直面物業(yè)的生存困境
葉鋒/新華社—了望東方周刊/20**0930
“10年間，成本增加了兩倍，但物業(yè)費(fèi)卻不調(diào)整，這樣的虧本生意，怎么做？”《了望東方周刊》記者近期就物業(yè)服務(wù)業(yè)進(jìn)行的調(diào)研中，聽到不少物業(yè)公司的抱怨。
從調(diào)研情況看，成本上漲凸顯的收支倒掛是許多物業(yè)企業(yè)普遍面臨的營(yíng)收困境。但另一方面，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展、存量房市場(chǎng)的逐漸增大、技術(shù)和商業(yè)模式的不斷創(chuàng)新，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的潛力也逐漸顯示出來。
上海：物業(yè)企業(yè)現(xiàn)“普虧”
作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，上海的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)在全國(guó)具有代表性。
目前，上海共有住宅小區(qū)10800多個(gè)，建筑面積約5億平方米。其中，商品房住宅小區(qū)5500余個(gè)，售后房住宅小區(qū)近5300個(gè)。
根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，上海住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有三種定價(jià)形式：一是售后房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)執(zhí)行政府定價(jià)。根據(jù)1996年確定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，多層住宅管理費(fèi)每戶每月4.5~7.5元，高層住宅每戶每月5~10元，其他還包括水泵運(yùn)行費(fèi)、保潔保安服務(wù)費(fèi)等。二是普通商品住宅執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。根據(jù)20**年的有關(guān)辦法，住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目分為綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行等五項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分五級(jí)并設(shè)立最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照房屋建筑面積計(jì)費(fèi)。三是別墅等高檔住宅小區(qū)執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
調(diào)研發(fā)現(xiàn)，運(yùn)行多年、執(zhí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)已出現(xiàn)較普遍的成本倒掛。虹口區(qū)虹三花園小區(qū)物業(yè)企業(yè)景瑞物業(yè)負(fù)責(zé)人向本刊記者算了一筆賬：虹三花園物業(yè)費(fèi)近10年沒有變化，但一名保安的月工資從450元漲至1450元，外加加班費(fèi)、服裝費(fèi)、社?；鸬燃悠饋砉?300元，上漲了6倍多，“公司連年虧損，只能靠母公司補(bǔ)助”。景瑞物業(yè)一度有“撤盤”的打算。
知名的萬科物業(yè)也面臨同樣困難。上海萬科物業(yè)服務(wù)有限公司目前管理著上海30多個(gè)小區(qū)，絕大部分是萬科自己開發(fā)的項(xiàng)目。20**年，公司實(shí)現(xiàn)了800多萬元的盈利，但總經(jīng)理黃圣告訴本刊記者：“去年物業(yè)主營(yíng)實(shí)際上虧了900多萬元。公司能盈利，主要是靠萬科地產(chǎn)公司給予的物管費(fèi)價(jià)差補(bǔ)貼和品牌支持費(fèi)，以及其他一些多元化經(jīng)營(yíng)?！?/P>
他說，公司目前人力成本占總成本的75%左右，每年一線職工的流失率達(dá)到80%左右，“現(xiàn)在做物業(yè)確實(shí)比較困難”。售后房小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)更是入不敷出。
萬科物業(yè)副總裁朱保全8月份在一次論壇上提到物業(yè)“被開發(fā)商欺負(fù)”而不得不承受的額外成本。他說：“譬如說一個(gè)10萬平方米的小區(qū)，開發(fā)商開了4個(gè)門。對(duì)于開發(fā)商來說，多開幾個(gè)門沒有太大的關(guān)系，但對(duì)于物業(yè)服務(wù)公司來說，每多開一個(gè)門，物業(yè)服務(wù)公司就要多配置好幾個(gè)秩序維護(hù)員來站崗值勤，這樣物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年的人工成本可能就要多出來十多萬元，而且小區(qū)秩序維護(hù)工作的難度也相對(duì)大了很多?！?/P>
從上海各區(qū)縣房管部門掌握的情況來看，從20**年至今，上海物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)退出管理的小區(qū)約有220個(gè)。一些物業(yè)企業(yè)還陷入“虧損---降低成本---服務(wù)質(zhì)量下降---居民不滿---物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難---虧損”的怪圈。
不可過度依賴“物業(yè)費(fèi)”
針對(duì)物業(yè)服務(wù)成本倒掛的現(xiàn)狀，上海的政府部門和企業(yè)均已開始著手應(yīng)對(duì)。
一是調(diào)價(jià)。上海去年開始對(duì)售后房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行上調(diào)，并將用三年時(shí)間逐步調(diào)整到位。比如，在去年9月1日實(shí)施的首次調(diào)價(jià)中，多層住宅管理費(fèi)由每戶每月4.5~7.5元調(diào)整為5~9元；高層住宅管理費(fèi)由每戶每月5~10元調(diào)整為6~12元。保潔、保安等費(fèi)用也均有上調(diào)。對(duì)物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)的企業(yè)，還以考核獎(jiǎng)勵(lì)的形式給予補(bǔ)貼。
