商業大廈（商場）物管早期介入工作方案

　　在物業管理早期介入階段，從物業管理的角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。根據某廣場工程進展情況，特制訂如下方案：

　　1、工作內容：

　　（1）從政策法規的角度，提供有關物業管理的意見和依據；

　　（2）從物業管理的角度，對以下方面提出合理化意見：

　　園區規劃設計；

　　建筑設計和選材；

　　環境整體設計；

　　標識系統的設計、配置；

　　綠化設計；

　　其它公建配套設施配置；

　　電梯、空調系統的配置；

　　消防設施配置；

　　安全監控系統配置；

　　弱電系統其它配置；

　　各類設備配置、選型；

　　隱蔽工程施工。

　　2、管理措施

　　（1）熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；

　　（2）制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作；

　　（3）參與有關工程聯席會議，協調各方面關系；

篇2：物管案例：早期介入越早越好

　　物管案例：早期介入越早越好

　　案例概述：

　　某房產開發公司于1997年末立項開發浦東某地區的一個中高檔商品住宅小區，隨即便選聘了一家物業管理公司早期介入該項目的設計、施工與安裝工程。物業管理公司非常重視早期介入，本著做發展商“好參謀、好幫手、好朋友”的服務理念，專門成立了由公司物業管理部和工程設備部負責人組成的項目組，深入項目工地，查閱擴初設計方案和其它設計資料，與房產開發公司的項目領導、工程技術人員達成一致，很快拿出了早期介入工作計劃和工作方案，經開發商認可后迅速開展了工作。

　　項目組在早期介入的一年中，立下“兩會一單”制度，堅持參加開發商的項目專題會議和工程例會，從保障未來業戶的利益、有利于物業銷售和售后物業管理出發，先后發出工作聯系單25張，對工程建設中的各種問題提出了71條意見和建議，其中大部分意見或建議被發展商采納，既提高了工程質量，又降低了工程成本，還避免了事后大量難以彌補的終生遺憾。另外，項目組還配合發展商擬制了《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《住宅使用公約》、《業戶手冊》、《前期物業管理服務委托合同》等大量的文件，組織策劃了《前期物業管理總體方案》、《業戶入伙實施方案》、《物業管理處籌建方案》、《物業管理各項費用預算》等前期物業管理的準備工作。

　　由于開發商站得高、看得遠，物業管理公司服務理念正確、關系處理得當，充分發揮了自身的優勢，使得該項目如期完成了建設過程和竣工、接管驗收；實現了邊小區施工邊業戶入伙，物業管理服務從高起點出發，向著高標準方向努力。兩年后很快成為上海市物業管理的一個樣板樓盤，各地前來參觀學習的房產開發公司和物業管理公司絡繹不絕。切身的體驗使房產開發公司和物業管理公司都一致認為：物業管理的早期介入是非常重要的和非常必要的，而且介入越早越好，這對物業的產權人、開發銷售者和管理服務者都極為有利。

　　案例分析：

　　本案例從總體上描述了物業管理早期介入的重要性和必要性，我們認為無論是房地產開發商、物業管理公司，還是兩者的行政主管部門都是應該積極推廣和倡導的。

　　物業管理的早期介入對開發商的好處很多。首先，作為開發商在開發建設中需要一個好參謀，特別是需要聽取熟知其產品、能反映產品使用人需求的物業管理公司的意見，從而最大限度地完善自己的產品、最大限度地降低開發建設成本、最大限度地促進產品銷售。其次，開發商在開發建設中需要一個好幫手，特別需要有專業經驗的物業管理公司，協助其解決建房過程中發生的各種各樣的問題，如工程監理問題、設備選型與安裝問題、業戶入伙問題、售后服務問題、工程遺留問題等等。另外，開發商需要一個事業上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業，開發銷售更多更好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來，芝麻沾手西瓜溜掉。

　　物業管理的早期介入對物業管理公司非常重要。通過早期介入，物業管理公司可以從未來潛在業戶的立場，盡早地了解工程項目的客觀情況，促使開發商糾正設計施工中大量的不當之處，避免潛在業戶使用物業、房產公司銷售物業、物業管理公司管理物業中發生不盡的煩惱與遺憾。同時，物業管理公司可以及時做好業戶入伙與前期物業管理的準備，實現物業管理服務的高起點、高標準，使廣大業戶受益。

　　物業管理的早期介入對房產開發與物業管理的行政主管部門來說也是值得重視的管理環節。行政主管部門需要培育與規范市場，希望房產開發公司開發建設越來越多的優質樓盤，希望物業管理公司為業戶提供越來越好的優質服務，希望房產開發公司與物業管理公司優勢互補，而物業管理的早期介入正好是一個理想的結合點，因此，推廣和倡導物業管理的早期介入無疑對這兩個相關行業的健康發展將起到積極的作用。