業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主會(huì)存在哪些矛盾?如何解決?

　　業(yè)主委員會(huì)和小區(qū)、業(yè)主之間可能存在以下矛盾和沖突：

　　1. 理念和利益偏差：

　　業(yè)委會(huì)可能出于整體利益考慮，采取一些決策或管理措施與個(gè)別業(yè)主的利益存在沖突。

　　解決辦法：

　　加強(qiáng)溝通，向業(yè)主解釋決策的背景和考慮因素，充分聽取業(yè)主的意見和建議，盡量平衡整體利益和個(gè)別利益，確保決策的公正性和合理性。

　　2. 信息不對(duì)稱：

　　業(yè)委會(huì)可能掌握著一些重要的信息，如果不及時(shí)向業(yè)主公開透明，可能引發(fā)矛盾和懷疑。

　　解決辦法：

　　建立信息公開制度，及時(shí)向業(yè)主提供重要信息，通過業(yè)主大會(huì)、業(yè)主聯(lián)絡(luò)會(huì)等渠道分享決策依據(jù)和關(guān)鍵信息，讓業(yè)主參與決策過程，形成共識(shí)。

　　3. 權(quán)力爭(zhēng)奪：

　　業(yè)主委員會(huì)可能在一些決策方面與小區(qū)或業(yè)主意見不合，引發(fā)權(quán)力爭(zhēng)奪和沖突。

　　解決辦法：

　　通過加強(qiáng)溝通和協(xié)商，建立共識(shí)和信任，明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)和權(quán)限，使決策能夠公正合理，充分考慮業(yè)主的意見。

　　4. 經(jīng)費(fèi)管理：

　　業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理小區(qū)的經(jīng)費(fèi)，如果資金使用不透明、不公正，或者沒有得到業(yè)主的充分監(jiān)督，可能引發(fā)矛盾和沖突。

　　解決辦法：

　　建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)制度和審計(jì)機(jī)制，確保經(jīng)費(fèi)使用的公開透明，接受業(yè)主的監(jiān)督，同時(shí)加強(qiáng)業(yè)主參與，例如定期召開業(yè)主大會(huì)，進(jìn)行經(jīng)費(fèi)公示和審議。

　　5. 資源分配不公：

　　在業(yè)委會(huì)決策中，可能存在資源分配不公的問題，導(dǎo)致一些業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的態(tài)度產(chǎn)生質(zhì)疑和不滿。

　　解決辦法：

　　建立公正的資源分配機(jī)制，明確資源分配的標(biāo)準(zhǔn)和程序，確保公平、公正、透明，避免出現(xiàn)偏私和不公的情況，通過業(yè)主大會(huì)等形式接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　6. 責(zé)任落實(shí)不到位：

　　業(yè)委會(huì)在管理和維護(hù)小區(qū)過程中，可能存在工作不到位、責(zé)任推諉等問題，引發(fā)業(yè)主的不滿情緒。

　　解決辦法：

　　加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)成員的培訓(xùn)和監(jiān)督，建立健全的考核制度，明確業(yè)委會(huì)成員的職責(zé)和工作要求，提高業(yè)委會(huì)成員的責(zé)任心和執(zhí)行力，確保工作的落實(shí)和效果的達(dá)成。

　　7. 服務(wù)質(zhì)量：

　　業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)小區(qū)的管理和維護(hù)工作，如果服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，無法滿足業(yè)主的需求，可能引起矛盾和不滿情緒。

　　解決辦法：

　　建立健全的投訴和反饋機(jī)制，及時(shí)處理和解決業(yè)主的問題和意見，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督與管理，提升服務(wù)質(zhì)量;同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主參與小區(qū)管理，共同努力改善小區(qū)環(huán)境和生活品質(zhì)。

　　8. 溝通交流：

　　業(yè)主委員會(huì)需要與業(yè)主進(jìn)行良好的溝通和交流，但如果溝通渠道不暢通、信息不透明，可能導(dǎo)致猜疑和沖突。

　　解決辦法：

　　建立多種溝通渠道，例如業(yè)主論壇、微信群等，及時(shí)向業(yè)主傳達(dá)信息并聽取他們的意見，定期召開業(yè)主大會(huì)，匯報(bào)工作并接受業(yè)主監(jiān)督，保持溝通透明度。

