物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升的配套設(shè)計(jì)建議

目 錄

一、人行、車行出入口

二、地下室設(shè)備房

三、操作用房

四、物業(yè)管理用房

五、物業(yè)生活用房

六、物業(yè)配套用房（業(yè)委會(huì)、居委會(huì)）

七、園區(qū)圍墻及防爬圍檔

八、垃圾房

九、車庫出入口

十、地下車庫

十一、園林工程

十二、園林景觀照明

十三、園區(qū)水景

十四、公共給排水工程

十五、公共配電工程

十六、消防工程

十七、門禁系統(tǒng)

十八、門口及戶內(nèi)對(duì)講機(jī)

十九、戶內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)

二十、監(jiān)控系統(tǒng)

二十一、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)

二十二、周界報(bào)警系統(tǒng)

二十三、無線對(duì)講及巡更系統(tǒng)

二十四、電梯工程

二十五、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)

二十六、節(jié)能環(huán)保工程

二十七、公共設(shè)施類

二十八、信號(hào)覆蓋工程

二十九、給排水管

三十、防水土建類

三十一、家用配電類

三十二、居家精裝類

三十三、空調(diào)安裝

　　一、人行、車行出入口

　　1.園區(qū)出入口數(shù)量盡可能減少，以減少物業(yè)后期人員成本支出;

　　2.各類出入口需設(shè)計(jì)遮雨棚，確保人員讀取卡通行不被雨淋;

　　3.園區(qū)出入口門禁建議安裝電動(dòng)開關(guān)門閉門器，提高通行效率;

　　4.各類出入口門、道閘建議加裝紅外防砸及防夾設(shè)施并安裝高清攝像機(jī)進(jìn)行監(jiān)控;

　　5.園區(qū)人行出入口、單元門出入口，通行寬度建議不小于80CM，且通行無障礙，方便老人、小孩、嬰兒車及人員攜物通行;

　　6.人行道至單元門口盡量直接通行，避免繞道綠化。

　　二、地下室設(shè)備房

　　1.各所設(shè)備房應(yīng)盡可能集中設(shè)計(jì)，減少物業(yè)后期巡查時(shí)間，提高工作效率;

　　2.所有設(shè)備房地面標(biāo)高應(yīng)高于車庫地面標(biāo)高10公分，以防水流入;

　　3.所有設(shè)備房地面建貼防滑磚，墻面及天面用防水膩?zhàn)蛹胺浪苛希?jié)約物業(yè)后期改造費(fèi)用;

　　4.高低壓配電房、發(fā)電機(jī)房等帶電設(shè)備房天花中不應(yīng)有給排水管網(wǎng)通過，以免水管損壞造成二次損壞或損失;

　　5.電梯機(jī)房、高低壓配電室應(yīng)設(shè)置空調(diào)設(shè)備，以保持機(jī)房?jī)?nèi)的溫度符合設(shè)備要求。如不安裝空調(diào)，建議增加防蟲百葉窗及通風(fēng)設(shè)備，利用自然風(fēng)降溫;

　　6.消防泵房、生活水泵房、泳池機(jī)房天花不應(yīng)有排污管及雨水管通過，以免造成水污染。如有條件墻面可貼瓷磚方便后期清潔管理;

　　7.用消防泵房、生活泵房、泳池機(jī)房應(yīng)設(shè)置排水溝，建議選用復(fù)合材料的雨水箅子。

　　三、操作用房

　　1.地下室需格外設(shè)計(jì)有工程、綠化、保潔的值班室、操作間、物資儲(chǔ)存室、公用洗手間及物業(yè)服務(wù)中心大倉庫;

　　2.裝修要求：地面貼防滑磚、墻面天花防水膩?zhàn)蛹巴苛纤缀?jiǎn)裝;

　　3.位置應(yīng)集中方便人員取拿物資及工作需求，提高工作效率。

　　四、物業(yè)管理用房

　　1.服務(wù)中心辦公區(qū)域應(yīng)設(shè)計(jì)有：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、接待室、財(cái)務(wù)室、收銀室、會(huì)議室(可容納30人左右培訓(xùn))、衛(wèi)生間、男女更衣室等;

　　2.位置應(yīng)設(shè)計(jì)在相對(duì)集中位置方便客戶來訪，盡量采用自然光辦公，簡(jiǎn)易辦公裝修標(biāo)準(zhǔn);

　　3.接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、接待室、財(cái)務(wù)室、會(huì)議室需安裝監(jiān)控，方便物業(yè)后期管控及突發(fā)事件處理。

　　五、物業(yè)生活用房

　　1.物業(yè)生活用房包括：?jiǎn)T工食堂、男女洗手間、沖涼房、男女(安全、工程、客服等)宿舍、活動(dòng)室、男女洗衣區(qū)、晾衣區(qū);

　　2.位置盡量集中、出入通道獨(dú)立向外減少對(duì)業(yè)主的影響、盡量采用自然通風(fēng)，建議不要設(shè)置在地下室。

　　六、物業(yè)配套用房(業(yè)委會(huì)、居委會(huì))

　　1.業(yè)委會(huì)、居委會(huì)：(根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸k公室、資料室、會(huì)議室、接待室)。

　　七、園區(qū)圍墻及防爬圍檔

　　1.圍墻盡量順直，以減少周界安防設(shè)施數(shù)量;

　　2.高度不低于2.2米，縱向1.5米范圍內(nèi)無攀爬支撐點(diǎn);

　　3.鐵藝闈端欄桿中空管型材料壁厚不低于3mm，頂部有矛尖;

　　4.天面及一層有攀爬風(fēng)險(xiǎn)的燃?xì)夤堋⒔o排水管應(yīng)增加防爬刺及釘排;

　　5.圍墻欄桿下方就砌筑高于泥土面50公分的擋土墻及坎，防止泥土流失及鐵質(zhì)欄桿長期潮濕而易生銹及損壞;

