小區(qū)項目經(jīng)理必備素質(zhì)

　　1、良好的溝通能力沒有良好的溝通能力，你的管理要求員工不能明確理解;業(yè)主的投訴你不能圓滿的處理;員工的反饋你不能正確的理解;業(yè)主的反饋你不能很好的理解;對外的協(xié)調(diào)不能事半功倍等。

　　2、豐富的管理經(jīng)驗?zāi)愕哪甓扔媱潯⒓径扔媱潯⒃掠媱潯⒚恐芄ぷ饔媱澞闳绾文鼙Ｕ嫌媱澯行苡行嵤?突發(fā)事件的發(fā)生你如何能有效的在第一時間做出有效調(diào)整;日常的工作事物你如何處理自如等。

　　3、熟悉供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電控制系統(tǒng)、太陽能系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)的工作原理及線路你不熟悉這些系統(tǒng)的工作原理你如何制定保養(yǎng)任務(wù)及計劃，如何指導(dǎo)維修工作，如何進行設(shè)備移交驗收。

　　4、豐富的住宅維修經(jīng)驗工程質(zhì)量問題你如何圓滿的給業(yè)主解釋及提供有效的成本最低的維修方案，業(yè)主的保修如何簡單明了的明白保修的是那樣，如何下達維修任務(wù)及指導(dǎo)維修等。

　　5、明白房屋的機構(gòu)及相應(yīng)的施工規(guī)范你如何批裝修申請，如何提出整改意見，如何培訓員工管理裝修等。

　　6、良好的公文寫作能力你的計劃、總結(jié)、管理方案、年度賬目公開、日常通知咋出等。

　　7、具備培訓能力管理處的員工一般都是東拼西湊組合在一起的，都屬于是基層員工不不會培訓你的管理方案及目標能難統(tǒng)一，服務(wù)質(zhì)量也很難提高，員工流動率很難控制。

　　8、要會當家知道柴米油鹽貴，知道那些要開支，那些必須開支，那些可以不開支，那些要控制，不但要管理好工作還要更多的關(guān)心員工的生活，作到一個稱職的家長。

　　9、穩(wěn)定的性格不因個人的情緒影響工作，謝焦謝燥，你要知道你的情緒不但影響你個人也直接的影響的管理處的全體員工。

　　10、誠實守信、實事求是、公平合理你的主要工作就是協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)地產(chǎn)、協(xié)調(diào)建筑公司、協(xié)調(diào)工程整改、協(xié)調(diào)外部關(guān)系、協(xié)調(diào)內(nèi)部關(guān)系、協(xié)調(diào)業(yè)主投訴、協(xié)調(diào)工作開展等，在這些問題的處理上不必須堅守上面的原則才能贏得領(lǐng)導(dǎo)的認可、員工的認可、業(yè)主的認可、外部單位的認可。

　　11、要會經(jīng)營要知道如何經(jīng)營管理處、如何經(jīng)營小區(qū)、更要知道這些經(jīng)營費用該任何處理，還得知道有些經(jīng)營項目是不能做的不要自己給自己找麻煩。

篇2：軟件開發(fā)流程項目經(jīng)理所必需具備素質(zhì)

　　軟件開發(fā)流程的項目經(jīng)理所必需具備的素質(zhì)

　　許多人都以為項目經(jīng)理總是與“理想與光榮”相伴的，其實作為一個有志于改進中國軟件開發(fā)流程的項目經(jīng)理來說，他們承擔的更多的是“艱辛與痛苦”。

　　在這里，我通過我擔任項目經(jīng)理期間所遇到的種種現(xiàn)象，來總結(jié)項目經(jīng)理所必需具備的素質(zhì)，當這些素質(zhì)您不具備的話，就需要花費多年的努力來培養(yǎng)他，如果無法培養(yǎng)成功，那么請您轉(zhuǎn)換崗位，因為項目經(jīng)理不適合您，您難以在這個方面獲的成功。