　　總的來說，業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間的矛盾和沖突需要通過加強(qiáng)溝通、公開透明、平衡利益、建立良好的監(jiān)督機(jī)制等方式進(jìn)行解決，以維護(hù)業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間的關(guān)系和小區(qū)的和諧穩(wěn)定。同時(shí)，也需要各方共同努力，理解彼此的難處，以包容和協(xié)商的態(tài)度解決問題。

篇2：探討業(yè)主與物業(yè)公司矛盾沖突的解決之道

　　探討業(yè)主與物業(yè)公司矛盾沖突的解決之道

　　近幾年來，住宅小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司的矛盾沖突不斷出現(xiàn)，幾成各類新聞媒體的報(bào)道熱點(diǎn)。在這些矛盾當(dāng)中，物業(yè)服務(wù)公司多成為被指責(zé)的對(duì)象。其實(shí)，物業(yè)服務(wù)公司并非造成矛盾沖突的唯一因素，矛盾雙方及政府相關(guān)管理部門都具有其相應(yīng)的責(zé)任，解決此矛盾也絕非僅僅靠提高物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營(yíng)管理水平就能做到（盡管我國(guó)目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營(yíng)管理水平的確有待提高）。筆者擬通過對(duì)物業(yè)服務(wù)公司和小區(qū)業(yè)主之間存在的主要矛盾沖突進(jìn)行原因分析，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的解決方法，為住宅小區(qū)物業(yè)管理各利益相關(guān)人及政府管理部門協(xié)調(diào)改善住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提供參考。

　　小區(qū)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司矛盾沖突主要存在以下幾個(gè)方面：

　　一、物業(yè)管理費(fèi)問題

　　矛盾沖突：因物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議而引發(fā)的小區(qū)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的矛盾最為常見。通常是物業(yè)服務(wù)公司在未與小區(qū)業(yè)主協(xié)商一致或由于各種原因無法協(xié)商一致的情況下，單方面提高物業(yè)管理費(fèi)，從而引起小區(qū)業(yè)主的不滿乃至于拒交。

　　原因分析：物業(yè)管理費(fèi)到底應(yīng)該確定在什么價(jià)位，首先小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間較難達(dá)成共識(shí)，往往是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)高或者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)；而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則認(rèn)為收費(fèi)低，經(jīng)濟(jì)上不合算。其次，小區(qū)業(yè)主之間也在物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)提供何種等級(jí)的服務(wù)上存在分歧，因經(jīng)濟(jì)條件的差異，有些業(yè)主希望得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)，同時(shí)愿意交納相對(duì)較高的物業(yè)管理費(fèi)，而另一部分業(yè)主不愿多交物業(yè)管理費(fèi)，他們只對(duì)一些基本的物業(yè)管理服務(wù)有要求。正是這些分歧導(dǎo)致了小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司的沖突。

　　解決之道：這種矛盾沖突的產(chǎn)生應(yīng)該說物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。因?yàn)樽鳛楦?jìng)爭(zhēng)性的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)，物業(yè)服務(wù)公司制定或變更物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，必須與小區(qū)業(yè)主或其代表業(yè)主委員會(huì)協(xié)商一致，否則，小區(qū)業(yè)主有權(quán)聘用其他物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理。當(dāng)然，由于我國(guó)目前物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)化程度較低、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立和運(yùn)作的困難等各種問題的存在，使得小區(qū)業(yè)主解聘和重新選聘物業(yè)服務(wù)公司并不像選擇家政服務(wù)公司那樣簡(jiǎn)單。

　　但隨著我國(guó)物業(yè)管理業(yè)和小區(qū)自治管理制度的不斷發(fā)展，相信業(yè)主們選擇物業(yè)服務(wù)公司的自由度會(huì)越來越大。對(duì)此物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)有清醒的認(rèn)識(shí)，在制定或變更物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，本著充分尊重小區(qū)業(yè)主消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣的精神與小區(qū)業(yè)主平等協(xié)商，通過真誠(chéng)溝通、耐心說服來取得雙方觀點(diǎn)的一致。

