紹興市物業(yè)管理?xiàng)l例(20**)
(20**年10月21日紹興市第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議審議通過(guò) 20**年11月27日浙江省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議批準(zhǔn))
目 錄
第一章 總 則
第二章 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第三章 前期物業(yè)管理
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第五章 物業(yè)使用和維護(hù)
第六章 法律責(zé)任
第七章 附 則
第一章 總 則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人和其他當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理工作,適用本條例。
第三條業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依照《中國(guó)共產(chǎn)章程程》建立黨的基層組織,在社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展活動(dòng),發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。
第四條市和縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和基層治理體系,對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)提供人員和經(jīng)費(fèi)保障,建立物業(yè)管理區(qū)域行政執(zhí)法協(xié)調(diào)機(jī)制和物業(yè)管理糾紛化解處理工作機(jī)制,制定實(shí)施物業(yè)管理扶持政策,推動(dòng)物業(yè)管理健康發(fā)展。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立以及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作,指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé),調(diào)處物業(yè)管理糾紛,并協(xié)助有關(guān)行政主管部門開(kāi)展物業(yè)管理監(jiān)督工作。
第五條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理和指導(dǎo)工作,開(kāi)展物業(yè)管理信用評(píng)價(jià),制定和推行業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議等示范文本,組織物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn),指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)工作,履行法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。
發(fā)展和改革、公安、自然資源和規(guī)劃、應(yīng)急管理、市場(chǎng)監(jiān)督管理、人民防空、綜合行政執(zhí)法等其他部門按照各自職責(zé)依法開(kāi)展相關(guān)監(jiān)督管理工作,及時(shí)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
第六條居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé),協(xié)助有關(guān)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理工作,引導(dǎo)業(yè)主參與支持物業(yè)管理,調(diào)解物業(yè)管理糾紛,協(xié)調(diào)推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)。
第七條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建設(shè)統(tǒng)一的物業(yè)管理電子信息平臺(tái),用于物業(yè)交付統(tǒng)計(jì)、業(yè)主意見(jiàn)征求和投票、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用狀況公示、物業(yè)服務(wù)規(guī)范和物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)測(cè)信息公告、物業(yè)費(fèi)代收代付、物業(yè)管理法律法規(guī)和政策咨詢、物業(yè)糾紛投訴處理等相關(guān)事項(xiàng)。
縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依托物業(yè)管理電子信息平臺(tái)對(duì)物業(yè)服務(wù)人的基本情況、服務(wù)情況、投訴舉報(bào)情況等事項(xiàng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理,定期開(kāi)展物業(yè)服務(wù)人服務(wù)質(zhì)量滿意度測(cè)評(píng),落實(shí)物業(yè)服務(wù)人及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理制度,健全物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)體系,實(shí)行信用記分管理。滿意度測(cè)評(píng)結(jié)果和信用評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)。
業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人可以利用物業(yè)管理電子信息平臺(tái)開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。使用平臺(tái)進(jìn)行投票決策的,應(yīng)當(dāng)依法保障投票人的權(quán)利。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理電子信息平臺(tái)的使用和管理制度,維護(hù)平臺(tái)正常運(yùn)行,保障業(yè)主隱私和平臺(tái)信息數(shù)據(jù)安全。自然資源和規(guī)劃、市場(chǎng)監(jiān)督管理、綜合行政執(zhí)法等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)配合提供物業(yè)管理相關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和信息,發(fā)揮數(shù)據(jù)集成效應(yīng)。
第八條自然資源和規(guī)劃行政主管部門確定物業(yè)項(xiàng)目宗地規(guī)模和用途應(yīng)當(dāng)便利物業(yè)管理,在物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審時(shí)征求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見(jiàn)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)載入建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖,并向社會(huì)公布。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域范圍向物業(yè)買受人明示,并在物業(yè)買賣合同中載明。
已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的,由物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府并征求居(村)民委員會(huì)意見(jiàn)后劃分;對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行調(diào)整的,還應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意。
第九條按照本條例有關(guān)規(guī)定必須向全體業(yè)主公布、公示、公告的事項(xiàng),業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人或者建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)職責(zé)和規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置、物業(yè)管理電子信息平臺(tái)和業(yè)主互聯(lián)網(wǎng)群組等予以發(fā)布。公布、公示、公告時(shí)間不得少于五個(gè)工作日。
第二章 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益,履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書(shū)面、網(wǎng)絡(luò)征求意見(jiàn)的形式。
第十一條物業(yè)管理區(qū)域達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)法定條件的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出報(bào)告,并報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的資料。
業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理區(qū)域已具備成立業(yè)主大會(huì)法定條件的,可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到報(bào)告或者申請(qǐng)之日起六十日內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組),籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十二條籌備組成員由業(yè)主代表,建設(shè)單位代表,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表,居(村)民委員會(huì)代表組成。建設(shè)單位未派員參加的,不影響籌備組成立。業(yè)主代表人數(shù)不少于籌備組人數(shù)的二分之一,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)將成員的基本情況及聯(lián)系方式等信息予以公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
第十三條籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作:
(一)確認(rèn)并依法公示業(yè)主人數(shù)、業(yè)主姓名以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、形式和內(nèi)容;
(三)草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約;
(四)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人產(chǎn)生辦法,并確定候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;
(七)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的候選人名單由籌備組依照本條例第十七條、第二十二條規(guī)定的資格條件和禁止行為進(jìn)行資格審查與確定。物業(yè)所在地居(村)民委員會(huì)或者十名以上業(yè)主聯(lián)名可以向籌備組推薦候選人,業(yè)主可以向籌備組自薦。
本條第一款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第十四條籌備組應(yīng)當(dāng)根據(jù)示范文本草擬管理規(guī)約,其內(nèi)容主要包括:
(一)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理;
(二)物業(yè)管理區(qū)域各項(xiàng)秩序和環(huán)境衛(wèi)生的管理;
(三)房屋外觀的維護(hù);
(四)物業(yè)服務(wù)人的選聘、物業(yè)費(fèi)的確定和收付方式;
(五)共有收益的管理和使用;
(六)業(yè)主的相關(guān)義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。
管理規(guī)約的內(nèi)容及其表決程序應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定,并在提交業(yè)主大會(huì)討論前征求縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門意見(jiàn)。
第十五條首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米一元且總額不少于五萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋竣工驗(yàn)收備案前,將籌備經(jīng)費(fèi)存入物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以競(jìng)爭(zhēng)性方式選擇產(chǎn)生的銀行賬戶。
籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立建賬、專款專用。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后,籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布,接受全體業(yè)主的監(jiān)督,結(jié)余部分的使用由業(yè)主大會(huì)決定。
因建設(shè)單位歇業(yè)、破產(chǎn)或者系老舊小區(qū)等原因?qū)е率状螛I(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)無(wú)法收取的,由縣(市、區(qū))人民政府財(cái)政經(jīng)費(fèi)予以保障。
第十六條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起九十日內(nèi)召開(kāi),表決通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約,成立業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能表決通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約的,籌備組的工作期限延長(zhǎng)九十日;到期仍未表決通過(guò)的,籌備組予以解散,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主另行成立籌備組籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)成立但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,籌備組可以改設(shè)為物業(yè)管理委員會(huì),按照管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則履行職責(zé),執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定,組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生并備案之日起停止履行職責(zé),辦理移交手續(xù)后解散。
第十七條業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并具有完全民事行為能力,遵守法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約,熱心公益,責(zé)任心強(qiáng),有一定組織協(xié)調(diào)能力。
業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的職務(wù)因任期屆滿終止。業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員具有下列情形之一的,其職務(wù)終止,由業(yè)主委員會(huì)予以公告:
(一)失去本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主資格的;
(二)喪失或者部分喪失民事行為能力,或者因重大疾病、被依法限制人身自由等原因而無(wú)法履行職責(zé)的;
(三)拖欠、拒交物業(yè)費(fèi)或者物業(yè)維修資金,經(jīng)書(shū)面催交仍不改正的;
(四)以書(shū)面方式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;
(五)無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)兩次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,或者不履行業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)的;
(六)拒不執(zhí)行有關(guān)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府關(guān)于本物業(yè)管理區(qū)域的整改要求或者人民法院判決裁定的;
(七)有本條例第二十二條規(guī)定的行為之一的;
(八)管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止的,應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。
第十八條業(yè)主委員會(huì)由五至十一名單數(shù)委員組成,設(shè)主任一名、副主任一至二名。鼓勵(lì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員積極參選業(yè)主委員會(huì)成員,支持符合條件的黨的基層組織和居(村)民委員會(huì)的負(fù)責(zé)人及委員通過(guò)規(guī)定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和委員。
業(yè)主大會(huì)可以選舉業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員,候補(bǔ)委員人數(shù)不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)的百分之五十,其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則與委員相同。業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)空缺時(shí),由候補(bǔ)委員按照得票多少依次遞補(bǔ)。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任的委員職務(wù)依照本條例第十七條規(guī)定終止的,其職務(wù)自然終止。業(yè)主委員會(huì)重新推選主任或者副主任。
業(yè)主大會(huì)可以決定給予業(yè)主委員會(huì)成員適當(dāng)補(bǔ)貼、聘請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)工作人員。
