都成醫(yī)學(xué)院制(修)訂課程教學(xué)大綱管理規(guī)定
教學(xué)大綱是根據(jù)人才培養(yǎng)方案，以綱要的形式編制的課程教學(xué)指導(dǎo)性文件。它是教師科學(xué)地組織課堂教學(xué)、檢查、評定學(xué)生學(xué)習(xí)效果和評價教師教學(xué)質(zhì)量的重要依據(jù)。教學(xué)大綱應(yīng)體現(xiàn)課程在整個人才培養(yǎng)方案中的地位、作用及其性質(zhì)，確定該課程的教學(xué)目的、任務(wù)和要求。為切實提高教學(xué)質(zhì)量，保障人才培養(yǎng)目標的實現(xiàn)，特制訂本規(guī)定。
第一條 制(修)訂教學(xué)大綱的指導(dǎo)思想
(一)教學(xué)大綱應(yīng)貫徹執(zhí)行黨和國家的教育方針、政策，適應(yīng)社會經(jīng)濟和科技發(fā)展對高等教育人才培養(yǎng)的要求。
(二)教學(xué)大綱應(yīng)以科學(xué)的教育觀念為指導(dǎo)，反映教育教學(xué)的基本規(guī)律，體現(xiàn)學(xué)科發(fā)展和教學(xué)改革的新成果。
(三)教學(xué)大綱應(yīng)根據(jù)不同層次人才培養(yǎng)規(guī)格的要求分類進行制訂，具有切實的可行性。
第二條 制訂教學(xué)大綱的原則
(一)符合人才培養(yǎng)目標要求的原則
教學(xué)大綱是專業(yè)培養(yǎng)方案在課程的具體體現(xiàn)和落實。教學(xué)大綱的制訂要根據(jù)培養(yǎng)方案所確定的培養(yǎng)目標，明確課程在人才培養(yǎng)方案中的地位、作用和任務(wù)，保證培養(yǎng)目標的實現(xiàn)。
(二)課程教學(xué)內(nèi)容體系優(yōu)化原則
教學(xué)大綱要根據(jù)學(xué)科體系和教育規(guī)律構(gòu)建課程教學(xué)體系，在實現(xiàn)培養(yǎng)方案和培養(yǎng)目標的前提下，妥善處理好學(xué)科本身的科學(xué)系統(tǒng)性、完整性與課程的目的性、特殊性之間的關(guān)系，防止單純追求本門課程體系的完善，要滿足培養(yǎng)方案的整體優(yōu)化需要，特別處理好課程與相關(guān)課程之間的分工、配合等銜接，既要防止疏漏，又要避免不必要的重復(fù)。
(三)教學(xué)內(nèi)容協(xié)調(diào)的原則
教材內(nèi)容有一定滯后性，故教學(xué)內(nèi)容應(yīng)在繼承的基礎(chǔ)上及時地反映科學(xué)研究的最新、最重要成果。在保證教學(xué)基本要求的前提下，教學(xué)大綱對教學(xué)內(nèi)容的廣度、深度、難度和要求應(yīng)協(xié)調(diào)一致。
(四)理論聯(lián)系實際的原則
制訂大綱時，要根據(jù)本課程在培養(yǎng)方案中的地位，作用和任務(wù)，理論聯(lián)系實際，綜合考慮教學(xué)基本要求的各個方面和各個環(huán)節(jié)。明確基本理論、基礎(chǔ)知識、基本技能等方面的要求，注重對學(xué)生實踐能力的培養(yǎng)和訓(xùn)練，對理論和實踐教學(xué)要統(tǒng)籌安排，有機結(jié)合，不能顧此失彼。
(五)注重個性發(fā)展的原則
教學(xué)大綱要體現(xiàn)統(tǒng)一要求和個性發(fā)展相結(jié)合的原則，除明確學(xué)生必須掌握的基本理論、基本知識和基本技能的最低要求外，還要有學(xué)生自學(xué)、討論等方面的內(nèi)容，鼓勵學(xué)生發(fā)展個性，培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新意識、獨立思考和解決問題的能力。
第三條 教學(xué)大綱的基本結(jié)構(gòu)
課程教學(xué)大綱由以下內(nèi)容構(gòu)成：
(一)前言
包括課程性質(zhì)與作用，適用的專業(yè)及層次，對學(xué)生的學(xué)習(xí)要求，教學(xué)組織及要求，對理論、實驗(實習(xí))、輔導(dǎo)和考試(考核)的要求及權(quán)重，教學(xué)用書及教學(xué)參考書等。
(二)參考學(xué)時分配
應(yīng)明確講習(xí)比例、每次課的教學(xué)內(nèi)容和所用學(xué)時。
(三)目的要求
主要包括教學(xué)目的，教學(xué)要求，掌握、熟悉和了解3級內(nèi)容。
(四)教學(xué)內(nèi)容
內(nèi)容包括教學(xué)目的要求，理論及實驗教學(xué)內(nèi)容，教學(xué)方式，復(fù)習(xí)與思考題等。
(五)常用英文詞匯表
第四條 制(修)訂教學(xué)大綱的具體要求
(一)各門課程都必須有教學(xué)大綱。
(二)教學(xué)大綱的名稱和要求應(yīng)與人才培養(yǎng)方案相符。
(三)對于同一名稱的課程應(yīng)針對不同專業(yè)不同層次的人才培養(yǎng)方案，分別制定相應(yīng)的教學(xué)大綱。
(四)獨立設(shè)置的實驗、實踐類課程必須單獨制訂實踐教學(xué)大綱。
第五條 制(修)訂教學(xué)大綱的工作程序
制(修)訂課程教學(xué)大綱是學(xué)校教學(xué)基本建設(shè)的一項基礎(chǔ)工作。教學(xué)大綱應(yīng)在院(系、部)主任領(lǐng)導(dǎo)下，由各教研室負責(zé)組織編制，經(jīng)院(系、部)審核后，報教務(wù)處備案。教務(wù)處負責(zé)教學(xué)大綱的匯編工作。
第六條 本規(guī)定由教務(wù)處負責(zé)解釋。
篇2：物業(yè)管理師培訓(xùn)教學(xué)內(nèi)容大綱
物業(yè)管理師培訓(xùn)教學(xué)內(nèi)容大綱
一、物業(yè)管理方案的制訂
(一)學(xué)習(xí)要求
掌握物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求，了解并做好物業(yè)管理早期介人的準備工作;具有進行擬管項目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的能力;掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。
(二)學(xué)習(xí)重點
1.物業(yè)管理的早期介入
(l)物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求
物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)、管理標準及委托合同行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)營手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。
