畔島花園物業(yè)管理特色與主要措施

　　一、將畔島花園項(xiàng)目賦予"管家式"管理的理念

　　1.服務(wù)距離的拉近：順馳物業(yè)管家將致力于服務(wù)畔島花園業(yè)主，業(yè)主工作和生活的需要就是我們的工作方向。

　　2.重視服務(wù)的內(nèi)容、品質(zhì)與效率：切實(shí)了解畔島花園業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求，有針對性的提供各種特色服務(wù)。

　　3.形成一種"祥和、安全、品位"的社區(qū)人文環(huán)境

　　二、高標(biāo)準(zhǔn)管理的措施

　　1.建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)和 "公寓式"管理、服務(wù)相結(jié)合的管理形式。

　　2.培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍－企業(yè)核心價值觀的宣貫，各種專業(yè)教育的培訓(xùn)。

　　3.加大項(xiàng)目基礎(chǔ)服務(wù)工作的力度--考核標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督機(jī)制。

　　三、 外延與內(nèi)延服務(wù)管理

　　1.建立方便的外部聯(lián)系網(wǎng)，方便業(yè)主的需求。

　　2.想業(yè)主之所想，服務(wù)業(yè)主之所需, 實(shí)施項(xiàng)目全方位服務(wù)--提供業(yè)主需要的多種生活服務(wù)、辦公服務(wù)、特約服務(wù)(保安、保潔、維修、禮儀服務(wù))。

　　3.創(chuàng)造"都市生活"的快捷、整潔、優(yōu)美、安全、文明、無干擾環(huán)境。

　　4.加強(qiáng)環(huán)境治理，項(xiàng)目內(nèi)、外環(huán)境實(shí)行定時清潔，隨時保潔。

　　5.對垃圾的分類處理，定時清理。

　　6.嚴(yán)格機(jī)動車與非機(jī)動車管理，劃區(qū)域管理，憑證進(jìn)入。

　　7.設(shè)置宣傳公益牌，做好文明宣傳與標(biāo)識。

篇2：探析各具特色的國外物業(yè)管理

　　探析各具特色的國外物業(yè)管理

　　物業(yè)管理始于19世紀(jì)60年代的英國，當(dāng)時英國工業(yè)大發(fā)展，大量農(nóng)民進(jìn)入城市，出現(xiàn)了房屋出租，為維護(hù)信用者的權(quán)利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理。自此，物業(yè)管理傳遍世界各地，并受到各國的普遍重視。近年來的中國房地產(chǎn)業(yè)逐漸趨向商品化的過程中，規(guī)范商品房的物業(yè)管理日益受到各方面的關(guān)注與重視。

　　他山之石，可以攻玉。作為物業(yè)管理從業(yè)人員，筆者對多個國家物業(yè)管理進(jìn)行了考察，從中受益良多。各國在完善物業(yè)管理法律法規(guī)、加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理、規(guī)范業(yè)主委員會職責(zé)、維護(hù)業(yè)主權(quán)益等方面的經(jīng)驗(yàn)和做法值得我們借鑒。本文簡單介紹一些國家的物業(yè)管理方面的做法和經(jīng)驗(yàn)，希望能夠給我們正處于成長中的物業(yè)管理行業(yè)有所幫助。

　　一、荷蘭：提前介入的物業(yè)管理

　　荷蘭人注重生活質(zhì)量，對住房的要求很高。荷蘭每個社區(qū)，都有一個或幾個物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。荷蘭的法律明確規(guī)定，物業(yè)管理單位必須全方位投入居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作的每一次的議程討論，出席人員都必須簽到，如有缺席，在某一環(huán)節(jié)的工程質(zhì)量上出了問題，國家必須區(qū)分情況追究法律責(zé)任。物業(yè)管理的提前介入，有得于督促開發(fā)商一項(xiàng)項(xiàng)落實(shí)配套設(shè)施，確保工程按期投入使用。有些缺陷在施工中還可以彌補(bǔ)，倘若等到工程完工后，木以成舟，則難以彌補(bǔ)。有了物管員的參與，可以起到監(jiān)督和檢查作用，可以嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。

　　在荷蘭，一般小區(qū)都有一個物業(yè)管理小組，通常由3-5人組成，配備物業(yè)管理員、門衛(wèi)和工程技術(shù)人員等，還有一個業(yè)主委員會。居民從小區(qū)的業(yè)主中選聘有文化、懂管理、辦事公道的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會成員，業(yè)主委員會產(chǎn)生后，如小到一些費(fèi)用的分?jǐn)偅瑒t可以由物業(yè)管理小組組織業(yè)主委員會成員召開會議討論通過。

