項目物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容

　　前期介入

　　項目的成敗，關(guān)鍵在于各個環(huán)節(jié)的有效控制，規(guī)劃設(shè)計評審、施工質(zhì)量與安全管理、營銷運(yùn)作等尤其重要。

　　為集思廣益做好規(guī)劃設(shè)計，關(guān)注工程質(zhì)量，同時配合支持銷售，做好項目交接、業(yè)主入伙等工作，物業(yè)的前期參與不可輕視！

　　下面首先列舉物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容：

　　1.與地產(chǎn)公司項目部溝通，根據(jù)項目情況和要求制訂<物業(yè)管理方案>、《物業(yè)工作計劃》、《前期介入方案》，并經(jīng)地產(chǎn)公司確認(rèn)并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》

　　a.了解工程進(jìn)度：計劃開工時間、售樓中心完工、樣板房完工時間、項目竣工時間；

　　b.了解銷售時間、入住時間；

　　c.編制并確認(rèn)<物業(yè)管理方案>、《物業(yè)工作計劃》、《前期介入方案》；

　　d.簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》.

　　2.與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計方案評審，從物業(yè)管理角度，對規(guī)劃設(shè)計提出合理化建議

　　a.道路交通，應(yīng)考慮：人車的分流，進(jìn)出的便利，特殊人群的需要，安全與管理需要;

　　b.停車場的規(guī)劃，應(yīng)考慮：車位數(shù)量與未來的發(fā)展，進(jìn)出的便利，消噪音、散廢氣、安全與管理，設(shè)備設(shè)施的選用;

　　c.圍欄與崗?fù)ぃ瑧?yīng)考慮：圍欄的高度與樣式，崗?fù)さ牟贾谩?shù)量、款式;

　　d.安防設(shè)施的配置，應(yīng)考慮：巡更、邊界防越、閉路監(jiān)控、門禁、對講、室內(nèi)緊急報警;

　　e.監(jiān)控中心的設(shè)置，應(yīng)考慮：位置、面積、設(shè)備設(shè)施、功能等要求;

　　f.商鋪及便民服務(wù)點(diǎn)的規(guī)劃，應(yīng)考慮：功能配置與分布，與環(huán)境的協(xié)調(diào)，對有噪音和污染嚴(yán)重的項目進(jìn)行控制;

　　g.文娛活動場所的規(guī)劃，應(yīng)考慮：使用面積、安全要求、對環(huán)境和住戶的影響.

　　h.管理用房，應(yīng)考慮：位置、面積、裝修

　　i.生活用房，主要是安全管理人員和維修人員的宿舍及配套的衛(wèi)生間、浴室，地址選擇地面層靠圍墻偏僻地方，以減少對住戶的影響。還要考慮：面積、裝修

　　J.垃圾收集點(diǎn)與中轉(zhuǎn)站的規(guī)劃，應(yīng)考慮：

　　（1）垃圾桶的樣式、數(shù)量、放置位置，對環(huán)境的影響；

　　（2）垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、樣式、容量，沖洗、污水排放、通風(fēng)、封閉的要求，以及對環(huán)境住戶的影響。

　　K.綠化，應(yīng)考慮：

　　（1）合理選用草皮、喬木、灌木的品種

　　a:三者間的搭配有層次感、美觀、和諧；

　　b:植物的生長期與開花期的適宜性；

　　c:應(yīng)盡量避免選用有針、有刺、有毒植物（媒體公布的52種有毒、致癌植物.doc）.

　　（2）便于養(yǎng)護(hù)，有利于養(yǎng)護(hù)成本的降低

　　L.小區(qū)景觀，應(yīng)考慮：與環(huán)境的和諧、安全與管理，是否利于維護(hù)以及成本控制，對住戶的影響

　　M.建筑的外立面，應(yīng)考慮：外立面色彩的和諧，材料的使用壽命，是否利于維護(hù)及維護(hù)成本

　　N.公共部分的裝修，應(yīng)考慮：大堂電梯間的通風(fēng)、安全性（如路面的防滑）管理、耐用性，維護(hù)及維護(hù)成本，電梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露龋苑浪魅腚娞菥?/P>

