住宅小區(qū)新舊物業(yè)公司有關(guān)于交接事宜

　　如果**全體業(yè)主選聘**物業(yè)正式接管**，按照目前**的現(xiàn)狀，乙方將做以下安排：

　　一、項(xiàng)目交接：

　　▲ 新舊物業(yè)管理交接程序

　　基于我物管公司在市場(chǎng)拓展方面的成熟經(jīng)驗(yàn)，本著“合法、安全、有效”的原則，針對(duì)“**”小區(qū)實(shí)際情況，為保證項(xiàng)目順利交接，避免交接過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)的不利因素，建議雙方簽約后，擬采用以下步驟進(jìn)行：

　　業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)的具體事項(xiàng)：

　　1．將合同內(nèi)容告知全體業(yè)主

　　本項(xiàng)事情從法律程序上原本應(yīng)該是在簽約前，將合同通過(guò)業(yè)主大會(huì)討論認(rèn)可，再行簽約。如果先簽約，應(yīng)在簽約后業(yè)主委員會(huì)將合同復(fù)印件發(fā)放到每個(gè)業(yè)主手中。

　　2．簽約當(dāng)天或第二天由業(yè)主委員會(huì)以書(shū)面形式函告現(xiàn)在的物業(yè)公司：本小區(qū)按政府規(guī)定程序招投標(biāo)工作已經(jīng)結(jié)束，確定某某物業(yè)公司為新的管家，請(qǐng)于某月某日與新管家辦理交接手續(xù)。

　　本項(xiàng)事情從法律程序上即完成“告知”目的。此外，簽約日期與交接日期最好應(yīng)有半個(gè)月以上時(shí)間，業(yè)主委員會(huì)同時(shí)給新管家一個(gè)書(shū)面“委托交接函”（最好兩份），要求新管家某月某日與原物業(yè)公司辦理交接手續(xù)。

　　3．將招投標(biāo)結(jié)果報(bào)告給區(qū)物業(yè)監(jiān)管科、居委會(huì)備案，并索取回執(zhí)。

　　以上3項(xiàng)內(nèi)容已經(jīng)完成法律規(guī)定的所有程序。

　　▲ 新物業(yè)公司交接方案及應(yīng)急措施

　　1．交接日前拜訪管轄區(qū)派出所、居委會(huì)、區(qū)物業(yè)監(jiān)管科。

　　2．交接日前與原物業(yè)公司聯(lián)系洽談。

　　新管家將一份“委托交接函”在交接日前三天內(nèi)交給原物業(yè)公司，并進(jìn)行初步洽談，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并積極與業(yè)主委員會(huì)溝通。

　　3．交接日前準(zhǔn)備兩倍或更多的保安人員，首要保證居民安全。

　　4．及時(shí)通知全體業(yè)主將物業(yè)管理費(fèi)等從交接日起交往新管家，并協(xié)助業(yè)主取消原扣款賬號(hào)、辦理新扣款賬號(hào)。

　　5．一旦出現(xiàn)緊急情況，必要時(shí)我方將邀請(qǐng)媒體、公安部門介入。

　　6．做好就物業(yè)公司基層員工思想工作，如有需要，為其提供工作崗位培訓(xùn)，通過(guò)考核分配到我公司在管的其他小區(qū)工作。保證民心穩(wěn)定。

　　二、人員交接：

　　凡是原物業(yè)公司（中海物業(yè)）員工愿意繼續(xù)留任為**小區(qū)服務(wù)，而且為廣大業(yè)主所認(rèn)同的人員，我公司將熱烈歡迎**的老員工。我公司鄭重承諾：原**物業(yè)員工在轉(zhuǎn)入**物業(yè)后薪酬待遇不低于原來(lái)標(biāo)準(zhǔn)。原在**物業(yè)的工齡公司認(rèn)可，到**后繼續(xù)順延。其年休假及行為準(zhǔn)則參照**物業(yè)《員工手冊(cè)》。

