物業(yè)設(shè)備管理

　　一、物業(yè)設(shè)備管理的目標

　　用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設(shè)備 ，提高設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標。設(shè)備的維護及檢修是物業(yè)設(shè)備管理的重要環(huán)節(jié)。

　　設(shè)備技術(shù)性能的發(fā)揮、使用壽命的長短 ，在很大程度上取決于設(shè)備管理的質(zhì)量。

　　可用設(shè)備的有效利用率和設(shè)備的完好率來衡量物業(yè)設(shè)備管理的質(zhì)量。

　　(一)設(shè)備的有效利用率

　　A = T/(T + T′)×100%式中 ：A ---設(shè)備有效利用率 ，% ;

　　T ---設(shè)備有效工作時間 ，h ;

　　T′---設(shè)備停機或無效工作時間 ，h 。

　　良好的設(shè)備管理可以提高設(shè)備的有效利用率 ，但設(shè)備管理部門在追求較高的設(shè)備有效利用率的同時 ，不能任意削減必要的維護保養(yǎng)時間 ，也不能使設(shè)備長期超負荷運行 ，這樣勢必加劇設(shè)備的損壞 ，直至報廢。

　　(二)設(shè)備的完好率

　　B= S0 /S ×100%式中 ：B ---設(shè)備的完好率 ，% ; S0 ---設(shè)備完好的臺數(shù);

　　S ---設(shè)備總的臺數(shù)。

　　設(shè)備的完好與否是通過檢查來評定的。一般的完好標準為 ：①零部件完整齊全 ，符合質(zhì)量要求及安全要求 ;②設(shè)備運作正常 ，性能良好 ，功能達到規(guī)定要求 ;③設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全 ;④設(shè)備整潔 ，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象;⑤防凍、保暖、防腐等措施完整有效。

　　對于評定為不完好的設(shè)備 ，應(yīng)針對問題進行整改 ，經(jīng)過維護、修理 ，消除不好因素 ，升級為完好設(shè)備。如果經(jīng)過維修 ，仍無法達到完好的設(shè)備 ，應(yīng)該加以改造或者進行報廢處理 ，不能長期處于不完好狀態(tài)。

　　二、設(shè)備運行管理

　　(一)設(shè)備運行管理的分類

　　物業(yè)設(shè)備的運行管理包括物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理。

　　1.物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理

　　物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理的主要任務(wù)是保證設(shè)備安全、正常運行 ，其內(nèi)容包括建立合理的運行制度和運行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運行要求(標準)，并建立定期檢查運行情況和規(guī)范服務(wù)的制度等。其中 ，對于設(shè)備安全管理 ，除了加強設(shè)備安全檢查和對操作人員、維修人員的安全操作、安全作業(yè)的訓(xùn)練和管理外 ，還要建立安全責(zé)任制和對用(住)戶進行安全教育 ，宣傳一些設(shè)備(如電梯)的安全使用知識。

　　2.物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理

　　物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理的主要任務(wù)是在設(shè)備安全、正常運行的前提下 ，節(jié)約能耗費用、操作費用、維護保養(yǎng)費用和檢查修理費用。物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理的內(nèi)容 ，包括在物業(yè)設(shè)備運行管理過程中采用切實有效的節(jié)能技術(shù)措施和加強設(shè)備能耗的管理工作。

　　(二)設(shè)備運行管理的內(nèi)容

　　1 .物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理

　　設(shè)備運行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性 ，其次在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運行狀態(tài) ，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。在設(shè)備技術(shù)運行管理過程中要做到如下要求 。

　　(1)制定科學(xué)、嚴密的操作規(guī)程。

　　在設(shè)備管理工作中 ，應(yīng)針對設(shè)備的特點制定切實可行的操作規(guī)程 ，例如鍋爐管理中對點火、熄火、巡視、抄表、水位表沖洗、壓力表紅線、安全閥校驗、水處理測試、排污等一系列操作都應(yīng)有一定的操作規(guī)程 ，并定期對操作工人進行考核評定。

　　(2)對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育。

　　在設(shè)備管理工作中 ，對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育 ，積極參加政府職能部門舉辦的培訓(xùn)班 ，掌握專業(yè)知識和操作技能。通過理論及實際操作的考試 ，取得專業(yè)設(shè)備的操作資格證書 ，如鍋爐操作證、高低壓電工操作證、電梯運行操作證等。

　　(3)加強維護保養(yǎng)工作。

　　設(shè)備操作人員在使用操作設(shè)備的同時應(yīng)做好維護保養(yǎng)工作 ，做到“正確使用 ，精心維護” ，確保設(shè)備保持完好和正常使用狀態(tài)。特別是設(shè)備中的壓力表、安全閥等安全附件必須定期校驗 ，保證靈敏可靠。壓力表上應(yīng)有紅線范圍 ，設(shè)備運行時絕對不能超越紅線。安全閥前面嚴禁裝設(shè)閥門 ，為了防止安全閥芯、彈簧等銹蝕而影響使用靈敏度 ，需要定期人為開啟并排放到正常值為止。壓力表、安全閥的定期校驗工作應(yīng)由法定部門負責(zé) ，校驗報告應(yīng)妥善保管。

　　(4)對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過”原則。

　　設(shè)備發(fā)生事故后 ，不能就事論事簡單處理 ，要嚴格執(zhí)行“三不放過原則”，即事故原因不查清不放過、對事故責(zé)任者不處理不放過、對事故發(fā)生后沒有采取改善措施不放過。事故發(fā)生后應(yīng)該對事故的潛在原因及故障規(guī)律進行分析 ，并提出有效的改善措施 ，確保類似事故不再發(fā)生。

