物業(yè)管理給排水系統(tǒng)構(gòu)成及管理內(nèi)容
目前，物業(yè)管理的職能正走向社會(huì)化，物業(yè)管理將物業(yè)區(qū)域內(nèi)分散的社會(huì)服務(wù)統(tǒng)一起來，在不同程度或不同方式上承擔(dān)著某些社會(huì)職能，如供水、供電、環(huán)保、綠化、保安、消防等。
物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)小區(qū)、大廈，首要的是要保障設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)正常運(yùn)行，水、電、氣的供應(yīng)是最基本的服務(wù)。這在高層建筑內(nèi)表現(xiàn)得尤為重要，再高檔的寫字樓，如果沒有水、沒有空調(diào)等基礎(chǔ)保障是不會(huì)有公司入駐的。在高層建筑內(nèi)，給水系統(tǒng)猶如人體的血脈，輸送液體營養(yǎng)，排水系統(tǒng)如人體的代謝系統(tǒng)，保障大廈內(nèi)的液體廢物能正常排出。
在院校，給水排水專業(yè)一般培養(yǎng)具備城市給水工程、排水工程、建筑給水排水工程、工業(yè)給水排水工程、水污染控制規(guī)劃和水資源保護(hù)等方面的知識，能在政府部門、規(guī)劃部門、經(jīng)濟(jì)管理部門、環(huán)保部門、設(shè)計(jì)單位、工礦企業(yè)、科研單位、大、中專院校等從事規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、管理、教育和研究開發(fā)方面工作的給水排水工程學(xué)科的高級工程技術(shù)人才。但隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，給水排水專業(yè)與物業(yè)管理行業(yè)已密不可分，多數(shù)給排水專業(yè)人員在物業(yè)管理這個(gè)新行業(yè)中生根，發(fā)展著給水排水專業(yè)的另一個(gè)方向。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)給排水系統(tǒng)
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)給排水系統(tǒng)是指各種冷水(生活用水、消防用水)、熱水和污水排放的工程設(shè)施的總稱。它主要包括以下幾部分：
第一、供水設(shè)備系統(tǒng)
供水設(shè)備系統(tǒng)是指物業(yè)管理區(qū)內(nèi)通過城市供水管網(wǎng)，供入物業(yè)區(qū)域的給水設(shè)備系統(tǒng)。涉及到的設(shè)備設(shè)施主要有水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)等。
供水系統(tǒng)按照用途分類，基本上可以分為生活用水、生產(chǎn)用水、消防用水三大類，但這三類用水并不一定單獨(dú)設(shè)置給水系統(tǒng)。有時(shí)會(huì)將生活和消防給水共用一個(gè)給水系統(tǒng)，或生活、生產(chǎn)、消防共用一個(gè)給水系統(tǒng)，這種系統(tǒng)形式叫聯(lián)合給水系統(tǒng)。具體采用什么樣的給水系統(tǒng)形式，一般由設(shè)計(jì)院根據(jù)開發(fā)商要求，按用戶(用水設(shè)備)對水質(zhì)、水溫及外城市管網(wǎng)的給水情況，綜合考慮技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和安全條件，確定合適的給水方式。
第二、排水設(shè)備系統(tǒng)
排水設(shè)備系統(tǒng)是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)用來排除污廢水及雨雪水的設(shè)備系統(tǒng)。主要涉及到室內(nèi)排水管道、污水處理裝置、通氣管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外檢查井和排水管道等。
排水系統(tǒng)按照所接收的污廢水的性質(zhì)不同，分為生活污水、工業(yè)廢水、雨水管道三大類。排水體制有分流制和合流制。三類水共用一套管網(wǎng)排放叫合流制，三類水分別排放叫分流制。具體采用什么樣的排水體制，要根據(jù)污廢水的性質(zhì)、濃度及城市管網(wǎng)的排水體制而定。一般考慮水資源的利用及運(yùn)行成本，往往設(shè)計(jì)為分流制系統(tǒng)。
第三、用水設(shè)備
用水設(shè)備指建筑物內(nèi)或構(gòu)筑物內(nèi)各類衛(wèi)生器具和生產(chǎn)用水設(shè)備。這部分主要包括洗臉盆、洗浴盆、浴盆、便器、噴泉噴頭及各種綠化灑水設(shè)備等。
第四、熱水供應(yīng)設(shè)備系統(tǒng)
這部分是指為滿足對水溫的某些特定要求而設(shè)置的設(shè)備系統(tǒng)。通常是酒店及高檔寫字樓為顧客、業(yè)主提供洗浴熱水。其中涉及到的設(shè)備系統(tǒng)包括淋浴器、供熱水管道、循環(huán)設(shè)備、熱水表、熱交換器、溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。
第五、消防設(shè)備
物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的消防水系統(tǒng)，主要包括消防箱、供水箱、各式消防噴淋頭、消防栓、消防水泵等。
給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理
給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理主要是針對給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設(shè)備及管道等的日常操作運(yùn)行、維護(hù)等的管理活動(dòng)。包括物業(yè)管理公司對所管轄區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)的計(jì)劃性養(yǎng)護(hù)、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調(diào)水放水，以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設(shè)備設(shè)施管理范疇。