第十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),依法向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門辦理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案手續(xù)。備案資料齊全的,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)出具業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的備案證明、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證,并告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章,向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立賬戶。
第二十條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé):
(一)起草年度資金收支方案,公布收支情況;
(二)擬訂共有物業(yè)及其收益的管理使用辦法草案;
(三)組織籌集和監(jiān)督使用物業(yè)維修資金;
(四)擬訂物業(yè)服務(wù)人選聘方案,物業(yè)服務(wù)的事項(xiàng)、質(zhì)量要求以及收費(fèi)方案或者其他公攤費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)方案;
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人支付物業(yè)費(fèi);
(六)監(jiān)督和保障物業(yè)服務(wù)人履行合同,維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,調(diào)解物業(yè)管理糾紛;
(七)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居(村)民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全檔案、財(cái)務(wù)和印章管理制度,加強(qiáng)會(huì)議記錄、共有物業(yè)檔案、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件及印章的管理,自覺(jué)接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則制定業(yè)主委員會(huì)會(huì)議制度。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或受主任委托的副主任召集,召開(kāi)會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席,所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的候補(bǔ)委員,不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地居(村)民委員會(huì)派員列席,也可以邀請(qǐng)業(yè)主旁聽(tīng)。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議因召集人無(wú)正當(dāng)理由不召集而無(wú)法召開(kāi)的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定一名委員召集和主持。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起三日內(nèi)將會(huì)議情況以及決定事項(xiàng)公示,并告知物業(yè)所在地居(村)民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)在職權(quán)范圍內(nèi)作出的決定,對(duì)所有業(yè)主具有法律約束力。
第二十二條業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員不得有下列行為:
(一)不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定,阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)和物業(yè)服務(wù)人履行合同;
(二)虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料;
(三)拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料,妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作;
(四)擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章;
(五)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、變更物業(yè)服務(wù)合同;
(六)挪用、侵占業(yè)主共有物業(yè)及其收益或者擅自以業(yè)主共有物業(yè)及其收益設(shè)定擔(dān)保;
(七)索取、收受物業(yè)服務(wù)人或者與其履職有利害關(guān)系的其他單位和個(gè)人的財(cái)物或者利益;
(八)參與物業(yè)服務(wù)人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(九)違法泄露業(yè)主信息;
(十)侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
第二十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)公示下列信息,并接受業(yè)主查詢和監(jiān)督:
(一)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約;
(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)物業(yè)維修資金的籌集、使用情況;
(五)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置停車位的情況以及其他共有物業(yè)的使用和收益情況;
(六)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;
(七)業(yè)主委員會(huì)組成人員及工作人員聯(lián)系方式等其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的事項(xiàng)。
業(yè)主對(duì)共有收益收支、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)有異議的,經(jīng)人數(shù)占比五分之一以上的業(yè)主聯(lián)名,可以提議業(yè)主大會(huì)表決后,委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)費(fèi)用從共有收益中列支。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以建立統(tǒng)一會(huì)計(jì)委托代理制度,加強(qiáng)對(duì)共有收益的收支、保值增值以及業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)使用的監(jiān)管。
第二十四條業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年至五年,具體任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則作出約定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿六十日前組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉,并書(shū)面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)派員指導(dǎo)。
業(yè)主委員會(huì)不按期組織換屆選舉或者業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí),街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)成立換屆小組,指導(dǎo)業(yè)主參照本條例第十二條、第十三條有關(guān)規(guī)定進(jìn)行換屆選舉。換屆小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間,業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人等共同決定事項(xiàng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前,通過(guò)物業(yè)管理電子信息平臺(tái)發(fā)布前期物業(yè)招標(biāo)公告,公開(kāi)選聘前期物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)人投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于四萬(wàn)平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門同意,建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人約定前期物業(yè)服務(wù)的啟動(dòng)經(jīng)費(fèi),用于物業(yè)管理辦公用房裝修、辦公設(shè)施以及相關(guān)設(shè)備購(gòu)置等。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)公示啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)的使用情況,退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將結(jié)余的啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)、物業(yè)管理辦公用房、辦公設(shè)施設(shè)備移交給業(yè)主委員會(huì)。
第二十六條物業(yè)交付使用十五日前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下,邀請(qǐng)業(yè)主參加,與選聘的物業(yè)服務(wù)人完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn),確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果,簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,并向業(yè)主公開(kāi)查驗(yàn)結(jié)果。
物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決問(wèn)題的方法和時(shí)限、違約責(zé)任等事項(xiàng)。承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整改。
在承接查驗(yàn)過(guò)程中,建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人不得有惡意串通、弄虛作假等共同侵害業(yè)主利益的行為。
第二十七條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿,但業(yè)主大會(huì)已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)人的,自業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起,該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿,成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)人;已符合法定成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的,籌備組應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主依法共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人,由籌備組中的業(yè)主代表或者建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同;不符合法定成立條件的,建設(shè)單位可以決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人,簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房,其中辦公用房比例不得少于千分之三且建筑面積不少于五十平方米,經(jīng)營(yíng)用房比例不得少于千分之四。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的,按照不少于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理辦公用房。自然資源和規(guī)劃行政主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積的計(jì)算基數(shù)。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)相對(duì)集中配置在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便利處,并具備通水、通電、通風(fēng)、采光、衛(wèi)生等基本使用功能和辦公條件;設(shè)置在住宅樓內(nèi)的,應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立通道。
物業(yè)管理用房的面積和具體位置應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查時(shí)征求縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門的意見(jiàn),在審定的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案中確定,不得任意調(diào)整。
第二十九條新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí),安全監(jiān)控、快遞寄存、電動(dòng)自行車集中充電、生活垃圾分類收集等設(shè)施,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付;規(guī)劃車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)配建電動(dòng)汽車充電設(shè)施或者預(yù)留建設(shè)安裝條件。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會(huì)可以決定采用依法招標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)人。采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將二至三家備選的物業(yè)服務(wù)人的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容以及其他物業(yè)服務(wù)人未入選的理由予以公示,并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)依法決定。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報(bào)送物業(yè)所在地縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案。備案機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將備案結(jié)果和物業(yè)服務(wù)合同副本轉(zhuǎn)送相關(guān)的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會(huì)。
第三十一條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù),并遵守下列規(guī)定:
(一)提供的物業(yè)服務(wù)符合相應(yīng)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范;
(二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);
(三)聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的意見(jiàn)和建議,及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問(wèn),改進(jìn)和完善服務(wù);
(四)發(fā)現(xiàn)違法行為的,及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理;
(五)對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止,并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì);
(六)對(duì)物業(yè)服務(wù)期間因改造、維修、養(yǎng)護(hù)有關(guān)物業(yè)或者配置固定設(shè)施設(shè)備而形成的相關(guān)資料,應(yīng)當(dāng)建檔保存;
(七)接受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督,并配合做好社區(qū)建設(shè)相關(guān)工作;
(八)履行排查安全隱患等法律、法規(guī)明確的其他職責(zé)。
突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)落實(shí)各級(jí)政府應(yīng)急指令、應(yīng)急措施,業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)人提供必要的物資支持,并給予相應(yīng)的補(bǔ)助。
第三十二條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息,并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告:
(一)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和工作人員的姓名、照片、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話;
(二)物業(yè)服務(wù)的事項(xiàng)、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及履行情況;
(三)電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等;
(四)上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、受委托管理的共有收益收支與物業(yè)維修資金使用情況;
(五)業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況;
(六)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第三十三條物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為:
(一)未按約定并公示的價(jià)格擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),重復(fù)收取物業(yè)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)保證金、押金;
(二)挪用、侵占或者擅自處分業(yè)主共有物業(yè)及其收益;
(三)對(duì)共有物業(yè)或者物業(yè)專有部分實(shí)施停止供水、供電、供熱、供燃?xì)獾却胧?