　　一、執(zhí)著

　　可以這么說，在中國如果不執(zhí)著是做不成任何事情的，因為在軟件開發(fā)流程中推行各種規(guī)范和管理制度的時候，你可能遇到各種各樣的阻力和障礙，如果沒有應(yīng)付挫折的思想和準備，你是很難推行成功的。要知道這樣一個基本事實，項目管理成敗的關(guān)鍵是：如果你不堅持，誰也不會堅持下去的。指望領(lǐng)導(dǎo)的扶持和群眾的自覺是不可能的。只有堅定信念，努力打動別人，才能成功。

　　堅持到成功為止。只要決定上管理流程了，就不要后悔，唯有堅持，因為你拼命努力而實現(xiàn)了99%,你卻不知，最后當你決定放棄的時候也許就是你要成功之時。要知道你準備放棄的時候可能正是對方也準備放棄之時，唯有堅持，你才能成功。

　　二、親和力

　　親和力是指你和團隊相互依賴，相互信任能力的大小。親和力是你領(lǐng)導(dǎo)團隊走向成功的基礎(chǔ)，如果一個團隊的向心力不夠，各自為政，那么失敗就會在身邊陪伴你。要團隊的每個成員都信任你，你必須要做到關(guān)心下屬，主動與下屬溝通，為下屬爭取合法權(quán)利等。關(guān)心下屬就是在日常工作中對下屬的工作狀況，發(fā)展方向進行指導(dǎo)，避免其走彎路；在生活中也對其身體狀況進行關(guān)心，促進身體和心理健康的恢復(fù)。

　　多找下屬溝通是消除誤會的潤滑劑，同時也是了解下屬內(nèi)心真實想法唯一捷徑。做項目經(jīng)理的人，在某些事情上的處理的確會與人不同，也難以令人理解。這個時候只有多與下屬溝通，逐步達成共識，爭取大家的理解和支持。記住，沒有下屬的理解和支持，你永遠無法實現(xiàn)項目管理的規(guī)范化。這個環(huán)節(jié)很重要，我在這個方面曾經(jīng)用時太少，走了許多彎路。另外就是了解下屬的真實想法，經(jīng)常了解一下下屬的真實想法有利于我們不斷改進和調(diào)整流程，使生產(chǎn)流程更加符合本團隊的實際。切記一點，做領(lǐng)導(dǎo)的一定要多尊重下屬的想法，并且與之溝通，若一味等下屬找自己，那么是一般下屬與之水火不容要攤牌時，才會與你溝通，這樣悔之晚矣。

　　為下屬爭取合法權(quán)利是項目經(jīng)理的一項重要職責。敢負責任是項目經(jīng)理基本素質(zhì)，如果你不經(jīng)常研究工作數(shù)據(jù)保障下屬的合法權(quán)益時，你就很難讓你的團隊保持高效率。曾經(jīng)有一次，我們測試工程師的工作業(yè)績突然下降了一半，我與之溝通后發(fā)現(xiàn)公司不講效率只講工作時間，他有一天特殊沒上班，結(jié)果公司扣了一天的工資；但是他其實超額完成了月計劃的120％。了解情況后，我與公司協(xié)調(diào)，順利補回工資，生產(chǎn)效率就大幅上揚。

　　三、品德高尚

　　“一撇一捺是個人，世世代代學做人。”在這個世界上最難做的就是做個品德高尚的人。試想一個思想猥褻的人很難取得成功，即使靠鉆營取得也只是暫時的，他不可能取得長久的成功。只有品德高尚的人才能感染周圍的人，使團隊具有向心力，從成功走向成功。

　　人有三種，一種是仗勢欺人，一種是持才壓人，最后一種是以德服人。仗勢欺人的人自持地位高而指三道四，自然是不可能團結(jié)人，更不可能獲得成功；持才壓人的人自持學識高而盛氣凌人，或咄咄逼人。殊不知“聞到有先后，術(shù)業(yè)有專攻”，“尺有所長，寸有所短”，難以學到更高的知識，也就難以取得更大的成功。只有以德服人的人以自己的修養(yǎng)和品德感染人，勇于吃虧，樂于助人，以德報怨，只有這樣才能使你對立面德人都不忍心傷害你，團結(jié)到一切可以團結(jié)到的人，擁有這樣的環(huán)境，你怎么可能不成功。

