20**年有關(guān)證券投資基金合同的范本

　　基金發(fā)起人：_________

　　基金管理人：_________

　　基金托管人：_________

　　目錄

　　一、前言

　　二、釋義

　　三、基金合同當事人

　　四、基金發(fā)起人的權(quán)利與義務

　　五、基金管理人的權(quán)利與義務

　　六、基金托管人的權(quán)利與義務

　　七、基金份額持有人的權(quán)利與義務

　　八、基金份額持有人大會

　　九、基金管理人、基金托管人的更換條件與程序

　　十、基金的基本情況

　　十一、基金的設(shè)立募集

　　十二、基金合同的成立與生效

　　十三、基金的申購與贖回

　　十四、基金的非交易過戶

　　十五、基金的轉(zhuǎn)托管

　　十六、基金資產(chǎn)的托管

　　十七、基金的銷售

　　十八、基金的注冊登記

　　十九、基金的投資

　　二十、基金的融資

　　二十一、基金資產(chǎn)

　　二十二、基金資產(chǎn)估值

　　二十三、基金費用與稅收

　　二十四、基金收益與分配

　　二十五、基金的會計與審計

　　二十六、基金的信息披露

　　二十七、基金的終止與清算

　　二十八、業(yè)務規(guī)則

　　二十九、違約責任

　　二十九、違約責任

　　三十、爭議處理

　　三十一、基金合同的效力

　　三十二、基金合同的修改與終止

　　一、前言

　　為保護基金投資者合法權(quán)益，明確基金合同當事人的權(quán)利與義務，規(guī)范基金運作，依照《證券投資基金管理暫行辦法》(以下簡稱“《暫行辦法》”)、《開放式證券投資基金試點辦法》(以下簡稱“《試點辦法》”)和其他有關(guān)規(guī)定，在平等自愿、誠實信用、充分保護基金投資者合法權(quán)益的原則基礎(chǔ)上，訂立本協(xié)議(以下稱“本基金合同”)。自_________年_________月_________日起，本基金合同同時適用《中華人民共和國證券投資基金法》之規(guī)定，若本基金合同內(nèi)容存在與該法沖突之處的，應以該法規(guī)定為準，本基金合同相應內(nèi)容自動根據(jù)該法規(guī)定作相應變更和調(diào)整。屆時如果該法和/或其他法律、法規(guī)或本基金合同要求對前述變更和調(diào)整進行公告的，還應進行公告。

　　本基金合同是規(guī)定本基金合同當事人之間基本權(quán)利義務的法律文件。本基金合同的當事人包括基金發(fā)起人、基金管理人、基金托管人和基金份額持有人。基金發(fā)起人、基金管理人和基金托管人自本基金合同簽訂并生效之日起成為本基金合同的當事人。基金投資者自取得依據(jù)本基金合同發(fā)行的基金份額時起，即成為基金份額持有人。本基金合同的當事人按照《暫行辦法》、《試點辦法》、本基金合同及其他有關(guān)規(guī)定享有權(quán)利、承擔義務。

　　_________證券投資基金(以下簡稱“本基金”)由基金發(fā)起人按照《暫行辦法》、《試點辦法》、本基金合同及其他有關(guān)規(guī)定設(shè)立，并經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會(以下簡稱“中國證監(jiān)會”)批準。

　　中國證監(jiān)會對本基金設(shè)立的批準，并不表明其對本基金的價值和收益作出實質(zhì)性判斷或保證，也不表明投資于本基金沒有風險。

　　基金管理人保證依照誠實信用、勤勉盡責的原則管理和運用基金資產(chǎn)，但由于證券投資具有一定的風險，因此不保證本基金一定盈利，也不保證基金份額持有人的最低收益。

　　二、釋義

　　本基金合同中，除非文意另有所指，下列詞語或簡稱具有如下含義：

　　1.基金或本基金：指銀華-道瓊斯88精選證券投資基金;

　　2.基金合同或本基金合同：指本合同及對本合同的任何有效修訂和補充;

　　3.招募說明書：指《_________證券投資基金招募說明書》;

　　4.中國證監(jiān)會：指中國證券監(jiān)督管理委員會;

　　5.銀行監(jiān)管機構(gòu)：指中華人民銀行及/或中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會;

　　6.《證券法》：指《中華人民共和國證券法》;

　　7.《合同法》：指《中華人民共和國合同法》;

　　8.《基金法》：指《中華人民共和國證券投資基金法》;

　　9.《暫行辦法》：指1997年11月14日經(jīng)國務院批準發(fā)布并施行的《證券投資基金管理暫行辦法》;

　　10.《試點辦法》：指**年10月8日由中國證監(jiān)會發(fā)布并施行的《開放式證券投資基金試點辦法》;

　　11.元：指人民幣元;

　　12.基金合同當事人：指受本《基金合同》約束，根據(jù)本《基金合同》享受權(quán)利并承擔義務的法律主體，包括基金發(fā)起人、基金管理人、基金托管人、基金份額持有人;

　　13.基金發(fā)起人：指_________基金管理有限公司;

　　14.基金管理人：指_________基金管理有限公司;

　　15.基金托管人：指_________銀行;

