鐘先生是某花園小區(qū)的業(yè)主。2000年5月的-天上午,其在家洗澡時(shí),3名歹徒從屬于共用面積的樓梯間的窗戶爬進(jìn)他們家的廚房,將其雙手、雙腳捆綁起來,并用菜刀威脅,搶走價(jià)值2萬多元的現(xiàn)金和首飾。事發(fā)后,他們一家人找到該花園的物業(yè)管理公司討說法。
鐘先生認(rèn)為其廚房的窗戶與樓梯間的窗戶僅有1米左右的距離,樓梯間的窗戶沒有安裝防盜窗防護(hù),導(dǎo)致歹徒得以進(jìn)入業(yè)主家,物業(yè)管理公司負(fù)有不可推卸的責(zé)任。鐘先生認(rèn)為,收取了物業(yè)管理費(fèi)就意味著物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)、人身安全負(fù)起了責(zé)任。業(yè)主在自己的家里被搶劫,無論怎樣,物業(yè)管理公司都負(fù)有賠償責(zé)任,只是責(zé)任的大小有區(qū)分而已。他舉例說,如果歹徒是從小區(qū)的大門或翻墻進(jìn)來實(shí)施搶劫的,則物業(yè)管理公司負(fù)有直接賠償責(zé)任;如果是小區(qū)內(nèi)的人員實(shí)施搶劫,則物業(yè)管理公司也負(fù)有間接的賠償責(zé)任。
那么,在本案中物業(yè)管理公司是否有責(zé)任?應(yīng)該承擔(dān)什么的責(zé)任呢?
首先我們必須明確在本案中,物業(yè)管理公司有責(zé)任!但物業(yè)管理公司不是保險(xiǎn)公司,無法對(duì)業(yè)主、住戶的每件事負(fù)責(zé)。這并不是說物業(yè)管理公司沒有責(zé)任,物業(yè)管理公司承擔(dān)著小區(qū)安全防范的行政責(zé)任,這種安全防范的行政責(zé)任是由政府的行政主管部門依據(jù)行政法律的規(guī)定來追究的。政府的行政主管部門可以依法對(duì)物業(yè)管理公司做出通報(bào)批評(píng)、警告、罰款、降低或注銷物業(yè)管理的資質(zhì)等級(jí)、責(zé)令停業(yè)整頓、注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照等行政處罰。具體到本案,小區(qū)的業(yè)主、住戶被歹徒入室搶劫,主要應(yīng)該看物業(yè)管理公司在小區(qū)的保安防范上是否做到了盡職盡責(zé)。如果是保安防范的工作沒有到位,那物業(yè)管理公司就應(yīng)該承擔(dān)安全防范的行政責(zé)任,公安機(jī)關(guān)或物業(yè)管理主管機(jī)關(guān)等政府的行政主管部門可以依法對(duì)物業(yè)管理公司做出行政處罰。如果保安防范的工作沒有疏忽,沒有問題,那物業(yè)管理公司就不應(yīng)該負(fù)安全防范的行政責(zé)任。
從法定職責(zé)看,物業(yè)管理公司的保安在治安防范職責(zé)上,與一般人民群眾并沒有什么區(qū)別。國(guó)家的法律并沒有給予物業(yè)管理公司超越其他人民群眾的特殊權(quán)利和義務(wù),對(duì)于犯罪行為,物業(yè)管理公司的保安只有制止和將犯罪嫌疑人扭送到公安機(jī)關(guān)的權(quán)利與義務(wù)。物業(yè)管理公司的保安不僅沒有使用任何電警棍、警械的權(quán)利,甚至可以說就連查驗(yàn)居民身份證的權(quán)利都沒有。因此要物業(yè)管理公司承擔(dān)超越安全防范行政責(zé)任以外的賠償責(zé)任,顯然是超越了法律的規(guī)定,是一種既不合法也不合理的要求。
如果按照鐘先生的觀點(diǎn),收取了物業(yè)管理費(fèi)就意味著物業(yè)管理公司就對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)、人身安全負(fù)有賠償責(zé)任,那么,物業(yè)管理公司給國(guó)家交納了稅費(fèi),首先應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任的是國(guó)家,是公安機(jī)關(guān)。因?yàn)闊o論是依照憲法還是法律的規(guī)定,國(guó)家、公安機(jī)關(guān)都對(duì)公民的人身、財(cái)產(chǎn)的安全負(fù)有不可推卸的責(zé)任。但事實(shí)上,無論在我國(guó),還是在外國(guó),國(guó)家、公安機(jī)關(guān)對(duì)類似于本案的治安事件的發(fā)生都不承擔(dān)賠償責(zé)任。為什么?因?yàn)閲?guó)家、公安機(jī)關(guān)與公民之間不具備人身、財(cái)產(chǎn)的保管、保險(xiǎn)關(guān)系,不存在將公民人身、財(cái)產(chǎn)的實(shí)際控制權(quán)和排他占有權(quán)交付給國(guó)家、公安機(jī)關(guān)的客觀事實(shí),不符合構(gòu)成保管、保險(xiǎn)關(guān)系成立的要件,國(guó)家、公安機(jī)關(guān)只承擔(dān)安全防范的行政責(zé)任。因此,在20**年陜西省發(fā)生多次安全事故之后,國(guó)務(wù)院可以對(duì)陜西省省長(zhǎng)給予記過處分。何況,給樓梯加裝防盜窗并不是法律規(guī)定或建筑的規(guī)范對(duì)物業(yè)管理公司的法定要求,何況加裝防盜窗還會(huì)破壞了建筑物外觀的美觀,在本案中物業(yè)管理公司沒有直接對(duì)業(yè)主造成侵害,相應(yīng)在本案中物業(yè)管理公司也只具備安全防范的行政責(zé)任,而不承擔(dān)民事賠償責(zé)任。
篇2：安管案例：火情就是命令 責(zé)任重于泰山
安管案例：火情就是命令 責(zé)任重于泰山
