小區(qū)物業(yè)管理處工作流程及內(nèi)容
一、 內(nèi)部管理部分
(一)管理構(gòu)架
1、組織機(jī)構(gòu)圖
2、各部門職能及各崗位職責(zé)
3、員工情況
1)員工構(gòu)成,其中管理人員占?;學(xué)歷構(gòu)成(特別是管理人員)
2)各部門骨干基本情況
(二)內(nèi)部管理制度
1、公司管理形式(總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?;總公司與各管理處關(guān)系,自負(fù)盈虧?)
2、行政人事制度
1)員工培訓(xùn)制度(察看年度培訓(xùn)計(jì)劃,了解公司培訓(xùn)重點(diǎn))
2)員工考核、獎(jiǎng)懲制度
3)員工檔案的管理
3、檔案管理
1)工程檔案的管理(圖紙資料、設(shè)備檔案)
2)小區(qū)基本檔案資料(竣工驗(yàn)收資料、各項(xiàng)審批文件)
3)檔案借閱制度
4)業(yè)主資料的管理(保密性)
5、財(cái)務(wù)制度
1)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、申報(bào)、審批
2)押金的處理
3)財(cái)務(wù)收支預(yù)算、決算、分析
4)日常財(cái)務(wù)帳務(wù)處理
5)定期向業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)收支狀況
6、采購(gòu)及庫(kù)存管理
1)采購(gòu)內(nèi)容的制定和審批
2)庫(kù)存的有效控制及及時(shí)補(bǔ)充
3)庫(kù)存的帳務(wù)處理
4)庫(kù)房安全管理制度
7、公文管理制度
1)外來(lái)文件管理
2)內(nèi)部文件往來(lái)
3)收發(fā)登記
4)
篇2：A項(xiàng)目物業(yè)管理專案流程
項(xiàng)目物業(yè)管理專案流程
1、物業(yè)管理招投標(biāo)及方案編制
2、物業(yè)管理VI形象策劃
3、物業(yè)的接管、入住
4、房屋管理、保安、清潔服務(wù)、園林綠化、車輛管理、機(jī)電設(shè)備管理、電梯管理、維修維護(hù)、消防安全、社區(qū)文化
招標(biāo)
開發(fā)公司項(xiàng)目得到批準(zhǔn)后即可進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)工作，指定招標(biāo)文件、以便于通過(guò)物業(yè)管理的介入，爭(zhēng)取設(shè)計(jì)方案的合理性。
招標(biāo)文件
一般包括投標(biāo)須知、物業(yè)管理招標(biāo)書和部分物業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙。
招標(biāo)須知
1、出具投標(biāo)保證金，額度為年服務(wù)費(fèi)用的5%，保證期為定標(biāo)時(shí)為止，不中標(biāo)者予以退回。
2、明確保密要求。
3、必須有"不選擇最低標(biāo)價(jià)"的聲明。
4、明示投送標(biāo)書的程序
5、明文規(guī)定開標(biāo)與評(píng)標(biāo)時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)(量化)
投標(biāo)保證金
約占投標(biāo)物業(yè)年度管理費(fèi)用總額的5%，保證期到定標(biāo)時(shí)為止，一般3-6個(gè)月，不中標(biāo)予以退回。
選標(biāo)方式
有兩種：1、開發(fā)公司向選定的若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出邀請(qǐng)書，出售招投標(biāo)文件，這稱為選標(biāo)方式;
2、開發(fā)公司對(duì)報(bào)名投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)逐一進(jìn)行經(jīng)營(yíng)資質(zhì)預(yù)審，經(jīng)審查合格方發(fā)給招標(biāo)文件，這稱為公開招標(biāo)方式。
物業(yè)管理的投標(biāo)過(guò)程
按照國(guó)家相關(guān)政策，今后物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的唯一途徑就是參與投標(biāo)，主要的過(guò)程為：
1、確定投標(biāo)意向并成立投標(biāo)工作機(jī)構(gòu)
2、獲取招標(biāo)文件
3、考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)
