淺論擁抱物業(yè)管理新常態(tài)
未來，我們將借助現(xiàn)代電子商務模式整合社區(qū)圍墻外的資源，以“一切為社區(qū)生活所需”作為使命，突破服務內(nèi)容固化的藩籬，響應社區(qū)業(yè)主多樣性和個性化的生活需求。
環(huán)境在急劇變化，世界在變!各行各業(yè)在變!三年后，五年后......我們的物業(yè)管理還能這樣嗎?如果不能這樣，那又是怎么樣?
我們深刻明白環(huán)境在急劇變化，以及變化給行業(yè)帶來的現(xiàn)實和潛在的挑戰(zhàn)。近一年來，困惑、迷茫、彷徨甚至焦慮急速籠罩著整個物業(yè)管理行業(yè)。慶幸的是我們看到了很多物業(yè)服務企業(yè)為應對變化帶來的挑戰(zhàn)正在行動。但更多的物業(yè)服務企業(yè)不明白物業(yè)管理未來會變成什么樣子?沒有清晰的變化方向和目標，只是從眾地為了變化而變化
近年來，在中國物業(yè)管理協(xié)會的大力引導下，各級地方政府和協(xié)
會開展的各種研討活動是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展三十多年來前所未有的。在這樣背景下，我們對行業(yè)的未來應該有更深刻的認識。
人力資源對行業(yè)的影響
影響行業(yè)發(fā)展最為嚴重的是來自人力資源的變化，首先是人力資源成本的變化，其次是人力資源結(jié)構(gòu)的變化。
本上漲的趨勢。物業(yè)管理交易過程中信息呈不對稱性，如業(yè)主方支付物業(yè)管理費是明確的，但物業(yè)服務企業(yè)提供的對價——物業(yè)服務數(shù)量和質(zhì)量可塑性很大，加之業(yè)主方的主體難以規(guī)范，致使物業(yè)管理費難以用市場機制進行及時合理地調(diào)整，物業(yè)服務企業(yè)面臨嚴重的生存壓力。
根據(jù)智聯(lián)招聘發(fā)布的《20**年應屆畢業(yè)生就業(yè)力調(diào)研報告》顯示，客服、銷售和生產(chǎn)加工類職業(yè)入選為應屆畢業(yè)生最不愿從事的三類崗位。正如《互聯(lián)網(wǎng)時代》所說的，在線下實體向線上虛擬遷徙過程中，難民、移民、原著民的表現(xiàn)出鮮明的差異性。在“獨生子女”時代成長的90后互聯(lián)網(wǎng)原著民正成為物業(yè)管理主力軍，他們有明顯的時代烙印、個性和習慣。作為勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)，如何營造更契合他們個性的工作環(huán)境，是值得我們深入思考的新議題。
跨界“入侵”社區(qū)的思考
我們不難發(fā)現(xiàn)，社區(qū)圍墻外有無數(shù)雙眼睛盯住圍墻內(nèi)，而且有很多商業(yè)機構(gòu)已經(jīng)進入社區(qū)圍墻內(nèi)，如社區(qū)金融、快遞、廣告、各式各樣的移動客戶端甚至是資本投資者......這些都是近年來越來越表現(xiàn)出來的“入侵”社區(qū)現(xiàn)象。資本、商家集結(jié)于社區(qū)，說明社區(qū)有著巨大的還未被滿足的潛在需求，我們不得不承認社區(qū)正在成為商家必爭之地。
作為社區(qū)傳統(tǒng)的主要服務者——物業(yè)服務企業(yè)，我們還能獨善其身?我們還緊緊固守在法規(guī)明示的服務內(nèi)容?跨界“入侵”社區(qū)現(xiàn)象，讓我們清醒地認識到，這不僅僅是挑戰(zhàn)更應該是機遇。物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容不僅是法規(guī)明示的物業(yè)服務，更是顧客(業(yè)主及建設單位)多樣性的、個性化的社區(qū)生活所需。
現(xiàn)代科技對行業(yè)的影響
隨著現(xiàn)代科技尤其是移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術的快速發(fā)展，其對實體經(jīng)濟實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展起到不可估量的作用，它蘊含巨大經(jīng)濟增長驅(qū)動潛能，它有效地帶動了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。甚至在某種意義上說，很大程度地改變了社會發(fā)展的進程。
移動互聯(lián)網(wǎng)最大的特點就是能隨時隨地即時傳遞信息，并以電子文檔形式保存在機器上——不論是生活上的還是工作上的信息。
物業(yè)管理行業(yè)不像其它行業(yè)，有許多管理服務對象，如保潔、秩序、設備、業(yè)主、員工等等，而且這些對象無論從時間還是從空間上來說，對其工作過程中產(chǎn)生的信息都是非常離散的，碎片化的，但又是非常專業(yè)的。這就給我們的工作增加不少難度。在傳統(tǒng)行業(yè)應用移動互聯(lián)網(wǎng)技術提升其工作效率、提高顧客滿意度盛行的今天，我們物業(yè)管理行業(yè)又能做些什么呢?再者，建設單位也在順應科技改變生活方式的浪潮，正在將物聯(lián)網(wǎng)技術大量引進物業(yè)建筑中，智能家居正被廣泛應用。面對這些，我們又做了哪些準備?
