股東出資轉(zhuǎn)讓協(xié)議
出資轉(zhuǎn)讓方(甲方):
出資受讓方(乙方):
甲方及其他股東于 年 月 日共同出資設(shè)立公司。設(shè)立時(shí),甲方出資為人民幣 元。現(xiàn)甲、乙雙方經(jīng)共同協(xié)商根據(jù)公司章程及我國(guó)公司法的規(guī)定,就甲方出讓其出資 萬(wàn)元給乙方一事達(dá)成下列協(xié)議,供雙方遵守。
一、根據(jù)公司法及公司章程第十二條規(guī)定, 公司股東決議同意甲乙方出資轉(zhuǎn)讓(見(jiàn)公司股東決議);
二、甲方在 公司的出資 萬(wàn)元依法轉(zhuǎn)讓給乙方,乙方同意接受甲方 萬(wàn)元出資的轉(zhuǎn)讓;
三、乙方在協(xié)議訂立之日起 日內(nèi)支付甲方轉(zhuǎn)讓金人民幣 元;
四、甲、乙雙方出資的變動(dòng)不影響 公司注冊(cè)資金的變動(dòng);
五、甲、乙雙方負(fù)責(zé)協(xié)助公司辦理股東名冊(cè)上的股東名稱(chēng)變更手續(xù),以及依照公司法規(guī)定,提請(qǐng)股東修改公司章程的表決決議(變更股東名稱(chēng)內(nèi)容)以及協(xié)助公司辦理注冊(cè)變更登記手續(xù)(自股東變動(dòng)之日起30日內(nèi));
六、自辦理工商股東變更登記之后起,甲方與 公司不存在任何利害關(guān)系,變更登記前的權(quán)利義務(wù)關(guān)系由乙方承受;
七、本協(xié)議壹式肆份, 公司留貳份,甲、乙雙方留壹份。
本協(xié)議經(jīng)簽字后生效甲方: 乙方:
年 月 日
篇2：調(diào)控與信貸緊縮下開(kāi)發(fā)商如何走出資金困局
宏觀調(diào)控,信貸緊縮--新政的緊箍咒
如果說(shuō)對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目成功最重要的是那句經(jīng)典名言--“地段,地段,還是地段”的話,那么,在房產(chǎn)新政下,開(kāi)發(fā)商的緊箍咒無(wú)疑是“錢(qián)!錢(qián)!還是錢(qián)!”。
受宏觀調(diào)控影響,房地產(chǎn)企業(yè)的兩大命脈--銀根、地根仍然在繼續(xù)收緊,在銀行加緊追討拖欠開(kāi)發(fā)貸款的同時(shí),來(lái)自于政府的壓力和銷(xiāo)售的低迷,使開(kāi)發(fā)商的資金鏈更加緊繃,一些實(shí)力不弱的地產(chǎn)商也開(kāi)始面臨“斷頓之憂”。
有專(zhuān)家指出,房地產(chǎn)業(yè)雖在市場(chǎng)、政府和發(fā)展商的多方博弈中曲折前行,但決定整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條是否順暢的關(guān)鍵仍是開(kāi)發(fā)資金。統(tǒng)計(jì)顯示,中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商70%的資金都來(lái)自于銀行貸款。在融資渠道單一的情況下,如何通過(guò)創(chuàng)新融資渠道獲得資金支持,突破資金困局,抵御風(fēng)險(xiǎn)并發(fā)展壯大,是令開(kāi)發(fā)商最為頭痛的問(wèn)題。
多元融資時(shí)代,開(kāi)發(fā)商步入資本江湖的三大“內(nèi)功”
最近一段時(shí)間來(lái),合生、富力、中海等行業(yè)大佬紛紛海外融資,以解資金焦渴。分析認(rèn)為,一方面是新政下市場(chǎng)的整體觀望氣氛,銷(xiāo)售低迷;另一方面是銀行口袋的扎緊,讓開(kāi)發(fā)商不得不踏入資本江湖,謀求突圍,由此也預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)融資多元化時(shí)代的到來(lái)。
而這個(gè)時(shí)代的到來(lái),將徹底改變房地產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局,對(duì)于眾多的中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),這既是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的契機(jī),也是化蛹成蝶過(guò)程中的陣痛。專(zhuān)家認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商若要步入資本江湖,以下三大“內(nèi)功”的修練尤為關(guān)鍵。
1.戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型:從“香港模式”向“美國(guó)模式”轉(zhuǎn)變是必由之路。
