物業園區工程部設備管理模式

　　1、工程部內按設備系統類別劃分區域，對整場進行物質備案。并將工作相應崗位合并為兩個班組。班組內人員由領班按任務所需和個人專業特長分配不同崗位，但可以根據排班和實際任務的需要，調整到本班組的其他崗位，滿足以精簡經濟的人力保持設備良好運行和維護的需要。

　　2、各崗位當班人員按職責范圍和崗位職責負責所屬設備的運行和維修保養，嚴格遵守設備安全操作規程，按制訂的運作程序規范的完成工作任務。

　　3、設備維修作為工程部設備管理的主要內容，將按日常報修、日常巡查檢修、預防性維修和翻新改造四個功能塊來進行，具體說明如下：

　　一維修功能

　　所有設備設施維護、保養和檢修以四個功能塊來完成：

　　（1）預防性維修：所有設備設施均制訂維護保養和檢修計劃，按既定時間、項目和流程實施預防性的檢修。

　　（2）日常報修處理：設備設施的使用部門在日常使用過程中發現的故障以報修單的形式通知工程部采取維修措施。

　　（3）巡查檢修：工程部各班組值班人員在當班時段至少對責任范圍內的設備設施進行一次巡查，發現故障和異常及時處理。

　　（4）增改翻新：根據設備設施的具體情況和實際需要，對已有的設備設施進行增加、改進性能和翻新處理，使設備設施重新恢復使用價值，得到良好的利用。

　　二維修結構

　　（1）經理負責根據園區設施規模制訂維修程序和維修計劃。

　　（2）以各專業班組為單位，按既定的責任范圍，分別負責所屬區域或設備設施的維護、保養和檢修。

　　（3）重要設備設施和綜合專業性設備設施由經理負責組織相關班組共同進行維護、保養和檢修。

　　三維修控制

　　（1）經理負責監督各班組按既定的程序和計劃實施，控制維修成本、效率和質量。各班組按程序和計劃在領班的組織和帶領下，實施并完成設備維護、保養和檢修。

　　（2）日常報修處理由報修部門負責驗收設備修復質量并簽收《工程報修單》。

　　《工程報修單》共三聯由報修部門驗收簽字后一份報修部門留存、一份工程部備查、一份由工程部每月匯總轉交財務核算材料成本。

　　（3）預防性維修項目由維修人填寫《維修記錄》，使用或保管部門進行驗收簽字；如有更換配件或耗用材料以《工程報修單》方式處理。

　　（4）工程部日常巡查中的檢修由檢修人填寫《巡查檢修記錄》，并由使用或保管部門驗收簽字；如有更換配件或耗用材料以《工程報修單》方式處理。

　　四技術與安全運行保障模式

　　（1）成立以主管為組長、各班領班為副組長、各崗位骨干為成員的工程部技術與安全運行保障小組，集中工程部優勢力量及時迅速的解決工程部運作中的各種技術難題、加強和保證安全運行。

　　（2）技術與安全小組各成員在日常工作中同步負責所在班組或崗位的技術與安全保障。密切注意所屬責任范圍的設備設施及人身財產運行安全。

　　（3）領班負責制定本班技術與安全運行保障計劃，組織本班技術培訓和安全檢查；主管負責制定本部門技術與安全運行保障計劃，組織全部門的技術和安全檢查。班組和全部門按計劃時間和項目進行技術培訓和定期的安全檢查、評估，對發現和存在的隱患及時處理，確保工程部安全運行。

　　（4）工程部日常運作中各崗位出現的技術疑難問題當班人員不能解決時，主管及時組織技安小組成員共同想辦法處理。確認部內無力解決的，由主管及時向上反映，并盡快聯系專業公司或廠家支持，確保公司正常經營。

　　（5）實行安全操作一票否決制。各崗位人員嚴格遵守操作規程和安全制度，對工作認真負責，杜絕事故發生。在部門或公司組織的安全檢查中不能達標的班組和崗位，本月各項獎勵一律取消。凡發生安全責任事故的，情節嚴重的直接責任人立即調離工程部。

　　五、程部財務管理模式

　　1、主管對本部門的財務管理負有直接責任。

　　2、工程部所有物品申購領用均需主管審核簽字，嚴格控制備件庫存成本和非營業所需物品領用。

　　3、工程部工具和常用備件由各班組直接從公司倉庫領用，并負責保管。不另設保管員。

　　4、每月財務盤存日，先以班組為單位由領班負責進行物品清點，并與倉庫核對后，報表交主管匯總。主管5、負責將本月所有財務報表匯總交財務部。不另設財務或統計員。

　　6、其他嚴格按園區財務制度和程序處理。

篇2：物業管理中工程設備管理重要性

　　物業管理中工程設備管理重要性

　　一、工程管理是物業建設的基礎工作

　　物業的質量優劣，取決于物業設計的水平和工程施工質量的好壞，在設計中遺留了不少問題，使物業管理處于十分被動的境地，使物業質量受到嚴重損害，慎重小業主和租客沒完沒了的投訴，使管理人員疲于應付。

