管理處保潔公司保潔員能否三方共贏

　　保潔服務(wù)品質(zhì)頹勢已久，無關(guān)保潔公司的意愿，也無關(guān)保潔員的疏懶，點人頭外包是效率越低越賺錢的業(yè)務(wù)機理，是一種無法與環(huán)境變化相契合的結(jié)算模式。總有人在這個時候一邊摳(透)著鼻(鄙)屎(視)，一邊說：“那人家香港，為什么也一直是人頭外包啊?”對。香港確實一直是點人頭外包模式，但是如果你了解香港物業(yè)管理的大環(huán)境，你哭的心都有。

　　香港物業(yè)公司差不多拿著我們十倍的管理費，支付著我們?nèi)兜娜肆Τ杀荆思揖褪潜饶阌绣X，請得起人，又待如何?有人去香港專門考察過保潔管理：保潔公司每十個保潔員有一個領(lǐng)班，注意，領(lǐng)班是脫產(chǎn)的哦!甲方對這十個保潔員的工作還安排一個專職監(jiān)督人員。相當于專職管理人員是5:1的安排，大陸的專職管理人員是什么比例?20:1還是30:1?所以，香港的玩法和我們當年人頭外包開始之時的情況類似：物業(yè)公司給得起錢，保潔公司有利可圖，保潔作業(yè)有密集的監(jiān)控。無非，保潔員年紀大一點而已。但是香港的保潔員是要經(jīng)過職業(yè)認證的，所以工作效率、職業(yè)程度都很高，本來監(jiān)控難度就很小。這是大陸不能比擬的。

　　了解香港以后為什么想哭?因為我們比人家窮，缺乏職業(yè)化人力資源，比不上人家的工具設(shè)備，面對一個野蠻向文明轉(zhuǎn)型的復合社會(一部分人在亂扔垃圾，一部分人要求高標準的干凈)，卻要做出人家的工作標準(起碼努力靠近吧!)。在不能指望物業(yè)服務(wù)價格管制短時間突破的情況下，我們就有更加緊迫的提高效率需求，這是拯救兩個行業(yè)脆弱聯(lián)姻的不二法門。其實，道理并不復雜，提效是所有產(chǎn)業(yè)永恒的主題。

　　問題是--

　　我們要提高誰的效率?保潔公司還是保潔員?

　　“當然是保潔公司啦!”

　　“保潔員吧?”

　　“不是一回事嗎?”有人表示疑問。

　　當然不是一回事。以一個社區(qū)為原點，你會發(fā)現(xiàn)，保潔公司可能經(jīng)常更換，但是換來換去都是那一批保潔員。對于社區(qū)，保潔員是鐵打的營盤，而保潔公司卻是流水的兵。不信?你在小區(qū)里面攔一個保潔員問問：大姐，你是哪家保潔公司的?興許人家就回答不上來。保潔員是長期圍繞社區(qū)“討生活”的一群人，保潔公司充當?shù)慕巧褪钦线@群人，然后和物業(yè)公司談合作的。怎么能說他們是一回事呢?

　　除了--

　　上面的例子以外，我們還要研究保潔公司的效率有沒有可能被提高?眼下很多保潔公司從公司層面就兩種崗位：老板和公司的財務(wù)、出納兼人事。項目上有一個現(xiàn)場主管，一個老板管著一堆的現(xiàn)場主管。有的項目有所謂班長，其實若有若無，因為都是兼職的。所以保潔公司可以控制和管理的，一共三個崗位：老板，財務(wù)(出納兼人事)，現(xiàn)場主管。項目上的現(xiàn)場主管，管著20、30、50不等的保潔員，其實不可能做到有效管理，對服務(wù)品質(zhì)也無法有效控制，保潔公司對保潔員不過是起到組織和整合作用，與勞務(wù)公司本質(zhì)上已經(jīng)沒有差異。如果說要提高保潔公司的效率，請問向誰下手?意義何在?

　　答案不言自明，提高保潔員的效率是王道。

　　如果--

　　這個清楚了，那么方法是什么?有人又說話了：既然按人頭外包是效率越低越賺錢，那就按建筑面積唄。好，我們看看啊，按建筑面積，相同的建筑面積保潔員的勞動量是一樣的嗎?

　　“嗯......”

　　不用“嗯”了，差老鼻子去了。大家可以對比一下，用建筑面積不能衡量保潔工作量，因為不同建筑形態(tài)差異很大。

　　“那占地面積怎么樣?”更不行了。

　　用建筑面積、占地面積都不行還有一個重要原因，就是你對工作量的核算還是要籠而統(tǒng)之的核算到保潔公司?這違背了我們上面已經(jīng)厘清的邏輯。只有提高保潔員的效率才是有意義的。保潔工作量的核算只能落實到具體的保潔員身上，這才有可能通過管理措施的注入提高保潔員的效率。

　　如果要落實到每個保潔員身上，就要研究目前保潔員的工作效率問題：你知道保潔員一天上幾次廁所嗎?每上一次廁所需要多長時間嗎?你關(guān)心過廁所的距離嗎?保潔員每天花多長時間撿廢品?最重要：你是否知道保潔員每天真正用于保潔作業(yè)的時間是多少?有小伙伴咬著指甲說：“一天上班八小時，干活應(yīng)該有6小時吧?”

