物業(yè)管理起源于19世紀60年代，目前已經成為一種新型的服務行業(yè)。在我國，物業(yè)管理的發(fā)展主要起步于gg開放之后，經過30多年的發(fā)展，已經成為我國經濟發(fā)展中的重要組成部分。探索出適合本土物業(yè)公司發(fā)展的競爭戰(zhàn)略方能使物業(yè)公司在愈來愈激烈的市場競爭中獲取競爭優(yōu)勢。

　　企業(yè)戰(zhàn)略分析工具PEST分析模型

　　PEST是指政治(Political)、經濟(Economic)、社會(Social)和技術(Technological)四個因素首字母的縮寫，常被用來分析企業(yè)所面臨的宏觀環(huán)境。對于任何一個企業(yè)而言，其生存和成長離不開其所處的宏觀環(huán)境的影響。因此，在企業(yè)決策者制定決策前要認識和了解其所處的宏觀環(huán)境是什么樣的，從而根據宏觀環(huán)境的分析制定出適合企業(yè)的決策，只有適應宏觀環(huán)境變化的企業(yè)才能獲得持續(xù)的成長。

　　五力分析模型

　　在對行業(yè)結構的分析中，管理學大師邁克爾·波特提出影響行業(yè)競爭情況的五種力量分析模型，分別為新進入者的威脅、現有同行間的競爭、替代品的威脅、供應商的議價能力和買方的議價能力，即我們常說的五力分析模型。企業(yè)所處行業(yè)的競爭情況很大程度上是通過以上五種力量來決定的，而企業(yè)的獲利能力又是由企業(yè)所處行業(yè)的競爭情況決定的，因此上述五種力量的強弱直接影響企業(yè)的獲利水平。

　　SWOT分析模型

　　SWOT分析，它是優(yōu)勢(strength)、劣勢(weakness)、機會(opportunity)和威脅(threats)四個首字母的縮寫。其中，機會和威脅屬于企業(yè)的外部環(huán)境分析，而優(yōu)勢與劣勢屬于企業(yè)的內部環(huán)境分析，SWOT分析實際上是對企業(yè)內外部環(huán)境的綜合和概括，為企業(yè)競爭戰(zhàn)略的制定奠定了堅實的基礎。

　　物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的環(huán)境分析經濟環(huán)境分析

　　gg開放以來，我國經濟獲得了持續(xù)快速發(fā)展，經濟總量已經躍居全球第二位，人民生活水平大幅度提高，對物業(yè)公司的管理也提出了更高的要求。同時，形成了一批大型的物業(yè)公司，使得整個物業(yè)行業(yè)出現了井噴式發(fā)展，在整個國家的GDP中占據著越來越重要的地位。雖然近年來全球經濟增速放緩，但中國經濟仍然維持著8%左右的高速增長，為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供了一個良好的經濟環(huán)境。

　　社會環(huán)境分析

　　隨著中國城鎮(zhèn)化進程不斷加快，越來越多的農村人口開始涌向城市，使得人們對物業(yè)服務的需求越來越多，同時，城市勞動力人員越來越多，為物業(yè)行業(yè)提供了較為充足的勞動力。另外，隨著人民教育水平的不斷提高，越來越多的人開始追求高品質的生活，對物業(yè)公司提出了更高要求，這對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供了很好的發(fā)展機遇。

　　技術環(huán)境分析

　　隨著網絡技術和通訊技術等的快速發(fā)展，為物流行業(yè)的技術發(fā)展提供了基礎，主要包括物流管理的設施和設備以及物流公司的信息化管理水平。物流設施和設備主要包括安全防范設備、電梯設備、小區(qū)綠化設備等，物流公司信息化主要包括與業(yè)主溝通和服務的即時性、無線網絡的普及性、語音通話設備等，這使得物業(yè)行業(yè)的經營方式和管理模式向多樣化方向發(fā)展，為物業(yè)公司的快速發(fā)展既提供了機遇也提出了挑戰(zhàn)。

　　內部環(huán)境分析

　　一般對于物業(yè)公司而言，內部環(huán)境的分析主要采用以下兩種方法，一種是對整個行業(yè)的物業(yè)公司的內部環(huán)境進行分析，另一種是選取某個典型的物業(yè)公司作為分析對象，來分析其內部環(huán)境。考慮到數據的易獲得性，本文采取第二種方法來分析物業(yè)公司的內部環(huán)境。本文選取YJ物業(yè)公司作為分析對象，YJ公司是遠洋集團旗下的一家大型物業(yè)公司，之所以選取該公司是因為它在國內的物業(yè)行業(yè)具有較好的業(yè)績，同時其經營模式和面臨的內部環(huán)境與國內其它大型物業(yè)公司基本相同，具有較強的代表性。