給排水設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容涉及很多，根據(jù)具體的給排水系統(tǒng)及設(shè)備種類而定。但一般主要包括以下幾個(gè)方面：
一、給排水設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理
給排水設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理的主要內(nèi)容是建立給排水設(shè)備設(shè)施管理原始資料檔案和設(shè)備維修資料檔案。所有給排水設(shè)備設(shè)施(包括采暖、空調(diào)等)接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。
二、給排水設(shè)備運(yùn)行管理
給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理的內(nèi)容是建立合理的運(yùn)行制度和運(yùn)行操作規(guī)定，確保給排水設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行，日常由物業(yè)管理公司水工操作運(yùn)行給排水設(shè)備，運(yùn)行中嚴(yán)格記錄一些運(yùn)行參數(shù)，以便給排水專業(yè)管理人員判斷分析設(shè)備的運(yùn)行狀況及確定維保內(nèi)容。
三、給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理
給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理是根據(jù)給排水設(shè)備設(shè)施的性能按照一定的科學(xué)管理程序和制度，以一定的技術(shù)管理要求，對設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修更新，確保給排水設(shè)備設(shè)施性能良好，對一些易損件要定期更換，杜絕事故停機(jī)。對一些技術(shù)性要求較高的設(shè)備設(shè)施，物業(yè)管理公司一般委托專業(yè)性公司維保或者大修理。
物業(yè)管理與給水排水專業(yè)密不可分
前面提到，物業(yè)管理公司在不同程度或不同方式上承擔(dān)著某些社會(huì)職能。南京市物業(yè)管理辦法中規(guī)定，供水、供電、供氣、郵政、電信等單位開展維修施工時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。任何單位不得強(qiáng)行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用。確需委托的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，實(shí)行有償
服務(wù)。物業(yè)管理公司應(yīng)與市政的給水、排水等專業(yè)管理部門明確各自的管理職責(zé)，相互分工通力合作。
高層樓宇以樓內(nèi)供水泵房總計(jì)費(fèi)水表為界，多層樓房以樓外自來水表為界。界線以外(含計(jì)費(fèi)水表)的供水管線的設(shè)備，由城市供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)管理，界線以內(nèi)至用戶的供水管線及設(shè)備由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。通常小區(qū)內(nèi)用水自來水公司實(shí)行躉售政策。室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司維護(hù)管理。物業(yè)紅線外的排水管路、窨井由城市排水管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)。
物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前應(yīng)提前介入，結(jié)合今后的運(yùn)行要求及管理經(jīng)驗(yàn)，提出建議，以便于后期管理。在竣工驗(yàn)收前，給水系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施都要通過試壓、試運(yùn)行，合格后方可投入使用。在物業(yè)管理公司接管后，給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作和運(yùn)行都由水工完成。給排水設(shè)備日常操作管理是物業(yè)設(shè)備管理中很重要的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系運(yùn)行情況是否正常，降低運(yùn)行損耗等問題。因此，給排水專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保員工正確、安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施。給排水設(shè)備在運(yùn)行過程中會(huì)出現(xiàn)一些異常情況，如供水管爆裂、水泵不工作及停電等，需要及時(shí)處理，為了避免出現(xiàn)異常，便于事先采取預(yù)防措施，要加強(qiáng)日常巡視工作，確保所轄物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的良好運(yùn)行。