　　我們以深圳某項目對保潔員跟崗，采用工作日寫實法進行研究，發(fā)現(xiàn)保潔員每天真正投入作業(yè)的時間只有4.3小時。看到數(shù)據(jù)“小伙伴們驚呆了”!其他的時間保潔員都在干什么呢?各位看官比我還清楚，不再贅述。

　　那么--

　　怎么提高效率?說穿了就一句話：增加保潔員的有效工時，減少時間浪費。好，這里出了一個詞叫“工時”，這個詞大家一定不陌生，從科學管理之父泰勒開始，這個詞橫穿了整個工業(yè)化時代。我們通過對小區(qū)需要清潔作業(yè)的面積進行精細測量，將不同材質(zhì)的作業(yè)對象的作業(yè)效率搞清楚，然后計算出每個苑落，每個單元，每條道路需要的作業(yè)工時。

　　這種方法在環(huán)衛(wèi)清潔當中是使用過的，不過小區(qū)要復雜許多。和環(huán)衛(wèi)清潔作業(yè)不同的是，小區(qū)作業(yè)的特點是指定的時間，指定的地點完成指定的工作，這就是萬科物業(yè)為什么將清潔稱為保潔的原因。清潔作業(yè)不過是將指定的地點打掃干凈，只要進行結(jié)果管理就行了，而保潔既要管理結(jié)果，又要管理過程。這就是小區(qū)保潔管理的難點。

　　除了作業(yè)面積、清潔對象會影響作業(yè)效率，還有什么會影響效率?答：還有作業(yè)流程、方法和工具。關(guān)于工具的話題很有意思，但不是我們今天的重點，下次再聊。關(guān)于作業(yè)方法，萬科物業(yè)進行了系統(tǒng)研究，集二十年經(jīng)驗之大成有一套完整方法，這是所謂保潔SOP,但這依然不是今天的重點。流程才是我們管理作業(yè)效率的核心。按照什么流程作業(yè)是核定每個保潔崗位作業(yè)工時的前提。

　　工時--

　　管理改革，我們的目標是將保潔員的有效工時提高到6.3小時，還有1.7小時是作為寬放時間供保潔員去喝水、上洗手間、休息等等。有保潔員回過神了：“給我們加了工作量?”物業(yè)項目經(jīng)理回過神了：“保潔投入增加了?”

　　目標能否實現(xiàn)?質(zhì)疑能否消解?物業(yè)管理處、保潔公司、保潔員能否三方共贏?工時管理還有什么竅門和邏輯迷霧?請看下回分解。

篇2：物業(yè)管理處保潔員工轉(zhuǎn)正試題A

　　物業(yè)管理處保潔員工轉(zhuǎn)正試題A

　　姓名：______成績：______

　　一、填空題：(每空2分，共36分)

　　1、公司的服務(wù)宗旨是______、______、______。

　　2、公司的質(zhì)量方針是______、______、______、______。

　　3、建立保潔員崗位職責的目的是______，______。

　　4、每周沖洗，清刷平臺不少于______次，保持平臺______、______、______、、______等。

　　5、在垃圾清運過程中，不得與______爭用電梯。

　　6、清理沙井，冬季______，夏季______清理一次。

　　二、判斷題：(每題2分，共10分)

　　1、稀釋鹽酸，全能清潔劑時，可以直接用手攪拌。()

　　2、保潔工作規(guī)程的目的是保證環(huán)境衛(wèi)生的整潔。()

　　3、在日常工作中，遇見客人，公司領(lǐng)導應(yīng)主動打招呼、問候，以示尊重。()

　　4、工作中撿到住戶物品可以歸已所有。()

　　5、質(zhì)檢工作是專門給清潔工作找麻煩的。()

　　三、簡答題：(每題10分，共30分)

　　1、職業(yè)道德主要規(guī)范是什么?

　　2、樓層內(nèi)發(fā)生水管爆裂該怎么辦?

　　3、不銹鋼制品該怎樣保養(yǎng)?

　　四、論述題：(每題12分，共24分)

　　1、淺談你對物業(yè)保潔工作的認識。

　　2、清潔工作又臟又臭，是一份被人看不起的工作，你認為對嗎?為什么?

篇3：物業(yè)管理處保潔員工轉(zhuǎn)正試題B

　　物業(yè)管理處保潔員工轉(zhuǎn)正試題B

　　姓名：______成績：______

　　一、填空題：(每空2分，共50分)

　　1、公司的服務(wù)宗旨是______、______、______。

　　2、公司的質(zhì)量方針是______、______、______、______。

　　3、保潔員每日上午______前，下午______前將梯間垃圾桶內(nèi)的垃圾運到中轉(zhuǎn)站。

　　4、地面保潔每日不少于______次，及時清掃地面______、______、______、______等。

　　5、洗手間每日清洗______次，保持洗手間內(nèi)______、______、______、______、______。

　　6、每周______、______平臺一次，保持平臺______、______、______。

　　二、判斷題：(每題2分，共10分)

　　1、擦試帶電用品時毛巾應(yīng)用水清洗后反復使用。()

　　2、垃圾清運過程中，任何人員不得使用電梯。()

　　3、當發(fā)生火災(zāi)時，屬于保安部的事，與清潔部無關(guān)。()

　　4、幫助住戶室內(nèi)清潔時，可以向住戶索要小費。()

　　5、清潔服務(wù)是物業(yè)管理服務(wù)中的日常工作。()

　　三、簡答題：(每題8分，共24分)

　　1、住戶家里失火該怎么辦?

　　2、住戶大門、防盜門擦抹時應(yīng)注意什么?

　　3、樓道怎樣保潔?

　　四、論述題：(每題8分，共16分)

　　1、淺談你對物業(yè)保潔工作的認識。

　　2、清潔工作又臟又臭，是一份被人看不起的工作，你認為對嗎?為什么？