商品住宅小區(qū)的調(diào)價(jià)也逐漸增多。去年上半年，上海萬科物業(yè)完成了對(duì)閔行區(qū)萬科城市花園新區(qū)的調(diào)價(jià)。黃圣介紹，公司先是向業(yè)委會(huì)、居委會(huì)和當(dāng)?shù)胤抗苻k事處公布賬本，并在小區(qū)張榜公布詳細(xì)的收支情況，然后聯(lián)合業(yè)委會(huì)向居民登門作解釋并發(fā)放選票。結(jié)果，別墅和公寓的物業(yè)費(fèi)分別從每平方米每月2.3元、1.5元上調(diào)到3.5元和2.28元，且仍有92%的業(yè)主在“續(xù)聘物業(yè)”和“同意物業(yè)管理費(fèi)調(diào)價(jià)”選項(xiàng)上打鉤，表示支持。截至目前，上海萬科物業(yè)3年來已經(jīng)在管理的12個(gè)項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)成功提價(jià)。
二是減支。比如，虹口區(qū)虹三花園小區(qū)為保證小區(qū)電梯頂部的機(jī)房正常運(yùn)轉(zhuǎn)，大多配有24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的空調(diào)。景瑞物業(yè)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，如果為空調(diào)安裝一個(gè)定時(shí)器，就既可保證電梯安全，又能節(jié)能降耗。安裝一個(gè)定時(shí)器200元錢，2個(gè)月省下的電費(fèi)就能收回成本；再比如，小區(qū)公共場(chǎng)所的照明，通過紅外線感應(yīng)、聲控、觸摸等改造，并把部分燈泡換成節(jié)能燈或LED燈，也能夠逐步回本。
三是多元化創(chuàng)收。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些物業(yè)企業(yè)從停車費(fèi)和小區(qū)廣告位收入中獲取的收益能一定程度上幫助填補(bǔ)虧損漏洞。通過拓展送水、家政等“增值服務(wù)”，也能夠帶來額外收入。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)價(jià)能為物業(yè)企業(yè)短期“止損”，但難以完全應(yīng)對(duì)各類成本上漲帶來的成本增加和壓力；從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)必須降低對(duì)單純物業(yè)費(fèi)的依賴度，要用好住宅小區(qū)這個(gè)“經(jīng)營(yíng)服務(wù)陣地”，拓展多元經(jīng)營(yíng)的思路才是物業(yè)服務(wù)的真正出路。
“物業(yè)服
務(wù)業(yè)”如何升級(jí)接受采訪的部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，人力等成本的較快上漲，會(huì)對(duì)城市的制造業(yè)形成“倒逼”、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；但物業(yè)服務(wù)是城市的“基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)”，任何時(shí)候都不可或缺，其面臨的經(jīng)營(yíng)成本過快上漲的問題需引起充分重視。
物業(yè)管理不是高利潤(rùn)行業(yè)，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展、存量房規(guī)模的日漸增大，物業(yè)服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)潛力也逐漸釋放。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“壓力”因素和“潛力”因素進(jìn)一步顯現(xiàn)，應(yīng)抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝家瑾說，物業(yè)管理發(fā)展30余年，時(shí)代變化了，行業(yè)發(fā)展了，業(yè)主需求升級(jí)了，對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)涵和外延都提出了新的要求。與此同時(shí)，成本連續(xù)上漲與招工難都導(dǎo)致了企業(yè)生存困境的出現(xiàn)。這些因素都要求行業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)。
上海萬科物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理黃圣說，公司近年來十分注重多元化經(jīng)營(yíng)。比如，針對(duì)新房入住，公司與家具、裝修等企業(yè)合作，為業(yè)主定制“裝修解決方案”，實(shí)現(xiàn)“拎包入住”，僅今年上半年就完成了800多戶，收入900多萬元；在一些房齡較長(zhǎng)的小區(qū)，萬科物業(yè)推出“二次裝修”服務(wù)項(xiàng)目，今年兩個(gè)月間在春申萬科城的“二次裝修”業(yè)務(wù)就為公司帶來200多萬元收入。此外，公司對(duì)一些小區(qū)的社區(qū)食堂、房屋經(jīng)租等業(yè)務(wù)也在探索過程中。
再如，以中高端小區(qū)業(yè)主為服務(wù)對(duì)象的仁恒物業(yè)拓展了“差異化服務(wù)”，在社區(qū)文化服務(wù)、會(huì)所經(jīng)營(yíng)、經(jīng)紀(jì)服務(wù)等方面，形成了一套延伸服務(wù)經(jīng)營(yíng)模式。近期，花樣年集團(tuán)披露了“20**年內(nèi)完成旗下彩生活服務(wù)物業(yè)管理板塊分拆上市”的目標(biāo)。據(jù)介紹，公司將利用云服務(wù)平臺(tái)，集成包含衣、食、住、行、娛、購(gòu)、游在內(nèi)的各領(lǐng)域商戶服務(wù)資源，構(gòu)建社區(qū)“１公里微商圈”，而業(yè)主的社區(qū)消費(fèi)將成為公司的傭金來源。
上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)該培育出與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段相匹配的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)。他說，隨著市場(chǎng)規(guī)模的迅速增大、技術(shù)和商業(yè)模式的不斷創(chuàng)新，物業(yè)企業(yè)有望實(shí)現(xiàn)管理與服務(wù)的分離，從服務(wù)的“直接供應(yīng)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖M織者”，從而撬動(dòng)一個(gè)更為龐大的市場(chǎng)。在此過程中，政府部門一方面應(yīng)通過稅收、財(cái)政等手段加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)扶持，另一方面應(yīng)在物業(yè)服務(wù)技術(shù)研發(fā)、模式創(chuàng)新、信息支撐等方面增強(qiáng)公共服務(wù)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)業(yè)抓住機(jī)遇、實(shí)現(xiàn)跨躍式發(fā)展。