一般意義上的物業(yè)設(shè)備設(shè)施包括建筑給排水、采暖通風(fēng)及空調(diào)和建筑電氣。傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理側(cè)重于現(xiàn)場管理，主要是在物業(yè)管理過程中對上述水暖電設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，把各種設(shè)備能夠正常運(yùn)行作為工作目標(biāo)，著眼于有故障的設(shè)備，具有“維持”的特點(diǎn)。但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運(yùn)用和建筑智能化建設(shè)的推進(jìn)，信息化的現(xiàn)代建筑設(shè)備更快地進(jìn)入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)，各項(xiàng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也由于結(jié)合了信息技術(shù)而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設(shè)備設(shè)施營運(yùn)過程中的成本花費(fèi)占物業(yè)管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應(yīng)物業(yè)管理智能化、信息化進(jìn)程的缺點(diǎn)日益突出。但至今還有相當(dāng)一部分物管人員認(rèn)為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)起來就行了。這樣的管理思路實(shí)施起來就會(huì)造成許多問題，諸如能耗高、自控不能實(shí)現(xiàn)、設(shè)備損耗加速等。
導(dǎo)致國內(nèi)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理工作滯后的原因，首先是建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié);建設(shè)方在建設(shè)階段較少考慮今后運(yùn)營時(shí)的節(jié)約和便利，而過多地考慮了如何節(jié)省一次性投資，如何節(jié)省自己的時(shí)間和精力。且在安裝設(shè)備的過程中，較少考慮各項(xiàng)設(shè)備集成后的協(xié)調(diào)和匹配，而在建筑物設(shè)備的施工、調(diào)試與驗(yàn)收過程中，設(shè)計(jì)人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設(shè)后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設(shè)備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個(gè)預(yù)先的系統(tǒng)的工程跟進(jìn)和熟悉過程。其次，就是認(rèn)為只要設(shè)備設(shè)施無故障、開得動(dòng)就行了，這就是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的全部工作內(nèi)容。這種觀念并沒有認(rèn)識到物業(yè)設(shè)備管理的服務(wù)對象是人，沒有意識到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)(即各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效果)才是物業(yè)設(shè)備管理的最高工作目標(biāo)。國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)薪酬較低，不能吸引優(yōu)秀專業(yè)技術(shù)人員加入，設(shè)備管理的技術(shù)含量不高，致使許多給排水等專業(yè)技術(shù)人員寧愿到工地上體驗(yàn)，也不愿從事物業(yè)管理工作。
總的來講，在物業(yè)管理行業(yè)要發(fā)展需要多專業(yè)支撐，給排水專業(yè)在物業(yè)管理行業(yè)是有市場、有前景的。在這里給排水設(shè)計(jì)人員的設(shè)想得以驗(yàn)證，新技術(shù)、新材料在這里得以運(yùn)用，從專業(yè)人員角度來講，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的給排水呈現(xiàn)的是一個(gè)動(dòng)態(tài)的美。
篇2：物業(yè)管理給排水系統(tǒng)構(gòu)成及管理內(nèi)容
物業(yè)管理給排水系統(tǒng)構(gòu)成及管理內(nèi)容
目前，物業(yè)管理的職能正走向社會(huì)化，物業(yè)管理將物業(yè)區(qū)域內(nèi)分散的社會(huì)服務(wù)統(tǒng)一起來，在不同程度或不同方式上承擔(dān)著某些社會(huì)職能，如供水、供電、環(huán)保、綠化、保安、消防等。
物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)小區(qū)、大廈，首要的是要保障設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)正常運(yùn)行，水、電、氣的供應(yīng)是最基本的服務(wù)。這在高層建筑內(nèi)表現(xiàn)得尤為重要，再高檔的寫字樓，如果沒有水、沒有空調(diào)等基礎(chǔ)保障是不會(huì)有公司入駐的。在高層建筑內(nèi)，給水系統(tǒng)猶如人體的血脈，輸送液體營養(yǎng)，排水系統(tǒng)如人體的代謝系統(tǒng)，保障大廈內(nèi)的液體廢物能正常排出。
在院校，給水排水專業(yè)一般培養(yǎng)具備城市給水工程、排水工程、建筑給水排水工程、工業(yè)給水排水工程、水污染控制規(guī)劃和水資源保護(hù)等方面的知識，能在政府部門、規(guī)劃部門、經(jīng)濟(jì)管理部門、環(huán)保部門、設(shè)計(jì)單位、工礦企業(yè)、科研單位、大、中專院校等從事規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、管理、教育和研究開發(fā)方面工作的給水排水工程學(xué)科的高級工程技術(shù)人才。但隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，給水排水專業(yè)與物業(yè)管理行業(yè)已密不可分，多數(shù)給排水專業(yè)人員在物業(yè)管理這個(gè)新行業(yè)中生根，發(fā)展著給水排水專業(yè)的另一個(gè)方向。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)給排水系統(tǒng)
