黑龍江省住宅物業(yè)管理條例(20**)

　　(20**年12月24日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十二次會議通過)

　　第一章 總 則

　　第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護住宅物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

　　第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理以及相關(guān)監(jiān)督管理活動，適用本條例。

　　本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

　　第三條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、專業(yè)服務(wù)、行業(yè)自律的原則。

　　建立健全社區(qū)黨建引領(lǐng)，居(村)民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理機制;建立健全人民調(diào)解、行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解的多元糾紛解決機制。

　　創(chuàng)新治理模式，利用大數(shù)據(jù)和云平臺將物業(yè)管理融入社區(qū)治理。推動物業(yè)服務(wù)線上線下融合發(fā)展，推進物業(yè)管理智能化。

　　鼓勵和引導(dǎo)中國共產(chǎn)黨黨員、各級人大代表和政協(xié)委員參與社區(qū)治理，推動在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會中建立黨組織，符合條件的社區(qū)黨組織和居民委員會成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。

　　第四條縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決重大問題。將街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行物業(yè)管理職責(zé)所需經(jīng)費納入財政預(yù)算。鼓勵設(shè)立行業(yè)性專業(yè)性人民調(diào)解組織，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

　　縣級以上物業(yè)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，按照職責(zé)分工，履行下列職責(zé)：

　　(一)貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定;

　　(二)制定物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實施;

　　(三)指導(dǎo)、監(jiān)督建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金(以下簡稱維修資金)交存、管理和使用;

　　(四)組織物業(yè)管理相關(guān)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn);

　　(五)建立或者共享物業(yè)管理信息平臺;

　　(六)指導(dǎo)、監(jiān)督街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理相關(guān)工作;

　　(七)建立物業(yè)服務(wù)誠信評價制度;

　　(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　縣級以上人民政府其他有關(guān)行政主管部門，按照各自職責(zé)，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第五條街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動，履行下列職責(zé)：

　　(一)組織、協(xié)助、指導(dǎo)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、物業(yè)管理委員會組建;

　　(二)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會依法履行職責(zé);

　　(三)測評業(yè)主委員會年度工作;

　　(四)參加物業(yè)承接查驗，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)項目移交和接管;

　　(五)指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，配合采集物業(yè)服務(wù)信用信息;

　　(六)依法調(diào)處物業(yè)管理糾紛;

　　(七)依照法律授權(quán)規(guī)定行使相應(yīng)的行政處罰權(quán);

　　(八)法律、法規(guī)規(guī)定或者市、縣級人民政府確定的其他職責(zé)。

　　居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的具體工作，并在籌備首次業(yè)主大會會議、選舉業(yè)主委員會、組建物業(yè)管理委員會時，協(xié)助做好相關(guān)人員推薦工作。

　　第六條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理，制定并組織實施自律性行業(yè)規(guī)范，規(guī)范從業(yè)行為，調(diào)解行業(yè)糾紛，促進物業(yè)服務(wù)人依法經(jīng)營和誠信服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強對員工、物業(yè)服務(wù)外包人員的文明服務(wù)教育和管理。

　　第七條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行縣級以上人民政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作，并由縣級以上人民政府給予必要的物資和資金支持。

　　對物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法予以配合，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)人進行監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域以及相關(guān)配置

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，以建設(shè)用地宗地確定的用地范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、業(yè)主人數(shù)、自然界線、有利于實施物業(yè)管理等因素。

　　物業(yè)服務(wù)用房、供水、供氣、供熱、供電、消防、人防等配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)共用場地不能分割的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區(qū)，且能明確共用配套設(shè)施設(shè)備維護管理責(zé)任的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案前，向所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案物業(yè)管理區(qū)域，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在房屋買賣合同中明示，在商品房銷售現(xiàn)場公示。經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域，由縣級物業(yè)行政主管部門及時告知物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　本條例施行前已經(jīng)劃分物業(yè)管理區(qū)域，但尚未向物業(yè)行政主管部門備案的，由物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主委員會，或者物業(yè)管理委員會向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案。

　　已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，結(jié)合物業(yè)管理實際，在征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。

　　第十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房;物業(yè)服務(wù)用房一般包括物業(yè)辦公用房，業(yè)主委員會辦公用房，維修、保潔等輔助用房：

　　(一)房屋總建筑面積五萬平方米以下的，按照不低于建筑面積一百平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置;

　　(二)房屋總建筑面積五萬平方米以上二十五萬平方米以下的，按照不低于總建筑面積千分之二的標(biāo)準(zhǔn)配置;

　　(三)房屋總建筑面積超過二十五萬平方米的，超過部分按照不低于總建筑面積千分之一的標(biāo)準(zhǔn)配置;

　　(四)分期開發(fā)建設(shè)的，首期配置建筑面積不得低于一百平方米，后期建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)配齊物業(yè)服務(wù)用房;

　　(五)業(yè)主委員會辦公用房建筑面積，不得低于二十平方米。

　　未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

　　第十一條物業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房應(yīng)當(dāng)位于地面以上并能夠獨立使用，具備供水、排水、供熱、供電、通信以及通風(fēng)、采光等使用功能和獨立通道。所在樓層不得高于二層，但配置電梯和單獨建設(shè)的除外。

　　國土空間規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)在附圖中注明物業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房的具體位置和面積。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證注明的位置和面積進行建設(shè)。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會

　　第十二條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　基于人民法院、仲裁機構(gòu)作出的生效法律文書，以及征收安置、繼承、受遺贈、買賣、贈與、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法辦理不動產(chǎn)登記的自然人、法人和非法人組織，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。

　　業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利、義務(wù)，依照法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同約定確定。

　　第十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列部分依法屬于業(yè)主共有：

　　(一)道路、綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外;

　　(二)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;

　　(三)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;

　　(四)物業(yè)服務(wù)用房、其他公共場所和公用設(shè)施，以及其他依法屬于業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

　　不動產(chǎn)(房屋所有權(quán))首次登記時，未對包括大堂、物業(yè)服務(wù)用房、門衛(wèi)用房、設(shè)備間和其他公共場所在內(nèi)的業(yè)主共有部分進行登記的，共有的業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以在建設(shè)工程交付使用后，到不動產(chǎn)登記機關(guān)依法申請登記。

　　第十四條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。符合下列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的申請，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請：

　　(一)交付房屋專有部分建筑面積超過建筑物總面積百分之五十的;

　　(二)交付房屋套數(shù)超過房屋總套數(shù)百分之五十的;

　　(三)首套房屋交付滿兩年且交付房屋套數(shù)超過房屋總套數(shù)百分之二十五的。

　　分期開發(fā)建設(shè)的住宅項目，其首期交付使用房屋滿足前款規(guī)定條件之一的，按照前款規(guī)定執(zhí)行。

　　符合本條第一款和第二款規(guī)定條件建設(shè)單位未提出申請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正;逾期仍未申請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)啟動業(yè)主大會籌備工作。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)要求提供相關(guān)資料，并承擔(dān)召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

　　第十五條符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到籌備業(yè)主大會書面申請之日起四十五日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　籌備組成員除業(yè)主代表，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，居(村)民委員會代表外，可以吸收建設(shè)單位、轄區(qū)公安派出所等單位代表參加，組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為九人以上單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。

　　籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主自薦或者推薦的基礎(chǔ)上確定，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本條例第十九條有關(guān)業(yè)主委員會成員條件的規(guī)定。籌備組成員中應(yīng)當(dāng)有中國共產(chǎn)黨黨員，鼓勵和支持各級人大代表、政協(xié)委員參加籌備組。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)，將成員名單以及與籌備工作相關(guān)的個人信息、工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示期不少于七日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。

　　籌備組決定重大事項須經(jīng)籌備組成員過半數(shù)同意方為有效。

　　籌備組發(fā)布的通知或者公告，應(yīng)當(dāng)加蓋居(村)民委員會公章。

　　第十六條籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(五)制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會成員候選人名單;

　　(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

　　(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自組建之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議結(jié)束時，籌備組自動解散。

　　第十七條下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，決定每屆業(yè)主委員會任期;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人;

　　(五)使用維修資金;

　　(六)籌集維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;

　　(九)確定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案;

　　(十)審查業(yè)主委員會工作報告、收支預(yù)算決算報告;

　　(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用，業(yè)主委員會成員工作補貼以及聘用專職人員數(shù)量和薪酬的來源、支付標(biāo)準(zhǔn);

　　(十二)改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

　　(十三)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　第十八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。業(yè)主委托其他業(yè)主代理參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項、權(quán)限和期限。

　　業(yè)主大會決定本條例第十七條第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定本條例第十七條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　在業(yè)主身份確認的前提下，可以采用短信、微信和電子郵件等信息化技術(shù)手段改進業(yè)主大會表決方式。

　　市(地)、縣(市)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理信息平臺中設(shè)定業(yè)主議事功能，供業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主大會免費使用，并提供指導(dǎo)。

　　第十九條業(yè)主委員會由五至十五人的單數(shù)成員組成，每屆任期一般不超過五年，成員可以連選連任。一個物業(yè)管理區(qū)域分期建設(shè)或者尚有部分物業(yè)未交付使用的，應(yīng)當(dāng)預(yù)留成員名額，待交付使用后陸續(xù)補充。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會成員中應(yīng)當(dāng)有中國共產(chǎn)黨黨員，鼓勵和支持各級人大代表、政協(xié)委員參加業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并具備下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)遵守法律、法規(guī)，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，具有一定的組織能力和文化水平，具備必要的工作時間;

　　(三)未被列為失信被執(zhí)行人;

　　(四)依法交納物業(yè)費用和維修資金;

　　(五)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;

　　(六)未有本條例規(guī)定的物業(yè)使用和維護禁止性規(guī)定的行為;

　　(七)未有法律、法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會成員的情形。

　　業(yè)主委員會成員候選人應(yīng)當(dāng)書面承諾符合前款規(guī)定的條件，全面履行工作職責(zé)，不以權(quán)謀私。

　　業(yè)主委員會成員可以實行差額或者等額選舉，具體選舉辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。實行差額選舉的，未當(dāng)選但得票數(shù)達到規(guī)定票數(shù)的候選人，可以當(dāng)選候補成員，并按照得票多少的順序在業(yè)主委員會成員出現(xiàn)空缺時依次遞補。

　　候補成員人數(shù)不得超過業(yè)主委員會成員總數(shù)的百分之五十;候補成員可以列席業(yè)主委員會會議，可以發(fā)表意見，但不享有表決權(quán)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自依法選舉產(chǎn)生之日起五日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示業(yè)主委員會成員、候補成員名單以及聯(lián)系方式。

　　第二十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并提供下列資料：

　　(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主委員會首次會議記錄和會議決定;

　　(五)業(yè)主委員會成員和候補成員名單等基本信息。

　　街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對符合前款規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會可以持備案證明和印章刻制證明按照有關(guān)規(guī)定刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會印章印文中應(yīng)當(dāng)包含名稱和屆別。

　　備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，向原備案機關(guān)備案。

　　街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案情況及時告知所在地縣級物業(yè)行政主管部門。

　　第二十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會年度履職情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進行交接;

　　(三)擬定物業(yè)共有部分、共有資金使用與管理辦法;