　　二、德國：一絲不茍的物業(yè)管理

　　物業(yè)管理公司的運(yùn)作嚴(yán)格按《房產(chǎn)管理法》進(jìn)行，德國全國有物業(yè)管理公司聯(lián)合會，各州有地區(qū)性的物業(yè)管理公司協(xié)會，有嚴(yán)格的行規(guī)以規(guī)范物業(yè)管理公司的運(yùn)作，并對其進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以保證物業(yè)管理的質(zhì)量。

　　德國很少有向我國城市普遍存在的那種封閉或半堵塞形式的居民小區(qū)。德國小區(qū)物業(yè)公司的職責(zé)分為兩大塊，一方面是接洽房屋買賣和租賃業(yè)主，一方面是負(fù)責(zé)小區(qū)常規(guī)的檢查和管理工作。如果受業(yè)主委托，物業(yè)公司還負(fù)責(zé)業(yè)主水電暖等設(shè)施的檢查和維護(hù)工作。物業(yè)公司的小區(qū)通常只配備有兩三名固定工作人員，負(fù)責(zé)定期檢查防火，防盜設(shè)施和地下車庫管理等。一旦出現(xiàn)故障，撥打物業(yè)公司24小時服務(wù)電話，物業(yè)公司可以迅速指派維修人員處理。

　　物業(yè)公司除了管理房產(chǎn)的日常事務(wù)之外，每年都要組織一次所管理轄的房產(chǎn)區(qū)的業(yè)主大會。物業(yè)公司必須在業(yè)主大會上公開過去一年有關(guān)房產(chǎn)賬務(wù)情況，并向業(yè)主們提交一分當(dāng)年的物業(yè)計劃。物業(yè)公司的聘用期限只有5年，如果再次聘用需要再簽合同。物業(yè)公司的報酬沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)其工作質(zhì)量以及房產(chǎn)規(guī)模等多種因素綜合考慮。

　　三、俄羅斯：福利型的物業(yè)管理

　　在住宅物業(yè)領(lǐng)域，蘇聯(lián)解體后，俄羅斯對住宅實(shí)行無償私有化，將現(xiàn)有住房無償轉(zhuǎn)歸住戶所有。住宅私有化了，但物業(yè)管理、房屋修繕仍由國家承擔(dān)，全部免費(fèi)，因此也就沒有業(yè)主委員會和專門的物業(yè)管理公司。前蘇聯(lián)時期遺留下來的住宅和公用設(shè)施早已老化，不進(jìn)行大規(guī)模維修已無法正常使用。而政府根本無力承擔(dān)這一巨額開支，俄政府原計劃對物業(yè)實(shí)行有償管理，但遭到全社會的反對。為了緩解低收入群體對社會改革的不滿情緒，俄政府將分階段對福利制度進(jìn)行改革，目前暫時保留在公共住房和物業(yè)管理方面的優(yōu)惠政策。

　　四、瑞士：物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合

　　瑞士的居民社區(qū)以地理位置劃分，一個社區(qū)中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn)。每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的物業(yè)管理員，負(fù)責(zé)樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生，樓周圍綠地的修整，管理員一家必須住在樓里的一個單元內(nèi)。凡住戶需要服務(wù)的，大小事情都可以找管理員，管理員則將住房諸如修門窗、換家具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時通知物業(yè)公司，住戶也可以打電話給物業(yè)公司。物業(yè)公司則及時聯(lián)系與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的各類專業(yè)公司。有關(guān)專業(yè)公司很快便會給住戶來電話約時間，登門服務(wù)。負(fù)責(zé)此事的物業(yè)公司技術(shù)服務(wù)部一般只有一兩個人住，一切服務(wù)都已社會化。社區(qū)內(nèi)的公園不論大小一律免費(fèi)，體育健身場所對本社區(qū)居民有優(yōu)惠。

　　瑞士物業(yè)管理的特點(diǎn)，就是為物業(yè)者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。物業(yè)小區(qū)的管理不搞大而全，面是按社區(qū)的安排將服務(wù)設(shè)施出租，以物業(yè)管理促進(jìn)社區(qū)建設(shè)，以物業(yè)建設(shè)推動社區(qū)管理，使物業(yè)管理與社區(qū)管理相協(xié)調(diào)。