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)給排水系統(tǒng)是指各種冷水(生活用水、消防用水)、熱水和污水排放的工程設(shè)施的總稱。它主要包括以下幾部分：
第一、供水設(shè)備系統(tǒng)
供水設(shè)備系統(tǒng)是指物業(yè)管理區(qū)內(nèi)通過城市供水管網(wǎng)，供入物業(yè)區(qū)域的給水設(shè)備系統(tǒng)。涉及到的設(shè)備設(shè)施主要有水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)等。
供水系統(tǒng)按照用途分類，基本上可以分為生活用水、生產(chǎn)用水、消防用水三大類，但這三類用水并不一定單獨(dú)設(shè)置給水系統(tǒng)。有時(shí)會(huì)將生活和消防給水共用一個(gè)給水系統(tǒng)，或生活、生產(chǎn)、消防共用一個(gè)給水系統(tǒng)，這種系統(tǒng)形式叫聯(lián)合給水系統(tǒng)。具體采用什么樣的給水系統(tǒng)形式，一般由設(shè)計(jì)院根據(jù)開發(fā)商要求，按用戶(用水設(shè)備)對水質(zhì)、水溫及外城市管網(wǎng)的給水情況，綜合考慮技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和安全條件，確定合適的給水方式。
第二、排水設(shè)備系統(tǒng)
排水設(shè)備系統(tǒng)是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)用來排除污廢水及雨雪水的設(shè)備系統(tǒng)。主要涉及到室內(nèi)排水管道、污水處理裝置、通氣管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外檢查井和排水管道等。
排水系統(tǒng)按照所接收的污廢水的性質(zhì)不同，分為生活污水、工業(yè)廢水、雨水管道三大類。排水體制有分流制和合流制。三類水共用一套管網(wǎng)排放叫合流制，三類水分別排放叫分流制。具體采用什么樣的排水體制，要根據(jù)污廢水的性質(zhì)、濃度及城市管網(wǎng)的排水體制而定。一般考慮水資源的利用及運(yùn)行成本，往往設(shè)計(jì)為分流制系統(tǒng)。
第三、用水設(shè)備
用水設(shè)備指建筑物內(nèi)或構(gòu)筑物內(nèi)各類衛(wèi)生器具和生產(chǎn)用水設(shè)備。這部分主要包括洗臉盆、洗浴盆、浴盆、便器、噴泉噴頭及各種綠化灑水設(shè)備等。
第四、熱水供應(yīng)設(shè)備系統(tǒng)
這部分是指為滿足對水溫的某些特定要求而設(shè)置的設(shè)備系統(tǒng)。通常是酒店及高檔寫字樓為顧客、業(yè)主提供洗浴熱水。其中涉及到的設(shè)備系統(tǒng)包括淋浴器、供熱水管道、循環(huán)設(shè)備、熱水表、熱交換器、溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。
第五、消防設(shè)備
物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的消防水系統(tǒng)，主要包括消防箱、供水箱、各式消防噴淋頭、消防栓、消防水泵等。
給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理
給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理主要是針對給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設(shè)備及管道等的日常操作運(yùn)行、維護(hù)等的管理活動(dòng)。包括物業(yè)管理公司對所管轄區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)的計(jì)劃性養(yǎng)護(hù)、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調(diào)水放水，以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設(shè)備設(shè)施管理范疇。
給排水設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容涉及很多，根據(jù)具體的給排水系統(tǒng)及設(shè)備種類而定。但一般主要包括以下幾個(gè)方面：
一、給排水設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理
給排水設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理的主要內(nèi)容是建立給排水設(shè)備設(shè)施管理原始資料檔案和設(shè)備維修資料檔案。所有給排水設(shè)備設(shè)施(包括采暖、空調(diào)等)接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。
二、給排水設(shè)備運(yùn)行管理
給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理的內(nèi)容是建立合理的運(yùn)行制度和運(yùn)行操作規(guī)定，確保給排水設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行，日常由物業(yè)管理公司水工操作運(yùn)行給排水設(shè)備，運(yùn)行中嚴(yán)格記錄一些運(yùn)行參數(shù)，以便給排水專業(yè)管理人員判斷分析設(shè)備的運(yùn)行狀況及確定維保內(nèi)容。
三、給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理