　　16.注冊登記業(yè)務：指本基金登記、存管、清算和交收業(yè)務，具體內(nèi)容包括投資人基金賬戶管理、基金份額注冊登記、清算及基金交易確認、代理發(fā)放紅利、建立并保管基金份額持有人名冊等;

　　17.注冊登記機構(gòu)：指辦理本基金注冊登記業(yè)務的機構(gòu)。本基金的注冊登記機構(gòu)為_________基金管理有限公司或接受_________基金管理有限公司委托代為辦理本基金注冊登記業(yè)務的機構(gòu);

篇2：房地產(chǎn)投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業(yè)顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的出現(xiàn)提供了種種房地產(chǎn)投資的渠道和便利,但國內(nèi)尚未成熟的房地產(chǎn)運營模式,構(gòu)成了內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商進行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發(fā)布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業(yè)業(yè)權(quán)。部分國內(nèi)房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權(quán)性質(zhì)和使用年限問題,也包含取得正式產(chǎn)權(quán)證明文件的問題。因此物業(yè)業(yè)主在籌備將房地產(chǎn)項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　其次是專業(yè)管理。國內(nèi)的房產(chǎn)項目普遍缺乏專業(yè)資產(chǎn)管理等問題,而且國內(nèi)現(xiàn)有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業(yè)資產(chǎn)管理公司較少,物業(yè)業(yè)主需要聘請專業(yè)管理公司參與運營。

　　同時,房地產(chǎn)項目要透過REITs上市融資,必須先由當?shù)刈C監(jiān)會認可的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定房地產(chǎn)的市場價值。由于國內(nèi)房地產(chǎn)商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經(jīng)理在基金單位的定價上出現(xiàn)分歧。

　　在會計準則方面,葉子華說,證監(jiān)會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業(yè)的信息透明度。

　　另外,由于國內(nèi)房地產(chǎn)稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內(nèi)稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。

　　這位投資專家表示,以現(xiàn)時國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的營運模式,要通過境外監(jiān)管機構(gòu)的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內(nèi)地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決

篇3：美國房地產(chǎn)投資基金發(fā)展歷程

投資基金是一種間接金融工具和中介金融機構(gòu),以金融資產(chǎn)為專門經(jīng)營對象,以投資即以資產(chǎn)的保值和增值為根本目的,通過專門的投資管理機構(gòu)集合具有相同投資目標的眾多投資者的資金,根據(jù)證券組合投資原理將基金分散投資于各種有價證券和其他金融工具,如股票、債券及貨幣市場上的短期有價證券、期貨、期權(quán)、權(quán)證、房地產(chǎn)、貴金屬等,并通過獨立的托管機構(gòu)對信托財產(chǎn)進行保管,投資者按比例分享其收益并承擔風險。

房地產(chǎn)投資基金是一種主要投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押有關(guān)公司發(fā)行的股票的投資基金。按照是否直接投資于房地產(chǎn)可以將其劃分為兩類:一類是直接投資房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票上;另一類是間接投資房地產(chǎn)業(yè)的基金,即房地產(chǎn)抵押基金,該基金主要是通過投資房屋抵押市場而間接投資房地產(chǎn)。

美國是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國家之一,也是金融制度、法律法規(guī)相對健全的國家,20世紀60年代,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強、流動性差等不利因素,美國出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金,其在匯集眾多投資者的資金后進行房地產(chǎn)投資。隨著房地產(chǎn)基金運作模式的不斷成熟和運作規(guī)模的不斷擴大,當前房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入美國每一個大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營活動中。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。

美國房地產(chǎn)投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中,以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍,而采用開放式基金模式的相對較少,約占30%。

開放式房地產(chǎn)投資基金具有流動性強的特點,便于投資者控制風險,而且該類基金具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點。但是美國對開放式房地產(chǎn)投資基金的投資方向有所限制,該類基金一般不能直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn),而是要通過投資于房地產(chǎn)投資信托股票、房地產(chǎn)相關(guān)債券等房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品來參與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資,而且要求其在房地產(chǎn)方面的投資比例達到基金規(guī)模的90%以上。

有限合伙制房地產(chǎn)投資基金一般由一個負無限責任的普通合伙人(基金管理公司)和一個或多個負有責任的合伙人(基金投資者)組成,主要以私募的方式募集資金,并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。在這種基金組織形式中,普通合伙人負責基金經(jīng)營管理,并對基金債務承擔無限責任;而有限合伙人擁有所有權(quán)而無經(jīng)營權(quán),也不承擔無限責任。有限合伙制房地產(chǎn)投資基金投資方向嚴格限定于房地產(chǎn)有關(guān)的證券(包括房地產(chǎn)上市公司的股票、房地產(chǎn)依托債券、住房抵押貸款債券等)和房地產(chǎn)資產(chǎn)等方面。房地產(chǎn)投資基金直接投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)一般是能產(chǎn)生較穩(wěn)定現(xiàn)金流的高級公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業(yè)用房等物業(yè)。有限合伙制基金的普通合伙人承擔的是無限償付責任,所以一般在其發(fā)起基金時會規(guī)定基金不會通過負債的方式購進物業(yè),除非基金所投資的物業(yè)需要裝修、維修以及其他改進物業(yè)狀況等措施而基金本身的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)一定的困難時,可以進行適當融資,但融資的比例一般也不超過投資物業(yè)價值的25%。