開創(chuàng)物業(yè)管理新常態(tài)
“未來已來，變化不可避免，也不可逆轉(zhuǎn)!我們順應變化趨勢而改變自己，甚至是顛覆自己我們不能為了變化而簡單地變化。我們應在化中尋找變化的客觀規(guī)律和趨勢，尋求變化方向和目標，也就是變化后的新常態(tài)?！?/P>
未來已來，變化不可避免，也不可逆轉(zhuǎn)!我們應順應變化趨勢而改變自己，甚至是顛覆自己，但我們不能為了變化而簡單地變化。我們應在變化中尋找變化的客觀規(guī)律和趨勢，尋求變化的方向和目標，也就是變化后的新常態(tài)。
基于上述的觀察，我們不難看出：變化將產(chǎn)生新的物業(yè)服務方式，變化也將產(chǎn)生新的物業(yè)經(jīng)營方式。新的物業(yè)服務方式和經(jīng)營方式正是我們要尋找的物業(yè)管理新常態(tài)。
在移動互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展到今天，我們還是手拿一本筆記本、一支筆，或一個對講機以傳統(tǒng)的方式穿梭于樓宇之間?還是像往常一樣上門抄表收費?相信這情形必將成為過去。未來的物業(yè)管理從承接查驗到正常運行維護，都將全面、全程從線下遷徙到線上，以現(xiàn)代科技手段實現(xiàn)物業(yè)服務效率的提高和顧客滿意度的提升。這一點，萬科物業(yè)、長城物業(yè)已經(jīng)走在行業(yè)前面。
在社區(qū)業(yè)主期待著巨大的未被滿足的需求可以得到響應的時候，作為業(yè)主身邊的物業(yè)服務企業(yè)，我們還能無動于衷?在自己服務的社區(qū)內(nèi)狼煙四起的時候，作為社區(qū)的主要服務者，我們還能袖手旁觀?回答應該是否定的!未來，我們將借助現(xiàn)代電子商務模式整合社區(qū)圍墻外的資源，以“一切為社區(qū)生活所需”作為使命，突破服務內(nèi)容固化的藩籬，響應社區(qū)業(yè)主多樣性和個性化的生活需求。
這就是物業(yè)管理未
來的新常態(tài)!如果我們認同這個觀點，我們就將它作為變化的方向和目標，我們將不再困惑、迷茫和彷徨。物業(yè)管理進入內(nèi)外比拼的戰(zhàn)國時代，時代顛覆的力量向來摧枯拉朽，無法適應就注定被淘汰!20**年，是物業(yè)管理行業(yè)最異動的一年，開創(chuàng)未來在一個個大膽試錯中充分上演。我們相信，“開放、合作、共享”是這個時代的主旋律，在這個時代，用現(xiàn)代元素改良物業(yè)管理基因，與顧客需求發(fā)生共鳴，未來，物業(yè)管理仍將大有可為!篇2：舊城區(qū)物業(yè)管理特點、現(xiàn)狀及問題
舊城區(qū)物業(yè)管理特點、現(xiàn)狀及問題
本文旨在通過分析舊城區(qū)物業(yè)管理的特點、現(xiàn)狀及問題，探索和研究舊城區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，以引起對舊城區(qū)物業(yè)管理工作的關注，起到拋磚引玉的作用。
一、特點
要研究探索舊城區(qū)的物業(yè)管理，首先必須了解舊城區(qū)物業(yè)管理特點，因為只有認識其特點后，我們才能有針對性研究舊城區(qū)的物業(yè)管理。
舊城區(qū)是城市在長期發(fā)展和演變過程中逐步形成的。舊城區(qū)之所以稱為"舊區(qū)"或"老區(qū)"，是相對應于"新建小區(qū)"而言的，兩者相比較，舊城區(qū)具有以下特點。
第一，舊城區(qū)數(shù)量多面積大。
解放以后，我國陸陸續(xù)續(xù)建造了一批又一批住房，特別是80年代，在gg開放初期，隨著人民群眾生活水平的逐漸提高，對居住條件改善的需要越來越大，于是一幢高樓撥地而起，在這期間所產(chǎn)生的住宅區(qū)特別多。這類房屋隨著時代的演變，新房已變成舊房。由于歷史的積淀，舊區(qū)數(shù)量特別多，面積特別大，據(jù)有關方面估計，舊區(qū)的比例約占城市房屋總量的90％
第二，舊城區(qū)是商業(yè)、金融、貿(mào)易中心，也是人們生活的密集區(qū)。
一方面舊城區(qū)房屋混雜，不僅有大量住宅，而且還有相當多的商業(yè)用房、倉庫用房、工業(yè)廠房、辦公業(yè)務用房等；另方面舊城區(qū)人口數(shù)量多、人口密集、人員素質(zhì)參差不齊。不僅新舊房屋交錯，而且居住和經(jīng)營交織。
第三，舊城區(qū)房屋陳舊，配套設施及環(huán)境質(zhì)量存在先天不足。
就舊城區(qū)物業(yè)本身而言，全部是舊房，使用時間至少是2至20年不等，有的時間甚至還要久遠，舊城區(qū)由于歷史原因，沒有很好的規(guī)劃，大多房型老化，式樣陳舊，房屋質(zhì)量、設備、各種質(zhì)量指標遠遠不到規(guī)范設計要求，老化程度較嚴重。特別是在老城市中，房屋陳舊的狀況尤為明顯。舊區(qū)房屋不僅存在原有質(zhì)量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，而且亂搭亂建的現(xiàn)象特別突出，嚴重破環(huán)了住宅區(qū)環(huán)境和公共設施。
第四，舊區(qū)的房屋福利性成份比較重。