　　二、優秀的物業管理必須具備良好的硬件和軟件

　　物業管理的硬件就是物業設計水平和工程，有符合物業管理要求的高水平設計和優良的工程質量才能使物業價值提升。

　　物業管理的軟件是指物業管理的水平，是通過人的管理去實現，對物業進行科學管理、提供高水平的優質服務。

　　三、從物業管理行業現實情況也反映出必須加強工程管理

　　設計者對物業管理的特點缺乏了解，片面地追求設計指針或標新立異，往往遺留不少問題，發展商在市場影響下，往往要改變工程設計和在施工中途改變物業功能，在物業投入使用時才發現，難以補救，在物業設計和工程施工中，用戶二次裝修的要求，在消防、供電等方面不能滿足客戶要求，發展商和物業管理公司必須加強工程管理。

　　工程管理的基本要求

　　一、工程管理就是對物業工程設計、施工到竣工驗收投入使用的全過程管理

　　在物業工程設計時，要求對物業的功能組合有比較準確的定位。如果由發展商自行組織物業管理公司去承接物業管理任務，就要求能早期介入工程設計的咨詢工作。

　　對工程的施工管理，發商一般都聘請監理公司進行監督工程施工，但監理公司的主人任務是監督施工單位是否按圖施工和是否符合施工質量，并不能代表管理公司對施工中發現的不符合管理服務要求的問題提出整改意見，專業物業管理公司，可以向發展商提出報告，并爭取他們的支持。