　　(四)組織維修資金的使用以及維修資金的補交、續(xù)交;

　　(五)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)服務(wù)中存在的問題進行整改，督促業(yè)主交納物業(yè)費用;

　　(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行制止;

　　(七)制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件;

　　(八)定期向業(yè)主通報工作情況，每年公示業(yè)主委員會成員、候補成員應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)費用情況;

　　(九)協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(十)配合行政執(zhí)法部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的執(zhí)法管理工作;

　　(十一)配合、支持居(村)民委員會依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督;

　　(十二)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第二十二條經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘用專職人員負責(zé)辦理業(yè)主委員會日常事務(wù)和財務(wù)工作，協(xié)調(diào)解決業(yè)主投訴等工作。

　　聘用的專職人員應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主委員會領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督和管理，在業(yè)主委員會授權(quán)范圍內(nèi)開展工作。

　　聘用專職人員的薪酬標(biāo)準(zhǔn)不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn);業(yè)主委員會按照合同約定，決定對聘用的專職人員減薪或者解聘的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)以上成員同意。

　　第二十三條除首次業(yè)主大會會議外，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會成員的工作補貼以及聘用專職人員的薪酬，從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，或者由全體業(yè)主分?jǐn)偅唧w辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示工作經(jīng)費和工作補貼的籌集、使用和管理情況，每年不少于兩次，每次公示期不少于十日。公示期滿后，業(yè)主可以在業(yè)主委員會辦公場所隨時查閱。

　　第二十四條業(yè)主委員會未按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召開;業(yè)主委員會逾期仍未召開業(yè)主大會會議的，可以由所在地居(村)民委員會，在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

　　第二十五條在業(yè)主委員會履職的一個任期內(nèi)，出現(xiàn)業(yè)主委員會成員經(jīng)遞補，人數(shù)仍不足總數(shù)二分之一等無法正常履行職責(zé)或者拒不履行職責(zé)的情況，以及對業(yè)主委員會工作年度測評連續(xù)兩年不合格的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

　　第二十六條業(yè)主委員會成員不得有下列行為：

　　(一)干擾、阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定;

　　(二)虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料;

　　(三)拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作;

　　(四)擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章;

　　(五)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人訂立、變更、解除物業(yè)服務(wù)合同;

　　(六)違規(guī)使用經(jīng)費，將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人，或者挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);

　　(七)與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟往來或者利益交換;

　　(八)泄露業(yè)主信息;

　　(九)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，罷免其成員資格。

　　第二十七條業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，成員資格應(yīng)當(dāng)終止：

　　(一)以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職的;

　　(二)不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的;

　　(三)因健康等原因無法履行職責(zé)但未提出辭職的;

　　(四)拒不召集、拒不參加或者阻撓召開業(yè)主委員會會議的;

　　(五)違反書面承諾的;

　　(六)一年內(nèi)累計缺席業(yè)主委員會會議總次數(shù)一半以上的;

　　(七)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　屬于前款第一項、第二項情形的，其成員資格自情形發(fā)生之日起自然終止;屬于前款第三項情形的，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，其成員資格終止;屬于前款第四項、第五項、第六項情形的，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，罷免其成員資格;屬于前款第七項情形的，按照相關(guān)規(guī)定處理。

　　業(yè)主委員會成員資格根據(jù)本條例規(guī)定自然終止、被終止或者被罷免的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)停止其履行職責(zé)，報所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

　　業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起五日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給業(yè)主委員會。

　　第二十八條有下列情形之一的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)組建物業(yè)管理委員會,業(yè)主自行管理的除外：

　　(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;

　　(二)具備成立業(yè)主大會條件但因各種原因未成立的;

　　(三)業(yè)主大會會議召開后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的;

　　(四)需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、協(xié)助后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

　　物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，依據(jù)本條例承擔(dān)業(yè)主委員會相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項。在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，組織業(yè)主選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人訂立期限一般不超過三年的書面物業(yè)服務(wù)合同，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起停止履行職責(zé)，并在與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散。

　　第二十九條物業(yè)管理委員會由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織居(村)民委員會、業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表占物業(yè)管理委員會成員總?cè)藬?shù)半數(shù)以上，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主自薦或者推薦的基礎(chǔ)上確定。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)適用本條例第十九條有關(guān)業(yè)主委員會成員條件的規(guī)定。物業(yè)管理委員會成員中應(yīng)當(dāng)有中國共產(chǎn)黨黨員，鼓勵和支持各級人大代表、政協(xié)委員參加物業(yè)管理委員會。

　　物業(yè)管理委員會主任由居(村)民委員會代表擔(dān)任;副主任由居(村)民委員會指定一名業(yè)主代表擔(dān)任;物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

　　第三十條物業(yè)管理委員會成立后滿三年，仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第三十一條新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，按照國家規(guī)定通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

　　投標(biāo)人不足三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。規(guī)模較小的認定標(biāo)準(zhǔn)由市(地)、縣(市)確定。

　　新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位不得選聘其出資設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及建設(shè)單位法定代表人或者股東參股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接該物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)。但被評為省物業(yè)行業(yè)信用評價最高等級和全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力五百強的物業(yè)服務(wù)企業(yè)除外。

　　第三十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法與選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立前期物業(yè)服務(wù)合同，并在銷售場所公示。前期物業(yè)服務(wù)合同不得包含拓展收費服務(wù)事項。前期物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過三年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動的，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中，對經(jīng)營項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營收益收支及使用分配、財務(wù)管理、經(jīng)營性活動的禁止性要求等事項進行約定，且不得損害業(yè)主的共同利益。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容進行約定。

　　第三十三條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日發(fā)生的物業(yè)費用，由建設(shè)單位承擔(dān);出售房屋交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)費用，由業(yè)主承擔(dān)。

　　第三十四條建設(shè)單位可以邀請物業(yè)服務(wù)人提前介入，就住宅物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)邀請物業(yè)服務(wù)人參加竣工驗收。

　　第三十五條物業(yè)服務(wù)人承接前期物業(yè)服務(wù)項目時，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定與建設(shè)單位對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗，承接查驗相關(guān)費用由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　建設(shè)單位可以邀請居(村)民委員會、業(yè)主代表、專業(yè)機構(gòu)參與承接查驗，進行見證和監(jiān)督，并在承接查驗記錄上簽字確認。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對承接查驗全過程進行影像記錄，并在業(yè)主辦理入住手續(xù)時，主動公開承接查驗協(xié)議，現(xiàn)場播放承接查驗影像資料。影像資料應(yīng)當(dāng)包含安防監(jiān)控、消防、特種設(shè)備等重要設(shè)施設(shè)備查驗內(nèi)容。

　　第三十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人共同確認物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備查驗結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對承接查驗的基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出約定。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照承接查驗協(xié)議內(nèi)容及時解決、整改落實并組織復(fù)驗。建設(shè)單位未按照約定期限整改落實的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時向所在地縣級物業(yè)行政主管部門報告，縣級物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。物業(yè)服務(wù)人未及時報告的，承擔(dān)整改落實責(zé)任。

　　第三十七條物業(yè)承接現(xiàn)場查驗二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人移交相關(guān)資料，并將復(fù)印件或者電子文檔交所在地縣級物業(yè)行政主管部門存檔。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案，并提供下列資料：

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;

　　(二)臨時管理規(guī)約;

　　(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議;

　　(四)建設(shè)單位移交資料以及清單;

　　(五)查驗記錄和承接查驗影像資料;

　　(六)交接記錄;

　　(七)其他承接查驗有關(guān)的資料。

　　縣級物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況及時告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第五章 物業(yè)服務(wù)管理

　　第三十八條選聘物業(yè)服務(wù)人，除業(yè)主決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)人外，應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)。投標(biāo)人不足三個或者住宅規(guī)模較小的，可以協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)人。規(guī)模較小的認定標(biāo)準(zhǔn)由市(地)、縣(市)確定。

　　第三十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接、糾紛解決方式、雙方違約責(zé)任、解除合同條件等條款。

　　物業(yè)服務(wù)合同示范文本由省物業(yè)行政主管部門制定，報省市場監(jiān)督管理部門備案。

　　物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同訂立或者變更之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案。

　　物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況及時告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)事項一般包括下列基礎(chǔ)內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)共用部位的日常維護和管理;

　　(二)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備運行、保養(yǎng)和管理;

　　(三)環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護管理服務(wù);

　　(四)安全防范、車輛停放管理等公共秩序維護;

　　(五)房屋裝飾裝修管理;

　　(六)物業(yè)檔案資料的保管。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)為業(yè)主接收郵件、快件提供便利，除執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施等原因外，不得阻撓快遞企業(yè)進入物業(yè)管理區(qū)域按址投遞。阻礙、拒絕進入的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提供免費的代投遞服務(wù)。因執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施等原因不能進入時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提供免費的寄存場所。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定設(shè)置生活垃圾分類收集容器，提示、引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)使用人進行生活垃圾分類。

　　鼓勵和支持物業(yè)服務(wù)人在保證業(yè)主知情同意的前提下，依法采用信息化、智能化技術(shù)開展物業(yè)服務(wù)相關(guān)活動，但不得將人臉識別、指紋等生物識別技術(shù)作為唯一服務(wù)手段。

　　第四十一條物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費形式在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十二條物業(yè)服務(wù)收費按照有關(guān)規(guī)定實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會有權(quán)對物業(yè)服務(wù)人違法收取物業(yè)費的行為向市場監(jiān)督管理部門舉報、投訴。

　　市(地)、縣(市)物業(yè)行政主管部門制定并發(fā)布基本物業(yè)服務(wù)項目清單，明確服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，供價格主管部門定價和業(yè)主協(xié)商物業(yè)費時參考。

　　實行政府指導(dǎo)價的，市(地)、縣(市)價格主管部門會同物業(yè)行政主管部門，依據(jù)物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等，制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費基準(zhǔn)價格和浮動幅度，依法向社會公布，并每三年進行一次評估，根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。

　　實行市場調(diào)節(jié)價的，物業(yè)服務(wù)收費可以參照基本物業(yè)服務(wù)項目清單和物業(yè)服務(wù)收費基準(zhǔn)價格及其浮動幅度，遵循合理、公開、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十三條物業(yè)服務(wù)人拓展收費服務(wù)事項的，應(yīng)當(dāng)公示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域居民寵物代管、車輛租借、家電維修、家政保潔、助老、托幼、代購等服務(wù)需求，與業(yè)主或者物業(yè)使用人訂立個性化服務(wù)合同，提供有償服務(wù)。

　　第四十四條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

　　業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以申請街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行調(diào)解，也可以依法提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣的方式，也不得采取限制業(yè)主進出小區(qū)、入戶、使用電梯以及車輛進出車位等其他方式催交物業(yè)費。

　　業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費超過三個月，且經(jīng)兩次以上催告仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)管理規(guī)約的規(guī)定對相關(guān)業(yè)主，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

　　物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定預(yù)收物業(yè)費，預(yù)收期限最長不得超過一年。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)費的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)人。

　　第四十五條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示、及時更新下列信息，并可以通過電子信息方式告知全體業(yè)主：

