給排水設(shè)備維保作業(yè)規(guī)程

　　一、目的

　　規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作流程，從日常巡檢到深度維護，確保設(shè)備設(shè)施運行穩(wěn)定，各項性能始終保持完好狀態(tài)，為物業(yè)轄區(qū)供水排水提供可靠保障。

　　二、適用范圍

　　適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)所有給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，包括但不限于生活供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)，同時涵蓋消防供水機組，確保各類設(shè)備符合安全運行標準 。

　　三、職責(zé)

　　管理處主任負責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》，并定期檢查計劃執(zhí)行情況，對整體維保工作進行監(jiān)督和指導(dǎo) 。

　　工程部主管負責(zé)組織專業(yè)人員制定《給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)年度計劃》，并在計劃實施過程中進行全程監(jiān)督，確保計劃順利推進 。

　　水泵房組長 / 機電維修員依據(jù)計劃，具體實施給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，嚴格按照規(guī)程操作，保障設(shè)備維護質(zhì)量 。

　　事務(wù)部負責(zé)與用戶溝通，在停水前及時、準確地向有關(guān)用戶通知停水情況，做好解釋工作 。

　　四、程序要點

　　《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定

　　(1) 每年 12 月 15 日之前，工程部主管組織水泵房組長、機電維修員，結(jié)合設(shè)備運行現(xiàn)狀和歷史數(shù)據(jù)，共同研究制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》，完成后上報公司審批 。

　　(2) 制定計劃遵循以下原則：

　　①充分考慮給排水設(shè)備設(shè)施日常使用的頻度，高頻使用設(shè)備重點維護 。

　　②深入分析設(shè)備設(shè)施運行狀況，針對存在的故障隱患制定專項維護方案 。

　　③合理安排維護時間，主動避開節(jié)假日、大型活動日等特殊時段，減少對用戶的影響 。

　　(3) 計劃內(nèi)容應(yīng)全面具體：

　　①詳細列出維修保養(yǎng)項目及對應(yīng)的保養(yǎng)內(nèi)容 。

　　②制定備品、備件計劃，確保物資儲備充足，滿足維護需求 。

　　③明確每項維修保養(yǎng)工作的具體實施時間 。

　　④預(yù)估各項工作所需費用，形成預(yù)算報告 。

　　水泵房機電維修員開展維修保養(yǎng)工作時，必須嚴格依照《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》執(zhí)行，確保工作的規(guī)范性和計劃性 。

　　廣場內(nèi)主供水管(DN100 以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變壓器、PC 中央處理器的維修保養(yǎng)，因技術(shù)要求較高，由專業(yè)外委單位完成;其余常規(guī)維修保養(yǎng)工作，由水泵房機電維修員負責(zé) 。