　　O.清潔、綠化的用水用電，應(yīng)考慮：用水用電點(diǎn)的數(shù)量、位置、管線走向及其標(biāo)識

　　P.公共用電，應(yīng)考慮：滿足使用功能，多回路控制，節(jié)約能源

　　3.與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計方案評審，從物業(yè)使用人的角度對規(guī)劃設(shè)計提出合理化建議

　　a.水、電、氣的容量，抄表方式，應(yīng)考慮：容量配置的合理性，抄表對住戶的影響；

　　b.各種插座、開關(guān)、水喉、電話、對講機(jī)、有線電視、寬帶等的接入點(diǎn)位置和空調(diào)孔位置，應(yīng)考慮：位置是否合理，方便使用;

　　c.家居的安全性，應(yīng)考慮：陽臺欄桿、凸窗欄桿高度密度牢固是否達(dá)標(biāo)，從外面是否容易爬進(jìn)陽臺、窗;

　　d.家居私密性，應(yīng)考慮：戶門的位置，開啟方向，戶與戶之間窗戶的方向和距離，小區(qū)監(jiān)控的攝像頭安裝的位置與角度不得拍攝到家庭;

　　e.住戶對公共設(shè)施、環(huán)境的要求，應(yīng)考慮：使用的便利、舒適、安全，如信報與奶箱應(yīng)設(shè)在地面架空層單元門外.

　　4.與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計方案評審，從小區(qū)環(huán)保角度對規(guī)劃設(shè)計提出合理化建議，應(yīng)考慮：

　　1）、垃圾應(yīng)分類放置，分為可回收和不可回收，垃圾屋、垃圾桶應(yīng)采取密閉措施；

　　2）、噪音的控制，可采用中空玻璃門、窗，窗、門與框之間應(yīng)有膠墊，另外可采用立體綠化帶降噪；

　　3）、節(jié)約資源：樓層照明、地面照明、架空層照明分多路控制，采用節(jié)能燈，采用自動感應(yīng)開關(guān)與人工開關(guān)結(jié)合（既節(jié)能又符合消防）；水的循環(huán)利用等。

　　5.與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計方案評審，對樓宇及小區(qū)智能化提出合理化建議

　　1）停車場，應(yīng)考慮：

　　a：用IC智能卡，既節(jié)約了人力，降低了成本，又堵住了人為的車場收費(fèi)漏洞；

　　2）門禁，應(yīng)考慮：安全方便，用卡或密碼或自家對講，才能進(jìn)入樓宇門、單元門，門應(yīng)考慮減噪；

　　3）安防，應(yīng)考慮：

　　a：圍墻的紅外線裝置不能有死角；

　　b：閉路電視的安裝位置必須合理，建議紅外報警系統(tǒng)能與閉路監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動；

　　c：室內(nèi)防盜系統(tǒng)：除緊急報警按鈕外，其它不實用，建議不要，如業(yè)主需要，自己解決。緊急報警按鈕的安裝位置要合理；

　　d：保安巡更系統(tǒng)的觸點(diǎn)布置、安裝位置要合理。

　　4）自動抄表系統(tǒng)（該項目是否安裝自動抄表系統(tǒng)），應(yīng)考慮：是否可行，由水、電、氣供應(yīng)商決定，系統(tǒng)軟件應(yīng)可以和財務(wù)軟件接駁；

　　5）背景音樂系統(tǒng)，應(yīng)考慮：實際需要和不影響住戶，即廣播布點(diǎn)只選擇現(xiàn)場銷售中心周圍、小區(qū)休息或活動廣場。

　　6.與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計方案評審，對設(shè)備機(jī)房提出合理化建議，應(yīng)考慮：通風(fēng)良好、防飄雨、防滲水、有應(yīng)急照明、鋪上地磚更好。

　　7.與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計方案評審，對機(jī)電設(shè)備的設(shè)計、安裝、選型提出建議