由于住房制度改革是在20世紀90年代后才比較深入地開展的，實行住房社會化、商品化、私有化的時間不長。在這之前，我國一直實行的是低工資、低房租的福利制度，住房由國家或單位統(tǒng)一修建，統(tǒng)一調(diào)配，統(tǒng)一養(yǎng)護，福利性住房是我國計劃經(jīng)濟條件下的一個社會顯著特征。盡管舊區(qū)不少房屋目前已按優(yōu)惠價出售給了職工，但公房出售本身就帶有福利性色彩。同時，即使沒有出售的房屋，雖然經(jīng)歷了多次房租的調(diào)整提高，但各大城市的房租仍舊未能達到成本租金的標準，所以仍可以說具有福利性。
第五，舊城區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣化。
舊區(qū)的房屋有的已按公房出售的形式變成了私有房產(chǎn)，有的是斷續(xù)租住房管部門的公房，繳納房租，使用權(quán)在住房，但所有權(quán)為國家所有，有的是住單位自管的房屋，但所有權(quán)在企業(yè)。在舊城區(qū)，這種產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)分離的情況還比較普遍。而新建小區(qū)，住房商品化程度較高，私有化程度較重。
第六，舊城區(qū)管理體制傳統(tǒng)化程度偏重，居民消費觀念陳舊。
舊區(qū)房屋在房改以前一般主要有兩種，一是直管公房，二是隨著房改的不斷深入，房屋的性質(zhì)產(chǎn)生了變化，但仍有相當多的房屋仍屬于公房，仍沿襲舊的管理體制。另方面，由于舊住宅區(qū)居民受傳統(tǒng)的福利性住房觀念影響較深，加之生活水平及經(jīng)濟承受能力普遍偏低，這使舊住宅區(qū)的居民消費觀念比較滯后，對物業(yè)管理的認識和意識比較薄弱。
二、現(xiàn)狀
舊區(qū)由于長時間采用行政性、福利性的管理模式，體制僵化，效率低下，房屋失修失養(yǎng)嚴重，使得舊區(qū)的居住環(huán)境與新建小區(qū)相比反差較大，群眾意見較大。并且舊區(qū)原有的管理形式不對整個居住環(huán)境進行管理，既不適應居民日益增長的、改善居住條件的要求，也不適應兩個文明建設的需要，而物業(yè)管理則不僅可以養(yǎng)護、保養(yǎng)舊區(qū)的房屋和公共設施，延長其使用壽命，而且還可以改善居民的生活環(huán)境，提高居民-的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識，同時物業(yè)管理還可以把整個城市的管理水平帶動起來，推進現(xiàn)代化城市的發(fā)展步伐，有利于推進兩個文明建設。
從20世紀80年代初，我國物業(yè)管理在一些沿海城市被相繼引用，隨著新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展和規(guī)范，物業(yè)管理所顯示出來的優(yōu)越性越來越明顯，這對舊城區(qū)居民帶來較大的影響和沖擊力，居民的消費及生活觀念發(fā)生了徹底變化。一方面居民盟對居住環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來越高，另方面，居民的技資意識增強，深知住房作為一種稀有而昂貴的商品，不僅可以居住，而且還可以投資，正是基于這種考慮，居民也希望將以前的傳統(tǒng)房屋管理形式轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦偷奈飿I(yè)管理，越來越迫切的希望同樣也能享受物業(yè)管理這種新型的管理和優(yōu)秀的服務。 同時，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制建立，以前政府對城市房屋實行統(tǒng)一經(jīng)營管.理的統(tǒng)管格局發(fā)生了新變化，房屋統(tǒng)管比重趨小，房屋自管和委托管理比重趨大，從而為發(fā)展物業(yè)管理帶來了有利條件。而隨著住房制度改革的深入，房屋產(chǎn)權(quán)多元化態(tài)勢逐漸形成，這也為房管部門逐步擺..脫傳統(tǒng)經(jīng)營管理模式，走向市場化的物業(yè)管理提供了良好機遇。
由此可見，舊區(qū)物業(yè)管理是歷史發(fā)展的必然，是gg開放的需要，也是建立社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。舊城區(qū)推行物業(yè)管理工作，目前在深圳、上海、大連、青島等城市已取得一定的成績和經(jīng)驗。深圳在全國舊城物業(yè)管理流面走在前列，深圳市為了在舊區(qū)的物業(yè)管理方面取得突破，經(jīng)過慎重考慮和多方酬調(diào)，1996年10月將舊住宅區(qū)鹿丹村面向組社會招標物業(yè)管理，消息一發(fā)布就引起社會各界的關注，最后有10家物業(yè)管理公司參加了競標活動，經(jīng)過激烈競爭，深圳萬科物業(yè)管理公司取得了鹿丹村物業(yè)管理權(quán)。鹿丹村建成于19*，占地7萬多平米，建筑面積11萬平米，住宅1200套。由于是舊區(qū)，投入時間長，房屋設施老化、配套不齊，管理費低，經(jīng)費少，管理難度較大，住戶意見多。1997年元旦，萬科物業(yè)管理公司順利接管鹿丹村后，便對該住宅區(qū)進行全面的整治，加強各方面的管理，最后獲得了居民的滿意，政府的放心，并在接管一年內(nèi)獲得"全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)"的稱號。大慶市舊城區(qū)的物業(yè)管理工作也很有實效，比較典型的是東安物業(yè)管理公司東風新村管理處對舊區(qū)安康小區(qū)的整治和管理。