　　水泵機組維修保養(yǎng)。每年 4 月、10 月份，水泵房機電維修員對小區(qū)內(nèi)所有水泵機組進行全面清潔、保養(yǎng) 。

　　(1) 電動機維修保養(yǎng)：

　　①使用 500V 搖表檢測電動機線圈絕緣電阻，若低于 0.5MΩ，需進行烘干處理或修復(fù) 。

　　②仔細檢查電動機軸承，如有阻滯或異常聲響，立即更換同型號規(guī)格軸承 。

　　③查看電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，若有則及時修整 。

　　④全面清潔電動機外殼，去除灰塵和污漬 。

　　⑤檢查電動機脫漆情況，脫漆嚴重時，徹底鏟除脫落層油漆后重新噴涂 。

　　(2) 水泵維修保養(yǎng)：

　　①檢查水泵軸承靈活性，出現(xiàn)阻滯時加注潤滑油;存在異常磨擦聲響，則更換同型號規(guī)格軸承 。

　　②轉(zhuǎn)動水泵軸，若有卡住、碰撞，拆換同規(guī)格水泵葉輪;軸鍵槽損壞嚴重，更換同規(guī)格水泵軸 。

　　③查看壓盤根處漏水情況，漏水成線時加壓盤根 。

　　④清潔水泵外表，保持設(shè)備整潔 。

　　⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，鏟除脫落層油漆后重新刷漆 。

　　(3) 檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器，發(fā)現(xiàn)損壞及時更換 。

　　(4) 檢查水泵機組螺栓緊固情況，松弛時擰緊 。

　　控制柜維修保養(yǎng)。每年 5 月、11 月，水泵房機電維修員對廣場內(nèi)水泵房的控制柜進行清潔、保養(yǎng) 。

　　(1) 用壓縮空氣、干凈干抹布仔細清潔柜內(nèi)所有元器件和控制柜外殼，確保柜內(nèi)無積塵、無污物 。

　　(2) 全面檢查、緊固所有接線頭，燒蝕嚴重的接線頭予以更換 。

　　(3) 檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管，不清晰或有脫落的進行整改 。

　　(4) 交流接觸器維修保養(yǎng)：

　　①清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒 。

　　②清除觸頭表面及四周的污物，燒蝕嚴重?zé)o法正常工作的觸頭更換 。

　　③清潔鐵芯上的油污及臟物 。

　　④檢查復(fù)位調(diào)簧情況，確保性能良好 。

　　⑤擰緊所有緊固件 。

　　(5) 自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

　　①用 500V 搖表測量絕緣電阻，低于 0.5MΩ 時進行干燥處理 。

　　②檢查外殼接地情況，松脫或銹蝕的在除銹后擰緊接地線 。

　　(6) 熱繼電器維修保養(yǎng)：

　　①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板，損壞則更換 。

　　②檢查導(dǎo)線接頭處，有過熱痕跡或燒傷的進行整修，處理后不達標則更換 。

　　(7) 自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：

　　①用 500V 搖表測量絕緣電阻，低于 100MΩ 時烘干處理 。

　　②清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，滅弧罩破裂則更換 。

　　③檢查自動空氣開關(guān)閉合或斷開過程中，可動部分與滅弧室零頭無卡住現(xiàn)象 。

　　④清除觸頭表面小的金屬顆粒，禁止修銼，輕輕擦拭 。

　　(8) 中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器進行模擬試驗，檢查動作可靠性和輸出信號準確性，有問題則更換同型號產(chǎn)品 。

　　(9) 信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

　　①檢查各信號燈，不亮的更換相同規(guī)格小燈泡 。

　　②檢查各指示儀表，有偏差的適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差大的更換同規(guī)格同型號儀表 。

　　(10) 遠傳壓力表維修保養(yǎng)：

　　①檢查表內(nèi)積水情況，有積水及時干燥處理 。

　　②檢查信號線接頭腐蝕情況，腐蝕嚴重的重新焊接 。

　　③偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表拆換 。

　　閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)

　　(1) 閘閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查密封膠墊處漏水情況，漏水時更換密封膠墊 。

　　②檢查壓橫油麻繩處漏水情況，漏水時重新加壓黃油麻油 。

　　③對閘閥閥桿加黃油潤滑 。

　　④對銹蝕嚴重的明裝閘閥，徹底鏟除底漆后重新油漆 。

　　(2) 止回閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查止回閥密封膠墊，損壞則更換 。

　　②檢查止回閥彈簧彈力，太軟則更換同規(guī)格彈簧 。

　　③檢查止回閥油漆脫落情況，脫落嚴重處理后重新油漆 。

　　(3) 浮球閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查浮球閥密封膠墊老化情況，老化則更換 。

　　②檢查浮球閥連桿彎曲情況，彎曲則校直 。

　　③檢查浮球閥連桿插銷磨損情況，磨損嚴重則更換 。

　　(4) 液位控制器維修保養(yǎng)：

　　①檢查密封圈、密封膠墊，損壞則更換 。

　　②清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道 。

　　③檢查控制桿兩端螺母緊固情況，松弛則擰緊 。

　　④緊固所有螺母 。

　　潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)

　　(1) 用 500V 搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻，低于 0.25MΩ 時，拆開對線圈進行烘干處理 。

　　(2) 檢查密封圈老化情況，老化則更換 。

　　(3) 檢查軸承磨損情況，轉(zhuǎn)動時有明顯異常聲響或阻滯，更換同型號同規(guī)格軸承 。

　　(4) 清潔潛水泵、排污泵外殼，銹蝕嚴重的表面處理后重新噴漆 。

　　(5) 檢查潛水泵、排污泵上連接的軟管牢固情況，松弛則緊固，同時擰緊所有螺母 。

　　明裝給排水管維修保養(yǎng)(每年 10 月進行)