　　6.欄桿材質(zhì)建議選用管壁內(nèi)外熱鍍鋅鋼管，以防銹蝕;表面建議噴涂深色油漆。

　　八、垃圾房

　　1.垃圾中轉(zhuǎn)站與住宅間距合適，應(yīng)考慮風(fēng)向因素，一般間距住宅20-30米左右為宜，臭氣排放不影響住宅和商業(yè);

　　2.垃圾中轉(zhuǎn)站應(yīng)做干濕分離區(qū)，墻面及地面應(yīng)貼防滑地磚，里面設(shè)有清潔水池、排水溝、照明、動(dòng)力用電等，要考慮通風(fēng)及夏季儲(chǔ)存(是否配制冷設(shè)備)以防臭氣污染;

　　3.垃圾中轉(zhuǎn)站的入口平臺(tái)及地面要考慮排水、垃圾運(yùn)輸車輛通行、清潔水、照明及易于清洗等;

　　4.垃圾分類處理，單元樓棟垃圾筒應(yīng)考慮在一樓及負(fù)一樓各設(shè)定垃圾筒擺放點(diǎn)，要考慮通風(fēng)及便利業(yè)主使用。

　　九、車庫出入口

　　1.長于10米坡道，設(shè)置3道截水溝(入口與環(huán)境交界處、中部滴水檐處、底部與車庫地坪交界處)，雨量較大的地區(qū)做適當(dāng)增加;

　　2.坡度≥8%的車道，宜考慮減震、防滑措施;宜采用雙組分改性樹脂剛玉混合防滑減震材料;

　　3.車庫出口刷卡交費(fèi)處，應(yīng)避免半坡起步現(xiàn)象，減少車輛倒滑現(xiàn)象;

　　4.車庫出入口需設(shè)計(jì)遮雨棚，確保人員讀取卡通行繳費(fèi)不被雨淋;

　　5.車庫出入口崗?fù)ば杈哂蟹浪δ芑蛸徺I成品崗?fù)ぃ⑿栌锌照{(diào)安裝位;

　　6.車庫出入口盡量合并，車庫出入口附近需設(shè)計(jì)專用的非機(jī)動(dòng)車道;寬度不小于1.5米;

　　7.地下車庫出入口上下坡路面及通行車道要有防滑措施。

　　十、地下車庫

　　1.地下車庫四周一定要設(shè)計(jì)排水溝并與集水井聯(lián)通，方便排水需求，滿足物業(yè)后期管理要求;

　　2.當(dāng)?shù)叵率彝＼囄怀^500個(gè)時(shí)屬于特大地下停車場(chǎng)，出入口數(shù)量設(shè)計(jì)時(shí)不少于3個(gè)，設(shè)計(jì)的出入口寬度需能滿足同時(shí)出入需求及可直聯(lián)市政路方便出入;

　　3.地下室較大時(shí)設(shè)計(jì)采光井時(shí)，建議采光井采用玻璃棚，保障通風(fēng)但阻檔雨水進(jìn)入。

　　十一、園林工程

　　1.園區(qū)人行路面寬度需最少保障4人可并排通行，建議不少于2.5米寬;

　　2.人行路建議設(shè)計(jì)從方便人員通行考慮，不建議進(jìn)出單元需繞道綠化。不利于通行，人員會(huì)踩踏捷徑綠化帶通行;

　　3.人行通道旁建議設(shè)計(jì)排水溝，方便快速排水及后期物業(yè)維護(hù)，排水溝篦子若采用大理石或隱形排水溝將適當(dāng)增寬通行路寬;

　　4.草坪、綠化帶建議設(shè)置一定坡度、排水井及路牙，避免園林積水及人員車輛踩踏綠化及泥土隨水流流至路面和排水溝;

　　5.各單元入戶大堂高度至園林路面設(shè)置坡度，避免降雨量大時(shí)雨水反灌建筑物;

　　6.園林排水溝建議采用大理石雨水篦子或是線型隱形排水溝，排水溝底及壁應(yīng)抹平，方便物業(yè)后期清理，雨水溝篦子上不建議擺放石子，兒童會(huì)隨意丟玩，增加了物業(yè)后期清潔工作量及管理工作量;

　　7.當(dāng)園區(qū)面積很大時(shí)，可考慮出園區(qū)排水增多一路或者兩路聯(lián)通市政雨水井，避免園區(qū)大雨高峰期積水;

　　8.需20米內(nèi)在綠化排水口位置設(shè)計(jì)綠化取水點(diǎn)，排水井建議直接平接路面，方便排水，取水點(diǎn)位置建議設(shè)計(jì)在排水井硬化面上或井內(nèi)，方便排水，方便物業(yè)后期維修;

　　9.園林架空層樓板下方為地下室，可否考慮設(shè)置地庫上方樓板引流孔，避免大量的積水導(dǎo)致地庫頂板漏水，最大限度降低地庫漏水風(fēng)險(xiǎn)。

　　十二、園林景觀照明

　　1.園林景觀照明，可考慮設(shè)置全夜、半夜、節(jié)日燈等多項(xiàng)線路控制燈具，節(jié)約后期物業(yè)支出;

　　2.景觀照明建議設(shè)計(jì)安裝光控開關(guān)和時(shí)控開關(guān)，讓燈根據(jù)光照亮度不足時(shí)自動(dòng)投入，提升業(yè)主使用感受;

　　3.所有景觀照明需過計(jì)量電表，方便后期物業(yè)能耗管控;

　　4.灌木中建議不設(shè)計(jì)草坪燈，因?yàn)楹笃谏L高度將超過燈高，會(huì)失去照明及美化效果;

　　5.燈具建議采用各類節(jié)能燈節(jié)約能耗，燈具需具有良好的防水性能，因?yàn)榘惭b于室外，水及濕氣大，易發(fā)生故障;

　　6.燈基座建議高于綠化泥土面，安裝螺絲及地籠建議采用不銹鋼螺栓，方便后期檢修。

　　十三、園區(qū)水景

　　1.園區(qū)景觀水池、噴泉等水景需做防水，防水級(jí)別采用泳池及天面防水級(jí)別，水景長期處于水中，加上地基沉降低級(jí)別防水很容易損壞，造成后期漏水嚴(yán)重，維修困難，不利于后期物業(yè)管理;

