摘要:近年來(lái),物業(yè)管理糾紛日益頻繁,其中發(fā)生較多的就是車(chē)輛管理問(wèn)題,物業(yè)管理公司是否應(yīng)該承擔(dān)車(chē)輛丟失、損壞的賠償責(zé)任成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。

近年來(lái),物業(yè)管理糾紛日益頻繁,其中發(fā)生較多的就是車(chē)輛管理問(wèn)題,物業(yè)管理公司是否應(yīng)該承擔(dān)車(chē)輛丟失、損壞的賠償責(zé)任成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題,首先要討論的就是有關(guān)于停車(chē)場(chǎng)物業(yè)管理的涵義及表現(xiàn)形式的問(wèn)題。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定“物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)”。從該規(guī)定可知,停車(chē)場(chǎng)作為小區(qū)的配套設(shè)施應(yīng)屬于物業(yè)管理公司所進(jìn)行的物業(yè)管理范圍。但該管理僅屬于物業(yè)管理公司基于小區(qū)公共利益的需要,對(duì)小區(qū)配套設(shè)施所進(jìn)行維修、清掃等維護(hù)、養(yǎng)護(hù)管理,但并不涉及業(yè)主私人車(chē)輛的管理。如該管理中包含對(duì)車(chē)輛本身的管理或者保管,則對(duì)小區(qū)內(nèi)沒(méi)有車(chē)輛的業(yè)主來(lái)說(shuō),是不公平的。因而,物業(yè)管理公司所承擔(dān)的職責(zé)僅是為小區(qū)公共利益的需要,而對(duì)停車(chē)場(chǎng)地所進(jìn)行的維護(hù)、管理,而不對(duì)車(chē)輛本身進(jìn)行管理,車(chē)輛在小區(qū)停車(chē)場(chǎng)停放不屬于物業(yè)管理公司正常的物業(yè)服務(wù)范圍,而應(yīng)屬于雙方當(dāng)事人之間的一種特約服務(wù),停泊車(chē)輛的車(chē)主需另行向物業(yè)管理公司交納停車(chē)費(fèi)用,該費(fèi)用并不包含在物業(yè)管理費(fèi)中。

但由于法律法規(guī)對(duì)這個(gè)方面并沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定,以至于產(chǎn)生了許多不同的有關(guān)于停車(chē)場(chǎng)的問(wèn)題。例如:停車(chē)場(chǎng)的費(fèi)用是保管費(fèi)還是占道費(fèi);當(dāng)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛丟失時(shí),停車(chē)場(chǎng)保管人或其所在單位是否應(yīng)當(dāng)負(fù)有法律責(zé)任等,所以關(guān)鍵問(wèn)題就是停車(chē)場(chǎng)賠償責(zé)任的確定依據(jù)。筆者認(rèn)為當(dāng)車(chē)輛在小區(qū)停車(chē)場(chǎng)內(nèi)發(fā)生丟失或毀損時(shí),物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,主要可從四個(gè)方面進(jìn)行認(rèn)定:

一、根據(jù)雙方當(dāng)事人的意思表示確定賠償責(zé)任

意思自治是我國(guó)合同法的一項(xiàng)基本原則,《合同法》第四條明確規(guī)定“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利,任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)”。第八條規(guī)定“依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同”。因此,在處理物業(yè)管理公司與車(chē)主之間糾紛時(shí),應(yīng)首先考慮當(dāng)事人之間的約定,倘若雙方在物業(yè)服務(wù)合同或其他相關(guān)合同中,已明確約定物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的車(chē)輛等財(cái)產(chǎn)承擔(dān)保管責(zé)任的,則應(yīng)當(dāng)確定為保管關(guān)系,物業(yè)管理公司未盡保管職責(zé),其應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。如雙方明確約定為場(chǎng)地使用關(guān)系,物業(yè)管理公司不對(duì)業(yè)主的車(chē)輛等財(cái)產(chǎn)承擔(dān)保管責(zé)任的,則物業(yè)管理公司不負(fù)保管職責(zé),只能根據(jù)物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)中是否有過(guò)錯(cuò)來(lái)確定物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、根據(jù)當(dāng)事人之間的行為特征確定賠償責(zé)任

