某物業(yè)公司關(guān)于西苑電梯采購與維保合同的意見
一有關(guān)采購合同：
1、合同主體問題：
當(dāng)物管公司與開發(fā)商脫鉤，如何解決物管公司行使本合同甲方（重慶中**置業(yè)有限公司）的職權(quán)？
2、質(zhì)保期與維保期：
質(zhì)保期的責(zé)任及服務(wù)質(zhì)量應(yīng)當(dāng)納入質(zhì)保金管理范圍，而維保期內(nèi)的服務(wù)質(zhì)量由電梯維保費(fèi)的獎懲調(diào)控。
兩者都存在服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)問題，但有很大區(qū)別：前者涉及產(chǎn)品質(zhì)量，后者屬有償服務(wù)。故《維保協(xié)議》不應(yīng)將兩者合二為一，前者應(yīng)說明：哪些是質(zhì)量問題及其責(zé)任和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰標(biāo)準(zhǔn)，屬違約責(zé)任；而在采購合同的"違約責(zé)任"中，沒有對產(chǎn)品質(zhì)量（制造與安裝質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量）的約定。
3、電梯的質(zhì)保期過后，須經(jīng)勞動局檢測合格后`才能進(jìn)入有償維護(hù)保養(yǎng)期。
4、建議參考"有償維保合同"中的核心標(biāo)準(zhǔn)：①符合國家的規(guī)范；②故障率；③服務(wù)的質(zhì)量與水平等對乙方（電梯公司）在質(zhì)保期內(nèi)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。
5、訂購合同中對乙方所提供的電梯技術(shù)資料要作嚴(yán)格要求；采購合同中必須約定："供貨方必須提供用戶認(rèn)為必需的技術(shù)資料"。
6、采購合同所應(yīng)加入的其它要求參見《關(guān)于**花園西苑電梯設(shè)備的物管要求》中的"對我方員工的培訓(xùn)要求"、"資料支持"和"安裝完成后的維保要求"。
二、電梯維保問題
（-）三菱公司提供的維保合同不能接受，須重簽．主要問題：
1、無服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或標(biāo)準(zhǔn)太低；
2、費(fèi)用偏高；
3、責(zé)任不夠明確。
（二）我方意見：
1、由于我方專業(yè)人員較少，恐不能完全監(jiān)控其安裝和調(diào)試及擔(dān)負(fù)后期自行維保，故建議采用全包方式，且以較長年限為佳（5-10年均可）。目的：①使其承擔(dān)較長時間的責(zé)任，在產(chǎn)品制造和安裝上把住關(guān)；②在維保費(fèi)上對方有一定收益，我方可提出較高的服務(wù)質(zhì)量要求，并讓其在產(chǎn)品售價上作出讓步。
2、保養(yǎng)合同應(yīng)以服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)"故障率"為核心，對服務(wù)頻度、及時性、有效性進(jìn)行考評，采取經(jīng)濟(jì)獎罰措施；
3、全包必須包括電腦板的更換費(fèi)用及向勞動部門的年檢取證費(fèi)用；
4、我方工程人員進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)與監(jiān)控，人不必多，但對方未提供培訓(xùn)大綱。
具體細(xì)則：
一、維保方式及服務(wù)內(nèi)容：
（一）全包、符合社會化、專業(yè)化分工的發(fā)展方向。
二、費(fèi)用及責(zé)任
根據(jù)綜合詢價，F(xiàn)12----F16電梯每臺維保價格（全保）約在700元/月，除維修、保養(yǎng)服務(wù)之外，還包括主板等材料更換。同時承擔(dān)除不可抗力因素所致的電梯故障等產(chǎn)生的一切損失及變化。
