談?wù)勆鐓^(qū)維權(quán)與和諧社會建設(shè)（上篇）

　　和諧社會建設(shè)已經(jīng)成為我國社會發(fā)展的主旋律，而勃然興起的城市社區(qū)維權(quán)斗爭，正日益成為和諧社會建設(shè)的重要方面和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本文主要結(jié)合上海的情況，談?wù)勚袊d起社區(qū)維權(quán)斗爭的動因、業(yè)主委員會的性質(zhì)、存在的問題，社區(qū)維權(quán)發(fā)展的前景及其在和諧社會建設(shè)中的巨大意義。

　　1978年后，中國逐步由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡。在這之前，中國的住房是以社會福利的形式由單位分配給城市居民的。房屋由單位的房管部門或政府的房地局以行政管理的方式來維護(hù)和管理。在這種住房分配與管理體制下，社區(qū)似乎也是和諧的，大家都龜縮在狹小的空間里，小心翼翼地維護(hù)著彼此的“和平共處”關(guān)系。但是，這是以物質(zhì)極端貧乏、生活極端貧困、社區(qū)了無生趣為代價(jià)的。同時，它實(shí)際上內(nèi)在地充斥著形形色色的矛盾，隨時都可能爆發(fā)甚至形成血腥的斗爭，至于平時的摩擦、沖突則是“家常便飯”。

　　隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，在不到20年的時間里，我國的房地產(chǎn)業(yè)和住房建設(shè)、分配、管理制度迅速發(fā)展。一方面是公房以極低的價(jià)格基本完成了私有化，成了私房，形成了私房住宅小區(qū)；另一方面是大量興建的新式商品房，由個人通過市場向開發(fā)商購買，形成了新式商品房小區(qū)。與從前的住房狀況相比，人民慶幸生活有了很大的改善，衷心擁護(hù)gg開放。但是，如同*所說的那樣，矛盾是普遍的、絕對的。舊的矛盾為新的矛盾所取代，表面的“和平共處”為“社區(qū)維權(quán)”所取代。但這是走向真正和諧的關(guān)鍵一步。

　　由于住房私有化，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的城市居民便成了“業(yè)主”?！皹I(yè)主”是和私有財(cái)產(chǎn)緊密相連的概念，是住宅消費(fèi)的核心概念。根據(jù)中國的現(xiàn)行法律，業(yè)主對于自己購買的住房擁有所有權(quán)；同時住房所在小區(qū)的公共配套設(shè)施、設(shè)備、場所和公共事務(wù)的共有權(quán)益亦被法律所確認(rèn)。小區(qū)業(yè)主整體獲得了小區(qū)內(nèi)的公共權(quán)力，而這一權(quán)力不再歸屬于政府。

　　與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)商作為一個新興的利益集團(tuán)，在國家逐步向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，利用國家自主性不斷降低，國家機(jī)器日漸鈍化的契機(jī)，從體制和市場兩個領(lǐng)域中動員和吸納資源，在短時間內(nèi)迅速聚斂起巨額財(cái)富，并且獲得了很多相關(guān)政府部門和政府官員的支持。在這一過程中，逐步形成了以房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)公司為主體，包括部分相關(guān)政府部門和政府官員的房地產(chǎn)商利益集團(tuán)。[1]基于該集團(tuán)的強(qiáng)勢地位和利益需要，開發(fā)商和物業(yè)公司普遍且嚴(yán)重地侵害著廣大業(yè)主的合法權(quán)益。[2]面對開發(fā)商和物業(yè)公司的違約、侵權(quán)，業(yè)主常常無法通過法律途徑來保護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益，難以獲得開發(fā)商的賠償，更不要說解聘不稱職的物業(yè)公司。在這里，法律和市場手段都無法正常、有效地發(fā)揮作用。應(yīng)該說它是一種復(fù)合式的“政治經(jīng)濟(jì)”運(yùn)作，即物業(yè)管理不僅涉及到市場／法律的問題，還涉及到行政和利益集團(tuán)的問題。

