物業(yè)費(fèi)包括什么物業(yè)費(fèi)構(gòu)成比例

　　根據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)/建設(shè)部/發(fā)改價(jià)格[20**]1864號(hào)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》：實(shí)行物業(yè)費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　根據(jù)該文件，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下構(gòu)成：

　　1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

　　2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

　　6、辦公費(fèi)用;

　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

　　9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

　　但是，這份文件有個(gè)非常嚴(yán)重的缺陷：

　　漏掉了管理公司的成本分?jǐn)?即管理費(fèi)分?jǐn)?

　　按照這個(gè)文件的理解，管理費(fèi)分?jǐn)偸怯梦飿I(yè)公司利潤(rùn)或者酬金來承擔(dān)，但是這樣會(huì)導(dǎo)致物業(yè)公司利潤(rùn)和酬金顯得很高，業(yè)主又會(huì)有很大意見，而且從道理上說不通，利潤(rùn)和酬金應(yīng)當(dāng)是物業(yè)公司的純利潤(rùn)來源，不應(yīng)該還要用來支付管理費(fèi)分?jǐn)偂?/p>

　　可喜的是，

　　國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部20**年發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》則更為科學(xué)，將管理費(fèi)分?jǐn)偤w進(jìn)入了物業(yè)服務(wù)成本。

　　該文件第七條：

　　物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。

　　下面我們來看看各種費(fèi)用構(gòu)成的實(shí)務(wù)中占總成本比大概區(qū)間，僅供參考。(以住宅物業(yè)為例，假設(shè)保潔為外包)

　　1、人員費(fèi)用

　　50%-55%

　　是指小區(qū)管理服務(wù)人員工資、福利、獎(jiǎng)金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社保、公積金。

　　2、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用

　　18%-22%

　　是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用、物業(yè)公司承擔(dān)的公共區(qū)域能耗費(fèi)用等。

　　3、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)

　　3%-4%

　　是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。

　　4、清潔衛(wèi)生費(fèi)

　　12%-16%

　　是指保潔外包費(fèi)用、購(gòu)置保潔工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)等。

　　5、秩序維護(hù)費(fèi)

　　1%-3%

　　是指秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)、消防維保費(fèi)、日常消防物資費(fèi)用等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。

　　6、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

　　0.6%-1.5%

　　是指物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。

　　7、辦公費(fèi)

　　5%-7%

　　是指物業(yè)管理處發(fā)生的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。

　　8、管理費(fèi)分?jǐn)?/p>

　　6%-8%

　　是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。即物業(yè)公司總部職能部門的人工成本、辦公費(fèi)用、資產(chǎn)折舊費(fèi)用、差旅、內(nèi)控管理、審計(jì)咨詢等費(fèi)用。

　　9、固定資產(chǎn)折舊

　　0.5%-1%

　　是指管理處的固定資產(chǎn)每月攤銷的折舊費(fèi)。

　　10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用

　　基本上，都是0%

　　是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用。

篇2：物業(yè)服務(wù)管理不到位構(gòu)成拒繳物業(yè)費(fèi)正當(dāng)理由嗎

　　物業(yè)管理是城市生活中必不可少的一部分，它涉及社區(qū)生活的方方面面，為我們提供了便利。但在現(xiàn)實(shí)中，由于法律的缺失、業(yè)主自治推行中存在的問題以及物業(yè)管理服務(wù)提供者本身素質(zhì)的良莠不齊，產(chǎn)生了許多與物業(yè)管理有關(guān)的法律糾紛。而由于物業(yè)管理服務(wù)具有對(duì)象的眾多性、內(nèi)容的復(fù)雜性以及服務(wù)質(zhì)量的難以確定性等特征，對(duì)于物業(yè)服務(wù)法律爭(zhēng)議的處理也成為一大難點(diǎn)。在訴訟和仲裁實(shí)踐中，最典型的物業(yè)服務(wù)糾紛莫過于業(yè)主因?yàn)閷?duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)不滿而拒繳物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，最高人民法院在2009年通過了《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)，其中的第六條成為司法和仲裁裁判者解決此類爭(zhēng)議的主要條款，根據(jù)該條的規(guī)定，業(yè)主無正當(dāng)理由不得拒繳物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)作為抗辯理由，不能得到法院支持。但對(duì)于該條的適用，在實(shí)踐中卻至少存在兩種不同的理解，在本文中，小編將通過真實(shí)的案例向大家進(jìn)行展示和分析。

一、認(rèn)為第六條是對(duì)舉證責(zé)任的分配

　　《解釋》第六條使用了“僅主張”這一表達(dá)方式，這就使得在實(shí)踐中不少裁判者認(rèn)為，這是要求業(yè)主必須舉證證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在管理不到位的情況，進(jìn)而認(rèn)定該條是對(duì)舉證責(zé)任的分配，而一旦業(yè)主不能舉證，則按照證據(jù)規(guī)則判決其承擔(dān)舉證不利后果。

二、認(rèn)為第六條是對(duì)實(shí)體抗辯理由的否認(rèn)

　　在另一些案件中，裁判者并不止于從舉證責(zé)任分配角度論證業(yè)主的抗辯理由不成立，而是進(jìn)一步論證即使業(yè)主舉證證明了物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在管理不到位的情況，也不構(gòu)成拒繳的抗辯理由。

