20**年地產(chǎn)成本管理學(xué)習(xí)總結(jié)

　　學(xué)習(xí)了第三天，今天看了些重慶公司的資料。其中中海的那個資料是比較好的，很實在。如果前2天學(xué)習(xí)的是一些基本知識，那么今天開始進(jìn)行到了房地產(chǎn)領(lǐng)域的知識。先回顧下地產(chǎn)公司的成本控制。

　　地產(chǎn)公司的成本分類6個大大部分。

　　1、土地成本;2、前期費用;3、工程成本;4、營銷成本;5、管理成本;6、財務(wù)成本。

　　按照中海的分法我覺得還是不錯的。

　　1、土地成本;土地成本(約占項目總成本的30-35%左右)，主要指土地獲得階段形成的種類費用支出，包括地價、土地動拆遷補(bǔ)償費、各類補(bǔ)償費、土地契稅等。

　　要點是三個：拿地時的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報價策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險。

　　具體到不同的拿地情況又有分類。

　　1)舊城改造地塊。要點是3個：爭取盡可能的優(yōu)惠政策;爭取在稅收方面獲得一定程度的返還;盡可能爭取高容積率，間接降低土地成本。

　　2)其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓(掛牌交易)的地塊：要點是2個：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項目公司的財務(wù)狀況等方面對其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過程中的風(fēng)險(如是否有債務(wù)糾紛);同時積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長付款期限，降低資金成本。

　　3)公開招投標(biāo)或拍賣地塊：要點是3個：加強(qiáng)分析研究，做到正確客觀投標(biāo)。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作。中標(biāo)后爭取對我司土地開發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。

　　中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部。

　　2、前期費用;(約占項目總成本的2-3%左右)，主要指設(shè)計費、報建費、勘察測繪費以及可研費用，其中成本控制的重點為設(shè)計費(報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn))。對于設(shè)計費用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制

　　1)采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭取最佳的性價比;

　　2)嚴(yán)格控制設(shè)計質(zhì)量，在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù);

　　3)限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容;

　　4)控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。

　　眾所周知，設(shè)計結(jié)果決定了工程造價的85%甚至以上，因此設(shè)計管理(雖然整個設(shè)計費用僅占總成本的2%)是工程成本管理的重中之重。一方面，合約及項目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)計等的評估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評價，盡可能為設(shè)計提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議、另一方面，設(shè)計部門自身應(yīng)以項目定位為原則，在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計，注重進(jìn)行設(shè)計成果性價比分析，著重抓好事前的設(shè)計修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費。

　　中海地產(chǎn)設(shè)計費的管理責(zé)任部門為設(shè)計管理部。

　　3、工程成本;(約占項目總成本的50-55%左右)，主要由分項工程及甲供物資成本、配套

　　成本等構(gòu)成。主要通過以下具體措施來控制分項成本

　　1)在項目前期盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。

　　2)成本管理部門(合約、財務(wù))應(yīng)及時對成本測算值作進(jìn)一步拆分。

　　3)在工程分項和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標(biāo)”的原則。

　　4)加強(qiáng)對投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。

　　5)充分進(jìn)行建材市場調(diào)研，

　　6)設(shè)計圖紙、材料樣板提早開始研究、完善，招標(biāo)準(zhǔn)備工作也應(yīng)早開始。

　　7)完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完善設(shè)計變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計變更引致的費用調(diào)整是工程成本控制的重點和難點。

　　分項工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門為合約管理部和項目發(fā)展部。

　　特別要強(qiáng)調(diào)的是，近年來，在財務(wù)系統(tǒng)的配合下，合約管理部建立了成本分析預(yù)警制度，取得了較好的效果。成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合，在項目發(fā)展的不同階段根據(jù)項目發(fā)展的具體情況實時，定期調(diào)整成本臺帳，及時反饋有關(guān)成本變動情況，預(yù)測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑(如成本控制小組會議制度)及時進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動的不合理因素。另外，在項目完工生，對由財務(wù)部、合約管理部共同牽頭，對項目開發(fā)成本的組成、分布、變化過程進(jìn)行深入分析，并做出合理的評估。

