1.0 目的
1.1 本規(guī)程規(guī)范公司對外多種經(jīng)營投資和對外投標(biāo)承接物業(yè)管理投資工作，確保對外投資穩(wěn)妥可靠、盈利。
2.0 適用范圍
2.1 本規(guī)程適用于公司對外多種經(jīng)營投資和對外投標(biāo)承接物業(yè)管理投資的管理決策工作。
3.0 職責(zé)
3.1 經(jīng)營部各主管負(fù)責(zé)對外商業(yè)信息的收集、整理。
3.2 經(jīng)營部經(jīng)理、主管總助負(fù)責(zé)組織對外投資的論證、公關(guān)工作。
3.3 公司各職能部門協(xié)助參與對外投資的論證工作。
3.4 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對外投資的決策工作。
4.0工作流程圖
可行
尋找項目--->初步論證--->立項--->可行性研究論證--->評審--->審批
5.0 工作內(nèi)容
5.1 項目來源
5.1.1 當(dāng)公司對外尋找到新的多種經(jīng)營投資項目或?qū)ふ业綄ν庹袠?biāo)物業(yè)管理項目時，由經(jīng)營部主管對候選項目進(jìn)行初步論證。
5.1.2初步論證主要是初步進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，如果結(jié)果可行，經(jīng)營部主管應(yīng)在經(jīng)營部經(jīng)理的指導(dǎo)下寫出書面的初步論證報告書報總經(jīng)理進(jìn)行項目立項。
5.1.3論證報告書的基本要求是：
a)有明確的項目說明、概況;
b)有較為準(zhǔn)確的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析;
c)有對外投資合作的步驟、方法;
d)有明確的立項結(jié)論。
5.2 擬選項目的可行性論證
5.2.1項目立項后，總經(jīng)理或主管總助應(yīng)及時組織相關(guān)人員組成可行性論證小組。對擬選項目進(jìn)行全面可行性研究論證。
5.2.2可行性研究應(yīng)當(dāng)注意在論證時不設(shè)任何可能影響論證結(jié)論的前提和原則。
5.3可行性論證報告書的內(nèi)容及有關(guān)編制要求
a)“投資項目的基本情況”要求較詳細(xì)列出擬投資項目的名稱、地點、規(guī)模、現(xiàn)狀等;
b)“影響投資的基本要素”要求詳細(xì)列出擬投資項目的對外合作條件和可能影響本次可行性研究的因素;
c)“技術(shù)、資源論證”是可行性研究的重要論證之一。技術(shù)論證主要是對擬投資的項目進(jìn)行技術(shù)方面是否可行、本公司是否具備投資的技術(shù)能力的詳細(xì)論證，資源論證則是假定在已確定投資的前提下需要配備的人力、物力資源以及人力、物力資源的配置能力;
d)“經(jīng)濟(jì)論證”是可行性論證的核心部分，編制時要求：
--詳細(xì)測算出擬投資項目的前期投入成本和項目正常運轉(zhuǎn)后的經(jīng)營成本;
--利潤測算則是在測算完畢預(yù)期收入以后，依據(jù)收入測算出的預(yù)期投資利潤
--“風(fēng)險分析”要求對對外投資進(jìn)行詳細(xì)的盈虧平衡分析、現(xiàn)金流量分析。
e)“投資的優(yōu)劣勢分析”要求結(jié)合本公司的實際能力和上述的技術(shù)、資源、經(jīng)濟(jì)論證結(jié)果詳細(xì)列出本公司對外投資時的優(yōu)劣勢要素;特別是對可能出現(xiàn)的各種隱患應(yīng)詳細(xì)一一列出。
5.4論證結(jié)果的處置
5.4.1可行性論證出來后，總經(jīng)理應(yīng)召集公司各部門負(fù)責(zé)人及公司骨干進(jìn)行討論，對可行性論證的過程和結(jié)論進(jìn)行評審。
5.4.2評審認(rèn)為可行性論證真實可靠結(jié)果可行的，最后總經(jīng)理在綜合公司財力、物力、綜合回報以及投資風(fēng)險等因素的基礎(chǔ)上作出審批。
