深圳知名物業(yè)公司的考察報(bào)告

　　為全面提高企業(yè)員工素質(zhì)，不斷提高企業(yè)創(chuàng)新能力，開闊員工視野、增長(zhǎng)員工見識(shí)、提高企業(yè)綜合素質(zhì)，同時(shí)為了更好的了解深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、服務(wù)特色、管理模式。20**年10月13日，在公司*總的帶領(lǐng)下，我們一行五人對(duì)公元物業(yè)管理有限公司、花樣年彩生活科技有限公司、開元國(guó)際物業(yè)管理有限公司、蓮花物業(yè)管理有限公司、之平管理公司以及長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司六家單位進(jìn)行考察學(xué)習(xí)，這六家公司都是物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)單位，在外地都有管理項(xiàng)目，在管理中也各有特色：公元物業(yè)所提出的關(guān)注樓宇的“健康”；彩生活物業(yè)提出的要做社區(qū)服務(wù)整合商；開元國(guó)際物業(yè)提出的的對(duì)物業(yè)的精確管理，對(duì)業(yè)主的精致服務(wù)；蓮花物業(yè)的5S現(xiàn)場(chǎng)管理法；之平管理公司的“向日葵”理念及長(zhǎng)城物業(yè)的精品意識(shí)和高度的前瞻性。都使我耳目一新，在考察過程中我也帶著問題與他們座談，現(xiàn)將我的一點(diǎn)收獲向大家做一匯報(bào)：

　　問題一：與外接項(xiàng)目甲方如何溝通？

　　溝通是人際之間傳遞和溝通信息的過程，它對(duì)于所管項(xiàng)目能否取得成功是必不可少的，而且也是非常重要的。

　　我在工作實(shí)踐中常常遇到與甲方存在溝通不暢、甚至?xí)霈F(xiàn)物業(yè)和開發(fā)商因?yàn)榱?chǎng)不同而導(dǎo)致雙方對(duì)立的情況。深圳同行們?cè)谶@方面做的較為成熟，值得我們借鑒。他們會(huì)選擇適合的溝通方式告知甲方不要采取短期行為。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，誰都要謀取自身的經(jīng)濟(jì)利益。有些糾紛不斷的小區(qū)，就是由于一些重視短期效應(yīng)的開發(fā)商不負(fù)責(zé)任，造成物業(yè)公司、業(yè)主互相對(duì)立，最終三敗俱傷。如果物業(yè)公司和開發(fā)商互相溝通，出錢出力，團(tuán)結(jié)一心，他們自己從中獲得了什么？那就是三方共贏：業(yè)主贏在居住環(huán)境好，物業(yè)升值；物業(yè)公司贏在賺取了合理的利潤(rùn)，鍛煉了隊(duì)伍；開發(fā)商贏在創(chuàng)出了品牌，擴(kuò)大了影響。品牌就是資本，就是財(cái)富。而這將對(duì)開發(fā)商后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的影響無法估量。

　　問題二：如何解決快速發(fā)展與人才缺乏的矛盾？

　　在深圳考察的幾家物業(yè)企業(yè)在這方面的做法基本上與咱們公司“培養(yǎng)→選拔→引進(jìn)→招聘”的人才戰(zhàn)略相似，也像我公司一樣從早期就重視建立內(nèi)部管理機(jī)制、運(yùn)作模式和適合公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的企業(yè)文化。在座談中他們所意識(shí)到的問題有三點(diǎn)：1、從外部引進(jìn)的人才對(duì)公司過去的文化、歷史很難產(chǎn)生依戀；2、公司內(nèi)部應(yīng)開展各種針對(duì)員工提高能力的培訓(xùn)，在現(xiàn)有穩(wěn)定的隊(duì)伍基礎(chǔ)上培養(yǎng)他們。例如：實(shí)行A/B角、項(xiàng)目輪崗等，從多方面來提高公司員工的綜合管理能力；3、對(duì)于那些有出色個(gè)人技能，但缺乏管理經(jīng)驗(yàn)的人員可用于其他的業(yè)務(wù)發(fā)展，了解對(duì)方的長(zhǎng)處及對(duì)方關(guān)心的問題，將合適的人才放在適合他的崗位上。