物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：
①物業(yè)的設(shè)計要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護。
②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計施工質(zhì)量要好，減少使用成本。
③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。
④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。
⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。
(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容
①基本業(yè)務(wù)
包括房屋建筑物的維護、修繕與改造;物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)與更新;相關(guān)場地的維護與管理;消防設(shè)備的維護、養(yǎng)護與更新。
②專項業(yè)務(wù)
包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。
③特約業(yè)務(wù)
包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。
④經(jīng)營業(yè)務(wù)
包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。
(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準備
人員準備
資料準備
設(shè)備、器材準備
資金準備
(4)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序
我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段：
①決策、立項階段
通過調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點和開發(fā)項目，向政府有關(guān)部門申請立項。
②前期階段
1)在申請立項的項目建議書基礎(chǔ)上，經(jīng)過進一步的調(diào)查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關(guān)部門申報，同時辦理企業(yè)申報登記事宜。
2)項目的規(guī)劃設(shè)計工作。
3)規(guī)劃設(shè)計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發(fā)項目的建設(shè)方案。
4)征用土地，開展拆遷安置工作。
5)完成施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。
6)辦理開工手續(xù)。
③建設(shè)階段
通過招標、投標、發(fā)包工程，進行施工建設(shè);同時，要加強施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。
④營銷階段
這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。
上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。
(5)建筑工程基本知識
①建筑工程分類
建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為：
1)一般土建工程：包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。
2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。
3)暖衛(wèi)工程：包括室內(nèi)外給排水管道，采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。
4)電氣照明工程：包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。
③建筑工程管理
建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現(xiàn)場為中心，遵循建筑施工的特點和規(guī)律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括：
l)落實施工任務(wù)，簽訂對外承包合同;
2)編制施工組織設(shè)計或施工計劃;
3)做好施工前的準備工作，保障順利開工;
4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關(guān)信息與計劃目標進行對比，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整，使各項施工活動處于最佳狀態(tài);
5)做好工程施工資料分析與整理。
③建筑工程涉及的主要工作
1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設(shè)計規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點和生產(chǎn)工藝順序;
2)熟悉施工現(xiàn)場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件;
3)了解當(dāng)?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價格;
4)編制施工組織設(shè)計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機具等進場計劃;
5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作;
6)抓好質(zhì)量管理;
7)抓好安全生產(chǎn)管理;
8)抓好材料與工具管理;
9)抓好班組管理;
10)抓好勞動定額與勞動報酬等。
2.物業(yè)管理早期介入的實施
(l)工作內(nèi)容
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，物業(yè)管理早期介入實施的工作內(nèi)客主要有：
①參與規(guī)劃設(shè)計階段
參與形式主要表現(xiàn)在全面細致地反映物業(yè)管理順利實施的各種需要，以及在以往物業(yè)管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設(shè)計單位，并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題：