a)決定投資的，開始組成項目組進(jìn)行準(zhǔn)備工作;
b)暫緩?fù)顿Y的，將前期已做好的可行性論證報告書等資料歸檔備用。
5.4.3評審認(rèn)為可行性論證不充分、不完善的，應(yīng)當(dāng)由經(jīng)營部繼續(xù)補(bǔ)充論證直至清晰完善。
5.4.4可行性研究認(rèn)為不可行的，經(jīng)營部應(yīng)當(dāng)將可行性研究報告書連同其他資料一齊交總經(jīng)理或主管總助，由其決定是否歸檔保存。
5.5對外參加招標(biāo)競爭物業(yè)管理權(quán)的投資，在做完可行性論證后，應(yīng)當(dāng)由經(jīng)營部主管負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理投標(biāo)書(具體參照《物業(yè)管理投標(biāo)方案編制規(guī)程》)。
5.6對外投資(投標(biāo))金額的審批權(quán)參照公司《招投標(biāo)管理制度》執(zhí)行。
篇2：讓物管招投標(biāo)陽光起來
讓物管招投標(biāo)“陽光”起來
物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理市場化關(guān)鍵的一環(huán)。“招投標(biāo)”能否公開、公平、公正，直接的關(guān)系到能否真正通過市場優(yōu)化配置資源，能否真正維護(hù)消費者權(quán)益，能否確保社會和諧穩(wěn)定和物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
目前，物業(yè)管理“招投標(biāo)”的現(xiàn)狀是：沒有切實完善、操作性強(qiáng)的招投標(biāo)機(jī)制；沒有系統(tǒng)健全、切合實際的招投標(biāo)法規(guī)；沒有獨立的、社會化的、企業(yè)化的“第三方”招投標(biāo)中介組織。真正公開監(jiān)督、公平競爭、公正的物業(yè)管理招投標(biāo)少之又少。
從物業(yè)管理招投標(biāo)的過程看，存在的問題主要有以下三方面：
一是招投標(biāo)程序不科學(xué)，不能有效地體現(xiàn)公開性。主要表現(xiàn)在信息不對等和招投標(biāo)專家的確定上。其信息不對等的表現(xiàn)有：沒有專門的媒體和渠道來公布物業(yè)管理的招投標(biāo)信息；沒有專門的招投標(biāo)公示制度。例如，許多物業(yè)樓盤進(jìn)行招投標(biāo)，當(dāng)?shù)睾椭苓叺闹放莆飿I(yè)管理公司都不了解，有的直到招投標(biāo)結(jié)束才知道有這回事。與此同時，對招投標(biāo)專家的認(rèn)定也缺乏合理有效的“三公”途徑。例如，對招投標(biāo)專家認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和條件、在行業(yè)內(nèi)的影響力和權(quán)威性、是否具備實踐和操作經(jīng)驗等都沒有明確的規(guī)定。每次“招投標(biāo)”過程中，對招投標(biāo)專家選取也沒有一個合理和科學(xué)的程序，如電腦隨機(jī)抽取、信息封閉、對抽中的招投標(biāo)專家在開標(biāo)前一天進(jìn)行通知并隔離等。
二是中標(biāo)標(biāo)的不明確，評標(biāo)過程不透明。主要表現(xiàn)在物業(yè)管理招投標(biāo)到底是以“價格”為確定中標(biāo)條件，還是以管理服務(wù)方案評判為確定中標(biāo)條件，或者是兩者兼有之，至今尚無明確規(guī)定。現(xiàn)實中的情況經(jīng)常是，“招標(biāo)”書上約定是以價低者為中標(biāo)條件，但卻又不當(dāng)眾開標(biāo)報價；以管理服務(wù)方案評判為中標(biāo)條件，又很難制訂評判的標(biāo)準(zhǔn)。評標(biāo)過程不透明的具體表現(xiàn)有：評標(biāo)專家如何產(chǎn)生、評判的依據(jù)是什么、誰來監(jiān)管招投標(biāo)的全過程等等，參與者都不清楚。