　　勇于吃虧，首先要放下私心，如果一個人始終 圍著自己轉(zhuǎn)的人是不可能做到的。“人不為己，天誅地滅”是八十年代后出生的人心靈普遍反應(yīng)；但是要記住人首先是社會中的人，如果脫離了社會，人恐怕已不會成其為人了。因此只有當你拋棄私心，主動為人，別人才會反過來支持你，幫助你。

　　樂于助人，是人類的一個良好品質(zhì)，就象一首歌中所唱的“人字的結(jié)構(gòu)就是相互支撐”。管理流程是不可能靠項目經(jīng)理一個人維持的，必須要大家支持你。但是這卻需要你多幫助別人，別人才會幫助你。不管團隊成員發(fā)生什么事情，你要盡你所能去幫助他，這樣團隊才可能繼續(xù)前進。

　　以德報怨，可能是人最難做到的。中國人就強調(diào)“人若犯我，我必犯人”，其實在這回中不會有真正的仇敵，大家明爭暗斗的結(jié)果如果過20年后再去看的時候，保準一大半的人都會覺得不值得，許多人賭得就是一口氣，將自己成功的希望給湮滅了。當你能用寬容喝善良對待你對立面的人的時候，還有什么東西能阻擋你成功？

　　“得道多助，失道寡助；多助之至，天下順之，失道之至，親戚叛之；以天下之所順，攻親戚之所叛；故君子有不戰(zhàn)，戰(zhàn)必勝矣。”

　　四、口才

　　良好的口才是項目經(jīng)理打動項目成員的必備武器，當你擁有良好的口才將會使你無往不利。當年希特勒就是用他那天才般的口才征服了德國，使他的《我的奮斗》貫徹到每一個德國人的心中，從而成立了第三帝國。

　　要使自己的項目管理思想貫徹到每一個項目成員心中，就必須要做到以下的演講原則：

　　1.根據(jù)項目成員的共同目標象他們制定演講內(nèi)容，只有讓他們信服你才有意義；

　　2.調(diào)動聽眾的這種感官，訴之觸覺、視覺、聽覺，用黑板、姿勢來輔助你的內(nèi)容。

　　3.不斷的總結(jié)效果，改進自己演講宣傳的接受度，如果效果不理想，嘗試換一個方式來表達和描述。

　　4.讓聽眾學以至用，只有他們積極反饋，才能更深入的聽你的思想。

　　五、循序漸進

　　循序漸進，不急于求成是項目經(jīng)理

在項目管理中必需具備的品質(zhì)，在中國CMM過程改進的熱潮中，真正實現(xiàn)CMM管理的企業(yè)屈指可數(shù)，而以CMM改進過程實質(zhì)性為企業(yè)帶來質(zhì)量提升和效益改進的公司更是寥落晨星。

　　為什么會出現(xiàn)這種情況？難道CMM真的不適應(yīng)中國過情嗎？不是，絕對不是。是這些企業(yè)的項目經(jīng)理太心急，連CMM2還不知道怎么回事就直奔CMM3，他們忽視了事務(wù)發(fā)展的客觀規(guī)律，凡事必須循序漸進。如果有一個企業(yè)在2年內(nèi)通過了CMM4，我有十足的信心說，那是花錢買征；如果樂觀一點，一個中小企業(yè)從CMM1走到CMM2大約要2年時間，大型企業(yè)只會更長，不會更短，因為他們需要在培訓和溝通上付出更大的代價。

　　就以我所在公司來說，技術(shù)部原來只有10任，后來培訓CVS版本管理到精通花費了1年，然后才上CVSTrac變更和過程管理，花費了3個多月，然后再實施Finabuild管理花費了3個月，最后改進CVSTrac成CVSProduce管理開發(fā)過程并統(tǒng)計花費了半年，其間成立了QA管理部門，并增加了項目專職管理人員，部門人數(shù)已經(jīng)增加到16人，還在不斷擴充中。我們的感覺管理越科學化、流程化，所需的分工就越細，人員也就越多。同事培訓和做通這些人的思想工作的成本就越大。開發(fā)管理軟件的成本也會隨之上升。當所有人都能接受流程管理并持續(xù)改進時，大約2年光陰也就過去了。