　　(一)物業(yè)服務(wù)人營業(yè)執(zhí)照，物業(yè)服務(wù)事項和質(zhì)量要求，收費項目、標(biāo)準(zhǔn)和方式等;

　　(二)物業(yè)項目負責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同履行以及物業(yè)服務(wù)項目收支情況;

　　(四)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營情況以及收益收支情況等;

　　(五)維修資金使用情況;

　　(六)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，每年向業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會報告工作情況。

　　第四十六條物業(yè)服務(wù)人負責(zé)管理的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備可能存在安全隱患時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)設(shè)置警示標(biāo)識，采取防范措施，及時消除安全隱患;不能自行處置的，應(yīng)當(dāng)及時報告相關(guān)縣級行政主管部門處理。

　　物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)由其他單位負責(zé)管理的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時，應(yīng)當(dāng)及時通知相關(guān)管理單位。相關(guān)管理單位未及時消除安全隱患的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)報告相關(guān)縣級行政主管部門，由其督促相關(guān)單位消除安全隱患。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)履行安全保障提示義務(wù)，采取合理措施保護業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全，可以采取安裝監(jiān)控、加強日常巡查、建立舉報制度等方式，預(yù)防和制止從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品等危險行為。

　　第四十七條物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人一方依法提出解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)合同未約定通知期限的，提出解除合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知另一方，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

　　業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿前三十日內(nèi)與物業(yè)服務(wù)人續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　解除物業(yè)服務(wù)合同前，物業(yè)服務(wù)人不得擅自停止物業(yè)服務(wù)。解除物業(yè)服務(wù)合同后，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)向所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案。物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況及時告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理信息平臺公示相關(guān)信息。

　　第四十八條物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者物業(yè)服務(wù)合同依法解除后十五日內(nèi)，或者在接到解聘通知之日起三十日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費用，將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等資產(chǎn)和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必須的相關(guān)資料，交還給業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)人做好其他交接工作。

　　原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新選聘的物業(yè)服務(wù)人進行服務(wù)。

　　新選聘的物業(yè)服務(wù)人按照約定承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，并保存查驗記錄。

　　第四十九條原物業(yè)服務(wù)人拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，或者拒不移交有關(guān)資料、財物、資產(chǎn)的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人協(xié)商;協(xié)商不成的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁，也可以向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣級物業(yè)行政主管部門報告。

　　街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣級物業(yè)行政主管部門接到業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會報告后，應(yīng)當(dāng)組織調(diào)解;調(diào)解不成的，向所在地縣級人民政府報告。縣級人民政府經(jīng)評估論證確有必要的，可以組織城市管理、市場監(jiān)督管理、物業(yè)管理、公安等部門現(xiàn)場監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)人退出;有妨礙公務(wù)或者擾亂公共秩序行為的，由公安機關(guān)依法處理。

　　第五十條物業(yè)檔案屬于全體業(yè)主所有。選聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)妥善保管，保證檔案資料齊全，不得泄露業(yè)主信息;業(yè)主自行管理的，由自行管理組織或者機構(gòu)履行保管義務(wù)。

　　第五十一條市(地)、縣(市)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織實施物業(yè)服務(wù)誠信評價制度，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對物業(yè)服務(wù)人實行等級評定，采取相應(yīng)的激勵或者懲戒措施。省物業(yè)行政主管部門負責(zé)對市(地)、縣(市)物業(yè)行政主管部門進行指導(dǎo)、監(jiān)督和考核。等級評定和考核的具體辦法由省物業(yè)行政主管部門制定。

　　市(地)、縣(市)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時記載更新物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)項目負責(zé)人、物業(yè)從業(yè)人員誠信履約信息，并通過物業(yè)管理信息平臺予以公布。

　　推進物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)參與物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動，出具公正、客觀、真實、準(zhǔn)確的評估結(jié)論。

　　第五十二條物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)突發(fā)失管、棄管狀態(tài)時，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)單位，提供維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)，并公示應(yīng)急服務(wù)的內(nèi)容、期限、費用等相關(guān)情況。應(yīng)急服務(wù)期限不得超過十二個月，費用由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　在應(yīng)急服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)推動成立或者改選業(yè)主委員會;應(yīng)急服務(wù)期滿后仍未成立或者改選業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組建物業(yè)管理委員會。

　　第六章 物業(yè)的使用與維護

　　第五十三條業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)的使用和維護，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定，不得有下列行為：

　　(一)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;

　　(二)損壞或者擅自變動房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu);

　　(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物或者亂挖地下空間;

　　(四)破壞或者擅自改變房屋外貌;

　　(五)損壞或者擅自占用、改動物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(六)擅自設(shè)置或者改變煙道、排風(fēng)、排水管道;

　　(七)存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性物質(zhì)或者超負重物品;

　　(八)侵占、損壞消防設(shè)施，占用消防車通道，堵塞、封閉疏散通道以及安全出口;

　　(九)在共用走廊、樓梯間、安全出口等公共區(qū)域堆放雜物、停放摩托車、電動車、自行車或者為電動車充電;

　　(十)產(chǎn)生明顯異味或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;

　　(十一)不當(dāng)妨礙其他業(yè)主采光、通風(fēng);

　　(十二)從建筑物中拋擲物品;

　　(十三)違反規(guī)定傾倒垃圾、排放污水和露天焚燒;

　　(十四)在建筑物、構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

　　(十五)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活;

　　(十六)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會決定禁止的其他行為。

　　有前款規(guī)定行為之一的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告相關(guān)縣級行政主管部門，相關(guān)縣級行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理。

　　發(fā)生本條第一款第七項、第十二項、第十五項情形的，公安機關(guān)接到報警后，應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查并依法處理。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人對侵害自身合法權(quán)益的行為，可以依法提起訴訟;業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法提起訴訟。

　　第五十四條縣級人民政府應(yīng)當(dāng)確定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、公共秩序、消防、人防工程、房屋經(jīng)營、建設(shè)工程質(zhì)量、環(huán)境保護、園林綠化、特種設(shè)備安全、環(huán)境衛(wèi)生等活動實施監(jiān)督管理的行政主管部門。

　　前款規(guī)定的相關(guān)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布所負責(zé)的執(zhí)法事項和聯(lián)系方式，依法及時處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

　　第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動產(chǎn)生的收入，扣除合理成本后歸全體業(yè)主所有。經(jīng)營收益的使用按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　經(jīng)營收益由物業(yè)服務(wù)人代管的，應(yīng)當(dāng)單獨列賬，不得挪用或者侵占，并接受業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的監(jiān)督;由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主和居(村)民委員會的監(jiān)督。

　　第五十六條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)需要臨時占用物業(yè)共用部位，或者開挖、埋設(shè)、維修有關(guān)供水、排水、排污、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等管線的，施工單位應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)地下管線布局，在施工現(xiàn)場做好安全防護，并按照約定的時間、標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)原狀;有停水、停電、停熱、停氣等情形的，施工單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告，公告內(nèi)容包括施工周期、地點。物業(yè)服務(wù)人或者物業(yè)管理委員會可以通過電子信息方式告知全體業(yè)主。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在施工過程中進行必要的巡查，維護施工現(xiàn)場秩序，對施工過程中產(chǎn)生的破壞行為及時向有關(guān)部門報告。

　　第五十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

　　房屋裝飾裝修污染物業(yè)共用部位、損壞共用設(shè)施設(shè)備的，由業(yè)主或者物業(yè)使用人負責(zé)修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀;業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)服務(wù)人通知期限內(nèi)未修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀的，由物業(yè)服務(wù)人按照管理規(guī)約或者約定處理，所需費用由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)。房屋裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時清理;委托物業(yè)服務(wù)人清理的，按照約定支付清理費用。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對房屋裝飾裝修情況進行現(xiàn)場檢查，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人違反房屋裝飾裝修和安全生產(chǎn)管理規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時制止，并督促其改正;經(jīng)督促未改正的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時報告相關(guān)縣級行政主管部門依法處理。

　　第五十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當(dāng)出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;不能出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人，每次期限不超過六個月。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人防工程，用作車位、車庫或者儲藏室的，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件實地標(biāo)注，并向全體業(yè)主開放。建設(shè)單位不得將其出售、附贈，收取的停車費、租金應(yīng)當(dāng)保障人防工程的維護管理和停車管理的必要支出。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全部建設(shè)項目竣工驗收五年后未售出的地下車位、車庫，可以整體轉(zhuǎn)讓給專業(yè)資產(chǎn)管理公司，由其統(tǒng)一出租經(jīng)營或者出售給業(yè)主。

　　第五十九條利用物業(yè)共用部位停放車輛的，車位的設(shè)置、使用、收費和管理等事項，由業(yè)主共同決定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置車位、停放車輛，不得占用疏散通道、消防車通道、安全通道、公共綠地、公共健身場地和其他機動車通道，不得影響其他車輛和行人通行。

　　工程車輛、大中型客貨車輛和危險品運輸車輛不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，但因急救、安全、工程建設(shè)或者設(shè)施設(shè)備維修等確需停放的除外。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行車輛停放管理義務(wù)，及時督促違反規(guī)定停放的車輛駛離;督促無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門依法處理。

　　第六十條電梯、機械式停車設(shè)備等特種設(shè)備，應(yīng)當(dāng)按照特種設(shè)備安全管理有關(guān)規(guī)定，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)進行定期檢驗、檢測和維護;消防、安防監(jiān)控等涉及人身、財產(chǎn)安全以及有其他特定要求的設(shè)施設(shè)備，可以委托專業(yè)機構(gòu)進行維護。

　　第六十一條住宅物業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量保修期滿后，需要對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新和改造的，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定申請使用維修資金。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。

　　第六十二條首期維修資金，由業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前存入維修資金專戶。業(yè)主未按照規(guī)定交存首期維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。

　　未建立維修資金的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行補建。維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)及時通知、督促業(yè)主續(xù)交。

　　第六十三條在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生下列危及房屋安全等緊急情況的，應(yīng)當(dāng)啟動維修資金的應(yīng)急使用程序，物業(yè)服務(wù)人或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)采取必要的應(yīng)急措施：

　　(一)電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障損壞情況，經(jīng)有關(guān)行政主管部門出具整改通知，或者專業(yè)機構(gòu)出具檢驗、檢測、評估整改報告的;

　　(二)物業(yè)共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏的;

　　(三)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險的;

　　(四)共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，公共護(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身、財產(chǎn)安全的;

　　(五)突發(fā)事件造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的;

　　(六)其他危及房屋安全的緊急情況。

　　維修資金的應(yīng)急使用辦法可以由市(地)根據(jù)國家規(guī)定制定。

　　發(fā)生本條第一款規(guī)定情形后，未按照規(guī)定實施維修、更新和改造的，市、縣級物業(yè)行政主管部門可以組織代修，代修費用以及物業(yè)服務(wù)人在緊急情況下墊付的維修、更新和改造費用，從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶賬中列支。

　　第六十四條維修資金的使用接受業(yè)主和有關(guān)部門的監(jiān)督。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用情況，應(yīng)當(dāng)在維修資金撥付前進行公示。

　　維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)建立維修資金管理系統(tǒng)，定期公布維修資金的收支情況，方便業(yè)主查詢賬戶余額以及使用情況。