(四)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng);
(五)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第三十四條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)物業(yè)服務(wù)人的續(xù)聘、另聘作出決定。決定續(xù)聘的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前與原物業(yè)服務(wù)人重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;決定另聘的,按照本條例第三十條的規(guī)定進(jìn)行,并提前六十日書(shū)面通知原物業(yè)服務(wù)人,合同另有約定的除外。
物業(yè)服務(wù)人決定在合同期限屆滿后不再提供物業(yè)服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿九十日前書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì),同時(shí)告知物業(yè)所在地縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會(huì)。合同對(duì)通知期限另有約定的,從其約定。
第三十五條原物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí),應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、相關(guān)設(shè)施設(shè)備以及法律法規(guī)規(guī)定的物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料交還給業(yè)主委員會(huì)、自行管理的執(zhí)行人,并共同對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀給予確認(rèn)。因未盡管理義務(wù)造成電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用的,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)組織修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
在另聘的物業(yè)服務(wù)人或者自行管理的執(zhí)行人接管之前,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依法繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng),維持物業(yè)管理區(qū)域正常秩序。原物業(yè)服務(wù)人不得隱匿、轉(zhuǎn)移、毀損有關(guān)財(cái)物和資料,不得拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域,不得阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。
第三十六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則,由物業(yè)服務(wù)合同雙方參考有關(guān)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)費(fèi)包括電梯和消防設(shè)施維修維護(hù)、公共水電等費(fèi)用的,應(yīng)當(dāng)列明具體費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)。前期物業(yè)服務(wù)實(shí)行指導(dǎo)價(jià)的,按國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
市住房和建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),并每三年至少組織一次評(píng)估,根據(jù)評(píng)估情況及時(shí)調(diào)整、公布。
縣(市、區(qū))發(fā)展和改革部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同本級(jí)住房和建設(shè)行政主管部門每三年發(fā)布或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則。
第三十七條業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定通過(guò)物業(yè)管理電子信息平臺(tái)、雙方共同監(jiān)管的賬戶等代收物業(yè)費(fèi)并根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核評(píng)價(jià)結(jié)果支付。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下,按照物業(yè)服務(wù)合同組織業(yè)主開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核評(píng)價(jià)。
第三十八條已竣工但尚未出售或者尚未交付給買受人的物業(yè),其物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位全額支付。已交付使用的物業(yè),其物業(yè)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)支付物業(yè)費(fèi),不得以房屋空置、開(kāi)發(fā)建設(shè)存在遺留問(wèn)題、未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒絕支付。
業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi),不交存物業(yè)維修資金以及有損害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的,業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。
第三十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常聽(tīng)取、收集業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的意見(jiàn)建議,及時(shí)與物業(yè)服務(wù)人磋商、溝通,解決物業(yè)服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)、及時(shí)幫助,調(diào)處當(dāng)事人難以自行協(xié)商解決的糾紛。
第四十條業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭凶孕泄芾淼模瑧?yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定:
(一)自行管理的執(zhí)行人;
(二)自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限;
(三)聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案;
(四)其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。
電梯、消防、安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理維護(hù)。
第四十一條縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)制定老舊小區(qū)物業(yè)整治改造計(jì)劃,完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施,改善老舊小區(qū)綜合環(huán)境和物業(yè)管理?xiàng)l件。
老舊小區(qū)未實(shí)施物業(yè)管理的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提供衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)等必要的物業(yè)服務(wù),所需費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定和老舊小區(qū)物業(yè)整治改造計(jì)劃要求,組織推動(dòng)老舊小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),實(shí)施物業(yè)管理。
第五章 物業(yè)使用和維護(hù)
第四十二條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定,按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。
禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施下列行為:
(一)損壞或者違法改變房屋主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu),違法挖掘地下空間;
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物, 擅自改變房屋外立面或者在外墻上開(kāi)門窗;
(三)將無(wú)防水要求的房間、陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書(shū)房、廚房上方;
(四)損壞、挪用或者擅自拆除、停用公共消防和人防設(shè)施、器材,妨礙疏散通道、安全出口暢通,占用消防車通道和消防登高場(chǎng)地;
(五)毀壞或者擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠地、公共道路和其他共有部分;
(六)擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng);
(七)擅自拆改管道、煙道設(shè)施,擅自改動(dòng)、接駁共用管線;
(八)違規(guī)私拉電線、電纜為電動(dòng)車輛充電;
(九)違反國(guó)家規(guī)定,制造、儲(chǔ)存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì);
(十)從建筑物中向外拋擲物品;
(十一)裝修房屋未按照規(guī)定作業(yè)時(shí)間進(jìn)行或者產(chǎn)生超標(biāo)噪聲、粉塵等;
(十二)未按規(guī)定分類投放生活垃圾,任意堆放雜物、排放污水和油煙廢氣、露天焚燒;
(十三)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途,將車棚、車庫(kù)、儲(chǔ)物間改為居住場(chǎng)所或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;
(十四)違反規(guī)定出租房屋;
(十五)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物;
(十六)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生前款規(guī)定行為的,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的,有關(guān)當(dāng)事人可以向相關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴,行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。
第四十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人在房屋裝飾裝修開(kāi)工前,應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修方案報(bào)送物業(yè)服務(wù)人;未選聘物業(yè)服務(wù)人的,應(yīng)當(dāng)報(bào)送物業(yè)所在地居(村)民委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)人或者居(村)民委員會(huì)收到裝飾裝修方案后,應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為、注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
物業(yè)服務(wù)人、居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查,業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。
第四十四條市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)既有住宅加裝電梯工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào),制定年度實(shí)施計(jì)劃,屬于老舊小區(qū)的應(yīng)當(dāng)納入綜合改造規(guī)劃,并采取土地、資金等要素支持,推進(jìn)物業(yè)共用設(shè)施完善,提升業(yè)主生活品質(zhì)。
既有住宅加裝電梯應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃、建設(shè)、特種設(shè)備、消防等方面的法律法規(guī)、安全技術(shù)規(guī)范以及標(biāo)準(zhǔn)要求。具體辦法由市人民政府制定。
第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃車位、車庫(kù),滿足業(yè)主需要后仍有空余的,可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他單位和個(gè)人。
建設(shè)單位預(yù)售或者現(xiàn)售房屋時(shí),應(yīng)當(dāng)將其有權(quán)出售、附贈(zèng)、出租的車位、車庫(kù)的數(shù)量、價(jià)格予以公示。
第四十六條占用業(yè)主共有的道路或者其他共有場(chǎng)地設(shè)置的停車位,屬于全體業(yè)主共同所有,經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定可以收取停車費(fèi)。公安、自然資源和規(guī)劃、消防救援等部門和機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)停車位的劃定、警示標(biāo)志設(shè)置等予以指導(dǎo)。
第四十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外部分的供水、供電、供熱、供燃?xì)狻⑼ㄐ拧⒂芯€電視等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線,經(jīng)相關(guān)專業(yè)單位、建設(shè)單位共同驗(yàn)收合格后,移交給相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)管理。建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料移交給相關(guān)專業(yè)單位。
本條例施行前,已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域,由業(yè)主委員會(huì)會(huì)同建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人按照前款規(guī)定負(fù)責(zé)辦理移交手續(xù);未實(shí)施物業(yè)管理已交付使用的物業(yè)管理區(qū)域,由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)參照前款規(guī)定組織辦理移交手續(xù)。
相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)承擔(dān)已移交的相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造,發(fā)生的費(fèi)用在企業(yè)成本中列支,不得從物業(yè)費(fèi)和物業(yè)維修資金中列支。專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行費(fèi)用由業(yè)主共同分擔(dān)。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的移交、維修等管理辦法由市人民政府制定。
第四十八條住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、消防救援、特種設(shè)備管理等部門和機(jī)構(gòu)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)開(kāi)展物業(yè)管理區(qū)域安全檢查工作,指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展安全管理。發(fā)現(xiàn)安全隱患的,行政主管部門和機(jī)構(gòu)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)人及時(shí)整改,消除安全隱患。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和設(shè)施設(shè)備安全巡查,發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取必要的安全保障措施,避免安全事故發(fā)生;發(fā)現(xiàn)有影響專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備安全情形的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。
物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人使用的窗戶、陽(yáng)臺(tái)、擱置物、懸掛物存在安全隱患的,應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主或者物業(yè)使用人及時(shí)處理。業(yè)主或者物業(yè)使用人不及時(shí)處理的,物業(yè)服務(wù)人可以按照管理規(guī)約規(guī)定,代為處理或者采取應(yīng)急防范措施,費(fèi)用由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)。
第四十九條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主依法共同決定;前期物業(yè)管理階段可以直接由前期物業(yè)服務(wù)人代為經(jīng)營(yíng)管理。扣除合理支出后的所得收益歸業(yè)主共有,其中前期物業(yè)服務(wù)人代為經(jīng)營(yíng)管理的支出不得超過(guò)經(jīng)營(yíng)收入的百分之三十。
第五十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,并在物業(yè)竣工驗(yàn)收前,一次性向縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的物業(yè)保修金,存入指定銀行,作為物業(yè)維修費(fèi)用保證。
建設(shè)單位收到保修通知書(shū)五日內(nèi)不履行物業(yè)保修責(zé)任的,或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修責(zé)任的,由業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng),經(jīng)縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門核實(shí)后,由業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)人組織維修。費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支。保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題,物業(yè)保修金交存期滿仍未修復(fù)的,交存期延長(zhǎng)至修復(fù)完成。
物業(yè)保修金交存期滿后,縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額依照有關(guān)規(guī)定退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法退還的,縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示,公示期為三十日。公示期滿無(wú)異議的,物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)維修資金。
第五十一條縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照首期交存的物業(yè)維修資金總額百分之五的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立應(yīng)急備用金,用于下列緊急情況:
(一)電梯故障無(wú)法正常運(yùn)行的;
(二)消防設(shè)施和消防器材嚴(yán)重失修且消防救援機(jī)構(gòu)出具整改通知書(shū)的;
(三)排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;
(四)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層和公共構(gòu)件發(fā)生脫落或者存在脫落危險(xiǎn)的;
(五)其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況的。
發(fā)生前款緊急情況的,由業(yè)主委員會(huì)或者居(村)民委員會(huì)提出申請(qǐng),縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門可直接撥付申請(qǐng)額度百分之五十的應(yīng)急備用金,維修完畢后按實(shí)結(jié)算。
第六章 法律責(zé)任
第五十二條違反本條例規(guī)定的行為,法律、行政法規(guī)和省的地方性法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的,從其規(guī)定。
本條例規(guī)定的行政處罰,實(shí)行綜合行政執(zhí)法的,依法由綜合行政執(zhí)法部門實(shí)施。
第五十三條建設(shè)單位有下列情形之一的,由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的, 處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款:
(一)違反本條例第十一條第一款規(guī)定,未按時(shí)報(bào)告物業(yè)管理區(qū)域達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)法定條件的;
(二)違反本條例第二十八條第二款規(guī)定,提供的物業(yè)管理用房未達(dá)到規(guī)定的使用功能和辦公條件的;
(三)違反本條例第四十五條第二款規(guī)定,未將其有權(quán)出售、附贈(zèng)、出租的車位、車庫(kù)的數(shù)量、價(jià)格予以公示。
第五十四條違反本條例第二十六條第三款規(guī)定,建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人在承接查驗(yàn)過(guò)程中共同侵害業(yè)主利益的,由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正, 分別處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第五十五條物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的,由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告;逾期不改正的, 處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款;有違法所得的,予以沒(méi)收:
(一)違反本條例第三十條第三款規(guī)定,未按時(shí)報(bào)備物業(yè)服務(wù)合同的;
(二)違反本條例第三十二條第一項(xiàng)規(guī)定,未按要求公開(kāi)有關(guān)信息的;
(三)違反本條例第三十三條第三項(xiàng)規(guī)定,擅自對(duì)共有物業(yè)或者物業(yè)專有部分實(shí)施停止供水、供電、供熱、供燃?xì)獾却胧┑摹?/p>
物業(yè)服務(wù)人違反本條例第二十五條第二款、第三十五條第二款規(guī)定,拒不退出物業(yè)管理區(qū)域,或者退出時(shí)拒不移交結(jié)余的前期物業(yè)服務(wù)啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)、物業(yè)管理辦公用房、辦公設(shè)施設(shè)備,或者隱匿、轉(zhuǎn)移、毀損有關(guān)財(cái)物和資料,或者阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)的,由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正,退還逾期期間所收取的物業(yè)費(fèi); 逾期不改正的,處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
物業(yè)服務(wù)人違反本條例第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定,擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),重復(fù)收取物業(yè)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)保證金、押金的,由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門責(zé)令改正,返還違法收取的費(fèi)用,沒(méi)收違法所得, 并處五千元以下罰款。
物業(yè)服務(wù)人違反本條例第三十三條第二項(xiàng)規(guī)定,挪用、侵占或者擅自處分業(yè)主共有物業(yè)及其收益的,由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門 對(duì)個(gè)人處一千元以上一萬(wàn)元以下罰款;對(duì)單位處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。
第五十六條業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員違反本條例第二十二條第一項(xiàng)至第五項(xiàng)規(guī)定,有阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定等行為的,由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正,沒(méi)收違法所得; 逾期未改正的,可以處一千元以上一萬(wàn)元以下罰款。
第五十七條違反本條例第四十二條第二款第三項(xiàng)規(guī)定,將無(wú)防水要求的房間、陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書(shū)房、廚房上方的,由綜合行政執(zhí)法部門責(zé)令限期改正; 逾期不改正的,處一千元以上一萬(wàn)元以下罰款。
違反本條例第四十二條第二款第十項(xiàng)規(guī)定,從建筑物中向外拋擲物品的, 由公安機(jī)關(guān)處二百元以上一千元以下罰款。
第七章 附 則
第五十八條 本條例自20**年1月1日起施行。
篇2:北京市物業(yè)管理?xiàng)l例(2020)
北京市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告
〔十五屆〕第24號(hào)
《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》已由北京市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議于20**年3月27日通過(guò),現(xiàn)予公布,自20**年5月1日起施行。
北京市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)