給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理是根據(jù)給排水設(shè)備設(shè)施的性能按照一定的科學(xué)管理程序和制度，以一定的技術(shù)管理要求，對設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修更新，確保給排水設(shè)備設(shè)施性能良好，對一些易損件要定期更換，杜絕事故停機(jī)。對一些技術(shù)性要求較高的設(shè)備設(shè)施，物業(yè)管理公司一般委托專業(yè)性公司維保或者大修理。
物業(yè)管理與給水排水專業(yè)密不可分
前面提到，物業(yè)管理公司在不同程度或不同方式上承擔(dān)著某些社會(huì)職能。南京市物業(yè)管理辦法中規(guī)定，供水、供電、供氣、郵政、電信等單位開展維修施工時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。任何單位不得強(qiáng)行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用。確需委托的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，實(shí)行有償
服務(wù)。物業(yè)管理公司應(yīng)與市政的給水、排水等專業(yè)管理部門明確各自的管理職責(zé)，相互分工通力合作。
高層樓宇以樓內(nèi)供水泵房總計(jì)費(fèi)水表為界，多層樓房以樓外自來水表為界。界線以外(含計(jì)費(fèi)水表)的供水管線的設(shè)備，由城市供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)管理，界線以內(nèi)至用戶的供水管線及設(shè)備由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。通常小區(qū)內(nèi)用水自來水公司實(shí)行躉售政策。室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司維護(hù)管理。物業(yè)紅線外的排水管路、窨井由城市排水管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)。
物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前應(yīng)提前介入，結(jié)合今后的運(yùn)行要求及管理經(jīng)驗(yàn)，提出建議，以便于后期管理。在竣工驗(yàn)收前，給水系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施都要通過試壓、試運(yùn)行，合格后方可投入使用。在物業(yè)管理公司接管后，給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作和運(yùn)行都由水工完成。給排水設(shè)備日常操作管理是物業(yè)設(shè)備管理中很重要的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系運(yùn)行情況是否正常，降低運(yùn)行損耗等問題。因此，給排水專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保員工正確、安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施。給排水設(shè)備在運(yùn)行過程中會(huì)出現(xiàn)一些異常情況，如供水管爆裂、水泵不工作及停電等，需要及時(shí)處理，為了避免出現(xiàn)異常，便于事先采取預(yù)防措施，要加強(qiáng)日常巡視工作，確保所轄物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的良好運(yùn)行。
一般意義上的物業(yè)設(shè)備設(shè)施包括建筑給排水、采暖通風(fēng)及空調(diào)和建筑電氣。傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理側(cè)重于現(xiàn)場管理，主要是在物業(yè)管理過程中對上述水暖電設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，把各種設(shè)備能夠正常運(yùn)行作為工作目標(biāo)，著眼于有故障的設(shè)備，具有“維持”的特點(diǎn)。但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運(yùn)用和建筑智能化建設(shè)的推進(jìn)，信息化的現(xiàn)代建筑設(shè)備更快地進(jìn)入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)，各項(xiàng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也由于結(jié)合了信息技術(shù)而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設(shè)備設(shè)施營運(yùn)過程中的成本花費(fèi)占物業(yè)管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應(yīng)物業(yè)管理智能化、信息化進(jìn)程的缺點(diǎn)日益突出。但至今還有相當(dāng)一部分物管人員認(rèn)為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)起來就行了。這樣的管理思路實(shí)施起來就會(huì)造成許多問題，諸如能耗高、自控不能實(shí)現(xiàn)、設(shè)備損耗加速等。
