物管行業(yè)新形勢(shì)困難和問(wèn)題分析

　　(一)行業(yè)發(fā)展新進(jìn)展

　　1.政策法規(guī)陸續(xù)出臺(tái)實(shí)施，物業(yè)服務(wù)法治化進(jìn)程加快。

　　自去年以來(lái)，與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的政策法規(guī)大量出臺(tái)并付諸實(shí)施。法律層面上，有全國(guó)人民代表大會(huì)及常委會(huì)通過(guò)的《物權(quán)法》和《勞動(dòng)合同法》;行政法規(guī)層面上，有“國(guó)務(wù)院關(guān)于修改《物業(yè)服務(wù)條例》的決定”(國(guó)務(wù)院令第 504 號(hào));行政規(guī)章層面上，有國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》、建設(shè)部、財(cái)政部印發(fā)的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》以及建設(shè)部修改發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。同時(shí)，深圳、成都等地重新修訂了物業(yè)服務(wù)的地方性法規(guī)，制定了大量物業(yè)服務(wù)的規(guī)范性文件。以上立法工作的開(kāi)展，大大加快了物業(yè)服務(wù)法制化進(jìn)程，從中央到地方多層次的物業(yè)服務(wù)政策法律制度日趨完備，一個(gè)內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范、特色鮮明的物業(yè)服務(wù)政策法規(guī)體系正在逐步形成。

　　2.物業(yè)服務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，服務(wù)領(lǐng)域愈加寬廣。

　　近幾年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)服務(wù)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，覆蓋率不斷提高。目前，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)覆蓋到不動(dòng)產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。包括從商品房到經(jīng)濟(jì)適用房、房改房，從住宅物業(yè)到辦公、工業(yè)、商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)場(chǎng)、碼頭、車站、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、文化娛樂(lè)設(shè)施;從小型配套到大型公建，從單門獨(dú)院到大型社區(qū)，從單一類型物業(yè)到綜合性建筑等多種多樣的物業(yè)類型。北京近年完工投入使用的大型公共建筑，絕大多數(shù)都引進(jìn)了市場(chǎng)化、社會(huì)化的物業(yè)服務(wù)模式，如國(guó)家游泳館(水立方)、國(guó)家體育館、首都機(jī)場(chǎng)第三航站樓、北京電視臺(tái)新大樓等均采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理并提供服務(wù)。

　　3.物業(yè)服務(wù)師制度開(kāi)始實(shí)施，職業(yè)隊(duì)伍建設(shè)提上重要日程。

　　去年底，人事部和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于公布物業(yè)服務(wù)師資格認(rèn)定考試結(jié)果的通知》，全國(guó)共有 1119 名從業(yè)人員取得了物業(yè)服務(wù)師資格。首批物業(yè)服務(wù)師的誕生，預(yù)示著物業(yè)服務(wù)師制度全面實(shí)施的良好開(kāi)局。物業(yè)服務(wù)師制度的實(shí)施，有利于推進(jìn)物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化和國(guó)際化的進(jìn)程，是物業(yè)服務(wù)科學(xué)發(fā)展的必然選擇。對(duì)提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力、強(qiáng)化企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、完善現(xiàn)代企業(yè)制度、優(yōu)化人才激勵(lì)機(jī)制、改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、改善行業(yè)社會(huì)形象等諸多方面產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。隨著物業(yè)服務(wù)師隊(duì)伍建設(shè)步伐的加快，越來(lái)越多的企業(yè)認(rèn)識(shí)到企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于人才，尤其是需要大批高素質(zhì)的項(xiàng)目經(jīng)理和各類項(xiàng)目主管，以更好地落實(shí)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和服務(wù)宗旨，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)的精細(xì)化、推進(jìn)管理和服務(wù)的創(chuàng)新，以保障企業(yè)在大浪淘沙的變革時(shí)期立于不敗之地。因此，很多企業(yè)采取措施鼓勵(lì)各類經(jīng)理人員報(bào)考物業(yè)服務(wù)師，一些企業(yè)下大力氣抓職工培訓(xùn)，有的企業(yè)著手建立有利于管理人才脫穎而出的成長(zhǎng)激勵(lì)機(jī)制。一些大專院校也紛紛開(kāi)設(shè)物業(yè)服務(wù)專業(yè)課程，向行業(yè)輸送專門人才。所有這些，都對(duì)提升物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)，提高行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力起到了積極推動(dòng)作用。