　　二、小區(qū)公共配套設(shè)施所有權(quán)的爭(zhēng)議

　　矛盾沖突：由公共配套設(shè)施的使用或收費(fèi)所引發(fā)的小區(qū)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司矛盾沖突屢見不鮮，比如由于高層住宅區(qū)越來越多，不少小區(qū)的車位、車庫嚴(yán)重不足，在供求矛盾日益突出的情況下，再加上部分開發(fā)商為謀取私利，任意提高車位的售價(jià)或者租金。因此，針對(duì)停車位等的所有權(quán)歸屬就產(chǎn)生了很多糾紛。

　　原因分析：小區(qū)公共配套設(shè)施的“主人”是開發(fā)商還是全體業(yè)主，法律目前并無明確規(guī)定。如停車位的所有權(quán)問題，相關(guān)法規(guī)只是對(duì)停車位作了這樣的規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫），應(yīng)當(dāng)提供給本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給小區(qū)外的單位和個(gè)人；停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人。”共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬問題并沒提到；而《物權(quán)法》規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”《物權(quán)法》僅對(duì)“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位”的所有權(quán)明確為業(yè)主共有，但對(duì)“業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用”又缺乏明細(xì)明文規(guī)范。因此，在此類問題無明確法律規(guī)定的情況下，業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)公司非常容易產(chǎn)生糾紛。

　　解決之道：小區(qū)公共配套設(shè)施所有權(quán)爭(zhēng)議說到底是一個(gè)法律問題，由此引發(fā)業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾很難說是物業(yè)公司或業(yè)主哪一方的責(zé)任。關(guān)于小區(qū)公共配套設(shè)施所有權(quán)的歸屬問題，《物權(quán)法》作出的僅是框架性的規(guī)定，對(duì)于處理涉及車位的一些具體糾紛比較難于操作。所以政府有關(guān)部門出臺(tái)操作性強(qiáng)的法規(guī)對(duì)小區(qū)附屬設(shè)施所有權(quán)的獲取、使用及利益分配予以明確規(guī)定，才是解決此類問題的根本途徑。比如可以明確規(guī)定住宅小區(qū)內(nèi)的停車位計(jì)入公攤面積，這樣停車位就歸廣大業(yè)主共有，有車業(yè)主享有停車位的使用權(quán)，暫時(shí)無車的業(yè)主可以對(duì)車位的收益享有共同受益權(quán)。

　　三、業(yè)主違規(guī)和拖欠物業(yè)管理費(fèi)的處理

　　矛盾沖突：由于種種原因，不少小區(qū)存在部分業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)和違規(guī)裝修、亂停亂放、私搭亂建等現(xiàn)象。有著生存壓力和維護(hù)小區(qū)環(huán)境秩序責(zé)任的物業(yè)服務(wù)公司易對(duì)此采取一些強(qiáng)制措施，再加上部分素質(zhì)不高的物業(yè)管理人員在實(shí)施過程中方法不當(dāng)、態(tài)度粗暴，業(yè)主與其產(chǎn)生沖突就不可避免。

　　原因分析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了物業(yè)服務(wù)公司的維護(hù)物業(yè)安全、保障物業(yè)合理使用等一定的社會(huì)管理責(zé)任，但《物業(yè)管理?xiàng)l例》并未授予物業(yè)公司任何處罰權(quán)力，也就是說，物業(yè)服務(wù)公司對(duì)業(yè)主違反法律法規(guī)、業(yè)主公約和臨時(shí)公約的行為，僅有告知、制止、報(bào)告的權(quán)利，并沒有處罰權(quán)和采取強(qiáng)制措施權(quán)。而現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，如果物業(yè)服務(wù)公司對(duì)業(yè)主違規(guī)的行為僅進(jìn)行告知、制止、報(bào)告這類處理，并不能制止此類行為的發(fā)生，也即無法履行維護(hù)小區(qū)環(huán)境和秩序的職責(zé)；另外，如果部分業(yè)主總是長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)服務(wù)公司在經(jīng)濟(jì)上將難以承受，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作也將難以為繼。因此，物業(yè)服務(wù)公司往往被迫在沒有相關(guān)法規(guī)明確界定其強(qiáng)制權(quán)力的狀況下，采取自認(rèn)為合理的一些強(qiáng)制措施解決上述問題，這是造成與違規(guī)業(yè)主矛盾的根本原因。