　　4、營銷成本;(約占項目總成本的5-8%左右)，主要指在項目銷售過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。

　　營銷成本管理的主要措施為以下幾點

　　1.建立各項的廣告及市場推廣計劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。

　　2.完善營銷成本管理的招標(biāo)體系，完善各項廣告制作的報價、比價、議價操作流程，用競標(biāo)的方式，謀求各項廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價，控制廣告制作的費用成本。

　　3.降低媒體發(fā)布的折扣點，營銷成本管理的主要責(zé)任部門為營銷策劃部。

　　5、管理成本;(約占項目總成本的2-3%左右)，是指公司、項目部為組織和管理項目開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的種類費用，主要為人力資源成本及行政成本。

　　管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的觀念，全方位對項目的開發(fā)間接費進(jìn)行監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費、減少管理費用的開支等。

　　6、財務(wù)成本。財務(wù)成本(約占項目總成本的6-8%左右)，主要為資金成本和稅務(wù)成本，由項目總成本確定。

　　另外，與合約管理部配合，采取適當(dāng)緩付分項商工程款的方式也可以降低財務(wù)成本。

　　以上我覺得還是比較全的。

　　明天開始就正式分析地產(chǎn)公司成本管理的細(xì)節(jié)。尤其是2個內(nèi)容。建設(shè)工程的成本管理。設(shè)計階段的成本管理。尤其是后者。最后用地產(chǎn)全項目的成本和融科的動態(tài)全成本的學(xué)習(xí)作為結(jié)束吧。但愿這個周內(nèi)學(xué)習(xí)的完。

篇2：房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得

　　房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得

　　受公司領(lǐng)導(dǎo)的指派于20**年9月25日至28日到廣州參加了《房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理細(xì)節(jié)執(zhí)行力》培訓(xùn)學(xué)習(xí)，雖然只有兩天的學(xué)習(xí)時間，但倍感受益。

　　第一天學(xué)習(xí)的主要內(nèi)容是《房地產(chǎn)成本管理》。

　　房地產(chǎn)成本管理體系解讀：簡要介紹了房地產(chǎn)的幾個季節(jié)。春天：前幾年房地產(chǎn)最火熱的時代，排隊購房，

　　深夜開盤，炒房熱，靠的是政策的優(yōu)越；秋涼，現(xiàn)在房地產(chǎn)降溫的過度時期，三級市場洗牌，購房者的觀望，投資者的資金壓力等。嚴(yán)冬：房地產(chǎn)嚴(yán)冬季節(jié)是否會來臨？怎樣面對？是保持原價還是降價，降多少等，如果兩三年不買房，房地產(chǎn)企業(yè)只剩下5%，怎樣看待？怎樣決策？房地產(chǎn)企業(yè)還會面臨什么？消費者觀望、行業(yè)間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資本市場的競爭、行業(yè)洗牌-轉(zhuǎn)立家電業(yè)。現(xiàn)在的萬科正在向制造業(yè)學(xué)習(xí)，我們的對策之一要加強(qiáng)成本管理，將成本管理細(xì)節(jié)深化，投入增加了，收入降低了、利潤壓縮了，必須向成本管理要效益，成本管理顯得尤為重要，是未來企業(yè)的生命線。

　　成本管理主要集中在：項目策劃、設(shè)計管理、采購管理、工程管理之上，建立成本管理體系與實施作業(yè)過程成本控制。合約、合同的管理尤為重要，采購供方的選擇和現(xiàn)場的管理都與成本有關(guān)聯(lián)，動態(tài)管理的糾偏，責(zé)任體系的建立都是實現(xiàn)成本控制的手段和措施。

