物業公司護管員培訓講義（教材）前言

　　隨著城市設計的持續發展，房地產業的不斷市場化物管依市場而生已成為一個覆蓋面廣闊的職業群體。

　　物管是以人為本的為業主提供服務。顧名思義“安居樂業”。物業的產權人對自我的生命與財產安全是最基本的要求。也是物管最基礎的服務，物管安全護衛可簡稱為“安保”有了安全保障，才會有清潔，舒適，便捷，享受等要求。否則一切物管便無從談起。由此可見，物管工作中安保工作至關重要。

　　這本講義將從物業管理安保概述，治護管理，消防管理，交通管理幾個方面進行敘述，作為物管安全護衛人員培訓時的基本知識培訓資料和今后工作中的參考。

　　**物業管理有限公司

　　**分公司

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篇2：物業公司設備運行與維護管理培訓

　　物業公司設備運行與維護管理培訓

　　設備的運行于維護管理包括很多內容。從物業管理的角度看主要有：消防設備的運行與維護管理、柴油發電機組的運行與維護管理、高壓供電系統的運行與維護管理、低壓供電系統的運行與維護管理、給排水系統的運行與維護管理、中央空調系統的運行與維護管理、電梯系統的運行與維護管理等等。

　　一、物業設備技術運行管理

　　設備運行管理要首先在技術上考慮安全性和可靠性，其次是在技術性能上應處于最佳運行狀態，以發揮設備的最佳效力。設備技術運行管理的要點是：

　　1、制定科學、嚴密的操作規程；

　　2、對操作人員進行專業的培訓教育，通過理論及實際操作的考核，取得專業設備的操作資格證書和等級證書；

　　3、加強維護保養工作，做到"正確使用，精心維護"，確保設備保持完好能用的狀態；

　　4、對事故的處理要嚴格執行"三不放過"的原則，即事故原因不查清不放過、對事故責任者不處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。

　　二、物業設備經濟運行管理

　　物業設備管理工作中除了設備的技術性能管理外，還要重視設備的經濟運行管理，即要重視設備運行時的經濟性、維護檢修和更新改造的經濟等。在設備經濟性運行管理中最主要的是設備運行成本管理，這在大廈設備管理中更能得到體現。設備運行成本管理主要包括能源消耗的經濟核算、設備操作人員的配置、設備維修費用的管理和設備大修費的管理。

　　能源消耗的經濟核算工作有以下兩個方面：

　　（一）制定能源耗用量計劃和做好計量工作

　　1、設備在運行過程中，需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油等各類能源。設備管理部門每年要求預先按月編制各類能源的消耗量及能源費用計劃，做出1～12個月的各類能源的耗用計劃及能源費用的支出計劃。

　　2、各類能源的使用要有正確可靠的計量儀表。在實際使用中，應堅持做到每天定時抄表記錄，并計算出日耗量，每旬檢查統計一次實際耗用量，每月統計一次實際耗用量及能源費用，并將每月出現的異常情況，應立即查清原因并報告負責人。

　　（二）采用切實有效的節能技術措施

　　1、在選用設備時，注意設備的技術參數要同工藝要求匹配，優先采用先進的電子控制技術，實施自動調節，使設備在運行過程中一直處于最佳運行狀態和最佳運行負荷之中。

　　2、在節約用水方面，要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。設備冷卻水應采用冷卻塔循環利用。

　　3、在節約用電方面優先選用節能型電機，在供配電設施上應有提高功率因素的措施。照明用電方面，盡量多利用自然采光，應選擇合理的照明系統和照明燈具。照明燈具的開關控制應采用時間控制、日光控制或紅外音頻控制等節能控制方式。

　　同時，防止管道、閥門及管道附件泄露和損壞，發現問題及時修理和調換。對使用熱源和冷源管道和設備應加強保溫絕熱工作，減少散熱損失。

　　三、物業設備的維護保養管理

　　設備在使用過程中會發生污染、松動、泄露、堵塞、磨損、振動、發熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。因此，應經常對使用的設備加以檢查、保養和調整，使設備處于最佳的技術狀態。

　　（一）維護保養的方式

　　維護保養方式主要是"清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查"。

　　1、清潔：大氣中有灰塵進入設備內，會加快設備的磨損和引起局部的堵塞，還會造成潤滑劑的惡化和設備的銹蝕，致使設備的技術性能下降、噪音增加，所以設備的清潔工作看似簡單，實際上是維護保養工作中很重要的一種方式。

　　2、堅固：設備運轉相當一段時間后，因多次啟停和運行時的振動，地腳螺栓和其它連接部分的堅固件可能會發生松動，隨之導致設備的更大振動直到螺帽脫落、連接尺寸錯位和設備的位移以及密封面接觸不嚴形成泄露等故障，因此必須經常檢查設備的堅固程度。在堅固件調正時，應該用力均勻恰當，堅固順序按規定進行，確保堅固有效。