對(duì)已經(jīng)發(fā)生的小區(qū)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛丟失糾紛,在當(dāng)事人之間未對(duì)車(chē)輛停放為保管關(guān)系作出明確約定的情況下,應(yīng)從物業(yè)管理公司在車(chē)輛停放期間是否實(shí)際控制車(chē)輛來(lái)認(rèn)定物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。如前文所述,如物業(yè)管理公司與車(chē)主之間存在“憑單提車(chē)或憑卡放行”、“交付鑰匙”、“交付行車(chē)證明”等行為的,可以認(rèn)定物業(yè)管理公司通過(guò)控制車(chē)輛鑰匙、控制行車(chē)證明、控制相關(guān)憑證等行為,實(shí)際控制了車(chē)輛,雙方之間已形成了事實(shí)上的保管關(guān)系,物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)車(chē)輛的丟失、損毀按保管的法律關(guān)系承擔(dān)責(zé)任。

三、根據(jù)物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中是否有過(guò)錯(cuò)確定賠償責(zé)任

在雙方未明確約定保管關(guān)系,且從當(dāng)事人行為中也無(wú)法確定保管關(guān)系的情況下,當(dāng)物業(yè)管理公司與車(chē)主發(fā)生糾紛時(shí),車(chē)主往往以物業(yè)服務(wù)費(fèi)中包含保安費(fèi)用,物業(yè)管理公司未盡保安或安全防范職責(zé)為由,要求物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任。

依據(jù)我國(guó)目前物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理手段來(lái)看,物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)小區(qū)的安全防范責(zé)任是整個(gè)小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備的宏觀安全保衛(wèi)工作,并不涉及業(yè)主的個(gè)人特定財(cái)產(chǎn)的微觀安全保衛(wèi)之責(zé)。畢竟物業(yè)管理公司是以服務(wù)為主收取費(fèi)用的,如把小區(qū)內(nèi)的私人財(cái)產(chǎn)及人身安全一并囊括進(jìn)物業(yè)管理公司的義務(wù)范疇,對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)也是不公平、不對(duì)價(jià)的。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)

應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告,協(xié)助做好救助工作”。特別是上海市高級(jí)人民法院在關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件若干問(wèn)題的解答中指出“物業(yè)管理服務(wù)合同所約定的保安服務(wù),僅指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的安全,而實(shí)施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人的人身、財(cái)產(chǎn)遭受不法侵害的義務(wù)。業(yè)主或使用人因人身或財(cái)產(chǎn)受到第三者不法侵害而起訴物業(yè)管理企業(yè)的,經(jīng)審理,如果物業(yè)管理企業(yè)已盡到保安注意義務(wù),可不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的除外”。從該規(guī)定可知,物業(yè)管理公司所承擔(dān)的安全防范工作僅是協(xié)助有關(guān)部門(mén)進(jìn)行,物業(yè)管理公司的保安服務(wù)并非法定義務(wù),而是一種約定義務(wù)。

因此,根據(jù)前述上海高院的解答及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”的規(guī)定,當(dāng)發(fā)生車(chē)輛丟失等事故時(shí),只要物業(yè)管理公司履行了物業(yè)合同中所約定的正常安全防范義務(wù),沒(méi)有重大的過(guò)錯(cuò)行為,物業(yè)管理公司便可對(duì)車(chē)輛和財(cái)物的損失免責(zé)。目前司法實(shí)踐中,要確定物業(yè)管理公司是否有過(guò)錯(cuò),法律上沒(méi)有明確規(guī)定,但可以參考以下標(biāo)準(zhǔn)確定:物業(yè)管理公司是否按物業(yè)服務(wù)合同約定配備了保安人員及相關(guān)的保安措施;對(duì)于承諾24小時(shí)遠(yuǎn)紅外監(jiān)控的小區(qū),是否保障了監(jiān)控系統(tǒng)的正常有效運(yùn)作;當(dāng)發(fā)現(xiàn)犯罪行為時(shí),小區(qū)保安人員是否不管不問(wèn),是否采取了合理的措施;外來(lái)人員憑證出入的小區(qū),盜賊出入小區(qū)時(shí)門(mén)衛(wèi)根本未查驗(yàn)證件;小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)安全提出改進(jìn)或要求,但物業(yè)管理公司未予以理會(huì);當(dāng)小區(qū)已發(fā)生治安事件,物業(yè)管理公司是否加派安全防范人員等。