東風新村管理處從強化舊城區(qū)的物業(yè)管理實際出發(fā)，對原轄的新村第一至第六住宅小區(qū)進行重新規(guī)劃，分割為若干個便于管理的住宅小區(qū)，其中安康小區(qū)便是其中之一，東安物業(yè)管理公司按照《大慶市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》的要求，改革原來的管理體制，運作新的經(jīng)營機制，多渠道籌措資金對安康小區(qū)進行綜合恢復整治，對小區(qū)實行封閉管理，整治車柵、路，開展優(yōu)質(zhì)的有償服務，經(jīng)過一段時間的努力，一個寧靜、舒適的小區(qū)展現(xiàn)在居民眼前因為該小區(qū)物業(yè)管理成效顯著，被評為黑龍江省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。南京市從1998年開始對舊區(qū)實施整治出新，全面推行物業(yè)管理，南京市政府確定的舊區(qū)出新基本原則是"不搞錦上添花，只是雪中送炭"，物業(yè)管理方面基本達到了"管理規(guī)范有序，居住安全舒適，設備設施完好，環(huán)境美化綠化、服務優(yōu)質(zhì)及時，衛(wèi)生干凈整潔"的要求。南京市在1998-1999年間，舊區(qū)改造面積達5500萬平米，市政府撥款達4000多萬元。遼寧省經(jīng)過1997-1998年兩年努力，治理了1999年前建的舊區(qū)688個，占應改造舊區(qū)總數(shù)83.8%。
總的說來，舊城區(qū)的物業(yè)管理在一些城市取得了一定的成績和突破，但由于舊區(qū)建成時間較長，而且環(huán)境較差，設施設備不完善并且年久失修，同時由于舊區(qū)規(guī)?；蛘咛螅蛘咛?，房屋類型不一，質(zhì)量差異大，存在分布零散、管理難度大等問題，致使舊城區(qū)物業(yè)管理工作難度較大，問題較多，成效不顯著，管理水平低。目前，舊區(qū)物業(yè)管理存在以下幾個突出問題:
第一，舊觀念飛舊思維方式難以轉(zhuǎn)變
由于舊城區(qū)多年來一直實行的是傳統(tǒng)房屋管理體制，計劃經(jīng)濟色彩重，福利性思想、濃。在開展物業(yè)管理工作中，一方面居民一時難以接受"自己花錢買服務"的方式，認為幾十年來都是政府出錢維修，而現(xiàn)在自己要出錢，觀念一時難以較變過來，對物業(yè)管理收費采取抵觸和拖欠態(tài)度。另一方面，作為物業(yè)管理者而言，大多是原來房管所轉(zhuǎn)制而成的物業(yè)公司，以前是管理者，而現(xiàn)在卻成了服務者，這種身份和地位的變化，使不少物業(yè)公司人員思想上接受不了，致使服務不到位。
第二，舊城區(qū)基礎工作差，實施物業(yè)管理難度大
舊城區(qū)往往存在房屋質(zhì)量參差不齊，配套設施不齊全，而且由于以前舊城區(qū)實行的是低租福利制的管理模式，使得舊城區(qū)的房屋和基礎設施得不到維修和保養(yǎng)，造成失修失養(yǎng)，致使設備陳舊、老化。另一方面舊城區(qū)的基礎管理工作往往薄弱，房屋圖紙、資料不完善，甚至缺失嚴重，管理制度往往不健全等。正是由于舊城區(qū)基礎工作差，致使物業(yè)管理實施難度大。
第三，群眾對舊城區(qū)物業(yè)管理意見多
業(yè)主對物業(yè)服務要求越來越高，但是由于舊城區(qū)本身就存在物業(yè)陳舊、配套不完善的缺點，而且物業(yè)公司服務往往又不到位，這就使得居民的期望與實際情況有較大的出入，致使群眾對舊城區(qū)物業(yè)管理意見大。
第四，物業(yè)管理經(jīng)費缺乏
新建小區(qū)存在物業(yè)管理經(jīng)費困難的問題，舊城區(qū)在這方面的問題更加嚴重。舊城區(qū)有相當多的居民將居住的公房購為私有，但購房過程中往往享受許多優(yōu)惠條件，公房出售后提取的維修基金并不多。另一方面，舊城區(qū)物業(yè)管理的啟動資金往往也是由原有的房屋管理部門注入，資金也不多。同時由于舊城區(qū)的居民經(jīng)濟隨能力相當有限，政府在制定物業(yè)管理收費標準時，更多的是考慮了居民的經(jīng)濟承受能力，部分城市的物業(yè)管理收費標準低于成本，盡管如此，舊城區(qū)有居民還往往以各種借口拖飛欠抵制物業(yè)管理服務費，這就使得舊城區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費少之又少，對物業(yè)管理公司而言無疑是雪上加霜，經(jīng)營舉步維艱，虧損嚴重。
第五，業(yè)主自治自律意識不強，業(yè)主委員會制度不健全
