20**年地產成本管理學習總結

　　學習了第三天，今天看了些重慶公司的資料。其中中海的那個資料是比較好的，很實在。如果前2天學習的是一些基本知識，那么今天開始進行到了房地產領域的知識。先回顧下地產公司的成本控制。

　　地產公司的成本分類6個大大部分。

　　1、土地成本;2、前期費用;3、工程成本;4、營銷成本;5、管理成本;6、財務成本。

　　按照中海的分法我覺得還是不錯的。

　　1、土地成本;土地成本(約占項目總成本的30-35%左右)，主要指土地獲得階段形成的種類費用支出，包括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。

　　要點是三個：拿地時的成本分析準確。采取一定的投標報價策略、嚴格控制交地及付款風險。

　　具體到不同的拿地情況又有分類。

　　1)舊城改造地塊。要點是3個：爭取盡可能的優惠政策;爭取在稅收方面獲得一定程度的返還;盡可能爭取高容積率，間接降低土地成本。

　　2)其它發展商轉讓(掛牌交易)的地塊：要點是2個：在地理位置、區位環境狀況、項目公司的財務狀況等方面對其進行仔細認真的調查，減少操作過程中的風險(如是否有債務糾紛);同時積極與轉讓方進行協商，延長付款期限，降低資金成本。

　　3)公開招投標或拍賣地塊：要點是3個：加強分析研究，做到正確客觀投標。采取一定的投票策略，做好政府有權部門的公關工作。中標后爭取對我司土地開發、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。

　　中海地產土地成本管理的主要責任部門為投資發展部。

　　2、前期費用;(約占項目總成本的2-3%左右)，主要指設計費、報建費、勘察測繪費以及可研費用，其中成本控制的重點為設計費(報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關收費標準)。對于設計費用，主要從以下幾方面進行控制

　　1)采取多單位、多輪次招標，以爭取最佳的性價比;

　　2)嚴格控制設計質量，在項目前期即盡可能確定有關技術經濟指標參數;

　　3)限制鋼筋含量、砼含量、節點設計等對工程造價影響大的內容;

　　4)控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。

　　眾所周知，設計結果決定了工程造價的85%甚至以上，因此設計管理(雖然整個設計費用僅占總成本的2%)是工程成本管理的重中之重。一方面，合約及項目應積極配合參與結構選型設計、基礎設計等的評估，參與材料、設備的經濟性評價，盡可能為設計提供全面客觀的經濟性建議、另一方面，設計部門自身應以項目定位為原則，在保證設計質量的前提下盡可能做到限額設計，注重進行設計成果性價比分析，著重抓好事前的設計修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費。

　　中海地產設計費的管理責任部門為設計管理部。

　　3、工程成本;(約占項目總成本的50-55%左右)，主要由分項工程及甲供物資成本、配套

　　成本等構成。主要通過以下具體措施來控制分項成本

　　1)在項目前期盡早確定合理的成本控制目標。

　　2)成本管理部門(合約、財務)應及時對成本測算值作進一步拆分。

　　3)在工程分項和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標”的原則。

　　4)加強對投標單位的議標制度。

　　5)充分進行建材市場調研，

　　6)設計圖紙、材料樣板提早開始研究、完善，招標準備工作也應早開始。

　　7)完善設計變更、現場簽證的流程、制度，完善設計變更前的成本評審制度，明確各相關人員的簽字權限。設計變更引致的費用調整是工程成本控制的重點和難點。

　　分項工程及甲供物資成本管理的主要責任部門為合約管理部和項目發展部。

　　特別要強調的是，近年來，在財務系統的配合下，合約管理部建立了成本分析預警制度，取得了較好的效果。成本分析預警制度指的是成本管理部門與有關部門配合，在項目發展的不同階段根據項目發展的具體情況實時，定期調整成本臺帳，及時反饋有關成本變動情況，預測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑(如成本控制小組會議制度)及時進行調整、消除造成成本異常波動的不合理因素。另外，在項目完工生，對由財務部、合約管理部共同牽頭，對項目開發成本的組成、分布、變化過程進行深入分析，并做出合理的評估。