1)配套設(shè)施的完善問題;
2)水電供應(yīng)容量的問題;
3)安全保衛(wèi)系統(tǒng);
4)垃圾的處理方式;
5)高層建筑物外觀的清潔問題;
6)消防設(shè)施問題;
7)物業(yè)管理所需設(shè)備問題;
8)對建筑材料的意見;
9)其他問題。
②參與建設(shè)階段
通過參與施工管理，對工程建設(shè)提出意見。主要包括：
1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見;
2)監(jiān)督建設(shè)過程(是否按設(shè)計規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計要求)并提出意見：
3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見;
4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。
(2)早期介入應(yīng)注意的問題
①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作
②必須明確物業(yè)管理在整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位
③抓好人員準備這個關(guān)鍵
④精心準備，細致周到，力求全面、充分
3.擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查
通過對擬管項目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。
(l)項目情況調(diào)查
①調(diào)查內(nèi)容
項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。
項目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。
項目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標準、管線布置等。
配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區(qū)班車等。
消防、安保、清潔等設(shè)施狀況
項目性質(zhì)及特色
政府的支持、扶持與介入程度
開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽、社會影響、負責(zé)人情況等。
周邊壞境狀況
②調(diào)查方法
包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。
(2)使用人需求調(diào)查
①調(diào)查內(nèi)容
住區(qū)人員自然狀況分析：包括總?cè)丝凇⑿詣e、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟收人等。
住區(qū)人員需求分析：
l)按需求對象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施;
2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設(shè)施，應(yīng)從管區(qū)實際出發(fā)進行建設(shè)，并更多注意面向社會服務(wù)與經(jīng)營，以提高其開發(fā)利用的效益。
3)按需求條件分為現(xiàn)實需求和潛在需求。
4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區(qū)人員實際生活水平出發(fā)，定量與定性結(jié)合，協(xié)助制訂有針對性的方案。
②調(diào)查方法
1)詢問法
詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調(diào)查者提出詢問，再從被調(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。
2)觀察法
觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。
3)實驗法
實驗法就是用小規(guī)模試驗的方法來驗證人們的需求情況。
4)抽樣調(diào)查法
抽樣調(diào)查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。
(3)競爭企業(yè)調(diào)查
調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經(jīng)驗以及與競爭對手比較。
4.制訂物業(yè)管理方案的其他準備工作
(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：
(2)對方案制訂人員進行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：
(3)準備經(jīng)費;
(4)準備設(shè)備;
(5)準備相關(guān)資料。
5.制訂物業(yè)管理方案
(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容
①物業(yè)管理檔次
物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定，是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項目、標準及費用的不同。
②物業(yè)管理服務(wù)的標準
物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項目和質(zhì)量標準。
③物業(yè)管理財務(wù)收支預(yù)算
物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達到的服務(wù)標準和收費標準是物業(yè)管理方案的核心。
(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)
①項目管理的整體設(shè)想與策劃
包括項目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標、物業(yè)管理特點。管理服務(wù)措施。
②管理模式
包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵機制、信息反饋處理機制等。
③公司人力資源管理
包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。
④規(guī)章制度建設(shè)
