研發(fā)樓物業(yè)管理質(zhì)量方案

　　導入ISO9000質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)"以人為本"的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。

　　(一)管理內(nèi)容：

　　1、參照ISO9000質(zhì)量體系標準要求，制定大廈質(zhì)量工作計劃;

　　2、實施所制訂的工作計劃和措施;

　　3、對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題;

　　4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。

　　(二)管理措施：

　　1、抓好管理人員的質(zhì)量學習，開展質(zhì)量管理培訓教育工作，不斷提高質(zhì)量意識;

　　2、制訂質(zhì)量責任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處;

　　3、接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導;

　　4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。

篇2：提高石油礦區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量的探討

　　提高石油礦區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量的探討

　　隨著石油礦區(qū)建設的日漸成熟，石油礦區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量越來越受到石油企業(yè)的關注。礦區(qū)物業(yè)管理工作，對石油企業(yè)的健康發(fā)展起著至關重要的作用。該文通過對礦區(qū)物業(yè)管理重要性、礦區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題的分析，最后對如何提高礦區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量進行探討。

　　近年來，隨著石油礦區(qū)建設蓬勃發(fā)展和職工群眾生活水平的不斷提高，石油礦區(qū)的城市化進程不斷推進。為適應發(fā)展需要，石油集團公司成立了統(tǒng)一的礦區(qū)服務事業(yè)系統(tǒng)，物業(yè)服務企業(yè)逐步成為石油企業(yè)的重要組成部分。而現(xiàn)代先進的物業(yè)管理模式，被石油礦區(qū)物業(yè)管理所采用，并形成適合礦區(qū)的物業(yè)管理模式，礦區(qū)物業(yè)管理積極實行企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，較好適應了石油集團公司對礦區(qū)工作定位的需要。

　　一、礦區(qū)物業(yè)管理的重要性

　　物業(yè)管理系統(tǒng)是現(xiàn)代居住小區(qū)不可缺少的一部分，而礦區(qū)物業(yè)管理更是礦區(qū)居住小區(qū)不可缺少的一部分。社區(qū)物業(yè)管理承擔著服務小區(qū)居民、維護社區(qū)秩序、管理公共設施的重任，解決的雖然都是員工生活中的小問題，但卻是大民生，涉及千家萬戶，與人民群眾生活息息相關。礦區(qū)社區(qū)服務在很大程度體現(xiàn)出社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。

　　社區(qū)物業(yè)服務給員工創(chuàng)造與保持一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境和氛圍。運作良好的生活設施，有助于工作效率的提高；稱心如意的住宅環(huán)境，有助于人際關系的調(diào)適。是社會穩(wěn)定和經(jīng)濟增長所必須具備的前提條件。礦區(qū)后勤物業(yè)的經(jīng)濟效益就是通過管理與服務, 提高物業(yè)的價值, 延長物業(yè)的使用壽命, 使其保值增值；營造一個良好的生活環(huán)境, 有利于人們的身心健康, 讓職工群眾擁有安全感、滿足感和幸福感，并以飽滿的精力投入企業(yè)的發(fā)展建設之中。

　　二、礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題

　　石油礦區(qū)物業(yè)管理從運行以來，雖然在發(fā)展的道路上不斷前行，行業(yè)自身不斷發(fā)展壯大，日益受到職工群眾的認同和業(yè)主的接受與歡迎。經(jīng)營能力、服務水平、服務內(nèi)涵都在不斷提高和增強，但是，結(jié)合當前要求，礦區(qū)物業(yè)管理仍存在一些問題。

　　逐步妥善解決好物業(yè)“大而全”的問題。一是受企業(yè)福利房傳統(tǒng)觀念的影響，業(yè)主中對物業(yè)管理的期望值較高，一切問題都依賴于物業(yè)管理，也不同程度的存在著“大而全”的思想。目前，礦區(qū)物業(yè)管理部門要結(jié)合實際，加強宣傳引導，明確物業(yè)業(yè)主雙方的義務和權力，雙方達成共識。二是企業(yè)市場化管理模式的局限性，難以滿足業(yè)主的要求。如：老舊小區(qū)改造的不到位，市場化管理手段難以跟進，小區(qū)不能形成一定規(guī)模，基礎性設施配套不健全、綠化面積、門禁啟用、人車分流等具體問題難以解決。三是以提高服務質(zhì)量，溫暖廣大業(yè)主。在現(xiàn)有的條件下，解放思想，開動腦筋在細節(jié)上下功夫，提高服務標準。

