王偉雄--物管心經(jīng)

　　在傳統(tǒng)觀念中，物業(yè)管理是一個(gè)朝陽行業(yè)，是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)很小的行業(yè)。但近幾年來，因在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事犯罪導(dǎo)致業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)損害而將物業(yè)管理公司告上法庭的案件日益增多，稍有不慎就會招來金額巨大的賠償風(fēng)險(xiǎn)。高額的經(jīng)濟(jì)賠款使原本微利的物業(yè)管理公司不堪重負(fù)，有些規(guī)模較小的公司甚至因此而破產(chǎn)。所以，如何規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)已成為行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

　　在物業(yè)管理企業(yè)面臨的種種法律糾紛中，人身傷害案件可能是最令人頭痛的一種。而人身傷害案中，刑事傷害案因其對被害人的損害最大，往往涉及巨額民事賠償，這是物業(yè)管理企業(yè)最不愿意面對的麻煩。因此，理清物業(yè)管理企業(yè)在刑事傷害案件中應(yīng)付的法律責(zé)任，以及如何采取有效措施盡可能規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)，是每一家物業(yè)管理企業(yè)都非常重視的問題。

　　一、幾個(gè)典型案例

　　案例1：罪犯鐘某使用深圳“××花園”小區(qū)管理處簽發(fā)的過期《裝修出入證》進(jìn)入該小區(qū)，開啟曾參與裝修的某住宅單位房門，將業(yè)主鄭某及其保姆殺害，并實(shí)施搶劫。法院認(rèn)為該小區(qū)管理處沒有盡到合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，與本案的發(fā)生有相當(dāng)因果關(guān)系，應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任，賠償費(fèi)用共計(jì)17萬余元。

　　案例2:武漢××花園業(yè)主陳某在家中被殺，被害人家屬起訴物業(yè)管理公司疏于管理，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。經(jīng)調(diào)查，罪犯是從樓宇頂層翻入陳某家陽臺實(shí)施犯罪的，該樓宇存在防盜呼叫系統(tǒng)未通、單元防盜門鎖用任何鑰匙都可以打開、頂樓平臺防盜措施不力等問題，法院據(jù)此認(rèn)定物業(yè)管理公司違反了保證樓宇安全的約定義務(wù)，其行為已構(gòu)成單方違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，判決物業(yè)管理公司賠償7萬余元。

　　案例3：北京某小區(qū)業(yè)主張某，因在小區(qū)內(nèi)與外來看房人員發(fā)生口角，被看房人招來數(shù)人打傷。張某依據(jù)物業(yè)使用管理維修公約的規(guī)定，以物業(yè)管理公司理應(yīng)對業(yè)主的人身安全負(fù)有責(zé)任為由向法院起訴，要求物業(yè)管理公司承擔(dān)賠償責(zé)任。法庭調(diào)查表明，案發(fā)時(shí)物業(yè)管理公司的保安對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行了記錄，雖未能阻止毆打事件，但在毆打過程中，小區(qū)的保安勸阻毆打業(yè)主張某的看房人，事后還盡力協(xié)助公安機(jī)關(guān)偵破案件。一審法院據(jù)此認(rèn)為：物業(yè)使用管理維修公約對物業(yè)管理公司的保安職責(zé)沒有做特別約定，物業(yè)管理公司只承擔(dān)一般意義上的保安責(zé)任。在本案中，物業(yè)管理公司已盡到了保安注意義務(wù)，對業(yè)主遭受的損害不承擔(dān)賠償責(zé)任，后原告不服上訴，二審法院維持原判。

　　案例4：福建某縣鄭某在其租用的某商業(yè)城店鋪內(nèi)被殺，其家屬上訴物業(yè)管理公司并要求賠償。主審法官認(rèn)為：在物業(yè)管理中，安全服務(wù)的性質(zhì)只是一種群防群治的安全防范服務(wù)，而不是廣義上的社會安全，因此不能要求被告確保商業(yè)城內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全。在本案中，被告為履行物業(yè)管理的安全防范服務(wù)，制訂了《商業(yè)城專業(yè)市場文明公約》等有關(guān)保安問題的制度規(guī)定，并切實(shí)履行了這些規(guī)定，而原告方無法提供被告方在物業(yè)管理中存在過錯(cuò)的證據(jù)，因此被告就不存在違約及承擔(dān)違約責(zé)任的問題。