　　可見，我國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，實(shí)行房屋私有化、承認(rèn)私有財(cái)產(chǎn)，是社區(qū)維權(quán)斗爭產(chǎn)生的內(nèi)在動因。業(yè)主的合法權(quán)益受到開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、個別大業(yè)主，甚至個別政府部門的嚴(yán)重侵害，則是維權(quán)斗爭的外在導(dǎo)因。中國社會調(diào)查所20**年在全國進(jìn)行的“霸王現(xiàn)象”認(rèn)知度調(diào)查結(jié)果顯示，在公眾心目中，“房地產(chǎn)和物業(yè)”居于“霸王現(xiàn)象”行業(yè)排序的第二位，僅次于“電信”。[3]一場轟轟烈烈的社區(qū)維權(quán)運(yùn)動正在展開。筆者認(rèn)為，“社區(qū)維權(quán)斗爭”的出現(xiàn)，是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然，也是社會發(fā)展的進(jìn)步，更是和諧社會建設(shè)的必需。它是我國城市居民鍛煉“公民意識”的開篇，是以私有財(cái)產(chǎn)為紐帶的民主政治運(yùn)動的體現(xiàn)，對現(xiàn)代社會發(fā)展有著十分積極的意義。只有經(jīng)歷這一維權(quán)斗爭過程，才可能真正建立和諧社會。

　　社區(qū)維權(quán)運(yùn)動的終極目的是維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。為達(dá)此目的，先要達(dá)成業(yè)主自治，而不是既往的行政包辦或如今的房地產(chǎn)利益集團(tuán)的“經(jīng)營”。業(yè)主自治的達(dá)成，有賴于個別的分散的業(yè)主團(tuán)結(jié)起來、組織起來，通過一定的組織形式、運(yùn)用集體的力量開展維權(quán)運(yùn)動，表達(dá)自己的訴求。這樣的組織就是業(yè)主大會及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會。業(yè)主大會及業(yè)主委員會成了社區(qū)維權(quán)運(yùn)動中的主體，也成了社區(qū)和諧建設(shè)的組織核心、領(lǐng)導(dǎo)核心。

　?。ㄒ唬I(yè)主自治的涵義及特點(diǎn)

　　業(yè)主維權(quán)運(yùn)動是業(yè)主自治在社會生活中的體現(xiàn)。所謂業(yè)主自治，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的一種基層治理模式。[4]作為一個新的社會領(lǐng)域，業(yè)主自治制度的建立是一個漸進(jìn)的過程，其發(fā)展有以下幾個基本特點(diǎn)：

　　1、業(yè)主自治是國家向社會賦權(quán)的過程。國家有關(guān)法律、法規(guī)把小區(qū)在共有財(cái)產(chǎn)基礎(chǔ)上產(chǎn)生的公共權(quán)力（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)以及專項(xiàng)維修資金管理）明確授予了業(yè)主自治體。對業(yè)主的相關(guān)權(quán)利的法律確認(rèn)，及對于業(yè)主自治體擁有的公共權(quán)力的政治認(rèn)可，正是國家向社會賦權(quán)的過程。由此，社會成員得以

通過聯(lián)合的形式獲得一定限度的公共權(quán)力，而不再是一切都由政府決定。強(qiáng)權(quán)統(tǒng)制下的社區(qū)，不可能有真正的和諧；黨所堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下的業(yè)主自治，才可能形成生動活潑的和諧局面。