近兩年來，謝家瑾一直呼吁物業(yè)管理應(yīng)建立“質(zhì)價(jià)相符”的價(jià)格調(diào)整機(jī)制。在她看來，在鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)造條件開展調(diào)價(jià)的同時(shí)，應(yīng)更多地提倡大家在做好基礎(chǔ)服務(wù)的前提下，引入新技術(shù)、新業(yè)態(tài)和新方式探索產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新路。通過開創(chuàng)全新商業(yè)模式，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，以及延伸服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，致力于提高物業(yè)服務(wù)的技術(shù)含量、增值服務(wù)和產(chǎn)品附加值，以實(shí)現(xiàn)從粗放型傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變?！拔覀兿Ｍ茏屢徊糠制髽I(yè)先富起來，逐步帶動(dòng)全行業(yè)的脫貧致富。只有這樣，我們行業(yè)才會(huì)有更好的生存和發(fā)展空間。”她說。
篇2：論物業(yè)管理面臨困境與發(fā)展出路
論物業(yè)管理面臨困境與發(fā)展出路
同許多新興行業(yè)不同，物業(yè)管理這一行業(yè)進(jìn)入到社會(huì)生活中來，不是因強(qiáng)大的市場(chǎng)需求，也不是因政策的推動(dòng)，僅僅源于一個(gè)對(duì)國(guó)人非常陌生、非常新鮮的詞匯--物業(yè)管理。先行者將其變成企業(yè)行為，繼而通過政府、媒體、業(yè)務(wù)拓展去影響并制造需求，改變了國(guó)內(nèi)幾十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的管理模式，最終以建設(shè)部1994年33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》來確立了物業(yè)管理行業(yè)的誕生，并規(guī)定了這一行業(yè)的鮮明特征即社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型。
物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，所帶來的只會(huì)是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量的劇增，也不可避免的造成了行業(yè)水平參差不齊，良莠兼具，而最終的結(jié)果是行業(yè)整體水平的難以提升。歷史為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供了新的發(fā)展契機(jī)，期房的預(yù)售承諾，現(xiàn)房的賣點(diǎn)支撐，使物業(yè)管理扮演著相當(dāng)重要的角色；遏制在管物業(yè)出租率、租金的下滑，化解發(fā)展商和小業(yè)主、使用者之間的矛盾，也責(zé)無旁貸的落在物業(yè)管理公司頭上；死盤的解圍救困，物業(yè)存量資產(chǎn)的盤活，也向物業(yè)管理投去了期望。市場(chǎng)的供大于求，使得高水平的物業(yè)管理公司實(shí)力彰顯，專業(yè)水準(zhǔn)在所管項(xiàng)目中充分發(fā)揮。
行業(yè)多年的發(fā)展，特別是20**年9月1日物業(yè)管理?xiàng)l例的頒布，使發(fā)展商對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)知更加清晰，盲目的自建自管所導(dǎo)致的精力旁移，低水平的重復(fù)建設(shè)，運(yùn)行成本不經(jīng)濟(jì)所引發(fā)的品牌形象受損，耽于瑣碎傷害主業(yè)發(fā)展，非專業(yè)運(yùn)作的事倍功半等一系列不良后果，使得一大批具有戰(zhàn)略發(fā)展眼光的房地產(chǎn)企業(yè)家們積極采取委托管理方式與物業(yè)管理公司合作，為物業(yè)公司提供了巨大的發(fā)展空間，物業(yè)管理行業(yè)也才真正意義上走向社會(huì)化、專業(yè)化道路。
一、物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及深度發(fā)展存在的主要問題
物業(yè)管理在中國(guó)尚屬新生事物，雖經(jīng)近十幾年的發(fā)展，物業(yè)管理市場(chǎng)已初步形成，但我們應(yīng)看到二十一世紀(jì)物業(yè)管理的發(fā)展仍將面臨一系列困難，其主要表現(xiàn)在：管理體制上，尚處于新舊體制轉(zhuǎn)軌過程中，社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制還沒有普遍確立和完善；運(yùn)行機(jī)制上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未全面形成，壟斷經(jīng)營(yíng)、不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)還相當(dāng)嚴(yán)重存在；市場(chǎng)主體與物權(quán)關(guān)系上，還沒有建立業(yè)主委員會(huì)的主體地位；物業(yè)管理法律、法規(guī)有待于進(jìn)一步完善；物業(yè)管理企業(yè)與政府有關(guān)職能部門的關(guān)系有待于進(jìn)一步理順；城市舊區(qū)環(huán)境整治與物業(yè)管理問題等等，上述問題，是宏觀、大環(huán)境方面的。作為行業(yè)的細(xì)胞--物業(yè)管理企業(yè)，筆者認(rèn)為影響其深度發(fā)展的因素主要有以下幾個(gè)方面：
1、人員素質(zhì)和所掌握的技能遠(yuǎn)不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要。