　　問題三：如何解決外駐分公司“水土不服”的問題？

　　在與深圳同行座談時(shí)談到這個(gè)問題，他們對(duì)如何解決此類問題也是各抒己見：有的是在各區(qū)域由公司重新設(shè)置各個(gè)職能機(jī)關(guān)，管理人員全部由總部派駐；有的是根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟煌諊鷣碚{(diào)整管理模式。不管是采取怎樣的模式，他們?cè)谕獾厥袌?chǎng)實(shí)施管理的過程中，為樹立和維持品牌形象，主要從以下幾個(gè)方面著手：1、注重服務(wù)品質(zhì)的控制。在外駐分公司管理過程中，同樣把質(zhì)量管理放在首要的地位。這不僅是提供服務(wù)的品質(zhì)，同時(shí)也是樹立和維護(hù)企業(yè)品牌的基礎(chǔ)和根本。在分公司或外地項(xiàng)目中設(shè)立專職或兼職的品質(zhì)管理員，這些人的行政管理歸項(xiàng)目，專業(yè)管理歸公司品質(zhì)部（與我公司的財(cái)務(wù)人員管理和工程人員管理做法類似），然后采用總公司一年一次，分公司一季一次的品質(zhì)督查頻次覆蓋到各項(xiàng)目，從而保證分公司層面的管理更加的規(guī)范化和統(tǒng)一化。2、合作單位與合作項(xiàng)目的選擇。服務(wù)項(xiàng)目硬件設(shè)施的好壞、規(guī)模的大小直接影響提供物業(yè)管理服務(wù)工作的難易程度。項(xiàng)目品質(zhì)好、規(guī)模大、收費(fèi)水準(zhǔn)高的管理項(xiàng)目更容易實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)的管理。所以他們選擇為有良好品質(zhì)的項(xiàng)目或優(yōu)秀的發(fā)展商提供服務(wù)，這樣也更利于樹立企業(yè)的品牌形象。3、與政府相關(guān)部門、合作單位、客戶的有效溝通。進(jìn)入外地市場(chǎng)后，很多方面可能不如當(dāng)?shù)毓緛淼姆奖?，所以他們從一開始就建立與政府部門、合作單位和客戶的溝通渠道。他們會(huì)在不影響公司品質(zhì)的情況下招聘一些本地的員工，因?yàn)橹挥兴麄儾耪嬲私獗镜氐纳缜?，然后利用一些個(gè)人資源使政府相關(guān)部門和客戶了解企業(yè)，因?yàn)橹挥凶屗麄兞私獠⑶艺J(rèn)可企業(yè)品牌才可保證公司在這一地區(qū)的長(zhǎng)足發(fā)展。

　　問題四：如何對(duì)下屬項(xiàng)目遠(yuǎn)程控制以確保服務(wù)質(zhì)量？

　　一般來說，下屬項(xiàng)目的核心管理人員都是由總部聘任和派駐的，公司總部必須建立起有效的激勵(lì)與控制機(jī)制來。我們所接觸的這六家公司大多數(shù)采取的是“平衡計(jì)分卡”的思路，平衡計(jì)分卡是將組織的愿景轉(zhuǎn)變?yōu)橐唤M由四項(xiàng)觀點(diǎn)（財(cái)務(wù)、客戶、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)、學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)）組成的績(jī)效指標(biāo)架構(gòu)來評(píng)價(jià)組織的績(jī)效。而長(zhǎng)城物業(yè)采取的是“阿米巴”管理模式，所謂阿米巴經(jīng)營(yíng)模式就是將整個(gè)公司分割成許多個(gè)被稱為阿米巴的小型組織，每個(gè)小型組織都作為一個(gè)獨(dú)立的利潤(rùn)中心，按照一個(gè)小企業(yè)、小項(xiàng)目的方式進(jìn)行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。目前這兩種管理模式都是加強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略執(zhí)行力的最有效的戰(zhàn)略管理工具。