香港模式作為目前主導(dǎo)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展行業(yè)的開(kāi)發(fā)模式,開(kāi)發(fā)商扮演的是“全能型”角色,既是投資商又是發(fā)展商,既參與項(xiàng)目的前期拿地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建筑,又承擔(dān)項(xiàng)目后期的包裝、銷(xiāo)售、推廣及管理的工作,戰(zhàn)線過(guò)寬過(guò)長(zhǎng),導(dǎo)致了資金需求的繁瑣和復(fù)雜。而美國(guó)模式則包括三個(gè)小循環(huán),分別是:以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為核心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)循環(huán);以房地產(chǎn)投資管理公司或房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金為核心的房地產(chǎn)投資循環(huán);以及以按揭抵押債券為核心的資產(chǎn)證券化循環(huán)。三個(gè)小循環(huán)合在一起又組成了一個(gè)大循環(huán)。
中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)用了二十年的時(shí)間,只構(gòu)造了第一個(gè)小循環(huán)。因此,從概念上講,中國(guó)的房地產(chǎn)商到目前為止基本上還都是兼具房地產(chǎn)投資功能的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。純粹的房地產(chǎn)投資管理公司和信托基金都還沒(méi)有出現(xiàn)。由此看來(lái),投資循環(huán)的形成過(guò)程,是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未來(lái)五到十年所面臨的最大的一次商業(yè)機(jī)會(huì)。誰(shuí)把握住這個(gè)機(jī)會(huì),誰(shuí)就可以成功地完成從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向房地產(chǎn)投資管理、從物業(yè)驅(qū)動(dòng)到資本驅(qū)動(dòng)、從經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目到經(jīng)營(yíng)企業(yè)的向上轉(zhuǎn)型。
2.風(fēng)險(xiǎn)化解:沿產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化風(fēng)險(xiǎn)化解是突破資金困局的有效保障
在行業(yè)成為資本巨人游戲占主導(dǎo)地位的新形勢(shì)下,眾多資本實(shí)力不足的中小開(kāi)發(fā)商僅憑一已之力,已難以應(yīng)付高昂的開(kāi)發(fā)成本和規(guī)避高額的風(fēng)險(xiǎn),因此,在“新政”非常時(shí)期,開(kāi)發(fā)商尤其需要投資者,策劃代理商等合作伙伴的支持。通過(guò)走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,協(xié)同作戰(zhàn)的道路,聯(lián)合更多資本持有者、更多相關(guān)專(zhuān)業(yè)公司,參與到項(xiàng)目運(yùn)作中來(lái)。
這種相互間通過(guò)專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理及項(xiàng)目的運(yùn)作平臺(tái)進(jìn)行有效的整合,有利于共同把資金盤(pán)子做大,從而加強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力,以更強(qiáng)的姿態(tài)和更專(zhuān)業(yè)的能力,投資房地產(chǎn)市場(chǎng)。
3.資源整合:整合企業(yè)內(nèi)外資源的能力是突破資金困局的關(guān)鍵
強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合無(wú)疑可以降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),但是,強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合能否產(chǎn)生良好效果的關(guān)鍵卻在于資源整合成功與否。一方面是自開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的資源整合,包括資源的重新配置,戰(zhàn)線的調(diào)整,不良資產(chǎn)的剝離,資金鏈理順等等;一方面是外部資源的引進(jìn)及整合,比如最近合生出讓股權(quán),引進(jìn)新加坡政府旗下的投資基金公司淡馬錫(Temasek)以及老虎環(huán)球基金(Tiger Global)兩家合作公司,正是通過(guò)外部資源挖掘,來(lái)緩解資金緊張的一個(gè)案例。
從另一個(gè)角度講,資源整合就是充分靈活運(yùn)用各類(lèi)金融工具,整合社會(huì)的各類(lèi)型與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的專(zhuān)業(yè)資源,促進(jìn)合作各方實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)配置的資金(資產(chǎn))管理平臺(tái),從而突破資金困局,獲得豐厚收益。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金,遠(yuǎn)水如何救近火?
