房地產(chǎn)基金及大投資商將主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)
房地產(chǎn)基金和投資商將成為未來的兩種主流業(yè)態(tài)。按照中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存量及未來的發(fā)展?jié)摿Γ灰咴S可，未來中國(guó)房地產(chǎn)基金從數(shù)量上和管理的資產(chǎn)規(guī)模上達(dá)到美國(guó)目前的水平是完全可能的。而隨著房地產(chǎn)業(yè)食物鏈的變異，那些具有豐富的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)房地產(chǎn)投資商也將成為左右市場(chǎng)的重要力量
眾所周知，目前房地產(chǎn)業(yè)的資金來源中，銀行貸款和其他資金（包括定金及預(yù)收款等）規(guī)模過大。20**年，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中的國(guó)內(nèi)貸款迅速擴(kuò)張，規(guī)模達(dá)3138.3億元，分別相當(dāng)于從1999年到20**年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。20**年宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)開發(fā)投資的貸款增幅放慢，但1-10月仍然增長(zhǎng)5.9%。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心的張海旺認(rèn)為，目前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的主要來源仍是國(guó)內(nèi)貸款，其他融資渠道甚少且極不穩(wěn)定，這給銀行系統(tǒng)帶來很大的不確定因素。 而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把定金及預(yù)收款作為投資資金的重要來源。20**年1-10月，國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款合計(jì)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重超過六成，達(dá)61.3%，比宏觀調(diào)控前的20**年1-2月份非但沒有下降，反而提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資因國(guó)內(nèi)貸款下降減輕對(duì)銀行資金依賴的同時(shí)，由于個(gè)人住房貸款迅速增長(zhǎng)，又間接深化了對(duì)銀行資金的占用。“這間接加重了房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)銀行資金的依賴。”
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，中國(guó)目前的這種狀況與當(dāng)年美國(guó)出臺(tái)《房地產(chǎn)投資信托基金法》時(shí)的情況基本一致：一方面房地產(chǎn)企業(yè)融資存在瓶頸，特別是向銀行借貸方面有各種各樣的限制，另一方面是普通投資者有參與分享地產(chǎn)業(yè)高成長(zhǎng)的強(qiáng)烈沖動(dòng)，普通投資者只能通過購(gòu)買房產(chǎn)及信托產(chǎn)品間接投資于房地產(chǎn)，而不能分享房地產(chǎn)開發(fā)的超額利潤(rùn)，因?yàn)闆]有集合投資的合法渠道。投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情從目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品往往推出后很快就銷售一空的情況可見一斑。
房地產(chǎn)信托基金若能推出，無疑將成為最佳的投資工具。而我們的一些案例研究表明，中國(guó)目前具備了房地產(chǎn)信托基金生存和發(fā)展的土壤。因?yàn)橹袊?guó)實(shí)際上已存在類“REITs產(chǎn)品”。與美國(guó)收益型REITs相比，目前深滬1300多家上市公司中，中國(guó)國(guó)貿(mào)（600007）、小商品城（600415）兩家具有“REITS產(chǎn)品”的部分特性（附文1）。