　　在一起物業(yè)服務(wù)糾紛中，申請(qǐng)人物業(yè)公司以被申請(qǐng)人業(yè)主自2013年1月至2014年9月供拖欠物業(yè)管理費(fèi)2千余元提起仲裁，被申請(qǐng)人承認(rèn)欠費(fèi)事實(shí)，但認(rèn)為申請(qǐng)人存在疏于履行管理義務(wù)的情形，并列舉了諸如小區(qū)環(huán)境臟亂差、車位和電力供應(yīng)不足等事例，請(qǐng)求仲裁庭扣減物業(yè)管理費(fèi)。仲裁庭認(rèn)為，被申請(qǐng)人未就其主張舉證，對(duì)此不予采信，且即使其主張成立，也應(yīng)當(dāng)提起請(qǐng)求要求申請(qǐng)人承擔(dān)違約責(zé)任而非拒繳物業(yè)費(fèi)。由于被申請(qǐng)人在本案中未提出反請(qǐng)求，仲裁庭對(duì)此不予處理，被申請(qǐng)人可以在裁決作出后另尋法律途徑解決。由此可見，本案的仲裁庭認(rèn)為，無論是否存在物業(yè)服務(wù)不到位的情況，業(yè)主都不可以以此作為拒繳物業(yè)費(fèi)的抗辯理由。

三、法律分析

　　對(duì)于一個(gè)條文出現(xiàn)兩種不同理解的原因，在于《解釋》的規(guī)定本身具有歧義。《解釋》第六條后半段規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”這在文意上存在歧義，它可以被理解為如果業(yè)主僅僅是“主張”而未證明未享受相關(guān)物業(yè)服務(wù)的法院不予支持，也可以被理解為即使業(yè)主證明了未享受相關(guān)服務(wù)，但也不足以構(gòu)成拒繳的抗辯理由。在大部分拒繳物業(yè)費(fèi)案件中，業(yè)主都未提供證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在服務(wù)不到位的情況。在這種情況下，無論采取上述哪一種理解，都會(huì)得出相同的裁判結(jié)果。但在業(yè)主能夠舉證證明其主張，裁判者則必須進(jìn)一步判斷服務(wù)不到位本身能否構(gòu)成拒繳物業(yè)費(fèi)正當(dāng)理由，而這一點(diǎn)，正如上文所說，從《解釋》第六條的規(guī)定來看是有歧義的。

　　小編認(rèn)為，盡管從《解釋》第六條本身出發(fā)無法得出確定的答案，但如果從整個(gè)《解釋》的角度進(jìn)行體系解釋，答案卻是不言自明的。根據(jù)《解釋》的規(guī)定，明確允許業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由只有一個(gè)，即第五條的物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)收費(fèi)，而對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)者屬于履行管理服務(wù)的責(zé)任，則規(guī)定在第三條中，根據(jù)該條，業(yè)主可以請(qǐng)求服務(wù)不當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，但并不包括拒繳物業(yè)管理費(fèi)。

　　從法理角度來說，根據(jù)誠(chéng)信原則和公平原則，即使物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提供了服務(wù)，但存在管理不到位的情況，也只構(gòu)成瑕疵履行。而業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)實(shí)際上剝奪了物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同的主要權(quán)利，與解除合同無異，如果這種抗辯理由能夠得到裁判者支持則顯失公平，而且也容易妨礙其他業(yè)主的正常生活以及物業(yè)管理公司正常履行管理職責(zé)。學(xué)界也認(rèn)為，對(duì)于拒繳物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)事由應(yīng)限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行管理義務(wù)，或者有重大瑕疵的情況，且應(yīng)從嚴(yán)掌握(參見杜萬華等：“最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的理解與適用”，載《法律適用》2009年第7期)。因此，業(yè)主僅僅是基于物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在車位、設(shè)施、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等方面的服務(wù)不到位，或者因物業(yè)管理企業(yè)的疏忽導(dǎo)致房屋遭到入室盜竊等理由作為拒繳物業(yè)費(fèi)的抗辯，無論是否提供證據(jù)證明，都不能獲得裁判者支持。

總結(jié)

　　綜上所述，《解釋》第六條并不僅僅是對(duì)舉證責(zé)任的分配，也是對(duì)實(shí)體抗辯權(quán)的否認(rèn)，第二種理解顯然更貼近《解釋》的本意以及合同法的基本原理。固然，第一種理解本身并不存在重大的錯(cuò)誤，而且也符合大多數(shù)拒繳物業(yè)費(fèi)案件的實(shí)際情況，但如果裁判者的論述僅限于證據(jù)不足不支持業(yè)主的抗辯，就會(huì)有說理不透徹之嫌，起不到法律的普及和教育作用，從社會(huì)效果來看，也不利于化解業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)顯示，在拒繳物業(yè)費(fèi)案件中，業(yè)主往往是因?yàn)榉从车膯栴}得不到解決，又不知道正當(dāng)?shù)木S權(quán)方式，于是采取不解決問題就不交物業(yè)費(fèi)的“賭氣”式做法，在這種情況下，裁判者在認(rèn)定這種行為構(gòu)成違約的基礎(chǔ)上，有必要進(jìn)一步引導(dǎo)業(yè)主采取正確的方式進(jìn)行維權(quán)行動(dòng)。

　　當(dāng)然，這并不意味著業(yè)主在面對(duì)服務(wù)不到位的情況必須忍氣吞聲，即使沒有拒繳物業(yè)費(fèi)這種不被法律認(rèn)可的方式，業(yè)主也可以通過合法、正當(dāng)?shù)耐緩竭M(jìn)行維權(quán)，如依法設(shè)立業(yè)主委員會(huì)，或者向有關(guān)行政部門(物價(jià)或者建設(shè)行政主管部門)投訴，即使在訴訟或仲裁過程中，也可以依據(jù)《解釋》第三條的相關(guān)規(guī)定提出獨(dú)立的請(qǐng)求，在合法范圍內(nèi)最大限度地維護(hù)自身利益。