　　**市**物業(yè)管理有限公司

　　簽章：

篇2：新舊物業(yè)管理交接難點(diǎn)及對(duì)策

　　新舊物業(yè)管理交接難點(diǎn)及對(duì)策

　　隨著物業(yè)管理的市場(chǎng)化推進(jìn)，小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的逐漸成立，在我國(guó)，特別是北京、上海、深圳等大城市，部分商業(yè)住宅的前期物業(yè)管理合同年限到期，開(kāi)發(fā)公司委派的前期物業(yè)公司按照合同應(yīng)退出小區(qū)，由業(yè)委會(huì)選舉的新物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)，進(jìn)入了新老物業(yè)的交接階段。在交接過(guò)程中，由于前期遺留問(wèn)題、物業(yè)欠費(fèi)問(wèn)題、業(yè)主委員會(huì)的操作問(wèn)題等使物業(yè)新舊交接過(guò)程中發(fā)生了不少糾紛，出現(xiàn)了舊物業(yè)不走、新物業(yè)進(jìn)不來(lái)的局面。

　　如何能夠更好的解決這些問(wèn)題，不僅關(guān)系到物業(yè)管理公司的利益，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，還涉及到小區(qū)居民的穩(wěn)定生活和社區(qū)、社會(huì)的穩(wěn)定。新舊物業(yè)交接的難點(diǎn)和對(duì)策，需要我們物業(yè)管理行業(yè)和各界人士的關(guān)注。

　　一、新舊物業(yè)管理交接難的三大體現(xiàn)

　　在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)正常的招投標(biāo)，希望新物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)，在進(jìn)駐過(guò)程中，新的物業(yè)管理公司感到交接工作存在很多的問(wèn)題，阻礙了以后物業(yè)管理正常的開(kāi)展，主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：

　　1、小區(qū)相關(guān)設(shè)施如物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。

　　按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主，但由于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時(shí)，大部分登記的是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，而目前又沒(méi)有法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行過(guò)裝修，投入了一部分的費(fèi)用，需要舊的物業(yè)管理公司、新的物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。

　　2、物業(yè)資料移交難。

　　按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司移交以下資料:

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料。

　　(四)物業(yè)管理所必須的其他資料。

　　要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》上對(duì)交接的內(nèi)容有規(guī)定，但是比較籠統(tǒng)，不能充分的將日后新物業(yè)管理公司順利開(kāi)展公司所需要的資料(如財(cái)產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等)涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分前期物業(yè)管理公司都是由開(kāi)發(fā)商選聘的或者自己組建的物業(yè)管理公司，開(kāi)發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料，舊物業(yè)管理公司也就無(wú)法在新舊物業(yè)交接中提交完整的資料。

　　若沒(méi)有設(shè)備竣工圖等重要的原始資料，新物業(yè)管理公司則無(wú)法在小區(qū)內(nèi)順利開(kāi)展物業(yè)管理工作。如某新物業(yè)管理公司在入駐小區(qū)后，不少業(yè)主反映下水管道堵塞，新公司請(qǐng)來(lái)專業(yè)疏通人員檢查后發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小區(qū)要進(jìn)行大的疏通，但由于物業(yè)管理公司在交接時(shí)沒(méi)有將下水管道的圖紙移交過(guò)來(lái)，這樣疏通工作也不能開(kāi)展，影響了業(yè)主的正常生活。

　　3、物業(yè)管理費(fèi)支出、欠費(fèi)問(wèn)題處理難。

　　由于物業(yè)管理合同的特殊性，體現(xiàn)在物業(yè)合同主體和標(biāo)的的特殊性，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂了合同，這樣物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是面向所有業(yè)主，而各業(yè)主的服務(wù)要求和判斷服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)又不一樣，這樣造成某些業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的不滿，通過(guò)拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)來(lái)抗議，而開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題難以解決，又加劇了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾。這樣在舊物業(yè)退出小區(qū)時(shí)，業(yè)主所欠的物業(yè)管理費(fèi)則成為一個(gè)阻礙交接成功的難題。

　　(1)物業(yè)管理費(fèi)賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細(xì)公布業(yè)主交費(fèi)情況，而一些物業(yè)管理中的費(fèi)用該支付的沒(méi)有支付，該公布的不公布，造成收入和費(fèi)用混亂，又沒(méi)有監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)支出進(jìn)行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時(shí)，各管理項(xiàng)目費(fèi)用理不清，不能順利接管。