　　2.水景的防水及最后設(shè)備安裝及裝修建議采用同一家施工單位，方便后期維修協(xié)調(diào)，避免多家單位相互扯皮;

　　3.水景提升泵需設(shè)計(jì)低水位報(bào)警或停泵，可定時(shí)自動(dòng)啟停泵，方便物業(yè)后期管理;

　　4.水景池底及壁防水層上方需鋪設(shè)不低于5公分厚的水泥保護(hù)層或是貼磚保護(hù)，無保護(hù)層，后期清洗水池時(shí)，很容易損壞防水層;

　　5.所有水景水池建議分區(qū)設(shè)置，不要所有水景連在一起，這樣不利于檢修和使用維護(hù)(如一個(gè)點(diǎn)出現(xiàn)漏水，需將所有水景的水全部排放干并停用;如果要開啟一處水景需全面啟動(dòng)所有水景)，能耗極高。

　　十四、公共給排水工程

　　1.建議商業(yè)用水和居民用水向水務(wù)局申請(qǐng)兩個(gè)賬戶，設(shè)計(jì)時(shí)分管供水，有利于節(jié)約后期水費(fèi);

　　2.給水管道最大限度避免地下鋪設(shè)，地面及建筑物沉降，水土流失會(huì)對(duì)管道形成沖擊。發(fā)生漏水預(yù)埋的地下管網(wǎng)漏水排查難度加大;

　　3.生活水泵房建議采用不銹鋼成品水箱，且需設(shè)計(jì)成兩個(gè)水箱通過閥門可實(shí)現(xiàn)獨(dú)立和聯(lián)通供水，可確保清洗水箱和維修時(shí)可不間斷供水;

　　4.供水管網(wǎng)應(yīng)按雙路環(huán)網(wǎng)供水系統(tǒng)設(shè)計(jì);

　　5.供水管道色標(biāo)清晰，彈簧減振材料保證質(zhì)量;

　　6.排水管道與樓板接口處應(yīng)采用雙防水，先對(duì)管道周邊進(jìn)行防水材料嵌縫，然后再施工大面防水，避免管道周邊由于混凝土澆筑不密實(shí)造成滲漏;

　　7.地下污水、排污泵排水管道建議采用鋼管連接，避免軟連接因泵啟動(dòng)時(shí)連接處脫落，排污管道閥門采用旋啟式止回閥，防止水倒流;

　　8.商業(yè)及住戶給水建議采用天花吊裝，便于觀察水源及發(fā)生滲漏水對(duì)其他住戶、租戶造成的影響;

　　9.居民污水豎向主管建議在架空層設(shè)計(jì)溢流口，防止排水主管堵塞時(shí)，污水返水二樓業(yè)主家，造成業(yè)主損失;

　　10.塔樓水管井每三層需設(shè)計(jì)安裝取水龍頭，便于清潔樓層用水，地面需做防水及安裝排水地漏;

　　11.商鋪需將生活污水及經(jīng)營廢水分管設(shè)計(jì)(餐飲經(jīng)營污水油量大，易發(fā)生堵管，需獨(dú)立排放并設(shè)計(jì)隔油池處理后，再進(jìn)入污水井);

　　12.地面下埋排水管至室外檢查井中間不應(yīng)設(shè)計(jì)有彎頭，應(yīng)直通檢修井，方便物業(yè)后期疏通及維修;

　　13.天臺(tái)需設(shè)計(jì)取水點(diǎn)，建議管徑DN 32以上，便于外墻清洗及沖洗天面地面;

　　14.地下車庫每個(gè)防火分區(qū)應(yīng)在隱蔽有地漏或排水溝處設(shè)計(jì)拖把池及清潔取水點(diǎn)，方便后期物業(yè)使用需求;

　　15.供水水平干管支路一律安裝獨(dú)立計(jì)量表(如消防用水、噴泉用水、景觀用水、園林綠化用水、生活補(bǔ)水、等)，分路控制。

　　十五、公共配電工程

　　1.地下室、各樓層公共區(qū)域照明燈具建議采用節(jié)能燈或LED燈方便能源控制，各類照明應(yīng)加裝計(jì)量表，方便物業(yè)后期能源管控;

　　2.門禁、車場(chǎng)、消防、監(jiān)控等安防系統(tǒng)建議設(shè)計(jì)采用UPS電源集中供電，確保不間斷供電，方便物業(yè)管控;

　　3.各樓層電梯廳、前廳、地下車庫公共區(qū)域不建議設(shè)計(jì)插座，后期業(yè)主會(huì)私拉亂接，增加了物業(yè)的管理風(fēng)險(xiǎn)，插座只應(yīng)設(shè)計(jì)在電井內(nèi)，方便管控及使用;

　　4.有采光區(qū)的照明與無采光區(qū)的照明應(yīng)分路控制，確保有采光區(qū)的燈具白天可以關(guān)閉，晚上可以開啟，提升業(yè)主感受，節(jié)約物業(yè)能耗;

　　5.各設(shè)備機(jī)房設(shè)置220V插座，便于后期物業(yè)工程人員維修取電使用;

　　6.設(shè)計(jì)公共能耗產(chǎn)生的，如公共照明，車庫照明，水泵房用電，可考慮在前期安裝計(jì)量電表，便于物業(yè)后期統(tǒng)計(jì)用電，針對(duì)性做節(jié)能措施;

　　7.發(fā)電機(jī)與市電的聯(lián)動(dòng)：市電停電發(fā)電機(jī)自動(dòng)啟動(dòng)、自動(dòng)投入，市電來后發(fā)電機(jī)延時(shí)3分鐘停止。

　　十六、消防工程

　　1.室外消防地栓應(yīng)設(shè)計(jì)獨(dú)立設(shè)置控制閥門及閥門井，不設(shè)置可考慮設(shè)置分段加裝閥門，隔斷控制管道，方便后期維修，減少停水范圍;