　　五、法國：民主式物業(yè)管理

　　業(yè)主委員會代表所有業(yè)主的利益，定期或不定期與物業(yè)公司溝通，提出意見或建議。業(yè)主委員會成員的工作都是義務(wù)性質(zhì)，并不收取傭金，但他們在金額不高的項(xiàng)目上有決定權(quán)，物業(yè)公司通常須執(zhí)行業(yè)主委員會的決定。

　　業(yè)主們就存在的問題自由發(fā)表言論，大到房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題，小到門房態(tài)度不好，業(yè)主們無所不談。業(yè)主們可以對物業(yè)公司的管理失誤提出尖銳批評，可以要求刪減某項(xiàng)物業(yè)設(shè)施，也可以對今后的物業(yè)管理提出合理化建議，甚至可以要求更換物業(yè)負(fù)責(zé)人。正是法蘭西人的“苛刻”，造就了這種“一切為了業(yè)主利益”的物業(yè)管理模式。業(yè)主大會只是決定大樓在物業(yè)方面的大致方針，而日常的物業(yè)管理則完全交由物業(yè)公司處理，其業(yè)務(wù)包括大樓主體維修、電梯維護(hù)、樓道清潔、設(shè)置門房、車庫管理、傾倒垃圾、交納除居住稅外的各類捐稅、代表業(yè)主向保險公司索取賠償?shù)龋浞秶鷰缀醢ㄅc住房有關(guān)的各個方面。

　　法國業(yè)主更換物業(yè)公司的事是司空見慣的，條件有兩個一是更換物業(yè)公司的決定必須在一年一度的業(yè)主大會上做出，而且贊成票必須超過一半，二是業(yè)主委員會必須事先與大部分業(yè)主聯(lián)系，并提前選擇好下一家物業(yè)公司。

　　六、意大利：互助會式物業(yè)管理

　　意大利有一個房產(chǎn)物業(yè)的共同管理制度，即凡搬進(jìn)新樓的住戶，要在一起開個會，決定整座樓的管理辦法。將大家的意見歸納后，提交會計師協(xié)會，會計師協(xié)會根據(jù)大家的意愿，委派一名受過專門教育或培訓(xùn)的管理員，去管理樓房的各種事務(wù)。如果業(yè)主同意了，便可簽定合約，規(guī)定雙方的義務(wù)和責(zé)任。

　　管理員的職責(zé)大致有兩類，一類是管理經(jīng)濟(jì)，負(fù)責(zé)維修房屋，另一類是協(xié)調(diào)鄰里之間的矛盾。管理員每年對整座樓房的維修費(fèi)，樓道、信箱、垃圾處理、照明、煤氣管、自來水管、暖氣管及門房的報酬等作出預(yù)算，同時召開戶主會，將這些費(fèi)用分?jǐn)傁氯ァ４髽蔷S修及其他物業(yè)開支，均由管理員召開戶主會決定。管理員負(fù)責(zé)制定預(yù)算，召開戶主會討論通過，維修完畢以后，再作決算。日常的小修、小補(bǔ)或更換自來水龍頭之類的小費(fèi)用和小工程以及購物、配件等，均由管理員和戶主代表一起負(fù)責(zé)聯(lián)系施工，年底根據(jù)憑證，向戶主會及大家公布。

　　意大利政府對住房的物業(yè)管理是很嚴(yán)格的，凡在規(guī)定期限內(nèi)對樓房的維修不能完成，管理員就必須親自去市政府承擔(dān)法律責(zé)任或接受處罰等。通過有效的法律手段，將責(zé)任落實(shí)到管理員身上，使其責(zé)、權(quán)、利兼而有之。管理員的報酬，則由各戶分擔(dān)。

　　七、日本：一專多能的物業(yè)管理

　　物業(yè)管理公司由居民管理委員會雇請，一幢樓內(nèi)的居民管理委員會由3至7人組成，每屆委員會任期兩年。委員會負(fù)責(zé)了解業(yè)主的意見，監(jiān)督和檢查物業(yè)管理公司的工作，同時指定專人管理賬目。委員會由業(yè)主自主組成，不受任何外來權(quán)力操控。日本的物業(yè)管理公司之間的競爭十分激烈，各公司都千方百計地提高服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)價格。