20**年3月27日
目 錄
第一章 總 則
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第三章 前期物業(yè)
第四章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第五章 物業(yè)服務(wù)
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第七章 法律責(zé)任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系,建設(shè)和諧宜居社區(qū),規(guī)范物業(yè)管理,維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益,保障物業(yè)的依法、安全、合理使用,根據(jù)相關(guān)法律法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例;非住宅物業(yè)管理參照?qǐng)?zhí)行。
本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人。
第三條 本市物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系,堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)。
推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)中建立黨組織,發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。
第四條 物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開(kāi)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則,維護(hù)享受物業(yè)服務(wù)并依法付費(fèi)的市場(chǎng)秩序,優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。
支持社會(huì)資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。
第五條 本市支持在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大事項(xiàng)及有關(guān)共有部分利用和管理等事項(xiàng)。
第六條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責(zé):
(一)制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施;
(二)指導(dǎo)和監(jiān)督區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門開(kāi)展物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作;
(三)指導(dǎo)和監(jiān)督本市住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用;
(四)建立健全業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)委員培訓(xùn)制度;
(五)制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn);
(六)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息、業(yè)主電子共同決策等信息系統(tǒng);
(七)指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)制定和實(shí)施自律性規(guī)范;
(八)實(shí)施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。
區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門履行下列職責(zé):
(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)政策和制度;
(二)監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員;
(三)指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用;
(四)組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)委員開(kāi)展培訓(xùn);
(五)指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)工作;
(六)落實(shí)物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。
發(fā)展改革、民政、財(cái)政、規(guī)劃自然資源、城市管理、水務(wù)、市場(chǎng)監(jiān)管、園林綠化、人防等相關(guān)主管部門,按照各自職責(zé),負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)監(jiān)督管理工作。
第七條 區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo),建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制,組織轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門及相關(guān)部門和單位,統(tǒng)籌推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作,協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問(wèn)題。
第八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì)組建,并辦理相關(guān)備案手續(xù);指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé),有權(quán)撤銷其作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定;參加物業(yè)承接查驗(yàn),指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管,指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù),調(diào)處物業(yè)管理糾紛,統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。
居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下開(kāi)展具體工作,建立黨建引領(lǐng)下的物業(yè)管理協(xié)商共治機(jī)制;有權(quán)就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行詢問(wèn),引導(dǎo)規(guī)范運(yùn)作;指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù),調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
第九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)市人民政府確定的行政執(zhí)法事項(xiàng)清單,依法行使行政執(zhí)法權(quán),建立綜合執(zhí)法工作機(jī)制,加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理。
第十條 突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)市人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施;指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作,并給予物資和資金支持。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照要求服從政府統(tǒng)一指揮,在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下積極配合居民委員會(huì)、村民委員會(huì)開(kāi)展工作,依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。
第十一條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違法搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。
第十二條 本市支持物業(yè)管理、專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)等行業(yè)協(xié)會(huì)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范,實(shí)行自律管理,編制團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)解行業(yè)糾紛,組織業(yè)務(wù)培訓(xùn),維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益,推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。
支持、鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì)。
第十三條 本市支持法律、會(huì)計(jì)、工程、評(píng)估、咨詢等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員參與物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng),為物業(yè)管理相關(guān)主體提供公正、專業(yè)的咨詢、培訓(xùn)、評(píng)價(jià)、檢驗(yàn)、監(jiān)督和審計(jì)等服務(wù)。支持非營(yíng)利性社會(huì)組織參與物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人因物業(yè)管理事項(xiàng)需要法律咨詢的,可以向公共法律服務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢;符合法律援助條件的,可以依法申請(qǐng)法律援助。
第十四條 本市建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解構(gòu)成的多元糾紛解決機(jī)制,化解物業(yè)管理糾紛。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定,綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模和類型、社區(qū)建設(shè)等因素,以利于服務(wù)便利、資源共享、協(xié)商議事。
規(guī)劃城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區(qū)域不得劃入物業(yè)管理區(qū)域。
第十六條 新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)劃撥、出讓前,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理區(qū)域的劃分提出意見(jiàn),納入?yún)^(qū)域規(guī)劃綜合實(shí)施方案、土地出讓合同或者劃撥文件,并向社會(huì)公布。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中明示核定的物業(yè)管理區(qū)域。
第十七條 已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管等部門,結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際需要,征求業(yè)主意見(jiàn)后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。
第十八條 新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)配建獨(dú)立且相對(duì)集中的物業(yè)服務(wù)用房,滿足物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、辦公及值班需求,具體面積按照本市公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃許可證、房屋買賣合同中載明。
已投入使用但是未配建物業(yè)服務(wù)用房的,建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)提供其他用房、等值的資金等多種方式提供;建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌研究解決。
第三章 前期物業(yè)
第十九條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位銷售房屋前,應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)人,簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)就前期物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定,約定的內(nèi)容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)二年,具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前三個(gè)月,由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務(wù)人。期限屆滿,業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前,前期物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù);期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限,業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十條 建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下,共同確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn),確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果,形成查驗(yàn)記錄,簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,并向業(yè)主公開(kāi)查驗(yàn)的結(jié)果。
承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對(duì)于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改,或者委托前期物業(yè)服務(wù)人整改。
未經(jīng)業(yè)主同意,建設(shè)單位不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
第二十一條 在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)人移交下列資料:
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分相關(guān)文件;
(二)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(五)物業(yè)管理必需的其他資料。
物業(yè)已投入使用,上述資料未移交的,應(yīng)當(dāng)移交;資料不全的,應(yīng)當(dāng)補(bǔ)齊。
第二十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi),由建設(shè)單位承擔(dān)。
出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi),由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔(dān);房屋買賣合同未約定的,由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十三條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前,應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定,并在銷售場(chǎng)所顯著位置公示。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本。
第二十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個(gè)月,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者組建物業(yè)管理委員會(huì),就物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行表決。
第四章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)
第二十五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
公房尚未出售的,產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主;已出售的,購(gòu)房人是業(yè)主。
本條例所稱業(yè)主還包括:
(一)尚未登記取得所有權(quán),但是基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個(gè)人;
(二)因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人;
(三)因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個(gè)人;
(四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人;
(五)其他符合法律法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有:
(一)道路、綠地,但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外;
(二)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位;
(三)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等;
(四)物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場(chǎng)所、共用設(shè)施;
(五)法律法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。
第二十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
(一)自行管理物業(yè);
(二)要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù);
(三)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì),并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(四)提出制定和修改臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(五)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
(六)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán);
(七)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的工作;
(八)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;
(九)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán);
(十)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(十一)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):
(一)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等方面的制度要求;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定;
(四)配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理;
(五)按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(六)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi);
(七)履行房屋安全使用責(zé)任;
(八)按照規(guī)定分類投放生活垃圾;
(九)法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
第二十九條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的,百分之五以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主或者建設(shè)單位均可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng),居民委員會(huì)、村民委員會(huì)也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。
第三十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到成立業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后三十日內(nèi),對(duì)提出申請(qǐng)的業(yè)主身份和申請(qǐng)進(jìn)行審核,對(duì)符合業(yè)主大會(huì)成立條件的,指定居民委員會(huì)、村民委員會(huì)工作人員擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)。
籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)于三十日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代表召開(kāi)首次籌備組會(huì)議,成立籌備組。
籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦產(chǎn)生,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定;業(yè)主代表資格應(yīng)當(dāng)參照適用本條例第三十九條有關(guān)業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格的規(guī)定。
籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一。
籌備組成立七日內(nèi),籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)將籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第三十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)開(kāi)展以下工作,并就其確定的事項(xiàng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示:
(一)確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及所擁有的專有部分面積;
(二)制定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案;
(三)擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;
(四)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法,確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;
(五)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;
(六)完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款規(guī)定的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,至少應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序,業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、罷免和遞補(bǔ)等事項(xiàng),并不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)研究處理并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前作出答復(fù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi),組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第三十三條 首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員。
第三十四條 業(yè)主大會(huì)依照法律法規(guī)的規(guī)定召開(kāi),決定下列事項(xiàng):
(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員;
(三)確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人或者不再接受事實(shí)服務(wù);
(五)籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金;
(六)申請(qǐng)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)決定共用部分的經(jīng)營(yíng)方式,管理、使用共用部分經(jīng)營(yíng)收益等共有資金;
(八)確定業(yè)主委員會(huì)委員津貼或者補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn),對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任實(shí)施任期、離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì);
(九)改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議;
(十)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就前款規(guī)定的決定事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)提出討論方案。