　　第六十五條新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，應(yīng)當(dāng)按照國家、省技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范設(shè)計、施工。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通知供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位參加竣工驗收;驗收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶終端計量裝置或者入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。管道燃氣經(jīng)營單位的維護管理范圍包括除燃氣器具外的所有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線。

　　已投入使用的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶終端計量裝置或者入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維護管理責(zé)任。市(地)、縣(市)人民政府(行政公署)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位接收。經(jīng)評估確需更新改造的，市(地)、縣(市)人民政府(行政公署)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位進行更新改造。具體接收方式和費用承擔(dān)由市(地)、縣(市)確定。

　　移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，其維護、更新和改造等費用，由專業(yè)經(jīng)營單位依法承擔(dān)。尚在保修期內(nèi)的，其費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　價格主管部門在制定專業(yè)經(jīng)營單位收費價格時，應(yīng)當(dāng)考慮維護、更新和改造成本。

　　第六十六條供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，公示服務(wù)范圍和聯(lián)系方式。

　　除執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施等原因外，物業(yè)服務(wù)人不得限制、阻礙專業(yè)經(jīng)營單位進入物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)服務(wù)。

　　供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位對應(yīng)當(dāng)接收的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線不接收，以及不履行維護管理責(zé)任的，由所在地市、縣級人民政府約談相關(guān)主管部門和單位。

　　第六十七條市、縣級人民政府實施老舊小區(qū)改造時，應(yīng)當(dāng)完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善小區(qū)居住環(huán)境，建立健全物業(yè)管理長效機制。

　　第七章 法律責(zé)任

　　第六十八條違反本條例規(guī)定，物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)行政主管部門的工作人員不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，有下列行為之一的，由有權(quán)機關(guān)依法給予處分：

　　(一)與物業(yè)服務(wù)人串通，阻礙業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉的;

　　(二)對符合備案條件的申請，不予備案的;

　　(三)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為不予查處的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為。

　　第六十九條違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位未對承接查驗全過程進行影像記錄，或者在業(yè)主辦理入住手續(xù)時，未主動公開承接查驗協(xié)議或者現(xiàn)場未播放承接查驗影像資料，或者影像資料未包含安防監(jiān)控、消防、特種設(shè)備等重要設(shè)施設(shè)備查驗內(nèi)容的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門處以一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第七十條違反本條例規(guī)定，對物業(yè)承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位未按照約定期限整改落實或者未簽訂承接查驗協(xié)議的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第七十一條違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下罰款：

　　(一)未備案物業(yè)管理區(qū)域的;

　　(二)未在房屋買賣合同中明示經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域的;

　　(三)未提出召開首次業(yè)主大會會議申請或者提供籌備首次業(yè)主大會會議所需資料的;

　　(四)未承擔(dān)前期物業(yè)承接查驗費用和首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的;

　　(五)未在銷售場所公示前期物業(yè)服務(wù)合同的。

　　第七十二條違反本條例規(guī)定，業(yè)主未交存首期維修資金，建設(shè)單位將房屋交付買受人的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以三萬元以下罰款。

　　第七十三條違反本條例規(guī)定，新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位選聘其出資設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及建設(shè)單位法定代表人或者股東參股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接該物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，并沒收物業(yè)服務(wù)企業(yè)此項目經(jīng)營所得。

　　第七十四條違反本條例規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定在交接后辦理備案或者物業(yè)服務(wù)人在訂立、變更物業(yè)服務(wù)合同后未按照規(guī)定備案的，由縣級物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以三萬元以上五萬元以下罰款。

　　第七十五條違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門處以十萬元以上二十萬元以下罰款，并在二年以內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動;有違法所得的，沒收違法所得：

　　(一)未經(jīng)法定程序，擅自接管物業(yè)服務(wù)項目的;

　　(二)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定，停止物業(yè)服務(wù)的;

　　(三)被解聘或者物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的。

　　兩次違反前款第二項規(guī)定的，除依法處罰外，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接新的物業(yè)服務(wù)項目，其法定代表人和股東不得在新成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔(dān)任法定代表人或者股東。

　　第七十六條違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下罰款，并在二年以內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動：

　　(一)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)的;

　　(二)拒不移交有關(guān)資料、財物、資產(chǎn)的。

　　第七十七條違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以五千元以上二萬元以下罰款：

　　(一)物業(yè)檔案資料缺失的;

　　(二)在不得設(shè)置車位的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)置車位的;

　　(三)采取停止供電、供水、供熱、供氣，限制業(yè)主進出小區(qū)、入戶、使用電梯以及車輛進出車位方式，催交物業(yè)費的;

　　(四)泄露業(yè)主信息的;

　　(五)未按照規(guī)定提供免費代投遞服務(wù)或者提供免費寄存場所的;

　　(六)除執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施等原因外，限制、阻礙專業(yè)經(jīng)營單位進入物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)服務(wù)的;

　　(七)未公示有關(guān)信息的。

　　第七十八條違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人挪用、侵占屬于業(yè)主共有的經(jīng)營收益的，由市、縣級物業(yè)行政主管部門責(zé)令退還，處以挪用、侵占金額二倍以下罰款;有違法所得的，沒收違法所得。

　　第七十九條業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人違反本條例禁止行為規(guī)定的，由縣級物業(yè)行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門，依照相關(guān)法律、法規(guī)給予行政處罰。

　　物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主和物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定的禁止行為負有報告義務(wù)而未及時報告的，處以二千元以上五千元以下罰款;有違法所得的，沒收違法所得。

　　第八十條違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約履行工作職責(zé)的，由縣級物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正;有違法所得的，沒收違法所得，并對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處以三千元以上一萬元以下罰款。

　　第八十一條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對違反本條例規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律授權(quán)規(guī)定依法處罰。

　　違反本條例規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第八章 附 則

　　第八十二條法律、法規(guī)和規(guī)章對物業(yè)管理有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

　　業(yè)主依法決定對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭凶孕泄芾淼模瑓⒄毡緱l例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第八十三條本條例下列用語的含義：

　　(一)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定以及前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。

　　(二)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，是指變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。

　　(三)入戶端口，是指包括變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置與最終用戶交接處。

　　(四)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主以及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位。包括住宅物業(yè)的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　(五)共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主以及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　(六)專有部分，是指在構(gòu)造和利用方面具有獨立性，由單獨業(yè)主獨立使用和處分，能夠為特定業(yè)主登記所有權(quán)的物業(yè)部位。

　　(七)物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，包括物業(yè)管理區(qū)域的主要出入口、房屋單元門廳、公共活動場所等。

　　(八)物業(yè)檔案，包括物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料、驗收資料，業(yè)主、物業(yè)使用人的權(quán)屬資料、個人資料，物業(yè)運行、維修、服務(wù)記錄和物業(yè)管理相關(guān)合同資料等。

　　(九)經(jīng)營收益，是指經(jīng)營所得收入扣除管理服務(wù)費用后的收益，主要包括公共場地的車位租金收益、公共區(qū)域的廣告收益、公共區(qū)域設(shè)立攤位的租金收益以及其他收益。

　　第八十四條本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，除國家另有規(guī)定外，按照下列方式計算：

　　(一)專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

　　(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

　　(三)建筑物總面積與總?cè)藬?shù)，分別按照前兩項的統(tǒng)計總和計算。

　　第八十五條非住宅物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

　　第八十六條本條例自20**年3月1日起施行。

篇2：北京市物業(yè)管理條例（2020）

　　北京市人民代表大會常務(wù)委員會公告

　　〔十五屆〕第24號

　　《北京市物業(yè)管理條例》已由北京市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議于20**年3月27日通過，現(xiàn)予公布，自20**年5月1日起施行。

　　北京市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會

　　20**年3月27日

　　目 錄

　　第一章 總 則

　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域

　　第三章 前期物業(yè)

　　第四章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會

　　第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會

　　第二節(jié) 業(yè)主委員會

　　第三節(jié) 物業(yè)管理委員會

　　第五章 物業(yè)服務(wù)

　　第六章 物業(yè)的使用和維護

　　第七章 法律責(zé)任

　　第八章 附 則

　　第一章 總 則

　　第一條 為了構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，建設(shè)和諧宜居社區(qū)，規(guī)范物業(yè)管理，維護物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，保障物業(yè)的依法、安全、合理使用，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動適用本條例;非住宅物業(yè)管理參照執(zhí)行。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人。

　　第三條 本市物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，堅持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)。

　　推動在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

　　第四條 物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，維護享受物業(yè)服務(wù)并依法付費的市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。

　　支持社會資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。

　　第五條 本市支持在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大事項及有關(guān)共有部分利用和管理等事項。

　　第六條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：

　　(一)制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實施;

　　(二)指導(dǎo)和監(jiān)督區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門開展物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作;

　　(三)指導(dǎo)和監(jiān)督本市住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;

　　(四)建立健全業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會委員培訓(xùn)制度;

　　(五)制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn);

　　(六)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息、業(yè)主電子共同決策等信息系統(tǒng);

　　(七)指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會制定和實施自律性規(guī)范;

　　(八)實施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

　　區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門履行下列職責(zé)：

　　(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)政策和制度;

　　(二)監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員;

　　(三)指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;

　　(四)組織對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會委員開展培訓(xùn);

　　(五)指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實施與物業(yè)管理相關(guān)工作;

　　(六)落實物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

　　發(fā)展改革、民政、財政、規(guī)劃自然資源、城市管理、水務(wù)、市場監(jiān)管、園林綠化、人防等相關(guān)主管部門，按照各自職責(zé)，負責(zé)物業(yè)管理相關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第七條 區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機制，組織轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門及相關(guān)部門和單位，統(tǒng)籌推進轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。

　　第八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、物業(yè)管理委員會組建，并辦理相關(guān)備案手續(xù);指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法履行職責(zé)，有權(quán)撤銷其作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定;參加物業(yè)承接查驗，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。

　　居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下開展具體工作，建立黨建引領(lǐng)下的物業(yè)管理協(xié)商共治機制;有權(quán)就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項向業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行詢問，引導(dǎo)規(guī)范運作;指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

　　第九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)市人民政府確定的行政執(zhí)法事項清單，依法行使行政執(zhí)法權(quán)，建立綜合執(zhí)法工作機制，加強對住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理。

　　第十條 突發(fā)事件應(yīng)對期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)落實市人民政府依法采取的各項應(yīng)急措施;指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作，并給予物資和資金支持。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照要求服從政府統(tǒng)一指揮，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下積極配合居民委員會、村民委員會開展工作，依法落實應(yīng)急預(yù)案和各項應(yīng)急措施。

　　第十一條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違法搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失。

　　第十二條 本市支持物業(yè)管理、專業(yè)評估機構(gòu)等行業(yè)協(xié)會依法制定和組織實施自律性規(guī)范，實行自律管理，編制團體標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，維護企業(yè)合法權(quán)益，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。

　　支持、鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會。

　　第十三條 本市支持法律、會計、工程、評估、咨詢等專業(yè)服務(wù)機構(gòu)和人員參與物業(yè)管理和服務(wù)活動，為物業(yè)管理相關(guān)主體提供公正、專業(yè)的咨詢、培訓(xùn)、評價、檢驗、監(jiān)督和審計等服務(wù)。支持非營利性社會組織參與物業(yè)服務(wù)活動。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人因物業(yè)管理事項需要法律咨詢的，可以向公共法律服務(wù)機構(gòu)咨詢;符合法律援助條件的，可以依法申請法律援助。

