園區看房人員及參觀房屋人員的管理規定

　　一、所有看房攝像拍照及參觀別墅房屋的人員，統一由銷售部接待并帶領參觀。沒有銷售人員的帶領，禁止客人進入園區。

　　二、園區警衛對進入園區看房的人員要及時通知警衛領班，警衛領班接到通知后要趕到現場，協助、指揮園區內相關崗位的警衛將看房者納入視線，注意觀察看房者的一切行動。未經管理處允許，看房人員不得對園區、房屋進行照相、攝像，如有發現，必須立即制止。園區外圍警衛要注意外圍是否有人對園區內拍照、攝像，如有發現要將其哄離。

　　三、俱樂部銷售人員帶會員在園區內看房，要經過管理處同意，否則，園區警衛有權制止，并上報管理處。

　　四、看房人員無權走訪住戶，警衛如發現此情況，必須及時制止，同時和管理處聯系，并且將看房人扣留，等待管理處來人解決。

　　五、市政機關等政府部門看房，也要有銷售人員帶領，否則不允許其進入園區。

　　六、警衛值勤中若發現無銷售人員帶領的人員看房或在園區游蕩，要上前盤問，并請其找銷售人員陪同，同時通知管理處。發現看房人行跡可疑的，要通知領班和管理處，同時將其控制住，等待領班和管理處領導前來處理。

　　七、警衛人員對看房者詢問時，要語言文明，態度和藹，樹立我園區警衛的良好形象。

　　八、在未接到管理處或開發商領導、銷售部的任何通知，對無銷售人員陪同的看房者和欲到園區攝像、拍照者聲稱已經上述部門、領導同意的情況，園區警衛不得輕信，必須報告領班和管理處進行核實，沒有得到答復前，不得讓此類人員進入園區走動或有任何其它有礙園區舉動。

　　九、為避免園區商業機密被竊取及業主免受不法侵害，警衛人員要加強工作責任心，堅持原則，落實貫徹此規定，決不給妄圖竊取商業機密的人員和犯罪嫌疑人實施不法行為的機會。

　　20**年8月修訂

篇2：從萬科小股操盤看房地產輕資產轉型模式

　　從萬科“小股操盤”看房地產輕資產轉型模式

　　萬科的“小股操盤”最近很火，行業老大的行為，總能快速聚集起整個行業的目光，將已在部分企業試水的“輕資產”模式迅速推至一個“行業方向”的高度。

　　今天我們就來盤一盤，目前我國有哪些房地產企業試水了輕資產模式，各自有哪些利弊?想運作輕資產模式的房地產企業又該考慮哪些問題?

　　一、業內輕資產模式的試水案例

　　用有限資產，獲取最大收益，是所有企業追求的最高境界，“變輕”對房地產企業來說，不僅僅是一種選擇，也是一種必然。來自美國的輕資產模式，主要指分工專業、資產輕型化，投資與開發、建設、后期物業管理、服務分別由產業鏈條上的專業公司來負責。目前國內已有一些地產企業在輕資產管理模式領域試水。

　　1. 萬科小股操盤放大自有資金投資回報率

　　“小股操盤”是萬科總裁郁亮今年初提的新概念，是萬科合作開發模式的進一步深化，即萬科在合作項目中不控股，但項目仍然由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。

　　萬科通過“小股操盤”，一是可以快速擴大規模，二是可以提高凈資產收益率。

　　郁亮解釋，過去是“大股操盤”，合作中萬科占一半以上股份，所費的資金較多。“小股操盤”，萬科只占小股份，通過輸出管理和品牌，這種輕資產模式有利于提升萬科的凈資產收益率，也意味著在同等的資產規模下可以支持更大的經營規模，可以用最少的資金撬動項目。比如同樣的100 億，原來只能做10 個項目，現在可以合作做20 個項目，利用杠桿做更多物業，銷售規模越大，資本的回報率當然也更高了。

　　萬科20** 年年報的數據顯示，其ROE( 凈資產收益率) 水平在08 年以來逐步上升，20** 年萬科全面攤薄凈資產收益率為19.66%，為1993 年以來的歷史性高位。

　　然而，不容忽視的是，從大股操盤到小股操盤，萬科不得不面對的是攤薄的利潤。除此之外，“小股操盤”還有多種難題待解：一是如何確保產品質量?二是如何去設計一個合理的合作機制。盡管萬科的“小股操盤”強調，在多個財務投資人的情況下，不管項目是否存在控股股東，其他投資人無論是否控股，都不得干預操盤者對項目的具體經營管理。但到具體，在合作雙方等股或大股東操盤時，一切都好說，若反過來小股東操盤就可能有一些局限。怎么設計，既讓合作對象覺得風險可控，又不影響操盤方的運營效率，這個比較難以權衡;三是要向外輸出更多管理團隊，在人才和團隊培養上，對萬科也是個不小的挑戰。