　　怎樣做好工程管理是成本管理工作的一個重要環(huán)節(jié)，設(shè)計變更和簽證是成本管理的一個重要組成部分，設(shè)計變更具體在變更投入是否合理，有的直接影響銷售，變更要考慮盈利，銷售好又快，變更的成本盈利就在其中，反之就是成本虧損，對設(shè)計變更要慎重考慮。

　　選擇什么樣的資源，選擇什么樣的乙方，怎樣的品牌定位，這些都是公司基于市場狀況而定的，還有公司的經(jīng)營計劃的制定，目標(biāo)的要求都是很大關(guān)系，都要考慮進(jìn)去。

　　一、成本管理分三個方面：目標(biāo)成本、動態(tài)成本、責(zé)任成本。

　　1、目標(biāo)成本：整個項目需有明確的目標(biāo)，花多少錢、建多少棟樓，定格什么樣的層次水平，服務(wù)對象是哪個階層，尤其是資金管理目標(biāo)的建立、怎樣使用資金合理分配和安排資金的細(xì)化分析、注意市場的變化和材料價格的變化作出分析，關(guān)鍵是控制點的確定，有控制點就有主要的目標(biāo)。

　　2、動態(tài)成本：怎樣控制成本的風(fēng)險，建立有效的管理體系，主要落實到每個點面去，要管理好每個點面，怎樣檢查、核算你的錢花到哪里去，花去的錢是否有好的成品實現(xiàn)，這些只有通過計算才能看得出來。成本與財務(wù)接軌的問題，怎樣去結(jié)算成本，分期分批的界面在哪里，成本的盈利在哪里，怎樣體現(xiàn)出來，都是動態(tài)成本管理的工作。

　　3、責(zé)任成本：責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評價部分，通過經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定執(zhí)行和考核來保證目標(biāo)成本的實現(xiàn)，責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)，有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。

　　責(zé)任成本的分解方式：

　　根據(jù)成本的科目對各項目費用的責(zé)任部門及主要職責(zé)予以說明，包括控制內(nèi)容，控制要點和手段，形成成本控制的指引。

　　根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成

　　1、合同控制清單：將合同簽訂、履行的責(zé)任落實到合同責(zé)任部門，以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成。

　　2、設(shè)計：開發(fā)設(shè)計部門落實成本目標(biāo)。

　　3、招標(biāo)：采購部門負(fù)責(zé)在招標(biāo)中落實成本目標(biāo)。

　　4、簽約：簽約部門負(fù)責(zé)將成本目標(biāo)落實到合同。

　　5、履約：項目部、工程部在建造實施中實現(xiàn)目標(biāo)。

　　6、最后是建立成本管理架構(gòu)的確定：

　　a、投資管控型

　　b、戰(zhàn)略管控型

　　c、運營管控型

　　d、職能管控型

　　e、矩陣式管控型

　　f、項目管理型。

　　二、確定考核成本的可行性：

　　實施方案設(shè)計是這方面的重點，設(shè)計圖出來后要把資金框死在這個范圍內(nèi)，設(shè)計主體圖紙出來后要概算出成本的范圍，投資回報率的計算是成本管理的重要環(huán)節(jié)。

　　三、目標(biāo)的調(diào)整可行性：

　　目標(biāo)成本的調(diào)整是有條件的，整體規(guī)劃的調(diào)整、產(chǎn)品定位的調(diào)整，開發(fā)計劃的調(diào)整都是要考慮進(jìn)去，只能有限制的調(diào)整，不能隨意調(diào)整，不能無限制的調(diào)整，會影響整體規(guī)劃和總目標(biāo)的實現(xiàn)。

　　"三大紀(jì)律"：結(jié)果導(dǎo)向：保證目標(biāo)成本的順利實施。過程導(dǎo)向：開發(fā)過程中全方位方案優(yōu)化管理。效率導(dǎo)向：實施過程中圖紙管理。

　　"八項注意"：注意現(xiàn)場布局管理、注意招標(biāo)環(huán)節(jié)、注意合同制定和執(zhí)行、注意簽證變更、注意配套管理、注意現(xiàn)場管理措施、注意組織協(xié)調(diào)關(guān)系、注意成品質(zhì)量。