　　(1) 檢查支持托架牢固程度，不牢固的進行加強 。

　　(2) 檢查流向標示清晰度和醒目程度，不達標則整改 。

　　(3) 檢查保護漆完好情況，脫漆嚴重的重新油漆 。

　　(4) 檢查各連接處漏水情況，漏水時更換膠墊處理 。

　　每次給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)時間原則上不超過 8 小時，如需超過，由機電處主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》，經(jīng)管理處主任批準后方可延時 。

　　對于計劃外的維修保養(yǎng)工作，工程部主管及時補充至計劃中;突發(fā)性設(shè)備設(shè)施故障，經(jīng)工程部主管口頭批準后先組織搶修，事后撰寫《事故報告》上報公司 。

　　水泵房機電維修員將維修保養(yǎng)工作詳細記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，維修保養(yǎng)后 3 天內(nèi)，由水泵房組長整理成冊交機電處存檔，長期保存 。

　　停水管理。因維修保養(yǎng)等原因需停水時，機電處主管填寫《停申請表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準后，事務(wù)部提前 24 小時通知有關(guān)用戶;特殊情況突然停水，在恢復(fù)供水 12 小時內(nèi)向用戶作出解釋 。

　　五、記錄

篇2：物業(yè)轄區(qū)給排水設(shè)備維保規(guī)程

　　物業(yè)轄區(qū)給排水設(shè)備維保規(guī)程

　　1.水泵房設(shè)備為24小時自動供水，為確保供水系統(tǒng)的正常運行，檢修水工按《樓層水電工巡視記錄表》項目進行日常維保。

　　2.水泵機組的維修養(yǎng)護

　　2.1水泵的維修養(yǎng)護

　　生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養(yǎng)護。

　　檢查水泵軸承是否靈活，是否有阻滯現(xiàn)象，是否有異常摩擦聲響，是否有卡住、碰撞現(xiàn)象，是否軸鍵槽損壞嚴重。檢查壓盤根處是否漏水成線。檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，檢查機組螺栓是否緊固。

　　2.2控制柜的維修養(yǎng)護

　　維修組對控制柜每半年進行一次全面養(yǎng)護。清潔柜內(nèi)所有元器件、清潔外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物。檢查、緊固所有的接線頭，對于銹蝕嚴重的接線頭應(yīng)更換，檢查柜內(nèi)所有的線頭的號碼管是否清晰，有否脫落，及時整改。對于交流接觸器，應(yīng)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒，清除觸頭表面的污物，不能正常工作的觸頭應(yīng)更換。檢查復(fù)位彈簧是否正常工作，外殼接地是否可靠。熱繼電器的絕緣蓋板是否完整無損，導(dǎo)線接頭有無過熱痕跡或燒傷；中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗，檢查動作是否可靠，信號輸出是否正確；信號燈、指示燈是否指示正常。運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕。

　　2.3電機的維修養(yǎng)護

　　外觀檢查應(yīng)整潔、銘牌完好，接地線連接良好，用搖表檢測絕緣電阻，電阻應(yīng)不低0.5ＭΩ，否則應(yīng)烘干處理，電機接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密，電動機軸承有無阻滯或異常聲響，電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，清潔外殼，外殼是否脫漆嚴重，若嚴重應(yīng)重新油漆。

　　2.4相關(guān)閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護

　　閘閥密封膠墊是否漏水。止回閥的維修養(yǎng)護應(yīng)檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的維修養(yǎng)護應(yīng)檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應(yīng)檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換，清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道，檢查控制桿兩端螺母是否緊固，緊固所有螺母。

　　3.水池、水箱的維修養(yǎng)護

　　檢查水池、水箱是否有明顯浮生物、臟物。檢查水池、水箱是否完好，作用是否有效。檢查水池、水箱周邊環(huán)境是否良好。

　　水池、水箱的維修養(yǎng)護每半年進行一次，清洗。具體請詳見《二次供水管理規(guī)定》

　　4.室外給排水設(shè)施的維修保養(yǎng)

　　室外給排水管道每半年全部檢查一次，水管閥門完好，無滲漏，水管通暢無阻塞，若有阻塞，應(yīng)清除雜物，若管道坡度不正確，應(yīng)重新鋪設(shè)，明暗溝每半年全面檢查一次，溝體應(yīng)完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次，半年對易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標識清楚，路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養(yǎng)一次，要求噴水設(shè)施完好，噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查，每半年養(yǎng)護一次，主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、"119"、"消防栓"等標識是否齊全，對水帶的破損、發(fā)黑、發(fā)毒與插接頭的松動現(xiàn)象進行修補、固定，更換變形的密封膠圈，將水帶展開換邊折疊卷好，將閥門桿上油防銹，抽取總數(shù)的5％進行試水，清掃箱內(nèi)外灰塵，將消防栓玻璃門擦凈，最后貼上檢查標志，標志內(nèi)容應(yīng)有檢查日期、檢查人、檢查結(jié)果。上下雨污水管每月檢查一次，每次雨季前檢查一次，每4年水管油漆一次，要求水管無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無裂縫。