案例描述：今年初冬，太陽高照、天氣異常干燥。某日中午，正在小區(qū)值勤的禮賓員發(fā)現(xiàn)小區(qū)東側(cè)路旁一輛嶄新的面包車突然起火，物業(yè)服務(wù)中心迅速采取措施，將火撲滅，避免了爆炸的危險(xiǎn)。
處理過程：發(fā)現(xiàn)火情，禮賓員一邊用對(duì)講機(jī)向禮賓主管報(bào)告，邊去取附近的滅火器滅火。火情就是命令，禮賓主管飛奔到現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)面包車后部已著火燃燒，馬上下令本區(qū)相鄰崗位快速搬運(yùn)滅火器到現(xiàn)場(chǎng)撲救，并呼叫機(jī)動(dòng)巡邏崗位和非當(dāng)班應(yīng)急備勤人員協(xié)助滅火，同時(shí)將現(xiàn)場(chǎng)情況向物業(yè)服務(wù)中心匯報(bào)，物業(yè)服務(wù)中心立即拔119報(bào)警。兩分鐘后巡邏與應(yīng)急備勤人員相繼趕到火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，此時(shí)火勢(shì)已很大，旁邊一輛白色的凌志小轎車右部后邊已被引燃，油箱有隨時(shí)爆炸的危險(xiǎn)，威脅到現(xiàn)場(chǎng)周圍業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。禮賓主管果斷命令組織隊(duì)員用滅火器控制火勢(shì)；同時(shí)啟動(dòng)消防栓、鋪設(shè)水帶；驅(qū)散圍觀人群，維護(hù)火警現(xiàn)場(chǎng)治安和交通秩序。4分鐘后，火魔被降服，十分鐘后消防車才到。禮賓人員的英勇行為和迅速反應(yīng)能力，得到了在場(chǎng)業(yè)主的好評(píng)和感激。
案例點(diǎn)評(píng)：養(yǎng)兵千日，用兵一時(shí)。禮賓人員發(fā)現(xiàn)火情匯報(bào)早、處理及時(shí)、妥當(dāng)，平時(shí)注意突發(fā)事件處置的培訓(xùn)和演習(xí)，關(guān)鍵時(shí)刻發(fā)揮作用。按預(yù)案進(jìn)行，保證了滅火組織的有條不紊。禮賓主管臨場(chǎng)應(yīng)變果斷堅(jiān)決，反映出較好的綜合素質(zhì)和對(duì)突發(fā)事件的處理能力。
篇3：物管案例：房東房客誰承擔(dān)違約責(zé)任
物管案例：房東房客誰承擔(dān)違約責(zé)任
案例簡(jiǎn)介：
上海某科技有限公司與某物業(yè)公司于20**年9月簽訂房屋租賃合同一份，科技公司租賃物業(yè)公司辦公房一處，租期5年。20**年3月開始，科技公司就聽聞物業(yè)公司要將前述房產(chǎn)出售，因未有正式通知，就沒深究。
20**年9月，科技公司收到法院傳票，物業(yè)公司以科技公司拖欠房租為由將其起訴到法院，要求解除同科技公司的房屋租賃合同，并要求科技公司履行交付房租義務(wù)及承擔(dān)違約責(zé)任。
科技公司辯稱：造成遲延支付房租的原因不在科技公司，而是物業(yè)公司在出售房產(chǎn)時(shí)未依法提前通知，尊重其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且房產(chǎn)業(yè)主幾經(jīng)變換，根本無法交納房租，要求繼續(xù)履行合同且不承擔(dān)違約責(zé)任。后法院一審判科技公司敗訴，判決解除房屋租賃合同，科技公司于一個(gè)月內(nèi)搬出，并償還所欠房租。
北京信利律師事務(wù)所上海分所段德遠(yuǎn)律師：
本案共涉及兩層法律關(guān)系：一是科技公司未依約定交付房租，構(gòu)成違約；二是物業(yè)公司在將房屋出售時(shí)未通知科技公司，侵犯了科技公司的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。依據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問題的意見第118條之規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。《合同法》第230條之規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
《上海市房屋租賃條例》第37條第2款之規(guī)定：房屋在租賃期間出售的，承租人應(yīng)當(dāng)在出售前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第23條第4款之規(guī)定：承租人逾期不支付租金累計(jì)超過6個(gè)月的，承租人可以解除租賃合同，但租賃合同另有約定的，從其約定。
據(jù)此本案中科技公司優(yōu)先購(gòu)買權(quán)未得到保護(hù)并不對(duì)抗物業(yè)公司要求其支付房租以及因遲延支付房租而要求解除合同的請(qǐng)求。作為買方的第三人支付房款，辦理了登記手續(xù)的，已經(jīng)合法取得房產(chǎn)，法院從保護(hù)民事流轉(zhuǎn)關(guān)系之穩(wěn)定出發(fā)，一般不會(huì)認(rèn)定房屋買賣合同無效。本案中科技公司可另案要求物業(yè)公司侵犯其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之責(zé)任，因物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)致使其無法支付房租時(shí)，可以將到期房租向有關(guān)機(jī)構(gòu)提存，而不應(yīng)消極等待。