　　第十四條 本市建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解構(gòu)成的多元糾紛解決機制，化解物業(yè)管理糾紛。

　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域

　　第十五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模和類型、社區(qū)建設(shè)等因素，以利于服務(wù)便利、資源共享、協(xié)商議事。

　　規(guī)劃城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區(qū)域不得劃入物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十六條 新開發(fā)建設(shè)項目的土地使用權(quán)劃撥、出讓前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理區(qū)域的劃分提出意見，納入?yún)^(qū)域規(guī)劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會公布。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中明示核定的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十七條 已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管等部門，結(jié)合物業(yè)管理實際需要，征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。

　　第十八條 新開發(fā)建設(shè)項目，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)配建獨立且相對集中的物業(yè)服務(wù)用房，滿足物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、辦公及值班需求，具體面積按照本市公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃許可證、房屋買賣合同中載明。

　　已投入使用但是未配建物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)通過提供其他用房、等值的資金等多種方式提供;建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌研究解決。

　　第三章 前期物業(yè)

　　第十九條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)就前期物業(yè)服務(wù)是否收費、服務(wù)內(nèi)容以及收費標(biāo)準(zhǔn)進行約定，約定的內(nèi)容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過二年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前三個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務(wù)人。期限屆滿，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù);期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十條 建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下，共同確認物業(yè)管理區(qū)域，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，確認現(xiàn)場查驗結(jié)果，形成查驗記錄，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并向業(yè)主公開查驗的結(jié)果。

　　承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出約定。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改，或者委托前期物業(yè)服務(wù)人整改。

　　未經(jīng)業(yè)主同意，建設(shè)單位不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

　　第二十一條 在辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分相關(guān)文件;

　　(二)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　物業(yè)已投入使用，上述資料未移交的，應(yīng)當(dāng)移交;資料不全的，應(yīng)當(dāng)補齊。

　　第二十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔(dān);房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第二十三條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定，并在銷售場所顯著位置公示。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時管理規(guī)約的示范文本。

　　第二十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個月，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者組建物業(yè)管理委員會，就物業(yè)管理事項進行表決。

　　第四章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會

　　第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會

　　第二十五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　公房尚未出售的，產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主;已出售的，購房人是業(yè)主。

　　本條例所稱業(yè)主還包括：

　　(一)尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個人;

　　(二)因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人;

　　(三)因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個人;

　　(四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人;

　　(五)其他符合法律法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。

　　第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

　　(一)道路、綠地，但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外;

　　(二)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;

　　(三)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等;

　　(四)物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場所、共用設(shè)施;

　　(五)法律法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

　　第二十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　(一)自行管理物業(yè);

　　(二)要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù);

　　(三)提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(四)提出制定和修改臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(五)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　(六)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);

　　(七)監(jiān)督業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的工作;

　　(八)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(九)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán);

　　(十)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;

　　(十一)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第二十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護以及應(yīng)對突發(fā)事件等方面的制度要求;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的決定;

　　(四)配合物業(yè)服務(wù)人實施物業(yè)管理;

　　(五)按照國家和本市有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　(六)按時足額交納物業(yè)費;

　　(七)履行房屋安全使用責(zé)任;

　　(八)按照規(guī)定分類投放生活垃圾;

　　(九)法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

　　第二十九條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積百分之五十以上的，百分之五以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主或者建設(shè)單位均可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的申請，居民委員會、村民委員會也可以組織達到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會的申請。

　　第三十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到成立業(yè)主大會書面申請后三十日內(nèi)，對提出申請的業(yè)主身份和申請進行審核，對符合業(yè)主大會成立條件的，指定居民委員會、村民委員會工作人員擔(dān)任籌備組組長。

　　籌備組組長應(yīng)當(dāng)于三十日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織、居民委員會、村民委員會代表召開首次籌備組會議，成立籌備組。

　　籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居民委員會、村民委員會推薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定;業(yè)主代表資格應(yīng)當(dāng)參照適用本條例第三十九條有關(guān)業(yè)主委員會委員候選人資格的規(guī)定。

　　籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一。

　　籌備組成立七日內(nèi)，籌備組組長應(yīng)當(dāng)將籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第三十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)開展以下工作，并就其確定的事項在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

　　(一)確認業(yè)主身份、人數(shù)及所擁有的專有部分面積;

　　(二)制定首次業(yè)主大會會議召開方案;

　　(三)擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

　　(四)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

　　(五)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

　　(六)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款規(guī)定的業(yè)主大會議事規(guī)則，至少應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會的組成、任期、罷免和遞補等事項，并不得違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。

　　業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)研究處理并在首次業(yè)主大會會議召開前作出答復(fù)。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第三十三條 首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員和候補委員。

　　第三十四條 業(yè)主大會依照法律法規(guī)的規(guī)定召開，決定下列事項：

　　(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員和候補委員;

　　(三)確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人或者不再接受事實服務(wù);

　　(五)籌集、管理和使用專項維修資金;

　　(六)申請改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)決定共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用共用部分經(jīng)營收益等共有資金;

　　(八)確定業(yè)主委員會委員津貼或者補助的標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主委員會主任實施任期、離任經(jīng)濟責(zé)任審計;

　　(九)改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議;

　　(十)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大物業(yè)管理事項。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就前款規(guī)定的決定事項向業(yè)主大會提出討論方案。

　　第三十五條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年至少召開一次。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　業(yè)主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開;采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應(yīng)當(dāng)通過市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進行。

　　召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并報物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會。居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)派代表列席會議。

　　業(yè)主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。

　　第三十六條 業(yè)主委員會未按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集;逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集。

　　第三十七條 業(yè)主大會會議依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會會議的決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法遵守業(yè)主大會會議的決定。物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外合法占有、使用物業(yè)的單位或者個人，包括但是不限于物業(yè)的承租人。

　　第三十八條 業(yè)主大會可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會、村民委員會代為保管業(yè)主大會印章;需要使用業(yè)主大會印章的，由業(yè)主委員會向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會、村民委員會提出。

　　第二節(jié) 業(yè)主委員會

　　第三十九條 業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。戶數(shù)一百戶以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會可以由三人組成。候補委員人數(shù)按照不超過業(yè)主委員會委員人數(shù)確定。

　　業(yè)主委員會委員、候補委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表。

　　業(yè)主是自然人的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力;

　　(二)具有完全民事行為能力;

　　(三)符合業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法中關(guān)于居住期限的要求;

　　(四)按時足額交納物業(yè)費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費用的情況;

　　(五)本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接的利益關(guān)系;

　　(六)未被列為失信被執(zhí)行人;

　　(七)未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為;

　　(八)未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的情形。

　　第四十條 業(yè)主委員會委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

　　(一)社區(qū)黨組織推薦;

　　(二)居民委員會、村民委員會推薦;

　　(三)業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

　　籌備組根據(jù)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業(yè)主委員會委員候選人名單，報社區(qū)黨組織。

　　社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會委員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

　　第四十一條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

　　任期內(nèi)業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺的，由候補委員遞補剩余任期。具體遞補辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

　　第四十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選業(yè)主委員會主任和副主任，并在推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會主任、副主任和其他委員的名單。

　　第四十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請備案：

　　(一)首次業(yè)主大會會議記錄和會議決定;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主委員會首次會議記錄和會議決定;

　　(五)業(yè)主委員會委員和候補委員的名單、基本情況。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對以上材料的真實性、規(guī)范性進行核實，符合要求的，五個工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明，解散籌備組。

　　業(yè)主委員會可持備案證明和印章刻制證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

　　業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會保管，需要使用業(yè)主委員會印章的，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會過半數(shù)委員簽字。

　　第四十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進行交接;

　　(三)擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法;

　　(四)監(jiān)督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集;

　　(五)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)費，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行制止;

　　(七)制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件;

　　(八)定期向業(yè)主通報工作情況，每半年公示業(yè)主委員會委員、候補委員交納物業(yè)費、停車費情況;

　　(九)協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(十)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機關(guān)開展執(zhí)法工作;

　　(十一)配合、支持居民委員會、村民委員會依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督;

　　(十二)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會不得擅自決定本條例第三十四條第一款規(guī)定事項;業(yè)主大會不得授權(quán)業(yè)主委員會決定本條例第三十四條第一款規(guī)定事項。

　　第四十五條 業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主委員會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，至少每兩個月召開一次;經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開臨時會議。

　　定期會議和臨時會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員參加，委員不得委托他人參會。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在會議召開五日前將會議議題告知物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會，并聽取意見和建議。居民委員會、村民委員會可以根據(jù)情況派代表參加。

　　業(yè)主委員會確定的事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)委員簽字同意。會議結(jié)束后三日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將會議情況以及確定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會其他委員或者業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集;逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，并重新推選業(yè)主委員會主任、副主任。

　　第四十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止，由業(yè)主委員會向業(yè)主公示，并提請業(yè)主大會確認：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主;

　　(二)以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職;

　　(三)因健康等原因無法履行職責(zé)且未提出辭職。

　　業(yè)主委員會委員一年內(nèi)累計缺席業(yè)主委員會會議總次數(shù)一半以上，或者不再符合本條例第三十九條規(guī)定的委員條件的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會罷免其委員資格;業(yè)主委員會未提請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。

　　第四十七條 業(yè)主委員會委員、候補委員不得實施下列行為：

　　(一)阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定;

　　(二)虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料;

　　(三)拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作;

　　(四)擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章;

　　(五)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同;

　　(六)將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);

　　(七)與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟往來或者利益交換;

　　(八)泄露業(yè)主信息;

　　(九)侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

　　業(yè)主委員會委員、候補委員有前款規(guī)定的第(一)項至第(五)項行為的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。

　　第四十八條 一個任期內(nèi)，出現(xiàn)業(yè)主委員會委員經(jīng)遞補人數(shù)仍不足總數(shù)的二分之一等無法正常履行職責(zé)的情形，或者業(yè)主委員會拒不履行職責(zé)的，物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

　　第四十九條 業(yè)主委員會任期屆滿前六個月，應(yīng)當(dāng)書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面報告之日起六十日內(nèi)組建換屆小組，并在業(yè)主委員會任期屆滿前，由換屆小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會未按規(guī)定提出申請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其履行職責(zé)。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府也可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆小組。

　　換屆小組依照籌備組的人員構(gòu)成組建。

　　第五十條 業(yè)主委員會的名稱、委員、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理變更備案手續(xù)。

　　因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等客觀原因致使業(yè)主大會、業(yè)主委員會無法存續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)辦理業(yè)主大會、業(yè)主委員會注銷手續(xù)，并公告其印章作廢。

　　第五十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第三節(jié) 物業(yè)管理委員會

　　第五十二條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)組建物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，依照本條例承擔(dān)相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　第五十三條 有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會：

　　(一)不具備成立業(yè)主大會條件;

　　(二)具備成立業(yè)主大會條件，但是確有困難未成立;