　　二、物業(yè)企業(yè)如何有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

　　在避免構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任方面，物業(yè)管理公司的經(jīng)營者主觀意愿上總是盡量防止侵權(quán)事件的發(fā)生，但問題往往出在制度的執(zhí)行上。比如案例1中，物業(yè)管理公司對裝修人員的出入管理有明確的規(guī)定，說明物業(yè)管理公司對管理不善造成侵權(quán)是有一定認(rèn)識的，正是落實(shí)防范措施不力造成了敗訴。因此，物業(yè)管理公司在制定安全保衛(wèi)制度的同時(shí)，要特別注意落實(shí)這些制度。主要的手段大致有:通過普法教育、案例分析等方式對員工進(jìn)行培訓(xùn)，使員工充分認(rèn)識到不認(rèn)真執(zhí)行公司有關(guān)制度可能帶來的危害;通過管理層人員的抽檢、不同崗位員工之間的互相監(jiān)督等手段，對員工執(zhí)行有關(guān)規(guī)定形成外在壓力，促使員工照章辦事;與業(yè)主、物業(yè)使用人建立良好關(guān)系，通過回訪、問卷調(diào)查等方式，從用戶方面獲得有關(guān)反饋信息，并及時(shí)采取糾偏措施。在規(guī)避違約責(zé)任方面，物業(yè)管理公司的經(jīng)營者往往重視不夠，經(jīng)常可以發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司為了拿到合同或面子上好看等原因而夸大承諾，為日后被追究違約責(zé)任埋下了禍根。因此，物業(yè)管理公司需要對以下幾個(gè)問題給予足夠的重視：

　　首先《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”根據(jù)該規(guī)定，物業(yè)管理公司承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的前提條件是：1、物業(yè)管理公司未能履行服務(wù)合同約定的義務(wù)；2、物業(yè)管理公司的違約行為導(dǎo)致了損害結(jié)果的發(fā)生。鑒于物業(yè)服務(wù)合同在法律中的重要性，物業(yè)管理公司在簽訂服務(wù)合同時(shí)務(wù)必謹(jǐn)慎擬定條文，不能粗枝大葉、草率從事，尤其是涉及到安全保障義務(wù)的條款更應(yīng)慎之又慎，杜絕因條款的不嚴(yán)密而使物業(yè)管理公司承擔(dān)過多的法律義務(wù)。

　　因此，在簽訂合同時(shí)應(yīng)盡量避免對人身傷害責(zé)任做出承諾。物業(yè)管理公司在制定此類文件時(shí)，盡

量避免出現(xiàn)“為確保業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全”等我們經(jīng)常可以見到的表達(dá)方式，代之以“提供更好的公共安全服務(wù)”等責(zé)任指向不十分明確的字眼。

　　其次按照《條例》規(guī)定，我們在合同中應(yīng)約定常規(guī)的安全服務(wù)內(nèi)容，如小區(qū)內(nèi)是否安裝閉路監(jiān)控電視，保安實(shí)行幾小時(shí)的值勤和巡視，如何緊急處理突發(fā)事件，是否實(shí)行封閉式管理等等。除此之外，合同中還應(yīng)明確訂有風(fēng)險(xiǎn)排除條款，如“不承擔(dān)對業(yè)主或使用人的人身安全及財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)”等。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司對小區(qū)提供服務(wù)的內(nèi)容主要是維護(hù)和管理房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共場所的環(huán)境衛(wèi)生和小區(qū)內(nèi)的公共秩序，而不是對某一特定業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身安全承擔(dān)安全保障責(zé)任。合同訂立后，物業(yè)管理公司就必須按合同約定提供服務(wù)，如果未能履行義務(wù)致使發(fā)生傷害事件，就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；相反，如果物業(yè)管理公司完全履行了合約，在服務(wù)過程中不存在過失行為，那么，即使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生了安全事故，業(yè)主也不能向物業(yè)管理公司主張賠償，而只能向侵害人追究責(zé)任。