　　制度相對滯后，尚未形成市場競爭機制。伴隨住房自有化和住區(qū)社會化的發(fā)展。而由于開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主關系存在的復雜性，他們各自對物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護、使用負有什么樣的責任，這些都需要有制度做確定，確保物業(yè)內(nèi)的公共利益不受侵害。而礦區(qū)物業(yè)管理缺乏相應的制度體系，影響到物業(yè)管理的發(fā)展。同時，物業(yè)管理招投標管理不規(guī)范，基本是由礦區(qū)主管部門下達管理通知，分區(qū)域進行管理，未形成市場競爭機制。

　　收費難且不規(guī)范，發(fā)展的區(qū)域性不平衡。物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。目前，伴隨著收費專業(yè)化重組，物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個問題是：─是收費難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置，也造成收費困難。二是收費行為不規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)收費缺少相關政策支持，影響行業(yè)發(fā)展。區(qū)域物業(yè)管理服務發(fā)展不平衡。一些較大的礦區(qū)發(fā)展較快，較小的礦區(qū)發(fā)展較慢，物業(yè)管理服務的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有實行物業(yè)管理服務，不利于石油物業(yè)管理全面發(fā)展。

　　管理人員綜合素質(zhì)偏低，職工群眾的消費意識有待提高。目前，石油物業(yè)管理從業(yè)人員的知識結(jié)構層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)偏低。職工群眾對“ 物業(yè)是商品、是產(chǎn)業(yè), 服務是商品、需消費” 的觀念仍很淡薄, 還需要大力進行政策性的宣傳和教育。由于物業(yè)管理不同程度地涉及到社會、企業(yè)、經(jīng)濟、環(huán)境等多個領域, 加之與職工群眾的切身利益息息相關, 政策性較強,因此, 既要積極穩(wěn)妥,又要把握好政策, 按目標、分步驟地進行現(xiàn)代化管理。

　　三、提高礦區(qū)后勤物業(yè)管理質(zhì)量的措施

　　提高礦區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量搞，就是堅持服務第一，根據(jù)礦區(qū)內(nèi)部物業(yè)特點，抓住要點，從提高思想認識、人員素質(zhì)、服務質(zhì)量方面著手，解決工作中的不足和問題，實現(xiàn)礦區(qū)后勤物業(yè)高水準、高效益、高質(zhì)量的管理要求。

　　提高思想認識，實現(xiàn)管理社會化。 提高思想認識，統(tǒng)一認識、形成合力。要把物業(yè)管理公司的節(jié)約工作做好，通過遠程制動收費系統(tǒng)安裝、磁卡防盜門的更換等新節(jié)能技術和設備的應用，讓業(yè)主重新認識新節(jié)能技術的優(yōu)越性，從而加速新技術的推廣，促進物業(yè)管理制動化及住宅區(qū)安全保衛(wèi)工作的開展。達到石油礦區(qū)物業(yè)管理人性化、制動化。物業(yè)服務公司既可以承擔全部業(yè)務，也可以把專業(yè)性比較強的部分服務項目分離出去，委托專業(yè)公司來完成。物業(yè)服務公司主要進行組織、協(xié)調(diào)和管理，物業(yè)管理社會化是以物業(yè)的所有權和管理權相分離以及社會分工發(fā)達為前提的。物業(yè)管理職能的社會化大大方便了業(yè)主和使用人，使廣大業(yè)主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為企業(yè)、社會創(chuàng)造更多的財富。

　　提高人員素質(zhì)，實現(xiàn)管理專業(yè)化。重視人員素質(zhì)。要以職業(yè)道德教育為重點，在政治上要求嚴，以保證隊伍的純潔性；對招聘的所有工作人員，對其工作、思想要跟蹤考察，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時解決。通過這些工作，建設一支肯服務、守紀律、能戰(zhàn)斗的服務隊伍。要通過不同形式培訓提高在職服務人員的業(yè)務技能，根據(jù)專業(yè)特點和社會辦班的實際情況，按照行業(yè)規(guī)定，組織技術人員參加專業(yè)對口的短期培訓，并取得上崗證書，掌握實際操作專業(yè)技能。物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務已逐步成為一種趨勢。物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應的專業(yè)經(jīng)營服務公司，這有利于提高后勤管理的專業(yè)化和社會化程序，并能進一步推進后勤管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。