物業(yè)管理行業(yè)由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影響較深，人員競(jìng)爭(zhēng)力弱，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，操作技能還需要不斷適應(yīng)市場(chǎng)的要求，再加上行業(yè)利潤(rùn)偏低，政府及輿論導(dǎo)向社會(huì)效益的多，經(jīng)濟(jì)利益的少，勞動(dòng)力價(jià)值不能有效體現(xiàn)，也使一些高素質(zhì)的人才在進(jìn)入本行業(yè)之前躊躇、徘徊。物業(yè)管理行業(yè)作為一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)為政府和社會(huì)解決了不少就業(yè)問題，但是勞動(dòng)力多在物業(yè)管理快速發(fā)展的今天和知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代已不再是優(yōu)勢(shì)，沒有經(jīng)濟(jì)附加值的勞動(dòng)不能帶來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而且隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，我們現(xiàn)在勞動(dòng)力成本低的優(yōu)勢(shì)將逐漸消失，沒有相當(dāng)文化水平的勞動(dòng)力將成為企業(yè)發(fā)展的包袱。隨著商品房建設(shè)的增加及境外物業(yè)公司進(jìn)入給人們觀念上帶來的影響，物業(yè)管理行業(yè)也吸引了一批有知識(shí)、有開拓精神的青年參與，但從整個(gè)行業(yè)來說，文化水平和技能偏低的現(xiàn)狀沒能從根本上得到解決，筆者認(rèn)為這已成為制約物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素。
2、管理方法和管理手段的落后阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的拓寬。
計(jì)算機(jī)的不斷普及，全球網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)，通信產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展、通信和計(jì)算機(jī)技術(shù)的“數(shù)字趨勢(shì)”，全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快，使世界的運(yùn)行方式發(fā)生了根本性的變化，它創(chuàng)造出許多知識(shí)化、智能化、數(shù)字化的新產(chǎn)品和新服務(wù)。它們不僅改變了我們的工作方式，而且也改變了我們的生活方式。既使從一般意義上的行業(yè)狀況來考察，我們的物業(yè)管理方法和管理手段已經(jīng)面臨亟需提升的廣闊空間，更何況隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大量高標(biāo)準(zhǔn)的高層樓宇、住宅小區(qū)投放市場(chǎng)，特別是智能化建筑的出現(xiàn)，更使得這一領(lǐng)域的物業(yè)管理具有挑戰(zhàn)性。智能建筑正日益受到國(guó)內(nèi)外建筑界和房地產(chǎn)商的關(guān)注和青睞。一批批智能建筑正在中國(guó)大地上興起，這些智能建筑的設(shè)備、設(shè)施不同于普通建筑上的設(shè)備、設(shè)施：智能建筑的控制系統(tǒng)可以對(duì)建筑物的配套設(shè)施實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)督，保證設(shè)備正常運(yùn)行；可以為業(yè)主提供因特網(wǎng)和E--mail服務(wù)，業(yè)主足不出戶便可知天下事；小區(qū)聯(lián)網(wǎng)可實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上購(gòu)物；可視電話可監(jiān)視來客來訪等。還有現(xiàn)在大家談?wù)摰臒衢T話題--家庭自動(dòng)化，即通過一個(gè)中央系統(tǒng)來控制我們的家庭安全、照明和能源使用。種種情況反映出現(xiàn)代物業(yè)管理的一個(gè)顯著特征就是：高科技含量的增加。但我們物業(yè)行業(yè)中目前許多企業(yè)還采用手工的管理方法，如手工記載住戶和業(yè)主檔案、各類建筑資料、日常的事務(wù)性工作等，這樣既耗費(fèi)大量的人力、物力和時(shí)間，而且也很難達(dá)到規(guī)范化管理，也不適應(yīng)現(xiàn)在及未來物業(yè)的使用功能。如果我們?cè)俨患霸邕\(yùn)用以計(jì)算機(jī)為基礎(chǔ)的先進(jìn)的管理方法和手段去占領(lǐng)這些市場(chǎng)，那我們?cè)诓贿h(yuǎn)的將來即面臨更大的困難。
3、物業(yè)管理還缺乏創(chuàng)新意識(shí)，主要表現(xiàn)在觀念創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新上。觀念創(chuàng)新是一切創(chuàng)新的先導(dǎo)，是物業(yè)管理發(fā)展成熟的基礎(chǔ)。物業(yè)管理作為新生事物，本身就要求我們用新眼光、新立場(chǎng)去看待它，用新思維、新方法去研究它。然而由于受傳統(tǒng)觀念束縛和思維定勢(shì)的影響，人們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)沒有全面的認(rèn)識(shí)，沒有給物業(yè)管理準(zhǔn)確的定位，使物業(yè)管理面臨重重困難；物業(yè)管理已進(jìn)入到競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，只有始終把自己置身入經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新中，通過觀念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新形成企業(yè)新的生產(chǎn)力，不斷創(chuàng)造出新的企業(yè)產(chǎn)品、新的服務(wù)項(xiàng)目、新的消費(fèi)者，才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的內(nèi)部條件和外部環(huán)境的變化，不斷創(chuàng)造出新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程，以實(shí)現(xiàn)管理各要素的合理組合運(yùn)行，從而創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力，取得更高的勞動(dòng)效率，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的管理創(chuàng)新。