　　“循序漸進，循序漸進，再循序漸進。”這句巴斯德德經(jīng)典名言同樣適用于我們項目管理領(lǐng)域，他將逐步把我們帶向成功。

　　六、持久求學

　　“書到用時方恨少，學至成時始知卑。”學無止境，我在生產(chǎn)實踐中發(fā)現(xiàn)，整個項目管理過程改進就是“學習－培訓－實施－發(fā)現(xiàn)問題－再學習”的循環(huán)過程，項目經(jīng)理如果不學習將不能解決現(xiàn)實工作中出現(xiàn)的新問題，更不可能站在一個戰(zhàn)略的角度來解決問題。

　　事實上，求學也不能沒有目標，否則學到的知識太龐雜，而不能融會貫通，這樣的知識對實際工作指導(dǎo)甚少，真正的知識是一個目標體系，嚴格按照流程來一步步的掌握我們所需要的知識。

　　最后，我總結(jié)一下中國項目經(jīng)理所必需掌握的知識：

　　1.專業(yè)知識：數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、關(guān)系數(shù)據(jù)庫、操作系統(tǒng)、軟件工程、編譯原理。（外國的項目經(jīng)理可能不需要掌握）

　　2.管理知識：項目計劃、項目配置管理、成本核算、風險預(yù)估、績效考核。這是項目經(jīng)理必須掌握的內(nèi)容。

　　3.網(wǎng)絡(luò)知識：服務(wù)器的架構(gòu)、各種服務(wù)的配置。因為管理的大廈是基于軟件的管理，沒有一個服務(wù)管理的網(wǎng)絡(luò)配合是不可以想象的。

　　4.“越過高峰，另一峰卻又現(xiàn)”，這是中國項目經(jīng)理在持續(xù)求學中會不停的挑戰(zhàn)自我，向更高的山峰邁進。

　　七、敢負責任

　　一個人因為有責任才有生存的意義。一個人隨著年齡的增長，責任感也會愈來愈重。成年時，法律也會賦予一些年少時沒有的責任。同時地位逐漸提高，責任也會相對加重。

　　一個人惟有負責，才能產(chǎn)生做人的價值。所負責任愈大，價值就愈高。換句話說，有責任，生命才有意義。如果沒有感受到自己該負的責任，即使年齡超過20歲，也不算是一個成年人。

　　因此，經(jīng)理就是要負責任，如果不負責任就可以不要經(jīng)理了！項目經(jīng)理關(guān)系到一個項目的成敗；對于公司他必須要承擔及時匯報項目進度、成本核算和質(zhì)量系數(shù)的責任，同時也必須保證項目組成員績效考核，政策落實，預(yù)留人才儲備等責任，是整個項目中責任最大的人，如果沒有良好的心理素質(zhì)和應(yīng)對能力是無法擔負責任的。

　　實際工作中項目經(jīng)理主要要負責項目組的人員安排調(diào)度、工作分配、工作審核、工作跟蹤、項目計劃、項目匯報總結(jié)、成本核算、利潤分配等職責。

　　八、以身作則

　　項目管理的一個重要工作就是定義各種規(guī)范和制定，但是這些規(guī)范和制度的執(zhí)行除了靠項目經(jīng)理的執(zhí)著推行，口才宣傳，力主培訓、懲戒得當之外，關(guān)鍵還是在于項目經(jīng)理的以身作則。如果項目經(jīng)理自己都違反自己定義的條款的話，那么就別指望團隊會自覺遵守這些規(guī)定。

　　作為一個管理者以身作則是最基本的素質(zhì)，千萬不要為自己違反規(guī)范和制度找各種借口，例如我我是公司只屬考核，我因為某某更重要的事情而不得不違反。“只許周宮放火，不許百姓點燈”的話，是無法將規(guī)范和制度推入人心的。項目經(jīng)理如果違反了規(guī)范，只有當眾加重處罰，別無他法。