　　第二天主講的內(nèi)容是《房地產(chǎn)工程設(shè)計管理》，由資深講師謝麗萍主講。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理：

　　是企業(yè)管理核心資源，核心資源包括資本資源、土地資源、政策資源、產(chǎn)業(yè)整合。我們的能力：政策把控、資金供應(yīng)、成本控制，獲力能力。我們的機(jī)構(gòu)：管理結(jié)構(gòu)、管理層級、運作模式、管理團(tuán)隊。我們的機(jī)制：決策機(jī)制、預(yù)警機(jī)制、激勵機(jī)制、淘汰機(jī)制。要認(rèn)真解讀基地密碼，放眼世界，面對未來，開動腦筋，運用聰明才智，大膽地創(chuàng)新，作好土地規(guī)劃，充分利用好土地資源。

　　二、項目開發(fā)設(shè)計管理：

　　要做好研究，基地環(huán)境，政策環(huán)境、市場環(huán)境，獲利模式的研究工作，確定目標(biāo)。設(shè)計費用和設(shè)計工期要求合理利用，設(shè)計合同是決定設(shè)計質(zhì)量和設(shè)計深度的關(guān)鍵，必須慎重的考慮和思考。設(shè)計限額不要拿結(jié)構(gòu)說事，樓盤的主體結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵的關(guān)鍵，關(guān)系重大，不能隨意變更或更改，要通過精確計算對照相應(yīng)的規(guī)范和規(guī)程來確定，只能跟蹤設(shè)計。室內(nèi)裝飾和使用功能，室外園林可用限額的力度緊一點。消防是原則的重要一環(huán)，只要能基本通過就行。符合性、功能性，完整性的評審要綜合起來。要用施工處理卡的辦法來解決不影響成本、不影響結(jié)構(gòu)的一些問題。

　　三、設(shè)計成本內(nèi)控責(zé)任分析：設(shè)計管理、成本管理。

　　1、設(shè)計管理分概念設(shè)計、施工圖設(shè)計。概念設(shè)計的主要內(nèi)容：項目定位的開發(fā)檔次、戶型比例。關(guān)鍵指標(biāo)是總建筑面積和可售面積。施工圖設(shè)計的主要內(nèi)容：成本拆分-土建、裝修、園林、設(shè)備等成本是多少。限額設(shè)計包括結(jié)構(gòu)、裝修、園林的設(shè)計，限額在什么范圍之內(nèi)要具體明確。

　　2、成本管理分成本規(guī)劃、資金籌劃。成本規(guī)劃的主要內(nèi)容：概念設(shè)計階段進(jìn)行成本估算，施工圖設(shè)計階段編制成本測算書及甲供材料清單。資金籌劃的主要內(nèi)容：資金投入、總量、峰值，資金缺口、資金平衡、資金回收節(jié)點和速度。

　　四、設(shè)計文件評審控制：

　　1、原則性評審包括：

　　a、符合宗地規(guī)劃指標(biāo)；

　　b、符合強(qiáng)制性規(guī)范、節(jié)能、環(huán)保。

　　2、符合性評審包括：

　　a、有效性：滿足設(shè)計任務(wù)指標(biāo)、滿足設(shè)計深度、滿足作業(yè)指導(dǎo)書要求；

　　b、完整體：藍(lán)圖等圖紙、電子文件、計算書、預(yù)留專業(yè)間的信息接口。

　　3、綜合性評審包括：

　　a、投資控制：限額設(shè)計指標(biāo)、方便工程發(fā)包；

　　b、缺陷防范：功能缺陷、專業(yè)交叉出錯。

　　4、設(shè)計上功能缺陷防治：主要以示圖來說明。

　　a、公共空間：防墜落、防攀爬，尺度適中，流線便捷。

　　b、私人空間：門窗開啟不便或打架。客廳、餐廳、主臥露梁、露柱。臥室沒有衣柜位置，廚房操作流線不合理，衛(wèi)生間排水排氣影響使用功能，衛(wèi)生間私密性差，生活陽臺水電、煤氣管線雜亂無章影響使用。