第三十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi),每年至少召開(kāi)一次。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書(shū)面形式或者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式召開(kāi);采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的,應(yīng)當(dāng)通過(guò)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主,將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,并報(bào)物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派代表列席會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得就已公示議題以外的事項(xiàng)進(jìn)行表決。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集;逾期仍未召集的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集。
第三十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法作出的決定,對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法遵守業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定。物業(yè)使用人,是指除業(yè)主以外合法占有、使用物業(yè)的單位或者個(gè)人,包括但是不限于物業(yè)的承租人。
第三十八條 業(yè)主大會(huì)可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代為保管業(yè)主大會(huì)印章;需要使用業(yè)主大會(huì)印章的,由業(yè)主委員會(huì)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)提出。
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成,具體人數(shù)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。戶數(shù)一百戶以下的住宅小區(qū),業(yè)主委員會(huì)可以由三人組成。候補(bǔ)委員人數(shù)按照不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)確定。
業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表。
業(yè)主是自然人的,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力;
(二)具有完全民事行為能力;
(三)符合業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法中關(guān)于居住期限的要求;
(四)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)、不存在欠繳專項(xiàng)維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況;
(五)本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無(wú)直接的利益關(guān)系;
(六)未被列為失信被執(zhí)行人;
(七)未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為;
(八)未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。
第四十條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過(guò)下列方式產(chǎn)生:
(一)社區(qū)黨組織推薦;
(二)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦;
(三)業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。
籌備組根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單,報(bào)社區(qū)黨組織。
社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì)委員,通過(guò)法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制,每屆任期不超過(guò)五年,可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。
任期內(nèi)業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)空缺的,由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)剩余任期。具體遞補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議,在業(yè)主委員會(huì)委員中推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任,并在推選完成之日起三日內(nèi),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和其他委員的名單。
第四十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)備案:
(一)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;
(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會(huì)首次會(huì)議記錄和會(huì)議決定;
(五)業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員的名單、基本情況。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)以上材料的真實(shí)性、規(guī)范性進(jìn)行核實(shí),符合要求的,五個(gè)工作日內(nèi)予以備案,并出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明,解散籌備組。
業(yè)主委員會(huì)可持備案證明和印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。
業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)保管,需要使用業(yè)主委員會(huì)印章的,應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會(huì)過(guò)半數(shù)委員簽字。
第四十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定,接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督,并履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接;
(三)擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法;
(四)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用以及組織專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、再次籌集;
(五)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi),監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;
(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施,對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止;
(七)制作和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件;
(八)定期向業(yè)主通報(bào)工作情況,每半年公示業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員交納物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)情況;
(九)協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(十)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開(kāi)展執(zhí)法工作;
(十一)配合、支持居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法履行職責(zé),并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督;
(十二)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)不得擅自決定本條例第三十四條第一款規(guī)定事項(xiàng);業(yè)主大會(huì)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定本條例第三十四條第一款規(guī)定事項(xiàng)。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi),至少每?jī)蓚€(gè)月召開(kāi)一次;經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議。
定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員參加,委員不得委托他人參會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)五日前將會(huì)議議題告知物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì),并聽(tīng)取意見(jiàn)和建議。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以根據(jù)情況派代表參加。
業(yè)主委員會(huì)確定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)半數(shù)委員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的,業(yè)主委員會(huì)其他委員或者業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集;逾期仍未召集的,由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集,并重新推選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止,由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主公示,并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)確認(rèn):
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主;
(二)以書(shū)面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭職;
(三)因健康等原因無(wú)法履行職責(zé)且未提出辭職。
業(yè)主委員會(huì)委員一年內(nèi)累計(jì)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)一半以上,或者不再符合本條例第三十九條規(guī)定的委員條件的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免其委員資格;業(yè)主委員會(huì)未提請(qǐng)的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé),并向業(yè)主公示。
第四十七條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員不得實(shí)施下列行為:
(一)阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定;
(二)虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料;
(三)拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料,妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作;
(四)擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章;
(五)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同;
(六)將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);
(七)與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)或者利益交換;
(八)泄露業(yè)主信息;
(九)侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有前款規(guī)定的第(一)項(xiàng)至第(五)項(xiàng)行為的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé),并向業(yè)主公示。
第四十八條 一個(gè)任期內(nèi),出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員經(jīng)遞補(bǔ)人數(shù)仍不足總數(shù)的二分之一等無(wú)法正常履行職責(zé)的情形,或者業(yè)主委員會(huì)拒不履行職責(zé)的,物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第四十九條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前六個(gè)月,應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面報(bào)告之日起六十日內(nèi)組建換屆小組,并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前,由換屆小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定提出申請(qǐng)的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其履行職責(zé)。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府也可以應(yīng)業(yè)主書(shū)面要求組建換屆小組。
換屆小組依照籌備組的人員構(gòu)成組建。
第五十條 業(yè)主委員會(huì)的名稱、委員、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理變更備案手續(xù)。
因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等客觀原因致使業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)無(wú)法存續(xù)的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)辦理業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)注銷手續(xù),并公告其印章作廢。
第五十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第五十二條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu),依照本條例承擔(dān)相關(guān)職責(zé),組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng),并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第五十三條 有下列情形之一的,可以組建物業(yè)管理委員會(huì):
(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件;
(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件,但是確有困難未成立;
(三)業(yè)主大會(huì)成立后,未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第五十四條 物業(yè)管理委員會(huì)由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)組成,其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)委員人數(shù)的二分之一。
物業(yè)管理委員會(huì)主任由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代表?yè)?dān)任,副主任由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)指定一名業(yè)主代表?yè)?dān)任。物業(yè)管理委員會(huì)委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第五十五條 成立業(yè)主大會(huì)但是尚未成立業(yè)主委員會(huì)的,物業(yè)管理委員會(huì)自成立之日起三十日內(nèi),持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)備案:
(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;
(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)以上材料進(jìn)行核實(shí),符合要求的,五個(gè)工作日內(nèi)予以備案,并出具業(yè)主大會(huì)備案證明和印章刻制證明。物業(yè)管理委員會(huì)持業(yè)主大會(huì)備案證明和印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章,持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。
未成立業(yè)主大會(huì)的,物業(yè)管理委員會(huì)持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。
第五十六條 成立業(yè)主大會(huì)但是尚未成立業(yè)主委員會(huì)的,物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主大會(huì)按照本條例第三十四條的規(guī)定履行職責(zé),并組織執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。
未成立業(yè)主大會(huì)的,物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主行使本條例第三十四條和第四十四條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第五十七條 物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任或者由主任委托副主任召集和主持,三分之一以上委員提出召開(kāi)物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的,主任應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)會(huì)議。
會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員且過(guò)半數(shù)業(yè)主代表委員參加,業(yè)主代表委員不能委托代理人參加會(huì)議。
物業(yè)管理委員會(huì)按照本條例第五十六條確定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)半數(shù)委員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi),物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示十個(gè)工作日。
第五十八條 物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過(guò)三年。期滿仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。
第五十九條 已成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),并按照本條例第四十三條規(guī)定備案的,或者因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會(huì)無(wú)法存續(xù)的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會(huì),并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第六十條 物業(yè)管理委員會(huì)組建的具體辦法,由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。
第五章 物業(yè)服務(wù)
第六十一條 業(yè)主可以自行管理物業(yè),也可以委托他人管理;委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù),應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實(shí)施。
第六十二條 接受委托提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格,擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員,具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力,有條件在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨(dú)立核算的服務(wù)機(jī)構(gòu)。
第六十三條 業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書(shū)面合同,就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未能達(dá)成一致意見(jiàn)的,雙方可以委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估;雙方對(duì)委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)未能達(dá)成一致意見(jiàn)的,可以從區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門確定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)目錄中隨機(jī)選定。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂或者變更之日起十五日內(nèi),物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門備案。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門、協(xié)會(huì)制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本,并向社會(huì)公布。
第六十四條 業(yè)主共同決定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的,可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行招標(biāo),繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的除外。
鼓勵(lì)業(yè)主通過(guò)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù),并且遵守下列規(guī)定:
(一)提供物業(yè)服務(wù)符合國(guó)家和本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;
(二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);
(三)定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議,接受業(yè)主監(jiān)督,改進(jìn)和完善服務(wù);
(四)對(duì)違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進(jìn)行勸阻、制止,勸阻、制止無(wú)效的,及時(shí)報(bào)告行政執(zhí)法機(jī)關(guān);
(五)發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的,及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志,采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告;
(六)對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止,并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì);
(七)不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中獲取的業(yè)主信息;
(八)履行生活垃圾分類管理責(zé)任人責(zé)任,指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類;
(九)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在到崗之日起三日內(nèi)到項(xiàng)目所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)報(bào)到,在居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)下參與社區(qū)治理工作。
第六十七條 區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和社區(qū)治理要求,委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)治理情況和共用部分管理狀況進(jìn)行評(píng)估。
物業(yè)管理相關(guān)主體可以委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)承接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、專項(xiàng)維修資金使用方案、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行評(píng)估。具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。
專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù),提供客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確的評(píng)估報(bào)告。
第六十八條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施分類監(jiān)管,建立激勵(lì)和懲戒制度。具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。
第六十九條 物業(yè)服務(wù)人可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè),但是不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給第三方。