4、成本測(cè)算
5、編制標(biāo)書
6、封送標(biāo)書
物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的測(cè)算方法(小區(qū))
主要由以下幾項(xiàng)經(jīng)費(fèi)構(gòu)成：
1、管理與服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用
2、公共設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行，維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)
3、綠化管理費(fèi)
4、清潔衛(wèi)生費(fèi)
5、保安費(fèi)
6、辦公費(fèi)
7、物業(yè)單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)
8、法定稅費(fèi)
多層住宅物業(yè)管理公司員工定編標(biāo)準(zhǔn)為3.6人左右/萬(wàn)㎡
1、管理人員
主任
S<10萬(wàn)㎡設(shè)1人(S代表建筑面積)
10萬(wàn)㎡< S <20萬(wàn)㎡設(shè)1正1副
S>25萬(wàn)㎡設(shè)1正2副
事務(wù)助理或房管員
S<10萬(wàn)㎡設(shè)1人
10萬(wàn)㎡以上每增加5萬(wàn)㎡增設(shè)1人
社區(qū)文化設(shè)1人
活動(dòng)中心、會(huì)所的值班人員另行計(jì)算
財(cái)務(wù)設(shè)會(huì)計(jì)、出納各1人，但可兼職
收款員、倉(cāng)庫(kù)管理員、接待員、電腦資料員可根據(jù)物業(yè)大小和工作需要設(shè)置
2、維修人員
每4萬(wàn)㎡設(shè)1人
3、綠化人員
每4000㎡設(shè)1人(綠化面積)
5、衛(wèi)生保潔人員
每140戶設(shè)1人
6、保安人員
每120戶設(shè)1人
7、車輛管理員
根據(jù)道口或崗?fù)ざ嗌偌败嚵髁看笮≡O(shè)置人員
高層住宅物業(yè)管理公司員工定編標(biāo)準(zhǔn)為7.5人左右/萬(wàn)㎡
1、管理人員
主任
S<5萬(wàn)㎡設(shè)1人(S代表建筑面積)
每增加5萬(wàn)㎡設(shè)副主任1人
事務(wù)助理或房管員
每350戶設(shè)1人
社區(qū)文化設(shè)1人
活動(dòng)中心、會(huì)所的值班人員另行計(jì)算
財(cái)務(wù)設(shè)會(huì)計(jì)、出納各1人，但可兼職
收款員、倉(cāng)庫(kù)管理員、接待員、電腦資料員可根據(jù)物業(yè)大小和工作需要設(shè)置
2、維修人員
建筑面積在3萬(wàn)㎡以上的樓宇每萬(wàn)㎡設(shè)1.5人
3、綠化人員
每7000㎡設(shè)1人(綠化面積)
6、衛(wèi)生保潔人員
每90-100戶設(shè)1人
6、保安人員
每40戶設(shè)1人或建筑面積3000㎡左右設(shè)1人
7、車輛管理員
根據(jù)道口或崗?fù)ざ嗌偌败嚵髁看笮≡O(shè)置人員
物業(yè)管理VI系統(tǒng)
VI(visual identity的簡(jiǎn)稱)，即"企業(yè)視覺識(shí)別"。
企業(yè)導(dǎo)入VI體系，透過(guò)同一的視覺識(shí)別系統(tǒng)，對(duì)強(qiáng)化企業(yè)觀念、
規(guī)范員工行為、傳播企業(yè)形象是有重要意義的。 一、物業(yè)管理VI的基本內(nèi)容
1、設(shè)計(jì)內(nèi)容
基礎(chǔ)部分：標(biāo)志釋義、標(biāo)準(zhǔn)色與輔助色
應(yīng)用部分：文本識(shí)別、服裝服飾等
2、物業(yè)管理的標(biāo)識(shí)標(biāo)牌內(nèi)容
如：乘梯須知、來(lái)訪請(qǐng)登記等
二、VI設(shè)計(jì)的原則
1、以MI(企業(yè)理念識(shí)別)為核心的原則
2、美學(xué)原則
3、法律原則
4、識(shí)別與適用性原則(好認(rèn)、好記、好做)
三、VI應(yīng)用要素(即具體的外部載體)包括
1、文本識(shí)別類：工作證、手提袋
2、環(huán)境展示類(習(xí)慣稱為標(biāo)識(shí)標(biāo)牌類)：招牌、門牌、導(dǎo)示牌等
3、員工服裝服飾類：按工作區(qū)分的工作服、按季節(jié)區(qū)分的工作服等
4、車輛識(shí)別類：發(fā)揮車輛是企業(yè)免費(fèi)的流動(dòng)廣告媒體的作用