　　說個真實的事例。我從事項目經(jīng)理工作之前經(jīng)常遲到，結(jié)果不久全技術(shù)部人隔三岔五的遲到。我當項目經(jīng)理后執(zhí)行晨會制度，早上到公司頭半個小時總結(jié)一下昨天工作，探討一下今天的工作，但是因為習慣，有人總是遲到。而我開始從不遲到，有一點為了趕時間我長跑去買早餐以在晨會規(guī)定時間之前到公司，被許多團隊成員看見。以后就再沒人遲到，直至項目結(jié)束。

　　因此，鑒于規(guī)范制度的權(quán)威性主要還是靠項目經(jīng)理自己，只有堅持以身作則，才能將自己優(yōu)秀的管理思想貫穿下去，取得開發(fā)過程改進的成功。

　　九、要有威信

　　一個項目經(jīng)理說話有沒有人聽，必須要靠威信，這種威信是靠自身的素質(zhì)，而不是狐假虎威。靠高層領(lǐng)導(dǎo)的支持來強迫團隊執(zhí)行項目制度過程的話，是注定會失敗的。因為團隊成員不信任你，表面服從，實際消極怠工，就足以讓流程實質(zhì)癱瘓。

　　做事要有信用，說一不二，不能因為朋友關(guān)心就講情面。公是公，私是私。平時可以稀稀拉拉，關(guān)鍵問題決不手軟，不因為朋友關(guān)系妥協(xié)，這樣才能樹立威信，便于工作。

　　威信除了必要的威信之外，最主要的還是信用，項目經(jīng)理在做事沒有絕對把握的時候千萬不要承諾，一旦承諾就無論如何一定要實現(xiàn)。否則，當實現(xiàn)不成功而丟失信用之后，再想讓團隊相信你，信任你就是非常困難的事情了。

　　十、善于總結(jié)

　　項目經(jīng)理要善于總結(jié)，只有不斷的總結(jié)才能不停的完善自己，成功的事情總結(jié)經(jīng)驗，失敗的事情要總結(jié)教訓，總結(jié)的過程就是不斷改進的過程，這也是CMM規(guī)范所必需的素質(zhì)。

　　總結(jié)的過程要多吸取別人的意見，不要武斷自己的結(jié)論。博人所長，綜合起來才算趨于完美。這個原因有二：其一，項目經(jīng)理不是孤立的一個人，而是必須融于團隊之中，一個流程合不合理，不是由項目經(jīng)理說了算，而是要由團隊的成員說了算，注意傾聽團隊成員的真實感受，不斷改進流程才能成功。中國的許多CMM改進失敗，并不是項目經(jīng)理知識能力不夠，而是他們沒有一起與團隊總結(jié)，經(jīng)多年經(jīng)驗，我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)規(guī)范，必須要有一套合理的軟件支持才能成功，否則無論你的理想多先進，想靠程序員工作來提高過程質(zhì)量的改進是不現(xiàn)實的。其二，“聞道有先后，術(shù)業(yè)有專攻”，項目經(jīng)理不可能是全才，什么都懂。因此要和哪些與專攻方向不同的人一起總結(jié)。比如項目經(jīng)理可能精通軟件開發(fā)流程的改進，但是卻不知道測試流程、網(wǎng)絡(luò)管理流程、品質(zhì)保

證流程的改進，而這些流程又直接作用于軟件開發(fā)流程。這個時候必須與測試人員、網(wǎng)管人員、質(zhì)量保證人員共同探討，找出一條切實可行的改進方案。

　　項目經(jīng)理除了必須具備以上素質(zhì)外，還必須要有珍惜時間、要有勇氣、善于傾聽等基本素質(zhì)，我就不一一描述了，只有寄希望于大家在做項目經(jīng)理的時候不斷的培養(yǎng)完善自己，讓軟件開發(fā)流程不斷獲得改進。

篇3：提高物業(yè)項目經(jīng)理基本素質(zhì)

提高物業(yè)項目經(jīng)理的基本素質(zhì)

　　 隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模的快速擴張，提高物業(yè)管理水平已成為業(yè)主、政府和社會各界的共同要求。物業(yè)管理水平的提高，從一定程度上講，項目經(jīng)理起著舉足輕重的作用。由于項目經(jīng)理從一定意義上代表和體現(xiàn)了企業(yè)的形象和面貌，影響著小區(qū)的管理水平，項目經(jīng)理的培養(yǎng)、儲備已成為行業(yè)關(guān)注的焦點。