　　c、陽臺防攀爬、鄰里之間防攀爬等。

　　通過兩天緊張系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理是企業(yè)管理方面的學(xué)問，是值得研究和探討的，在激勵地市場競爭中，要想我們的企業(yè)立足于不敗之地，必須加強(qiáng)設(shè)計與成本管理，尤其是新樓盤的開發(fā)要注重項目前期規(guī)劃工作，要做好成本管理核算，把有限的資金投入到火熱的開發(fā)之中去，樹立品牌，向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)，要大膽地向成本管理要盈利、要效益。

篇3：地產(chǎn)成本部成本管理工作經(jīng)驗交流總結(jié)

　　地產(chǎn)成本部成本管理工作經(jīng)驗交流總結(jié)

　　8月6日，我們地產(chǎn)成本部很榮幸地邀請到萬科地產(chǎn)公司的成本部來我司進(jìn)行工作經(jīng)驗交流。這是本部門在本年六月與招商地產(chǎn)公司成功交流后，又一次與外公司進(jìn)行的工作交流，總的來說萬科與我司成本管理的思路方法大致相同，這里僅介紹萬科成本管理工作與我司不同的地方:

　　一、成本管理的組織架構(gòu):

　　集團(tuán)財務(wù)管理部(成本組)

　　深圳區(qū)域公司成本管理部(相當(dāng)于我司的成本部)

　　深圳地區(qū)成本部-廣州地區(qū)成本部

　　集團(tuán)財務(wù)管理部成本組的職能:成本信息管理;成本制度及程序管理;成本審計;

　　區(qū)域公司成本管理部:開發(fā)項目成本管理的支持與監(jiān)控、前期成本調(diào)研及測算工作

　　地區(qū)成本管理部:項目全成本的控制;

　　二、招標(biāo)工作

　　1、招標(biāo)的組織協(xié)調(diào):區(qū)域公司工程部的采購中心負(fù)責(zé);

　　2、供應(yīng)商及承包商的管理:區(qū)域公司工程部的采購中心負(fù)責(zé)建立信息庫，對供應(yīng)商進(jìn)行分類管理(如:長期戰(zhàn)略合作伙伴、合格、待考察、不合格等);其他相關(guān)部門一起參與供應(yīng)商的評定工作

　　3、成本管理體系負(fù)責(zé)編制商務(wù)標(biāo)書的編制、談判及評審;

　　三、成本目標(biāo)管理

　　1、成本目標(biāo)的確定:施工圖階段;

　　2、拿地時可研階段的成本測算值與成本目標(biāo)之間的控制要求:項目的可研階段的成本測算僅做為成本目標(biāo)參考，與成本目標(biāo)之間的差異不做為成本目標(biāo)控制的要求;

　　3、成本目標(biāo)的實現(xiàn)情況:一般基本實現(xiàn)良好

　　四、工作造價咨詢:

　　最大限度的利用造價咨詢公司為成本管理工作服務(wù);具體做法:在項目實施前分別與二家造價咨詢單位簽訂造價咨詢合同，咨詢范圍為總包、部分分包工程工程量清單

　　編制、標(biāo)底編制、補(bǔ)充預(yù)算編制、結(jié)算編制。

　　萬科公司在成本工作中的其他一些成功經(jīng)驗、特色與管理模式在這里我們不一一贅述，總之，從這次交流中我們彼此學(xué)到了一些很好的工作經(jīng)驗及方法，二公司成本管理人員在對成本工作的理解與認(rèn)識上進(jìn)一步達(dá)成共識與提高。

　　這一次公司組織的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部交流學(xué)習(xí)活動，讓我們拓展了工和的視野，再回歸到實際工作對我們的工作是有莫大的幫助的，但愿這樣的活動更多的舉行。