　　解決之道：物業(yè)服務(wù)公司在處理業(yè)主違規(guī)和拖欠物業(yè)管理費(fèi)此類問題上與業(yè)主產(chǎn)生的矛盾沖突，根本的原因在于缺乏能夠有效指導(dǎo)處理此類問題的政策規(guī)范，使得物業(yè)服務(wù)公司易產(chǎn)生隨意甚至粗暴的處理行為，從而引發(fā)與業(yè)主之間的矛盾。所以，應(yīng)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)中，首先對(duì)業(yè)主違規(guī)和拖欠物業(yè)管理費(fèi)的強(qiáng)制措施予以規(guī)范，即明確規(guī)定在小區(qū)物業(yè)管理層面對(duì)違規(guī)或拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主可以執(zhí)行哪些強(qiáng)制措施；其次要明確處理小區(qū)業(yè)主違規(guī)的主體是物業(yè)服務(wù)公司還是業(yè)主委員會(huì)，如果是業(yè)主委員會(huì)還有必要規(guī)定業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議時(shí)可將對(duì)此類事件的處理權(quán)利賦予物業(yè)服務(wù)公司，從而將維護(hù)小區(qū)物業(yè)安全、保障小區(qū)物業(yè)合理使用的責(zé)任與權(quán)力予以統(tǒng)一。

　　四、工程質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題

　　矛盾沖突：調(diào)查表明，物業(yè)管理糾紛中有近70％是開發(fā)商遺留問題引發(fā)的。開發(fā)商遺留問題主要是房屋建筑質(zhì)量問題，此外還包括綠地等配套設(shè)施與售房時(shí)的約定有不符所引發(fā)的爭(zhēng)議，結(jié)果業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題或開發(fā)商原來的配套設(shè)施承諾沒有兌現(xiàn)，在找不到開發(fā)商或不能及時(shí)得到處理的情況下，業(yè)主只能把矛頭對(duì)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)公司，即有求物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)處理，否則拒交物業(yè)管理費(fèi)，從而引發(fā)物業(yè)糾紛。

　　原因分析：對(duì)于房屋質(zhì)量問題，我國(guó)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條明確規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。”也即房屋質(zhì)量是由社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收，房屋質(zhì)量問題照理是與物業(yè)服務(wù)公司無關(guān)的。但現(xiàn)實(shí)中，大量的住宅房屋質(zhì)量問題都因?yàn)殚_發(fā)商推諉或干脆置之不理而得不到及時(shí)解決，而法律訴訟成本過高又阻礙了業(yè)主個(gè)人利用法律來維護(hù)自己的權(quán)利，再加上客觀上不少物業(yè)服務(wù)公司（尤其是前期物業(yè)服務(wù)公司）與開發(fā)商存在利益關(guān)系，因而受害業(yè)主將這股“邪火”發(fā)到物業(yè)服務(wù)公司身上也是情理之中的。

　　對(duì)于小區(qū)配套設(shè)施的驗(yàn)收，由于業(yè)主委員會(huì)成立在時(shí)間上的滯后，小區(qū)配套設(shè)施的驗(yàn)收一般都是由前期物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)，而物業(yè)服務(wù)公司并不能代表小區(qū)業(yè)主的利益，從而在主觀上存在不認(rèn)真負(fù)責(zé)進(jìn)行房屋驗(yàn)收和接管的可能，而且前期物業(yè)服務(wù)公司是由開發(fā)商選定或干脆就是開發(fā)商的子公司，還存在不敢嚴(yán)格為業(yè)主把關(guān)的可能，這就是業(yè)主在出現(xiàn)此類問題時(shí)，往往直接指責(zé)物業(yè)服務(wù)公司的原因。