　　4.業(yè)主維權(quán)意識(shí)逐漸增強(qiáng)，行權(quán)方式漸趨理性。

　　《物權(quán)法》等一系列與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的政策法規(guī)出臺(tái)，進(jìn)一步理清了物業(yè)服務(wù)各方的權(quán)利和義務(wù)。近年來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的爭(zhēng)議在物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛中的比重有所降低，與以往張貼標(biāo)語(yǔ)和堵塞交通等極端做法相比，業(yè)主行使權(quán)力的方式也逐漸趨于理性。除了通過(guò)向政府投訴、向法院起訴等方式維權(quán)以外，部分業(yè)主開(kāi)始嘗試從制度層面探索解決物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。北京海淀區(qū)品閣小區(qū)業(yè)主自行成立社區(qū)服務(wù)中心，嘗試通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)人員和外包專項(xiàng)服務(wù)方式，自我管理老舊小區(qū);繼北京某小區(qū)嘗試“業(yè)主持股物業(yè)服務(wù)公司”模式夭折之后，更多的人認(rèn)識(shí)到這些設(shè)想不僅缺乏法理基礎(chǔ)，而且在現(xiàn)階段不具備操作性。

　　(二)行業(yè)面臨的困難和問(wèn)題

　　1.行業(yè)平均利潤(rùn)率明顯下降，企業(yè)生存狀況不容樂(lè)觀。

　　由于物價(jià)指數(shù)上漲，勞動(dòng)力成本提高以及服務(wù)價(jià)格缺乏彈性等因素，加之《物權(quán)法》實(shí)施后，原來(lái)依靠小區(qū)共有部位開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)所得彌補(bǔ)管理費(fèi)不足的收入明顯減少，使得近年來(lái)行業(yè)平均利潤(rùn)率出現(xiàn)下降趨勢(shì)。根據(jù)中國(guó)物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)去年組織的行業(yè)生存狀況調(diào)查(以下簡(jiǎn)稱行業(yè)生存狀況調(diào)查)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)接受調(diào)查的 4600 家企業(yè)中，僅有 40.07% 的企業(yè)盈利，平均盈利額 81.28 萬(wàn)元 / 年;有 40.76% 的企業(yè)虧損，平均虧損額為 37.22 萬(wàn)元 / 年;另有 20% 左右的企業(yè)持平或未予披露。我們應(yīng)當(dāng)看到，行業(yè)生存狀況調(diào)查所涉企業(yè)多數(shù)為中物協(xié)會(huì)員和地方行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員單位，屬行業(yè)中實(shí)力較強(qiáng)的一部分，盡管可能存在企業(yè)填報(bào)多種經(jīng)營(yíng)收入時(shí)有所保留等因素，可能影響一部分企業(yè)如實(shí)提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，但盈虧各半和利潤(rùn)偏低的經(jīng)營(yíng)狀況與我們所掌握的現(xiàn)狀基本符合，行業(yè)面臨較大的生存壓力。

　　2.業(yè)主維權(quán)缺乏對(duì)法規(guī)的正確把握，矛盾糾紛呈現(xiàn)復(fù)雜多樣化趨勢(shì)。

　　《物權(quán)法》剛出臺(tái)不久，廣州就出現(xiàn)業(yè)主手捧《物權(quán)法》向政府請(qǐng)?jiān)?，要求開(kāi)發(fā)商返還車庫(kù)車位的事件;《物權(quán)法》生效后，全國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)了業(yè)主就地面停車位歸屬和停車收費(fèi)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張權(quán)利的訴訟;此外，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的糾紛涉及主體和事由也呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)。今年年初，北京出現(xiàn)首例業(yè)主狀告業(yè)主委員會(huì)，要求撤銷業(yè)委會(huì)決議的案件。小區(qū)內(nèi)兩派業(yè)主就選聘企業(yè)出現(xiàn)激烈對(duì)抗，部分業(yè)主發(fā)起炒掉業(yè)委會(huì)等事件也在一些城市時(shí)有發(fā)生。

　　3.管理物業(yè)保障體制的缺失，使市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)背負(fù)沉重包袱。

　　近段時(shí)間，部分城市接連出現(xiàn)一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出在管項(xiàng)目，經(jīng)媒體報(bào)道后，在社會(huì)上引起較大反響，各方對(duì)此褒貶不一。分析退出原因，我們不難看到企業(yè)退出的大都是低收入群體集居的已售公房、老舊住宅區(qū)及拆遷還建小區(qū)。由于已售公房小區(qū)當(dāng)初確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，拆遷戶小區(qū)普遍存在業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)差、服務(wù)費(fèi)收繳率低等問(wèn)題，致使收不抵支一直困擾物業(yè)企業(yè)，近兩年隨著人工和材料成本大幅度增加，而管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻未能同步增長(zhǎng)，一些企業(yè)難以為繼，選擇退出以減少虧損，實(shí)屬無(wú)奈之舉。但由于目前我國(guó)對(duì)低收入群體集居的住宅小區(qū)管理物業(yè)的保障體系和稅收政策缺失，企業(yè)的退出導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)管理“真空”，影響一方平安和社會(huì)和諧，受到多方指責(zé);有的地方政府部門下令企業(yè)不得退出，又沒(méi)有相應(yīng)的政策跟進(jìn)，無(wú)疑給以市場(chǎng)化運(yùn)作為基點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來(lái)很大壓力。