　　因此，不要制定不能執(zhí)行的安全服務(wù)規(guī)定。在物業(yè)管理服務(wù)中，制定各項(xiàng)規(guī)章制度是為了通過執(zhí)行它們來保證服務(wù)質(zhì)量的。但很多物業(yè)管理企業(yè)往往為了表面好看，制定一些難以執(zhí)行或者根本沒打算執(zhí)行的規(guī)定。一旦有罪犯進(jìn)入小區(qū)作案，這些規(guī)章制度就可能被認(rèn)定為事實(shí)合同，而成為被受害者提起違約訴訟的證據(jù)。

　　另外，提供安全服務(wù)要有清晰的記錄。民事訴訟中的舉證責(zé)任原則是“誰主張，誰舉證”，但由于起訴方要證明物業(yè)管理公司未盡到登記、巡邏等合同義務(wù),客觀上相當(dāng)困難，法庭審理時(shí)倒置舉證責(zé)任也很正常。因此，物業(yè)管理公司在提供安全服務(wù)時(shí)應(yīng)特別注意記錄的清晰、完整，并妥善保管，以隨時(shí)備查。

　　最后，是強(qiáng)化企業(yè)全體員工特別是物業(yè)保安人員的法律意識，制定切實(shí)可行的規(guī)章制度，確保服務(wù)合同的履行。

　　如何有效地履行物業(yè)服務(wù)合同，源于員工自覺的法律意識和強(qiáng)制的制度規(guī)范約束。法院審核的依據(jù)是物業(yè)管理公司員工是否恪盡職守地履行了服務(wù)合同。公司員工有否法律意識，反映在日常工作中的工作質(zhì)量是大不一樣的，法律意識淡薄的員工工作中往往缺乏責(zé)任性，如保安人員該出去巡視的不去或少去，不該離崗的卻擅自脫崗離崗，一旦發(fā)生問題，風(fēng)險(xiǎn)就由此產(chǎn)生。“上海女大學(xué)生家門口遇害案”就是這種情況，因?yàn)樵撐飿I(yè)管理公司已在服務(wù)合同中承諾保安有安全監(jiān)控義務(wù)，但事發(fā)時(shí)物業(yè)保安均擅自離崗，且連接至門衛(wèi)的電梯警鈴鳴響長約三分鐘都無人作為，這種不負(fù)責(zé)任的個(gè)人行為致使企業(yè)承擔(dān)了賠償10萬元的風(fēng)險(xiǎn)。所以要不斷教育員工強(qiáng)化法律意識，要讓他們明白自己的行為所產(chǎn)生的法律后果。與此同時(shí)，還需制定切實(shí)可行的制度、標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范員工的日常行為，以量化的標(biāo)準(zhǔn)來衡量物業(yè)保安員的日常工作質(zhì)量，使他們懂得做到什么程度才能履行物業(yè)服務(wù)合同。在此基礎(chǔ)上，公司再輔之以品質(zhì)保證部的強(qiáng)力督導(dǎo)，從而保證每個(gè)保安的工作質(zhì)量符合物業(yè)服務(wù)合同的要求，確保合同的順利履行。

　　請記住物業(yè)企業(yè)賠不起！

篇2：實(shí)用物管人員編制方法經(jīng)驗(yàn)

　　實(shí)用物管人員編制方法經(jīng)驗(yàn)

　　物業(yè)管理各崗位人員編制標(biāo)準(zhǔn)(推薦、僅供參考)

　　一、公共事務(wù)人員勞動定額

　　1、15萬平方米以下住戶服務(wù)中心配設(shè)管理員3人。

　　2、15萬平方米以下不高樓宇巡查組，只設(shè)住戶服務(wù)中心；15萬平方米以上設(shè)置樓宇組。巡樓組管理員每增加5萬平方米，增設(shè)1人。住戶服務(wù)中心管理員每增加10萬平方米，增設(shè)1人。