　　4、營銷成本;(約占項目總成本的5-8%左右)，主要指在項目銷售過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。

　　營銷成本管理的主要措施為以下幾點

　　1.建立各項的廣告及市場推廣計劃、預算的執行及監督體制。

　　2.完善營銷成本管理的招標體系，完善各項廣告制作的報價、比價、議價操作流程，用競標的方式，謀求各項廣告制作的優質低價，控制廣告制作的費用成本。

　　3.降低媒體發布的折扣點，營銷成本管理的主要責任部門為營銷策劃部。

　　5、管理成本;(約占項目總成本的2-3%左右)，是指公司、項目部為組織和管理項目開發經營活動而發生的種類費用，主要為人力資源成本及行政成本。

　　管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的觀念，全方位對項目的開發間接費進行監控，如提高工作效率，減少浪費、減少管理費用的開支等。

　　6、財務成本。財務成本(約占項目總成本的6-8%左右)，主要為資金成本和稅務成本，由項目總成本確定。

　　另外，與合約管理部配合，采取適當緩付分項商工程款的方式也可以降低財務成本。

　　以上我覺得還是比較全的。

　　明天開始就正式分析地產公司成本管理的細節。尤其是2個內容。建設工程的成本管理。設計階段的成本管理。尤其是后者。最后用地產全項目的成本和融科的動態全成本的學習作為結束吧。但愿這個周內學習的完。

篇2：房地產設計與成本管理培訓學習心得

　　房地產設計與成本管理培訓學習心得

　　受公司領導的指派于20**年9月25日至28日到廣州參加了《房地產設計與成本管理細節執行力》培訓學習，雖然只有兩天的學習時間，但倍感受益。

　　第一天學習的主要內容是《房地產成本管理》。

　　房地產成本管理體系解讀：簡要介紹了房地產的幾個季節。春天：前幾年房地產最火熱的時代，排隊購房，

　　深夜開盤，炒房熱，靠的是政策的優越；秋涼，現在房地產降溫的過度時期，三級市場洗牌，購房者的觀望，投資者的資金壓力等。嚴冬：房地產嚴冬季節是否會來臨？怎樣面對？是保持原價還是降價，降多少等，如果兩三年不買房，房地產企業只剩下5%，怎樣看待？怎樣決策？房地產企業還會面臨什么？消費者觀望、行業間的強強聯合、資本市場的競爭、行業洗牌-轉立家電業。現在的萬科正在向制造業學習，我們的對策之一要加強成本管理，將成本管理細節深化，投入增加了，收入降低了、利潤壓縮了，必須向成本管理要效益，成本管理顯得尤為重要，是未來企業的生命線。

　　成本管理主要集中在：項目策劃、設計管理、采購管理、工程管理之上，建立成本管理體系與實施作業過程成本控制。合約、合同的管理尤為重要，采購供方的選擇和現場的管理都與成本有關聯，動態管理的糾偏，責任體系的建立都是實現成本控制的手段和措施。

　　怎樣做好工程管理是成本管理工作的一個重要環節，設計變更和簽證是成本管理的一個重要組成部分，設計變更具體在變更投入是否合理，有的直接影響銷售，變更要考慮盈利，銷售好又快，變更的成本盈利就在其中，反之就是成本虧損，對設計變更要慎重考慮。

　　選擇什么樣的資源，選擇什么樣的乙方，怎樣的品牌定位，這些都是公司基于市場狀況而定的，還有公司的經營計劃的制定，目標的要求都是很大關系，都要考慮進去。

　　一、成本管理分三個方面：目標成本、動態成本、責任成本。

　　1、目標成本：整個項目需有明確的目標，花多少錢、建多少棟樓，定格什么樣的層次水平，服務對象是哪個階層，尤其是資金管理目標的建立、怎樣使用資金合理分配和安排資金的細化分析、注意市場的變化和材料價格的變化作出分析，關鍵是控制點的確定，有控制點就有主要的目標。