　　2. 沿海集團四大板塊做房地產運營服務商

　　單一的品牌輸出模式容易受限于后期的執行力，相對而言沿海集團的輕資產之路走的更為穩妥。

　　沿海集團20** 年正式公布，從傳統的地產開發商模式向輕資產的房地產運營服務商模式轉型，旗下四大板塊，沿海創投負責地產專業投資銀行服務;沿海創展提供系統運營、專業管控和品牌服務;沿海創建服務于房地產施工管理服務;沿海創想負責生活服務與金融產業服務。四個板塊獨立面對市場，形成“開放價值鏈”的綜合運營服務，既獨立運營又相互協同。沿海創投拿到的地可以選擇由沿海創展開發，沿海創建建造，也可以選擇市場上的其他公司。同樣，沿海創展與沿海創建要做集團自己的項目也要面臨外部公司的介入競爭。這種模式與傳統的地產開發商相比，差別十分明顯。

　　表面上看，沿海的四大業務板塊在傳統的地產開發商鏈條中都可以找到，但在商業模式上則徹底告別了重資產“制造業”模式，實現了輕資產“服務商”模式。

　　3. 綠城三類代建模式打造“長工”生意

　　代建業務是綠城于20** 年9 月成立綠城房產建設有限公司而啟動的一項業務，主要操作模式是委托方負責提供資金及土地，綠城負責開發建設，即委托方以合約形式委托綠城負責項目部分前期管理、規劃設計、工程營造、成本控制、營銷策劃、竣工交付等環節的全過程開發管理，并根據代建合同使用綠城品牌。

　　綠城建設的代建業務可分為3 種模式：商業代建、資本代建和政府代建。

　　商業代建就是與已經取得土地證的企業對接，由合作方承擔全部或部分資金，綠城建設承擔開發任務，通過管理和品牌輸出，為已獲得項目的委托方提供房地產全過程的管理。在這個過程中，委托方負責籌措項目開發所需全部資金，擁有項目開發中的投資決策權、監督權、建議權和知情權，享有項目的投資收益，承擔項目投資風險。綠城建設負責項目管理團隊組建(項目總經理及主要專業負責人由綠城建設派遣，財務負責人由委托方派遣)、項目前期管理、規劃設計管理、工程營造管理、成本管理、營銷管理、竣工交付管理等開發環節的全過程管理。綠城的收益來自三個方面：代建方需要向綠城建設支付的派駐團隊基本管理費、委托開發管理費、項目業績獎勵。

　　綠建在成功建立起項商業代建模式業務的同時，也面臨一些挑戰。例如，項目較為分散，80 個項目有70 多

家委托方，與投資方溝通成本較高。另外，在發展前期，綠建對項目選擇的空間相對較小。

　　資本代建是指與財團、基金、信托等各類金融投資機構對接，由綠城為其尋找合適的房地產項目并承擔開發任務，實現資本利潤產出。這種方式最契合代建本質，其有一個最大的好處是實現非人為化管理，合作者管理的是資金財務，這種合作模式未來將成為綠城置業發展有限公司的終極發展方向。

　　政府代建業務是指綠城發展受政府機構委托，作為項目代建主體，根據合同約定對政府投資項目的建設進行管理，實現項目建設的品質、進度、質量、成本等項目管理目標。主要涉及保障性住房、市政公共配套的代建。

　　4. 中體奧林匹克花園“連鎖特許經營”單純賺取管理費

　　早在房地產市場化之初，國內同行一直也在努力探索房地產輕資產化的摸索，20** 年中體奧林匹克花園利用獨一無二的品牌資源，在國內房地產界率先提出“連鎖特許經營”模式，即由中體輸出奧林匹克花園的品牌、管理方法、技術支持和經營模式，單純賺取管理費，使奧林匹克花園的品牌得到進一步的擴大與增值。

　　5. 陽光100 非控股直營模式兩權分離

　　20** 年“陽光100 非控股直營”模式推出。該模式是在項目所有權與管理權分開的前提下，通過陽光100 品牌和管理的介入，實現項目的增值，突破了土地資本的制約。