　　3、潤滑：潤滑管理是正確使用和維護設備的重要環節。潤滑油的型號、品種、質量、潤滑方式、油壓、油問及加油量等都有嚴格的規定。潤滑管理要求做到"五定"，即定人、定質、定時、定點、定量，并制定相應的潤滑管理制度，建立潤滑站、潤滑卡。此外，對設備的清洗、換油也應有合理的計劃，確保潤滑管理工作的正常開展。

　　4、調整：設備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學規定的，因設備的振動等因素，零部件之間的相對尺寸會發生變化，容易產生不正常的錯位和碰撞，造成設備的磨損、發熱、噪音、振動甚至破壞，因此必須對有關的位置、間隙尺寸作定量的管理，定時測量、調正，并在調正以后再加以堅固。

　　5、外觀表面檢查：指從設備的外觀做目視或測量觀察、檢查。包括：設備得外表面有無損傷裂痕；磨損是否在允許的范圍內；溫度壓力運行參數是否正常；電機有無超載或過熱；傳動皮帶有無斷裂或脫落；震動和噪音有無異常；設備密封面有無泄露；設備油漆有無脫落，外表面有無銹蝕；設備的防腐、保溫層有無損壞。

　　同時對不同類型的設備，應更具其使用特點，采取不同維護保養方式。如對空調設備應在季節變化之前進行檢查保養；對水箱類設備需要定期清洗、換水等。

　　（二）維護保養工作的實施

　　維護保養工作主要分為日常維護保養和定期維護保養兩種。

　　1、日常維護保養工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查，在班中按操作規程操作設備，定時巡視記錄各運行參數，隨時注意運行中有無異聲、振動、異味、超載等現象，在班后對設備做好清潔工作。在冬天，如設備即將停用，應在下班后放盡設備內剩余水，以免凍裂設備。日常維護保養工作是設備維護管理的基礎，應該堅持實施，并做到制度化，特別是周末或節假日前更應注意。

　　2、定期維護保養工作是以操作人員為主、檢查人員協助進行的。它是有計劃的將設備停止運行，進行維護保養。根據設備的用途、結構復雜程度、維護工作量以及人員的技術水平等來決定維護的整個周期和維護停機時間。

　　定期維護保養工作需要對設備進行部分解體，用做好以下工作：

　　①徹底內外清掃、擦洗、疏通；

　　②檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況，調整配合間隙；

　　③檢查安全裝置；

　　④檢查潤滑系統油路和油過濾器有無堵塞；

　　⑤檢查油箱，檢查油位指示器，換油；

　　⑥檢查電器線路和自動控制的元器件的動作是否正常。

　　設備的定期維護保養能夠消除事故隱患，減少磨損，延長壽命，發揮設備的技術功能和經濟特性。

　　（三）設備的點檢

　　設備的點檢就是對設備有針對性地檢查。一些主要的設備在出廠時，制造廠商會提供該設備的點檢卡或者點檢規程，其內容包括檢查內容、檢查方法、檢查周期以及檢查標準等。設備點檢時可按制造廠商指定的點檢點和點檢方式進行工作，也可根據各自的經驗補充增加一些點檢。設備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。檢查時可以通過聽、看、摸、聞等方式，也可利用儀器儀表進行診斷。通過設備的點檢，可以掌握設備的性能、精度、磨損等情況，及時清除隱患，防止突發事故，不但保證了設備的正常運行，又為計劃檢修提供了正確的信息依據。

　　設備的點檢包括日常點檢和計劃點檢。設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢的內容主要包括：

　　①運行狀態及參數；

　　②安全保護裝置；

　　③易磨損的零部件；

　　④易污染堵塞、需要經常清洗更換的部件；

　　⑤在運行中經常要求調整的部位；

　　⑥在運行中出現不正常現象的部位。

　　設備的計劃點檢一般以專業維修人員為主，操作人員協助進行，計劃點檢應該使用先進的儀器設備和手段，可以得到正確可靠的點檢結果。計劃點檢的內容主要有：

　　①記錄設備的磨損情況，發現其他異常情況；

　　②更換零部件；

　　③確定修理的部位、部件及修理時間；

　　④安排檢修計劃。

　　四、物業設備的計劃檢修

　　對在用設備，根據運行規律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃檢修。

　　實行計劃檢修，可以在設備發生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用的狀態。根據設備檢修的部位、修理工作量的大小及修理費用的高低，計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統大修4種。