　　(三)業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　第五十四條 物業(yè)管理委員會由居民委員會、村民委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會委員人數(shù)的二分之一。

　　物業(yè)管理委員會主任由居民委員會、村民委員會代表擔(dān)任，副主任由居民委員會、村民委員會指定一名業(yè)主代表擔(dān)任。物業(yè)管理委員會委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第五十五條 成立業(yè)主大會但是尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會自成立之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請備案：

　　(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對以上材料進行核實，符合要求的，五個工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會備案證明和印章刻制證明。物業(yè)管理委員會持業(yè)主大會備案證明和印章刻制證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。

　　未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。

　　第五十六條 成立業(yè)主大會但是尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主大會按照本條例第三十四條的規(guī)定履行職責(zé)，并組織執(zhí)行業(yè)主大會的決定。

　　未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主行使本條例第三十四條和第四十四條規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。

　　第五十七條 物業(yè)管理委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上委員提出召開物業(yè)管理委員會會議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開會議。

　　會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員且過半數(shù)業(yè)主代表委員參加，業(yè)主代表委員不能委托代理人參加會議。

　　物業(yè)管理委員會按照本條例第五十六條確定的事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)委員簽字同意。會議結(jié)束后三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)將會議情況以及確定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示十個工作日。

　　第五十八條 物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。

　　第五十九條 已成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并按照本條例第四十三條規(guī)定備案的，或者因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會無法存續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第六十條 物業(yè)管理委員會組建的具體辦法，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

　　第五章 物業(yè)服務(wù)

　　第六十一條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理;委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

　　電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護，應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)或者人員實施。

　　第六十二條 接受委托提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力，有條件在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨立核算的服務(wù)機構(gòu)。

　　第六十三條 業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面合同，就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、費用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

　　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人對收費標(biāo)準(zhǔn)未能達成一致意見的，雙方可以委托專業(yè)評估機構(gòu)評估;雙方對委托專業(yè)評估機構(gòu)未能達成一致意見的，可以從區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門確定的專業(yè)評估機構(gòu)目錄中隨機選定。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂或者變更之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門備案。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門、協(xié)會制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會公布。

　　第六十四條 業(yè)主共同決定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，可以授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會進行招標(biāo)，繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的除外。

　　鼓勵業(yè)主通過市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第六十五條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規(guī)定：

　　(一)提供物業(yè)服務(wù)符合國家和本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;

　　(二)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進和完善服務(wù);

　　(四)對違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執(zhí)法機關(guān);

　　(五)發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險隱患的，及時設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機構(gòu)報告;

　　(六)對業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會;

　　(七)不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動中獲取的業(yè)主信息;

　　(八)履行生活垃圾分類管理責(zé)任人責(zé)任，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進行生活垃圾分類;

　　(九)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機關(guān)和居民委員會、村民委員會做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)指派項目負責(zé)人。項目負責(zé)人應(yīng)當(dāng)在到崗之日起三日內(nèi)到項目所在地的居民委員會、村民委員會報到，在居民委員會、村民委員會的監(jiān)督、指導(dǎo)下參與社區(qū)治理工作。

　　第六十七條 區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和社區(qū)治理要求，委托專業(yè)評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)治理情況和共用部分管理狀況進行評估。

　　物業(yè)管理相關(guān)主體可以委托專業(yè)評估機構(gòu)對物業(yè)承接和查驗、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費用測算、專項維修資金使用方案、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等進行評估。具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

　　專業(yè)評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，提供客觀、真實、準(zhǔn)確的評估報告。

　　第六十八條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施分類監(jiān)管，建立激勵和懲戒制度。具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

　　第六十九條 物業(yè)服務(wù)人可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項服務(wù)事項委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項一并委托給第三方。

　　第七十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實公示、及時更新下列信息，并且可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話;

　　(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)和方式等;

　　(三)電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等;

　　(四)上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算;

　　(五)上一年度公共水電費用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費、公共收益收支與專項維修資金使用情況;

　　(六)業(yè)主進行房屋裝飾裝修活動的情況;

　　(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況;

　　(八)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

　　第七十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立、保存下列檔案和資料：

　　(一)小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案;

　　(二)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、有限空間等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄;

　　(三)水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報告;

　　(四)住宅裝飾裝修管理資料;

　　(五)業(yè)主名冊;

　　(六)簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協(xié)議;

　　(七)物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

　　第七十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時足額交納物業(yè)費。業(yè)主逾期不交納物業(yè)費的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)督促其交納;拒不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執(zhí)行人名單。

　　采取酬金制交納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會建立物業(yè)費和共用部分經(jīng)營收益的共管賬戶。業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以委托第三方對物業(yè)服務(wù)收支情況進行審計。

　　第七十三條 物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費時參考。

　　第七十四條 物業(yè)服務(wù)人利用共用部分從事經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨列賬。

　　公共收益歸全體業(yè)主所有。專項維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補充專項維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。

　　第七十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個月，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人，并將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)人。原物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘的，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)提前九十日書面告知業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿、業(yè)主沒有共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定，物業(yè)服務(wù)人按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面告知對方。

　　第七十六條 業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起三十日內(nèi)履行下列交接義務(wù)，并且退出物業(yè)管理區(qū)域：

　　(一)移交物業(yè)共用部分;

　　(二)移交本條例第二十一條、第七十一條規(guī)定的檔案和資料;

　　(三)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用;

　　(四)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

　　原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進場服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料或者財物的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門報告，并向轄區(qū)內(nèi)公安機關(guān)請求協(xié)助，或者依法向人民法院提起訴訟，要求原物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)人交接工作的監(jiān)管。

　　原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。

　　新物業(yè)服務(wù)人不得強行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

　　第七十七條 本市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)。

　　提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個月，費用由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

　　第六章 物業(yè)的使用和維護

　　第七十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等不得實施下列行為：

　　(一)損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

　　(二)擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營;

　　(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物或者私挖地下空間;

　　(四)違反國家規(guī)定，制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險物質(zhì);

　　(五)違規(guī)私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電;

　　(六)擅自拆改供水、排水、再生水等管線;

　　(七)從建筑物中拋擲物品;

　　(八)制造超標(biāo)噪音;

　　(九)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施;

　　(十)擅自通過設(shè)置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備;

　　(十一)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;

　　(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;

　　(十三)違反規(guī)定出租房屋。

　　發(fā)生本條第二款規(guī)定行為的，利害關(guān)系人有權(quán)投訴、舉報，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時勸阻;勸阻無效的，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者行政執(zhí)法機關(guān)報告。

　　第七十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運要求以及費用、施工時間等內(nèi)容。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時間、地點等情況在擬裝飾裝修的物業(yè)樓內(nèi)顯著位置公示。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強對裝飾裝修活動的巡查和監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)主管部門報告。

　　第八十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

　　第八十一條 物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)專項維修資金制度，按照規(guī)定足額交納專項維修資金。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)、辦理轉(zhuǎn)移登記后，轉(zhuǎn)讓物業(yè)的專項維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無權(quán)要求返還;因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的，專項維修資金余額歸業(yè)主所有。

　　已售公房的業(yè)主轉(zhuǎn)讓公房前，應(yīng)當(dāng)按照屆時適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)補足公房的專項維修資金;因繼承、贈予、執(zhí)行生效法律文書而發(fā)生已售公房產(chǎn)權(quán)人變更的，繼承人、受贈人、受償人應(yīng)當(dāng)按照屆時適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)補足專項維修資金。

　　第八十二條 國家實施專項維修資金制度之前的未售公房，沒有專項維修資金的，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立并足額交納專項維修資金。

　　國家實施專項維修資金制度之后出售的公房，業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)按照國家和本市規(guī)定的比例交納專項維修資金;未按規(guī)定交納專項維修資金的，業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)足額補交，未足額補交的，已出售的公房不得再次轉(zhuǎn)讓。

　　第八十三條 專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)及時通知、督促業(yè)主按照屆時適用的標(biāo)準(zhǔn)補足專項維修資金。

　　業(yè)主申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提供已足額交納專項維修資金的相關(guān)憑證。

　　第八十四條 未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，專項維修資金由市住房資金管理部門代管，存入銀行專用賬戶。

　　選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，業(yè)主大會可以決定自行管理專項維修資金，或者委托市住房資金管理部門代管。業(yè)主大會決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)以自己名義設(shè)立專用賬戶，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督、指導(dǎo)專項維修資金的使用管理。

　　業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的中介機構(gòu)對共有資金進行財務(wù)管理。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會自行管理共有資金的，應(yīng)當(dāng)每季度公布一次自行管理賬目。

　　第八十五條 專項維修資金屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)專項用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第八十六條 維修、更新和改造共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，需要使用專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

　　(一)商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自專有物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

　　(二)售后公房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主和售房單位按照所交存專項維修資金的比例分?jǐn)?其中，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自專有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　　(三)售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)，再按照第(一)項、第(二)項的規(guī)定比例分?jǐn)偂?/p>

　　共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造，但是沒有專項維修資金的，維修、更新和改造費用按照前款的規(guī)定由業(yè)主共同分?jǐn)偂?/p>

　　第八十七條 新開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)單位可以接受專業(yè)設(shè)施設(shè)備專業(yè)運營單位委托，按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備;經(jīng)驗收合格，將專業(yè)設(shè)施設(shè)備及工程圖紙等資料交由專業(yè)運營單位承擔(dān)維修、養(yǎng)護和更新改造責(zé)任。

　　已入住項目，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、不能正常使用的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即報告相關(guān)專業(yè)運營單位;專業(yè)運營單位應(yīng)當(dāng)及時采取措施，排除故障。

　　專業(yè)運營單位對專業(yè)設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護和更新改造，進入物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合，不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業(yè)。

　　第八十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施等易于發(fā)生安全風(fēng)險的設(shè)施設(shè)備和部位加強日常巡查和定期養(yǎng)護;采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落。

　　排除安全風(fēng)險隱患需要使用專項維修資金的，按照本市相關(guān)規(guī)定辦理。

　　第八十九條 建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。

　　業(yè)主不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)人報經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會同意，或者按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護或者采取應(yīng)急防范措施，費用由業(yè)主承擔(dān)。

　　經(jīng)鑒定為停止使用、整體拆除的危險房屋的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)停止使用，立即搬出;拒不搬出的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門應(yīng)當(dāng)書面責(zé)令業(yè)主或者物業(yè)使用人搬出，情況緊急危及公共安全的，區(qū)人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門組織強制搬出，并妥善安置。

　　第七章 法律責(zé)任

　　第九十條 違反本條例第二十一條規(guī)定，建設(shè)單位不移交或者補齊資料的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第九十一條 違反本條例第六十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定將物業(yè)服務(wù)合同報街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門備案的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正，給予警告;逾期不改的，處五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第九十二條 違反本條例第六十五條第(一)項至第(六)項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)未遵守相關(guān)規(guī)定的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門給予警告，處五千元以上一萬元以下的罰款;違反第(七)項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人泄露業(yè)主個人信息的，由公安機關(guān)依法處理;違反第(八)項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未履行生活垃圾分類管理責(zé)任人責(zé)任的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門依照生活垃圾管理法律法規(guī)予以處理。