　　3、干部配置:15萬平方米以下設(shè)置主管1人，不設(shè)班(組)長；15萬平方米以上，設(shè)置主管1人(可由管理處副經(jīng)理兼)，住戶服務(wù)中心班長1人，巡樓班(組)長1人。

　　二、保安人員勞動定額

　　1、固定崗保安員每人當(dāng)值時(shí)可監(jiān)護(hù)面積為3000-3500平方米。

　　2、全封閉小區(qū)每入口需設(shè)置3個(gè)(三班倒)。

　　3、巡邏保安員每組(兩人一組)可監(jiān)護(hù)面積為5萬平方米左右。

　　4、封閉停車場每出入口處應(yīng)設(shè)置3人。

　　5、30萬平方米以下保安干部的配置為主管1人、班長3 –4人。30萬平方米以上可增加組長一級干部，平均按每5-8萬平方米配置組長1人。

　　6、智能化小區(qū)(大廈)已設(shè)置治安、消防監(jiān)控系統(tǒng)時(shí)，可適當(dāng)養(yǎng)活保安人數(shù)，但每個(gè)消防、保安監(jiān)控中心應(yīng)至少配置屏幕監(jiān)控保安員3人。

　　7、保安人員綜合勞動定額:每2000-2500平方米配置1人。

　　三、機(jī)電維修人員勞動定額

　　1、每個(gè)高壓配電房值班電工3人。

　　2、水工每10萬平方米配置1人。

　　3、中央空調(diào)每10萬平方配置1人。

　　4、電梯工每10部電梯配置1人。

　　5、維修電工每10萬平方米配置3人。

　　6、綜合維修工每10萬平方米配置2人。

　　7、干部配置標(biāo)準(zhǔn):

　　★30萬平方米以下，配置主管1人，不設(shè)班組長；

　　★30-80萬平方米以上，配置主管1人，運(yùn)行班(組)長1人，維修班長(組長)1人。

　　★80萬平方米以上，可考慮配置主管1人，運(yùn)行班(組)長1人，機(jī)電維修班(組) 1人，綜合維修班(組)長1人。

　　8、綜合勞動人數(shù)定額:每10萬平方米10-12人。

　　四、清潔人員勞動定額

　　1、梯級清掃:14層/小時(shí)/人。

　　2、地面清掃:300平方米/小時(shí)/人。

　　3、拖樓梯:13層/小時(shí)/人。

　　4、擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線:12層/小時(shí)/人。

　　5、洗地毯:360平方米/小時(shí)/人.

　　6、刮玻璃:4平方米/分鐘/人.

　　7、清潔電梯轎箱(抹鋼油):1個(gè)/10分鐘.8 8層以下樓房(無電梯)1梯10棟/人；9層以上樓房(帶電梯):1梯8棟/人.

　　8、干部配置標(biāo)準(zhǔn):10萬平方米以下，配置主管1人，不設(shè)班組長；20-50萬平方米，配置主管1人，技術(shù)員1人，班(組)長2人；50萬平方米以上，每增加20萬平方米增設(shè)班(組)長1人

　　9、保潔人員綜合勞動定額每8000-10000平方米，配置1人.

　　五、園林綠化部人員勞動定額

　　1、綠籬及灌木修剪

　　(1)墻狀綠籬:人工20米/小時(shí)；機(jī)剪:50米/小時(shí)；

　　(2)叢生或塊狀綠籬:人工:25平方米/小時(shí)；機(jī)剪:50平方米/小時(shí)；

　　(3)球形:直徑1米球形，4棵/小時(shí)，直徑大于1米的適當(dāng)降低平均數(shù)；

　　2、大樹修剪:

　　(1)冠徑15米以上，需三個(gè)配合.1棵/8小時(shí)3人，平均0.05棵/人.小時(shí)