　　2、動態成本：怎樣控制成本的風險，建立有效的管理體系，主要落實到每個點面去，要管理好每個點面，怎樣檢查、核算你的錢花到哪里去，花去的錢是否有好的成品實現，這些只有通過計算才能看得出來。成本與財務接軌的問題，怎樣去結算成本，分期分批的界面在哪里，成本的盈利在哪里，怎樣體現出來，都是動態成本管理的工作。

　　3、責任成本：責任成本體系是通過確定責任主體和評價部分，通過經濟指標的設定執行和考核來保證目標成本的實現，責任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責，有機協調的成本管理體系，體現結果與過程并重的原則。

　　責任成本的分解方式：

　　根據成本的科目對各項目費用的責任部門及主要職責予以說明，包括控制內容，控制要點和手段，形成成本控制的指引。

　　根據合同分類，將目標成本分解成

　　1、合同控制清單：將合同簽訂、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門成本責任的完成來保證目標成本的完成。

　　2、設計：開發設計部門落實成本目標。

　　3、招標：采購部門負責在招標中落實成本目標。

　　4、簽約：簽約部門負責將成本目標落實到合同。

　　5、履約：項目部、工程部在建造實施中實現目標。

　　6、最后是建立成本管理架構的確定：

　　a、投資管控型

　　b、戰略管控型

　　c、運營管控型

　　d、職能管控型

　　e、矩陣式管控型

　　f、項目管理型。

　　二、確定考核成本的可行性：

　　實施方案設計是這方面的重點，設計圖出來后要把資金框死在這個范圍內，設計主體圖紙出來后要概算出成本的范圍，投資回報率的計算是成本管理的重要環節。

　　三、目標的調整可行性：

　　目標成本的調整是有條件的，整體規劃的調整、產品定位的調整，開發計劃的調整都是要考慮進去，只能有限制的調整，不能隨意調整，不能無限制的調整，會影響整體規劃和總目標的實現。

　　"三大紀律"：結果導向：保證目標成本的順利實施。過程導向：開發過程中全方位方案優化管理。效率導向：實施過程中圖紙管理。

　　"八項注意"：注意現場布局管理、注意招標環節、注意合同制定和執行、注意簽證變更、注意配套管理、注意現場管理措施、注意組織協調關系、注意成品質量。

　　第二天主講的內容是《房地產工程設計管理》，由資深講師謝麗萍主講。

　　一、房地產開發的設計管理：

　　是企業管理核心資源，核心資源包括資本資源、土地資源、政策資源、產業整合。我們的能力：政策把控、資金供應、成本控制，獲力能力。我們的機構：管理結構、管理層級、運作模式、管理團隊。我們的機制：決策機制、預警機制、激勵機制、淘汰機制。要認真解讀基地密碼，放眼世界，面對未來，開動腦筋，運用聰明才智，大膽地創新，作好土地規劃，充分利用好土地資源。

　　二、項目開發設計管理：

　　要做好研究，基地環境，政策環境、市場環境，獲利模式的研究工作，確定目標。設計費用和設計工期要求合理利用，設計合同是決定設計質量和設計深度的關鍵，必須慎重的考慮和思考。設計限額不要拿結構說事，樓盤的主體結構是關鍵的關鍵，關系重大，不能隨意變更或更改，要通過精確計算對照相應的規范和規程來確定，只能跟蹤設計。室內裝飾和使用功能，室外園林可用限額的力度緊一點。消防是原則的重要一環，只要能基本通過就行。符合性、功能性，完整性的評審要綜合起來。要用施工處理卡的辦法來解決不影響成本、不影響結構的一些問題。

　　三、設計成本內控責任分析：設計管理、成本管理。

　　1、設計管理分概念設計、施工圖設計。概念設計的主要內容：項目定位的開發檔次、戶型比例。關鍵指標是總建筑面積和可售面積。施工圖設計的主要內容：成本拆分-土建、裝修、園林、設備等成本是多少。限額設計包括結構、裝修、園林的設計，限額在什么范圍之內要具體明確。