　　2.消防補(bǔ)水箱補(bǔ)水建議采用在加水球閥前加裝電磁閥，增加保護(hù)且減少球閥擾動(dòng)時(shí)造成的給水管震動(dòng)，影響業(yè)主;

　　3.消防補(bǔ)水箱及地下消防水箱應(yīng)設(shè)置高低水位報(bào)警并引至監(jiān)控中心;

　　4.與室外交接部位的相關(guān)控制設(shè)備盡量安裝在室內(nèi)側(cè)，以防雨水對(duì)設(shè)備造成損壞。如需一定安裝室外，請(qǐng)加裝相關(guān)遮雨遮陽措施;

　　5.消防系統(tǒng)需與電梯、門禁聯(lián)動(dòng)滿足消防要求;

　　6.商鋪外圍消火栓門框，若使用石材作為消火栓掩蓋門，要充分考慮門框邊縫，自然的變形會(huì)導(dǎo)致消火栓門不能正常開啟或者關(guān)閉;

　　7.各濕式報(bào)警閥、排水未端等泄壓排水位置要設(shè)置排水地漏，引至排水管網(wǎng)。

　　十七、門禁系統(tǒng)

　　1.需在小區(qū)各出入口、公共通道、單元門、天臺(tái)防火門、各管理用房安裝門禁系統(tǒng)。方便人員進(jìn)出管控;

　　2.門禁系統(tǒng)采用監(jiān)控中心UPS不間斷供電，保障停電時(shí)21小時(shí)管控需求，并方便與消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)消防時(shí)聯(lián)動(dòng)斷電，滿足消防要求;

　　3.門禁系統(tǒng)需具有延時(shí)未關(guān)門在監(jiān)控中心報(bào)警功能及對(duì)講通話功能(與樓宇對(duì)講相結(jié)合)提示人員及時(shí)關(guān)門，降低管理風(fēng)險(xiǎn);

　　4.在服務(wù)中心前臺(tái)配制授權(quán)工作站，系統(tǒng)滿足有時(shí)時(shí)刷卡記錄，無卡授權(quán)、無卡發(fā)卡、無卡注銷、掛失等功能。方便管控與查詢;

　　5.通道的門禁控制箱，建議采用電插鎖，位置建議安裝在防火門中間位置，避免安裝于上方造成門易變型損壞。

　　十八、門口及戶內(nèi)對(duì)講機(jī)

　　1.各門崗門機(jī)和管理機(jī)可以同時(shí)呼叫不同單元總線住戶;

　　2.對(duì)講話機(jī)斷線、短路、斷電及數(shù)據(jù)線路不通時(shí)可以在線檢測(cè)、自診自檢及隔離功能;

　　3.住戶與監(jiān)控中心應(yīng)實(shí)現(xiàn)拿機(jī)后自動(dòng)接通，直接通話功能，方便人員操作;

　　4.系統(tǒng)具備屏蔽住戶分機(jī)，呼叫管理中心功能。

　　十九、戶內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)

　　1.軟件即時(shí)(延時(shí)≤2S)顯示戶內(nèi)報(bào)警信息(如房號(hào)、報(bào)警類型)并聲音提示;

　　2.報(bào)警時(shí)彈出戶內(nèi)相關(guān)信息;

　　3.戶內(nèi)報(bào)警控制器一鍵布防、密碼撤防，軟件并有記錄;

　　4.軟件支持報(bào)警控制器在線檢測(cè)(控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時(shí)文字、聲音提示);

　　5.軟件數(shù)據(jù)自動(dòng)備份、恢復(fù)、報(bào)警記錄自動(dòng)覆蓋。

　　二十、監(jiān)控系統(tǒng)

　　1.監(jiān)控系統(tǒng)安裝時(shí)請(qǐng)施工方注意監(jiān)控頭安裝視野范圍必須能夠達(dá)到監(jiān)控防盜效果，并建議采用數(shù)字信號(hào)傳輸(光纖)，避免后期線路老化影響傳輸速率問題;

　　2.監(jiān)控系統(tǒng)考慮到今后維修及采購方便建議監(jiān)控?cái)z像頭、矩陣主機(jī)、硬盤錄像機(jī)、顯示器采用同一廠家產(chǎn)品;

　　3.設(shè)計(jì)采購監(jiān)控系統(tǒng)硬盤錄像機(jī)和矩陣主機(jī)預(yù)留20%點(diǎn)位，為將來增加監(jiān)控?cái)z像頭預(yù)備使用;

　　4.設(shè)計(jì)考慮監(jiān)控?cái)z像頭安裝區(qū)域應(yīng)考慮現(xiàn)場(chǎng)的光照度，如光照度達(dá)不到建議安裝帶紅外的監(jiān)控?cái)z像頭;

　　5.單元樓棟出入口、一層消防樓道、一層電梯廳、出天臺(tái)消防通道出入口應(yīng)安裝固定半球或槍機(jī)，監(jiān)控人員的出入，如燈光不能滿足需求，需配置帶紅外功能攝像機(jī);

　　6.園區(qū)主出入口、商業(yè)街關(guān)鍵位置、園區(qū)活動(dòng)廣場(chǎng)、泳池關(guān)鍵位置、人員易聚集等關(guān)鍵位置應(yīng)安裝高清云臺(tái)攝像機(jī)，方便突發(fā)事件時(shí)的監(jiān)控需求;

　　7.中控室監(jiān)視器選擇專業(yè)監(jiān)視器;

　　8.圍墻應(yīng)設(shè)置攝像輔助照明，光源安裝不能正對(duì)攝像機(jī)，選用發(fā)散光源;

　　9.攝像機(jī)實(shí)時(shí)監(jiān)視，2CIF格式畫質(zhì)錄像存儲(chǔ)超30天;