合同價格：由于電梯隨運(yùn)行年限加長，其維保費(fèi)用將逐漸加大，建議在免費(fèi)維保2年期滿后，3-4年訂一個價：700元左右/月；5-7年訂一個價（漲10%），800元左右；8-10年一個價（再長10%）900元左右/月。
三、需要在硬指標(biāo)上控制其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：
（一）故障率：要求單臺電梯故障率小于0.2次/月.臺（即一臺電梯5月才能出一次故障）；所有電梯整體故障率小于0.16次/月·臺，相當(dāng)于32臺電梯一個月總共故障次數(shù)不超過5次（每月結(jié)），對方的維護(hù)保養(yǎng)頻率，一般要求每月2~3次；
（二）超過標(biāo)準(zhǔn)：①單臺超標(biāo)：5個月中故障每超一次，扣罰200元，如再次超標(biāo)，加大處罰；②總體故障：若當(dāng)月超過0.16次/月·臺（以投入運(yùn)轉(zhuǎn)的電梯臺數(shù)定）的標(biāo)準(zhǔn)則，每超過一次，扣罰當(dāng)月所有維保費(fèi)的5%；
（三）電梯公司應(yīng)達(dá)到物業(yè)公司根據(jù)客戶合理需求及公司管理所提出的合理要求：
1.及時性，設(shè)工作站駐場，24小時值守。發(fā)生故障，值守人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場參加處理。
2.一般故障兩小時內(nèi)處理好，保證有效性。若有延誤，每延誤一次要扣罰。特殊情況可經(jīng)物管公司許可在12小時之內(nèi)解決，超過12小時，扣一個月維保費(fèi)的20%；超過24小時的，扣一個月維保費(fèi)的40%。
（四）單臺電梯每五個月內(nèi)無一次故障，每臺獎勵100元。
四、全包的風(fēng)險
我方技術(shù)人員相對較少，對維保公司依賴性較大，所發(fā)生的費(fèi)用負(fù)擔(dān)較高。對物業(yè)管理公司設(shè)備管理的核心技術(shù)專業(yè)化有所不利。
**花園物業(yè)管理公司
篇2：小區(qū)電梯采購維保合同意見
關(guān)于小區(qū)電梯采購與維保合同的意見
一、有關(guān)采購合同：
1、合同主體問題：
當(dāng)物管公司與開發(fā)商脫鉤，如何解決物管公司行使本合同甲方（重慶中建科置業(yè)有限公司）的職權(quán)？
2、質(zhì)保期與維保期：
質(zhì)保期的責(zé)任及服務(wù)質(zhì)量應(yīng)當(dāng)納入質(zhì)保金管理范圍，而維保期內(nèi)的服務(wù)質(zhì)量由電梯維保費(fèi)的獎懲調(diào)控。
兩者都存在服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)問題，但有很大區(qū)別：前者涉及產(chǎn)品質(zhì)量，后者屬有償服務(wù)。故《維保協(xié)議》不應(yīng)將兩者合二為一，前者應(yīng)說明：哪些是質(zhì)量問題及其責(zé)任和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰標(biāo)準(zhǔn)，屬違約責(zé)任；而在采購合同的"違約責(zé)任"中，沒有對產(chǎn)品質(zhì)量（制造與安裝質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量）的約定。
3、電梯的質(zhì)保期過后，須經(jīng)勞動局檢測合格后，才能進(jìn)入有償維護(hù)保養(yǎng)期。
4、建議參考"有償維保合同"中的核心標(biāo)準(zhǔn)：①符合國家的規(guī)范；②故障率；③服務(wù)的質(zhì)量與水平等對乙方（電梯公司）在質(zhì)保期內(nèi)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。
5、訂購合同中對乙方所提供的電梯技術(shù)資料要作嚴(yán)格要求；采購合同中必須約定："供貨方必須提供用戶認(rèn)為必需的技術(shù)資料"。