　　YJ物業(yè)公司產品和服務主要包括住宅物業(yè)、商業(yè)酒店物業(yè)、地產全程服務等，住宅物業(yè)主要是小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務，YJ公司的住宅物業(yè)在國內具有很強的競爭力，在品牌、服務質量、信息化水平、客戶滿意度等方面均達到了國內領先水平;在商業(yè)酒店物業(yè)方面，YJ物業(yè)公司主要為遠洋集團下屬的兩家五星級酒店提供物業(yè)方面的服務，在品牌建設方面與知名的酒店還存在一定的差距;在地產全程服務方面，YJ物業(yè)公司具有以下幾方面的優(yōu)勢，第一，有豐富的客戶資源;第二，借助遠洋集團的品牌融合，有較好的品牌效應;第三，有較雄厚的財務資源。

　　物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略制定

　　對于物業(yè)公司的SWOT分析及戰(zhàn)略制定分析，為了數據的易獲得性，本文仍然選取YJ物業(yè)公司作為分析對象。YJ物業(yè)公司SWOT分析優(yōu)勢分析

　　對于YJ物業(yè)公司而言，其已經形成了住宅物業(yè)方面的獨特優(yōu)勢，形成了較為完善的服務體系，同時在努力開發(fā)另外兩類產品，產品結構較為合理;在財務狀況方面，YJ物業(yè)公司作為遠洋集團的附屬公司，擁有雄厚的財務實力和較為廣泛的融資平臺，同時，該公司經營業(yè)績較好，使得該公司具備了較強的資金優(yōu)勢。

　　劣勢分析

　　對于YJ物業(yè)公司而言，其在商業(yè)酒店物業(yè)方面剛剛起步，尚未建立起較強的品牌，在品牌和企業(yè)形象建設方面與香格里拉、富麗華等國際知名酒店相比存在較大的劣勢，即使與國內領先的萬科物業(yè)相比，也存在一定的劣勢。

　　機會分析

　　對于物業(yè)公司而言，其機會主要來源于行業(yè)潛力和客戶需求。對YJ物業(yè)公司而言，面臨著較好的經濟增長環(huán)境，人們對物業(yè)服務的需求與日俱增，物業(yè)服務也由原來的地產售后服務轉變成一個產業(yè)，開始向多元化產品和服務方向發(fā)展。因此，物業(yè)行業(yè)潛力巨大，同時客戶需求也增長較快，使得YJ物業(yè)公司具備了較多的機會。

　　威脅分析

　　對于YJ物業(yè)公司而言，其面臨的主要威脅來自于競爭對手和政策監(jiān)管兩個方面。隨著中國加入WTO，越來越多的國外大型物業(yè)公司開始進入中國物業(yè)行業(yè)與本土物業(yè)公司展開競爭，大大加劇了YJ物業(yè)公司的競爭壓力。同時，國家陸續(xù)出臺了一系列對房地產調控的政策措施，大大加強了物業(yè)公司的監(jiān)管力度，對YJ公司的快速發(fā)展帶來了較大威脅。

　　YJ物業(yè)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定一體化成長戰(zhàn)略

　　對于YJ物業(yè)公司而言，其面臨著快速增長的巨大市場機會，同時自身又具備著較強的競爭優(yōu)勢，因此，YJ物業(yè)公司應該實行一體化的成長戰(zhàn)略。首先，隨著物業(yè)行業(yè)由單純的地產售后服務向多元化產品和服務的轉變，物業(yè)行業(yè)開始變?yōu)橐粋€巨大的產業(yè)，具有產品和服務范圍廣、內容多樣化的特點，這為YJ物業(yè)公司的快速發(fā)展提供了較好的機會。而YJ物業(yè)公司本身在住宅物業(yè)方面具備絕對的競爭優(yōu)勢，同時又具備雄厚的資金實力，這為YJ物業(yè)公司向價值鏈的上下游延伸奠定了堅實的基礎。其次，通過整合價值鏈的上下游資源可以大大降低YJ物業(yè)公司的總成本，增強YJ物業(yè)公司的盈利能力。