　　工程的竣工驗收是物業投入使用的關鍵階段，管理公司應全面參與收樓和設備系統驗收工作。

　　二、工程管理的基本要求

　　1.對工程設計管理的基本要求

　　★物業的功能組合是否合理；

　　★供電系統的配置容量、主結線系統、負荷分配計量是否滿足安全和用戶需要；

　　★中央空調系統的選型和系統設計是否合理，送排風系統是否完善；

　　★給排水系統是否充分考慮給水及排水需要；

　　★消防系統是否布局合理，自動報警能否滿足二次裝修的擴容需要；

　　★電梯和扶梯的選型是否先進和滿足物業功能需要；

　　★物業綠化和車場管理的布局是否合理完善。

　　2.對工程施工管理的基本要求

　　★工程調度會，了解工程進度和施工質量情況；

　　★修改建議，使物業管理的條件更加完善；

　　★跟進工程分部試驗和驗收工作，掌握公共設備的質量情況；

　　★收集資料，為編制公共設備系統的管理制度和操作規程作好準備。

　　3.對工程竣工驗收階段的管理要求

　　★參與工程竣工驗收工作，有計劃有步驟地分部接管物業；

　　★按穗《廣州市建設工程檔案移交辦法》，參加工程竣工資料的交接工作；

　　★參加發展商、監理公司、施工單位和物業管理公司共同進行的和的業巡樓檢查，施工單位繼續整改完善的依據；

　　★在竣工驗收過程中，作好小業主二裝修的設計審查和施工管理工作。

　　工程管理應注意的幾個問題

　　一、工程設計經常出現的問題

　　1.電氣方面

　　★由于物業功能定位不準，導致供電負荷嚴重不足的現象；

　　★由于設計單位對物業管理的特點不夠了解，造成公共照明的電力浪費；

　　★由于用戶二次裝修的需求缺乏了解，在各樓供電負荷分配上沒有留余地；

　　★中央空調機組電纜選型不當，沒有采用封閉母線而使用了多條電纜并聯供電，使機組出力而受到限制；

　　2.中央空調系統方面

　　★設計部門沒有考慮空調負荷日夜相差大的實際情況，選用同一制冷量的機組，造成“大馬拉小車”的電力浪費現象；

　　★中央空調系統的回風量往往忽視，回風口布置是否合理，否則會大大降低制冷效率。

　　3.消防報警系統是物業管理的重要安全沒有充分考慮二次裝城要增加的煙感器數量，查消防自動報的主機是否留有足夠的備用回路。

　　二、施工過程經常出現的問題

　　1.鑒定的高壓開關柜，產品質量得不到保證；

　　2.非阻燃型的電纜，使供電系統存在嚴重隱患；

　　3.中央空調機組電纜敷設質量差，限制機組出力；

　　4.排水系統施工未充分考慮防洪措施；

　　5.地下室隔水層施工質量差，使電梯底坑滲水斷；

　　6.對自動噴淋系統的度試驗不認真，往往在天花施工后進行，試驗時漏水，造成天花損壞；

　　7.中央空調系統的冷凍水系統保溫質量不良，特別是接口處遺漏保溫，造成滴水事故；

　　8.對于計算機群控電梯的機房，沒有認真進行防塵通風處理；

　　9.柴油發電機帶負荷試驗，滿負荷試驗和甩負荷試驗往忽視；

　　10.大廈防雷系統施工質量不符合要求，留下隱患。

　　三、竣工驗收階段應注意的問題

　　1.要嚴格按規定檢查下列工程資料是否齊全：

　　★建設依據文件：立項報、批文件；

　　★竣工驗收文件：工程建設叫結報告、竣工驗收報告；

　　★工程地質勘察報告；

　　★初步設計文件：初步設計和技術設計文件；

　　★施工單位的施工及驗收記錄：施工管理、測量、驗收記錄、給排水、電氣安裝記錄、空調安裝記錄；

　　★竣工圖

　　2.重點檢查下列文件：

　　★電梯投入試驗必須經市勞動局和建委電梯安全質量監察站驗收合格后；

　　★變電所必須經市供電局(或區供電局)安全監察驗收合格才能投入運行；

　　★中央空調系統必須經生產廠調試合格后才能正式投入運行；

　　★消防自動報警系統必須經有資質的水工程公司調試合格；

　　★消火栓和自動噴淋系統必須經市消防部門驗收合格才能投入運行；

　　★物業全面投入運行前必須經質量監督站和消防部門綜合檢查合格后才能投入使用。

　　3.分部接管物業的內容

　　在接管物業時，應遵循先收建筑物、后收公共系統的原則。在接管建筑物時，應從上而下，驗一層，收一層，管一層；對公共系統的驗收，逐一試驗接管，但首先應對供、配電系統和消防系統進行檢查驗收。

　　★建筑部分的驗收接管內容，包括：

　　a.各單元內的天花、墻壁、玻璃幕墻、照明、通訊、盤管風機、地面、門窗及衛生設施是否齊全完好；

　　b.公共信道、公共井、間(包括茶水間、新風機房、配電間、管井間、電纜井間、通訊間)；

　　c.對廣場、綠化帶、停車場、車道、防空避難層、設備層進行檢查，作出記錄。

　　★高低壓配電間及低壓供電系統：

　　★給、排水系統檢查驗收接管；

　　★中央空調及通風系統檢查；

　　★電梯、扶梯檢查驗收；

　　★消防系統檢查驗收；

　　★通訊系統檢查接管；

　　★電視及保安系統檢查接管。

　　4.消火栓系統及自動噴淋系統必須經施工單位自檢合格，處于備用狀態；

　　5.必須嚴格審查二次裝修圖紙；

　　6.向消防部門報建規定：建筑面積超過80m2的裝飾工程，必須經消防部門批準。

　　工程管理與設備管理的關系

　　一、熟悉了公共系統的設備情況，可以制定下列設備管理制度：

　　1.工程部的職責和管理范圍；

　　2.工程部的組織架構；

　　3.工程部各級人員崗位責任制

　　4.工程部總值班制度；

　　5.設備定期校驗制度；

　　6.安全工作制度；

　　7.工程維修物資管理制度(包括材料、配件儲備定額的制定)；

　　8.機具、儀器、工具管理制度(機具、儀器、工具配置計劃)；

　　9.檢修管理制度；

　　10.變電所管理制度；

　　11.電氣行和事故處理規程；

　　12.低壓電器維修管理制度；

　　13.電梯(扶梯)管理制度；

　　14.給排水管理制度；

　　15.中央空調管理制度；

　　16.柴油發電機管理制度；

　　17.弱電系統管理制度；

　　18.機械停車設備管理制度。

　　二、根據物業設備情況制定運行方案

　　物業設備的運行方應根據人流多少、氣候條件、作息時間、市場淡旺、負荷狀況。本著安全、經濟和服務至上的原則。制訂合理的中央空調系統、電梯系統、給排水系統和供電系統運行方案，既要滿足用戶需要，又要節省能源。

　　三、制訂下列應急措施：

　　1.物業防洪應急措施；

　　2.預防地震應急措施；

　　3.玻璃幕墻損壞應急措施；

　　4.臺風襲擊的應急措施；

　　5.應付火警措施；

　　6.電力中斷的應急措施；

　　7.飲用水中斷的應急措施；

　　8.電梯困人的應急措施；

　　9.對突發事件的應急措施。

　　由此可見，物業管理人員介入工程管理可以為物業管理打下良好基礎，在保證有良好物業硬件的同時，有條件創造良好的管理軟件，為創造優秀物業管理提供了可靠的保證。

篇3：礦山工程公司設備管理科安全產生責任制

　　礦山工程公司設備管理科安全產生責任制

　　一、定期組織對各種機械設備、電氣設備、車輛的安全檢查，對不符合安全技術規程、標準的不準使用，應采取措施，消除隱患。

　　二、搞好鍋爐登記、建檔和軟化水的工作。隨時提供鍋爐和受壓容器的技術資料，并組織司爐工培訓工作。

　　三、組織設備大、中、小修時要簽定安全協議，落實安全措施，根據現場情況設置安全通道和臨時圍欄。

　　四、負責組織對各種機手技術培訓和技術考核，對考試合格者簽發合格證，嚴格執行專人專機制。