如物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)中存在前述相關(guān)的情況,則可以認(rèn)定其未能按合同約定履行義務(wù),對(duì)車(chē)輛的丟失存在過(guò)錯(cuò),物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

四、物業(yè)管理公司是否應(yīng)對(duì)車(chē)輛丟失承擔(dān)全部責(zé)任

無(wú)論物業(yè)管理公司與車(chē)主之間就車(chē)輛停放是一種場(chǎng)地使用關(guān)系,還是保管關(guān)系,抑或是物業(yè)管理公司違反物業(yè)服務(wù)合同的約定未盡安全防范義務(wù),物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任均是依據(jù)合同應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任,但在小區(qū)車(chē)輛丟失時(shí),物業(yè)管理公司的違約行為并不是造成車(chē)輛丟失的唯一原因,而是同時(shí)介入了犯罪分子的侵權(quán)責(zé)任,甚至車(chē)主本身也存在一定的過(guò)錯(cuò),而在這些責(zé)任中犯罪分子的侵犯責(zé)任是最直接的責(zé)任,因此,在此種情況下,對(duì)于物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任大小,因盜竊具有秘密性,不應(yīng)要求物業(yè)管理公司承擔(dān)全部責(zé)任,而是根據(jù)物業(yè)管理公司的違約行為在造成損害后果的所有原因中所占的比例來(lái)確定。

所以,基于以上條件認(rèn)定,為解決小區(qū)停車(chē)糾紛,最好由國(guó)家相關(guān)部門(mén)制定物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂的《停車(chē)服務(wù)管理協(xié)議》范本合同,雙方可參照范本合同依法公平地確認(rèn)雙方的權(quán)利義務(wù),這樣可以有效的減少雙方糾紛的產(chǎn)生,也利于糾紛的解決。

參考文獻(xiàn):

① 《淺析停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)的性質(zhì)》

篇2：步行街停車(chē)場(chǎng)安全責(zé)任書(shū)

　　根據(jù)公司管理需要，為了防止**步行街停車(chē)場(chǎng)內(nèi)，車(chē)輛被盜被破壞，特制定此安全責(zé)任書(shū)，并確定閣下***先生為物業(yè)公司車(chē)場(chǎng)治安責(zé)任人，至閣下離職或調(diào)離本工作崗位時(shí)自行終止，具體職責(zé)如下：

　　1、認(rèn)真履行車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定，保證車(chē)輛停放有序，不得玩忽職守。

　　2、認(rèn)真登記進(jìn)入車(chē)場(chǎng)車(chē)輛車(chē)牌號(hào)碼，不得不登記或漏登。

　　3、收單時(shí)必須嚴(yán)格把關(guān)，認(rèn)真查看所收單據(jù)上登記的車(chē)牌，必須與所出車(chē)輛車(chē)牌相符方可放行。

　　4、如車(chē)主丟失出入單，嚴(yán)格按公司要求辦理手續(xù)。

　　5、嚴(yán)禁利用工作之便拉關(guān)系，收取賄賂搞不正當(dāng)交易及違法活動(dòng)。

　　6、當(dāng)值時(shí)如因工作失誤造成車(chē)輛損壞、被盜將負(fù)主要責(zé)任。

　　7、收費(fèi)不給票屬貪污行為已經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處理。

　　責(zé)任人簽暑： 東莞市**物業(yè)服務(wù)有限公司

　　日 期： 日期：

篇3：損毀停車(chē)場(chǎng)設(shè)備及車(chē)輛賠償責(zé)任承諾書(shū)

　　損毀停車(chē)場(chǎng)設(shè)備、車(chē)輛的賠償責(zé)任承諾書(shū)

　　致：物業(yè)管理有限公司/管理處

　　本人/本公司因駕駛疏忽，導(dǎo)致 停車(chē)場(chǎng)內(nèi)之 設(shè)備/車(chē)輛受到損壞/損毀。本人/本公司愿就此事故而引起的后果承擔(dān)一切責(zé)任，并自愿支付損壞、損毀設(shè)備/車(chē)輛的維修、更換費(fèi)用。

　　見(jiàn)證人 ： 承諾人 ：

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　　工作單位： 住址 ：

　　工作地址 ：

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