某物業公司關于西苑電梯采購與維保合同的意見
一有關采購合同：
1、合同主體問題：
當物管公司與開發商脫鉤，如何解決物管公司行使本合同甲方（重慶中**置業有限公司）的職權？
2、質保期與維保期：
質保期的責任及服務質量應當納入質保金管理范圍，而維保期內的服務質量由電梯維保費的獎懲調控。
兩者都存在服務品質標準問題，但有很大區別：前者涉及產品質量，后者屬有償服務。故《維保協議》不應將兩者合二為一，前者應說明：哪些是質量問題及其責任和相應的經濟處罰標準，屬違約責任；而在采購合同的"違約責任"中，沒有對產品質量（制造與安裝質量和服務質量）的約定。
3、電梯的質保期過后，須經勞動局檢測合格后`才能進入有償維護保養期。
4、建議參考"有償維保合同"中的核心標準：①符合國家的規范；②故障率；③服務的質量與水平等對乙方（電梯公司）在質保期內的服務標準作出規定。
5、訂購合同中對乙方所提供的電梯技術資料要作嚴格要求；采購合同中必須約定："供貨方必須提供用戶認為必需的技術資料"。
6、采購合同所應加入的其它要求參見《關于**花園西苑電梯設備的物管要求》中的"對我方員工的培訓要求"、"資料支持"和"安裝完成后的維保要求"。
二、電梯維保問題
（-）三菱公司提供的維保合同不能接受，須重簽．主要問題：
1、無服務標準或標準太低；
2、費用偏高；
3、責任不夠明確。
（二）我方意見：
1、由于我方專業人員較少，恐不能完全監控其安裝和調試及擔負后期自行維保，故建議采用全包方式，且以較長年限為佳（5-10年均可）。目的：①使其承擔較長時間的責任，在產品制造和安裝上把住關；②在維保費上對方有一定收益，我方可提出較高的服務質量要求，并讓其在產品售價上作出讓步。
2、保養合同應以服務標準"故障率"為核心，對服務頻度、及時性、有效性進行考評，采取經濟獎罰措施；
3、全包必須包括電腦板的更換費用及向勞動部門的年檢取證費用；
4、我方工程人員進行綜合協調與監控，人不必多，但對方未提供培訓大綱。
具體細則：
一、維保方式及服務內容：
（一）全包、符合社會化、專業化分工的發展方向。
二、費用及責任
根據綜合詢價，F12----F16電梯每臺維保價格（全保）約在700元/月，除維修、保養服務之外，還包括主板等材料更換。同時承擔除不可抗力因素所致的電梯故障等產生的一切損失及變化。
合同價格：由于電梯隨運行年限加長，其維保費用將逐漸加大，建議在免費維保2年期滿后，3-4年訂一個價：700元左右/月；5-7年訂一個價（漲10%），800元左右；8-10年一個價（再長10%）900元左右/月。
三、需要在硬指標上控制其服務標準：
（一）故障率：要求單臺電梯故障率小于0.2次/月.臺（即一臺電梯5月才能出一次故障）；所有電梯整體故障率小于0.16次/月·臺，相當于32臺電梯一個月總共故障次數不超過5次（每月結），對方的維護保養頻率，一般要求每月2~3次；
（二）超過標準：①單臺超標：5個月中故障每超一次，扣罰200元，如再次超標，加大處罰；②總體故障：若當月超過0.16次/月·臺（以投入運轉的電梯臺數定）的標準則，每超過一次，扣罰當月所有維保費的5%；
（三）電梯公司應達到物業公司根據客戶合理需求及公司管理所提出的合理要求：
1.及時性，設工作站駐場，24小時值守。發生故障，值守人員應在15分鐘內趕到現場參加處理。
2.一般故障兩小時內處理好，保證有效性。若有延誤，每延誤一次要扣罰。特殊情況可經物管公司許可在12小時之內解決，超過12小時，扣一個月維保費的20%；超過24小時的，扣一個月維保費的40%。
（四）單臺電梯每五個月內無一次故障，每臺獎勵100元。
四、全包的風險
我方技術人員相對較少，對維保公司依賴性較大，所發生的費用負擔較高。對物業管理公司設備管理的核心技術專業化有所不利。
**花園物業管理公司
篇2：小區電梯采購維保合同意見