　　10.報(bào)警發(fā)生時(shí)相關(guān)監(jiān)視視頻閃爍提示并同時(shí)彈出全屏顯示。

　　主機(jī)支持視頻移動(dòng)偵測(cè)、攝像機(jī)畫面丟失報(bào)警。

　　能自動(dòng)或手動(dòng)切換，在畫面上應(yīng)有攝像機(jī)的編號(hào)、地址和時(shí)間顯示。

　　軟件支持按時(shí)間、通道查詢錄像信息。

　　硬盤錄像機(jī)宜支持全Dl錄像格式。

　　支持以太網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，支持雙碼流網(wǎng)傳。

　　支持各類報(bào)警、實(shí)時(shí)及錄像信息上傳。

　　在第三方電腦使用播放軟件能顯示地址和錄像時(shí)間。

　　二十一、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)

　　1.保安亭電源及車場(chǎng)設(shè)備電源建議直接由監(jiān)控中心UPS電源供電或現(xiàn)場(chǎng)配置UPS備用電源，以保障突發(fā)停電時(shí)，車場(chǎng)系統(tǒng)能正常收費(fèi)運(yùn)行;

　　2.設(shè)計(jì)時(shí)考慮車牌識(shí)別功能、紅外防砸功能，提高通行效率及安全性;

　　3.設(shè)計(jì)考慮系統(tǒng)具備完全在脫機(jī)和停電下工作的能力;

　　4.設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮刷卡種類(如臨時(shí)卡、月卡等);

　　5.出入口盡量設(shè)計(jì)在一起，減少后期物業(yè)管理車場(chǎng)崗;

　　6.出口停車讀卡區(qū)，盡量避免半坡起步，卡機(jī)、閘機(jī)基座需高于地7-10公分，避免雨水流入基座，易出現(xiàn)故障;

　　7.建議地下車庫出入口配置反光鏡、監(jiān)控探頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚;

　　8.車庫出入口、崗?fù)だ飩?cè)都需安裝監(jiān)控，監(jiān)管進(jìn)出車輛異常情況及收費(fèi)情況;

　　9.建議非機(jī)動(dòng)車道與機(jī)動(dòng)車道完全隔離，交匯路口及存有視角死區(qū)的路段設(shè)計(jì)多檔減速帶及加裝監(jiān)控，降低安全隱患;

　　10.設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮微信支付及崗?fù)，F(xiàn)場(chǎng)月卡充值延期功能;

　　11.在車場(chǎng)靠邊角位置設(shè)計(jì)10%(政府規(guī)劃要求)的新能源充電車位，并規(guī)化自行車停車位及電動(dòng)車停車位及充電區(qū)域方便后期物業(yè)管理使用。

　　二十二、周界報(bào)警系統(tǒng)

　　1.報(bào)警時(shí)聯(lián)動(dòng)打開對(duì)應(yīng)圍墻探測(cè)燈和彈出對(duì)應(yīng)攝像機(jī)畫面;

　　2.圍墻高度不宜低于2.2米，技防與物防安裝間隙不大于0.1米;

　　3.軟件即時(shí)(延時(shí)≤2S)顯示周界報(bào)警信息(報(bào)警編號(hào))并聲音提示;

　　4.報(bào)警時(shí)彈出電子地圖信息;

　　5.軟件布防、撤防、旁路防區(qū)，軟件并有記錄;

　　6.軟件支持報(bào)警模塊在線檢測(cè)(控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時(shí)文字、聲音提示);

　　7.軟件數(shù)據(jù)自動(dòng)備份/恢復(fù)、報(bào)警記錄自動(dòng)覆蓋。

　　二十三、無線對(duì)講及巡更系統(tǒng)

　　1.需設(shè)計(jì)對(duì)講系統(tǒng)及巡更系統(tǒng)，確保室下室、一層、樓道、架空層等位置能實(shí)時(shí)通信，保障后期物業(yè)管理的管理需求;

　　2.巡更位置盡量安裝于監(jiān)控鏡頭可視范圍之內(nèi)，方便后期管理。

　　二十四、電梯工程

　　1.電梯底坑排水，在電梯豎井旁邊設(shè)置集水坑，自動(dòng)排水;

　　2.電梯機(jī)房在前期施工時(shí)，地面做成地坪漆或者貼磚，保持機(jī)房干凈整潔衛(wèi)生;

　　3.電梯井道可考慮設(shè)置自然通風(fēng)設(shè)計(jì)，夏季時(shí)電梯轎廂內(nèi)悶熱，利用自然通風(fēng)可使空氣環(huán)境有所改善;

　　4.選用電梯隨行電纜時(shí)，考慮后期檢修及加裝設(shè)備(如空調(diào)，風(fēng)扇等)，對(duì)于供電線路選擇多幾條備用電線;

　　5.兩部以上電梯時(shí)，做聯(lián)動(dòng)控制，節(jié)約等待電梯時(shí)間及節(jié)約用電。

　　二十五、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)

　　1.項(xiàng)目類標(biāo)識(shí)：一個(gè)成熟的物業(yè)管理小區(qū)必備的標(biāo)識(shí)及國家現(xiàn)運(yùn)行相關(guān)交通規(guī)范標(biāo)識(shí)，其作用是為本小區(qū)的平面指引及規(guī)范交通為主的標(biāo)識(shí);

　　2.環(huán)境類標(biāo)識(shí)：一個(gè)成熟的物業(yè)管理小區(qū)的環(huán)境綠化、設(shè)備設(shè)施、安全提示等相關(guān)標(biāo)識(shí)，其作用是為了使小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域明確清晰，融合于建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格中;

　　3.物業(yè)類標(biāo)識(shí)：物業(yè)管理所用的相關(guān)標(biāo)識(shí)，以告示小區(qū)業(yè)主及規(guī)范物業(yè)本身內(nèi)部管理流程所用的標(biāo)識(shí);

　　4.房屋本體標(biāo)識(shí)：小區(qū)名稱、道路標(biāo)識(shí)、組團(tuán)標(biāo)識(shí)、樓棟標(biāo)識(shí)、樓層標(biāo)識(shí)、單元標(biāo)識(shí)、房號(hào)標(biāo)識(shí)等。

