營改增后原帳上應交稅費那部分余額應如何做賬務處理

　　營改增后，原帳上應交稅費那部分余額應如何做賬務處理?后續收到的物業費需開具增稅發票，做賬時是否仍按此規則計算繳納增值稅(尤其是預收的那部分)?應如何計算當期應繳納增值稅?

　　原來每月按實際開營票金額作為繳納營業稅依據(即，當月收到的全額物業費，含預收以后月份的物業費)，實際做賬時，按權責發生制對每月收入進行確認并計提營業稅金及附加，這樣對于預收的物業費，應交稅費等就會出現借方余額(預交)。

　　1)根據營業稅暫行條例及實施細則，物業管理企業收到預收賬款時不產生納稅義務，但因為收到預收款時全額開具了發票，故全額計算繳納了營業稅。原賬上應交稅費的借方余額可以比照《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》的規定申請原主管稅務機關退還提前繳納的營業稅。如果收到主管稅務機關退還的營業稅，則借記“銀行存款”貸記“應交稅費-應交營業稅”;如果主管稅務機關裁定不予退還，則逐期借記“營業稅金及附加”貸記“應交稅費-應交營業稅”。

　　2)后續收到物業費全額開具增值稅發票的，應當在收款時全額計算繳納增值稅，之后按照權責發生制分期確認營業收入。

　　收款時的賬務處理如下：

　　借：銀行存款/庫存現金

　　貸：應交稅費-應交增值稅

　　預收賬款

　　3)物業企業一般納稅人按照營業稅改征增值稅試點實施辦法第二十一條至二十三條的規定計算繳納增值稅;小規模納稅人按照該辦法第三十四條和三十五條的規定計算繳納增值稅。

篇2：物業公司的會計賬務處理

　　物業公司的會計賬務處理

　　1、分析日常交易業務，在會計分錄薄上編制會計分錄;

　　平時，公司有收入就記主營業務收入，有支出就記管理費用(日常支出如水電、交通、辦公、電話等)，財務費用(銀行存款手續費、利息收入)等。支付錢錢時，就貸記銀行存款或庫存現金

　　2、根據會計分錄，按平行登記原則過入分類帳戶;

　　3、期末，根據調整結轉業務編制調整結轉分錄，并過入分類帳戶;

　　4、結帳，結清收入、費用帳戶，并結算資產、負債、所有者權益帳戶;

　　5、試算平衡，編制對照表和明細表。根據帳戶記錄的業務發生額和余額資料編試算表，檢查帳戶記錄是否有誤。

　　物業公司一般是以代收代付和物業管理收入為主的賬務往來.所以二級二科目要注明是代收還是代付

　　月末：

　　編制損益表和資產負債表，準備報稅材料報稅

　　營業稅率為5%。

　　只要交營業稅就要交附加稅

　　包括教育附加3%，城建稅7%(還有5%、1%，視城市大小而定)和地方教育附加1%(或2%，也是各城市不同)。

　　還有印花稅，每本帳本5元。企業所得稅，18%(3萬以下)、27%(3-10萬)、33%(10萬以上)

　　物業管理公司應以服務性營業收入額為征稅對象和計稅依據，向稅務機關交納一定量的營業稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅、教育物業管理公司應以服務性營業收入額為征稅對象和計稅依據，向稅務機關交納一定量的營業稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等。物業管理公司通過設置“營業稅金及附加”帳戶核算營業收入應負擔的稅金及附加“帳戶核算營業收入應負擔的稅金及附加。而公司發生的費用性稅金，如房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等，則應在”管理費用“帳戶核算。公司在月終按規定計算出當月應交納的營業稅，借記“營業稅金及附加”帳戶，貸記“應交稅金”帳戶。

　　一、關于管理費等收入的征稅及計算物業管理公司在為房屋業主及租住戶提供服務而收取的管理費、服務費、維修費、租賃費等收入，征收5%的營業稅。

　　二、關于代辦性收入的征稅及計算1.代辦購物手續費的征稅及計算為房屋業主及租住戶代購貨物，除了將代購貨物的發票直接交付委托方的，可按收取的代辦手續費收入征收5%的營業稅。對為房屋業主及租住戶代辦的防盜門、曬衣架、隔離欄等物品也應按規定征收增殖稅。2.代辦收費取得收入的征稅及計算為房屋業主及租住戶代收代付水、電、煤、電話費以及代收代付垃圾費等各種業務而取得的收入，可以按扣除實際支付給供水、供電、供氣以及電話局、環衛所等部門后的余額，征收5%的營業稅。