第七十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄,如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息,并且可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話;
(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等;
(三)電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等;
(四)上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算;
(五)上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與專項(xiàng)維修資金使用情況;
(六)業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況;
(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫(kù)的出售和出租情況;
(八)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第七十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立、保存下列檔案和資料:
(一)小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案;
(二)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、有限空間等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄;
(三)水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告;
(四)住宅裝飾裝修管理資料;
(五)業(yè)主名冊(cè);
(六)簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)等書(shū)面協(xié)議;
(七)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。
第七十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn),按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主逾期不交納物業(yè)費(fèi)的,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納;拒不交納的,物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書(shū)的,人民法院可以依法對(duì)業(yè)主作出限制消費(fèi)令、納入失信被執(zhí)行人名單。
采取酬金制交納物業(yè)費(fèi)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)建立物業(yè)費(fèi)和共用部分經(jīng)營(yíng)收益的共管賬戶。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以委托第三方對(duì)物業(yè)服務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)。
第七十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單,明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則,供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。
第七十四條 物業(yè)服務(wù)人利用共用部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)列賬。
公共收益歸全體業(yè)主所有。專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的,百分之五十以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。
第七十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個(gè)月,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人,并將決定書(shū)面告知原物業(yè)服務(wù)人。原物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘的,雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不接受續(xù)聘的,應(yīng)當(dāng)提前九十日書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿、業(yè)主沒(méi)有共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定,物業(yè)服務(wù)人按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的,原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間,任何一方提出終止合同的,應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面告知對(duì)方。
第七十六條 業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起三十日內(nèi)履行下列交接義務(wù),并且退出物業(yè)管理區(qū)域:
(一)移交物業(yè)共用部分;
(二)移交本條例第二十一條、第七十一條規(guī)定的檔案和資料;
(三)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;
(四)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的,或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門報(bào)告,并向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助,或者依法向人民法院提起訴訟,要求原物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人交接工作的監(jiān)管。
原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間,維持正常的物業(yè)管理秩序。
新物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)行接管物業(yè),按照約定承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
第七十七條 本市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí),街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人,提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。
提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)六個(gè)月,費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人,協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第七十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定,按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。
業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等不得實(shí)施下列行為:
(一)損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
(二)擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng);
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物或者私挖地下空間;
(四)違反國(guó)家規(guī)定,制造、儲(chǔ)存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì);
(五)違規(guī)私拉電線、電纜為電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車、電動(dòng)摩托車和電動(dòng)三輪車等充電;
(六)擅自拆改供水、排水、再生水等管線;
(七)從建筑物中拋擲物品;
(八)制造超標(biāo)噪音;
(九)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施;
(十)擅自通過(guò)設(shè)置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式,占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位,或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備;
(十一)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;
(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物;
(十三)違反規(guī)定出租房屋。
發(fā)生本條第二款規(guī)定行為的,利害關(guān)系人有權(quán)投訴、舉報(bào),業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻;勸阻無(wú)效的,應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者行政執(zhí)法機(jī)關(guān)報(bào)告。
第七十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人,與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議,并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運(yùn)要求以及費(fèi)用、施工時(shí)間等內(nèi)容。
業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在擬裝飾裝修的物業(yè)樓內(nèi)顯著位置公示。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查和監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻;拒不改正的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告。
第八十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù),應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;不出售或者尚未售出的,應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的,可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。
第八十一條 物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)專項(xiàng)維修資金制度,按照規(guī)定足額交納專項(xiàng)維修資金。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)、辦理轉(zhuǎn)移登記后,轉(zhuǎn)讓物業(yè)的專項(xiàng)維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓,業(yè)主無(wú)權(quán)要求返還;因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的,專項(xiàng)維修資金余額歸業(yè)主所有。
已售公房的業(yè)主轉(zhuǎn)讓公房前,應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足公房的專項(xiàng)維修資金;因繼承、贈(zèng)予、執(zhí)行生效法律文書(shū)而發(fā)生已售公房產(chǎn)權(quán)人變更的,繼承人、受贈(zèng)人、受償人應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。
第八十二條 國(guó)家實(shí)施專項(xiàng)維修資金制度之前的未售公房,沒(méi)有專項(xiàng)維修資金的,產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立并足額交納專項(xiàng)維修資金。
國(guó)家實(shí)施專項(xiàng)維修資金制度之后出售的公房,業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市規(guī)定的比例交納專項(xiàng)維修資金;未按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的,業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)足額補(bǔ)交,未足額補(bǔ)交的,已出售的公房不得再次轉(zhuǎn)讓。
第八十三條 專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知、督促業(yè)主按照屆時(shí)適用的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。
業(yè)主申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí),應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。
第八十四條 未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,專項(xiàng)維修資金由市住房資金管理部門代管,存入銀行專用賬戶。
選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,業(yè)主大會(huì)可以決定自行管理專項(xiàng)維修資金,或者委托市住房資金管理部門代管。業(yè)主大會(huì)決定自行管理的,應(yīng)當(dāng)以自己名義設(shè)立專用賬戶,區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督、指導(dǎo)專項(xiàng)維修資金的使用管理。
業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)共有資金進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)自行管理共有資金的,應(yīng)當(dāng)每季度公布一次自行管理賬目。
第八十五條 專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有,應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。
第八十六條 維修、更新和改造共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,需要使用專項(xiàng)維修資金的,應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>
(一)商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用,由相關(guān)業(yè)主按照各自專有物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
(二)售后公房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用,由相關(guān)業(yè)主和售房單位按照所交存專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?其中,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)的,再由相關(guān)業(yè)主按照各自專有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
(三)售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用,先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè),再按照第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)的規(guī)定比例分?jǐn)偂?/p>
共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造,但是沒(méi)有專項(xiàng)維修資金的,維修、更新和改造費(fèi)用按照前款的規(guī)定由業(yè)主共同分?jǐn)偂?/p>
第八十七條 新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,建設(shè)單位可以接受專業(yè)設(shè)施設(shè)備專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位委托,按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備;經(jīng)驗(yàn)收合格,將專業(yè)設(shè)施設(shè)備及工程圖紙等資料交由專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造責(zé)任。
已入住項(xiàng)目,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、不能正常使用的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告相關(guān)專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位;專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施,排除故障。
專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位對(duì)專業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造,進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的,業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合,不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業(yè)。
第八十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施等易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)施設(shè)備和部位加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù);采取必要的安全保障措施,防止建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落。
排除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患需要使用專項(xiàng)維修資金的,按照本市相關(guān)規(guī)定辦理。
第八十九條 建筑物專有部分存在安全隱患,危及公共利益或者他人合法權(quán)益的,相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取修繕以及其他消除危險(xiǎn)的安全治理措施。
業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,可以由物業(yè)服務(wù)人報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)同意,或者按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定,代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施,費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
經(jīng)鑒定為停止使用、整體拆除的危險(xiǎn)房屋的,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)停止使用,立即搬出;拒不搬出的,區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門應(yīng)當(dāng)書(shū)面責(zé)令業(yè)主或者物業(yè)使用人搬出,情況緊急危及公共安全的,區(qū)人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門組織強(qiáng)制搬出,并妥善安置。
第七章 法律責(zé)任
第九十條 違反本條例第二十一條規(guī)定,建設(shè)單位不移交或者補(bǔ)齊資料的,由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改的,處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
第九十一條 違反本條例第六十三條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門備案的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正,給予警告;逾期不改的,處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。
第九十二條 違反本條例第六十五條第(一)項(xiàng)至第(六)項(xiàng)規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)未遵守相關(guān)規(guī)定的,由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門給予警告,處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;違反第(七)項(xiàng)規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人泄露業(yè)主個(gè)人信息的,由公安機(jī)關(guān)依法處理;違反第(八)項(xiàng)規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人未履行生活垃圾分類管理責(zé)任人責(zé)任的,由城市管理綜合行政執(zhí)法部門依照生活垃圾管理法律法規(guī)予以處理。
第九十三條 違反本條例第六十六條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人未按時(shí)報(bào)到的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正;逾期不改的,處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。
第九十四條 違反本條例第七十條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定如實(shí)公示有關(guān)信息的,由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正,給予警告;逾期不改的,處一千元以上五千元以下的罰款。
第九十五條 違反本條例第七十一條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人未建立、保存相關(guān)檔案和資料的,由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正,處二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。
第九十六條 違反本條例第七十四條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人挪用、侵占公共收益的,由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令退還,并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款。
第九十七條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例第七十六條第一款規(guī)定的,由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改的,對(duì)物業(yè)服務(wù)人予以通報(bào),對(duì)拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的,處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的,自規(guī)定時(shí)間屆滿次日起處每日一萬(wàn)元的罰款。物業(yè)服務(wù)人有違反治安管理行為的,由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰。
第九十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列行為之一的,由有關(guān)主管部門按照下列規(guī)定予以查處:
(一)違反本條例第七十八條第二款第(一)項(xiàng)規(guī)定的,由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正,處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;
(二)違反本條例第七十八條第二款第(二)項(xiàng)規(guī)定的,由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,對(duì)單位處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款;對(duì)個(gè)人處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;有違法所得的,責(zé)令退還違法所得;
(三)違反本條例第七十八條第二款第(三)項(xiàng)規(guī)定的,由城市管理綜合行政執(zhí)法部門依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)給予責(zé)令拆除或者回填、罰款等處罰;
(四)違反本條例第七十八條第二款第(四)項(xiàng)規(guī)定的,由公安機(jī)關(guān)依照治安管理處罰法律法規(guī)予以處罰;
(五)違反本條例第七十八條第二款第(五)項(xiàng)規(guī)定的,由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正,拒不改正的,處五百元以上五千元以下的罰款;
(六)違反本條例第七十八條第二款第(六)項(xiàng)規(guī)定的,由水主管部門責(zé)令限期改正,處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款;
(七)違反本條例第七十八條第二款第(七)項(xiàng)規(guī)定的,由公安機(jī)關(guān)給予警告,處五百元以上五千元以下的罰款;
(八)違反本條例第七十八條第二款第(八)項(xiàng)規(guī)定的,由公安機(jī)關(guān)責(zé)令改正,拒不改正的,處二百元以上五百元以下的罰款;
(九)違反本條例第七十八條第二款第(九)項(xiàng)規(guī)定的,由城市管理綜合行政執(zhí)法部門責(zé)令改正,拒不改正的,處五百元以上五千元以下的罰款;