雖然按規(guī)定，實施物業(yè)管理的小區(qū)應該成立業(yè)主委員會，但由于業(yè)主自身意識不強，舊城區(qū)的物業(yè)管理往往是由原來的房屋管理部門替代，至于是否成立業(yè)主委員會，或業(yè)主委員會如何組建等都是由原來的房屋管理部門說了算。業(yè)主委員會制度不健全，使得物業(yè)管理工作缺乏有效的國監(jiān)督和約束，業(yè)主自身的權(quán)利得不到保障。
三、發(fā)展
目前，隨著人民群眾生活水平的不斷提高和住房、醫(yī)療、養(yǎng)老和就業(yè)等各項制度改革的深入，城市居民與所在社區(qū)的關系愈來愈密切。他們不僅關注社區(qū)的發(fā)展，參與社區(qū)的活動，而且對社區(qū)的服務和管理、居住環(huán)境、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等方面提出多層次，多樣化的要求。這為物業(yè)管理發(fā)展創(chuàng)造了條件，提供了機遇。盡管舊城區(qū)物業(yè)管理存在諸多問題，但舊城區(qū)物業(yè)管另涉及的范圍相當大，在城市管理和社區(qū)建設中具有舉足輕重的地位。我們應該根據(jù)舊城區(qū)的實際情況，因地制宜，借鑒新建小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗和優(yōu)點，結(jié)合城市社區(qū)建設，探索適應舊城區(qū)的物業(yè)管理新路子。
第一，領導重視，政府真抓實干
舊城區(qū)物業(yè)管理是一項涉及面廣，普通群眾密切相關的工作。領導重視，政府真抓實干是關鍵，大連市、上海市、深圳市等地區(qū)舊城區(qū)物業(yè)管理取得突破性成績，很大程度上在于領導重視，親自抓。因為只有領導重視，才有利于政策的制定和落實，領導重視舊區(qū)物業(yè)管理，能夠推動舊區(qū)物業(yè)管理政策的合理制定和真正落到實處。同時由于舊區(qū)物業(yè)管理更多地涉及到方方面面，矛盾突出，領導在協(xié)調(diào)方面可以起到舉足輕重的重要。
第二，更新觀念，轉(zhuǎn)換管理體制
首先要加強思想宣傳工作。舊城區(qū)因為以前一直實行福利性管理，在觀念更新方面，特別重要。要把植根了幾十年的福利性住房觀念轉(zhuǎn)變到適應社會主義市場經(jīng)濟體制的物業(yè)管理，難度相當大。要多渠道、多形式、多角度的開展宣傳活動，讓市場經(jīng)濟觀念深入人心增強群眾物業(yè)管理消費意識，讓群眾心底明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使群眾認可、理解、支持物業(yè)管理。 其次，作為物業(yè)管理公司而言，也要轉(zhuǎn)變觀念，增強其服務意識，要明白管理與服務是有所不同的，在管理體制上要由"婆婆"的管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)質(zhì)的服務。傳統(tǒng)的房屋管理體制已不能適應新的形勢的需要，只有打破傳統(tǒng)的"鐵飯碗"，將諸如房管所之類的事業(yè)單位體制轉(zhuǎn)換為實行企業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理公司，城市管理工作才能躍上新臺階。
第三，加強舊城區(qū)的出新工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件
針對舊城區(qū)普遍存在基礎差、配套設施不完善等不足，不僅可以結(jié)合城市危舊房屋改造，對房屋進行更新改造，對房屋迸行更新改造，而且還要和功能布局的調(diào)整，生活服務設施的完善，道路等市政基礎設施及公共設施相協(xié)調(diào)，進行綜合治理。政府要制定出臺舊城區(qū)新的實施辦法，要因地制宜制定舊城區(qū)改造治理規(guī)劃，制定實施方案，整治環(huán)境，折除違章搭建，完善公建配套，增加綠化，平整道路等，可以采取劃片統(tǒng)一管理，能夠?qū)嵭蟹忾]管理的就盡量封閉為相對獨立的小區(qū)。
第四，理順關系，規(guī)范業(yè)主委員會制度
舊城區(qū)往往存在多頭管理的局面，要改小區(qū)內(nèi)的多頭管理為綜合一體化管理。在舊區(qū)是，凡屬物業(yè)管理事項，包括治安、車輛、衛(wèi)生、綠化、維修、公共設施，社區(qū)文化、有償服務、裝修管理等，全部交由一個物業(yè)管理公司實施統(tǒng) 一的社會化、專業(yè)化經(jīng)營管理。
同時，舊區(qū)也往往存在有多家物業(yè)管理公司管理的局面。要通過業(yè)主委員會選聘，實行一個小區(qū)由一家物業(yè)公 司管理，改變多家物業(yè)公司互相推讀扯皮的現(xiàn)象。舊區(qū)的業(yè)主自治自律意識比較差，政府要硬性規(guī)定實施業(yè)主委員會制度。建設部副部長宋春華曾在1999年5月 份"全國的物業(yè)管理主管部門應當及時協(xié)調(diào)，指導建立業(yè)主委員會。"在舊區(qū)的公有住宅出售達到309毛-509b比 例后，政府有關部門(特別是房管所)要指導居民根據(jù)自愿的原則成立業(yè)主委員會，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會選 聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會協(xié)調(diào)，促使物管工作 正常有序的開展。