　　三、關于房屋三項維修基金的征稅及計算物業管理公司向房屋業主收取的房屋共用部位維修基金以及向房屋開發商在交付房產管理權時收取的房屋共用部位維修基金，因其屬專款專用、專戶存儲，基金的所有權屬房屋業主管理委員會或物業產權人、使用人、物業管理公司僅是代管使用，據實列支，可暫不征收營業稅。倘若物業管理公司以提供勞務形式，從房屋三項維修基金中取得的收入，則應按規定征收5%的營業稅。

　　四、關于代開發票或收據的征稅及計算對物業管理公司為私房業主或租住戶代開出租房屋發票或收據，應照章征收5%營業稅。

　　五、關于稅金的帳務處理舉例：某物業管理公司某月各種服務收入合計為73800元，按5%交納營業稅，按營業稅的7%繳納城市維護建設稅，按營業稅的3%交納教育費附加，其稅金及附加的計算和帳務處理如下：

　　1.計算營業稅。營業稅=73800×5%=3690借：營業稅金及附加3690　貸：應交稅金應交營業稅36902.計算城市維護建設稅。城市維護建設水=3690×7%=258.30借：營業稅金及附加258.30　貸：應交水金應交城市維護建設水258.30&n。3.計算教育費附加。教育費附加=3690×3%=110.70借：營業稅金及附加110.70　貸：其他應交款應交教育費附加

篇3：物業企業固定資產減值的賬務處理

　　物業企業固定資產減值的賬務處理

　　[例]安信物業管理公司于1999年12月購大型升降設備一部，價值400萬元，(含增值稅)款項已支付。預計該設備的使用年限為8年，預計凈殘值為20萬元，折舊方法采用年限平均法。若20**年12月31日，公司在進行檢查時發現該設備可能發生了減值，現時的銷售凈價為60萬元，未來4年內持續使用以及使用壽命結束時的處置中形成的現金流量現值為84萬元。

　　20**年12月31日，公司再進行檢查時發現以前期間據以計提固定資產減值的各種因素發生變化，對公司產生了有利影響，目前市場上該類設備的銷售凈價為144萬元，未來2年內持續使用以及使用壽命結束時的處置中形成的現金流量現值為168萬元。假設公司對該設備折舊方法、預計的使用壽命和預計的凈殘值都沒有發生變更，并且整個過程不考慮其他相關稅費(為簡化計算過程，假定公司按年計提固定資產折舊)。賬務處理如下：

　　(1)1999年12月購入設備時

　　借：固定資產4000000

　　貸：銀行存款4000000

　　(2)2000～20**年每年計提固定資產折舊時

　　借：經營成本475000

　　貸：累計折舊475000

　　2000年1月1日至20**年12月31日公司每年計提的折舊金額為475000[(4000000-200000)/8]元，累計折舊金額為1900000元。

　　(3)20**年12月31日計提減值準備

　　借：營業外支出--計提的固定資產減值準備 1260000

　　貸：固定資產減值準備1260000

　　20**年12月31日時，固定資產賬面凈值為2100000(4000000-1900000)元;銷售凈價為600000元，預期從該資產的持續使用和使用壽命結束時的處置中形成的現金流量現值為840000元，所以可收回金額為840000元，因此公司應計提固定資產減值準備金額為1260000(2100000-840000)元。

　　(4)20**年、20**年間每年計提的折舊額

　　借：經營成本160000

　　貸：累計折舊160000

　　公司20**年、20**年兩年計提固定資產折舊金額及賬務處理，每年計提的折舊金額為160000[(840000-200000)/4]元。

　　(5)20**年轉回減值準備

　　借：固定資產減值準備630000

　　貸：營業外支出--計提的固定資產減值準備630000

　　20**年12月31日，在沒有轉回已確認的固定資產減值損失情況下的固定資產賬面凈額為520000(840000-160000×2)元;如果在不考慮計提減值準備的因素情況下計算確定的固定資產賬面凈額為1150000(4000000-475000×6)元;而可收回金額為1680000元。由于在轉回已確認的固定資產減值損失時，轉回后固定資產賬面價值不應超過不考慮計提減值因素情況下計算的固定資產賬面凈值，所以企業應將按照在不考慮計提減值準備因素情況下計算確定的固定資產賬面凈值1150000元與沒有轉回已確認的固定資產減值損先情況下的固定資產賬面凈值520000元之間的差額630000(1150000-520000)元予以轉回。

　　(6)20**年、20**年間每年計提的固定資產折1日

　　借：經營成本475000

　　貸：累計折舊475000

　　公司減值準備轉回后賬面價值為1150000元減去預計的凈殘值后，計算出應計提折舊額為900000(1150000-200000)元，由于尚可使用壽命為2年，因此計算出每年的折舊額為475000元。