(十)違反本條例第七十八條第二款第(十)項(xiàng)規(guī)定,占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道,或者損壞消防設(shè)施的,由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正,對(duì)單位處五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款,對(duì)個(gè)人處五百元的罰款;占用、堵塞、封閉其他共用部位,或者損壞其他共用設(shè)施設(shè)備的,由城市管理綜合行政執(zhí)法部門責(zé)令改正,給予警告,對(duì)單位處二千元以上二萬(wàn)元以下的罰款,對(duì)個(gè)人處二百元以上五百元以下的罰款;
(十一)違反本條例第七十八條第二款第(十一)項(xiàng)規(guī)定的,由規(guī)劃自然資源主管部門責(zé)令當(dāng)事人限期改正、按照實(shí)際使用用途類型應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)地價(jià)款數(shù)額的二倍處以罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,依法無(wú)償收回土地使用權(quán);
(十二)違反本條例第七十八條第二款第(十二)項(xiàng)、第(十三)項(xiàng)規(guī)定的,由公安機(jī)關(guān)依照治安管理處罰法律法規(guī)予以處罰。
第九十九條 違反本條例第八十條規(guī)定,將車位、車庫(kù)提供給業(yè)主以外的其他人的,由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正,有違法出租所得的,責(zé)令退還違法所得,按每個(gè)違法出租車位處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;拒不改正的,按每個(gè)違法出租車位處每月二千元的罰款。
第一百條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例第八十八條第一款規(guī)定的,由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正,處二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。
第一百零一條 本條例規(guī)定退還的違法所得,應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第一百零二條 違反本條例規(guī)定,造成他人損失的,依法承擔(dān)民事責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第一百零三條 行政執(zhí)法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理相關(guān)主體受到行政處罰或者行政強(qiáng)制的情況共享到本市的公共信用信息平臺(tái)。行政機(jī)關(guān)根據(jù)本市關(guān)于公共信用信息管理規(guī)定可以對(duì)其采取懲戒措施。
第八章 附 則
第一百零四條 本條例自20**年5月1日起施行。
篇3:張家口市物業(yè)管理?xiàng)l例(2021)
張家口市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第15號(hào)
《張家口市物業(yè)管理?xiàng)l例》已于20**年4月14日張家口市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議通過(guò),并于20**年5月28日經(jīng)河北省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議批準(zhǔn),現(xiàn)予公布,自20**年9月1日起施行。
張家口市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)
20**年6月18日
張家口市物業(yè)管理?xiàng)l例(20**)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益,改善人民生活和工作環(huán)境,打造共建共治共享的社會(huì)治理格局,根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人。
第三條 物業(yè)管理堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建的原則。
第四條 市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理工作納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)治理體系,建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度等物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制。
鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法,促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理的深度融合,推動(dòng)本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展。
第五條 市、縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門按照屬地管理原則,負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)監(jiān)督管理工作,履行下列職責(zé):
(一)研究制定物業(yè)管理相關(guān)政策和物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范;
(二)監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的日常工作;
(三)接受物業(yè)服務(wù)合同備案和物業(yè)承接查驗(yàn)備案;
(四)監(jiān)督管理維修資金的提取、使用等有關(guān)事宜;
(五)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第六條 市、縣級(jí)有關(guān)主管部門依據(jù)職責(zé)分工,共同做好物業(yè)監(jiān)督管理工作:
(一)民政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)無(wú)物業(yè)管理的小區(qū)依托居(村)民委員會(huì)實(shí)行自治管理;
(二)城市管理綜合行政執(zhí)法部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽,占用和毀壞綠地,擅自伐移樹(shù)木,臨街建筑物私自張貼廣告等違法違規(guī)行為;依法對(duì)擅自改變建筑物、構(gòu)筑物以及其他設(shè)施的用途、形式、色彩或者材質(zhì),擅自改變房屋外立面,私搭亂建等違法違規(guī)行為實(shí)施行政處罰;
(三)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事無(wú)照經(jīng)營(yíng)的行為;負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、特種設(shè)備目錄內(nèi)鍋爐等特種設(shè)備的安全監(jiān)察工作,查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用等方面的違法違規(guī)行為;負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查工作,依法查處各類價(jià)格違法違規(guī)行為;
(四)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)開(kāi)展社區(qū)警務(wù)工作,加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安防范,推進(jìn)智慧平安社區(qū)建設(shè),查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法違規(guī)行為;
(五)生態(tài)環(huán)境主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護(hù)監(jiān)督管理工作;
(六)價(jià)格主管部門會(huì)同相關(guān)部門負(fù)責(zé)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定與調(diào)整;
(七)衛(wèi)生健康主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)傳染病防治、生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督;
(八)規(guī)劃、財(cái)政、行政審批、應(yīng)急、人防、司法等有關(guān)部門按照各自職責(zé)做好物業(yè)監(jiān)督管理相關(guān)工作。
第七條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)履行下列物業(yè)監(jiān)督管理職責(zé):
(一)組織和指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì),組建物業(yè)管理委員會(huì),組織和指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)換屆改選,負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)備案;
(二)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé);
(三)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù),對(duì)物業(yè)服務(wù)實(shí)施情況開(kāi)展監(jiān)督檢查;
(四)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛;
(五)負(fù)責(zé)物業(yè)檔案管理,協(xié)助開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)人信用信息采集和核查工作;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
居(村)民委員會(huì)協(xié)助和配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)開(kāi)展物業(yè)監(jiān)督管理相關(guān)工作,對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人的日常工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第八條 建立黨建引領(lǐng)下的居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制,充分調(diào)動(dòng)居民參與積極性,形成社區(qū)治理合力。
推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)成員和物業(yè)服務(wù)人中的黨員擔(dān)任社區(qū)黨組織兼職委員,符合條件的社區(qū)“兩委”成員通過(guò)法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員。
第九條 物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、誠(chéng)實(shí)守信、公平公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則,維護(hù)享受服務(wù)并依規(guī)付費(fèi)的市場(chǎng)秩序。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人優(yōu)化組合、集團(tuán)化規(guī)范運(yùn)作,深化科技支撐,優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。
發(fā)揮政府職能作用,支持社會(huì)資本參與老舊小區(qū)物業(yè)管理。
第十條 健全人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解構(gòu)成的多元糾紛解決機(jī)制,化解物業(yè)管理糾紛。
支持、鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人加入行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范,引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人增強(qiáng)服務(wù)意識(shí),及時(shí)調(diào)解行業(yè)糾紛。
第二章 前期物業(yè)管理
第十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)人的,應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前,業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十三條 業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅區(qū)(別墅除外)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi),由市、縣級(jí)人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并向社會(huì)公布。
第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃建設(shè)物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有,主要用于物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會(huì)日常辦公,由物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù),不得買賣、抵押或者改作他用。
第十五條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)開(kāi)展物業(yè)承接查驗(yàn)工作并公開(kāi)結(jié)果,監(jiān)督物業(yè)項(xiàng)目有序交接。物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)前,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,與建設(shè)單位共同對(duì)物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收,并邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)參加,也可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)予以協(xié)助,物業(yè)承接查驗(yàn)的過(guò)程和結(jié)果可以公證。
第十六條 經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn),物業(yè)符合交付條件的,前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議,與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等的法律效力。
第十七條 前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接三十日內(nèi),按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理備案手續(xù)。
第十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日當(dāng)月所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi),由建設(shè)單位負(fù)擔(dān)。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)
第十九條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。公有住房尚未出售的,產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主;已出售的,購(gòu)房人是業(yè)主。
尚未登記取得所有權(quán),但基于買賣、贈(zèng)與、繼承、拆遷或者征收補(bǔ)償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的人,認(rèn)定為物業(yè)管理中的業(yè)主。
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有:
(一)道路、綠地,但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外;
(二)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位;
(三)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、電梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等;
(四)物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施;
(五)法律法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。
第二十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
(一)自行管理物業(yè);
(二)要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù);
(三)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì),并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(四)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(五)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
(六)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán);
(七)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的工作;
(八)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;
(九)對(duì)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán);
(十)監(jiān)督維修資金的管理和使用;
(十一)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等方面的制度要求;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定;
(四)配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理;
(五)按照規(guī)定交納維修資金;
(六)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi);
(七)履行房屋安全使用責(zé)任;
(八)法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
第二十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
第二十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的,占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之五以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主或者建設(shè)單位均可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。
物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第二十五條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)之日起六十日內(nèi),負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。
首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表和居(村)民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一,籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表?yè)?dān)任。
籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者居(村)民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi),將成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,公示時(shí)間不得少于七日。
第二十六條 籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前以書(shū)面形式就確定的事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)研究處理并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前作出答復(fù)。
第二十七條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi),在物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下,組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第二十八條 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。
業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后,籌備組應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交籌備期間的全部資料,資料移交后籌備組自行解散。
第二十九條 業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng):
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(三)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人或者其他管理人;
(四)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(五)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(八)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第五項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議,業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書(shū)面形式或者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式召開(kāi)。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主,將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,并報(bào)物業(yè)所在地的居(村)民委員會(huì)。居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派代表列席會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令限期召集;逾期仍未召集的,由物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召集。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé),執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng),接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督,具體職責(zé)如下:
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況,業(yè)主委員會(huì)履職情況;
(二)業(yè)主大會(huì)作出決定三十日內(nèi),代表業(yè)主大會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂、續(xù)簽或者解除物業(yè)服務(wù)合同,公開(kāi)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn);
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施,督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納;
(五)組織業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書(shū)面確認(rèn),并監(jiān)督實(shí)施;
(六)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)由五至十一人單數(shù)組成,任期不超過(guò)五年,可連選連任,具體人數(shù)由業(yè)主大會(huì)決定。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力;
(三)本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無(wú)直接的利益關(guān)系;
(四)未被列為失信被執(zhí)行人;
(五)未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。
社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì)委員,通過(guò)法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議,推選業(yè)主委員會(huì)主任一人、副主任一至二人,并在推選完成之日起三日內(nèi),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和其他委員的名單、分工、聯(lián)系方式。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),向物業(yè)所在地的縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。黨組織的設(shè)立情況應(yīng)當(dāng)納入業(yè)主委員會(huì)的備案要求。
備案資料齊全的,物業(yè)所在地的縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)出具備案證明。
業(yè)主委員會(huì)可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。使用業(yè)主大會(huì)印章,應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定;使用業(yè)主委員會(huì)印章,應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定。
業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi),備案事項(xiàng)發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi),至少每?jī)蓚€(gè)月召開(kāi)一次;經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議。