　　2、業(yè)主自治是社會權(quán)力中心分散化的過程。對業(yè)主自治體的承認(rèn)和賦權(quán)，意味著計(jì)劃體制下城市的傳統(tǒng)社會組織架構(gòu)和權(quán)力制度體系繼政企分開之后的又一次重大變革。一般而言，民間組織可分為兩類，一是建立在共同經(jīng)濟(jì)利益基礎(chǔ)上的民間組織，二是建立在共同理念基礎(chǔ)上的民間組織。屬于前者的業(yè)主自治體正在成為當(dāng)前中國最活躍的一種民間組織。權(quán)力的去中心化是現(xiàn)代民主制度的一個重要特征。業(yè)主自治體的出現(xiàn)并不是降低政府的社會管理能力，相反為政府在市場經(jīng)濟(jì)體制下實(shí)行高效“治理”提供了可能。

　　3、業(yè)主自治是法治觀念增強(qiáng)的過程。業(yè)主既是新的經(jīng)濟(jì)生活的產(chǎn)物，也是由法律加以確認(rèn)的社會身份。雖然業(yè)主自治體所處的法律制度環(huán)境一直存在著種種缺陷，但是業(yè)主自治體的民主實(shí)踐從一開始就力圖建立在法治基礎(chǔ)之上，尋求各種法律法規(guī)——在法律法規(guī)缺失的情況下尋求相關(guān)的政府規(guī)范性文件——作為民主實(shí)踐的支撐。在業(yè)主委員會的各種自治實(shí)踐和維權(quán)實(shí)踐中，法治化成了最迫切的呼聲。

　　4、業(yè)主自治是民主意識提升的過程。業(yè)主自治體試圖約束政府行為使之法治化，這一民主訴求的重要基礎(chǔ)在于業(yè)主及業(yè)主自治體的民主意識的提高，即把業(yè)主自治體獲得公共權(quán)力的合法性視為業(yè)主民主自治的必然產(chǎn)物。在某種意義上，作為公共權(quán)力的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會就相當(dāng)于一個小區(qū)內(nèi)的“政府”。許多人不是把選舉產(chǎn)生的業(yè)委會成員單純地視為熱心公益事業(yè)的人，而更關(guān)心他們?yōu)E用公共權(quán)力或無所作為的潛在可能性。民主對于業(yè)主來說再也不僅僅是選舉而已，而且還包括對小區(qū)公共事務(wù)決策的民主參與以及對公共事務(wù)執(zhí)行情況的民主監(jiān)督。

　?。ǘI(yè)主委員會的性質(zhì)

　　在社區(qū)維權(quán)斗爭中，業(yè)主委員會扮演著相當(dāng)重要的角色。它是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的，代表業(yè)主的利益，向社會各方，包括向國家行政機(jī)關(guān)反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個民間性組織。目前上海已成立了近3,000個業(yè)主委員會。[5]

　　1、業(yè)主委員會的法律地位

　　國家的有關(guān)法律、法規(guī)，對業(yè)主委員會的界定僅僅是“業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”。這一模糊的定性，使得理論界對業(yè)主委員會的法律地位持有不同的觀點(diǎn)。有的認(rèn)為，業(yè)主委員會是獨(dú)立的社團(tuán)法人；有的認(rèn)為，業(yè)主委員會是享有獨(dú)立的訴訟主體資格的非法人組織；還有的則認(rèn)為，它既不是獨(dú)立法人，也不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨(dú)立訴訟主體資格。

　　根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條的規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條規(guī)定：“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。”筆者認(rèn)為，目前我國的業(yè)主委員會既非自然人，也非法人，應(yīng)屬于訴訟法規(guī)定的“其他組織”，它符合以下三個條件：（1）合法成立。業(yè)主委員會是依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉產(chǎn)生的；（2）一定組織機(jī)構(gòu)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主委員會由主任、副主任、委員組成，并作了一定的組織分工；（3）有一定的財(cái)產(chǎn)。業(yè)主委員會財(cái)產(chǎn)主要來源于以下幾個方面：物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房及由此產(chǎn)生的收益（如停車場收費(fèi)、樓頂廣告牌位租金等）；住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金，以及維修資金孳生的利息；等等。

