隨著車輛的日益增多，小區(qū)內(nèi)車輛多，亂停放等現(xiàn)象成增長(zhǎng)趨勢(shì)。由于數(shù)量多，駕駛員素質(zhì)參差不齊且屬于私人或公司財(cái)產(chǎn)等特殊性，增加了小區(qū)內(nèi)管理的難度，同時(shí)也存在著不少法律風(fēng)險(xiǎn)。就車輛在小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的問(wèn)題，從原因、法律風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方面分析，分別歸納為以下幾類：

　　第一類因不可抗力等因素車輛被砸

　　駕駛員將車輛停放在小區(qū)單元門口或道路上，物業(yè)共有部分(墻皮，樓道窗戶，屋檐瓦片等)因強(qiáng)風(fēng)雨雪天氣、自然老化松動(dòng)等因素發(fā)生脫落，砸到車輛后產(chǎn)生損壞。一旦出現(xiàn)此情況，不光造成經(jīng)濟(jì)損失，物業(yè)公司還存在承擔(dān)法律責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。《侵權(quán)責(zé)任法》第八十五條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”。根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》的規(guī)定“所有人、管理人或者使用人”是承擔(dān)法律責(zé)任的主體，物業(yè)公司作為管理人就有承擔(dān)法律責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)居民車輛受到損害后依據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》可能會(huì)要求物業(yè)公司承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。物業(yè)公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)有預(yù)防危險(xiǎn)發(fā)生的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到可能發(fā)生的狀況，并提前做好預(yù)防工作。

　　解決方案：

　　如何規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)呢?首先建議居民把車輛停放在專門的停車場(chǎng)，這樣可以轉(zhuǎn)嫁該風(fēng)險(xiǎn)。另外從房屋維護(hù)方面，定期做好排查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能脫落的隱患。因維修資金、工藝等原因不能馬上處理的隱患，通過(guò)張貼明顯的警示語(yǔ)、拉圍擋等措施提醒車主危險(xiǎn)的存在。此外值得注意的是，依據(jù)最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)若干規(guī)定，“管理人”對(duì)其無(wú)過(guò)錯(cuò)承擔(dān)舉證責(zé)任，也就是說(shuō)如果拿不出證據(jù)則推定為有法律責(zé)任。這種舉證責(zé)任的倒置，就要求我們一定要留存好證據(jù)，無(wú)論是文書、語(yǔ)音、還是圖片等，務(wù)必要妥善保存好。

　　第二類車輛停放消防通道等行為

　　車輛停放在消防通道，或者撞壞消防栓等行為，阻礙突發(fā)火災(zāi)的撲滅，危害到公共安全。依據(jù)消防法的相關(guān)規(guī)定：“任何單位和個(gè)人都有維護(hù)消防安全、保護(hù)消防設(shè)施、預(yù)防火災(zāi)、報(bào)告火警的義務(wù)”。第六十條第一款第二項(xiàng)“損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材的”;及第五項(xiàng)“占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的;個(gè)人處警告或者五百元以下罰款”。物業(yè)管理監(jiān)督人員在發(fā)現(xiàn)有占用通道或破壞行為的，要及時(shí)上前勸說(shuō)，講明相關(guān)法律政策、危險(xiǎn)隱患。管理過(guò)程中工作人員不得采用地鎖等方式限制車輛，車輛屬于個(gè)人或公司財(cái)產(chǎn)，屬于物權(quán)法中的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，受法律保護(hù)，必要情況下可以采取拍照、錄制影像等方式取證，交由相關(guān)部門查處。

　　解決方案：

　　為了避免此類情況，在小區(qū)門口處設(shè)立警告牌，提醒車主注意不得占用消防車道、逃生通道等地段。另外建立車主檔案，留存電話信息，以便聯(lián)系車主挪車。此外可以在消防栓等消防設(shè)施上張貼注意標(biāo)識(shí)，提醒車主與消防栓保持較遠(yuǎn)距離，避免突發(fā)時(shí)給使用增加難度。