　　二十六、節(jié)能環(huán)保工程

　　1 .太陽能熱水節(jié)能工程，住宅業(yè)主幾乎不會(huì)使用，且前期安裝施工量大，后期維護(hù)成本也大。建議改成太陽能光伏發(fā)電工程，發(fā)電量大的基本能滿足自己公共照明需求。裝機(jī)容量大的還能給電網(wǎng)反送電，售電給供電局，供電局付費(fèi)0.43元/度，國家還有光伏發(fā)電補(bǔ)貼。

　　二十七、公共設(shè)施類

　　1.考慮業(yè)主停放自行車位置，提前規(guī)劃施工到位。還需要考慮電動(dòng)自行車充電，以此來避免單車入小區(qū)或者上樓;

　　2.地庫，塔樓，電梯井道信號(hào)覆蓋工程，在精裝修階段聯(lián)系施工單位提前施工;

　　3.發(fā)電機(jī)通風(fēng)排煙井，避免風(fēng)口設(shè)置在園林內(nèi)，通過煙道直接排至樓頂;

　　4.建筑物公共休閑區(qū)域范圍內(nèi)可以考慮設(shè)置公共WiFi網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，電子顯示屏，用于投送商家廣告，便民信息等;

　　5.在塔樓樓頂考慮設(shè)置晾曬大件衣物的點(diǎn)，小戶型陽臺(tái)位置較小無法晾曬被褥、大件衣物，可以在天面規(guī)劃區(qū)域，提前做好晾衣架、晾衣繩;

　　6.塔樓公共區(qū)域窗戶加裝護(hù)欄，消防樓梯窗戶加裝護(hù)欄，避免小孩攀爬或者其他事故造成的意外。

　　二十八、信號(hào)覆蓋工程

　　1.協(xié)助開發(fā)商開發(fā)施工前期聯(lián)系移動(dòng)公司、聯(lián)通公司、電信信號(hào)的覆蓋(與對(duì)方進(jìn)行洽談，確定后期覆蓋對(duì)我方橋架、井道新增配合要求)，前期完成整體覆蓋方案;在交付前完成相應(yīng)的信號(hào)覆蓋，并簽定相關(guān)的用電，互惠付費(fèi)協(xié)議等。

　　二十九、給排水管

　　1.裝修給水管，建議走天花布管，可減少后期損壞及方便快速發(fā)現(xiàn)及修復(fù)漏水點(diǎn)，或避免漏水至下層住方，方便后期物業(yè)管理;

　　2.洗手間地漏、排水管應(yīng)設(shè)計(jì)U型存水彎，防止反臭;

　　3.陽臺(tái)位置需預(yù)留洗衣機(jī)排水接口，接口盡可能接近地面，保障排水暢通性，減少陽臺(tái)積水。

　　三十、防水土建類

　　1.陽臺(tái)地面防水需刷到欄桿反坎外側(cè)及里側(cè)推拉門反坎上端，防止水滲入客廳或是下層;

　　2.淋浴間、洗手間、干濕分離區(qū)、廚房地面都需設(shè)計(jì)防水，且墻面防水高度不低于1.8米。洗手間墻背面為臥室或客廳墻體的，也需背面刷防水，最大限度避免滲水對(duì)裝修工程的影響。(廚房、衛(wèi)生間閉水試驗(yàn)建議由施工單位，甲方項(xiàng)目部，物業(yè)前介部一起三方確認(rèn)后，進(jìn)行下一步施工。)

　　3.窗戶平臺(tái)、外檐需向外倒坡并做防水與窗戶框相連，防止雨水滲入;

　　4.洗手間沉箱排水管口應(yīng)與沉箱底面齊平，保障排水暢通;

　　5.陽臺(tái)、洗手間、廚房地面貼完防滑磚后，地面應(yīng)低于客廳及臥室地面，以防水通過門坎石滲入室內(nèi)。

　　三十一、家用配電類

　　1.戶內(nèi)所有插座用電需設(shè)計(jì)過漏電開關(guān)，降低安全隱患;

　　2.入戶總開或是戶內(nèi)總開最少應(yīng)設(shè)計(jì)一個(gè)為漏電開關(guān)，發(fā)生故障時(shí)能及時(shí)跳閘，降低安全風(fēng)險(xiǎn)，且可減少因個(gè)別跳閘而影響其他業(yè)主。

　　三十二、居家精裝類

　　1.木地板、木踢腳線、門建議采用深色材質(zhì)，耐臟、輕微霉變不易顯現(xiàn)，可減少后期業(yè)主的投訴及維保修的工作量;

　　2.房間木地板鋪設(shè)前，必須把室內(nèi)找平，地面清掃干凈，以防止入伙交樓時(shí)業(yè)主挑剔地面不平，踩踏會(huì)有灰塵冒出。施工完畢后，全屋木地板，房間門在交房前必須設(shè)置保護(hù)層，防止刮花，碰傷;

　　3.洗手間門框、房間門框下端護(hù)角，建議選用同紋理塑料款，防止下端易接觸水，木質(zhì)護(hù)角易發(fā)霉，可減少后期維保修工作量;

　　4.洗手間，廚房天花建議使用鋁扣板可以便于更換檢修。石膏板材料易受潮損壞，變質(zhì)后維修難度大;

　　5.鞋柜寬度尺寸需大一號(hào)，現(xiàn)有部分鞋較大，尺寸不足放不下，無法滿足使用需求;

　　6.廚房或入戶柜門設(shè)計(jì)時(shí)建議采用可調(diào)節(jié)合頁，門吸等小配件需設(shè)計(jì)用螺絲固定，減少后期門輕微錯(cuò)位就不能關(guān)上等報(bào)修事件的處理;

　　7.廚房洗菜盆下方儲(chǔ)物柜設(shè)計(jì)時(shí)需預(yù)留安裝凈水器的空間位置及給排水接點(diǎn);

