案例:

　　本市東部某小區(qū)業(yè)委會(huì)今年共打了5起官司,四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會(huì)辦公用房,業(yè)委會(huì)委員們?cè)僖膊挥玫叫^(qū)隔壁的咖啡館碰頭開(kāi)會(huì)了。輸?shù)墓偎纠镉幸粋€(gè)是侵害了物業(yè)公司的商譽(yù),須賠償幾萬(wàn)元,業(yè)委會(huì)希望每家每戶(hù)分?jǐn)値装僭X(qián),但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對(duì),理由是這5起官司中沒(méi)有一起征得過(guò)業(yè)主大會(huì)的表決通過(guò)。因此,業(yè)主表示該由業(yè)委會(huì)成員本人承擔(dān)訴訟風(fēng)險(xiǎn),業(yè)委會(huì)準(zhǔn)備將拒付訴訟費(fèi)的業(yè)主告上法庭,由法院替業(yè)委會(huì)做主,討回公道。

　　分析:

　　國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,誰(shuí)擁有房地產(chǎn)權(quán)證誰(shuí)就是業(yè)主,業(yè)主大會(huì)是廣大業(yè)主的權(quán)利機(jī)構(gòu),而業(yè)委會(huì)則是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),它既不是企業(yè)法人,也不是群眾自治組織,它無(wú)權(quán)作出任何重大決議,包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關(guān)廣大業(yè)主切身利益的決定,必須按照法律法規(guī)的規(guī)定,得到管理區(qū)域有投票權(quán)的三分之二以上通過(guò)并明確授權(quán)才能生效。

　　點(diǎn)評(píng):

　　目前,在本市一些小區(qū),有的業(yè)委會(huì)擅自自作主張的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。有的業(yè)委會(huì)動(dòng)不動(dòng)就提起訴訟,有一個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)一年里共打了8起官司,輸了官司業(yè)委會(huì)就辭職不干了。有的業(yè)委會(huì)雖然形式上通過(guò)了書(shū)面投票表決,而大多在征詢(xún)意見(jiàn)時(shí)往往寫(xiě)上這么一句話:如果你未在規(guī)定的時(shí)間里將征詢(xún)意見(jiàn)表寄回業(yè)委會(huì),則視為業(yè)主同意訴訟云云。這種做法其實(shí)是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定:投票表決有3種,即同意、反對(duì)、棄權(quán)。既不能將棄權(quán)票加在反對(duì)票身上,更不能將棄權(quán)票強(qiáng)加到同意票的頭上。

篇2：物管案例：欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主能不能當(dāng)業(yè)委會(huì)委員

　　物管案例：欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主能不能當(dāng)業(yè)委會(huì)委員

　　某小區(qū)的有位業(yè)主平時(shí)很熱心小區(qū)事物，在業(yè)主中有人緣，在一次業(yè)主代表選舉中，該業(yè)主獲票較多。但物業(yè)管理公司以該業(yè)主半年來(lái)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，認(rèn)為該業(yè)主不具備當(dāng)選資格。在未交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主能否當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員的問(wèn)題上，部分業(yè)主和物業(yè)管理公司爭(zhēng)執(zhí)不下......

　　[案例分析]

　　業(yè)主委員會(huì)委員是由業(yè)主（代表）大會(huì)選舉的，這是業(yè)主（代表）大會(huì)的權(quán)利，物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理轄區(qū)的一員，是受業(yè)主委員會(huì)委托為該轄區(qū)提供管理服務(wù)，充當(dāng)?shù)氖恰肮芗摇钡慕巧瑢?duì)業(yè)主（代表）大會(huì)的任何選舉結(jié)果無(wú)權(quán)干涉。

　　從權(quán)利和義務(wù)的角度看，權(quán)利和義務(wù)對(duì)等是一個(gè)整體概念，是并列的關(guān)系，業(yè)主交費(fèi)和當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員既不存在對(duì)等關(guān)系，也不存有因果關(guān)系。如不能說(shuō)一個(gè)人偷稅，沒(méi)有盡公民的義務(wù)，就可以剝奪他的公民權(quán)一樣。公民權(quán)不是誰(shuí)都可以剝奪的，即使是犯過(guò)罪的人，如果法院沒(méi)有剝奪他的公民權(quán)，他仍然可以參加選舉。業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán)不是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司可以剝奪的，也不是某個(gè)政府主管部門(mén)可以剝奪的。

　　至于該業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司可以《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主公約》等為依據(jù)經(jīng)濟(jì)催繳。業(yè)主仍不交納，就要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　[解決方法]

　　物業(yè)管理公司應(yīng)向該業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)為自己的干涉行為道歉，但同時(shí)提醒該業(yè)主應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)，否則將會(huì)給業(yè)主委員會(huì)帶來(lái)工作上的阻力，影響該業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的形象。還希望在該業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題上，能夠得到業(yè)主委員會(huì)的理解和支持，配合物業(yè)管理公司做好工作。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》（節(jié)選）

　　第一條為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本規(guī)程。

　　第二條業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　第三條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

　　業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。

　　第四條只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　......

　　第九條業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)：

　　(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　　(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　　(四)決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

　　(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　　(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

　　第十條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)依法作出約定。

　　第十一條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

　　......

　　第十九條業(yè)主大會(huì)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

　　第二十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1-2人。

　　第二十一條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

　　(二)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

　　(三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

　　(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；

　　(五)具有一定組織能力；

　　(六)具備必要的工作時(shí)間。

　　第二十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定重新備案。

　　第二十三條業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

　　(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第二十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第二十五條經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　第二十六條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書(shū)面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。

　　第二十七條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

　　第二十八條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。

　　原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿(mǎn)之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。

　　第二十九條經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第三十條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：

　　(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　　(二)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

　　(四)有犯罪行為的；

　　(五)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；

　　(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　(七)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　第三十一條業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　......

篇3：小工業(yè)委會(huì)換屆選舉案例

　　案例:

　　20**年6月,閔行某小區(qū)因業(yè)委會(huì)任期即將終止,部分業(yè)主在當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的主持下成立了選舉新一屆業(yè)委會(huì)的籌備組,前任業(yè)委會(huì)業(yè)主認(rèn)為自己應(yīng)當(dāng)是下一屆業(yè)委會(huì)籌備組的成員,于是不去報(bào)名登記參加業(yè)委會(huì)委員的選舉,又不滿(mǎn)新一屆業(yè)委會(huì)的選舉結(jié)果,于是將給予他們登記備案的房地辦告上了法院,指責(zé)房地辦人員違法行政。

　　分析:

　　由于新的《上海市物業(yè)管理規(guī)定》對(duì)業(yè)委會(huì)到期后如何選舉下一屆業(yè)委會(huì)沒(méi)有作出相關(guān)的明確規(guī)定。它不是換屆選舉,因此根本不需要上一屆業(yè)委會(huì)成員以業(yè)委會(huì)委員的身份參與新一屆業(yè)委會(huì)的選舉工作,而應(yīng)是以一個(gè)業(yè)主的身份重新到籌備組登記參加選舉。

　　點(diǎn)評(píng):

　　目前,在本市某些小區(qū)的選舉過(guò)程中,由于該類(lèi)問(wèn)題而引發(fā)的訴訟正在逐步增多。業(yè)委會(huì)委員或主任的逐步“吃香”,與我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理的發(fā)展與進(jìn)步是分不開(kāi)的。相反,相關(guān)的有關(guān)業(yè)委會(huì)的選舉程序、標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定幾乎是空白,給糾紛的產(chǎn)生埋下了伏筆。