　　第三類車輛停放后人為因素被盜、被劃

　　車輛在小區(qū)內(nèi)停放后，可能出現(xiàn)被盜、劃傷或損壞等人為破壞。面對(duì)此類治安事件，物業(yè)公司首先應(yīng)明確是否屬于自身職權(quán)范圍管轄。物業(yè)公司提供秩序維護(hù)但不等同于承擔(dān)保管車輛的責(zé)任。發(fā)生治安及刑事案件，協(xié)助事主提供相關(guān)證據(jù)，并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。具體調(diào)查處理應(yīng)由公安機(jī)關(guān)介入，物業(yè)公司不負(fù)責(zé)查出實(shí)施者。車輛被劃、被盜后，車主可報(bào)警，待公安機(jī)關(guān)破案后，可提起民事訴訟或刑事附帶民事訴訟，依據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》，由實(shí)施侵害行為的人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

　　車輛進(jìn)入小區(qū)帶來(lái)的問(wèn)題還有許多，比如車輛碾壓污水井蓋 、壓塌路面，車速過(guò)快撞傷行人，小區(qū)放行桿降落砸車，車主因搶車位發(fā)生打斗，車輛防盜系統(tǒng)噪音擾民等等。作為物業(yè)公司，依法在職權(quán)范圍內(nèi)就要對(duì)車輛管理進(jìn)行預(yù)案，并有針對(duì)性的加強(qiáng)管理，例如建立居民車輛檔案、外來(lái)車輛駛?cè)氲怯洝Ｆ綍r(shí)或節(jié)假日對(duì)車主進(jìn)行普法宣傳，加強(qiáng)全民法律意識(shí)。對(duì)保安、物管員等工作人員進(jìn)行法律知識(shí)的培訓(xùn)，提高服務(wù)水平。此外，可以考慮從根本上改善車輛停車現(xiàn)狀，比如在小區(qū)附近修建立體停車場(chǎng)、利用學(xué)校等高峰期過(guò)后空置場(chǎng)地停放車輛等解決停車問(wèn)題。

　　相關(guān)法條

　　《侵權(quán)責(zé)任法》第八十五條：“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”。

　　《中華人民共和國(guó)消防法》 第五條：任何單位和個(gè)人都有維護(hù)消防安全、保護(hù)消防設(shè)施、預(yù)防火災(zāi)、報(bào)告火警的義務(wù)。任何單位和成年人都有參加有組織的滅火工作的義務(wù)。

　　《中華人民共和國(guó)消防法》第六十條 單位違反本法規(guī)定，有下列行為之一的，責(zé)令改正，處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款：

　　(一)消防設(shè)施、器材或者消防安全標(biāo)志的配置、設(shè)置不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，或者未保持完好有效的;

　　(二)損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材的;

　　(三)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的;

　　(四)埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的;

　　(五)占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的;

　　(六)人員密集場(chǎng)所在門窗上設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物的;

　　(七)對(duì)火災(zāi)隱患經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)通知后不及時(shí)采取措施消除的。

　　個(gè)人有前款第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)行為之一的，處警告或者五百元以下罰款。

　　有本條第一款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)行為，經(jīng)責(zé)令改正拒不改正的，強(qiáng)制執(zhí)行，所需費(fèi)用由違法行為人承擔(dān)。

篇2：誰(shuí)動(dòng)了我的綠地與停車位之糾紛

　　8月26日,國(guó)務(wù)院公布了新修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例,并將于10月1日起正式實(shí)施。引人注意的是,與這個(gè)新的條例同時(shí)實(shí)施的還有備受矚目的物權(quán)法。消息傳出,人們期待著歷來(lái)糾紛不斷的城市居住小區(qū)能走上一條建設(shè)“和諧小區(qū)”的幸福之路。

　　但是,就在新的物業(yè)管理?xiàng)l例公布后的這段時(shí)間里,僅8月28日至9月5日,記者就在網(wǎng)上搜索到了各地相關(guān)糾紛的新聞達(dá)30多條。

　　那么,我們的小區(qū)到底怎么了?誰(shuí)動(dòng)了我們本該安居的小區(qū)?新的物業(yè)管理?xiàng)l例能從根本上遏制紛亂復(fù)雜的小區(qū)糾紛嗎?

　　■糾紛一誰(shuí)動(dòng)了我的綠地使用權(quán)?