　　第九十三條 違反本條例第六十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目負責(zé)人未按時報到的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正;逾期不改的，處五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第九十四條 違反本條例第七十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定如實公示有關(guān)信息的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，給予警告;逾期不改的，處一千元以上五千元以下的罰款。

　　第九十五條 違反本條例第七十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未建立、保存相關(guān)檔案和資料的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，處二萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第九十六條 違反本條例第七十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人挪用、侵占公共收益的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令退還，并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款。

　　第九十七條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例第七十六條第一款規(guī)定的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改的，對物業(yè)服務(wù)人予以通報，對拒不移交有關(guān)資料或者財物的，處一萬元以上十萬元以下的罰款;拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時間屆滿次日起處每日一萬元的罰款。物業(yè)服務(wù)人有違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依法給予治安管理處罰。

　　第九十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列行為之一的，由有關(guān)主管部門按照下列規(guī)定予以查處：

　　(一)違反本條例第七十八條第二款第(一)項規(guī)定的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款;

　　(二)違反本條例第七十八條第二款第(二)項規(guī)定的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款;對個人處一千元以上一萬元以下的罰款;有違法所得的，責(zé)令退還違法所得;

　　(三)違反本條例第七十八條第二款第(三)項規(guī)定的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)給予責(zé)令拆除或者回填、罰款等處罰;

　　(四)違反本條例第七十八條第二款第(四)項規(guī)定的，由公安機關(guān)依照治安管理處罰法律法規(guī)予以處罰;

　　(五)違反本條例第七十八條第二款第(五)項規(guī)定的，由消防救援機構(gòu)責(zé)令改正，拒不改正的，處五百元以上五千元以下的罰款;

　　(六)違反本條例第七十八條第二款第(六)項規(guī)定的，由水主管部門責(zé)令限期改正，處一萬元以上三萬元以下的罰款;

　　(七)違反本條例第七十八條第二款第(七)項規(guī)定的，由公安機關(guān)給予警告，處五百元以上五千元以下的罰款;

　　(八)違反本條例第七十八條第二款第(八)項規(guī)定的，由公安機關(guān)責(zé)令改正，拒不改正的，處二百元以上五百元以下的罰款;

　　(九)違反本條例第七十八條第二款第(九)項規(guī)定的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門責(zé)令改正，拒不改正的，處五百元以上五千元以下的罰款;

　　(十)違反本條例第七十八條第二款第(十)項規(guī)定，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設(shè)施的，由消防救援機構(gòu)責(zé)令改正，對單位處五千元以上五萬元以下的罰款，對個人處五百元的罰款;占用、堵塞、封閉其他共用部位，或者損壞其他共用設(shè)施設(shè)備的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門責(zé)令改正，給予警告，對單位處二千元以上二萬元以下的罰款，對個人處二百元以上五百元以下的罰款;

　　(十一)違反本條例第七十八條第二款第(十一)項規(guī)定的，由規(guī)劃自然資源主管部門責(zé)令當(dāng)事人限期改正、按照實際使用用途類型應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)地價款數(shù)額的二倍處以罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，依法無償收回土地使用權(quán);

　　(十二)違反本條例第七十八條第二款第(十二)項、第(十三)項規(guī)定的，由公安機關(guān)依照治安管理處罰法律法規(guī)予以處罰。

　　第九十九條 違反本條例第八十條規(guī)定，將車位、車庫提供給業(yè)主以外的其他人的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，有違法出租所得的，責(zé)令退還違法所得，按每個違法出租車位處五千元以上一萬元以下的罰款;拒不改正的，按每個違法出租車位處每月二千元的罰款。

　　第一百條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例第八十八條第一款規(guī)定的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，處二萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第一百零一條 本條例規(guī)定退還的違法所得，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第一百零二條 違反本條例規(guī)定，造成他人損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第一百零三條 行政執(zhí)法機關(guān)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理相關(guān)主體受到行政處罰或者行政強制的情況共享到本市的公共信用信息平臺。行政機關(guān)根據(jù)本市關(guān)于公共信用信息管理規(guī)定可以對其采取懲戒措施。

　　第八章 附 則

　　第一百零四條 本條例自20**年5月1日起施行。

篇3：張家口市物業(yè)管理條例(2021)

　　張家口市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第15號

　　《張家口市物業(yè)管理條例》已于20**年4月14日張家口市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十六次會議通過，并于20**年5月28日經(jīng)河北省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自20**年9月1日起施行。

　　張家口市人民代表大會常務(wù)委員會

　　20**年6月18日

　　張家口市物業(yè)管理條例(20**)

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，改善人民生活和工作環(huán)境，打造共建共治共享的社會治理格局，根據(jù)《中華人民共和國民法典》和《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)活動適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人。

　　第三條 物業(yè)管理堅持黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建的原則。

　　第四條 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理工作納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會治理體系，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度等物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制。

　　鼓勵采用新技術(shù)、新方法，促進互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理的深度融合，推動本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展。

　　第五條 市、縣級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門按照屬地管理原則，負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

　　(一)研究制定物業(yè)管理相關(guān)政策和物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范;

　　(二)監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的日常工作;

　　(三)接受物業(yè)服務(wù)合同備案和物業(yè)承接查驗備案;

　　(四)監(jiān)督管理維修資金的提取、使用等有關(guān)事宜;

　　(五)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　第六條 市、縣級有關(guān)主管部門依據(jù)職責(zé)分工，共同做好物業(yè)監(jiān)督管理工作：

　　(一)民政部門負責(zé)指導(dǎo)無物業(yè)管理的小區(qū)依托居(村)民委員會實行自治管理;

　　(二)城市管理綜合行政執(zhí)法部門負責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽，占用和毀壞綠地，擅自伐移樹木，臨街建筑物私自張貼廣告等違法違規(guī)行為;依法對擅自改變建筑物、構(gòu)筑物以及其他設(shè)施的用途、形式、色彩或者材質(zhì)，擅自改變房屋外立面，私搭亂建等違法違規(guī)行為實施行政處罰;

　　(三)市場監(jiān)督管理部門負責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事無照經(jīng)營的行為;負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、特種設(shè)備目錄內(nèi)鍋爐等特種設(shè)備的安全監(jiān)察工作，查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用等方面的違法違規(guī)行為;負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查工作，依法查處各類價格違法違規(guī)行為;

　　(四)公安機關(guān)負責(zé)開展社區(qū)警務(wù)工作，加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安防范，推進智慧平安社區(qū)建設(shè)，查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法違規(guī)行為;

　　(五)生態(tài)環(huán)境主管部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護監(jiān)督管理工作;

　　(六)價格主管部門會同相關(guān)部門負責(zé)實行政府指導(dǎo)價物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的制定與調(diào)整;

　　(七)衛(wèi)生健康主管部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)傳染病防治、生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督;

　　(八)規(guī)劃、財政、行政審批、應(yīng)急、人防、司法等有關(guān)部門按照各自職責(zé)做好物業(yè)監(jiān)督管理相關(guān)工作。

　　第七條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)履行下列物業(yè)監(jiān)督管理職責(zé)：

　　(一)組織和指導(dǎo)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，組建物業(yè)管理委員會，組織和指導(dǎo)業(yè)主委員會換屆改選，負責(zé)業(yè)主委員會備案;

　　(二)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé);

　　(三)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，對物業(yè)服務(wù)實施情況開展監(jiān)督檢查;

　　(四)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛;

　　(五)負責(zé)物業(yè)檔案管理，協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)人信用信息采集和核查工作;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　居(村)民委員會協(xié)助和配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)監(jiān)督管理相關(guān)工作，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人的日常工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第八條 建立黨建引領(lǐng)下的居(村)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人協(xié)調(diào)運行機制，充分調(diào)動居民參與積極性，形成社區(qū)治理合力。

　　推動業(yè)主委員會成員和物業(yè)服務(wù)人中的黨員擔(dān)任社區(qū)黨組織兼職委員，符合條件的社區(qū)“兩委”成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。

　　第九條 物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價相符、誠實守信、公平公開競爭的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，維護享受服務(wù)并依規(guī)付費的市場秩序。鼓勵物業(yè)服務(wù)人優(yōu)化組合、集團化規(guī)范運作，深化科技支撐，優(yōu)化市場環(huán)境。

　　發(fā)揮政府職能作用，支持社會資本參與老舊小區(qū)物業(yè)管理。

　　第十條 健全人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解構(gòu)成的多元糾紛解決機制，化解物業(yè)管理糾紛。

　　支持、鼓勵物業(yè)服務(wù)人加入行業(yè)協(xié)會。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法制定和組織實施自律性規(guī)范，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人增強服務(wù)意識，及時調(diào)解行業(yè)糾紛。

　　第二章 前期物業(yè)管理

　　第十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)人之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進行約定。

　　第十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第十三條 業(yè)主大會成立之前的住宅區(qū)(別墅除外)公共性物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。

　　實行政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費，由市、縣級人民政府價格主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定等級基準(zhǔn)價及其浮動幅度和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，并向社會公布。

　　第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃建設(shè)物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，主要用于物業(yè)服務(wù)人開展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會日常辦公，由物業(yè)服務(wù)人負責(zé)維修、養(yǎng)護，不得買賣、抵押或者改作他用。

　　第十五條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)開展物業(yè)承接查驗工作并公開結(jié)果，監(jiān)督物業(yè)項目有序交接。物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)按照國家、省有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，與建設(shè)單位共同對物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收，并邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的縣級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會參加，也可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)予以協(xié)助，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證。

　　第十六條 經(jīng)現(xiàn)場查驗，物業(yè)符合交付條件的，前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等的法律效力。

　　第十七條 前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接三十日內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)所在地的縣級人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理備案手續(xù)。

　　第十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日當(dāng)月所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位負擔(dān)。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會

　　第十九條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。公有住房尚未出售的，產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主;已出售的，購房人是業(yè)主。

　　尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、繼承、拆遷或者征收補償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的人，認定為物業(yè)管理中的業(yè)主。

　　第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

　　(一)道路、綠地，但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外;

　　(二)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機動車輛的車位;

　　(三)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、電梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等;

　　(四)物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場所、公用設(shè)施;

　　(五)法律法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

　　第二十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　(一)自行管理物業(yè);

　　(二)要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù);

　　(三)提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(四)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(五)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　(六)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);

　　(七)監(jiān)督業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的工作;

　　(八)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(九)對共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán);

　　(十)監(jiān)督維修資金的管理和使用;

　　(十一)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第二十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護以及應(yīng)對突發(fā)事件等方面的制度要求;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的決定;

　　(四)配合物業(yè)服務(wù)人實施物業(yè)管理;

　　(五)按照規(guī)定交納維修資金;

　　(六)按時足額交納物業(yè)費;

　　(七)履行房屋安全使用責(zé)任;

　　(八)法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

　　第二十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　第二十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積百分之五十以上的，占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之五以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主或者建設(shè)單位均可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出成立業(yè)主大會的申請。

　　物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第二十五條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請之日起六十日內(nèi)，負責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會籌備組。

　　首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表和居(村)民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一，籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔(dān)任。

　　籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者居(村)民委員會組織業(yè)主推薦。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于七日。