　　5.室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護

　　5.1消防設(shè)備的維修養(yǎng)護

　　室內(nèi)普通消防栓的維修養(yǎng)護內(nèi)容及程序見上面室外消防栓的保養(yǎng)內(nèi)容及程序。對于自動噴灑消防滅火系統(tǒng)的維修養(yǎng)護，其維修養(yǎng)護內(nèi)容如下：

　　a)每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥，報警控制閥及其附屬配件，外觀檢查，確保處于無故障狀態(tài)。

　　b)每天檢查一次警鈴，啟動是否靈活，打開試警鈴閥，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警信號，如果警鈴不動作，應(yīng)檢查整個警鈴管道。

　　c)每月對噴頭進行一次外觀檢查，不正常的噴頭及時更換。

　　d)每月檢查系統(tǒng)控制閥門處于開啟狀態(tài)，保證閥門不會誤關(guān)閉。

　　e)每兩個月對系統(tǒng)進行一次綜合試驗，按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統(tǒng)靈敏性。

　　當(dāng)系統(tǒng)因試驗或因火災(zāi)啟動后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常狀態(tài)。

　　5.2樓層給排水管道及附件的維修及養(yǎng)護

　　樓層用戶使用過程中，由于使用不當(dāng)或前期隱患，會出現(xiàn)各種各樣的問題，需要進行及時維修和正常養(yǎng)護，所涉及的維修養(yǎng)護內(nèi)容如下：

　　a)個別樓層停水。要先關(guān)掉總閥，打開支管閥門，檢查堵塞原因。及時更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應(yīng)及時通知管理處，以便派專業(yè)人員前來檢查維修。

　　b)維修墻內(nèi)水管。關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門，查看水表，如轉(zhuǎn)動說明墻內(nèi)水管破損漏水，然后關(guān)閉水表前閥門，打通漏水處墻面，取出破損水管，裝入新水管，再打開總閥看是否漏水，如無漏水，補好水泥，恢復(fù)裝修飾面。告知用戶不得擅自改動墻內(nèi)水管。

　　c)閥門接頭漏水。關(guān)閉自來水總閥，查找原因，若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水，應(yīng)拆下閥門接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把閥門接頭裝上扭緊，如因破損配件而漏水應(yīng)及時更換閥門或接頭。然后告知用戶，應(yīng)愛護使用，旋扭閥門不要用力過度。

　　d)水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水，應(yīng)先拆下水龍頭，在外絲上旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊，如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯，如是水龍頭自身有沙泥而漏水，應(yīng)更換水龍頭，檢修完畢后，打開總閥門，反復(fù)開關(guān)水龍頭，開關(guān)自如不漏水即可，然后告知用戶，旋扭開關(guān)不要用力過度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，應(yīng)打破飾面，取下排水管重新安裝，完畢后，往浴缸內(nèi)蓄水，到一定水量存放5min，查看相關(guān)部位有無漏水。如沒有則修整飾面，然后告知用戶，使用時注意清潔。

　　e)疏通地漏。先用抽子試通，不能查明原因則打開檢查口檢查，不通時再使用疏通機直至通暢為止，然后用膠管試水檢驗，并告知用戶，使用時不要向管道亂丟雜物。

　　f)洗菜(臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水，先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴重更換彎管，不嚴重可用生膠帶密封接口契損處，達到不漏水為止。告知用戶，不要隨意亂動盆下彎管和接口處，防止漏水，不要隨意移動或用力撞擊洗菜(臉)盆。

　　當(dāng)然室內(nèi)各類衛(wèi)生器具除了以上所舉例子之外，還會出現(xiàn)各種各樣的情況，住戶(使用者)除了使用時動作規(guī)范，注意清潔之外，一旦出現(xiàn)情況不要擅自進行修改，應(yīng)按照一定程序及時通知管理處派維修工維修，以確保維修效果和維修時間。