1.0 目的

　　1.1 本規程規范公司對外多種經營投資和對外投標承接物業管理投資工作，確保對外投資穩妥可靠、盈利。

　　2.0 適用范圍

　　2.1 本規程適用于公司對外多種經營投資和對外投標承接物業管理投資的管理決策工作。

　　3.0 職責

　　3.1 經營部各主管負責對外商業信息的收集、整理。

　　3.2 經營部經理、主管總助負責組織對外投資的論證、公關工作。

　　3.3 公司各職能部門協助參與對外投資的論證工作。

　　3.4 公司總經理負責對外投資的決策工作。

　　4.0工作流程圖

　　可行

　　尋找項目--->初步論證--->立項--->可行性研究論證--->評審--->審批

　　5.0 工作內容

　　5.1 項目來源

　　5.1.1 當公司對外尋找到新的多種經營投資項目或尋找到對外招標物業管理項目時，由經營部主管對候選項目進行初步論證。

　　5.1.2初步論證主要是初步進行技術經濟分析，如果結果可行，經營部主管應在經營部經理的指導下寫出書面的初步論證報告書報總經理進行項目立項。

　　5.1.3論證報告書的基本要求是：

　　a)有明確的項目說明、概況;

　　b)有較為準確的技術經濟分析;

　　c)有對外投資合作的步驟、方法;

　　d)有明確的立項結論。

　　5.2 擬選項目的可行性論證

　　5.2.1項目立項后，總經理或主管總助應及時組織相關人員組成可行性論證小組。對擬選項目進行全面可行性研究論證。

　　5.2.2可行性研究應當注意在論證時不設任何可能影響論證結論的前提和原則。

　　5.3可行性論證報告書的內容及有關編制要求

　　a)“投資項目的基本情況”要求較詳細列出擬投資項目的名稱、地點、規模、現狀等;

　　b)“影響投資的基本要素”要求詳細列出擬投資項目的對外合作條件和可能影響本次可行性研究的因素;

　　c)“技術、資源論證”是可行性研究的重要論證之一。技術論證主要是對擬投資的項目進行技術方面是否可行、本公司是否具備投資的技術能力的詳細論證，資源論證則是假定在已確定投資的前提下需要配備的人力、物力資源以及人力、物力資源的配置能力;

　　d)“經濟論證”是可行性論證的核心部分，編制時要求：

　　--詳細測算出擬投資項目的前期投入成本和項目正常運轉后的經營成本;

　　--利潤測算則是在測算完畢預期收入以后，依據收入測算出的預期投資利潤

　　--“風險分析”要求對對外投資進行詳細的盈虧平衡分析、現金流量分析。

　　e)“投資的優劣勢分析”要求結合本公司的實際能力和上述的技術、資源、經濟論證結果詳細列出本公司對外投資時的優劣勢要素;特別是對可能出現的各種隱患應詳細一一列出。

　　5.4論證結果的處置

　　5.4.1可行性論證出來后，總經理應召集公司各部門負責人及公司骨干進行討論，對可行性論證的過程和結論進行評審。

　　5.4.2評審認為可行性論證真實可靠結果可行的，最后總經理在綜合公司財力、物力、綜合回報以及投資風險等因素的基礎上作出審批。

　　a)決定投資的，開始組成項目組進行準備工作;

　　b)暫緩投資的，將前期已做好的可行性論證報告書等資料歸檔備用。

　　5.4.3評審認為可行性論證不充分、不完善的，應當由經營部繼續補充論證直至清晰完善。

　　5.4.4可行性研究認為不可行的，經營部應當將可行性研究報告書連同其他資料一齊交總經理或主管總助，由其決定是否歸檔保存。

　　5.5對外參加招標競爭物業管理權的投資，在做完可行性論證后，應當由經營部主管負責編制物業管理投標書(具體參照《物業管理投標方案編制規程》)。

　　5.6對外投資(投標)金額的審批權參照公司《招投標管理制度》執行。

篇2：讓物管招投標陽光起來

　　讓物管招投標“陽光”起來

　　物業管理招投標是物業管理市場化關鍵的一環。“招投標”能否公開、公平、公正，直接的關系到能否真正通過市場優化配置資源，能否真正維護消費者權益，能否確保社會和諧穩定和物業管理行業健康發展。