　　(2)冠徑10-15米，需三個(gè)配合.3棵/8小時(shí)3人，平均0.125棵/人.小時(shí)；

　　(3)冠徑5-10米，需二個(gè)配合.12棵/8小時(shí)2人，平均0.75棵/人.小時(shí)；

　　(4)冠徑5米以下，高3米以下，單人操作，平均2-5棵/人.小時(shí)；

　　3、剪草

　　(1)特級、一級草坪:360平方米/人、小時(shí)；

　　(2)二級草坪:280平方米/人、小時(shí)；

　　(3)***草坪:用汽墊機(jī)剪180平方米/小時(shí)；割灌機(jī)剪60平方米/小時(shí)；

　　(4)四級草坪:用割灌機(jī)剪，40平方米/小時(shí)。

　　4、施肥

　　(1)粒肥:撒施，550平方米/小時(shí)；點(diǎn)施灌木，240棵/小時(shí)；點(diǎn)施盆花，900盆/小時(shí)；點(diǎn)施小喬木(環(huán)施)，50棵/小時(shí)；

　　(2)液肥:機(jī)施兩個(gè)配合，平均250平方米/人、小時(shí)；手噴，室內(nèi)大盆植物15棵/小時(shí)；室外大棵植物24棵/小時(shí)；手淋，200棵/人、小時(shí)；

　　5、噴藥:機(jī)噴，平均350平方米/人、小時(shí)；壺噴，室內(nèi)大植物15棵/小時(shí)；室外中小植物25棵/小時(shí)；小型盆栽壺噴200棵/小時(shí)。

　　6、淋水:自動噴淋平均8000平方米/人、小時(shí)，人工淋平均2000平方米/人、小時(shí)。

　　7、花苗上盆:時(shí)花平均250盆/人、小時(shí)，苗木平均200盆/小時(shí)。

　　8、花木出圃質(zhì)量修整:時(shí)花平均500盆/人、小時(shí)，小盆觀葉植物150盆/人、小時(shí)；大型觀葉植物平均10盆/小時(shí)。

　　9、盆景

　　(1)修剪:小盆平均10盆/小時(shí)，中盆平均5盆/小時(shí)，大盆平均2盆/小時(shí)；

　　(2)換泥轉(zhuǎn)盆:小盆平均8盆/人小時(shí)，中盆平均2盆/小時(shí)，大盆需兩個(gè)人以上配合，平均1盆/人小時(shí)。

　　10、插花

　　(1)一般插花:

　　★盆花。小盆8分鐘，中盆20分鐘，大盆35分鐘。

　　★花束。小束15分鐘，中束25分鐘，大束35分鐘。

　　★花籃。小籃10分鐘，中籃15分鐘，大籃25分鐘。

　　(2)創(chuàng)意插花:

　　★盆花，小盆20分鐘，中盆40分鐘，大盆90分鐘。

　　★花束，小束25分鐘，中不40分鐘，大束60分鐘。

　　★花籃。小籃20分鐘，中籃40分鐘，大籃80分鐘。

　　11、機(jī)械檢修:正常的周期性檢修每月2天/人，突發(fā)性檢修按機(jī)械故障的修理難度而定。

　　12、殘花清理:.報(bào)廢殘花的清理平均400盆/人小時(shí)；可重新利用殘花的處理平均300盆/小時(shí)。

　　13、雜物清除:人工除雜草密度平均每小時(shí)2-55平方米/人不等；化學(xué)除草坪平均每小時(shí)700平方米/人。

　　14、按綠地面積計(jì):每6000平方米綠化室外綠化面積需綠化工1人，每5畝花木生產(chǎn)地需工人4人。

　　15、建筑內(nèi)綠化管理:按每20000平方米建筑用地面積(或每200戶業(yè)主)配1名綠化工。

　　16、干部配置標(biāo)準(zhǔn):

　　30萬平方米以下，設(shè)主管1人，園藝師2人，不設(shè)班(組)長；30萬平方米以上，設(shè)主管1人，班組長2人，園藝師每10萬平方米配置1人；如有花木基地時(shí)，可增設(shè)花木基地主管1人。

　　17、園林綠化部人員綜合勞動定額:每10萬平方米3-4人，花木基地工人每5畝配置4人。