5、廣告、宣傳類：公司報(bào)紙、公司宣傳畫冊(cè)等
四、VI視覺形象識(shí)別系統(tǒng)的導(dǎo)入
業(yè)主和物業(yè)公司擁用一個(gè)共同、統(tǒng)一、美好的品牌形象，配合VI視覺形象識(shí)別系統(tǒng)，使小區(qū)內(nèi)導(dǎo)向、環(huán)境和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)形成一體化，塑造一流的住宅區(qū)優(yōu)美形象。其中包括：
門衛(wèi)室：
今日保安值班(插牌)
天氣預(yù)報(bào)(插牌)
本小區(qū)物業(yè)管理人：**物業(yè)管理有限公司
行人請(qǐng)走安全通道標(biāo)牌
管理公司提示：進(jìn)入小區(qū)請(qǐng)主動(dòng)出示有效證件
緊急求助電話
大門口：
小區(qū)平面圖
限速行駛(5KM)
禁止鳴笛
小區(qū)告示欄
業(yè)主留言欄
業(yè)主意見(建議)箱
圍墻外：
本小區(qū)為私家住宅，周邊已安裝紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，請(qǐng)勿翻越。
在溝渠、水池周圍：
水中有電，請(qǐng)勿戲水
請(qǐng)勿向水中扔雜物
水深**米
在易滑道路處(有磁磚的地方)：
小心地滑
在兒童游樂園：
兒童游樂設(shè)施，僅限十三歲以下兒童玩耍/兒童玩耍，需成人監(jiān)護(hù)
在名貴樹木掛設(shè)：
介紹樹木情況的標(biāo)識(shí)牌
在配電箱處設(shè)置：
有電危險(xiǎn)
在涼亭處設(shè)置：
請(qǐng)勿刻劃
請(qǐng)勿躺臥
在煤氣調(diào)壓站等易燃處設(shè)置：
小心煙火
在環(huán)衛(wèi)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置：
正在打掃，請(qǐng)稍候/正在清潔，請(qǐng)繞行
在綠化帶設(shè)置：
請(qǐng)勿亂扔果皮紙屑
愛護(hù)樹木，請(qǐng)勿掛衣物
愛護(hù)綠化，請(qǐng)勿跨越
青青綠草，請(qǐng)勿踐踏/春意在腳下，草地?zé)o踐踏
創(chuàng)溫馨環(huán)境，樹美好心靈/植物茂，家園美
美化家園，從我做起/足下留情，家園常春
生命常綠，需要用愛灌溉
樹環(huán)保意識(shí)，愛護(hù)小區(qū)環(huán)境
花木共賞，人人呵護(hù)/親情家園，送您一片清新
在小草的耳邊，領(lǐng)略一份平和的溫柔
生命常綠，需要用愛灌溉
心手相連，共建順馳家園
溫馨家園，情系你我
創(chuàng)溫馨環(huán)境，樹美好心靈
足下留情，家園常春
給予我一片情，還您一片綠
請(qǐng)勿將寵物帶入公共綠化帶
請(qǐng)勿將寵物帶進(jìn)會(huì)所
我奉獻(xiàn)給了您綠色的情懷，您能只用眼睛去欣賞嗎
清新潔靜的天發(fā)觀邸，須要您我呵護(hù)，更須要(它)的愛護(hù)
我的形象是您心靈的反映
您給我愛心，我給您溫馨
您的心靈，我的翠綠
尊重勞動(dòng)，保護(hù)環(huán)境，熱愛生命
珍惜草木，保護(hù)我們的生存空間
消防用語(yǔ)：
請(qǐng)愛護(hù)消防設(shè)施
嚴(yán)禁占用消防通道/消防通道，嚴(yán)禁停車
嚴(yán)禁煙火
禁止吸煙
消防用水，嚴(yán)禁他用
消防器材，嚴(yán)禁挪用
嚴(yán)禁使用瓶裝煤氣
噴淋接合器
消防栓接合器
溫馨家庭，只需熱情，不需火情
設(shè)施設(shè)備的警告用語(yǔ)：
機(jī)房重地，非請(qǐng)莫入
高壓危險(xiǎn)，請(qǐng)勿靠近
小心觸電
小心滑倒
高空作業(yè)，請(qǐng)您繞行
設(shè)備檢修，暫停使用
小心墜物/有人作業(yè)，嚴(yán)禁合閘
車輛管理方面：
專用車位標(biāo)識(shí)
收費(fèi)一覽表
請(qǐng)出示證件
注意安全，小心駕駛
小心車輛
禁止停車
禁止鳴笛
單行道
限速**公里
限高**米
停車場(chǎng)進(jìn)口
停車場(chǎng)出口
禁止駛?cè)?/p>
寧?kù)o致遠(yuǎn)，一鳴驚人
游泳池方面：
售票處
小賣部
入場(chǎng)須知
男更衣室
女更衣室
男士請(qǐng)進(jìn)
女士請(qǐng)進(jìn)
體檢室
衛(wèi)生間
倉(cāng)庫(kù)
衣物保管處
開放時(shí)間表
水深**米
先淋浴后下池
小心滑倒
請(qǐng)您出示票證
請(qǐng)勿跳水、打鬧
深不可測(cè)，請(qǐng)勿冒險(xiǎn)
注：以上所有