中國(guó)國(guó)貿(mào)收入的主要來源是國(guó)貿(mào)大廈寫字樓和商場(chǎng)、中國(guó)大飯店、國(guó)貿(mào)飯店的出租收入（表2），符合REIT產(chǎn)品收入來源的要求。但與真正的REITs相比，中國(guó)國(guó)貿(mào)沒有稅收優(yōu)惠，所得稅率為33%，盈利的大部分也沒有分派給股東。而國(guó)外REITs不交所得稅，應(yīng)稅所得中至少有95%的部分以股利的形式分配給股東。
篇2：投資商鋪應(yīng)該注意六個(gè)問題
投資商鋪應(yīng)該注意的六個(gè)問題
這位房產(chǎn)專家同時(shí)提醒投資者，在投資時(shí)需注意以下問題。
1、選擇投資入市時(shí)機(jī)。首先要認(rèn)清未來幾年租賃市場(chǎng)的大勢(shì)，在低谷期進(jìn)入。
2、選擇投資房產(chǎn)類型。目前適宜個(gè)人投資的房地產(chǎn)物業(yè)類別有：商鋪、別墅、寫字樓、服務(wù)式公寓、公寓等。選擇哪類物業(yè)進(jìn)行投資與所持有的現(xiàn)金數(shù)量、社交圈子及各類物業(yè)供需情況等因素有關(guān)。一般來說投資收益越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越大。按收益高低排序一般為商鋪、別墅、寫字樓、服務(wù)式公寓、公寓。
3、選擇投資的區(qū)域，對(duì)周邊租賃市場(chǎng)進(jìn)行分析。
4、選擇合適的樓盤。通過IRR分析可知正常回收時(shí)間為13年，晚出租一年，回收投資的時(shí)間將延長(zhǎng)3年；租金增加10％，回收投資的時(shí)間將縮減4年；房?jī)r(jià)增加10％，回收投資的時(shí)間將延長(zhǎng)4年；房?jī)r(jià)、租金同時(shí)增加10％，回收投資的時(shí)間不變。
5、選擇付款方式。按揭付款是最常見的投資付款方式，在考慮多套投資時(shí)，特別要分析每套的最大投入額及時(shí)間，以便依據(jù)自己的資金情況，全面考慮投資方案，避免因現(xiàn)金流的斷流而不得不退房，造成重大損失。
6、調(diào)整投資心態(tài)。有些人投資心態(tài)不夠成熟，重小利，在租金上不退讓；合同條款不靈活，造成出租時(shí)間長(zhǎng)期拖延；認(rèn)為租金收益是小錢，不愿意花心思；殊不知這些與回報(bào)時(shí)間和回報(bào)率息息相關(guān)。
篇3：拍賣公司給投資商朋友一封信
拍賣公司給投資商朋友的一封信
尊敬的投資商朋友：
您好！
虎年開年，您不遠(yuǎn)千里來到了松滋、鄂州、浠水推介會(huì)。盡管寒流襲來氣溫驟降，但我們相信來到這里的朋友，心都是火熱的。
20**年，一線城市的地價(jià)飛漲、房?jī)r(jià)飆升，在20**年遏制高房?jī)r(jià)的調(diào)控政策下，必將面臨巨大的調(diào)控壓力。相比之下，二三線城市地價(jià)不高，房?jī)r(jià)適中，不僅有內(nèi)在的需求，同時(shí)這個(gè)需求受宏觀調(diào)控影響較小。鄉(xiāng)鎮(zhèn)有錢人到縣城購(gòu)房，縣城有錢人又去地級(jí)市置業(yè)，二三線城市是實(shí)在的剛性需求。而**的二三線城市，相對(duì)房地產(chǎn)起步更晚，市場(chǎng)仍未飽和，還有很多寶貴的投資機(jī)會(huì)供您選擇。
松滋是**省縣級(jí)城市中的佼佼者，城鎮(zhèn)人口快速膨脹、居民收入大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛。本次推介的松滋項(xiàng)目涉及到舊城改造、城市功能配套和居住環(huán)境建設(shè)等，均具獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。而鄂州是距離武漢最近的一個(gè)城市，１＋８武漢城市圈的受益者，緊鄰武黃高速公路、與黃石城區(qū)一路之隔的花湖，更是地產(chǎn)投資者的樂園。浠水所推介項(xiàng)目是浠水縣籌劃兩年多的重點(diǎn)項(xiàng)目，政府?dāng)M借助于聞一多品牌文化，打造浠水新的城市人文景觀地標(biāo)中心，項(xiàng)目因其發(fā)展空間和可塑性得到投資商的大力推崇。
本著尊重市場(chǎng)、傾聽市場(chǎng)的姿態(tài)，兩地政府、國(guó)土局的領(lǐng)導(dǎo)齊聚會(huì)場(chǎng)，與大家溝通理念，交流思想。希望各位投資商朋友能充分研究項(xiàng)目資料，用您的聰明才智和投資誠(chéng)意來贏取領(lǐng)導(dǎo)信任，爭(zhēng)得最大利益。好馬配好鞍，寶劍贈(zèng)英雄，最好的地就賣給最牛的開發(fā)商。今天，我們?yōu)槟罱伺c政府溝通的橋梁，明天您就在**找到了最理想的投資福地，zz拍賣助您一路成功！
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