　　2 .物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理

　　物業(yè)設(shè)備管理工作中除了對設(shè)備的技術(shù)性能進行管理外 ，還要重視設(shè)備的經(jīng)濟運行管理 ，即要重視設(shè)備運行時的經(jīng)濟性、維護檢修和更新改造的經(jīng)濟性等。在設(shè)備經(jīng)濟性運行管理中最重要的是設(shè)備運行成本管理。設(shè)備運行成本管理主要包括能源消耗的經(jīng)濟核算、設(shè)備操作人員的配置、設(shè)備維修費用的管理和設(shè)備大修費用的管理。下面主要介紹能源消耗的經(jīng)濟核算。

　　能源消耗的經(jīng)濟核算工作有以下幾個方面。(1)制定能源耗用量計劃和做好計量工作。

　　設(shè)備在運行過程中 ，需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油等各種能源。設(shè)備管理部門每年要求預(yù)先按月編制各類能源的消耗量及能源費用的計劃 ，作出

　　1～12個月每個月的各類能源的耗用計劃及能源費用的支出計劃。

　　各類能源的使用要有正確可靠的計量儀表。在實際使用中 ，應(yīng)堅持做到每天定時抄表記錄 ，并計算出日耗量 ，每旬檢查統(tǒng)計一次實際耗用量 ，每月統(tǒng)計一次實際耗用量及能源費用 ，并將每月的實際耗用量及能源費用同年度計劃進行比較。如能源耗用量出現(xiàn)異常情況 ，應(yīng)立即查清原因并報告負責(zé)人。

　　(2)采用切實有效的節(jié)能技術(shù)措施。

　　在選用設(shè)備時，注意設(shè)備的技術(shù)參數(shù)要同工藝要求匹配，優(yōu)先采用先進的電子控制技術(shù)，實施自動調(diào)節(jié)，使設(shè)備在運行過程中一直處于最佳運行工況和最佳運行負荷之中。

　　在節(jié)約用水方面 ，要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。設(shè)備冷卻水應(yīng)采用冷卻塔循環(huán)利用。

　　在節(jié)約用電方面 ，優(yōu)先選用節(jié)能型電機 ，在供配電設(shè)施上應(yīng)有提高功效因素的措施 ;照明用電方面 ，盡量多利用自然采光 ，應(yīng)選擇合理的照明系統(tǒng)和照明燈具。照明燈具的開關(guān)控制應(yīng)采用時間控制、日光控制或紅外音頻控制等節(jié)能控制方式。

　　同時 ，防止管道、閥門及管道附件泄漏和損壞 ，發(fā)現(xiàn)問題及時修理和調(diào)換。對使用熱源和冷源的管道和設(shè)備應(yīng)加強保溫絕熱工作 ，減少散熱損失。

　　(3)加強節(jié)能管理工作。

　　節(jié)能工作已開展多年 ，節(jié)能技術(shù)及節(jié)能措施也逐步完善 ，并已取得明顯效果 ，但還有些管理部門或管理人員沒有真正重視節(jié)能管理。因此 ，還應(yīng)繼續(xù)加強節(jié)能管理工作。

篇2：物管中心工程管理部設(shè)備值班工崗位職責(zé)

　　物管中心工程管理部設(shè)備值班工崗位職責(zé)

　　a)服從主管、副主管、領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規(guī)章制度、本崗位服務(wù)標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執(zhí)行本崗位安全操作規(guī)程，工作時做好個人防護，確保安全生產(chǎn)。

　　d)認真巡視檢查空調(diào)水系統(tǒng)設(shè)備，做好記錄。

　　e)嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，根據(jù)系統(tǒng)運行狀況及時調(diào)整系統(tǒng)運行參數(shù)，確保系統(tǒng)正常運行。

　　f)發(fā)現(xiàn)異常情況及時匯報。

　　g)保證系統(tǒng)軟化水質(zhì)達標。

　　h)保證設(shè)備完好，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

　　i)非標準工作時間負責(zé)完成本專業(yè)工單的維修。

　　j)保持機房、值班室環(huán)境衛(wèi)生及設(shè)備面貌良好。

　　k)如遇傷亡事故立即搶救，并報告部門主管，做好現(xiàn)場保護工作，參與事故調(diào)查，分析原因，提出改進辦法。

　　l)完成主管、領(lǐng)班交給的其它任務(wù)。

篇3：物管中心工程管理部設(shè)備維修工崗位職責(zé)

　　物管中心工程管理部設(shè)備維修工崗位職責(zé)

　　a)服從主管、副主管、領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規(guī)章制度、本崗位服務(wù)標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執(zhí)行本崗位安全操作規(guī)程，工作時做好個人防護，確保安全生產(chǎn)。

　　d)在檢修過程中，樹立安全第一的思想，如遇傷亡事故，立即報告部門主管并做好現(xiàn)場保護工作，積極參與調(diào)查分析事故原因，提出改進辦法。

　　e)定期巡檢，主動向運行人員了解設(shè)備的運行情況，認真填寫巡檢記錄。

　　f)嚴格執(zhí)行檢修、維保計劃，按規(guī)程檢修，并做好記錄。

　　g)發(fā)現(xiàn)問題及時解決，不能解決的及時上報。

　　h)保持現(xiàn)場工作環(huán)境，做到“工完、料凈、現(xiàn)場清”。

　　i)保證設(shè)備正常運行，完好無損，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

　　j)完成主管、副主管、領(lǐng)班交辦的其它工作。