因此，物業(yè)管理的中心任務(wù)不應(yīng)該僅是對(duì)物的管理、對(duì)人的服務(wù)，而是將兩者有機(jī)結(jié)合在一起所進(jìn)行的一系列創(chuàng)造性活動(dòng)，其核心應(yīng)該是協(xié)調(diào)人與人、人與物、物與物之間的關(guān)系來創(chuàng)造一個(gè)人物有機(jī)結(jié)合的環(huán)境，在這個(gè)環(huán)境內(nèi)外有著眾多影響因素是處于不斷變化之中的，而物業(yè)管理企業(yè)就要根據(jù)變化的因素不斷創(chuàng)造出新方法、新措施來促進(jìn)整個(gè)環(huán)境的優(yōu)化，物業(yè)管理切忌墨守成規(guī)，一成不變。物業(yè)管理公司作為個(gè)體，其管理模式的形成尚有待于時(shí)間，行業(yè)內(nèi)外不同程度地將物業(yè)管理僅僅理解為簡(jiǎn)單的“維修、保潔、保安”。其實(shí)隨著生活水平的日益提高，市民的居住行為和居住要求發(fā)生了巨大的變化，人們已不滿足維修、清潔等最基本的達(dá)標(biāo)服務(wù)項(xiàng)目，人們更希望居住的小區(qū)富有融洽、祥和的生活氣息和人際交往關(guān)系，具有強(qiáng)烈的專業(yè)性、文化性和社會(huì)性，物業(yè)管理公司只有不斷創(chuàng)新，才能使居住者的心靈得到真正的滿足。
二、物業(yè)管理要實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，解決上述問題，應(yīng)采取的對(duì)策
雖然目前物業(yè)管理行業(yè)存在上述問題，但是其作為朝陽(yáng)行業(yè)發(fā)展前景是好的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)采取積極有效的手段，促進(jìn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。
1、物業(yè)管理應(yīng)充分調(diào)動(dòng)政府、企業(yè)、業(yè)主的積極性
物業(yè)管理作為一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程，不僅關(guān)系到企業(yè)的利益，而且關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、城市的管理水平、城市的整體形象等，因此，物業(yè)管理的發(fā)展需要各方面的支持與配合。首先政府要轉(zhuǎn)變職能，應(yīng)從直接管理房地產(chǎn)、干預(yù)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)為主，轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控、創(chuàng)造條件和環(huán)境、制定法律和法規(guī)、提供政策指導(dǎo)和服務(wù)，協(xié)調(diào)相關(guān)單位的關(guān)系，而把行業(yè)評(píng)比、競(jìng)賽之類的活動(dòng)交由企業(yè)自律組織或行業(yè)協(xié)會(huì)等去完成；其次就是業(yè)主的觀念創(chuàng)新，業(yè)主既要懂得自治，也要學(xué)會(huì)自律；企業(yè)要認(rèn)清自己的角色定位，在觀念、經(jīng)營(yíng)管理方面有所創(chuàng)新。
2、物業(yè)公司要以開發(fā)人力資源為首要任務(wù)
把加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)和對(duì)外引進(jìn)高素質(zhì)人才結(jié)合起來。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代由于知識(shí)經(jīng)濟(jì)更新速度的加快，信息總量的迅速膨脹，人們必須不斷地學(xué)習(xí)新的知識(shí)、新的技能，并善于運(yùn)用新的知識(shí)將其物化能滿足人們需求的產(chǎn)品和服務(wù)，否則就會(huì)被擠出不斷重新配置的崗位。同時(shí)，物業(yè)管理又是一個(gè)新興的行業(yè)，它本身也在不斷發(fā)展、不斷完善的特點(diǎn)決定了其在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)人才缺乏，所以我們不能靠等，或單純靠社會(huì)輸送人才，而必須積極利用各種途徑，加緊為自己培養(yǎng)出具有專長(zhǎng)的各類人才，特別要培養(yǎng)出能適應(yīng)知識(shí)經(jīng)濟(jì)要求的復(fù)合型和應(yīng)用型人才，以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。員工的培訓(xùn)不是一種消耗，而是一種有回報(bào)的投資；物業(yè)企業(yè)也不應(yīng)僅僅是經(jīng)營(yíng)型組織，更應(yīng)成為學(xué)習(xí)型組織，員工不應(yīng)僅僅是操作型員工，更應(yīng)成為知識(shí)型的員工。
業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)：目前對(duì)物業(yè)管理人員來說，急需培訓(xùn)工程施工、房產(chǎn)法律、公共關(guān)系、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、社會(huì)心理及物業(yè)經(jīng)營(yíng)等方面的知識(shí)。操作人員的培訓(xùn)主要以房屋的維護(hù)保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化園藝、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、服務(wù)技能等。
員工綜合素質(zhì)的培訓(xùn)：諸如員工的敬業(yè)精神、主人翁精神、職業(yè)道德、工作態(tài)度的培訓(xùn)，因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)靠的是人，如果人的素質(zhì)不高，即使掌握最高的技術(shù)也不能為企業(yè)發(fā)揮出優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理是為人服務(wù)的行業(yè)，員工素質(zhì)的高低 直接影響著服務(wù)的質(zhì)量和企業(yè)的形象，因此我們必須予以重視。要培養(yǎng)員工積極向上的樂觀態(tài)度和對(duì)工作、事業(yè)的熱愛，使我們的服務(wù)對(duì)象--業(yè)主和住戶因我們的服務(wù)而感到世界的美好和溫磬。