　　雖然只有短短幾天的考察時(shí)間，但通過公司組織的這次活動(dòng)，我學(xué)到了不少東西，關(guān)鍵是意識(shí)上得到了提高，接觸了以前沒聽過的東西。在以后的工作中我會(huì)根據(jù)此次考察的情況學(xué)以致用，并結(jié)合部門的實(shí)際情況做出相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)公司當(dāng)前發(fā)展的需要。

篇2：成都物業(yè)管理項(xiàng)目參觀考察報(bào)告（一）

　　成都物業(yè)管理項(xiàng)目參觀考察報(bào)告(一)

　　20**年3月11日-17日，公司組織去成都考察物業(yè)管理項(xiàng)目。期間，我們先后參觀了利豐物業(yè)商會(huì)大廈項(xiàng)目及藍(lán)光嘉寶項(xiàng)目，他們的經(jīng)營(yíng)理念、管理模式和工作流程讓我耳目一新，受益匪淺。下面就結(jié)合我的日常工作與大家分享我的所得。

　　一、收據(jù)管理采用按日整理按月匯總上報(bào)，適應(yīng)信息化管理

　　利豐物業(yè)收費(fèi)主管目前采用的收據(jù)管理模式是按日整理票據(jù)按月匯總上報(bào)，采用這種模式最大的優(yōu)點(diǎn)在于內(nèi)部管理統(tǒng)計(jì)口徑與軟件統(tǒng)計(jì)口徑一致，使得日常的統(tǒng)計(jì)工作更為簡(jiǎn)單明了。我公司目前采用的收據(jù)管理模式是以50張為一本按次序人為編碼，這種方式適應(yīng)于原有的手工記賬狀態(tài)。在信息化管理體系下，人為編碼方式導(dǎo)致數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)脫離軟件運(yùn)行，無形中加大了收費(fèi)主管及稽核員的工作量。為此怎樣在公司運(yùn)行新的收據(jù)管理模式，怎樣讓收費(fèi)主管及稽核員盡快享受到物業(yè)軟件帶來的便捷，怎樣擺脫原有手工模式下的定向思維成為財(cái)務(wù)監(jiān)察部下一步的工作任務(wù)。

　　二、適當(dāng)下放庫(kù)房管理權(quán)限，減輕物業(yè)部壓力

　　利豐物業(yè)商會(huì)大廈庫(kù)房管理的權(quán)限下放至各班組的班長(zhǎng)，適當(dāng)?shù)臏p輕了管理部庫(kù)房管理員的工作;庫(kù)房管理員同時(shí)監(jiān)管辦公室檔案管理等工作，有力的開發(fā)了人力資源。我公司庫(kù)房管理員流行性較大，導(dǎo)致庫(kù)房管理水平參差不齊。目前庫(kù)房管理監(jiān)察方式：按月進(jìn)行表查，適時(shí)進(jìn)行實(shí)地抽查，在抽查中常會(huì)遇到的問題有：

　　1、找不到盤點(diǎn)表中反映物品的實(shí)體

　　2、盤點(diǎn)表中多項(xiàng)條目對(duì)應(yīng)同一規(guī)格同一單價(jià)的一個(gè)物品實(shí)體

　　3、盤點(diǎn)中庫(kù)房管理員找不到或者不認(rèn)識(shí)相關(guān)的物品(主要是維修料的識(shí)別)

　　以上問題的原由可以概括為一下幾點(diǎn)：

　　1、從事人員兼管庫(kù)房，沒有時(shí)間熟悉各類物品

　　2、制表人員與監(jiān)管庫(kù)房的人員分離，導(dǎo)致雙方統(tǒng)計(jì)結(jié)果不一致

　　3、針對(duì)以上問題各部門可以根據(jù)實(shí)際情況及庫(kù)房管理員發(fā)展需要，適當(dāng)?shù)膶?kù)房管理權(quán)限下放至各班長(zhǎng)處，庫(kù)房管理員主要負(fù)責(zé)庫(kù)房的監(jiān)督檢查及分析管理工作。