　　提高服務質(zhì)量，實現(xiàn)管理信息化。完善內(nèi)部服務管理，物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工程，由許多子系統(tǒng)構成全方位的管理總體系。要想使物業(yè)管理達到高效益、高水平，就必須強調(diào)規(guī)范、注重個性，著力提升服務水準。實施規(guī)范服務，減少隨意性，降低失誤率，增強主動性。物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢。運用現(xiàn)代控制技術、自動控制技術、通信技術等高新技術和相關的設備系統(tǒng)實現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設施設備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動控制和集中管理，全面提升礦區(qū)后勤水平，打造自己的服務品牌。走規(guī)模化、節(jié)約化經(jīng)營模式，已成為決定當前礦區(qū)后勤物業(yè)管理質(zhì)量的關鍵所在。

　　總之，隨著石油物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在生活中扮演著越來越重要的角色，未來物業(yè)管理行業(yè)有巨大的發(fā)展空間，但也存在諸多問題急待解決。提高礦區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量，就必須明確任務、突出重點、細化責任、實行目標化管理，只有服務質(zhì)量全面提升，才能適應石油礦區(qū)系統(tǒng)持續(xù)發(fā)展的形勢。

　　高樹文 環(huán)球市場信息導報

篇3：房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊:前期物業(yè)管理控制工作程序

　　房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊：前期物業(yè)管理控制程序

　　1.目的

　　通過對前期物業(yè)管理的控制，確保房屋保持正常的使用功能，為住戶提供良好的居住環(huán)境，滿足住戶的需要。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發(fā)工程項目的前期物業(yè)管理工作。

　　3.職責

　　3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業(yè)管理工作。

　　3.2工程部負責聯(lián)系施工單位進行工程質(zhì)量問題的處理工作。

　　4.控制程序

　　4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作，掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況，根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設施、環(huán)境等具體情況，組織物業(yè)管理機構。

　　4.2接管驗收

　　4.2.1由策劃與營銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排，組織前期物業(yè)管理機構、項目部和有關的設計、施工、監(jiān)理單位進行物業(yè)的接管驗收。

　　4.2.2物業(yè)接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實其質(zhì)量狀況和使用功能及有關的文件資料，對檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，由項目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進行整改。物業(yè)管理機構負責對檢查整改情況在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中進行記錄。

　　4.2.3接管驗收合格后，由參加驗收各方在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見，辦理工程項目的有關文件資料的移交工作，移交文件資料主要包括：

　　a)工程項目的整套技術資料；

　　b)工程質(zhì)量保修書和工程使用說明書。

　　4.3由物業(yè)管理機構負責組織物業(yè)管理隊伍，制定有關的管理制度：

　　4.3.1根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級合理確定組織機構和崗位設置，滿足前期物業(yè)管理的要求。

　　4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍，對招聘人員簽定用工合同，作好崗前技能培訓。

　　4.3.3制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規(guī)章制度，并作好培訓工作。

　　4.4聯(lián)絡、溝通社會有關部門，包括：街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門，建立代辦服務項目的管理網(wǎng)絡。

　　4.5辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)

　　4.5.1及時向住戶發(fā)送有關的入住函件，包括：“入伙通知書”、“入伙手續(xù)書”和“收費通知書”。

　　4.5.2做好住戶入住的服務工作：

　　a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況，接收住戶的咨詢；

　　b)住戶簽定“管理公約”；

　　c)組織住戶驗收房屋，驗收合格后進行房屋的移交；

　　d)根據(jù)房屋的設計結(jié)構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規(guī)要求，制訂“裝修管理規(guī)定”，做好對住戶裝修的有關服務工作。

　　4.6由策劃與營銷中心組織物業(yè)管理機構開展物業(yè)管理的日常工作：

　　4.6.1保潔綠化工作，執(zhí)行Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。

　　4.6.2治安保衛(wèi)工作執(zhí)行Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

　　4.6.3工程質(zhì)量保修執(zhí)行Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。

　　4.6.4物業(yè)管理機構根據(jù)“管理公約”規(guī)定的收費標準和方法，收繳物業(yè)管理費。

　　4.7依據(jù)Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》，做好顧客意見投訴的處理工作。

　　5．質(zhì)量記錄

　　5.1QR23-01物業(yè)管理接管驗收登記表

　　5.2QR23-02入伙通知書

　　5.3QR23-03入伙手續(xù)書

　　6．支持性文件

　　6.1Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

　　6.2Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》

　　6.3Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》

　　6.4Q/TZH

-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》