　　解決之道：首先，可以由業(yè)主直接主導(dǎo)小區(qū)住宅及配套設(shè)施的驗(yàn)收，即采用“一戶一驗(yàn)”制，只有每一戶的住房質(zhì)量驗(yàn)收合格，整個(gè)住宅工程才能通過竣工驗(yàn)收。這樣可以盡量避免整個(gè)項(xiàng)目工程質(zhì)量被驗(yàn)收合格，但個(gè)別單元或者住房卻出現(xiàn)質(zhì)量問題的弊端。而且，業(yè)主在對(duì)住宅進(jìn)行驗(yàn)收的同時(shí)，還可對(duì)小區(qū)住宅及配套設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，任何一個(gè)業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)配套設(shè)施與合同約定不符，都可以拒絕通過對(duì)房屋質(zhì)量的驗(yàn)收（從廣義的房屋質(zhì)量來說，應(yīng)包括附屬配套設(shè)施的合格）。

　　其次，對(duì)因住宅房屋質(zhì)量引發(fā)的法律糾紛，應(yīng)設(shè)法降低由于房屋質(zhì)量問題受損害的業(yè)主維權(quán)的成本，同時(shí)提高開發(fā)商對(duì)其房屋質(zhì)量不合格的賠償成本。以平衡業(yè)主和開發(fā)商之間的相對(duì)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)關(guān)系，減少住宅房屋質(zhì)量遺留問題的出現(xiàn)。

　　通過對(duì)上述四種較常見的小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司矛盾沖突的分析，可以發(fā)現(xiàn)問題并非僅出在物業(yè)服務(wù)公司上，作為矛盾另一方的小區(qū)業(yè)主也有其相應(yīng)的責(zé)任，而且造成此類矛盾沖突的很大一部分原因在于相關(guān)政策法規(guī)的缺失或不完善。因此，我們?cè)诜治龊徒鉀Q此類矛盾沖突時(shí)，不能簡(jiǎn)單把責(zé)任指向矛盾沖突的某一方，而應(yīng)作全面客觀的分析（包括對(duì)外部影響因素的分析），方能得到更加合理的解決方法。

篇3：三大物業(yè)管理矛盾解決出路

　　三大物業(yè)管理矛盾解決出路

　　構(gòu)建和諧社會(huì)作為對(duì)國(guó)家發(fā)展目標(biāo)的科學(xué)定位，已成為新時(shí)期中國(guó)發(fā)展進(jìn)程中的主旋律。隨著城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，然而物業(yè)管理的矛盾一直是各地消費(fèi)者投訴、起訴的重點(diǎn)。為了規(guī)范物業(yè)管理的各種行為，減少各類矛盾的發(fā)生，國(guó)家于20**年9月1日正式頒布執(zhí)行了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。但是矛盾并沒有因此而減少，相反隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)加強(qiáng)，民主決策思想提高，投訴、訴訟案例數(shù)量不斷上升。

　　矛盾如此之多，是什么原因?qū)е碌哪?有的人埋怨業(yè)主私心太重，不支持物業(yè)管理工作;有的人認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)是“禍根”，是物業(yè)管理服務(wù)不到位、質(zhì)價(jià)不符引發(fā)了矛盾;有的人則認(rèn)為政府行政管理缺位是根本。通過最近對(duì)物業(yè)管理服務(wù)開展的相關(guān)課題研究，我想談幾點(diǎn)自己的想法和意見。

　　一、物業(yè)管理矛盾激增的原因

　　物業(yè)管理矛盾產(chǎn)生的原因是多種多樣的，通常使矛盾激化主要來自于兩個(gè)方面:

　　1.解決糾紛矛盾的機(jī)制缺位。

　　通常，物業(yè)管理企業(yè)整天與廣大業(yè)主(物業(yè)使用者)打交道，物業(yè)管理企業(yè)員工時(shí)時(shí)刻刻在廣大業(yè)主眼皮下工作，由于種種主、客觀上的原因會(huì)出現(xiàn)一些矛盾和分歧，應(yīng)該說這是在所難免的，但問題的關(guān)鍵是矛盾出現(xiàn)以后應(yīng)該怎么辦，當(dāng)前這個(gè)問題并沒有得到很好解決。