　　三、實(shí)現(xiàn)合同信息化管理，提升合同執(zhí)行效力

　　本次考察的兩家公司合同管理均實(shí)現(xiàn)了信息化管理，通過接待人員的實(shí)地演示使我部門計(jì)劃啟用合同信息化管理的想法得到了深化。加強(qiáng)合同管理的效力不僅是將公司各收款及付款合同內(nèi)容羅列出來，而是要將合同進(jìn)行橫縱向管理，形成供應(yīng)商及客戶信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)關(guān)注各合同的執(zhí)行情況。無論是從某個(gè)時(shí)期的縱向指標(biāo)還是從某個(gè)時(shí)點(diǎn)的橫向指標(biāo)都能快捷的找到相關(guān)合同數(shù)據(jù)，合同的到期情況及續(xù)簽情況也會(huì)一目了然。

　　四、啟用BS報(bào)修流程，保障服務(wù)質(zhì)量

　　利豐物業(yè)BS報(bào)修流程是利用軟件平臺(tái)操作報(bào)修流程，具體操作流程和公司目前的模式不盡相同。業(yè)務(wù)流程如下：

　　前臺(tái)負(fù)責(zé)接收客戶報(bào)修信息，自行發(fā)放派工單(或上報(bào)物業(yè)部下發(fā)派工單)，派工單一式三份(業(yè)主一份、前臺(tái)一份、維修人員一份)內(nèi)容以機(jī)打形式為主，維修費(fèi)用可根據(jù)實(shí)際情況手工填寫，月中或月末收費(fèi)主管審核一次費(fèi)用回收情況。

　　五、加大物業(yè)知識(shí)宣傳力度，啟動(dòng)滯納金收取廣告宣傳

　　藍(lán)光嘉寶物業(yè)在不斷提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，加大了物業(yè)知識(shí)的宣傳工作，增強(qiáng)了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。關(guān)于滯納金收取的廣告宣傳分布在小區(qū)的各個(gè)角落，廣告言簡(jiǎn)意賅，圖文并茂，形象生動(dòng)。收取滯納金的宣傳不僅保證了物業(yè)費(fèi)用回收率，更有利的保障了繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)利。

　　六、實(shí)行分級(jí)管理，加大員工的提升空間

　　藍(lán)光嘉寶物業(yè)各個(gè)工種均實(shí)行分級(jí)管理，每個(gè)工種分別設(shè)定助理級(jí)、初級(jí)、中級(jí)、高級(jí)等，每個(gè)級(jí)別的的晉級(jí)均需通過考試獲取。這樣的運(yùn)行模式克服了物業(yè)企業(yè)工種偏少、轉(zhuǎn)崗不便所壓縮的提升空間。這樣充分給員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)不僅能激發(fā)員工積極向上，還能讓員工在競(jìng)爭(zhēng)與晉級(jí)的過程中不斷充實(shí)自己，心服口服的在原崗位工作。另外作為人力資源管理方面，各工種不同級(jí)別的人才所具備的素質(zhì)可以擔(dān)任或轉(zhuǎn)向哪些崗位便是一目了然的事情，為日后的人才供給提供的定向保證。

　　以上是我此次出行的學(xué)習(xí)心得，如有不到之處望各位領(lǐng)導(dǎo)及同仁指正。

篇3：赴上海明華物業(yè)參觀考察報(bào)告

　　赴上海明華物業(yè)參觀考察報(bào)告

　　近期有幸參加了公司組織的赴上海明華物業(yè)管理有限公司考察學(xué)習(xí)，在三天時(shí)間里參觀了上海農(nóng)行數(shù)據(jù)中心、世博會(huì)中國(guó)館、上?？萍拣^、辰山植物園等明華物業(yè)在管的經(jīng)典項(xiàng)目，與明華資深的物業(yè)管理專家就新項(xiàng)目的選擇、投標(biāo)文件的編寫、中標(biāo)后的部門分工、承接查驗(yàn)、日常的物業(yè)服務(wù)、與業(yè)主方的關(guān)系維護(hù)等進(jìn)行了多方面的交流，感觸頗多，現(xiàn)將個(gè)人的點(diǎn)滴、收獲向領(lǐng)導(dǎo)和同事們匯報(bào)，如有欠妥之處請(qǐng)大家予以指正。