由于物業(yè)項目經(jīng)理在物業(yè)管理過程中發(fā)揮著重要的作用，相應(yīng)地對于項目經(jīng)理的素質(zhì)也就有了更高的要求。提高項目經(jīng)理的整體素質(zhì)是促進物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)水平的一項有效手段，有利于企業(yè)自身建設(shè)和發(fā)展，有利于理順社區(qū)、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)間關(guān)系，從而促進和諧社區(qū)的建設(shè)。

　　首先，項目經(jīng)理要具備良好的職業(yè)道德。良好的職業(yè)道德包括具有良好的職業(yè)態(tài)度、敬業(yè)愛崗的精神和服務(wù)第一的理念。項目經(jīng)理要具有強烈的職業(yè)職責感，認真負責的工作態(tài)度， 刻苦鉆研專業(yè)知識的精神，主動為業(yè)主提供服務(wù)的意識。

　　第二，要熟悉掌握行業(yè)的法規(guī)、規(guī)章、制度等。在小區(qū)工作中，能夠依照法律、法規(guī)和相關(guān)政策，熱情、沉著、耐心、細致地做好每一項工作，解決每一個問題。

　　第三，要具備良好的人際溝通能力。對于業(yè)主的訴求，要態(tài)度誠懇、耐心傾聽、主動詢問、及時處理、有效回饋。面對日常工作中遇到的各種問題，要有良好的心理素質(zhì)和較強的承受能力、協(xié)調(diào)能力，才能解決出現(xiàn)的不同問題。

　　第四，要具備科學的管理能力。項目經(jīng)理應(yīng)具有較強的專業(yè)知識和專業(yè)技能，具備科學頭腦，創(chuàng)新思維，運用科學的手段，降低成本，提高效益。對于員工的管理，要定期培訓、適時交流、有效激勵，倡導(dǎo)團隊精神，從而提高管理服務(wù)水平、保障服務(wù)質(zhì)量。

　　第五，要具備物業(yè)管理師資格。根據(jù)人事部、建設(shè)部20**年頒布的《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，為提高物業(yè)管理專業(yè)管理人員素質(zhì)，維護房屋所有權(quán)人及使用人的利益，國家對從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員實行職業(yè)準入制度。《規(guī)定》要求，物業(yè)管理項目負責人應(yīng)當由物業(yè)管理師擔任。此舉對提升專業(yè)管理人員的素質(zhì)，促進物業(yè)管理水平的提高起著積極作用。物業(yè)管理師作為一種國家推行的執(zhí)業(yè)資格，將影響著項目經(jīng)理的職業(yè)生涯。

　　隨著物業(yè)行業(yè)對物業(yè)管理專業(yè)人員要求的不斷提高，物業(yè)管理也將不斷走向規(guī)范和健康發(fā)展，物業(yè)管理水平也將不斷提高。

篇4：一個優(yōu)秀物業(yè)項目經(jīng)理人須具備素質(zhì)

　　一個優(yōu)秀物業(yè)項目經(jīng)理人須具備的素質(zhì)

　　項目管理是物業(yè)管理企業(yè)成功運營的關(guān)鍵所在，管理處經(jīng)理是物業(yè)管理企業(yè)至關(guān)重要的管理骨干。知識經(jīng)濟時代的來臨，要求物業(yè)管理企業(yè)不僅要有一大批職業(yè)經(jīng)理人隊伍，同樣，也要求有更多的道德高尚、綜合素質(zhì)高、熱愛物業(yè)管理行業(yè)，懂管理、善管理，有不斷創(chuàng)新意識的職業(yè)管理處主任的人才隊伍。

　　一個人不管對工作、對家庭都應(yīng)具備強烈的責任心，只有這樣，遇到困難時才能不畏艱難，關(guān)鍵時刻挺身而出；遇到不懂時才能不恥下問，一心把工作做好做精。反之，只求過得去，不求過得硬，遇到問題總是強調(diào)客觀，推卸責任，整天敷衍了事，怨聲載道。