　　8.所有設(shè)備排水管、排氣管與預(yù)留的接頭對(duì)接時(shí)都應(yīng)設(shè)計(jì)有密封措施，防止反臭或反氣。

　　三十三、空調(diào)安裝

　　1.過墻孔需從內(nèi)到外不低于10度的坡度，安裝后并需做填塞密封處理;

　　2.空調(diào)內(nèi)機(jī)安裝位置應(yīng)高于預(yù)留空調(diào)排水管接口位，若空調(diào)排水管與冷媒管共孔位，則過墻孔位應(yīng)低于空調(diào)內(nèi)機(jī)安裝后下邊緣，保障排水暢通性，通常過墻孔距天花不少于40公分;

　　3.室外空調(diào)外機(jī)安裝承臺(tái)需大一級(jí)設(shè)計(jì)，且承臺(tái)坡度向外，表面需刷防水或貼磚，保障不積水及防止?jié)B水。

篇2：物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)六看

一看門衛(wèi)形象：

　　秩序維護(hù)管理是物業(yè)服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)水平的縮影。必須在嚴(yán)格管理的同時(shí)，注意提升服務(wù)形象。秩序維護(hù)門崗要著裝整潔，站姿端正，儀態(tài)嚴(yán)謹(jǐn)，嚴(yán)于律己，團(tuán)結(jié)一致，服從協(xié)作，文明禮節(jié)。保安人員在處理問題時(shí)，維護(hù)業(yè)主安全和利益的前提下要遵循依法辦事、依法執(zhí)行政策的原則，不徇私情，以理服人，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全舒適文明的和諧的生活、工作環(huán)境。

二看院落環(huán)境：

　　院落環(huán)境是物業(yè)服務(wù)工作的一個(gè)重要方面，優(yōu)美整潔的院落環(huán)境能夠給業(yè)主帶來舒適愉悅的心情，是創(chuàng)建文明社區(qū)必不可少的一部分。院落環(huán)境要保證整潔無暴露垃圾，綠化修剪整齊，無落葉堆積，人工河道和水景里的水質(zhì)應(yīng)保持清潔無異味。樓房外立面無污漬銹斑等，車行道、人行道等公共區(qū)域無落葉、積雪、積水等，為業(yè)主打造干凈、整潔、優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。

三看樓內(nèi)衛(wèi)生：

　　樓內(nèi)衛(wèi)生多涉及商務(wù)辦公樓，商務(wù)辦公樓內(nèi)要有干凈的環(huán)境，才能夠給上班一族帶來好心情，有助于提高工作效率。要求樓內(nèi)衛(wèi)生整潔且無亂堆放雜物現(xiàn)象，墻壁無灰塵，無亂貼亂畫現(xiàn)象出現(xiàn)。打造清潔的樓內(nèi)衛(wèi)生，讓業(yè)主心情舒暢，是物業(yè)服務(wù)工作義不容辭的責(zé)任。

四看設(shè)備運(yùn)行：

　　設(shè)備設(shè)施管理是物業(yè)的“心臟”，也是物業(yè)管理技術(shù)含量較高的業(yè)務(wù)，能夠保障業(yè)主基本的生活和安全。大型設(shè)施設(shè)備要按計(jì)劃定期進(jìn)行檢查和維保，防盜門、樓宇對(duì)講功能、電梯按鈕和燈具、電梯、露天和樓道的公燈等公共設(shè)施必須保證能夠正常使用，保障業(yè)主正常的工作生活。

五看檔案規(guī)整：

　　對(duì)物業(yè)管理的檔案進(jìn)行整理分類，可以指導(dǎo)文件材料按類別積累、歸檔。要求對(duì)各業(yè)主商戶的檔案整理管理要到位，分類要具有實(shí)用性，便于保管、檢索和利用。對(duì)管理職能所產(chǎn)生的檔案全面了解，如租賃、住戶、物業(yè)房產(chǎn)檔案、設(shè)備儀器檔案、行政管理檔案、經(jīng)營管理檔案、聲像檔案、人員檔案、會(huì)計(jì)檔案、榮譽(yù)檔案等按原則將檔案實(shí)體進(jìn)行系統(tǒng)分類、組合、排列、編號(hào)和基本編目，有助于更好地保管和利用這些檔案。

六看業(yè)主反映：

　　在做好以上五項(xiàng)工作的同時(shí)，還要看業(yè)主的滿意程度。業(yè)主滿意是衡量物業(yè)服務(wù)工作優(yōu)劣的重要因素，不僅在日常工作中要依照標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范到位，還要經(jīng)常對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，周期性進(jìn)行滿意度調(diào)查，調(diào)查后匯總整理，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。通過不斷地改進(jìn)，更好地為業(yè)主服務(wù)，真正成為業(yè)主的守護(hù)神。

　　來源：恒輝物業(yè)

篇3：寫字樓物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升措施

一、服務(wù)中心

　　1、提升項(xiàng)目整體形象，包括提升員工的個(gè)人形象、服務(wù)中心辦公環(huán)境、各班組辦公環(huán)境，給客戶留下一個(gè)良好的形象。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)不定期檢查，各班組主管每周定期檢查，并對(duì)存在的問題進(jìn)行記錄，限時(shí)督促整改。

　　2、實(shí)施一站式服務(wù)：服務(wù)中心接到訴求、投訴——客服助理進(jìn)行接收——分析由哪個(gè)班組處理——班組處理后——反饋給客服員(發(fā)出任務(wù)的客服員)——客服員回訪客戶，確保過程中統(tǒng)一接收、專人負(fù)責(zé)，最終達(dá)到讓客戶滿意的目的。

　　3、項(xiàng)目經(jīng)理(副經(jīng)理)應(yīng)提高檢查頻次，每周為一個(gè)周期，按照公司質(zhì)檢標(biāo)準(zhǔn)完成各類機(jī)房、各崗位及項(xiàng)目各角落的檢查。

　　4、服務(wù)中心主管以上人員要求走動(dòng)式管理，每天對(duì)一個(gè)崗位進(jìn)行跟崗檢查(項(xiàng)目經(jīng)理兩天一次);并就檢查所存在的問題進(jìn)行記錄，限時(shí)督促整改。