定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員參加,委員不得委托他人參加。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)五日前將會(huì)議議題告知物業(yè)所在地的居(村)委員會(huì),并聽(tīng)取意見(jiàn)和建議。居(村)民委員會(huì)可以根據(jù)情況派代表參加。
業(yè)主委員會(huì)決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)半數(shù)委員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開(kāi)制度,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置及時(shí)向業(yè)主公布下列事項(xiàng):
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)物業(yè)維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地劃設(shè)車位的設(shè)置、處分和收益情況;
(七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;
(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的事項(xiàng)。
前款第四項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)每年至少公布一次。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止,由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主公示,并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)確認(rèn):
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主;
(二)以書(shū)面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭職;
(三)因健康等原因無(wú)法履行職責(zé)且未提出辭職;
(四)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約等規(guī)定的其他情形。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì)委員不得實(shí)施下列行為:
(一)阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定;
(二)虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料;
(三)拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料,妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作;
(四)擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章;
(五)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同;
(六)將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);
(七)與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)或者利益交換;
(八)泄露業(yè)主信息;
(九)侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
業(yè)主委員會(huì)委員有前款規(guī)定的第(一)項(xiàng)至第(五)項(xiàng)行為的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé),并向業(yè)主公示。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)成員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。
拒不移交的,業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)督促移交,公安機(jī)關(guān)依法予以協(xié)助。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前六個(gè)月,應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面報(bào)告之日起六十日內(nèi)組建換屆小組,并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前,由換屆小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定提出申請(qǐng)的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)督促其履行職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及業(yè)主共同所有的其他財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)做好移交監(jiān)督工作。
換屆改選小組成立至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間,業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人等事項(xiàng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第四十條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第四十一條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu),組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng),并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第四十二條 有下列情形之一的,可以組建物業(yè)管理委員會(huì):
(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件;
(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件,但是確有困難未成立;
(三)業(yè)主大會(huì)成立后,未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第四十三條 物業(yè)管理委員會(huì)組建、運(yùn)行的具體辦法,由市政府組織有關(guān)部門制定。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十四條 業(yè)主可以自行管理物業(yè),也可以委托他人管理;委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。
電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù),應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實(shí)施。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂書(shū)面合同,就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本,并向社會(huì)公布。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)合同可以約定物業(yè)服務(wù)履約保證金。物業(yè)服務(wù)履約保證金主要用于物業(yè)服務(wù)人擅自退出、終止物業(yè)服務(wù)后,業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)人前,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)基本生活秩序的維護(hù)。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人,或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄,如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息,并且可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主:
(一)物業(yè)服務(wù)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話;
(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等;
(三)電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等;
(四)上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算;
(五)上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與維修資金使用情況,其中電梯相關(guān)費(fèi)用的收支情況應(yīng)當(dāng)單獨(dú)立賬并公布;
(六)業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況;
(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫(kù)的出售和出租情況;
(八)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公示信息有異議的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以答復(fù)。
第五十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單,明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則,供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。
物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi),物業(yè)服務(wù)人不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的,應(yīng)當(dāng)公示擬調(diào)價(jià)方案、調(diào)價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料在小區(qū)顯著位置公示征求意見(jiàn),并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后,與業(yè)主委員會(huì)簽訂變更協(xié)議。
第五十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn),按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、不配合管理為由,減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量;不得采取停止供電、供水、供熱、供氣或者限制業(yè)主交納水費(fèi)等方式催交物業(yè)費(fèi)。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個(gè)月,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人,并將決定書(shū)面告知原物業(yè)服務(wù)人。原物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘的,雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不接受續(xù)聘的,應(yīng)當(dāng)提前九十日書(shū)面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿、業(yè)主沒(méi)有共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定,物業(yè)服務(wù)人按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的,原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間,任何一方提出終止合同的,應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面告知對(duì)方。
第五十三條 業(yè)主大會(huì)依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的,可以解除物業(yè)服務(wù)合同,決定解聘的,應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人。
依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的,除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外,業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)合同終止的,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域,將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必須的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人,配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作,并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。
原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、對(duì)業(yè)主大會(huì)決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。
原物業(yè)服務(wù)人拒不移交或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的,業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)督促移交。
第五十五條 建立物業(yè)服務(wù)信用評(píng)價(jià)制度。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行信用評(píng)價(jià),并記入市物業(yè)服務(wù)人信用信息管理平臺(tái)。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律法規(guī),遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)的決定,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)破壞或者改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
(二)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房或者擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途;
(三)擅自利用共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng);
(四)破壞、占用或者擅自改建物業(yè)共有部位,破壞、占用或者擅自遷移共用設(shè)施設(shè)備;
(五)擅自占用或者挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地;
(六)侵占綠地,損毀樹(shù)木、綠化設(shè)施;
(七)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;
(八)存放易燃、易爆、劇毒或者放射性物質(zhì)等危險(xiǎn)物品;
(九)破壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材;
(十)擅自拆改供水、排水、電纜、供暖等管線;
(十一)隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天燒烤、露天焚燒雜物,制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、震動(dòng)、光源;
(十二)擅自架設(shè)電線、電纜,加裝車輛充電設(shè)施,在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、刻畫(huà),在樓道等共有部位堆放物品;
(十三)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位,違反規(guī)定停放車輛;
(十四)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物或者種植植物;
(十五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第五十七條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,利用物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得收益在扣除合理成本后歸全體業(yè)主所有,應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定進(jìn)行使用。
經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,收益資金可以由物業(yè)服務(wù)人代收代管。收益資金由物業(yè)服務(wù)人代收代管的,應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬,獨(dú)立核算,接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;收益資金由業(yè)主委員會(huì)自行管理的,應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)設(shè)賬戶,接受居(村)民委員會(huì)的監(jiān)督。收益資金收支賬目應(yīng)當(dāng)每半年公示一次,接受業(yè)主監(jiān)督。
第五十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人,遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng),并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。
裝飾裝修造成物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù);造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法足額交納住宅維修資金。住宅維修資金屬于業(yè)主所有,用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
住宅維修資金管理的具體辦法由市人民政府制定。
第六十條 建筑物專有部分存在安全隱患,危及公共利益或者他人合法權(quán)益的,相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取修繕以及其他消除危險(xiǎn)的安全治理措施。
業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,可以由物業(yè)服務(wù)人報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)同意,或者按照管理規(guī)約的約定,代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施,費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù),應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;不出售或者尚未售出的,應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的,可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。
物業(yè)區(qū)域內(nèi)劃設(shè)車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車道,不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施等易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的部位和設(shè)施設(shè)備加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù),采取必要的安全保障措施,消除安全隱患。
第六十三條 業(yè)主長(zhǎng)期空置房屋等物業(yè)設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)人,并與物業(yè)服務(wù)人就緊急情況處置等事項(xiàng)簽訂協(xié)議,物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方具體約定,但業(yè)主不得以房屋空置未接受或者無(wú)需接受物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第六十四條 新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,建設(shè)單位可以接受專業(yè)設(shè)施設(shè)備專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位委托,按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備;經(jīng)驗(yàn)收合格,將專業(yè)設(shè)施設(shè)備及工程圖紙等資料交由專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造責(zé)任。
已入住項(xiàng)目,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、不能正常使用的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告相關(guān)專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位;專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施,排除故障。
專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位對(duì)專業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造,進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的,業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合,不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業(yè)。
第六十五條 本市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí),街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人,提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。
提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)六個(gè)月,費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人,協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。
第六章 法律責(zé)任
第六十六條 業(yè)主違反本條例第五十一條第一款規(guī)定,欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,物業(yè)服務(wù)人可以催告業(yè)主在合理期限內(nèi)交納,業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。
物業(yè)服務(wù)人違反第五十一條第二款規(guī)定,采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)費(fèi)的,處三千元以上五千元以下罰款;采取限制業(yè)主交納水費(fèi)的方式催交物業(yè)費(fèi)的,處一千元以上三千元以下罰款。
第六十七條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例第五十四條第一款規(guī)定的,由縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改的,對(duì)物業(yè)服務(wù)人予以通報(bào),對(duì)拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的,處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的,自規(guī)定時(shí)間屆滿次日起處每日五千元的罰款。物業(yè)服務(wù)人有違反治安管理行為的,由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰。
第六十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人違反本條例第五十六條規(guī)定的,有關(guān)當(dāng)事人有權(quán)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的,可以向有關(guān)主管部門報(bào)告或者投訴;自身合法權(quán)益受到侵害的,可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十九條 違反本條例第五十七條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人挪用、侵占公共收益的,由縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令退還,并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款。
第七十條 違反本條例第六十一條第一款規(guī)定,將車位、車庫(kù)提供給業(yè)主以外的其他人的,由縣級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正,有違法出租所得的,責(zé)令退還違法所得;拒不改正的,按每個(gè)違法出租車位處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。
第七十一條 其他違反本條例規(guī)定的行為,本條例未作出處罰的,依照相關(guān)法律、法規(guī)的處罰規(guī)定執(zhí)行。
第七十二條 負(fù)有物業(yè)監(jiān)督管理職責(zé)的有關(guān)部門及其工作人員違反本條例規(guī)定,在物業(yè)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,對(duì)責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附 則
第七十三條 業(yè)主自行管理或者委托物業(yè)服務(wù)人以外的其他管理人管理物業(yè)的,參照本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七十四條 察北管理區(qū)、塞北管理區(qū)和張家口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)按照本條例執(zhí)行。
第七十五條 本條例自20**年9月1日起施行。