　　有責任心的人會對項目的每個細節(jié)給予充分的關(guān)注，注重企業(yè)的品質(zhì)質(zhì)量。物業(yè)管理行業(yè)是服務(wù)行業(yè)，更要重視客戶（業(yè)主）的滿意度，要想方設(shè)法為他們排憂解難，而不會一味埋怨客戶（業(yè)主）的素質(zhì)；要善于換位思考，真正做到客戶（業(yè)主）至上。

　　俗話說，做一行要愛一行，行行出狀元。做物業(yè)管理首先要擺正位置和心態(tài)。服務(wù)行業(yè)免不了要受氣，要被人誤解或當出氣筒。沒有一個好的心態(tài)，絕對做不好這一行，要做到以客為先，以服務(wù)為中心，讓客戶（業(yè)主）滿意。而動不動以管為先，以你求我為中心，則是服務(wù)行業(yè)的大忌。一個人習慣的改變需要有恒心和毅力，而一個優(yōu)秀經(jīng)理不僅自己要做到，而且還要帶領(lǐng)團隊一起改變，這是帶有根本性的革命，這也是服務(wù)理念的根本及源泉。

　　俗話講，“沒有金剛鉆，不攬瓷器活”。有了責任心和好的服務(wù)理念，就應(yīng)該學習和掌握物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)技能，這不僅僅是懂機電專業(yè)的知識，而是全方位的、同物業(yè)管理行業(yè)有聯(lián)系的每個專業(yè)。

　　首先，要了解法律法規(guī)。如今是法制社會，遵紀守法、按章辦事是物業(yè)管理行業(yè)的根本。因此，要學習國家及地方出臺的一系列法律法規(guī)，要言之有據(jù)，辦事合法，同時注重時效性。項目經(jīng)理是領(lǐng)軍人物，要帶頭學法、知法、懂法，用法制代替人治。要熟悉和理解多部法律，如 《 憲法 》 、 《 民法 》 、 《 合同法 》 、以及國家地方法規(guī)，如 《 物業(yè)管理條例 》 、招投標、分等級收費、維修資金的管理、消防條例，等等。

　　其次，精通本物業(yè)的各個系統(tǒng)。一個項目經(jīng)理一定要了解項目的所有硬件，要熟知供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、空調(diào)、消防、應(yīng)急通道等系統(tǒng)。只有精通了才能在日常管理中制定出各種應(yīng)急預(yù)案，才能保一方平安，才能在每年的預(yù)算中合理地開發(fā)維護這些系統(tǒng)，也才能真正意義上的讓業(yè)主的物業(yè)保值、增值，才能懂得節(jié)約降耗，把錢用到刀刃上，防患于未然。只有精通了，才能將物業(yè)建造時的隱患和缺陷在日常管理中加以改造和彌補。

　　優(yōu)秀的項目經(jīng)理也是創(chuàng)造經(jīng)濟效益的理財高手，量入為出、當家理財是項目經(jīng)理的重要職責，也是經(jīng)濟考核的責任指標。物業(yè)管理企業(yè)大多數(shù)是微利企業(yè)，容不得大手大腳，只有精打細算才能保證項目良性、健康、可持續(xù)的發(fā)展。

　　項目經(jīng)理一定要看財務(wù)報表，心存一本明細賬，有多少收入、多少開支，還有多少抗風險的能力，都要了然于胸。

　　同時，一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理一定要有不少創(chuàng)收和節(jié)約的方法。在創(chuàng)收時要合理掌握市場原則，做到價廉物美，不引起客戶業(yè)主的投訴；反對大手大腳的浪費現(xiàn)象，做到人人反對浪費。倡導(dǎo)變廢為寶和技術(shù)革新，倡導(dǎo)和推進一種好的激勵機制，獎勵創(chuàng)利者，懲罰浪費者。

　　一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理也要不斷地走出去、請進來，學習其他公司及優(yōu)秀樓盤的成功理財經(jīng)驗及控制成本經(jīng)驗，合理地配置及儲備人員，要規(guī)避經(jīng)營中的各種風險，使項目實現(xiàn)良性及可持續(xù)的發(fā)展。