　　【典型事件】

　　今年5月24日,百余名男子手持鋼管鐵棍,沖入北京北沙灘8號(hào)院毆打業(yè)主。上百根鐵棍、鋼管亂舞中,七八名業(yè)主相繼倒下。有8人受傷送醫(yī)院治療,其中一人頭部骨折,生命一度垂危。據(jù)業(yè)主反映,血案的發(fā)生與小區(qū)內(nèi)一塊綠地使用權(quán)的歸屬有關(guān)。

　　【糾紛透視】

　　事實(shí)上,近年來(lái)發(fā)生在我國(guó)很多地方的業(yè)主和物業(yè)的糾紛,相當(dāng)大的一部分都集中在諸如小區(qū)綠地的變更、停車位的收費(fèi)和管理等實(shí)實(shí)在在侵犯了業(yè)主權(quán)益的事件上。

　　【解決之道】

　　北京遠(yuǎn)東律師事務(wù)所律師孫樹理:按照物業(yè)管理?xiàng)l例和物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定,物業(yè)公司擅自變更、占用綠地以及停車位的侵占收益,都屬違規(guī)和違法行為,因?yàn)榻ㄖ^(qū)劃內(nèi)的綠地、停車位,原則上是業(yè)主共有的。要解決這個(gè)問(wèn)題,除了讓物業(yè)和業(yè)主都明晰法律的規(guī)定外,更關(guān)鍵的是我們政府的有關(guān)部門應(yīng)該形成一個(gè)協(xié)調(diào)和調(diào)解機(jī)制,在發(fā)生糾紛的時(shí)候能及時(shí)介入并妥善解決問(wèn)題,不能讓糾紛惡化甚至導(dǎo)致流血事件。

　　■糾紛二我的產(chǎn)權(quán)“紅利”哪去了?

　　【典型事件】

　　今年5月11日,北京東城區(qū)法院受理了一起“特殊”的案件。家住北京市麗源公司家屬院的居民肖先生在20**年購(gòu)房后發(fā)現(xiàn),被告北京市麗源公司(具有物業(yè)管理職能)將該樓屋頂出租給北京領(lǐng)先藝術(shù)廣告公司占用,并設(shè)置了廣告牌。肖先生認(rèn)為,作為業(yè)主,自己對(duì)樓頂?shù)墓灿薪ㄖ娣e享有相應(yīng)的權(quán)利,要求被告立即停止侵害,拆除廣告牌,償還廣告收益3422元。

　　【糾紛透視】

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),小區(qū)內(nèi)物業(yè)公司在沒(méi)有征得業(yè)主同意的情況下,擅自簽訂協(xié)議,將本小區(qū)樓頂、外墻以及地下室等公共產(chǎn)權(quán)單位出租給廣告公司和個(gè)人使用,可觀的收益基本上落入自己的腰包。而一旦小區(qū)業(yè)主向物業(yè)公司討要自己該得的產(chǎn)權(quán)“紅利”時(shí),往往被物業(yè)公司拒絕。

　　【解決之道】

　　中央黨校研究室趙杰博士:根據(jù)新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。現(xiàn)在應(yīng)該非常明確的是,小區(qū)物業(yè)公司從業(yè)主共有的產(chǎn)權(quán)單位獲得的任何商業(yè)收益都應(yīng)交業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)共同支配,小區(qū)物業(yè)公司沒(méi)有任何獨(dú)占的權(quán)利和理由。這一點(diǎn)是不容爭(zhēng)議的。

　　■糾紛三業(yè)委會(huì)和物業(yè)的“暗戰(zhàn)”

　　【典型事件】

　　今年8月11日,北京美麗園業(yè)委會(huì)狀告物業(yè)公司案件再次勝訴,北京市第一中級(jí)人民法院維持了一審判決,再次支持了業(yè)委會(huì)13項(xiàng)訴求中的12項(xiàng),鴻銘物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)主收取的物業(yè)費(fèi)單價(jià)由每月每平方米2.72元降為1.58元。

　　【糾紛透視】

　　在一些成立了業(yè)委會(huì)的小區(qū),代表業(yè)主權(quán)益的業(yè)委會(huì)似乎從一開(kāi)始就與物業(yè)公司處于一種“暗戰(zhàn)”狀態(tài)中,一方面是物業(yè)公司千方百計(jì)地阻撓業(yè)委會(huì)行使權(quán)利,另一方面是業(yè)委會(huì)也在盡可能地讓物業(yè)公

篇3：為什么小區(qū)停車糾紛不斷

地下停車庫(kù)產(chǎn)權(quán)不清

　　近來(lái),由于小區(qū)停車位引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛越來(lái)越多。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這類糾紛頻發(fā)與現(xiàn)行的相關(guān)管理制度不夠完善有關(guān)