在注重企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)的同時(shí)，我們要從學(xué)校、社會(huì)上適當(dāng)引進(jìn)一些高素質(zhì)的人才，調(diào)整內(nèi)部人才結(jié)構(gòu)，從而優(yōu)化人才配置，并利用“鲇魚效應(yīng)”使企業(yè)內(nèi)部增加活力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。
3、增強(qiáng)創(chuàng)新意識(shí)，不斷拓寬物業(yè)管理領(lǐng)域。
不同的企業(yè)由于生產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)范圍、技術(shù)水平、人員素質(zhì)等不同，企業(yè)管理的模式也不一樣，但創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的永恒主題。*xxx曾指出：“創(chuàng)新是一個(gè)民族的靈魂，是一個(gè)國(guó)家興旺發(fā)達(dá)的不竭動(dòng)力”。如果安于現(xiàn)狀而無創(chuàng)新，如果是僅僅追隨而無創(chuàng)新，那企業(yè)的命運(yùn)就像在溫水中被煮的青蛙一樣。我們這一代物業(yè)管理從業(yè)人員處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過渡階段，既擔(dān)負(fù)著一部分政府的責(zé)任，又承擔(dān)著開拓新領(lǐng)域的重?fù)?dān)，因此，創(chuàng)新對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來說尤為重要。
觀念創(chuàng)新。物業(yè)管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，只有思想上深刻認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而不是行政行為，更不是個(gè)人行為，其行動(dòng)必須符合和滿足市場(chǎng)規(guī)律的要求，才有可能從新角度去審視它，用新觀念去理解、研究它。
經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新。首先，在經(jīng)營(yíng)上要將物業(yè)管理視作 一種企業(yè) 的經(jīng)營(yíng)行為，在整個(gè)活動(dòng)中要努力發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)需求、新的用戶、新的機(jī)會(huì)， 主動(dòng)開拓新的市場(chǎng)；其次在服務(wù)內(nèi)容上，要根據(jù)業(yè)主需求把握市場(chǎng)規(guī)律，預(yù)見性的創(chuàng)造出新的服務(wù)項(xiàng)目引導(dǎo)業(yè)主消費(fèi)；三是在用人上要善于發(fā)現(xiàn)新人、培育新人、提拔新人；四是要?jiǎng)?chuàng)造良好的創(chuàng)新環(huán)境，鼓勵(lì)員工、業(yè)主出新點(diǎn)子、新門道。
管理創(chuàng)新：即要實(shí)現(xiàn)管理的科學(xué)化和管理的現(xiàn)代化。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的逐漸發(fā)育和成熟，如果我們還局限于原有的管理方法和管理領(lǐng)域，那是沒有出路的。企業(yè)要把現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的一些最新成果運(yùn)用到物業(yè)管理領(lǐng)域中，如物業(yè)管理的計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)、ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系、辦公自動(dòng)化、市場(chǎng)預(yù)測(cè)技術(shù)、統(tǒng)計(jì)分析技術(shù)等，使得企業(yè)內(nèi)部做到信息共享、決策科學(xué)、提高效率。如我們?cè)谌粘９芾碇惺褂糜?jì)算機(jī)信息系統(tǒng)，我們就可以把物業(yè)管理中的各種規(guī)劃?rùn)n案、管道圖、驗(yàn)收文件等資料存入到硬盤中，查找、翻閱、修改、復(fù)制相當(dāng)方便；我們可以把日常物業(yè)管理中林林總總的事務(wù)工作分門別類存儲(chǔ)起來，按時(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并可提醒管理人員還要做那些事；在物業(yè)管理中引進(jìn)計(jì)算機(jī)管理，對(duì)規(guī)范操作流程、提高管理質(zhì)量起到相當(dāng)大的作用。同時(shí)，我們要不斷 注意物業(yè)新特點(diǎn)，增加科技含量，拓寬物業(yè)管理的范圍，如智能化大廈、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、廠房等，提高物業(yè)的能級(jí)，以保持可持續(xù)發(fā)展。
組織機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新：任何企業(yè)和個(gè)人都可以利用網(wǎng)絡(luò)獲取信息，以獲得商業(yè)機(jī)遇，網(wǎng)絡(luò)時(shí)代機(jī)遇人人平等，沒有人可以永遠(yuǎn)領(lǐng)先，更沒有人可以只要抓住了一個(gè)機(jī)遇就可以永遠(yuǎn)高枕無憂。比爾.蓋茨曾說過,微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有18個(gè)月，微軟業(yè)績(jī)?nèi)缛罩刑?尚且有如此危機(jī)感,說明市場(chǎng)危機(jī)重重,因此我們的工作中心要以市場(chǎng)為導(dǎo)向,我們的組織機(jī)構(gòu)也要適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的開放，競(jìng)爭(zhēng)將變得日益激烈，客觀上需要組織機(jī)構(gòu)靈活、決策更迅速，以適應(yīng)不斷變化的外部環(huán)境。另外，由于物業(yè)管理的基本單位--管理處分散在不同的區(qū)域，靠人盯人的管理方法，實(shí)際上也造成空間上的管理難度，因此，物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)自己的組織結(jié)構(gòu)作分析，取消不必要的中間環(huán)節(jié)，盡量使組織形式扁平化，將決策權(quán)下放到管理處，并使管理處主任對(duì)自己的決策結(jié)果負(fù)責(zé)。當(dāng)然，這種組織形式對(duì)基層員工也提出了更高的要求，而且對(duì)企業(yè)來說，必須有完善的規(guī)章制度、工作規(guī)程和計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)作支撐。