　　綜上所述，業(yè)主委員會已具備了《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條規(guī)定的條件，應(yīng)屬具備民事主體資格的“其他組織”。盡管由于我國物業(yè)管理立法工作相對滯后，對于業(yè)主委員會的民事主體地位尚無明文規(guī)定，但依據(jù)法理、依據(jù)行政規(guī)章均無可否認(rèn)業(yè)主委員會的民事主體地位。而隨著業(yè)主依法維權(quán)意識的逐漸提高，業(yè)主委員會與開發(fā)商或物業(yè)公司之間的法律糾紛時有發(fā)生，其中較為有名的如上海市虹古小區(qū)業(yè)主委員會訴上海溫哥華房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理糾紛案[6]，當(dāng)?shù)胤ㄔ焊鶕?jù)上述原則，在無明確法律、法規(guī)規(guī)定的情況下，依據(jù)國務(wù)院、各級地方政府的政策規(guī)定受理了此案并做出了公正判決。

　　2、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系

　　中國當(dāng)前城市的基層社區(qū)組織由居民委員會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會構(gòu)成。在上海康健街道的社區(qū)，人們稱這三者為“三駕馬車”，并視其為基層社區(qū)生活管理的決策中心。從形式上看，居民委員會是與國家基層政權(quán)相聯(lián)系的一種群眾自治組織，是政府基層組織網(wǎng)絡(luò)的一部分，屬于行政社會系統(tǒng)；業(yè)主委員會是與業(yè)主相聯(lián)系的一種群眾自治組織，屬于業(yè)主社會系統(tǒng)。[7]《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十四條規(guī)定，住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。第二十條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。由此可見，二者之間是指導(dǎo)和被指導(dǎo)、監(jiān)督和被監(jiān)督的關(guān)系。（未完待續(xù)）

　?。ㄗ髡呦瞪虾Ｕ▽W(xué)院教授）

　　注釋：

　　[1]張磊：《業(yè)主維權(quán)運(yùn)動：產(chǎn)生原因及動員機(jī)制》，《社會學(xué)研究》20**年第6期。

　　[2]房改后的物業(yè)管理領(lǐng)域不再是從前的行政運(yùn)作，物業(yè)的維護(hù)與服務(wù)由專門的物業(yè)公司提供，目前我國物業(yè)管理企業(yè)已超過20000家，從業(yè)人員達(dá)200多萬人。

　　[3]中國首屆“霸王現(xiàn)象”認(rèn)知度調(diào)查，由中國產(chǎn)業(yè)報(bào)協(xié)會同30余家新聞媒體聯(lián)合發(fā)起。承擔(dān)此次調(diào)查問卷設(shè)計(jì)和數(shù)據(jù)分析的中國社會調(diào)查所，共收到來自全國各地的調(diào)查問卷58275份。公眾評出的十大“霸王行業(yè)”為：電信、房地產(chǎn)/物業(yè)、保險(xiǎn)、電力、教育、醫(yī)療、銀行、鐵路、交通、超市。來源：新浪網(wǎng)。

　　[4]叢廣林：《業(yè)主自治法律問題研究》，來源：天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)。

　　[5]數(shù)據(jù)來源于上海市房屋土地資源管理局物業(yè)管理處張年處長參加上海電

臺新聞頻率990《都市家園》節(jié)目時對上海物業(yè)情況所作的介紹。

　　[6]上海虹古小區(qū)業(yè)主委員會系上海市仙霞路３０號樓業(yè)主代表人，為其提供物業(yè)服務(wù)的上海溫哥華物業(yè)管理有限公司未經(jīng)其同意，和中國聯(lián)合通信有限公司上海分公司擅自在該大樓房頂上安裝數(shù)字移動通信網(wǎng)基站。業(yè)主委員會認(rèn)為業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害，遂向上海市長寧區(qū)人民法院起訴要求被告支付建站使用費(fèi)。案情詳見：中國房地產(chǎn)網(wǎng)。