第五，多渠道籌集資金，形成"以業(yè)養(yǎng)業(yè)"的供血機制
舊區(qū)本身就帶著福利性、公益性色彩，物業(yè)公司對小區(qū)的管理就是承擔了政府的一部分責任，小區(qū)原有的建筑 和配套設施往往不完善，需要物管公司整治環(huán)境，完善設施等，這些費用原本應由政府補貼，但現(xiàn)在需要物管公 司承擔。可以采取"政府優(yōu)惠一點，向住戶收一點"的方式，一方面政府在稅費等方面減免，另一方面根據(jù)住戶經(jīng) 濟承受能力收一部分。
同時，物業(yè)公司可以開展多種形式的有償服務，多層次，多角度滿足并服務于居民的需求，形成"以業(yè)養(yǎng)業(yè)"的供 血機制?？梢岳门f區(qū)經(jīng)整治出新而有的房產(chǎn)、設備、場地等基礎設施等資源，開辦一些立足小區(qū)，面向社會的經(jīng)營項目，在為居民提供方便搞好服務的同時，創(chuàng)造一定的經(jīng)濟效益。特別是舊區(qū)的房屋比較陳舊，需要改造，可以開展以改造改善舊有房屋為主體的危改開發(fā)服務。通過開發(fā)，用其盈利部分，作為舊區(qū)管理建設的再次投入，以彌補舊區(qū)設計的先天不足。這也拓寬了物業(yè)公司業(yè)務，增強了穩(wěn)定的經(jīng)濟來源，使舊城區(qū)的物業(yè)管理產(chǎn)生良性循環(huán)。
第六，逐步推行適應社會主義市場經(jīng)濟的舊城區(qū)物業(yè)管理模式
要根據(jù)舊城區(qū)實際，因地制宜，不照搬照抄新建小區(qū)的物業(yè)管理，探索"便民、利民、為民"的舊城區(qū)物業(yè)管理模式。
一是舊區(qū)傳統(tǒng)的管理往往是管理與作業(yè)(維修等)統(tǒng)在一起，這不利于市場化競爭和動作。物業(yè)公司可以建立專業(yè)化維修公司，或者直接聘請社會上的專業(yè)公司，并按市場經(jīng)濟的要求建立合同關系，用契約形式明確雙方權(quán)利與義務，真正實施產(chǎn)權(quán)人與經(jīng)營者分離，管理層與作業(yè)層分離。這一方面有利于物業(yè)管理公司集中精力搞管理，另一方面有利于專業(yè)公司在競爭中提高質(zhì)量水準和服務水準。
二是舊區(qū)的房屋類型多樣化特征比較明顯，住戶要求不一樣，可以采取分類分層管理。根據(jù)舊住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的比重不同，可以將舊住宅區(qū)分為公房為主類和公房出售后私房為主類，對公房比例大的舊住宅區(qū)，要改善傳統(tǒng)的管理方式，盡可能的服務于住戶，對私房為主的舊住宅區(qū)，可以逐漸推行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理模式。
三是對條件比較成熟的典型舊區(qū)，通過整治，完善基礎工作，采取招投標形式，使業(yè)主和物業(yè)管理公司能夠雙向選擇，使舊區(qū)物業(yè)管理真正步入社會主義市場經(jīng)濟競爭中去。
第七、結(jié)合社區(qū)建設，促進舊城區(qū)物業(yè).管理迅速發(fā)展
要抓住目前社區(qū)建設大力發(fā)展的時機，舊城區(qū)物業(yè)管理要積極參與社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)文化、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)治安等社區(qū)服務與管理，一方面拓展物業(yè)管理業(yè)務；另一方面為促進社區(qū)建設作出自己應有的貢獻。
總的說來，舊城區(qū)物業(yè)管理存在的問題不少，但發(fā)展的前景較大。只能根據(jù)舊城區(qū)有實際情況，逐漸探索出一套適應舊城區(qū)特點的物業(yè)管理模式。
篇3：香港物業(yè)管理現(xiàn)狀及未來發(fā)展
香港物業(yè)管理現(xiàn)狀及未來發(fā)展
香港地少人多，建筑物鱗次櫛比。地產(chǎn)業(yè)是香港經(jīng)濟發(fā)展的骨干產(chǎn)業(yè)，近十多年來，與地產(chǎn)業(yè)一脈相承的“物業(yè)管理”行業(yè)取得了長足發(fā)展。然而，市民對生活質(zhì)素要求越來越高，新的信息手段，也成了物業(yè)管理公司提升自身素質(zhì)的契機。今年SARS疫情在香港肆虐后，對物業(yè)管理行業(yè)提出了新的要求，呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢。
一、香港物業(yè)管理的現(xiàn)狀
在香港時常經(jīng)濟和法治社會的大環(huán)境下，專業(yè)、規(guī)范和高質(zhì)素的物業(yè)管理，推動了香港經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，同時，亦為市民提供了一個愜意、舒適的生活環(huán)境。從整體上看，目前香港物業(yè)管理呈現(xiàn)出如下特點：
(一)法制化程度高。