同時(shí)，物業(yè)管理創(chuàng)新要與市場(chǎng)需求相適應(yīng)，物業(yè)管理作為一種企業(yè)行為，最終只有走向市場(chǎng)化，才能充分發(fā)揮其作用。與之相適應(yīng)，企業(yè)只有樹立市場(chǎng)觀念，積極參與競(jìng)爭(zhēng)才有可能擴(kuò)大生存空間。物業(yè)管理創(chuàng)新必須以市場(chǎng)為導(dǎo)向，針對(duì)物業(yè)的不同情況創(chuàng)造出符合物業(yè)管理市場(chǎng)需求的個(gè)性化的管理服務(wù)。為此，企業(yè)必須制定快速應(yīng)變的戰(zhàn)略，以適應(yīng)不斷變化的環(huán)境。這樣，企業(yè)就能根據(jù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化及時(shí)創(chuàng)造出富有個(gè)性化的服務(wù)商品，來滿足市場(chǎng)需求，使企業(yè)得到更好的發(fā)展。
物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)還是一個(gè)年輕的行業(yè)，不管現(xiàn)在發(fā)展是否合理、完善，不管現(xiàn)有的規(guī)模如何、技術(shù)含量如何，市場(chǎng)決定了它的發(fā)展空間是很大的。況且，未來的物業(yè)管理內(nèi)涵也可能與現(xiàn)在的不同，隨著技術(shù)的飛速發(fā)展，汲取國(guó)外的先進(jìn)管理模式，更加上自身的不斷努力，我們有理由相信，物業(yè)管理的明天將會(huì)更加燦爛輝煌。
山東魯能物業(yè)公司黨委書記 李寶星
篇3：論物業(yè)服務(wù)立法缺陷與現(xiàn)實(shí)困境
論物業(yè)服務(wù)立法缺陷與現(xiàn)實(shí)困境
物業(yè)服務(wù)服務(wù)的市場(chǎng)建設(shè)，曾經(jīng)托付著很多人的夢(mèng)想--房管部門希望借著住房制度的改革和商品房建設(shè)的步伐，房產(chǎn)管理可以從公房直管、單位自管走向市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)，走出行政管理的桎梏；勞動(dòng)部門希望借著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展而擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會(huì)；公安部門希望隨著各個(gè)新建住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的到位，能夠解決城市規(guī)模日益擴(kuò)大與警力不足的矛盾；而各類居民則希望從此以后，別墅不再是荒郊野外的農(nóng)村住宅、公寓不再是城市勞工夜晚蝸居的鴿子籠；每一個(gè)市民都希望自己花費(fèi)巨資買下的是一個(gè)鄰里和睦、安居樂業(yè)的幸福家園。而有了管理的商品房才有了保值升值的希望。太多的夢(mèng)想推動(dòng)了國(guó)家的立法：
1994年4月1日，建設(shè)部的部門規(guī)章《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》開始實(shí)施。
1999年1月1日，廈門市的地方法規(guī)《廈門市住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)條例》開始實(shí)施。
20**年9月1日，國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)《物業(yè)服務(wù)條例》開始實(shí)施。
在國(guó)家的大力推動(dòng)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如雨后春筍般大量涌現(xiàn)。然而，不幸的是大量的物業(yè)糾紛也如錢塘江的秋潮洶涌澎湃。
市場(chǎng)人士突然發(fā)現(xiàn)：為什么發(fā)達(dá)國(guó)家不到40%的住宅區(qū)實(shí)施了專業(yè)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)，而居民消費(fèi)能力遠(yuǎn)比不上發(fā)達(dá)國(guó)家的我國(guó)卻要在新建住宅區(qū)全面推廣專業(yè)公司服務(wù)?專業(yè)公司到底專業(yè)不專業(yè)?物業(yè)服務(wù)公司到底是在為業(yè)主服務(wù)還是在管理業(yè)主?
而律師們發(fā)現(xiàn)：地方法規(guī)規(guī)定的物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)者日加收所欠繳費(fèi)用千分之三的滯納金的標(biāo)準(zhǔn)竟是銀行最高罰息每日萬分之五的六倍；代表業(yè)主權(quán)益的機(jī)構(gòu)從“管委會(huì)”到“業(yè)委會(huì)”到“業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)”并不符合《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》的要求；國(guó)務(wù)院的條例甚至規(guī)定：業(yè)主利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意。
面對(duì)這樣一個(gè)迅猛發(fā)展的新興行業(yè)，不少人顯得手足無措。有這樣一個(gè)案例：某公司購(gòu)買的某一層寫字樓，交樓前即被查封至糾紛發(fā)生日近兩年。物業(yè)公司起訴要求支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及公攤水電費(fèi)；被告稱：未取得房產(chǎn)證，既非業(yè)主、也非使用人，無交費(fèi)的理由；而法官問：既然被查封，物業(yè)公司你們提供了什么服務(wù)?------物業(yè)公司只好無奈地回答：我們管的就是物業(yè)的公共部分，你不交費(fèi)，難道要查封你的司法機(jī)構(gòu)來支付?