　　[7]李友梅：《基層社區(qū)組織的實(shí)際生活方式》，《社會學(xué)研究》20**年第4期。

篇2：和諧社會與物業(yè)管理服務(wù)

　　和諧社會與物業(yè)管理服務(wù)

　　由于中央的提倡、輿論的呼吁、群眾的呼應(yīng)，和諧成了我們共同關(guān)注的話題，成了我們共同追求的目標(biāo)。

　　方塊的漢字很有意思，它是象形字，看到它的形狀，便聯(lián)想到它的意義。和諧，指協(xié)調(diào)、配合得當(dāng)。

　　中國人也很有意思，一個字、一個詞，賦予它好多好我的含義。例如“和”字，把它組成和善、和氣、和藹、和睦、和好、和平、和緩、和解、和約，再加上和諧，便成了大滿貫。當(dāng)然，還可以組成另外一些有意義的詞。

　　和諧，要求人與自然的和諧，人與人的和諧，人與社會的和諧，國家與國家的和諧。筆者的職業(yè)是物業(yè)服務(wù)人，膚淺地說說和諧與物業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)的和諧。

　　一、和諧需要物業(yè)服務(wù)

　　強(qiáng)大的中國經(jīng)濟(jì)的引擎已經(jīng)發(fā)動起來，昏睡的獅子早已醒來，中國積累了龐大的社會財(cái)富。別的不說，只說高樓大廈如雨后春筍，物業(yè)設(shè)施日新月異，如何管理？這就足夠了。

　　不少人認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)就是派幾個保安，找?guī)讉€清潔工，擺一張桌子，安一部電話，收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。不用說，這也太膚淺、太幼稚、太不把物業(yè)服務(wù)當(dāng)一回事了。

　　不管怎么說，物業(yè)服務(wù)事實(shí)上已經(jīng)成為城市管理的一部分，已經(jīng)參與了城市管理。城市管理需要物業(yè)服務(wù)，城市管理離不開物業(yè)服務(wù)。君不見，春節(jié)期間限放煙花爆竹，找物業(yè)服務(wù)；收城市生活垃圾處置費(fèi)，找物業(yè)服務(wù)；簽訂消防管理責(zé)任書，找物業(yè)服務(wù)；計(jì)劃生育、控制人口盲目增長，找物業(yè)服務(wù)；辦理戶口遷移證明，找物業(yè)服務(wù)；春秋植樹造林、滅鼠統(tǒng)一行動，找物業(yè)服務(wù)；開通有線電話、天然氣，找物業(yè)服務(wù)......甚而至于，鄰居、兩口子鬧矛盾，也要找物業(yè)服務(wù)。

　　創(chuàng)建和諧社會，怎么可以不要物業(yè)服務(wù)，怎么可以不要物業(yè)服務(wù)的參與？

　　二、物業(yè)服務(wù)需要和諧

　　物業(yè)服務(wù)服務(wù)涉及的內(nèi)容較多，涉及的矛盾也很多。為了強(qiáng)調(diào)服務(wù)意識、服務(wù)理念，提出“業(yè)主至上、服務(wù)第一”、“顧客總是對的”，也無可厚非。但如果不敢提管理、避免提管理，這就有失偏頗。還有一種說法，管理的是物業(yè)，服務(wù)的是人。我以為，這也是理不直、氣不壯的又一種表現(xiàn)，還是不敢名正言順地說管理，抓管理。創(chuàng)建和諧社會，丟掉管理，與丟掉服務(wù)一樣，都是不行的。這就象人的兩支手、兩條腿一樣，缺了哪一件都不行。