　　差異化戰(zhàn)略

　　差異化戰(zhàn)略目前已經廣泛被企業(yè)界所認可并采用，實行差異化戰(zhàn)略的主要目的便是將企業(yè)自身的產品或服務差異化，使得企業(yè)在全行業(yè)中形成一些獨特性的東西。目前，在我國物業(yè)行業(yè)中，各家企業(yè)提供的產品或服務同質化現象極為嚴重，這使得很多本土物業(yè)公司為了爭取更大的市場份額往往選擇降低價格的方式，使得我國物業(yè)行業(yè)的利潤水平大幅度降低，成為微利的行業(yè)。在這個背景下，YJ物業(yè)公司應該通過產品或服務的差異化來獲取競爭優(yōu)勢。第一，應該與控股公司遠洋集團建立起戰(zhàn)略聯(lián)盟似的合作關系。目前，YJ物業(yè)公司的住宅物業(yè)主要是依托遠洋集團的住宅地產，通過與遠洋集團建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關系，可以為YJ物業(yè)公司拓展住宅物業(yè)打下堅實的基礎;第二，應該加大新產品的研發(fā)力度。目前，雖然YJ物業(yè)公司已經擁有三類主要產品，但大多和競爭對手較像或被競爭對手所模仿，不再具備差異化的特征，這就要求YJ物業(yè)公司加大對新產品的研發(fā)力度，利用物業(yè)公司產品和服務多樣化發(fā)展的趨勢，開發(fā)出技術含量和附加值較高的新產品，只有這樣才能實現YJ物業(yè)公司產品和服務的差異化。

　　結論

　　本文通過分析物業(yè)公司發(fā)展現狀，運用相關理論分析工具進行分析，主要得出以下結論：第一，不同的物業(yè)公司所面臨的內部環(huán)境各不相同，具備不同的優(yōu)勢和劣勢。而所處的外部環(huán)境中，面臨著較多的機會和較大的成長空間，但同時也存在著一定的威脅，總的來說，機會大于威脅;第二，物業(yè)公司應該根據自身優(yōu)勢和劣勢以及所面臨環(huán)境中的機會和威脅來制定適合自身的戰(zhàn)略，從單純的業(yè)務向一體化方向轉變;第三，走差異化的發(fā)展戰(zhàn)略。隨著物業(yè)行業(yè)競爭的加劇，物業(yè)行業(yè)中的產品和服務同質化現象愈來愈嚴重，物業(yè)公司要想獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢就必須走差異化路線，實現差異化的發(fā)展戰(zhàn)略。

篇2：物業(yè)管理手冊術語和定義

　　物業(yè)管理手冊術語和定義

　　1 公司簡稱

　　1.1 本手冊全部采用EE集團房地產管理有限公司《經營管理制度》中對各級管理 組織的簡稱，如：管理公司、項目所在公司。

　　1.2 物業(yè)分公司 物業(yè)分公司是指"大連EE物業(yè)管理有限公司"在各地區(qū)設立的分公司，負責

　　EE地產開發(fā)項目的物業(yè)管理服務。 各地區(qū)設立的物業(yè)分公司隸屬各地項目所在公司，管理公司物業(yè)管理部負責對

　　項目所在公司在物業(yè)管理職能上的指導和監(jiān)督。

　　2 相關管理術語

　　本手冊完全采用 ISO9000:2000 質量管理標準中有關術語和定義，包括(不限于)： 質量、顧客滿意、管理體系、質量方針、質量目標、持續(xù)改進、供方、過程(流程)、 項目、程序、文件、可追溯性、合格與不合格、糾正措施與預防措施、審核、評審 等等。

　　3 自定義術語

　　3.1 管理制度 本手冊沿用管理公司《經營管理制度》中對"管理制度"的定義和解釋，并將

　　"管理制度"與 ISO9000 標準中的"文件"定義統(tǒng)一起來。

　　3.2 備案、核準與審批 本手冊沿用管理公司《經營管理制度》中對"備案"、"核準"、"審批"的

　　定義和解釋，并嚴格區(qū)分管理公司、項目所在公司、物業(yè)分公司的相關權限。

　　3.3 物業(yè)管理(物業(yè)服務) "物業(yè)管理"的定義完全采用國家《物業(yè)管理條例》中的規(guī)定，"是指業(yè)主通

　　過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配 套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩 序的活動。"