公共信息圖形符號(hào)標(biāo)志標(biāo)牌均須符合下列標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定：GB2894-1996安全標(biāo)示，GB13495-1992消防安全標(biāo)示，GB/T10001-2000標(biāo)志用公共信息圖形符號(hào)，下方均需冠注"順馳物業(yè)"及公司標(biāo)識(shí)。 物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)招投標(biāo)方式介入專案物業(yè)之后，除了VI的準(zhǔn)備外，還要全面、系統(tǒng)地做好物業(yè)管理接管驗(yàn)收前的具體準(zhǔn)備工作，包括以下內(nèi)容：
一、成立管理處
1、在業(yè)主入住前三個(gè)月時(shí)間(竣工驗(yàn)收工作在入住前1~3個(gè)月內(nèi)進(jìn)行)成立
2、管理處主任、房管員和維修人員到位
3、其他管理人員分步到崗
二、組織驗(yàn)收小組
由物業(yè)公司物業(yè)管理部牽頭、機(jī)電安裝維修工程部和管理處的有關(guān)人員組成，可以邀請(qǐng)部分業(yè)主代表參與。
三、相關(guān)記錄與表格
1、房屋接管驗(yàn)收表
2、室內(nèi)竣工驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表
3、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表
4、急電設(shè)備接管驗(yàn)收表
5、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表
四、接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家991年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，以及滿足業(yè)主(住戶)的合理要求。
業(yè)主選擇管家的五要素
品牌 業(yè)績(jī) 實(shí)力 專業(yè) 特色
物業(yè)管理其實(shí)是指業(yè)主委員會(huì)的自治管理、物業(yè)公司的專業(yè)管理、全市性的城市管理、街道與居委會(huì)的社區(qū)管理和房產(chǎn)管理部門管理以及水、電、煤氣、環(huán)衛(wèi)等方方面面行政管理的一種綜合性管理，所以，我們不能一提物業(yè)管理就以為是完完全全是物業(yè)公司的事情。
未入住或入住以后空置的、未售的房子稱為空置房，空置房也必須交物業(yè)管理費(fèi)，按國(guó)家相關(guān)規(guī)定為正常管理費(fèi)用的一半標(biāo)準(zhǔn)收取。
篇3：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)換證（升級(jí)）辦理流程與需提交資料
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)換證(升級(jí))辦事流程:
各縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理主管部門受理、預(yù)審
↓
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)換證(升級(jí))審批受理
(行政審批大廳)
↓
經(jīng)辦人初審
(轉(zhuǎn)市物管辦)
↓
查看現(xiàn)場(chǎng)
(市物管辦)
↓
核審
(市物管辦)
↓
簽批
(市房管局)
↓
制證發(fā)證
(市物管辦)
提交資料:
1、資質(zhì)等級(jí)換證(升級(jí))報(bào)告;
2、資質(zhì)等級(jí)換證(升級(jí))申報(bào)表(一式三份);
3、企業(yè)法人的任命書和身份證明(提交復(fù)印件時(shí)需驗(yàn)原件)
4、物業(yè)管理企業(yè)近兩年統(tǒng)計(jì)年報(bào)、財(cái)務(wù)狀況;(復(fù)印件)
5、營(yíng)業(yè)執(zhí)照;(提交復(fù)印件時(shí)需驗(yàn)原件)
6、到期資質(zhì)證書;(原件)
7、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同,管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。(提交復(fù)印件時(shí)需驗(yàn)原件)
8、物業(yè)服務(wù)合同;
9、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的評(píng)議;
10、其它有關(guān)資料。