　　1）電梯，應(yīng)考慮：

　　a、采用變頻技術(shù)既節(jié)能且運(yùn)行平穩(wěn)；

　　b、多部電梯可考慮群控；

　　c、承載應(yīng)考慮住戶數(shù)量的多少；

　　d、轎廂內(nèi)設(shè)置閉路電視監(jiān)控鏡頭并連到監(jiān)控中心的監(jiān)視器；

　　e、轎廂內(nèi)配置被困緊急按鈕和對講系統(tǒng)；

　　f、故障自動平層開門；

　　g、梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露龋苑浪魅腚娞菥?/P>

　　2）消防設(shè)施，應(yīng)考慮：

　　a、消防按鈕必須在適當(dāng)?shù)母叨群臀恢茫?/P>

　　b、噴淋不能有死角；

　　c、煙感、溫感的高度不能超過其型號所規(guī)定的高度；

　　d、消防栓門應(yīng)采用玻璃門；

　　3）供配電，應(yīng)考慮：

　　a、發(fā)電機(jī)應(yīng)與市電相互聯(lián)動與互鎖；

　　b、發(fā)電機(jī)應(yīng)有減震裝置，機(jī)房、風(fēng)井應(yīng)采取吸音、降噪措施，煙管加消音器

　　4）給排水，應(yīng)考慮：

　　給水：

　　a、隨樓宇高度的不同應(yīng)考慮給水管的耐壓強(qiáng)度和采取減壓措施；

　　b、恒壓供水選用變頻電機(jī)可節(jié)能；

　　c、大型水泵應(yīng)考慮日后的維修，宜采用臥式；

　　d、水池的人孔與液位控制器、爬梯之間位置應(yīng)合適。

　　排水：

　　a、屋面必須有足夠的坡度；

　　b、屋面的排水管口必須與當(dāng)?shù)氐慕涤炅亢臀菝娴氖苡昝娣e相適應(yīng)；

　　c、地下室的集水坑里的潛水泵的功率和排水管徑必須與進(jìn)水量相適應(yīng)；

　　d、污水管與雨水管必須分開；

　　e、高層污水管轉(zhuǎn)彎處應(yīng)采取防擊穿措施。

　　8.與地產(chǎn)公司項目部、施工單位溝通，對項目施工、安裝過程中易出現(xiàn)的安全、質(zhì)量和使用問題提出建議

　　1）施工現(xiàn)場、宿舍的安全管理:工地、工棚的防盜、防火、防爆、防觸電、防砸、防墜落、防刺傷、防塵、防中毒、防窒息。

　　2）隱蔽工程的階段驗收應(yīng)注意事項：

　　a、樓棟避雷合格；

　　b、樓頂防水層；

　　c、水管試壓合格；

　　d、室內(nèi)衛(wèi)生間防水合格；

　　e、房屋室內(nèi)電線路接地合格，超載和漏電保護(hù)合格，各回路絕緣電阻合格（1000兆歐姆以上）。

　　3）設(shè)備安裝調(diào)試過程中應(yīng)注意事項：

　　a.路接地合格;

　　b.超載和漏電保護(hù)合格;

　　c.防觸電措施（絕緣地膠墊、防護(hù)罩網(wǎng)）;

　　d.設(shè)備房的防滲漏、防飄雨、通風(fēng)、有應(yīng)急照明等。

　　4）施工過程中和設(shè)備安裝調(diào)試過程中資料搜集。

　　常見工程問題：地下給水管接駁不牢跑水，消火栓、噴淋頭跑水，外墻滲水，窗臺滲水，衛(wèi)生間滲漏等。

　　9.對項目的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出建議

　　依據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策、法規(guī)；

　　調(diào)查周邊同類已投入使用樓盤物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　調(diào)查周邊同類正在銷售樓盤的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　調(diào)查周邊同類樓盤的物業(yè)使用人對物管費(fèi)的認(rèn)同與承受能力；

　　根據(jù)地產(chǎn)公司對樓盤的市場定位和對物管單位的要求；

　　成本測算。

　　10.協(xié)助地產(chǎn)公司在售樓前編制<業(yè)主臨時公約>、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》

　　11.配合銷售工作

　　a.參與買賣合同的評審、修改，特別是物業(yè)管理方面和產(chǎn)權(quán)范圍界定（如停車場、會所、商鋪及其它配套設(shè)施）、用途方面;

　　b.將《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時公約》作為買賣合同附件;

　　c.提供物業(yè)品牌宣傳資料，如展板、榮譽(yù)證書;

　　d.提供樣板房、銷售中心、其他展示現(xiàn)場、工地道路的

保潔保安服務(wù);

　　e.給售樓人員培訓(xùn)和咨詢物業(yè)管理服務(wù)知識;

　　f.在物業(yè)網(wǎng)站上介紹項目情況.

　　12.向地產(chǎn)公司項目部提出項目標(biāo)識需求。如樓棟牌、樓層牌、房號、道路指示牌、停車場標(biāo)識等

　　13.與地產(chǎn)公司項目部一起，參與竣工驗收

　　14.與地產(chǎn)公司項目部溝通，主持接管驗收

　　15.與地產(chǎn)公司項目部溝通，入伙應(yīng)交費(fèi)用的確認(rèn)（如有線電視初裝費(fèi)、管道燃?xì)忾_戶費(fèi)等）

　　16.與地產(chǎn)公司項目部溝通售后服務(wù):保修期內(nèi)的工程問題處理

　　17.與地產(chǎn)公司營銷部溝通，做好入伙準(zhǔn)備。如入伙通知、入伙儀式等

篇2：物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點(diǎn)。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，對物業(yè)實施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準(zhǔn)備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設(shè)計開始到物業(yè)接管驗收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。