導(dǎo)致國內(nèi)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理工作滯后的原因，首先是建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié);建設(shè)方在建設(shè)階段較少考慮今后運(yùn)營時(shí)的節(jié)約和便利，而過多地考慮了如何節(jié)省一次性投資，如何節(jié)省自己的時(shí)間和精力。且在安裝設(shè)備的過程中，較少考慮各項(xiàng)設(shè)備集成后的協(xié)調(diào)和匹配，而在建筑物設(shè)備的施工、調(diào)試與驗(yàn)收過程中，設(shè)計(jì)人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設(shè)后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設(shè)備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個(gè)預(yù)先的系統(tǒng)的工程跟進(jìn)和熟悉過程。其次，就是認(rèn)為只要設(shè)備設(shè)施無故障、開得動(dòng)就行了，這就是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的全部工作內(nèi)容。這種觀念并沒有認(rèn)識到物業(yè)設(shè)備管理的服務(wù)對象是人，沒有意識到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)(即各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效果)才是物業(yè)設(shè)備管理的最高工作目標(biāo)。國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)薪酬較低，不能吸引優(yōu)秀專業(yè)技術(shù)人員加入，設(shè)備管理的技術(shù)含量不高，致使許多給排水等專業(yè)技術(shù)人員寧愿到工地上體驗(yàn)，也不愿從事物業(yè)管理工作。
總的來講，在物業(yè)管理行業(yè)要發(fā)展需要多專業(yè)支撐，給排水專業(yè)在物業(yè)管理行業(yè)是有市場、有前景的。在這里給排水設(shè)計(jì)人員的設(shè)想得以驗(yàn)證，新技術(shù)、新材料在這里得以運(yùn)用，從專業(yè)人員角度來講，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的給排水呈現(xiàn)的是一個(gè)動(dòng)態(tài)的美。
篇3：物業(yè)管理給排水系統(tǒng)構(gòu)成及管理內(nèi)容
物業(yè)管理給排水系統(tǒng)構(gòu)成及管理內(nèi)容
目前，物業(yè)管理的職能正走向社會(huì)化，物業(yè)管理將物業(yè)區(qū)域內(nèi)分散的社會(huì)服務(wù)統(tǒng)一起來，在不同程度或不同方式上承擔(dān)著某些社會(huì)職能，如供水、供電、環(huán)保、綠化、保安、消防等。
物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)小區(qū)、大廈，首要的是要保障設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)正常運(yùn)行，水、電、氣的供應(yīng)是最基本的服務(wù)。這在高層建筑內(nèi)表現(xiàn)得尤為重要，再高檔的寫字樓，如果沒有水、沒有空調(diào)等基礎(chǔ)保障是不會(huì)有公司入駐的。在高層建筑內(nèi)，給水系統(tǒng)猶如人體的血脈，輸送液體營養(yǎng)，排水系統(tǒng)如人體的代謝系統(tǒng)，保障大廈內(nèi)的液體廢物能正常排出。
在院校，給水排水專業(yè)一般培養(yǎng)具備城市給水工程、排水工程、建筑給水排水工程、工業(yè)給水排水工程、水污染控制規(guī)劃和水資源保護(hù)等方面的知識，能在政府部門、規(guī)劃部門、經(jīng)濟(jì)管理部門、環(huán)保部門、設(shè)計(jì)單位、工礦企業(yè)、科研單位、大、中專院校等從事規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、管理、教育和研究開發(fā)方面工作的給水排水工程學(xué)科的高級工程技術(shù)人才。但隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，給水排水專業(yè)與物業(yè)管理行業(yè)已密不可分，多數(shù)給排水專業(yè)人員在物業(yè)管理這個(gè)新行業(yè)中生根，發(fā)展著給水排水專業(yè)的另一個(gè)方向。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)給排水系統(tǒng)
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)給排水系統(tǒng)是指各種冷水(生活用水、消防用水)、熱水和污水排放的工程設(shè)施的總稱。它主要包括以下幾部分：
第一、供水設(shè)備系統(tǒng)
供水設(shè)備系統(tǒng)是指物業(yè)管理區(qū)內(nèi)通過城市供水管網(wǎng)，供入物業(yè)區(qū)域的給水設(shè)備系統(tǒng)。涉及到的設(shè)備設(shè)施主要有水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)等。
供水系統(tǒng)按照用途分類，基本上可以分為生活用水、生產(chǎn)用水、消防用水三大類，但這三類用水并不一定單獨(dú)設(shè)置給水系統(tǒng)。有時(shí)會(huì)將生活和消防給水共用一個(gè)給水系統(tǒng)，或生活、生產(chǎn)、消防共用一個(gè)給水系統(tǒng)，這種系統(tǒng)形式叫聯(lián)合給水系統(tǒng)。具體采用什么樣的給水系統(tǒng)形式，一般由設(shè)計(jì)院根據(jù)開發(fā)商要求，按用戶(用水設(shè)備)對水質(zhì)、水溫及外城市管網(wǎng)的給水情況，綜合考慮技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和安全條件，確定合適的給水方式。
第二、排水設(shè)備系統(tǒng)
排水設(shè)備系統(tǒng)是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)用來排除污廢水及雨雪水的設(shè)備系統(tǒng)。主要涉及到室內(nèi)排水管道、污水處理裝置、通氣管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外檢查井和排水管道等。