　　4 .專業(yè)人員短缺日益嚴(yán)重，操作人員流失問(wèn)題凸顯。

　　在物業(yè)服務(wù)師資格認(rèn)定工作中，也暴露出行業(yè)人才短缺嚴(yán)重、從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高的突出問(wèn)題，加快經(jīng)理人隊(duì)伍建設(shè)的任務(wù)迫在眉睫。由于國(guó)家行政性收費(fèi)立項(xiàng)工作暫停，去年全國(guó)首次物業(yè)服務(wù)師資格考試未能如期進(jìn)行，今年中物協(xié)將加快協(xié)調(diào)相關(guān)部門，促成考試收費(fèi)盡早立項(xiàng)，爭(zhēng)取第三季度的考試如期進(jìn)行。但在目前物業(yè)服務(wù)師數(shù)量未達(dá)到一定規(guī)模的情況下(以深圳為例， 137 名物業(yè)服務(wù)師僅為現(xiàn)有管理項(xiàng)目的 2.3 %)，物業(yè)服務(wù)師執(zhí)業(yè)條件和環(huán)境尚未成熟，物業(yè)服務(wù)行業(yè)人才戰(zhàn)略的全面推進(jìn)仍需假以時(shí)日。不僅如此，近年來(lái)，由于物業(yè)服務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)大，加上行業(yè)從業(yè)人員的工資待遇低、工作強(qiáng)度高、工作壓力大，致使專業(yè)人員供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，許多從業(yè)人員選擇了離開(kāi)，轉(zhuǎn)行到其他條件相對(duì)好的行業(yè)，這種狀況先是從高層管理人員開(kāi)始，逐漸蔓延到基層從事操作的員工，維修人員和秩序維護(hù)員的短缺和高流動(dòng)性問(wèn)題已經(jīng)凸顯。加上農(nóng)業(yè)稅全面取消后，農(nóng)民工數(shù)量開(kāi)始減少，一些城市出現(xiàn)愈演愈烈的用工荒，這些都 嚴(yán)重困擾著物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

篇2：物管中心副總經(jīng)理/經(jīng)理助理崗位職責(zé)

　　物管中心副總經(jīng)理/經(jīng)理助理崗位職責(zé)

　　a）在總經(jīng)理/經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助總經(jīng)理/經(jīng)理做好各項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)工作。

　　b）按總經(jīng)理/經(jīng)理的指示和授權(quán)，在分管范圍內(nèi)主持、處理工作。

　　c）協(xié)助總經(jīng)理/經(jīng)理對(duì)各類文件進(jìn)行審核。

　　d）監(jiān)督物管中心管理體系運(yùn)行情況、改進(jìn)活動(dòng)。

　　e）指導(dǎo)分管部門的業(yè)務(wù)工作，并檢查工作執(zhí)行情況。

　　f）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

篇3：物管中心行政人事部經(jīng)理崗位職責(zé)

　　物管中心行政人事部經(jīng)理崗位職責(zé)

　　a)貫徹執(zhí)行公司、物管中心各項(xiàng)規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和《員工手冊(cè)》的要求。

　　b)領(lǐng)導(dǎo)本部門完成各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，組織各部門分解下達(dá)各崗位工作指標(biāo)，對(duì)本部門的工作和服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé)。

　　c)負(fù)責(zé)擬訂本部門工作計(jì)劃，并監(jiān)督檢查執(zhí)行情況。

　　d)負(fù)責(zé)審訂本部門的各類公文。

　　e)負(fù)責(zé)組織法律法規(guī)文件的收集、匯總、上報(bào)、更新等項(xiàng)工作。

　　f)負(fù)責(zé)職業(yè)安全健康衛(wèi)生管理方面的協(xié)調(diào)和管理工作。

　　g)負(fù)責(zé)與本部門有關(guān)的對(duì)外聯(lián)系協(xié)調(diào)工作。

　　h)負(fù)責(zé)安排、落實(shí)后勤保障工作。

　　i)負(fù)責(zé)物管中心部門經(jīng)理助理級(jí)以下崗位員工的招聘、考核、調(diào)配、呈報(bào)工作。

　　j)組織各部門編制物管中心部門經(jīng)理助理（含）以下人員的《崗位工作說(shuō)明》。

　　k)負(fù)責(zé)對(duì)員工的獎(jiǎng)勵(lì)、加班、津貼、工傷、請(qǐng)（休）假進(jìn)行審核和報(bào)批。

　　l)根據(jù)工作需要和人事管理權(quán)限提出人員調(diào)配、工資、勞保福利計(jì)劃及調(diào)整意見(jiàn)，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

　　m)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查物管中心培訓(xùn)工作開(kāi)展情況。

　　n)按權(quán)限進(jìn)行本部門員工的績(jī)效考核。

　　o)負(fù)責(zé)審核本部門的各類公文。

　　p)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施物管中心的后勤保障工作。

　　q)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。