　　第二十六條 籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式就確定的事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)研究處理并在首次業(yè)主大會會議召開前作出答復(fù)。

　　第二十七條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，在物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第二十八條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

　　業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，籌備組應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)向業(yè)主委員會移交籌備期間的全部資料，資料移交后籌備組自行解散。

　　第二十九條 業(yè)主大會決定下列事項：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約;

　　(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(三)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人或者其他管理人;

　　(四)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(五)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;

　　(八)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第五項至第七項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第三十條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　業(yè)主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開。召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并報物業(yè)所在地的居(村)民委員會。居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)派代表列席會議。

　　業(yè)主委員會未按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令限期召集;逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召集。

　　第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，具體職責(zé)如下：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況，業(yè)主委員會履職情況;

　　(二)業(yè)主大會作出決定三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂、續(xù)簽或者解除物業(yè)服務(wù)合同，公開物業(yè)服務(wù)事項和物業(yè)服務(wù)費交納標(biāo)準(zhǔn);

　　(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施，督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費的業(yè)主限期交納;

　　(五)組織業(yè)主對物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監(jiān)督實施;

　　(六)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第三十二條 業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，任期不超過五年，可連選連任，具體人數(shù)由業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力;

　　(三)本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接的利益關(guān)系;

　　(四)未被列為失信被執(zhí)行人;

　　(五)未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的情形。

　　社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會委員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任一人、副主任一至二人，并在推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會主任、副主任和其他委員的名單、分工、聯(lián)系方式。

　　第三十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。黨組織的設(shè)立情況應(yīng)當(dāng)納入業(yè)主委員會的備案要求。

　　備案資料齊全的，物業(yè)所在地的縣級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)出具備案證明。

　　業(yè)主委員會可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定;使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。

　　業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

　　第三十四條 業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主委員會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，至少每兩個月召開一次;經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開臨時會議。

　　定期會議和臨時會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員參加，委員不得委托他人參加。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在會議召開五日前將會議議題告知物業(yè)所在地的居(村)委員會，并聽取意見和建議。居(村)民委員會可以根據(jù)情況派代表參加。

　　業(yè)主委員會決定的事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)委員簽字同意。會議結(jié)束后三日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將會議情況以及確定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置及時向業(yè)主公布下列事項：

　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)物業(yè)維修資金的籌集、使用情況;

　　(五)物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況;

　　(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地劃設(shè)車位的設(shè)置、處分和收益情況;

　　(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;

　　(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的事項。

　　前款第四項至第七項規(guī)定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)每年至少公布一次。

　　第三十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止，由業(yè)主委員會向業(yè)主公示，并提請業(yè)主大會確認：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主;

　　(二)以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職;

　　(三)因健康等原因無法履行職責(zé)且未提出辭職;

　　(四)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等規(guī)定的其他情形。

　　第三十七條 業(yè)主委員會委員不得實施下列行為：

　　(一)阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定;

　　(二)虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料;

　　(三)拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作;

　　(四)擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章;

　　(五)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同;

　　(六)將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);

　　(七)與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟往來或者利益交換;

　　(八)泄露業(yè)主信息;

　　(九)侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

　　業(yè)主委員會委員有前款規(guī)定的第(一)項至第(五)項行為的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。

　　第三十八條 業(yè)主委員會成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

　　拒不移交的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)督促移交，公安機關(guān)依法予以協(xié)助。

　　第三十九條 業(yè)主委員會任期屆滿前六個月，應(yīng)當(dāng)書面報告街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到書面報告之日起六十日內(nèi)組建換屆小組，并在業(yè)主委員會任期屆滿前，由換屆小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會未按規(guī)定提出申請的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)督促其履行職責(zé)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及業(yè)主共同所有的其他財物移交新一屆業(yè)主委員會。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)做好移交監(jiān)督工作。

　　換屆改選小組成立至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人等事項組織召開業(yè)主大會會議。

　　第四十條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第四十一條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責(zé)組建物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　第四十二條 有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會：

　　(一)不具備成立業(yè)主大會條件;

　　(二)具備成立業(yè)主大會條件，但是確有困難未成立;

　　(三)業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　第四十三條 物業(yè)管理委員會組建、運行的具體辦法，由市政府組織有關(guān)部門制定。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第四十四條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理;委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。

　　電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護，應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)或者人員實施。

　　第四十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂書面合同，就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、費用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會公布。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

　　第四十七條 物業(yè)服務(wù)合同可以約定物業(yè)服務(wù)履約保證金。物業(yè)服務(wù)履約保證金主要用于物業(yè)服務(wù)人擅自退出、終止物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)人前，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)基本生活秩序的維護。

　　第四十八條 物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

　　第四十九條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實公示、及時更新下列信息，并且可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主：

　　(一)物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照、項目負責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話;

　　(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)和方式等;

　　(三)電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等;

　　(四)上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算;

　　(五)上一年度公共水電費用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費、公共收益收支與維修資金使用情況，其中電梯相關(guān)費用的收支情況應(yīng)當(dāng)單獨立賬并公布;

　　(六)業(yè)主進行房屋裝飾裝修活動的情況;

　　(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況;

　　(八)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　業(yè)主或者業(yè)主委員會對公示信息有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時予以答復(fù)。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費時參考。

　　物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)公示擬調(diào)價方案、調(diào)價理由、成本變動情況等相關(guān)資料在小區(qū)顯著位置公示征求意見，并經(jīng)業(yè)主大會同意后，與業(yè)主委員會簽訂變更協(xié)議。

　　第五十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費。

　　物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費、不配合管理為由，減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量;不得采取停止供電、供水、供熱、供氣或者限制業(yè)主交納水費等方式催交物業(yè)費。

　　第五十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人，并將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)人。原物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘的，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)提前九十日書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿、業(yè)主沒有共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定，物業(yè)服務(wù)人按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面告知對方。

　　第五十三條 業(yè)主大會依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同，決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人。

　　依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　第五十四條 物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必須的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。

　　原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費、對業(yè)主大會決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進場服務(wù)。

　　原物業(yè)服務(wù)人拒不移交或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)督促移交。

　　第五十五條 建立物業(yè)服務(wù)信用評價制度。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)人進行信用評價，并記入市物業(yè)服務(wù)人信用信息管理平臺。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護

　　第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律法規(guī)，遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)破壞或者改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

　　(二)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途;

　　(三)擅自利用共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營;

　　(四)破壞、占用或者擅自改建物業(yè)共有部位，破壞、占用或者擅自遷移共用設(shè)施設(shè)備;

　　(五)擅自占用或者挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、場地;

　　(六)侵占綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施;

　　(七)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;

　　(八)存放易燃、易爆、劇毒或者放射性物質(zhì)等危險物品;

　　(九)破壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材;

　　(十)擅自拆改供水、排水、電纜、供暖等管線;

　　(十一)隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天燒烤、露天焚燒雜物，制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、震動、光源;

　　(十二)擅自架設(shè)電線、電纜，加裝車輛充電設(shè)施，在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、刻畫，在樓道等共有部位堆放物品;

　　(十三)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛;

　　(十四)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物或者種植植物;

　　(十五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第五十七條 經(jīng)業(yè)主大會決定，利用物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營所得收益在扣除合理成本后歸全體業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)主要用于補充維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定進行使用。

　　經(jīng)業(yè)主大會決定，收益資金可以由物業(yè)服務(wù)人代收代管。收益資金由物業(yè)服務(wù)人代收代管的，應(yīng)當(dāng)單獨列賬，獨立核算，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督;收益資金由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶，接受居(村)民委員會的監(jiān)督。收益資金收支賬目應(yīng)當(dāng)每半年公示一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第五十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。

　　裝飾裝修造成物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時修復(fù);造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法足額交納住宅維修資金。住宅維修資金屬于業(yè)主所有，用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅維修資金管理的具體辦法由市人民政府制定。

　　第六十條 建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。

　　業(yè)主不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)人報經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會同意，或者按照管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護或者采取應(yīng)急防范措施，費用由業(yè)主承擔(dān)。

　　第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

　　物業(yè)區(qū)域內(nèi)劃設(shè)車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車道，不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施等易于發(fā)生安全風(fēng)險的部位和設(shè)施設(shè)備加強日常巡查和定期養(yǎng)護，采取必要的安全保障措施，消除安全隱患。

　　第六十三條 業(yè)主長期空置房屋等物業(yè)設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)人，并與物業(yè)服務(wù)人就緊急情況處置等事項簽訂協(xié)議，物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方具體約定，但業(yè)主不得以房屋空置未接受或者無需接受物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費。

　　第六十四條 新開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)單位可以接受專業(yè)設(shè)施設(shè)備專業(yè)運營單位委托，按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備;經(jīng)驗收合格，將專業(yè)設(shè)施設(shè)備及工程圖紙等資料交由專業(yè)運營單位承擔(dān)維修、養(yǎng)護和更新改造責(zé)任。

　　已入住項目，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、不能正常使用的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即報告相關(guān)專業(yè)運營單位;專業(yè)運營單位應(yīng)當(dāng)及時采取措施，排除故障。

　　專業(yè)運營單位對專業(yè)設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護和更新改造，進入物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合，不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業(yè)。

　　第六十五條 本市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)。

　　提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個月，費用由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第六十六條 業(yè)主違反本條例第五十一條第一款規(guī)定，欠交物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告業(yè)主在合理期限內(nèi)交納，業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或申請仲裁。

　　物業(yè)服務(wù)人違反第五十一條第二款規(guī)定，采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)費的，處三千元以上五千元以下罰款;采取限制業(yè)主交納水費的方式催交物業(yè)費的，處一千元以上三千元以下罰款。

　　第六十七條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例第五十四條第一款規(guī)定的，由縣級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改的，對物業(yè)服務(wù)人予以通報，對拒不移交有關(guān)資料或者財物的，處一萬元以上十萬元以下的罰款;拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時間屆滿次日起處每日五千元的罰款。物業(yè)服務(wù)人有違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依法給予治安管理處罰。

　　第六十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人違反本條例第五十六條規(guī)定的，有關(guān)當(dāng)事人有權(quán)勸阻、制止;勸阻、制止無效的，可以向有關(guān)主管部門報告或者投訴;自身合法權(quán)益受到侵害的，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十九條 違反本條例第五十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人挪用、侵占公共收益的，由縣級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令退還，并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款。

　　第七十條 違反本條例第六十一條第一款規(guī)定，將車位、車庫提供給業(yè)主以外的其他人的，由縣級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，有違法出租所得的，責(zé)令退還違法所得;拒不改正的，按每個違法出租車位處五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第七十一條 其他違反本條例規(guī)定的行為，本條例未作出處罰的，依照相關(guān)法律、法規(guī)的處罰規(guī)定執(zhí)行。

　　第七十二條 負有物業(yè)監(jiān)督管理職責(zé)的有關(guān)部門及其工作人員違反本條例規(guī)定，在物業(yè)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，對責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第七章 附 則

　　第七十三條 業(yè)主自行管理或者委托物業(yè)服務(wù)人以外的其他管理人管理物業(yè)的，參照本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第七十四條 察北管理區(qū)、塞北管理區(qū)和張家口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)按照本條例執(zhí)行。

　　第七十五條 本條例自20**年9月1日起施行。