包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。
⑤經(jīng)營管理指標
包括經(jīng)營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。
⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)
包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。
⑦財務(wù)管理及經(jīng)費收入測算
包括財務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測、維修基金的建立和使用計劃。
⑧日常管理
包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護與管理、采暖系統(tǒng)維護管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。
⑨物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施
包括物業(yè)維修養(yǎng)護管理、共用部分的維修與養(yǎng)護、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護。
(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟
第一步：成立制訂方案的工作機構(gòu)
第二步：培訓(xùn)工作人員
第三步：經(jīng)費、設(shè)備、資料準備
第四步：項目、使用人、競爭調(diào)查
第五步：研究分析調(diào)查資料
第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務(wù)管理項目
第七步：經(jīng)費預(yù)算
第八步：草擬方案文本
第九步：向?qū)＜翌檰?/a>征詢
第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱
第十一步：修改、研討、再修改
第十二步：可行性研究
第十三步：定稿
第十四步：實施、反饋
⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法
①經(jīng)理意見法
主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容，在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。
②內(nèi)部征詢法
發(fā)動公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。
③學(xué)習(xí)借鑒法
主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。
④專家意見法
主要是聘請業(yè)內(nèi)著名專家，在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，請專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。
⑤綜合制訂法
6.可行性研究知識
(l)可行性研究的基本概念
可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟上的分析，即進行全面的調(diào)查研究和綜合論證。
(2)可行性研究的程序
可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。
①投資機會研究
帶有預(yù)測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預(yù)計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進行研究。
②初步可行性研究
進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業(yè)能力方面進行預(yù)測，考察合格規(guī)模、估計資源分配和協(xié)作配套來源，對項目實施需要采用的技術(shù)、裝備進行初步規(guī)劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。
③詳細可行性研究
對項目進行深入的技術(shù)經(jīng)濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。
④評價報告
重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。
(3)可行性研究的內(nèi)容
①市場需求預(yù)測;
②物質(zhì)資源預(yù)測;
③項目方案研究;
④人力資源研究;
⑤項目實施過程研究;
⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究;
⑦項目經(jīng)濟效益研究。
(4)編寫可行性報告
①總論;
②項目分析;
③需求預(yù)測;
④物資資源及公用設(shè)施條件分析;
⑤人力資源分析;
⑥實施進度分析;
⑦投資估算、資金籌措或成本估算;
⑧社會及經(jīng)濟效益評價;
⑨附件。
二、物業(yè)管理制度
(一)學(xué)習(xí)要求
掌握物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法;了解業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點和主要內(nèi)容，掌握業(yè)主公約訂立原則和程序，并能正確界定管區(qū)內(nèi)違反(公約)的行為，熟悉房屋裝修程序。
(二)學(xué)習(xí)重點
1.物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容
物業(yè)管理制度可分為兩大類：一類是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度;另一類是物業(yè)管理企業(yè)的外部制度。
(l)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度
內(nèi)部制度是物業(yè)管理公司為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點制訂的一系列工作程序、職責(zé)范圍、崗位責(zé)任制和考核條例等。
①物業(yè)管理公司員工管理條例
員工管理條例是物業(yè)管理公司最基本的內(nèi)部管理制度，主要包括勞動用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎懲制度。