　　(2)代收費(fèi)用的差額問(wèn)題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒(méi)有一戶一表，舊物業(yè)管理公司義務(wù)為居民代收水電費(fèi)，出現(xiàn)的差額費(fèi)往往由物業(yè)管理公司承擔(dān)，這樣在交接時(shí)，對(duì)于差額部分如何來(lái)妥善解決，原有物業(yè)管理公司的權(quán)益又如何來(lái)保護(hù)，解決不好這些問(wèn)題，新舊物業(yè)交接時(shí)就容易產(chǎn)生糾紛。

　　(3)物業(yè)管理費(fèi)欠交。現(xiàn)在，物業(yè)管理公司的物業(yè)費(fèi)收繳率不高，好一點(diǎn)的公司到90% ，而很多的是維護(hù)在70% ，一些老小區(qū)還不到40% 。這樣，新舊物業(yè)交接時(shí)物業(yè)費(fèi)的糾紛就成為了一個(gè)很大的障礙。舊物業(yè)管理公司在物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題沒(méi)有解決前，讓其退出是很難的。

　　(4)其他費(fèi)用，如前期停車費(fèi)、一些經(jīng)營(yíng)收益的問(wèn)題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開(kāi)展。

　　二、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對(duì)策

　　面對(duì)業(yè)主對(duì)自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，而業(yè)主委員會(huì)在選擇物業(yè)管理公司后，發(fā)生了諸多的物業(yè)管理交接糾紛，如何規(guī)避糾紛，順利實(shí)施此項(xiàng)物業(yè)管理市場(chǎng)化行為，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三個(gè)角度來(lái)開(kāi)展工作。

　　1、加強(qiáng)政府的監(jiān)督機(jī)制，特別是物業(yè)管理費(fèi)的使用監(jiān)督機(jī)制，為日后的舊物業(yè)的退出和新物業(yè)的進(jìn)入打下基礎(chǔ)，減少有爭(zhēng)議和矛盾的問(wèn)題。

　　不僅要有工商和稅務(wù)的一般監(jiān)督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術(shù)力量和法律、規(guī)章的強(qiáng)有力的支持，加大物業(yè)監(jiān)管機(jī)制，把這個(gè)社會(huì)化的問(wèn)題通過(guò)一個(gè)良性的管理循環(huán)來(lái)控制和監(jiān)督，提供一個(gè)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。政府的規(guī)則可以說(shuō)是影響到整個(gè)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，政府的相關(guān)政策能夠與市場(chǎng)問(wèn)題同步，而不是滯后，物業(yè)管理公司能夠在遇到問(wèn)題后有法可依、有法可行。

　　2、加強(qiáng)企業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。企業(yè)要意識(shí)到在市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)中不能盲目的市場(chǎng)拓展，結(jié)合行業(yè)的現(xiàn)狀，進(jìn)行充分的調(diào)研和分析，再采取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為。而且對(duì)經(jīng)濟(jì)行為的可操作性細(xì)節(jié)考慮得要多，物業(yè)管理行業(yè)并不是一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，特別是在現(xiàn)在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范、規(guī)則不完整、沒(méi)有游戲規(guī)則可依的情況下，存在很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、提高業(yè)委會(huì)成員的專業(yè)能力。可聘請(qǐng)物業(yè)管理專家和法律顧問(wèn)來(lái)操盤(pán)此事，從業(yè)委會(huì)的備案、招投標(biāo)過(guò)程、新舊物業(yè)的接管程序上有一個(gè)符合法規(guī)、業(yè)主需求的過(guò)程規(guī)劃。

　　三、成功案例

　　某小區(qū)業(yè)主對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理不滿意，希望通過(guò)合法的途徑來(lái)改選物業(yè)管理公司，下面是小區(qū)業(yè)主的一系列做法，最終成功的改選了物業(yè)管理企業(yè)，而且原有的物業(yè)管理公司也收回了業(yè)主所欠的費(fèi)用，移交了全部的相關(guān)物業(yè)管理資料，三方達(dá)成了共贏。