　　什么在是物業(yè)服務(wù)，專家學(xué)者們有許多詮釋。我膚淺地認(rèn)為：物業(yè)服務(wù)，不只是對物業(yè)的管理，而是管人理物。這樣一說，必定譴責(zé)聲、討伐聲四起：反了，放肆！我是主人，你是仆人，豈容你反客為主？且慢，只管物不管人的物業(yè)服務(wù)，豈不成了倉庫管理、貨場管理。物業(yè)服務(wù)不管人只管物，怎么說得通？例如電梯，無論例行保養(yǎng)、年檢，是管理或是服務(wù)？對于國家特種設(shè)備管理部門，自然是管理，她在履行管理職能。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，我認(rèn)為是服務(wù)，是對電梯的維護(hù)、呵護(hù)、清潔、潤滑、高速、檢查。也不可簡單地說對物是管理，沒有服務(wù)。對于業(yè)主及物業(yè)使用人，不但要服務(wù)，而且要誠心誠意，周到細(xì)致地服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能以管理者自居，而只能以服務(wù)員的角色出現(xiàn)。但是，還有另一面，如果寵物嚇人、咬人，你是管狗呢，還是管理狗的主人呢？既然中國人都知道：“打狗還得看主人”，說明我們得先把狗放在一邊，把人看了再說。又如，某人心曠神怡，引吭高歌，噪聲擾鄰，我們是去關(guān)掉音響、砸爛音響呢？還是去管理唱歌的人呢？例子多了，恕不一一列舉。

　　對于物業(yè)服務(wù)而言，服務(wù)不到位、管理不到位，都會不和諧。

　　三、自己管理好自己，是最好的和諧

　　三晴兩雨、風(fēng)調(diào)雨順是和諧；風(fēng)和日麗、四季如春是和諧；萬紫千紅、鶯歌燕舞是和諧；鄰里和睦、互助友愛是和諧；慈善事業(yè)、獻(xiàn)血、獻(xiàn)愛心是和諧；救助災(zāi)區(qū)、捐錢捐物是和諧；上下齊心、和衷共濟(jì)是和諧。

　　作為物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)多點(diǎn)愛心、多點(diǎn)溫暖、多點(diǎn)微笑、多點(diǎn)善舉、多點(diǎn)理解，和顏悅色、和風(fēng)細(xì)雨。尊重業(yè)主及物業(yè)使用人，保持服務(wù)質(zhì)量，注重服務(wù)態(tài)度，收費(fèi)質(zhì)價(jià)相符，是營造和諧物業(yè)服務(wù)的基本條件。

　　對于內(nèi)部員工，注重制度建設(shè)，制度面前，人人平等；注重思想教育，多換思想少換人，不換思想才換人；對于初犯、偶犯、情節(jié)不重、認(rèn)錯態(tài)度好的員工，可從輕處罰或免予處罰；對于員工的實(shí)際困難，能夠幫助的，給予力所能及的幫助。

　　在物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，多交流，互相學(xué)習(xí)、取長補(bǔ)短。同行既是競爭對手，也是賽場朋友。盡可能實(shí)現(xiàn)雙贏或多贏。有不同看法、意見分歧，可以和而不同。求大同、求小異，在實(shí)踐中嘗試，探索中加以解決。少爭論，多做事。同業(yè)內(nèi)不能搞惡性競爭，不可損人利已或損人害已。

　　因?yàn)橛信沤獠婚_的矛盾，才需要管理。為了維護(hù)社會秩序，才需要國家機(jī)器。管理與被管理本身就是一對矛盾。物業(yè)服務(wù)中的紛繁復(fù)雜的矛盾，只靠服務(wù)、只靠微笑、只靠耐心、只靠理解，也不可能都解決。還需要立法、需要法制、需要強(qiáng)制。

　　物業(yè)服務(wù)活動的參與者，不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有業(yè)主及物業(yè)使用人、政府主管部門、物業(yè)建設(shè)單位。陰陽協(xié)調(diào)才和諧，剛?cè)嵯酀?jì)才和諧。