排水系統(tǒng)按照所接收的污廢水的性質(zhì)不同，分為生活污水、工業(yè)廢水、雨水管道三大類。排水體制有分流制和合流制。三類水共用一套管網(wǎng)排放叫合流制，三類水分別排放叫分流制。具體采用什么樣的排水體制，要根據(jù)污廢水的性質(zhì)、濃度及城市管網(wǎng)的排水體制而定。一般考慮水資源的利用及運(yùn)行成本，往往設(shè)計(jì)為分流制系統(tǒng)。
第三、用水設(shè)備
用水設(shè)備指建筑物內(nèi)或構(gòu)筑物內(nèi)各類衛(wèi)生器具和生產(chǎn)用水設(shè)備。這部分主要包括洗臉盆、洗浴盆、浴盆、便器、噴泉噴頭及各種綠化灑水設(shè)備等。
第四、熱水供應(yīng)設(shè)備系統(tǒng)
這部分是指為滿足對水溫的某些特定要求而設(shè)置的設(shè)備系統(tǒng)。通常是酒店及高檔寫字樓為顧客、業(yè)主提供洗浴熱水。其中涉及到的設(shè)備系統(tǒng)包括淋浴器、供熱水管道、循環(huán)設(shè)備、熱水表、熱交換器、溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。
第五、消防設(shè)備
物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的消防水系統(tǒng)，主要包括消防箱、供水箱、各式消防噴淋頭、消防栓、消防水泵等。
給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理
給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理主要是針對給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設(shè)備及管道等的日常操作運(yùn)行、維護(hù)等的管理活動(dòng)。包括物業(yè)管理公司對所管轄區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)的計(jì)劃性養(yǎng)護(hù)、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調(diào)水放水，以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設(shè)備設(shè)施管理范疇。
給排水設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容涉及很多，根據(jù)具體的給排水系統(tǒng)及設(shè)備種類而定。但一般主要包括以下幾個(gè)方面：
一、給排水設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理
給排水設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理的主要內(nèi)容是建立給排水設(shè)備設(shè)施管理原始資料檔案和設(shè)備維修資料檔案。所有給排水設(shè)備設(shè)施(包括采暖、空調(diào)等)接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。
二、給排水設(shè)備運(yùn)行管理
給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理的內(nèi)容是建立合理的運(yùn)行制度和運(yùn)行操作規(guī)定，確保給排水設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行，日常由物業(yè)管理公司水工操作運(yùn)行給排水設(shè)備，運(yùn)行中嚴(yán)格記錄一些運(yùn)行參數(shù)，以便給排水專業(yè)管理人員判斷分析設(shè)備的運(yùn)行狀況及確定維保內(nèi)容。
三、給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理
給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理是根據(jù)給排水設(shè)備設(shè)施的性能按照一定的科學(xué)管理程序和制度，以一定的技術(shù)管理要求，對設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修更新，確保給排水設(shè)備設(shè)施性能良好，對一些易損件要定期更換，杜絕事故停機(jī)。對一些技術(shù)性要求較高的設(shè)備設(shè)施，物業(yè)管理公司一般委托專業(yè)性公司維保或者大修理。
物業(yè)管理與給水排水專業(yè)密不可分
前面提到，物業(yè)管理公司在不同程度或不同方式上承擔(dān)著某些社會(huì)職能。南京市物業(yè)管理辦法中規(guī)定，供水、供電、供氣、郵政、電信等單位開展維修施工時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。任何單位不得強(qiáng)行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用。確需委托的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，實(shí)行有償
服務(wù)。物業(yè)管理公司應(yīng)與市政的給水、排水等專業(yè)管理部門明確各自的管理職責(zé)，相互分工通力合作。
高層樓宇以樓內(nèi)供水泵房總計(jì)費(fèi)水表為界，多層樓房以樓外自來水表為界。界線以外(含計(jì)費(fèi)水表)的供水管線的設(shè)備，由城市供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)管理，界線以內(nèi)至用戶的供水管線及設(shè)備由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。通常小區(qū)內(nèi)用水自來水公司實(shí)行躉售政策。室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司維護(hù)管理。物業(yè)紅線外的排水管路、窨井由城市排水管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)。