　　當(dāng)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生矛盾沖突時(shí)，“公說公有理，婆說婆有理”，由物業(yè)管理公司出面疏導(dǎo)是不太合適.的，因?yàn)樽屆艿囊环絹頊贤ㄍ鶗?huì)產(chǎn)生偏袒嫌疑。物業(yè)管理公司不適合調(diào)解，那么找誰呢?找行政主管部門投訴解決，而行政主管部門的管理人員少，又不了解矛盾產(chǎn)生的原因，地方性法規(guī)細(xì)則沒有出臺(tái)，或者出臺(tái)后沒有細(xì)化、不具體，難以執(zhí)行，造成了行政主管部門很難表態(tài)。業(yè)主無法討回公道，只能求助于報(bào)紙媒體。遺憾的是一些報(bào)紙記者并未對(duì)物業(yè)管理知識(shí)進(jìn)行充分了解，而只是從新聞熱點(diǎn)角度進(jìn)行登載和發(fā)表看法。業(yè)主的這些簡(jiǎn)單操作和媒體的不恰當(dāng)炒作，使矛盾更加尖銳化。

　　2.解決問題的方法單一、無力。

　　物業(yè)管理矛盾涉及到業(yè)主個(gè)人的利益，因此常常帶著一定的復(fù)雜性。許多行政部門以合同法基本要素(即發(fā)生矛盾的雙方民事主體協(xié)商不成應(yīng)該通過法律訴訟)為由，退讓到后面;而法律訴訟并不是有求必應(yīng)，物業(yè)管理產(chǎn)生的矛盾又常常危害性小，經(jīng)濟(jì)損失少，訴訟處理時(shí)間長(zhǎng)，因此一般法院也不太愿意受理。這樣，就造成了矛盾沒有解決渠道，最后不得已再次回到法律面前解決。

　　二、建立物業(yè)管理，糾紛的解決機(jī)制

　　為了使物業(yè)管理健康發(fā)展，遇到矛盾避免激化、惡化，妥善地解決這些問題，根據(jù)當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展?fàn)顩r及法制建設(shè)的近況，應(yīng)加快建立完善物業(yè)管理糾紛解決機(jī)制，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

　　1.完善靈敏的反應(yīng)、反饋機(jī)制。

　　作為行政主管部門，要想化解并解決矛盾，就要有一個(gè)能得知實(shí)情的反饋機(jī)制。任何一個(gè)住宅小區(qū)(或一棟高樓)，如果在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，如果物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))、業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與其他行政管理部門之間發(fā)生了矛盾，在第一時(shí)間內(nèi)由一個(gè)反饋機(jī)制網(wǎng)絡(luò)把發(fā)生矛盾的全過程及時(shí)、全面地反映到各個(gè)行政主管部門及物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)那里，使主管領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解實(shí)情，熟知發(fā)生緣由，為妥善解決矛盾奠定基礎(chǔ)。

　　2.便捷的申訴啟動(dòng)機(jī)制。

　　在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，無論是業(yè)主的思想受到了委屈，經(jīng)濟(jì)利益遭受了損失，還是財(cái)產(chǎn)權(quán)受到侵占，每一位業(yè)主(包括業(yè)主大會(huì))都應(yīng)該持有投訴的權(quán)利。因此，需要建立、完善一個(gè)在法規(guī)制度框架內(nèi)的申訴機(jī)制，讓業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)自由啟動(dòng)糾紛解決程序，做到冤有處訴，訴有人管。不能像過去那樣，發(fā)生糾紛時(shí)業(yè)主大會(huì)(包括業(yè)主個(gè)人)，甚至物業(yè)管理企業(yè)不知找誰訴苦，也不知找誰保護(hù)自己的合法利益。如果能啟動(dòng)這樣申訴機(jī)制，業(yè)主的怨氣也就不會(huì)亂發(fā)了，糾紛就能通過規(guī)范、有效的途徑得到解決了。