隨著國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)過(guò)去僅依靠商業(yè)銀行的單一融資渠道所面臨的高金融風(fēng)險(xiǎn)已進(jìn)一步凸現(xiàn),這為海外眾多房地產(chǎn)基金和國(guó)內(nèi)一些準(zhǔn)房地產(chǎn)基金創(chuàng)造了市場(chǎng)空間,目前包括摩根斯坦利、荷蘭國(guó)際集團(tuán)、美國(guó)華僑民間基金、德意志銀行房地產(chǎn)投資基金以及紐約鳳凰金融有限公司等海外基金都先后采用投資公司的形式介入了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè),成為填補(bǔ)國(guó)內(nèi)發(fā)展商資金缺口的一股重要力量,房地產(chǎn)基金再次成為房地產(chǎn)界最熱門(mén)的話題之一。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,行業(yè)基金的介入,不僅有利于實(shí)現(xiàn)與國(guó)際資本的對(duì)接,緩解資金緊張,也有利于剝離不良資產(chǎn),縮短戰(zhàn)線;而對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)融資體系來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展拓展了新的融資渠道,促進(jìn)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性融資體系的形成,不僅有利于降低銀行風(fēng)險(xiǎn),也有利于行業(yè)整體的良性發(fā)展。
從國(guó)際市場(chǎng)看,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金已成為推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的重要推動(dòng)力量。目前世界上已經(jīng)超過(guò)300只上市的地產(chǎn)類(lèi)產(chǎn)業(yè)基金,資產(chǎn)總額超過(guò)了300億美元,在美國(guó),房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲透每一個(gè)大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中;澳洲房地產(chǎn)基金的規(guī)模已經(jīng)占到當(dāng)?shù)毓善笔袌?chǎng)總值的8%;亞洲是地產(chǎn)基金發(fā)展最成熟的國(guó)家--日本第一只地產(chǎn)基金也已于20**年在東京證券交易所上市。
相比于發(fā)達(dá)國(guó)家,中國(guó)在行業(yè)基金方面已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。隨著中國(guó)金融市場(chǎng)的進(jìn)一步完善和開(kāi)放,中國(guó)建立符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金呼聲已經(jīng)越來(lái)越高。據(jù)悉,國(guó)內(nèi)第一個(gè)直接股權(quán)投資基金--中比基金已獲得商務(wù)部牌照,得以啟動(dòng);同時(shí)國(guó)內(nèi)相關(guān)的《產(chǎn)業(yè)投資基金法》也在研究之中。種種跡象表明,中國(guó)房地產(chǎn)基金即將破蛹而出。
然而,由于房地產(chǎn)投資基金乃至整個(gè)產(chǎn)業(yè)投資基金,在我國(guó)都是新生事物,其發(fā)展還面臨法律、體制、意識(shí)等眾多障礙,國(guó)內(nèi)至今尚未出現(xiàn)名正言順的房地產(chǎn)基金。對(duì)于目前正處于資金困局中的開(kāi)發(fā)商,房地產(chǎn)業(yè)基金雖不說(shuō)上是空中樓閣,卻仍然是遠(yuǎn)水救不了近火。
風(fēng)險(xiǎn)代理,焦渴中的一場(chǎng)甘霖
有分析認(rèn)為,新政造成的銷(xiāo)售低迷是促使開(kāi)發(fā)商加劇陷入資金困局的直接因素。由于國(guó)內(nèi)的整體金融投資市場(chǎng)不發(fā)達(dá),大量閑散資金無(wú)處可去。儲(chǔ)蓄無(wú)利可圖,股市持續(xù)低迷,似乎除持續(xù)漲價(jià)的樓市外找不到更好的投資渠道,一旦地產(chǎn)進(jìn)入低潮,投資者即陷入彷徨觀望的境地。而融資和銷(xiāo)售同時(shí)受阻,內(nèi)外交困,開(kāi)發(fā)商雪上加霜,嗷嗷待哺。
究其根源,是目前在發(fā)展商與投資者這兩者之間,缺乏一種有效的溝通渠道和專(zhuān)業(yè)嫁接的橋梁。若要實(shí)現(xiàn)發(fā)展商與投資者的資金對(duì)接,必須要有一個(gè)結(jié)合點(diǎn)。一旦資金能夠長(zhǎng)驅(qū)直進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè),發(fā)展商與投資者必然是兩得益彰,大有裨益。