關于小區電梯采購與維保合同的意見
一、有關采購合同：
1、合同主體問題：
當物管公司與開發商脫鉤，如何解決物管公司行使本合同甲方（重慶中建科置業有限公司）的職權？
2、質保期與維保期：
質保期的責任及服務質量應當納入質保金管理范圍，而維保期內的服務質量由電梯維保費的獎懲調控。
兩者都存在服務品質標準問題，但有很大區別：前者涉及產品質量，后者屬有償服務。故《維保協議》不應將兩者合二為一，前者應說明：哪些是質量問題及其責任和相應的經濟處罰標準，屬違約責任；而在采購合同的"違約責任"中，沒有對產品質量（制造與安裝質量和服務質量）的約定。
3、電梯的質保期過后，須經勞動局檢測合格后，才能進入有償維護保養期。
4、建議參考"有償維保合同"中的核心標準：①符合國家的規范；②故障率；③服務的質量與水平等對乙方（電梯公司）在質保期內的服務標準作出規定。
5、訂購合同中對乙方所提供的電梯技術資料要作嚴格要求；采購合同中必須約定："供貨方必須提供用戶認為必需的技術資料"。
6、采購合同所應加入的其它要求參見《關于E花園**電梯設備的物管要求》中的"對我方員工的培訓要求"、"資料支持"和"安裝完成后的維保要求"。
二、電梯維保問題
（-）三菱公司提供的維保合同不能接受，須重簽．主要問題：
1、無服務標準或標準太低；
2、費用偏高；
3、責任不夠明確。
（二）我方意見：
1、由于我方專業人員較少，恐不能完全監控其安裝和調試及擔負后期自行維保，故建議采用全包方式，且以較長年限為佳（5-10年均可）。目的：①使其承擔較長時間的責任，在產品制造和安裝上把住關；②在維保費上對方有一定收益，我方可提出較高的服務質量要求，并讓其在產品售價上作出讓步。
2、保養合同應以服務標準"故障率"為核心，對服務頻度、及時性、有效性進行考評，采取經濟獎罰措施；
3、全包必須包括電腦板的更換費用及向勞動部門的年檢取證費用；
4、我方工程人員進行綜合協調與監控，人不必多，但對方未提供培訓大綱。
具體細則：
一、維保方式及服務內容：
（一）全包、符合社會化、專業化分工的發展方向。
二、費用及責任
根據綜合詢價，F12----F16電梯每臺維保價格（全保）約在700元/月，除維修、保養服務之外，還包括主板等材料更換。同時承擔除不可抗力因素所致的電梯故障等產生的一切損失及變化。
合同價格：由于電梯隨運行年限加長，其維保費用將逐漸加大，建議在免費維保2年期滿后，3-4年訂一個價：700元左右/月；5-7年訂一個價（漲10%），800元左右；8-10年一個價（再長10%）900元左右/月。
三、需要在硬指標上控制其服務標準：
（一）故障率：要求單臺電梯故障率小于0.2次/月.臺（即一臺電梯5月才能出一次故障）；所有電梯整體故障率小于0.16次/月·臺，相當于32臺電梯一個月總共故障次數不超過5次（每月結），對方的維護保養頻率，一般要求每月2~3次；
（二）超過標準：①單臺超標：5個月中故障每超一次，扣罰200元，如再次超標，加大處罰；②總體故障：若當月超過0.16次/月·臺（以投入運轉的電梯臺數定）的標準則，每超過一次，扣罰當月所有維保費的5%；
（三）電梯公司應達到物業公司根據客戶合理需求及公司管理所提出的合理要求：
1.及時性，設工作站駐場，24小時值守。發生故障，值守人員應在15分鐘內趕到現場參加處理。
2.一般故障兩小時內處理好，保證有效性。若有延誤，每延誤一次要扣罰。特殊情況可經物管公司許可在12小時之內解決，超過12小時，扣一個月維保費的20%；超過24小時的，扣一個月維保費的40%。
（四）單臺電梯每五個月內無一次故障，每臺獎勵100元。
四、全包的風險
我方技術人員相對較少，對維保公司依賴性較大，所發生的費用負擔較高。對物業管理公司設備管理的核心技術專業化有所不利。
E花園物業管理公司