　　1、小修：

　　主要是清洗、更換和修復少量易損件，并作適當的調整、緊固和潤滑工作。小修一般由維修人員負責，操作人員協助。

　　2、中修

　　除包括小修內容之外，對設備的主要零部件進行局部修復和更換。

　　3、大修

　　對設備進行局部或全部的解體，修復或更換磨損或銹蝕的零部件，力求使設備恢復到原有的技術特性。在修理時，也可結合技術進步的條件，對設備進行技術改造。

　　中修、大修應由專業檢修人員負責，操作人員只能做一些輔助性的協助工作。

　　4、系統大修

　　這種檢修方式是一個系統或幾個系統甚至整個物業設備系統的停機大檢修。系統大修的范圍很廣，通常將所有設備和相應的管道、閥門、電器系統及控制系統都安排在系統大修中進行檢修。在系統大修過程中，所有的相關專業檢修人員以及操作人員、技術管理人員都應參加。

　　設備的計劃檢修不能絕對消除計劃外檢修（偶然性的故障搶修和意外事故的恢復性檢修），但如果認真貫徹各項操作規程和規章制度，認真完成設備的日常維修和計劃檢修工作，那么計劃外的檢修時可以減少或者避免的。

　　五、計劃檢修和維護保養的關系

　　設備管理應建立"維護保養為主、計劃檢修為輔"的原則。如果維護保養工作做得好，發現問題后及時加以處理，則會大大減少設備檢修工作量；反之，如果設備操作人員不愛護設備，不遵守設備的操作規程和規章制度，不對設備進行維護保養工作，就會加劇設備的損壞，使設備經常發生故障停機，則會大大增加設備檢修工作量。因此，每位維護保養人員應該具有很強的工作責任心，認真執行各項工作標準，精心維護設備。

篇3：物業護管員職業道德培訓教材

　　物業護管員職業道德培訓教材

　　學習目的：通過學習，加強自身的職業道德修養，掌握從事物業管理工作所必須具備的道德修養。

　　學習內容：

　　一．職業與道德的形成和發展

　　(一)職業：

　　1、定義──是指人們從事的有合法收入的比較穩定的工作。

　　2、特性：

　　①專業性--不同職業在勞動內容、勞動方式、勞動手段方面各具特色。

　　②多樣性--存在于社會的政治、經濟、文化、教育、軍事、外交等一切領域。

　　③技術性--不同職業都有自己的知識、經驗、技能技巧。

　　④時代性--隨著時代的變化而變化，傳統的職業被新的職業取代。

　　3、職業的演變：

　　職業是人類社會發展到一定階段的產物。　出現分工－產生職業

　　原始社會后期－奴隸社會－封建社會－資本主義社會－今天

　　職業種類不斷更新、增加，內容在改變，結構在調整

　　職業資格

　　定義--是對從事某一種職業所必備的學識、技能的基本要求。

　　職業資格證書--是勞動者具有從事某種職業必備的學識、技能的證明。

　　與學歷證書不同點：集中反映特定職業的實際工作標準和規范，以及勞動者從事該職業所達到的實際能力水平。

　　職業資格證書制度--是我國對勞動者上崗進行的嚴格的資格認定，實行

　　持證上崗的管理制度。

　　職業資格證書的作用--①是求職的必備條件。

　　②是勝任崗位職責的標志。

　　③是增強競爭能力的手段。

　　（三）道德

　　定義--在社會生活中，人們為了工作有序、生活正常、社會安定，除依

　　靠法律、法規手段以外，還需要一定的規則和規范來約束行為，

　　調整人們的關系，這種規則和規范就是道德。

　　概括起來，道德是人們關于善與惡，美與丑，正義與邪惡，光榮與恥辱，誠實與虛偽等觀念以及與此相適應的行為準則的總和。

　　道德規范和法律規范的區別和聯系

　　區別：①從產生和發展來看聯系：①相輔相成，相互促進

　　②從依靠的力量來看　　　②二者內容有相互重疊部分

　　③從作用的范圍來看　　　③相互轉換，相互作用

　　中華民族傳統美德

　　①父慈子孝，尊老愛幼②立志勤學，持之以恒③自強不息，勇于革新

　　④仁以待人，以禮敬人⑤誠實守信，見利思義⑥公忠為國，反抗外族侵略

　　⑦修身為本，嚴于律己

　　二．職業道德的內涵和特征

　　1．定義--職業道德就是從事一定職業的人，在工作和勞動的過程中所應遵循的與其職業活動緊密聯系的原則和規范的總和。它是一般社會道德在各行各業中的特殊表現。

　　2．特征：①范圍上的有限性②內容上的穩定性③形式上的多樣性

　　三．職業道德與企業的發展

　　職業道德是企業文化的重要組成部分。

　　職業道德是增強企業凝聚力的手段。

　　職業道德可以提高企業的競爭力。

　　四．職業道德的八個規范

　　1．文明禮貌　　2．愛崗敬業　　3．誠實守信　　4．辦事公道

　　5．勤勞節儉　　6．遵紀守法　　7．團結互助　　8．開拓創新

　　五．職業道德修養

　　1.加強職業道德修養的必要性

　　2.職業道德修養的方法和途徑