　　一個項目經(jīng)理要面臨各式各樣的公司及人群，面臨所屬政府區(qū)域的各種有聯(lián)系的部門，面臨本公司的各個職能部門及領(lǐng)導(dǎo)，面臨形形色色的分承包商，并要領(lǐng)導(dǎo)本項目的廣大員工，所以，項目經(jīng)理的溝通交流及攻關(guān)能力至關(guān)重要。一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理人不僅要在外部溝通中發(fā)揮出負責人的果斷、聰慧，使項目能在一個良好的社會環(huán)境中生存發(fā)展，更要處理好項目內(nèi)部關(guān)系，團結(jié)員工、增強團隊凝聚力，帶領(lǐng)大家共同進步。

　　同時，除國家及地方法律法規(guī)外，項目經(jīng)理人還必須熟悉本公司的各項規(guī)章制度，要建立層級管理的秩序，要依靠團隊的力量進行充分有效的溝通。自己首先要以身作則，作遵章守紀的表率，吃苦耐勞的表率，勤奮學習、艱苦奮斗的表率。利用自身人格魅力、職業(yè)操守、業(yè)務(wù)知識及社會經(jīng)驗，妥善應(yīng)對，合理出資，也要學會借用公司職能部門的各種有利資源及技術(shù)力量來幫助自己項目的完善及成長，更要重視自己服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量，質(zhì)量決定企業(yè)壽命，品質(zhì)代表差距，要具有如履薄冰的危機感，真正做到竭誠服務(wù)、追求完美。

　　物業(yè)管理是一項集體性的勞動，服務(wù)質(zhì)量目標的實現(xiàn)是靠全體員工共同努力來完成的，項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)力和執(zhí)行力無時無刻的不體現(xiàn)在所有員工的身上。俗話講，兵熊熊一個、將熊熊一窩，強將手下無弱兵。有人講，注重細節(jié)不一定成功，但反過來不注重細節(jié)必將導(dǎo)致失敗。

　　彼得 · 德魯克在 《 卓有成效的管理者 》 一書中說：“管理好的企業(yè)，總是單調(diào)無味，沒有任何激動人心的事件。那是因為凡是可能發(fā)生的危機早已被預(yù)見，并已將它們轉(zhuǎn)化為例行作業(yè)了。”海爾的張瑞敏也說：“沒有激動人心的事發(fā)生，就說明企業(yè)運行過程中時時處于正常，而這只有通

過每天、每個瞬間的嚴格控制才可能做到”。

　　在物業(yè)管理中，凡事無小事，簡單不等于容易，尤其是安全事項，往往一塊告示牌、一個聯(lián)結(jié)點都會造成災(zāi)難和損失。所以項目經(jīng)理的親力親為、走動式管理，了解現(xiàn)場、了解客戶、了解客戶需求就顯得非常至關(guān)重要。沃爾瑪?shù)膭?chuàng)始人山姆 · 沃爾頓工作時間的 90 ％以上是用在乘飛機巡視分店、與員工和客戶交談、閱讀財務(wù)報表、召開周六例會討論一個一個分店的具體運營情況。沃爾瑪公司的高層經(jīng)理，每個星期都要拿出兩三天的時間去巡視分店，解決具體問題，沃爾瑪就是在這樣平凡的努力中，創(chuàng)造了商業(yè)奇跡。

　　因此，物業(yè)項目經(jīng)理要把握住細節(jié)，每天親臨現(xiàn)場并關(guān)注每個員工的工作過程，體驗客戶的真實需求，有效解決所有具體問題，管理就會變得順暢。

　　一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理人應(yīng)深諳上述道理，以品質(zhì)提升價值。品質(zhì)有保障了，企業(yè)才能生存，這是核心競爭力的保障。精細化的管理首先做到規(guī)范化的管理，以制度管人，將品質(zhì)做深做透、做細做精、做到極致，才是企業(yè)發(fā)展的根本之路。

　　1. 王荷， 《 物業(yè)管理經(jīng)營之道 》 ，機械工業(yè)出版社，

　　2. 吳憲生， 《 項目經(jīng)理在前期物業(yè)管理介入中的職責和作用 》 ， 《 中國物業(yè)管理 》 ，

　　3. 王勇主編， 《 如何成為一個出色的項目經(jīng)理 》 ，南開大學出版社，