香港物業(yè)管理領域首先引入英美普遍法中的概念，即在樓宇建成后，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和著名業(yè)主共同簽訂的“公共契約”即公契)，即關于各業(yè)主之間享有其自有部分及公用部分和他們彼此之間在大廈管理過程中的權(quán)利、利益和責任，在土地注冊處注冊，并對大廈全體業(yè)主和租客有約束力的協(xié)議。為了規(guī)范物業(yè)管理市場，香港政府制訂并完善了一系列法律法規(guī)，如氣體安全條例、消防安全條例、危險物品條例、噪音管制條例、水質(zhì)管制條例和保安及護衛(wèi)條例等，其中最為重要的是《建筑物管理條例》。為便于業(yè)主組織法團管理大廈，1970年制定了《多層建筑物(業(yè)主法團)條例》;1993年該條例被大幅度修訂，更名為《建筑物管理條例》，成為香港物業(yè)管理領域最基本的法律。現(xiàn)今，在法律的指導之下，業(yè)主更加積極參與管理自己的物業(yè)，截止20**碾月，全港已有6464個業(yè)主立案法團(業(yè)主委員會)成立。因此，從法團的成立，法團與物業(yè)管理公司的權(quán)責，到物業(yè)管理的各項工作標準，基本實現(xiàn)了有法可依。
(二)私人樓宇高齡化，政府房屋服務私營化，加劇物業(yè)管理公司間的競爭，管理更趨專業(yè)。
據(jù)統(tǒng)計，目前，香港約有4萬多幢私人樓宇，超過25%的樓齡介乎20至40年，這些樓宇建筑物的損耗十分嚴重，加之大廈業(yè)權(quán)分散導致管理不善，間接加速樓宇的老化。香港政府屋宇署聯(lián)同政府幾個部門，從2000年開始推行“屋宇維修統(tǒng)籌計劃”，協(xié)助業(yè)主和立案法團解決樓宇的維修和管理問題。另一方面，負責政府物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)署逐漸改變了它的角色，由直接管理物業(yè)，變?yōu)楸O(jiān)管物業(yè)管理公司工作、改善社區(qū)環(huán)境和執(zhí)行法定職務，將辦公大樓和宿舍外判給物業(yè)管理公司管理，每年為政府節(jié)省3300萬港幣。香港房委會也采用同樣的方法，通過推行“私營機構(gòu)更多參與屋村管理及維修保養(yǎng)服務計劃”，將管理的物業(yè)逐步移交給私人物業(yè)管理公司。這些既給物業(yè)管理公司提供了商機，同時提出了挑戰(zhàn)，加劇了競爭。過去數(shù)年間，公司經(jīng)理人酬金(利潤)和總部開支占大廈管理費的比例，平均欲10-15%下降至5-9%。物業(yè)管理公司必須厲行節(jié)約，控制成本，很多時候還需要接受集團公司或母公司在資源上的支持。
(三)政府和物業(yè)管理公司協(xié)會的角色越來越重要。
香港政府民政事務總署負責私人大廈的管理，幫助業(yè)主自行處理有關大廈管理和業(yè)主立案法團運作的事務。民政事務總署牽頭成立一個跨政府部門和專業(yè)團體(律師會、會計師公會、測量師學會等)的大廈管理資源中心，免費為業(yè)主和業(yè)主立案法團提供各類信息、咨詢服務和意見，協(xié)調(diào)處理紛爭。香港物業(yè)管理公司協(xié)會于1990年成立，截止20**年年底，協(xié)會會員超過80家。根據(jù)協(xié)會的章程，加入?yún)f(xié)會必須具備兩給條件：一是公司已有兩年以上實際管理樓宇的經(jīng)驗;二是公司目前管理超過1000個住宅單位或超過30000平方米的工業(yè)用地或超過10000平方米的商業(yè)單位。因此，協(xié)會包括了香港實力最雄厚、規(guī)模最大的物業(yè)管理公司，同時，是否加入?yún)f(xié)會成為評定公司專業(yè)水平和規(guī)模聲譽的重要標志之一。在議標、定標中，加入?yún)f(xié)會的可以多得分。協(xié)會不僅積極向政府和社會各界反映業(yè)界意見，還通過培訓、出版刊物、對外交流等各種形式，提高公司及其員工的專業(yè)服務質(zhì)素。20**年7月，協(xié)會與香港地產(chǎn)學會、房屋經(jīng)理學會等專業(yè)團體，簽署“香港房地產(chǎn)專業(yè)服務聯(lián)盟”，整合各專業(yè)團體的資源，提高協(xié)調(diào)、咨詢和服務的能力。
二、香港物業(yè)管理的未來發(fā)展
香港經(jīng)濟在60年代末開始起飛，帶動地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。各式多層大廈和新式大型屋苑發(fā)展起來，以往只提供“看更保安”式服務的大廈管理已不合時宜。物業(yè)管理，不只限于清潔、園藝、保安和維持水、電和機電設備的正常運作，而且還包括大廈的全面維修保養(yǎng)、社區(qū)建設、財務管理、環(huán)保管理和屋宇增值等。隨著進入本世紀的電腦資訊時代，物業(yè)管理面臨著新的挑戰(zhàn)，并呈現(xiàn)出新的發(fā)展態(tài)勢。
(一)物業(yè)管理突出服務的特點，強調(diào)以人為本、與時俱進。