　　各方面的角色到位、自節(jié)自律，才是最好的和諧。

　　文章來源：重慶物業(yè)文/張大明

篇3：物管服務(wù)是構(gòu)建和諧社會不可或缺的力量

　　物管服務(wù)是構(gòu)建和諧社會不可或缺的力量

　　構(gòu)建社會主義和諧社會既是黨中央在新世紀(jì)新階段我國社會主義發(fā)展道路進(jìn)程中提出的宏偉戰(zhàn)略任務(wù)，同時，這也是全社會民眾的迫切需要和共同要求。構(gòu)建和諧社會是一項(xiàng)宏大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，如何實(shí)現(xiàn)這一宏偉目標(biāo)，需要引起全體國民的高度重視，各行各業(yè)都應(yīng)積極地投身到這項(xiàng)工作中來，依托中央科學(xué)地決策，各級政府合理地安排布署，各部門和各行各業(yè)扎實(shí)細(xì)致，有步驟地把各項(xiàng)工作落實(shí)到實(shí)處，從而使該項(xiàng)工程得以順利實(shí)現(xiàn)。

　　作為構(gòu)建和諧社會中不可或缺的重要力量---物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何發(fā)揮自身的作用，我個人認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面入手：

　　一、搞好社會調(diào)研，積極參與政府決策

　　構(gòu)建和諧社會是我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中在新形式下提出的又一發(fā)展項(xiàng)目，科學(xué)的決策、合理的設(shè)計(jì)，都離不開廣泛的信息收集和社會調(diào)研，作為從事社會基本組成單元---社區(qū)服務(wù)工作的物管企業(yè)應(yīng)在政府部門的統(tǒng)一安排和部署下，扎實(shí)細(xì)致地搞好社區(qū)調(diào)研，廣泛收集人們在價(jià)值觀、生活觀、道德觀、社會觀、居住觀等各個領(lǐng)域的信息，分門別類地對各種數(shù)據(jù)加以統(tǒng)計(jì)和整理，匯集成冊，提供給政府部門，為其科學(xué)決策提供真實(shí)有效的基礎(chǔ)信息和數(shù)據(jù)。

　　二、廣泛開展橫向聯(lián)系和交流，共織和諧社區(qū)網(wǎng)

　　和諧社會是由無數(shù)個和諧的社區(qū)連結(jié)而成的，社區(qū)與社區(qū)之間的和諧共融、互補(bǔ)、包容是連接的軸線，這就要求各物管企業(yè)圍繞構(gòu)建和諧社會這一框架藍(lán)圖，廣泛深入地進(jìn)行全方位接觸和交流，使構(gòu)建和諧社區(qū)處于一種互動互融的狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)個體與整體的統(tǒng)和諧，局部和全局的和諧共融，避免出現(xiàn)“一騎絕塵”的狀況，而要達(dá)到“濃妝淡抹總相宜”的完美境界，圍繞這一目標(biāo)，全體物業(yè)人應(yīng)團(tuán)結(jié)起來，統(tǒng)一認(rèn)識，共同行動，加強(qiáng)合作，充分交流，互通有無，資源共享，為實(shí)現(xiàn)這一新時期的歷史使命而共同奮斗。

　　三、切實(shí)抓好內(nèi)部建設(shè)，努力構(gòu)建和諧社區(qū)

　　社區(qū)和諧的構(gòu)建主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1、公司上下和諧統(tǒng)一

　　作為擔(dān)負(fù)社區(qū)管理與服務(wù)任務(wù)的物管企業(yè)，要把“以人為本”的核心指導(dǎo)思想貫穿在各項(xiàng)工作中去，使管理制度、企業(yè)文化、服務(wù)理念等和諧統(tǒng)一，使整個企業(yè)能夠在構(gòu)建和諧社區(qū)的全過程中保持協(xié)調(diào)一致，步伐一致，成效顯著并能得到較好的鞏固，使每一個物業(yè)人能夠真正成為構(gòu)建和諧社區(qū)的倡導(dǎo)者、引導(dǎo)者和實(shí)施者。