　　目前，物業管理“招投標”的現狀是：沒有切實完善、操作性強的招投標機制；沒有系統健全、切合實際的招投標法規；沒有獨立的、社會化的、企業化的“第三方”招投標中介組織。真正公開監督、公平競爭、公正的物業管理招投標少之又少。

　　從物業管理招投標的過程看，存在的問題主要有以下三方面：

　　一是招投標程序不科學，不能有效地體現公開性。主要表現在信息不對等和招投標專家的確定上。其信息不對等的表現有：沒有專門的媒體和渠道來公布物業管理的招投標信息；沒有專門的招投標公示制度。例如，許多物業樓盤進行招投標，當地和周邊的知名品牌物業管理公司都不了解，有的直到招投標結束才知道有這回事。與此同時，對招投標專家的認定也缺乏合理有效的“三公”途徑。例如，對招投標專家認定標準和條件、在行業內的影響力和權威性、是否具備實踐和操作經驗等都沒有明確的規定。每次“招投標”過程中，對招投標專家選取也沒有一個合理和科學的程序，如電腦隨機抽取、信息封閉、對抽中的招投標專家在開標前一天進行通知并隔離等。

　　二是中標標的不明確，評標過程不透明。主要表現在物業管理招投標到底是以“價格”為確定中標條件，還是以管理服務方案評判為確定中標條件，或者是兩者兼有之，至今尚無明確規定。現實中的情況經常是，“招標”書上約定是以價低者為中標條件，但卻又不當眾開標報價；以管理服務方案評判為中標條件，又很難制訂評判的標準。評標過程不透明的具體表現有：評標專家如何產生、評判的依據是什么、誰來監管招投標的全過程等等，參與者都不清楚。

　　三是標的內容與實際操作有較大差距。管理服務方案與實際有很大差距，招投標過程中的承諾不能兌現。招投標過程中，許多物業管理公司送去的“標書”有的1米多厚，說的、寫的與實際能做到的有很大差距。特別是在招投標的答辯中，許多公司為了能“中標”，不顧公司自身條件和小區的實際情況無限度地承諾。很多承諾根本做不到或者是不能完全做到。例如，有些物業公司為了能中標，竟承諾投資上百萬元對小區的設施設備進行改造等等，這些無法做到的承諾給日后的日常服務管理埋下了難以調和的矛盾。

　　針對存在的種種問題，筆者認為應從以下幾個方面進行思考：

　　1.物業管理行業主管部門應從市場優化配置資源、降低物業管理招投標成本的角度，培育和引進社會化、企業化、專業化的“第三方”-招投標中介服務組織，讓它們為業主提供小區物業管理招投標服務。讓“公正性失效”沒有市場生存的土壤，不再成為物業管理行業的尷尬之事!

　　2.物業管理行業監管部門應與主管部門分離，全程對物業管理招投標過程進行監管，確保物業管理招投標的公開、公平、公正。讓“評標缺乏監督”不再成為物業管理行業人士的最苦惱、最無奈之事!

　　3.對物業管理招投標流程(程序)進行改革，將物業管理招投標分為三個“競標”環節：

　　第一個競標環節：報價競標(公開性)。在所有“競標者”和業主監管部門都到場的情況下，當眾“開標”，以報價從低到高為順序，去掉一個最低報價(防止惡意報價)，按從低到高排序，從低報價入取，依次確定3-5名入圍企業。讓“托兒”愚弄政府失去市場。

　　第二個競標環節：方案競標(公正性)。入圍企業根據“招標”小區實際情況制定出“物業管理方案”，提交電子版文件給“招投標服務組織”。“招投標服務組織”進行技術處理后編號(使方案無法識別是哪個企業編制的)。再由電腦隨機抽取7-9名評標專家，對編號的“物業管理方案”進行評標，以不記名方式進行投票，按得票多少排序，從高到低，取前三名入圍。讓“假投標”愚弄投標人失去市場。

　　第三個競標環節：答辯競標(公平性)。在政府監管部門和業主到場的情況下，由“招投標服務組織”再次用電腦隨機抽取5-7名評標專家，組成專家團對入圍企業進行現場提問答辯。答辯得分高者勝出，最終確定中標者。讓“標書決定成敗”這一最不負責任的評標方法失去市場。