　　一、質(zhì)量管理體系完善。在幾天交流中聽到最多的詞匯是“標(biāo)準(zhǔn)、培訓(xùn)、考核”，而交流過程中無論是項(xiàng)目老總、部門經(jīng)理或主管對(duì)質(zhì)量管理體系都理解的相當(dāng)透徹，而一線員工也對(duì)參加培訓(xùn)有著相當(dāng)高的熱情和積極性，這就保證了培訓(xùn)的效果。通過形式多樣的培訓(xùn)使員工掌握按業(yè)主方要求制定的工作標(biāo)準(zhǔn)，從而完善工作細(xì)節(jié)，同時(shí)在工作中也要不斷創(chuàng)新，改變優(yōu)化原有標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)改進(jìn)提高工作質(zhì)量。這種培訓(xùn)是連續(xù)性的，經(jīng)過反復(fù)培訓(xùn)可以改變一個(gè)人的服務(wù)意識(shí)，提高一個(gè)人的服務(wù)技能。這種踏實(shí)有效地培訓(xùn)，員工也是受益匪淺的，畢竟這種帶薪學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)并不多。

　　二、 重視生產(chǎn)安全管理。在明華生產(chǎn)安全管理是強(qiáng)制性的，這就體現(xiàn)了企業(yè)為員工負(fù)責(zé)的精神，同時(shí)也是品牌發(fā)展的需要。明華已經(jīng)通過了質(zhì)量、環(huán)境、安全三貫標(biāo)。它的安全管理分為三個(gè)層次，首先是完善安全責(zé)任制；其次是計(jì)劃管理，將目標(biāo)細(xì)化至每個(gè)月，包括安全管理的組織建設(shè)、安全活動(dòng)的開展、安全知識(shí)培訓(xùn)和應(yīng)急預(yù)案演練的安排；第三層是宣傳培訓(xùn)，每?jī)蓚€(gè)月發(fā)一次安全簡(jiǎn)報(bào)，內(nèi)容包括安全生產(chǎn)法律法規(guī)、公司安全生產(chǎn)情況、安全課堂和安全生產(chǎn)漫畫等，目的是旨在教育員工遵章守紀(jì)，杜絕違規(guī)操作。此外新入職員工還要接受項(xiàng)目、部門、班組三級(jí)安全教育，考核合格后方可上崗。

　　明華物業(yè)在完善應(yīng)急演練預(yù)案和監(jiān)督業(yè)主方外委施工方面做得尤為細(xì)致。應(yīng)急演練預(yù)案分為正常工作時(shí)間和節(jié)假日、非工作時(shí)間兩種，根據(jù)不同的人員配置進(jìn)行工作劃分，以提供全天候的安全保障。在監(jiān)督業(yè)主方外委施工方面，以動(dòng)用明火作業(yè)為例，不但要求施工人員持有特種作業(yè)操作證，還要在網(wǎng)上進(jìn)行查詢比對(duì)，以確保操作證的真實(shí)性，還要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全防護(hù)，做到萬無一失。

　　三、理解快樂工作真諦。進(jìn)入明華物業(yè)首先映入眼簾的是“把管理融入服務(wù)，讓服務(wù)成為快樂”。要想一線員工快樂首先要管理者快樂，并將這種快樂傳播給身邊的每一個(gè)人。其次要為員工創(chuàng)造寬松的工作環(huán)境并在技術(shù)上創(chuàng)新減輕員工的勞動(dòng)強(qiáng)度，例如配置合理的施工機(jī)械、選擇恰當(dāng)?shù)那逑此幩?；?dāng)面對(duì)一個(gè)管理面積在十幾萬平米的項(xiàng)目時(shí)，利用物業(yè)管理軟件工程模塊中的報(bào)修平臺(tái)，增加信息傳遞的準(zhǔn)確性和時(shí)效性。