　　為提高效率和節(jié)約成本，公司一般只派一兩個人負(fù)責(zé)管理一座一二十層高的住宅樓的門前、門廳、樓道、電梯等功用部分的清掃、安全和功用設(shè)備檢查等工作。樓內(nèi)沒有保安值班，因?yàn)楣仓伟矊儆诰斓氖聞?wù)。物業(yè)人員不得隨意進(jìn)入任何一戶居民的房門，也不得探聽居民家庭生活及隱私。一旦有哪一家居民水、電、氣等發(fā)生故障，住戶可以直接向有關(guān)公司撥打電話，維修人員很快就會趕到修復(fù)。日本的物業(yè)管理人員必須接受嚴(yán)格的培訓(xùn)，經(jīng)過國家統(tǒng)一考試，并取得合格成績才能成為物業(yè)管理士。由于日本物業(yè)管理人員必須具有豐富的專業(yè)知識，一專多能，效率很高，管理一所物業(yè)不像國內(nèi)那樣需要很多的人員。

　　在日本，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾糾紛很少。因?yàn)檎贫艘幌盗蟹煞ㄒ?guī)，明確了業(yè)主和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范了公寓等共同住宅的管理。業(yè)主和物業(yè)管理公司在維護(hù)各自的權(quán)益方面有法可依，有章可循。這些法律法規(guī)既保障了業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方的合法權(quán)益，還有利于物業(yè)的保值增值。

篇3：探析澳大利亞物業(yè)管理特色

　　探析澳大利亞物業(yè)管理特色

　　一、物業(yè)管理公司須有執(zhí)照

　　在澳大利亞從事物業(yè)管理的企業(yè)必須有管理牌照，從業(yè)人員必須具備相應(yīng)的專業(yè)知識和技能。由于物業(yè)分類較多，不同種類的物業(yè)有不同的特點(diǎn)，這就需要有不同的法律知識和專業(yè)技能，所以就產(chǎn)生了不同的物業(yè)管理牌照。例如持居民住宅牌照的不能管理商業(yè)辦公樓，而持工業(yè)用房牌照的不能管理購物中心大樓等。另外，這些物業(yè)管理公司或物業(yè)代理也受到政府監(jiān)督和檢查，若發(fā)現(xiàn)有違紀(jì)違法行為，將受到不同形式的處罰和制裁，如罰款、吊銷或暫停牌照，嚴(yán)重的甚至?xí)行獭?/p>

　　二、多層住宅樓的管理

　　多層住宅樓的業(yè)主只擁有大樓的一小部分產(chǎn)權(quán)，即僅限于其居住的一定范圍內(nèi)的空間，因此就需要有一個由業(yè)主組成的大樓管理委員會來管理大樓的外圍及樓內(nèi)的公共部分。

　　一般的做法是由業(yè)主中的幾個人組成管委會，并推選一人為負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)大樓的所有事務(wù)，包括收取管理費(fèi)，在銀行設(shè)立戶頭，委托專業(yè)公司或個人負(fù)責(zé)清潔、綠化、管道維修及大樓保安等居民住宅樓通常都安裝有保安對講門。管委會的其他人起著協(xié)助和監(jiān)督的作用，檢查管理費(fèi)是否用于大樓的合理開支等。管委會有權(quán)制定管理標(biāo)準(zhǔn)，不夠開支時可適當(dāng)增加，如果每年剩余還可回報該大樓，更新一些公用設(shè)施等。

　　三、高層住宅樓管理

　　高層樓宇由于居住人員多，樓宇所配套的電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、游泳池等公用設(shè)備、設(shè)施較多，因此聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司或物業(yè)代理進(jìn)行管理是通常的做法，當(dāng)然管理費(fèi)也相應(yīng)較高。

　　四、商用的辦公大樓管理

　　這類大樓的管理一般采取由業(yè)主聘請物業(yè)管理公司代為管理，管理形式可分為兩種，一種是物業(yè)管理公司與各專業(yè)公司簽訂合同，另一種是物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂“二手合同”。

　　第一種管理較為普遍，物業(yè)管理公司與一些專業(yè)公司如清潔公司、保安公司、空調(diào)保養(yǎng)維修公司等簽訂合同，合同中具體規(guī)定了服務(wù)--管理的具體項(xiàng)目及費(fèi)用。由于市場競爭激烈，合同到期時，物業(yè)管理公司有權(quán)對各專業(yè)公司進(jìn)行更換，以取得客戶的滿意及獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

　　另一種商業(yè)大樓的物業(yè)管理形式稱之為“二手合同”形式，即大樓的物業(yè)管理公司與另一家物業(yè)管理公司簽訂合同。“二手合同”主要是由于近幾年的經(jīng)濟(jì)不景氣，取得大樓管理權(quán)的物業(yè)管理公司為了降低營運(yùn)成本和縮小管理規(guī)模而出現(xiàn)的“二手合同”。在目前雖然還不普遍，但卻是物業(yè)管理的一種新模式。