　　2、管理與服務(wù)的和諧均一物管企業(yè)管理的是固定的物，而服務(wù)的是動態(tài)的人。管理與服務(wù)的和諧性，實(shí)質(zhì)就是物與人的和諧性，這里所指的物是指社區(qū)里的為廣大業(yè)主服務(wù)的生活設(shè)施、文化設(shè)施、健身設(shè)施等。物的完好是滿足人正常生活、工作的保障，而人對物的認(rèn)識、了解、自覺的維護(hù)是確保物處于完好狀態(tài)的重要因素。也就是說，物管公司應(yīng)依靠物管人員使用好、維護(hù)好和完善小區(qū)所有設(shè)備設(shè)施，使其不因設(shè)備設(shè)施的故障，給小區(qū)帶來不和諧因素，而讓其為小區(qū)的和諧服務(wù)。物管公司對人的服務(wù)是指物管人員對業(yè)主的盡善盡美的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。高品質(zhì)是服務(wù)，是小區(qū)和諧的首要條件，否則，小區(qū)的和諧就是一句空話。如何實(shí)現(xiàn)兩者的和諧統(tǒng)一，物管企業(yè)除了多形式、多頻次、多渠道地開展宣傳教育活動以外，應(yīng)致力與搭建人物相融的知識平臺，激發(fā)廣大業(yè)主關(guān)心身邊事物的積極性和興趣性，主動投身到愛護(hù)社區(qū)環(huán)境和設(shè)施設(shè)備中來，只有做到了這一步，才能真正實(shí)現(xiàn)人與物的和諧統(tǒng)一。

　　3、物管企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主的和諧相融

　　物管企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主是通過社區(qū)這個載體而連結(jié)在一起的，他們同時也構(gòu)成了構(gòu)建和諧小區(qū)的主體，他們能否達(dá)到和諧相融是能否實(shí)現(xiàn)和諧社區(qū)這一目標(biāo)的決定因素。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)以一個組織者和召集者的身份高度重視構(gòu)建和諧社區(qū)的重要性，忠實(shí)地履行自己的職責(zé)，盡最大能力去維護(hù)業(yè)主的切身利益，用真誠的服務(wù)為廣大業(yè)主營造一片舒心之地，安心之園，放心之家。同時，社區(qū)文化建設(shè)應(yīng)廣泛考慮業(yè)主的不同文化層次，生活背景，精神需要，年齡需求等，多渠道地提供廣大業(yè)主相五交流的文體活動平臺，讓業(yè)主在這一社區(qū)舞臺上充分展示自己，了解他人，培養(yǎng)大家愛護(hù)家園，熱愛鄰里的道德情操，激發(fā)大家共同參與社區(qū)建設(shè)的積極性和使命感，只有當(dāng)廣大業(yè)主都積極參與到和諧社區(qū)構(gòu)建工作中來時這一目標(biāo)才能得以順利實(shí)現(xiàn)。

　　總之，構(gòu)建和諧社會是一項(xiàng)需要全社會都參與進(jìn)來而又需要常抓不懈的系統(tǒng)工程，應(yīng)引起全社會的高度重視和共同參與，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與社區(qū)居委會一道，充分發(fā)揮前沿陣地的作用，在各級政府職能部門的統(tǒng)一部署和業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，扎實(shí)細(xì)致地做好各項(xiàng)構(gòu)建工作，把物業(yè)服務(wù)和構(gòu)建工作有機(jī)地結(jié)合起來，把創(chuàng)優(yōu)工作和構(gòu)建工作有機(jī)地結(jié)合起來，廣泛加強(qiáng)橫向聯(lián)系，與社會各界結(jié)成構(gòu)建聯(lián)盟，讓和諧社區(qū)之花開滿神州大地，讓和諧社會之歌唱遍大江南北。

　　重慶佳禾物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理張明紅