　　5、項(xiàng)目經(jīng)理(副經(jīng)理)每月完成10人的一線員工單獨(dú)座談(一季度完成所有員工的座談)，建立“員工座談檔案”，及時(shí)了解員工的動(dòng)態(tài)，及時(shí)處理存在的問題，做好相關(guān)記錄，進(jìn)行跟蹤處理，確保員工的穩(wěn)定性。

　　6、按計(jì)劃每月完成溝通60戶，及時(shí)分析解決業(yè)主提出的問題，做好回訪和整改跟蹤，每月28日召開分析會(huì)議;

　　7、針對(duì)客戶登記的信息進(jìn)行整理，依據(jù)客戶經(jīng)營執(zhí)照，對(duì)客戶開業(yè)、周年慶進(jìn)行短信祝賀。

　　8、每月將物業(yè)日常工作計(jì)劃及完成情況以圖文形式在項(xiàng)目大堂電子屏公示，加深客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的感知。

二、經(jīng)理助理

　　1、每周必須溝通15家客戶，聽取客戶的意見、建議，拉近物業(yè)與客戶的距離，讓客戶了解我們的工作。

　　2、提高檢查頻次，以一周為一個(gè)周期必須走完項(xiàng)目的各個(gè)角落。

　　3、重新規(guī)劃保潔崗位人員及保潔區(qū)域。

　　4、負(fù)責(zé)檢查落實(shí)客服人員的大堂禮儀崗。

　　(一)客服班組：

　　1、根據(jù)實(shí)際情況，調(diào)整上班時(shí)間，將原來下午上班時(shí)間改為14:30—17:30，并且中午12:00-14:30采取輪班制度。

　　2、增加客服人員在大堂值班的制度，每天8:15對(duì)大堂及重要的公共區(qū)域進(jìn)行巡查，8:30—9:00在大堂進(jìn)行禮儀崗，9:00以后對(duì)樓層進(jìn)行全面的檢查。

　　3、加強(qiáng)服務(wù)中心工作人員接待禮儀，如：見面問好及服務(wù)中心前臺(tái)站立服務(wù)等。

　　(二)保潔班組：

　　1、合理運(yùn)用項(xiàng)目?jī)?nèi)的各種保潔自動(dòng)化設(shè)備(如洗地機(jī))，根據(jù)實(shí)際情況列出設(shè)備的使用時(shí)間安排表，并且采取專人負(fù)責(zé)使用管理，如：一周內(nèi)完成寫字樓各樓層通道、市場(chǎng)內(nèi)部、地下車庫的清潔。

　　2、加強(qiáng)地下室保潔力度，特別是負(fù)二層的保潔工作(負(fù)二層進(jìn)出人員主要是各公司主管級(jí)以上人員)，讓地下室能夠達(dá)到通道整潔，燈光明亮。

　　3、調(diào)整保潔調(diào)休制度，周日不能安排調(diào)休。調(diào)休安排在周二到周六期間，在周日對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行大清理。

三、工程主管

　　1、每日上班前15分鐘，召開班前例會(huì)，對(duì)前一日的重要事件進(jìn)行總結(jié)，并且安排本日的重點(diǎn)工作。

　　2、每日檢查一遍重要機(jī)房，特別是中控室，并在機(jī)房巡查記錄表上簽字。

　　3、提高檢查頻次，以周為一個(gè)周期必須走完項(xiàng)目的各個(gè)角落。

　　4、每天對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)裝修的單位進(jìn)行檢查，現(xiàn)場(chǎng)了解施工的進(jìn)展，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問題，并提出有效的解決方案。

　　(一)工程班組：

　　1、對(duì)現(xiàn)有的班組進(jìn)行分工，制定專人的巡查制度和完善的巡查線路。

　　2、每月上報(bào)設(shè)備運(yùn)行的狀況。

　　3、節(jié)能減排，每月對(duì)主要設(shè)備能耗使用進(jìn)行技術(shù)性的分析(制作分析圖表)，充分了解能耗的使用情況，提出有效的節(jié)能方案。

四、維序主管

　　1、每天早班交接后，必須巡查各崗位，對(duì)各崗位人員的儀容儀表進(jìn)行檢查，并安排各崗位當(dāng)日重要事項(xiàng)。

　　2、每天對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)裝修的單位進(jìn)行檢查，現(xiàn)場(chǎng)了解施工的進(jìn)展，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問題，并提出有效的解決方案。

　　3、提高檢查頻次，以一周為一個(gè)周期必須走完項(xiàng)目的各個(gè)角落。

　　(一)維序班組：

　　1、禮儀崗的安排。上下班車行人行高峰期，合理分配好各個(gè)禮儀崗及指揮崗，確保車輛的正常通行。

　　2、一對(duì)一的裝修管理。在裝修過程中，專門人員對(duì)裝修單位進(jìn)行管理，協(xié)助施工單位辦理裝修事項(xiàng)。

　　3、大堂崗白班實(shí)行立崗制度。

　　4、合理安排崗位，規(guī)范貨物進(jìn)出及裝卸區(qū)域，有效地管理非機(jī)動(dòng)車的停放，保障車輛順暢通行。

　　5、考核制度。對(duì)班組原有的考核制度進(jìn)行改革，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，提高考核幅度，提升員工的積極性。

五、提升服務(wù)品質(zhì)硬件需改造的事項(xiàng)

　　1、利用項(xiàng)目的成品保護(hù)費(fèi)用對(duì)負(fù)二層通往候梯廳的通道進(jìn)行環(huán)境美化：

　　1)更換為鐵質(zhì)防火門;

　　2)通道增設(shè)吊頂;

　　3)候梯廳墻面鋪磚;

　　4)門框增設(shè)不銹鋼防護(hù)警示條;

　　2、美化項(xiàng)目外圍環(huán)境：戶外通風(fēng)井用不銹鋼材質(zhì)裝飾。