為擺正公司與業(yè)主的位置，不少物業(yè)管理公司在名稱增加“服務”二字，突出服務的本質(zhì)特點，避免讓人產(chǎn)生歧義。另一方面，面對新近提出“全優(yōu)居住素質(zhì)”概念，物業(yè)管理不只追求最低成本，更強調(diào)提升質(zhì)素，滿足業(yè)主的全方位要求，并兼顧資源管理的效益和社會公義。對物業(yè)管理提出了“五星”級一站式以客為本的服務，利用互聯(lián)網(wǎng)的普及，在電腦服務領域不斷推陳出新。如香港富城物業(yè)管理集團在90年代推出了“富城智能管理”的營運模式，啟動24小時客戶服務熱線，通過互聯(lián)網(wǎng)將公司各部門與所管理的屋苑聯(lián)系起來，便于客戶獲取屋苑信息、網(wǎng)上預訂屋苑設施和電郵查詢等，使客戶足不出戶就能享受到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務。專家估計，智能化建筑將成為21世紀建筑業(yè)的主流，智能建筑的運行費用和能耗比常規(guī)建筑要低30%-40%。
(二)進一步突出專業(yè)化。
以往觀念認為，物業(yè)管理是一門易于經(jīng)營、成本較低和回報有保障的行業(yè)，因此，技術水平不高，專業(yè)性不強。但隨著競爭的加劇和大量公營房屋交由私營公司接管，政府設立發(fā)牌制度，促進物業(yè)管理公司進一步追求專業(yè)精神，提高競爭力。1999年下半年，香港政府制定了《房屋經(jīng)理注冊條例》，將專業(yè)房屋經(jīng)理引入注冊制度。這些房屋經(jīng)理來自香港房屋經(jīng)理學會和測量師學會等專業(yè)團體，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，其重要性日漸為社會所認識。在選擇物業(yè)管理公司時，公司擁有多少名專業(yè)人才，是其中一項重要因素。
(三)對實施強制性專業(yè)物業(yè)管理的呼聲越來越強烈。
根據(jù)《建筑物管理條例》，香港對大廈實施自愿物業(yè)管理制度，但鼓勵引進專業(yè)的物業(yè)管理公司，同時，政府主管部門可以對有嚴重問題的大廈實施強制性的管理。由于香港一部分樓宇老化問題非常嚴重，其維修引起社會的廣泛關注。今年SARS在香港大規(guī)模爆發(fā)后，尤其是淘大花園出現(xiàn)
嚴重疫情，迫使公眾進一步關注大廈的物業(yè)管理，要求政府以強制性的方式解決一些“高齡”私人樓宇和規(guī)模較小單幢大廈的物業(yè)管理工作。香港學者葉毅明認為：“香港法律對建筑物設計有非常嚴格的規(guī)定，但對生命安全沒有直接影響的，例如排污、家居廢物處理、空氣流通等，法律的監(jiān)管嚴重不足?？茖W及專業(yè)的房屋管理服務，可以在一定程度上補救大廈設計硬件的先天不足，更重要的在硬件‘病入膏肓’前，把硬件徹底更新;這些預防性的保養(yǎng)服務需要由專業(yè)性的管理公司統(tǒng)籌處理?！?/p>
(四)善用資源，綠色物業(yè)管理的思想深入人心。
將環(huán)保概念引入物業(yè)管理，是大勢所趨。ISO14001環(huán)境管理體系正在香港物業(yè)管理公司中廣泛推行，致力于污染的預防和控制，提高企業(yè)競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。環(huán)保綠色物業(yè)管理除了常規(guī)物業(yè)管理的內(nèi)容外，還包括：
第一，對垃圾進行分類處理，減少垃圾運出的污染。通過垃圾的分選，將可回收的垃圾送往工廠再生;通過將垃圾發(fā)酵生產(chǎn)農(nóng)用機肥;通過焚燒垃圾回收熱能用于供熱和發(fā)電;通過衛(wèi)生填埋來還原土地，恢復生態(tài)。
第二，控制噪音。加強對與物業(yè)管理有關噪音源的控制，如對大廈的機電設備采取密閉隔音的方法，在大廈四周種植減噪數(shù)種。
第三，科學處理雨水、污水的排放，使其成為屋苑的再生水資源。對于排放的污水分別進行處理，確保達到環(huán)保標準。部分用水沖洗道路、澆灌綠地和沖洗汽車等，部分及雨水用于景觀水池備用。
第四，倡導使用潔凈能源。香港、深圳位于南中國地域，日照時間較長，太陽能是非常合適的綠色能源，可以在大廈建筑物上利用太陽能取得生活用熱水。雖然環(huán)保的設計或設施往往成本較高，但近年來不少發(fā)展商均積極研究在物業(yè)內(nèi)加入環(huán)保因素，進一步提升居住環(huán)境質(zhì)量，如再配以綠色物業(yè)管理，相信不久以后的香港將“進化成一個綠色城市”。
正如國家建設部房地產(chǎn)業(yè)司謝家瑾司長所言：“gg開放初期，深圳借鑒香港和國外的先進經(jīng)驗與做法，在住宅區(qū)實施物業(yè)管理，開創(chuàng)了中國內(nèi)地物業(yè)管理的先河”。無庸質(zhì)疑，深圳市在內(nèi)地物業(yè)管理領域，居于領先水平，許多品牌企業(yè)已進入廣大的內(nèi)地市場。深圳市物業(yè)管理協(xié)會和眾多的物業(yè)管理公司為此做出了開拓性的餓貢獻。
但是，隨著我國加入WTO和香港與內(nèi)地更緊密經(jīng)貿(mào)關系安排(CEPA)的簽署，香港的企業(yè)產(chǎn)品及海外經(jīng)驗，分析物業(yè)管理的最新走勢，研究應對策略，促進內(nèi)地，尤其是深圳市物業(yè)管理的發(fā)展，意義顯得非常重要。