三是標(biāo)的內(nèi)容與實際操作有較大差距。管理服務(wù)方案與實際有很大差距，招投標(biāo)過程中的承諾不能兌現(xiàn)。招投標(biāo)過程中，許多物業(yè)管理公司送去的“標(biāo)書”有的1米多厚，說的、寫的與實際能做到的有很大差距。特別是在招投標(biāo)的答辯中，許多公司為了能“中標(biāo)”，不顧公司自身條件和小區(qū)的實際情況無限度地承諾。很多承諾根本做不到或者是不能完全做到。例如，有些物業(yè)公司為了能中標(biāo)，竟承諾投資上百萬元對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行改造等等，這些無法做到的承諾給日后的日常服務(wù)管理埋下了難以調(diào)和的矛盾。
針對存在的種種問題，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行思考：
1.物業(yè)管理行業(yè)主管部門應(yīng)從市場優(yōu)化配置資源、降低物業(yè)管理招投標(biāo)成本的角度，培育和引進(jìn)社會化、企業(yè)化、專業(yè)化的“第三方”-招投標(biāo)中介服務(wù)組織，讓它們?yōu)闃I(yè)主提供小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)服務(wù)。讓“公正性失效”沒有市場生存的土壤，不再成為物業(yè)管理行業(yè)的尷尬之事!
2.物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管部門應(yīng)與主管部門分離，全程對物業(yè)管理招投標(biāo)過程進(jìn)行監(jiān)管，確保物業(yè)管理招投標(biāo)的公開、公平、公正。讓“評標(biāo)缺乏監(jiān)督”不再成為物業(yè)管理行業(yè)人士的最苦惱、最無奈之事!
3.對物業(yè)管理招投標(biāo)流程(程序)進(jìn)行改革，將物業(yè)管理招投標(biāo)分為三個“競標(biāo)”環(huán)節(jié)：
第一個競標(biāo)環(huán)節(jié)：報價競標(biāo)(公開性)。在所有“競標(biāo)者”和業(yè)主監(jiān)管部門都到場的情況下，當(dāng)眾“開標(biāo)”，以報價從低到高為順序，去掉一個最低報價(防止惡意報價)，按從低到高排序，從低報價入取，依次確定3-5名入圍企業(yè)。讓“托兒”愚弄政府失去市場。
第二個競標(biāo)環(huán)節(jié)：方案競標(biāo)(公正性)。入圍企業(yè)根據(jù)“招標(biāo)”小區(qū)實際情況制定出“物業(yè)管理方案”，提交電子版文件給“招投標(biāo)服務(wù)組織”。“招投標(biāo)服務(wù)組織”進(jìn)行技術(shù)處理后編號(使方案無法識別是哪個企業(yè)編制的)。再由電腦隨機(jī)抽取7-9名評標(biāo)專家，對編號的“物業(yè)管理方案”進(jìn)行評標(biāo)，以不記名方式進(jìn)行投票，按得票多少排序，從高到低，取前三名入圍。讓“假投標(biāo)”愚弄投標(biāo)人失去市場。
第三個競標(biāo)環(huán)節(jié)：答辯競標(biāo)(公平性)。在政府監(jiān)管部門和業(yè)主到場的情況下，由“招投標(biāo)服務(wù)組織”再次用電腦隨機(jī)抽取5-7名評標(biāo)專家，組成專家團(tuán)對入圍企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場提問答辯。答辯得分高者勝出，最終確定中標(biāo)者。讓“標(biāo)書決定成敗”這一最不負(fù)責(zé)任的評標(biāo)方法失去市場。