　　為突出本公司在物業(yè)管理活動中的服務定位，強化服務提供者的角色，本手冊

　　及其支持文件中均將"物業(yè)管理"稱為"物業(yè)服務"。"物業(yè)服務"、"物業(yè)管理"、 "物業(yè)管理服務"在本手冊及其支持文件中具有相同的含義。

　　3.4 顧客 "顧客"是指物業(yè)服務的接受者，具體包括業(yè)主、租賃住戶，以及配套商業(yè)網

　　點的經營商戶或其他物業(yè)使用人。

　　3.5 前期介入 "前期介入"是指物業(yè)管理企業(yè)在正式驗收、接管物業(yè)項目前，依據開發(fā)商要

　　求或與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)咨詢服務合同的約定，有償參與項目開發(fā)過程中涉及 有關物業(yè)管理領域的活動。

　　項目對外承接物業(yè)項目時，前期介入工作的階段和內容按服務合同約定執(zhí)行。 管理公司范圍內開發(fā)項目的前期介入階段和內容，各級物業(yè)管理部門(公司)必

　　須按本手冊及其支持文件的規(guī)定和開發(fā)業(yè)務部門(公司)的具體要求執(zhí)行。

　　3.6 專責人員 "專責"是指對某一項工作的結果負完全責任，或主要責任。但"專責"并不

　　意味著專職，也可以是兼職。

　　3.7 授權人員(部門) "授權人"或"授權人員"是指公司規(guī)定具有某項決策、執(zhí)行或監(jiān)督檢查權力的

　　人員，授權方式可以是在管理制度中明確規(guī)定，也可以是上級領導根據實際工作需 要，在其職權范圍內做出的臨時授權。

　　臨時授權工作的責任一般仍由上級權力授予人承擔，除非該項授權得到了更高一 級管理人員的書面批準。

篇3：《物業(yè)管理手冊》自定義術語

　　《物業(yè)管理手冊》自定義術語

　　1 管理制度

　　本手冊沿用管理公司《經營管理制度》中對“管理制度”的定義和解釋，并將“管理制度”與ISO9000標準中的“文件”定義統(tǒng)一起來。

　　2 備案、核準與審批

　　本手冊沿用管理公司《經營管理制度》中對“備案”、“核準”、“審批”的定義和解釋，并嚴格區(qū)分管理公司、項目所在公司、物業(yè)分公司的相關權限。

　　3 物業(yè)管理(物業(yè)服務)

　　“物業(yè)管理”的定義完全采用國家《物業(yè)管理條例》中的規(guī)定，“是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。”為突出本公司在物業(yè)管理活動中的服務定位，強化服務提供者的角色，本手冊及其支持文件中均將“物業(yè)管理”稱為“物業(yè)服務”。“物業(yè)服務”、“物業(yè)管理”、“物業(yè)管理服務”在本手冊及其支持文件中具有相同的含義。

　　4 顧客

　　“顧客”是指物業(yè)服務的接受者，具體包括業(yè)主、租賃住戶，以及配套商業(yè)網點的經營商戶或其他物業(yè)使用人。

　　5 前期介入

　　“前期介入”是指物業(yè)管理企業(yè)在正式驗收、接管物業(yè)項目前，依據開發(fā)商要求或與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)咨詢服務合同的約定，有償參與項目開發(fā)過程中涉及有關物業(yè)管理領域的活動。

　　項目對外承接物業(yè)項目時，前期介入工作的階段和內容按服務合同約定執(zhí)行。管理公司范圍內開發(fā)項目的前期介入階段和內容，各級物業(yè)管理部門(公司)必須按本手冊及其支持文件的規(guī)定和開發(fā)業(yè)務部門(公司)的具體要求執(zhí)行。

　　6 專責人員

　　“專責”是指對某一項工作的結果負完全責任，或主要責任。但“專責”并不意味著專職，也可以是兼職。

　　7 授權人員(部門)

　　“授權人”或“授權人員”是指公司規(guī)定具有某項決策、執(zhí)行或監(jiān)督檢查權力的人員，授權方式可以是在管理制度中明確規(guī)定，也可以是上級領導根據實際工作需要，在其職權范圍內做出的臨時授權。

　　臨時授權工作的責任一般仍由上級權力授予人承擔，除非該項授權得到了更高一級管理人員的書面批準。