　　3.有效的糾紛解決機(jī)制。

　　長(zhǎng)期以來，我國(guó)物業(yè)管理發(fā)生矛盾時(shí)缺少解決的機(jī)制。矛盾和問題出來了，沒有人關(guān)心、幫助和疏導(dǎo)業(yè)主，導(dǎo)致業(yè)主(業(yè)主大會(huì))與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾不斷激化，最后雙方訴之“公堂”，造成兩敗俱傷的局面。

　　4.建立糾紛解決的協(xié)調(diào)督辦機(jī)制。

　　面對(duì)著大量管理服務(wù)活動(dòng)中產(chǎn)生的各類矛盾、投訴，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)起化解矛盾的責(zé)任，以“以人為本”的服務(wù)理念樹立企業(yè)自身形象，以細(xì)，乙服務(wù)、提高服務(wù)質(zhì)量來解決矛盾。遺憾的是，目前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生矛盾、隔閡時(shí)，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是行政主管部門都采取“繞道走”，或者用“隔著靴子搔癢”式的處理辦法“晾曬”業(yè)主，導(dǎo)致業(yè)主極度不滿，使矛盾不斷激化。此時(shí)，如果政府行政部門或者行業(yè)協(xié)會(huì)成立了相應(yīng)的協(xié)調(diào)督辦機(jī)制，就可以發(fā)揮作用，督促物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會(huì)積極化解糾紛。

　　三、建立解決物業(yè)管理糾紛的組織和手段

　　由于利益沖突多樣化，社會(huì)主體之間關(guān)系復(fù)雜化，社會(huì)主體的價(jià)值觀和文化傳統(tǒng)多元化，以及司法機(jī)構(gòu)數(shù)量不能滿足現(xiàn)階段解決矛盾需求等原因，決定了糾紛解決手段應(yīng)該是多樣化的，迫切需要推行三種解決問題的手段:

　　1.訴訟手段。

　　由于訴訟代表著國(guó)家司法權(quán)的行使，屬于一種公共性糾紛解決機(jī)制，因此，它相對(duì)于其他“私人”、“民間”或“單位”等糾紛解決方式更具有權(quán)威性，是其他任何方式所無法代替的。訴訟審判制度為了維護(hù)法律威嚴(yán)，應(yīng)最大限度發(fā)揮其解決糾紛的功能，以滿足社會(huì)主體的法律需求。當(dāng)前物業(yè)管理矛盾表現(xiàn)突出，違法性案件較清晰，法院理應(yīng)盡快給予受理、裁決。但是由于物業(yè)管理案件不太復(fù)雜，法院往往忽視了其重要性，一般不受理物業(yè)管理案件。如何解決這個(gè)問題呢?筆者認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，成立相應(yīng)的小型經(jīng)濟(jì)法庭來裁決。

　　2.行政手段。

　　目前物業(yè)管理活動(dòng)中的大多數(shù)矛盾都集中在行政管理范圍內(nèi)，比如，沒有規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)，行政主管部門對(duì)投訴的不作為等。作為行政主管部門除了自身行政主管工作內(nèi)容之外，還應(yīng)發(fā)揮自己“調(diào)解”、“裁決”的作用。

　　3.和解、協(xié)商手段。

　　物業(yè)管理活動(dòng)中產(chǎn)生的大量矛盾都是由于信息不對(duì)稱、彼此產(chǎn)生誤會(huì)而發(fā)生的。如果矛盾一出現(xiàn)，就有一個(gè)雙方認(rèn)可并能夠熱心幫助的組織來溝通疏導(dǎo)，這樣許多問題就比較容易解決。這類和解協(xié)商組織，主要是行業(yè)協(xié)會(huì)、街道居委會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))，這三類組織體系發(fā)揮著和解協(xié)商的重要作用，能成為矛盾雙方的中間調(diào)解人。

　　物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展，從事業(yè)內(nèi)工作的人員不斷增加，各類矛盾還將會(huì)不斷出現(xiàn)，但只要各級(jí)政府、物業(yè)管理企業(yè)及廣大業(yè)主重視建立和完善物業(yè)管理矛盾的糾紛解決機(jī)制，發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾將會(huì)大量減少，一種新型的、和諧的人際關(guān)系社會(huì)終將會(huì)出現(xiàn)。