6、采購合同所應(yīng)加入的其它要求參見《關(guān)于E花園**電梯設(shè)備的物管要求》中的"對我方員工的培訓(xùn)要求"、"資料支持"和"安裝完成后的維保要求"。
二、電梯維保問題
（-）三菱公司提供的維保合同不能接受，須重簽．主要問題：
1、無服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或標(biāo)準(zhǔn)太低；
2、費(fèi)用偏高；
3、責(zé)任不夠明確。
（二）我方意見：
1、由于我方專業(yè)人員較少，恐不能完全監(jiān)控其安裝和調(diào)試及擔(dān)負(fù)后期自行維保，故建議采用全包方式，且以較長年限為佳（5-10年均可）。目的：①使其承擔(dān)較長時間的責(zé)任，在產(chǎn)品制造和安裝上把住關(guān)；②在維保費(fèi)上對方有一定收益，我方可提出較高的服務(wù)質(zhì)量要求，并讓其在產(chǎn)品售價上作出讓步。
2、保養(yǎng)合同應(yīng)以服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)"故障率"為核心，對服務(wù)頻度、及時性、有效性進(jìn)行考評，采取經(jīng)濟(jì)獎罰措施；
3、全包必須包括電腦板的更換費(fèi)用及向勞動部門的年檢取證費(fèi)用；
4、我方工程人員進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)與監(jiān)控，人不必多，但對方未提供培訓(xùn)大綱。
具體細(xì)則：
一、維保方式及服務(wù)內(nèi)容：
（一）全包、符合社會化、專業(yè)化分工的發(fā)展方向。
二、費(fèi)用及責(zé)任
根據(jù)綜合詢價，F(xiàn)12----F16電梯每臺維保價格（全保）約在700元/月，除維修、保養(yǎng)服務(wù)之外，還包括主板等材料更換。同時承擔(dān)除不可抗力因素所致的電梯故障等產(chǎn)生的一切損失及變化。
合同價格：由于電梯隨運(yùn)行年限加長，其維保費(fèi)用將逐漸加大，建議在免費(fèi)維保2年期滿后，3-4年訂一個價：700元左右/月；5-7年訂一個價（漲10%），800元左右；8-10年一個價（再長10%）900元左右/月。
三、需要在硬指標(biāo)上控制其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：
（一）故障率：要求單臺電梯故障率小于0.2次/月.臺（即一臺電梯5月才能出一次故障）；所有電梯整體故障率小于0.16次/月·臺，相當(dāng)于32臺電梯一個月總共故障次數(shù)不超過5次（每月結(jié)），對方的維護(hù)保養(yǎng)頻率，一般要求每月2~3次；
（二）超過標(biāo)準(zhǔn)：①單臺超標(biāo)：5個月中故障每超一次，扣罰200元，如再次超標(biāo)，加大處罰；②總體故障：若當(dāng)月超過0.16次/月·臺（以投入運(yùn)轉(zhuǎn)的電梯臺數(shù)定）的標(biāo)準(zhǔn)則，每超過一次，扣罰當(dāng)月所有維保費(fèi)的5%；
（三）電梯公司應(yīng)達(dá)到物業(yè)公司根據(jù)客戶合理需求及公司管理所提出的合理要求：
1.及時性，設(shè)工作站駐場，24小時值守。發(fā)生故障，值守人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場參加處理。
2.一般故障兩小時內(nèi)處理好，保證有效性。若有延誤，每延誤一次要扣罰。特殊情況可經(jīng)物管公司許可在12小時之內(nèi)解決，超過12小時，扣一個月維保費(fèi)的20%；超過24小時的，扣一個月維保費(fèi)的40%。
（四）單臺電梯每五個月內(nèi)無一次故障，每臺獎勵100元。
四、全包的風(fēng)險
我方技術(shù)人員相對較少，對維保公司依賴性較大，所發(fā)生的費(fèi)用負(fù)擔(dān)較高。對物業(yè)管理公司設(shè)備管理的核心技術(shù)專業(yè)化有所不利。
E花園物業(yè)管理公司