　　2、成本管理分成本規劃、資金籌劃。成本規劃的主要內容：概念設計階段進行成本估算，施工圖設計階段編制成本測算書及甲供材料清單。資金籌劃的主要內容：資金投入、總量、峰值，資金缺口、資金平衡、資金回收節點和速度。

　　四、設計文件評審控制：

　　1、原則性評審包括：

　　a、符合宗地規劃指標；

　　b、符合強制性規范、節能、環保。

　　2、符合性評審包括：

　　a、有效性：滿足設計任務指標、滿足設計深度、滿足作業指導書要求；

　　b、完整體：藍圖等圖紙、電子文件、計算書、預留專業間的信息接口。

　　3、綜合性評審包括：

　　a、投資控制：限額設計指標、方便工程發包；

　　b、缺陷防范：功能缺陷、專業交叉出錯。

　　4、設計上功能缺陷防治：主要以示圖來說明。

　　a、公共空間：防墜落、防攀爬，尺度適中，流線便捷。

　　b、私人空間：門窗開啟不便或打架。客廳、餐廳、主臥露梁、露柱。臥室沒有衣柜位置，廚房操作流線不合理，衛生間排水排氣影響使用功能，衛生間私密性差，生活陽臺水電、煤氣管線雜亂無章影響使用。

　　c、陽臺防攀爬、鄰里之間防攀爬等。

　　通過兩天緊張系統的學習，房地產設計與成本管理是企業管理方面的學問，是值得研究和探討的，在激勵地市場競爭中，要想我們的企業立足于不敗之地，必須加強設計與成本管理，尤其是新樓盤的開發要注重項目前期規劃工作，要做好成本管理核算，把有限的資金投入到火熱的開發之中去，樹立品牌，向標桿企業學習，要大膽地向成本管理要盈利、要效益。

篇3：地產成本部成本管理工作經驗交流總結

　　地產成本部成本管理工作經驗交流總結

　　8月6日，我們地產成本部很榮幸地邀請到萬科地產公司的成本部來我司進行工作經驗交流。這是本部門在本年六月與招商地產公司成功交流后，又一次與外公司進行的工作交流，總的來說萬科與我司成本管理的思路方法大致相同，這里僅介紹萬科成本管理工作與我司不同的地方:

　　一、成本管理的組織架構:

　　集團財務管理部(成本組)

　　深圳區域公司成本管理部(相當于我司的成本部)

　　深圳地區成本部-廣州地區成本部

　　集團財務管理部成本組的職能:成本信息管理;成本制度及程序管理;成本審計;

　　區域公司成本管理部:開發項目成本管理的支持與監控、前期成本調研及測算工作

　　地區成本管理部:項目全成本的控制;

　　二、招標工作

　　1、招標的組織協調:區域公司工程部的采購中心負責;

　　2、供應商及承包商的管理:區域公司工程部的采購中心負責建立信息庫，對供應商進行分類管理(如:長期戰略合作伙伴、合格、待考察、不合格等);其他相關部門一起參與供應商的評定工作

　　3、成本管理體系負責編制商務標書的編制、談判及評審;

　　三、成本目標管理

　　1、成本目標的確定:施工圖階段;

　　2、拿地時可研階段的成本測算值與成本目標之間的控制要求:項目的可研階段的成本測算僅做為成本目標參考，與成本目標之間的差異不做為成本目標控制的要求;

　　3、成本目標的實現情況:一般基本實現良好

　　四、工作造價咨詢:

　　最大限度的利用造價咨詢公司為成本管理工作服務;具體做法:在項目實施前分別與二家造價咨詢單位簽訂造價咨詢合同，咨詢范圍為總包、部分分包工程工程量清單

　　編制、標底編制、補充預算編制、結算編制。

　　萬科公司在成本工作中的其他一些成功經驗、特色與管理模式在這里我們不一一贅述，總之，從這次交流中我們彼此學到了一些很好的工作經驗及方法，二公司成本管理人員在對成本工作的理解與認識上進一步達成共識與提高。

　　這一次公司組織的房地產行業內部交流學習活動，讓我們拓展了工和的視野，再回歸到實際工作對我們的工作是有莫大的幫助的，但愿這樣的活動更多的舉行。