物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前應(yīng)提前介入，結(jié)合今后的運(yùn)行要求及管理經(jīng)驗(yàn)，提出建議，以便于后期管理。在竣工驗(yàn)收前，給水系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施都要通過試壓、試運(yùn)行，合格后方可投入使用。在物業(yè)管理公司接管后，給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作和運(yùn)行都由水工完成。給排水設(shè)備日常操作管理是物業(yè)設(shè)備管理中很重要的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系運(yùn)行情況是否正常，降低運(yùn)行損耗等問題。因此，給排水專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保員工正確、安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施。給排水設(shè)備在運(yùn)行過程中會(huì)出現(xiàn)一些異常情況，如供水管爆裂、水泵不工作及停電等，需要及時(shí)處理，為了避免出現(xiàn)異常，便于事先采取預(yù)防措施，要加強(qiáng)日常巡視工作，確保所轄物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的良好運(yùn)行。
一般意義上的物業(yè)設(shè)備設(shè)施包括建筑給排水、采暖通風(fēng)及空調(diào)和建筑電氣。傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理側(cè)重于現(xiàn)場管理，主要是在物業(yè)管理過程中對上述水暖電設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，把各種設(shè)備能夠正常運(yùn)行作為工作目標(biāo)，著眼于有故障的設(shè)備，具有“維持”的特點(diǎn)。但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運(yùn)用和建筑智能化建設(shè)的推進(jìn)，信息化的現(xiàn)代建筑設(shè)備更快地進(jìn)入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)，各項(xiàng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也由于結(jié)合了信息技術(shù)而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設(shè)備設(shè)施營運(yùn)過程中的成本花費(fèi)占物業(yè)管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應(yīng)物業(yè)管理智能化、信息化進(jìn)程的缺點(diǎn)日益突出。但至今還有相當(dāng)一部分物管人員認(rèn)為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)起來就行了。這樣的管理思路實(shí)施起來就會(huì)造成許多問題，諸如能耗高、自控不能實(shí)現(xiàn)、設(shè)備損耗加速等。
導(dǎo)致國內(nèi)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理工作滯后的原因，首先是建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié);建設(shè)方在建設(shè)階段較少考慮今后運(yùn)營時(shí)的節(jié)約和便利，而過多地考慮了如何節(jié)省一次性投資，如何節(jié)省自己的時(shí)間和精力。且在安裝設(shè)備的過程中，較少考慮各項(xiàng)設(shè)備集成后的協(xié)調(diào)和匹配，而在建筑物設(shè)備的施工、調(diào)試與驗(yàn)收過程中，設(shè)計(jì)人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設(shè)后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設(shè)備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個(gè)預(yù)先的系統(tǒng)的工程跟進(jìn)和熟悉過程。其次，就是認(rèn)為只要設(shè)備設(shè)施無故障、開得動(dòng)就行了，這就是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的全部工作內(nèi)容。這種觀念并沒有認(rèn)識到物業(yè)設(shè)備管理的服務(wù)對象是人，沒有意識到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)(即各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效果)才是物業(yè)設(shè)備管理的最高工作目標(biāo)。國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)薪酬較低，不能吸引優(yōu)秀專業(yè)技術(shù)人員加入，設(shè)備管理的技術(shù)含量不高，致使許多給排水等專業(yè)技術(shù)人員寧愿到工地上體驗(yàn)，也不愿從事物業(yè)管理工作。
總的來講，在物業(yè)管理行業(yè)要發(fā)展需要多專業(yè)支撐，給排水專業(yè)在物業(yè)管理行業(yè)是有市場、有前景的。在這里給排水設(shè)計(jì)人員的設(shè)想得以驗(yàn)證，新技術(shù)、新材料在這里得以運(yùn)用，從專業(yè)人員角度來講，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的給排水呈現(xiàn)的是一個(gè)動(dòng)態(tài)的美。