而作為發(fā)展商與消費(fèi)者之間的橋梁,有少數(shù)房地產(chǎn)中介代理公司已經(jīng)先知先覺(jué),積極行動(dòng)。據(jù)悉,國(guó)內(nèi)著名的十大房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)之一--凌峻(中國(guó)),即計(jì)劃成立投資顧問(wèn)公司,據(jù)凌峻董事長(zhǎng)陳將楚介紹,凌峻希望在銷(xiāo)售通道之外再扮演一個(gè)資金橋梁的重要角色,邀請(qǐng)投資者共同為中小型發(fā)展提供包銷(xiāo)等風(fēng)險(xiǎn)代理業(yè)務(wù),這對(duì)中小發(fā)展商和投資者都是一個(gè)“看得見(jiàn),摸得著”重大利好消息。
據(jù)凌峻介紹,房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)代理是一種與過(guò)往只拿傭金、不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的代理方式相反,由代理商先期承擔(dān)前期所有的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn),不收傭金、只賺差價(jià)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方法。目前主要有兩種模式:一種是“包廣告”。這是營(yíng)銷(xiāo)策劃代理性的廣告包銷(xiāo),即代理商提供以廣告媒介及宣傳資金投入為主,以及提供圍繞營(yíng)銷(xiāo)管理工作的全部營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的包銷(xiāo)形式,稱(chēng)之為“包廣告”,也可以理解為準(zhǔn)包銷(xiāo)。
另一種是“包銷(xiāo)售”。是代理商(也是投資商)與發(fā)展商在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前共同確定項(xiàng)目總體銷(xiāo)售價(jià)格(通常略低于市場(chǎng)價(jià)格),由代理商向發(fā)展商作包銷(xiāo)承諾,即在一定條件、一定時(shí)間內(nèi),無(wú)論樓盤(pán)銷(xiāo)售情況如何,代理商均需按時(shí)按雙方商定的樓價(jià)款向發(fā)展商分期、分批支付項(xiàng)目總價(jià)款,而代理商從實(shí)際銷(xiāo)售溢價(jià)中獲取巨額收益,稱(chēng)之為“包賣(mài)樓”,也可以理解為托盤(pán)包銷(xiāo)。
通過(guò)這兩種方式,開(kāi)發(fā)商、代理商可以充分實(shí)現(xiàn)分工明確、各施其長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的專(zhuān)業(yè)合作。風(fēng)險(xiǎn)代理使本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商獨(dú)力承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn),局部轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)中介公司身上,在一定程度上減輕了開(kāi)發(fā)壓力。這對(duì)資金實(shí)力較弱的中小型開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō),無(wú)疑是焦渴難耐中的一場(chǎng)甘霖。
篇3：公司股東出資轉(zhuǎn)讓協(xié)議
股東出資轉(zhuǎn)讓協(xié)議
出資轉(zhuǎn)讓方(甲方):
出資受讓方(乙方):
甲方及其他股東于 年 月 日共同出資設(shè)立公司。設(shè)立時(shí),甲方出資為人民幣 元。現(xiàn)甲、乙雙方經(jīng)共同協(xié)商根據(jù)公司章程及我國(guó)公司法的規(guī)定,就甲方出讓其出資 萬(wàn)元給乙方一事達(dá)成下列協(xié)議,供雙方遵守。
一、根據(jù)公司法及公司章程第十二條規(guī)定, 公司股東決議同意甲乙方出資轉(zhuǎn)讓(見(jiàn)公司股東決議);
二、甲方在 公司的出資 萬(wàn)元依法轉(zhuǎn)讓給乙方,乙方同意接受甲方 萬(wàn)元出資的轉(zhuǎn)讓;
三、乙方在協(xié)議訂立之日起 日內(nèi)支付甲方轉(zhuǎn)讓金人民幣 元;
四、甲、乙雙方出資的變動(dòng)不影響 公司注冊(cè)資金的變動(dòng);
五、甲、乙雙方負(fù)責(zé)協(xié)助公司辦理股東名冊(cè)上的股東名稱(chēng)變更手續(xù),以及依照公司法規(guī)定,提請(qǐng)股東修改公司章程的表決決議(變更股東名稱(chēng)內(nèi)容)以及協(xié)助公司辦理注冊(cè)變更登記手續(xù)(自股東變動(dòng)之日起30日內(nèi));
六、自辦理工商股東變更登記之后起,甲方與 公司不存在任何利害關(guān)系,變更登記前的權(quán)利義務(wù)關(guān)系由乙方承受;
七、本協(xié)議壹式肆份, 公司留貳份,甲、乙雙方留壹份。
本協(xié)議經(jīng)簽字后生效甲方: 乙方:
年 月 日