　　在當時的市場條件下，通過這種方式形成資本杠桿，較少的資金就可以做成更多個項目，大大的提高了資金的使用效率。但這種模式帶來了一個嚴重的后果就是，多數項目不是全資，雖然品牌能力得以提高，這種類似分封建制的模式在“王朝”初立之時效果明顯，但隨后集團喪失子公司管控能力，戰略實施效率低下。20** 年相繼轉讓分公司股權，中體奧園品牌輸出由此進入冬眠。

　　二、輕資產運作模式需要考慮的四大問題

　　1 . 如何在你擅長的領域實現行業領先的運營能力

　　輕資產的模式核心來源于對效率的追求，我這件事情交給你我的效率、效益更高，你如何在你的細分領域做到。親和源在養老地產環節，除了運營自己的項目之外，研究已經和很多知名開發商合作，在這些領域你能否做到?你的管理機制，成本控制，運營效率等各方面。

　　2.如何通過創新機制形成穩定的專業團隊

　　因為對于這類公司來講，人是最根本的，核心是在于“人和”，你采用什么樣的模式，是采用創新型的合伙人機制模式還是通過股權分享等各方面的一些機制來實現，這是需要我們考慮的。

　　3. 明確自身的服務組合

　　在運營服務過程當中，要明確自身的服務組合，是攻其一點還是全程服務?其實在服務過程當中，它的運作難度和對我們團隊的要求，以及客戶的需求點都不相同，有的運作過程當中以開發代建為主，中間可能更多的是以建設，以更高效，更低成本建好;還有拿地之后所有的事情，一直到出售完畢都要由企業來做，這對于企業自身的能力建設和團隊組合而有不同要求。

　　4. 如何選擇創新型的合作模式

　　要考慮如何選擇創新型的合作模式，因為這樣一種模式對于中國的房地產企業或房地產行業還是相對新生事物，大家在合作過程當中都在摸索和探索，也在事實過程當中出現過不同的問題。在合作過程當中是采用團隊輸出，合股成立合資公司還是雙公司運作?在運作過程當中，不同的合作模式意味著管理的模式也不相同。在這些合作過程當中既要考慮到投資方的風險控制和收益要求，同時還要不影響合作當中的運營效果。

　　當地產行業不再簡單依靠低價快速上漲而帶來超額收益的時候，效率提升才能真正成為市場競爭的重中之重，而掌握效率運營提升之道的團隊價值才會通過輕資產的服務模式獲得更高的市場地位。這些團隊包含了我剛才談到的開發代建等這樣一些公司。我想也包含我們在座的各位房地產金融機構的各位精英。

　　總之，輕資產的運作模式，不是一成不變的模式，必須在產業鏈的不同環節進行創新，在品牌塑造的方式上進行創新，在客戶對象上進行創新。在采用該模式的時候，還要認清市場形勢和客戶的變化等這些基本前提。

篇3：房產中介門店客戶看房確認書范本

　　房產中介門店客戶看房確認書范本

　　甲方（委托方）：

　　乙方（受托方）：**公司

　　委托方式：求 購

　　房屋類型：寫字樓（）民宅（）公寓（）門面房（）

　　用途：居住（）辦公（）商住兩用（）

　　以上房屋甲方委托乙方代理尋找，代理期三個月，在委托期間，當乙方給甲方找到合適的房子，并簽訂租賃合同時，甲方應返給乙方月租金的%作為乙方傭金。（注：如看房未成功，乙方不向甲方收取任何費用）。

　　若甲方在乙方的協助下與業主簽訂正式合約。乙方負責檢驗業主房屋的產權證等相關證件及協助甲方進行家私盤點，以確保房屋的真實性。

　　若甲方與業主在未簽訂租賃合同前交換聯系方式或在六個月內、與乙方介紹之房屋業主自行成交、通過其他中介與乙方帶看過的房屋業主自行成交、將我公司提供的房源信息提供給其他個人或公司發生以上情況視為乙方代理成功，甲方愿意依照本協議辦理，付三倍月租金給乙方作為賠償金。

　　本委托書甲乙雙方簽字生效，并可以傳真形式簽字生效。

　　所看房屋：

　　第一套房看完簽字：

　　第二套房看完簽字：

　　第三套房看完簽字：

　　第四套房看完簽字：

　　第五套房看完簽字：

　　第六套房看完簽字：

　　甲方（簽字或蓋章）：乙方（蓋章）

　　身份證號：資質證號：

　　固定電話：聯系電話：

　　移動電話：

　　本委托于年月日在某公司簽定