　　四、與明華物業(yè)合作為我們進(jìn)一步向公眾物業(yè)進(jìn)軍奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。公眾物業(yè)由于業(yè)主單一，合同周期較短，物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以隨著設(shè)施設(shè)備日益老化造成的運(yùn)行維護(hù)成本增加、社會(huì)物價(jià)指數(shù)上漲引起的用工成本和原材料價(jià)格的提高而及時(shí)得到調(diào)整從而保證較為可觀的利潤(rùn)。然而高利潤(rùn)也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，其中設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)就是其中重要的一項(xiàng)。公眾物業(yè)的設(shè)施設(shè)備類型與住宅寫字樓相差無幾，但因人流密集和場(chǎng)所相對(duì)封閉，因此設(shè)備運(yùn)行的可靠性和自動(dòng)化程度方面要求則高出許多，出于安全方面的考慮供電、消防、視頻監(jiān)控、中央空調(diào)和新風(fēng)等系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行正常與否都將關(guān)乎到業(yè)主方和服務(wù)方的利益和聲譽(yù)，一旦出現(xiàn)問題可能造成無法彌補(bǔ)的損失，并且公眾物業(yè)內(nèi)安裝的設(shè)施設(shè)備多為知名品牌、高端產(chǎn)品，單體價(jià)格較為昂貴，如操作失誤或維護(hù)不及時(shí)都會(huì)付出高昂的代價(jià)。這就要求我們必須不斷的學(xué)習(xí)，掌握更多更新的專業(yè)知識(shí)正確使用和維護(hù)設(shè)備，盡量延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。其次是在響應(yīng)招標(biāo)文件時(shí)就應(yīng)對(duì)設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)進(jìn)行全面評(píng)估，界定大中修和小修范圍將風(fēng)險(xiǎn)盡可能的降至最低。

　　五、刻苦鉆研的精神。參觀的四個(gè)項(xiàng)目中我對(duì)辰山植物園印象最深。不論是魏總還是項(xiàng)目行政部王經(jīng)理都對(duì)本項(xiàng)目管理中的重點(diǎn)和難點(diǎn)了然于胸。魏總作為項(xiàng)目老總掌握這些情況不足為奇，而坐在我對(duì)面的這位中年人本是從事行政工作，除了對(duì)人力資源、后勤保障、品質(zhì)管理等方面精通外，對(duì)溫室空調(diào)、樓宇自控等這些技術(shù)性極強(qiáng)的專業(yè)問題也講得頭頭是道。當(dāng)我向他尋求答案時(shí)，得到的是“鉆研”二字。聽完后我感到非常慚愧，我做為一名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)質(zhì)量管理體系的知識(shí)一知半解，內(nèi)審是問題一大堆，可一直以工作忙事情多為理由為自己找尋不學(xué)習(xí)的理由。自己都不能堅(jiān)持學(xué)習(xí)更不要說督促本部門的年輕員工，也自然組織不了行之有效的培訓(xùn)，使一線員工迅速融入公司的質(zhì)量體系。繼而也無法通過質(zhì)量管理體系促進(jìn)我們的工作提高服務(wù)質(zhì)量。

　　六、明華人的自信。明華人的這份自信來源于優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)和工作中表現(xiàn)出的專業(yè)性。他們?cè)诠ぷ髦袑⑺械募?xì)節(jié)都考慮很周到，業(yè)主方十分滿意，使明華在談判中占盡優(yōu)勢(shì)。

　　近三天的學(xué)習(xí)短暫而充實(shí)使我對(duì)今后工作有了很多想法，我希望盡快將學(xué)到的知識(shí)融入到工作中去，不斷總結(jié)完善，為廣瑞的快速發(fā)展盡自己的一份力量。