　　1、就是按照法規(guī)合法成立業(yè)主委員會(huì)，完善了組織機(jī)構(gòu)。從20**年9月起，小區(qū)居民開(kāi)始認(rèn)真籌備成立業(yè)主委員會(huì)。從候選人報(bào)名中確定人選作為業(yè)主委員會(huì)成員，特聘全職秘書(shū)。業(yè)委會(huì)成立了專門的財(cái)務(wù)組、督察組、宣傳組，邀請(qǐng)有專業(yè)背景的熱心人士參與。

　　2、業(yè)主委員會(huì)成員認(rèn)真開(kāi)展各項(xiàng)工作。與業(yè)主通過(guò)互連網(wǎng)討論《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，制定業(yè)主委員會(huì)全年工作計(jì)劃。學(xué)習(xí)相關(guān)的物業(yè)條例，吃透各種法律條文，研究物業(yè)管理?xiàng)l例。

　　3、公開(kāi)招標(biāo)選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)公司做財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)，與新物業(yè)簽訂協(xié)議時(shí)，居民中的法律界人士為各項(xiàng)條款把關(guān)。對(duì)初選的六家公司集中投票，對(duì)他們所管理的物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行逐個(gè)考察，采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，招聘過(guò)程透明，選擇了新的物業(yè)管理公司

　　4、業(yè)主與舊物業(yè)管理公司、開(kāi)發(fā)商良好的溝通。在新舊物業(yè)的交接中，沒(méi)有出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)正面沖突的情況，在業(yè)主委員會(huì)的宣傳下，業(yè)主交納了所欠舊物業(yè)管理公司的費(fèi)用。在此過(guò)程中，業(yè)主委員會(huì)取得了開(kāi)發(fā)商的支持，成功的實(shí)現(xiàn)了新舊物業(yè)的交替。

　　參考書(shū)目:

　　1、物業(yè)管理政策法規(guī)匯編，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，20**.12

　　2、梁柱，《物業(yè)管理進(jìn)出現(xiàn)象分析》，《中國(guó)物業(yè)管理》雜志，20**.5

　　來(lái)源:《中國(guó)物業(yè)管理》20**年(增刊1)發(fā)布日期:20**-11-10作者:楊宣軼

篇3：業(yè)委會(huì)加強(qiáng)安全防范維護(hù)小區(qū)秩序公告(新舊物業(yè)交接)

　　業(yè)委會(huì)關(guān)于加強(qiáng)安全防范、維護(hù)小區(qū)秩序的公告（新舊物業(yè)交接）

　　（20**年第*號(hào)公告）

　　尊敬的各位業(yè)主,大家好：

　　小區(qū)在8月底舉行的業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議中投票確定了**物業(yè)服務(wù)有限公司為本小區(qū)新的服務(wù)企業(yè)。

　　現(xiàn)業(yè)委會(huì)正在與該公司洽談簽約的具體事宜，在新的物業(yè)公司尚未進(jìn)場(chǎng)的情況下，由于合一物業(yè)不作為，造成小區(qū)垃圾清理滯后、安保工作出現(xiàn)漏洞。

　　基于上述情況，業(yè)委會(huì)已與zz物業(yè)商定，由其在9月6日派遣保潔、保安進(jìn)駐小區(qū)，承擔(dān)保潔、安保工作。在此特別時(shí)期，業(yè)委會(huì)特別提醒全體業(yè)主，為了維護(hù)小區(qū)整體的運(yùn)行秩序，請(qǐng)大家共同做到以下幾點(diǎn)：

　　1、出門前仔細(xì)檢查門、窗、陽(yáng)臺(tái)門是否鎖好；

　　2、請(qǐng)將垃圾投放在指定垃圾桶內(nèi)；

　　3、發(fā)現(xiàn)可疑閑雜人員，立即報(bào)警或通知臨時(shí)工作人員；

　　4、消防通道請(qǐng)勿堆放雜物及易燃物品，避免消防事故發(fā)生。

　　感謝全體業(yè)主的大力支持！

　　**小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)

　　20**年*月*日