　　據(jù)長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)代理訴訟業(yè)務(wù)的廣大律師事務(wù)所律師陳長(zhǎng)潔介紹,很多業(yè)主在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí),往往沒(méi)有在合同中明確約定停車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬。因此,在發(fā)生糾紛后,業(yè)主往往認(rèn)為地下停車庫(kù)的成本被業(yè)主分?jǐn)偭?地下停車庫(kù)理應(yīng)歸業(yè)主所有;而開(kāi)發(fā)商一般則認(rèn)為,自己擁有地下停車庫(kù)的所有權(quán),所以理應(yīng)享有自由定價(jià)權(quán)。

　　值得一提的是,現(xiàn)在正在審議的《物權(quán)法(草案)》規(guī)定:“車庫(kù)的歸屬,有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,屬于業(yè)主共有。”所以,《物權(quán)法》通過(guò)并生效以后,這一產(chǎn)權(quán)不清的問(wèn)題可望得到解決。

　　但是,如果業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商不成時(shí)該怎么辦?文件沒(méi)有說(shuō)。記者為此咨詢了宣武區(qū)發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人,這位負(fù)責(zé)人稱,如果協(xié)商不成,只能再次協(xié)商。

業(yè)主大會(huì)條件苛刻

　　雖然我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》初步設(shè)計(jì)了業(yè)主自治的制度,但實(shí)際上真正做到了業(yè)主自治的小區(qū)極少。

　　據(jù)了解,即便在物業(yè)發(fā)達(dá)的北京地區(qū),依然有三分之二的小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)。

　　律師陳長(zhǎng)潔說(shuō),業(yè)主委員會(huì)難產(chǎn),一是因?yàn)殚T檻高,根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定,小區(qū)入住率超過(guò)三分之二且有效票超過(guò)50%才能成立業(yè)主委員會(huì);二是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司擔(dān)心業(yè)主委員會(huì)危及自己的利益,往往不配合甚至阻撓業(yè)主委員會(huì)的成立;三是我們?nèi)狈ψ灾蝹鹘y(tǒng),許多人對(duì)成立這種自治組織不熱心;四是許多人買房子是為了投資,所以有些小區(qū)入住率不高。

　　另外,按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》,召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。

　　雖然這些規(guī)定看起來(lái)沒(méi)什么不妥,但事實(shí)上,在一個(gè)大多數(shù)人彼此形同陌路的小區(qū)中,要湊足二分之一的人數(shù),絕非易事。

　　由于這些條件限制,小區(qū)業(yè)主要解聘物業(yè)公司很不容易。原本應(yīng)當(dāng)是業(yè)主們“公仆”的物業(yè)公司,卻儼然成了業(yè)主們的主人,物業(yè)公司管理人員欺凌業(yè)主的事情時(shí)常見(jiàn)諸報(bào)端。

　　由于業(yè)主自治組織的缺位或者無(wú)力,在發(fā)生此類糾紛后,業(yè)主往往難以通過(guò)與物業(yè)管理公司的博弈解決問(wèn)題,而往往要尋求政府的介入---顯然,這不是解決問(wèn)題的良方。

個(gè)別業(yè)主不以法律維權(quán)

　　由于難以避免“搭便車”的問(wèn)題,個(gè)別業(yè)主往往不愿采取訴訟手段維權(quán)。發(fā)生此類小區(qū)停車糾紛后,無(wú)組織的業(yè)主個(gè)體往往不愿意通過(guò)訴訟解決問(wèn)題,因?yàn)槿绻鹪V的話,起訴者要承擔(dān)較大的訴訟成本和訴訟風(fēng)險(xiǎn),而起訴者個(gè)人能從中獲得的收益又相對(duì)較小。

　　陳長(zhǎng)潔律師認(rèn)為,要減少小區(qū)停車方面的紛爭(zhēng),就必須完善相關(guān)的法律制度,明晰地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬,適當(dāng)降低成立業(yè)主委員會(huì)、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的門檻,并可強(qiáng)制性規(guī)定小區(qū)必須成立業(yè)主委員會(huì),鼓勵(lì)業(yè)主通過(guò)業(yè)主自治組織解決小區(qū)糾紛。