　　一、從項目設(shè)計開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

　　物業(yè)的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計方案時，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護(hù)者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計工作是1996年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計圖紙建設(shè)，則會與后期使用和經(jīng)營管理要求就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行實地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并對項目進(jìn)行補(bǔ)充和完善。這些項目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。

　　物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯綜復(fù)雜，對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。

　　現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi)，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn).進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題，這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。回若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入，就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

　　有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。

　　有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗收工作。

　　同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗收合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。

　　此外，物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認(rèn)識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，其意義將是深遠(yuǎn)的。

　　1、法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。

　　如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計階段開始，從物業(yè)管理的角度，對開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動控制，更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。 　　當(dāng)前，很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高，其設(shè)計開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求，也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。

　　隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大，然而，從物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān)，另一方面與物業(yè)設(shè)計、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對提高我國物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用。

篇3：物業(yè)管理前期介入內(nèi)容

　　物業(yè)管理前期介入內(nèi)容

　　一、物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識

　　對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)--經(jīng)營--管理三個階段。從形式上看，物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的，然而，從物業(yè)管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)。開發(fā)設(shè)計是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。

　　以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業(yè)主時有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補(bǔ)。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計提出建議和意見，使規(guī)劃設(shè)計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。

　　物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)管理的前期介入。

　　這里所說的物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運(yùn)行主體的管理，但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個管理階段。

　　物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對于開發(fā)商而言，進(jìn)行投資決策，規(guī)劃設(shè)計，選擇適當(dāng)?shù)牡囟巍⒎啃图案綄僭O(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強(qiáng)對業(yè)主的吸引力度。尤其在市場經(jīng)濟(jì)大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)商要保持其產(chǎn)品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對房地產(chǎn)品和工作、居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視物業(yè)本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮物業(yè)的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、工作或居住的安全舒適與方便等;然而對于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進(jìn)行權(quán)衡。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。

　　一個物業(yè)開發(fā)項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評價。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權(quán)。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開展各項物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來的業(yè)主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的“管家”形象，對于物業(yè)管理企業(yè)來說是一個把握機(jī)會、占領(lǐng)市場的重大問題。毋庸置疑，物業(yè)管理前期介入將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對物業(yè)實行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的需要，當(dāng)然更是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利的需要。

　　二、物業(yè)管理前期介入的必要性

　　(一)促使物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點(diǎn)提前得到妥善解決

　　物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而在物業(yè)管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中將之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開展物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理前期介入同規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，這樣既可以反映以后專業(yè)化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗和以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題和缺陷，對物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計進(jìn)行審視，對不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計中的細(xì)節(jié)，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場競爭力。

　　(二)物業(yè)管理前期介入是對所管物業(yè)的全面了解

　　物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進(jìn)行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。

　　(三)物業(yè)管理前期介入是為后期管理做好準(zhǔn)備

　　物業(yè)管理也是一項綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應(yīng)設(shè)計物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實體進(jìn)行管理。

　　三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容

　　在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個方面:

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)

　　無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)。

　　1.進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚(yáng)長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競爭。可靠性是指該物業(yè)的建設(shè)是否有保證，開發(fā)商的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。這樣做可避免管理權(quán)競爭得手后，由于開發(fā)商或建設(shè)方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失。可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標(biāo)，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務(wù)。

　　2.具體測算物業(yè)管理費(fèi)用，并草擬總體管理方案。

　　3.投標(biāo)競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。

　　4.選派管理人員運(yùn)作物業(yè)前期管理。

　　(二)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系

　　物業(yè)管理的對象是物業(yè)，而服務(wù)對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。

　　1.聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。

　　2.了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。

　　3.參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。

　　(三)察看工程建設(shè)現(xiàn)場

　　物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理化建議。

　　1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。

　　2.對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

　　3.在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。

　　4.參與工程驗收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。

　　(四)設(shè)計管理模式，草擬及制定管理制度

　　物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。

　　1.籌建業(yè)主管理委員會。

　　2.與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。

　　3.設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。

　　4.制定上崗人員的培訓(xùn)計劃，并實施計劃。

　　(五)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

　　物業(yè)管理的專業(yè)化、社會化、企業(yè)化特征決定了其特定的環(huán)境條件，物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與社會有關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

　　1.保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。

　　2.同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。

　　3.建立代辦服務(wù)項目網(wǎng)絡(luò)。

　　(六)辦理移交接管事宜

　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。

　　1.擬訂移交接管辦法。

　　2.籌備成立業(yè)主管理委員會。

　　3.協(xié)助和辦理移交接管事項。