法律界的專家們會(huì)發(fā)現(xiàn)：在民法體系中四大支柱之一的《物權(quán)法》出臺(tái)以前，建筑物區(qū)分所有權(quán)，并沒有法律上的明確定義。甚至對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移都存在爭(zhēng)議。更別提物業(yè)服務(wù)法律體系中龐雜的細(xì)節(jié)涉及城建、環(huán)保、綠化、水電供應(yīng)等等方方面面，實(shí)際上存在著新舊體制交雜，法治嚴(yán)重不健全的情況。從法律的角度看，如何完善立法、清理舊法，這是問題的第一個(gè)方面。
物業(yè)服務(wù)服務(wù)的法律關(guān)系，主要體現(xiàn)在民事法律關(guān)系方面。是開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主、(使用人、以及業(yè)主委員會(huì))等民事主體之間對(duì)于一定區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)，特別是公共部位、公共設(shè)施、公共場(chǎng)地等在使用、維護(hù)過程中所產(chǎn)生的各種法律關(guān)系。當(dāng)然也一些行政法律關(guān)系比如：對(duì)業(yè)主自治的指導(dǎo)、審核、對(duì)物管企業(yè)的行業(yè)管理、市場(chǎng)準(zhǔn)入制度等等。但主要還是民事關(guān)系為主。
民事法律關(guān)系屬于私法范疇，它是通過權(quán)利對(duì)權(quán)利的自行性的制約，來達(dá)到法律對(duì)社會(huì)關(guān)系調(diào)整之目的，這就是所謂“自行調(diào)節(jié)方式”即“私法自治”。這與行政法所屬公法范疇主要是強(qiáng)調(diào)“強(qiáng)行干預(yù)”是截然相反的。這時(shí)你們會(huì)發(fā)現(xiàn)：我們現(xiàn)有的三個(gè)層次的法律在最后部分“法律責(zé)任”這一章規(guī)定的都是行政責(zé)任。你們會(huì)看到立法方面的傳統(tǒng)思維：行政的強(qiáng)制干預(yù)。我們的政府負(fù)責(zé)著國(guó)家所有的公共事務(wù)，還要負(fù)責(zé)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，對(duì)于物業(yè)服務(wù)這類是乎是雞毛蒜皮的事務(wù)確實(shí)也有心無力。
但是立法已經(jīng)規(guī)定了的行政法律規(guī)范，不執(zhí)法或是亂執(zhí)法，恐怕也非政府相關(guān)部門所應(yīng)為的。有這樣一個(gè)案例，一個(gè)小區(qū)有一個(gè)業(yè)委會(huì)，三年的換屆選舉期未到，有個(gè)別幾個(gè)業(yè)主不顧 “業(yè)主會(huì)議要由業(yè)委會(huì)召集”的法律規(guī)定，自行召*議，制作了換屆選舉的決定，并以臨時(shí)召集人的名義向有關(guān)部門進(jìn)行了報(bào)備。該部門不知如何審查，竟給予了報(bào)備。由于第一屆委員不認(rèn)可，拒絕移交公章，新的委員要求有關(guān)部門收繳舊公章，可是也無人理睬。新委員申請(qǐng)刻制公章，有關(guān)部門竟然無任何手須，給刻了枚“***新業(yè)主委員會(huì)”的公章，連法律給定的組織名稱也可以擅自更改，豈不可笑。最后，發(fā)生了“***業(yè)主委員會(huì)”狀告“***新業(yè)主委員會(huì)”的笑話。法院審理認(rèn)為：“自法律角度而言，業(yè)主委員會(huì)自始至終只有一個(gè)，不因委員的換屆而變更。以業(yè)委會(huì)的名義提起訴訟，既不符合法理，又不符合邏輯”。
政府部門在現(xiàn)有的法律環(huán)境下，如何認(rèn)真執(zhí)法、如何嚴(yán)肅執(zhí)法，這是問題的第二個(gè)方面。相信行政執(zhí)法作到位了，那些天天叫虧損，卻又賴著不走、靠停水停電威逼業(yè)主使用人交費(fèi)，甚至抗拒法院強(qiáng)制執(zhí)行的物業(yè)公司也就再也拿不到資質(zhì)證書、拿不到供水的衛(wèi)生許可證、代收代交的水電供應(yīng)合同、相信“執(zhí)行難”也就不難了。
發(fā)揮民事主體的自覺性、主動(dòng)性，規(guī)范主體間的平等地位和主體間交往的公平公正關(guān)系，來讓民事主體通過自己的行動(dòng)自行調(diào)節(jié)主體間的關(guān)系。這種“私法自治”是法治實(shí)踐智慧的總結(jié)，這恐怕也是解決物業(yè)糾紛日益增多和惡化的最有力的手段。想要民事主體“自行調(diào)節(jié)”，首先要有實(shí)實(shí)在在的主體。法律上的民事主體至少需要以下幾個(gè)內(nèi)容：名稱、地址、人員和組織機(jī)構(gòu)、章程、資產(chǎn)或有保障的經(jīng)費(fèi)。
可是我們研究現(xiàn)有法律，馬上就會(huì)發(fā)現(xiàn)所謂代表業(yè)主行使自治權(quán)的“業(yè)主大會(huì)”及其“業(yè)主委員會(huì)”原來是個(gè)虛的“空殼”。早就有政協(xié)委員發(fā)現(xiàn)，“業(yè)委會(huì)”是個(gè)三無機(jī)構(gòu)，無資金、無場(chǎng)所、無專職人員。這樣的空殼怎么運(yùn)作?又怎么對(duì)外承擔(dān)責(zé)任?一個(gè)負(fù)不了責(zé)任的空殼又怎能維護(hù)業(yè)主的利益?所以我們看到了面對(duì)開發(fā)商的實(shí)力、面對(duì)物業(yè)公司的勢(shì)力，廣大業(yè)主實(shí)際上是一盤散沙。“物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”上述法規(guī)的規(guī)定實(shí)際上是又刻制了一類新型的橡皮圖章。國(guó)務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》取消了便捷的業(yè)主代表會(huì)議形式，規(guī)定“業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過?！边@樣的規(guī)定，我們能看到的是所謂業(yè)主自治的名下，自治的運(yùn)作更加困難。
公法以國(guó)家為本位，私法以個(gè)人為本位，民事立法應(yīng)遵循民法的原則而行。只有“以民為本”才有民事法律關(guān)系的順暢，物業(yè)服務(wù)如果不是以“業(yè)主為本”而是以“管理為本”，相信糾紛將永無寧日。最后，我在此呼吁，將物業(yè)所有權(quán)中的管理權(quán)還給業(yè)主，將房產(chǎn)公共部位的管理權(quán)還給全體業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)，將業(yè)主代表機(jī)構(gòu)建設(shè)成一個(gè)完整合格的民事主體，不僅是廣大業(yè)主的事、不僅是政府部門“業(yè)主自治監(jiān)督機(jī)構(gòu)”的事，更是我們國(guó)家立法機(jī)關(guān)的事。