②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍
包括公司辦公室的職責(zé)范圍、財務(wù)部門的職責(zé)范圍、管理部內(nèi)助職責(zé)范圍、服務(wù)部門的職責(zé)范圍。
③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制
包括經(jīng)理室人員崗位責(zé)任制、公司辦公室人員崗位責(zé)任制、管理處人員崗位責(zé)任制。
(2)物業(yè)管理企業(yè)外部制度
外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實施物業(yè)管理過程中各方的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度，主要制度有：
①物業(yè)接管驗收規(guī)定
②樓宇入住規(guī)定
包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。
③物業(yè)管理公約
是將業(yè)主以及管理者的權(quán)利與義務(wù)以法律文件的形式加以確定，對全體業(yè)主或使用人以及物業(yè)管理者均有約束力，主要包括以下內(nèi)容：
1)明確業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任
2)明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利
3)明確物業(yè)管理者的權(quán)利與義務(wù)
4)明確對物業(yè)公共部位以及公用設(shè)施的管理
5)對物業(yè)全部損壞或部分損壞無法正常使用的規(guī)定
6)管理費用的規(guī)定
7)法律責(zé)任
8)其他事項
④住戶手冊
是一種交住戶保存的文件，主要包括以下內(nèi)容：
l)居住區(qū)概況;
2)居住區(qū)的管理;
3)業(yè)主或住戶須知;
4)購日燈管理與維修;
5)物業(yè)管理條例;
6)綜合服務(wù);
7)其他應(yīng)注意的事項。
⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度
1)對房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標準、接代管程序的規(guī)定。
2)對房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。
⑥房屋管理服務(wù)制度
1)房屋維修養(yǎng)護管理規(guī)定。
2)房屋裝修管理規(guī)定。
⑦住宅區(qū)管理制度
主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機動車管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場管理等規(guī)定。
⑧業(yè)主公約
⑨業(yè)主委員會章程
l)成立業(yè)主委員會的宗旨、目的;
2)業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù);
3)成立業(yè)主委員會的程序;
4)勸業(yè)主委員會會議及業(yè)主大會;
5)業(yè)主委員會的任務(wù);
6)有關(guān)補充說明。
2、制訂物業(yè)管理制度的程序和方法
⑴程序
第一步：研究所管物業(yè)的實際情況。
第二步：研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。
第三步：正確評價本企業(yè)狀況。
第四步：學(xué)習(xí)理解國家及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)、制度，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗。
第五步：整理出本管區(qū)應(yīng)制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。
第六步：分頭草擬制度。
第七步：征求各方意見，反復(fù)討論修改。
第八步：定稿。
第九步：通過正式程序批準執(zhí)行。
(2)方法
①經(jīng)理意見法：在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上，以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。
②業(yè)主委員會制訂法：適用于制訂(業(yè)主公約)、(業(yè)主委員會章程》等。
③內(nèi)部制訂法：適用于制訂部門崗位職責(zé)和各部門管理范圍內(nèi)相關(guān)制度。
④學(xué)習(xí)借鑒法：主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)進行管理的規(guī)章制度。
⑤綜合征定法：綜合運用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。
3、業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點和主要內(nèi)容
(l)法律依據(jù)
業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護及其管理等方面的行為。其法律依據(jù)主要是：
①《民法通則》第83條規(guī)定。
②建設(shè)部19*第5號令《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》第五條和第六條規(guī)定。
(2)特點
①公約的主體是全體業(yè)主。
②公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為，是基于物權(quán)而派生的客觀行為。
③公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維護與管理等方面的權(quán)利。義務(wù)的規(guī)定，其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容，也有社會公共道德的內(nèi)容。
④公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效，對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。
⑤公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。
(3)業(yè)主公約的主要內(nèi)容
業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實際情況進行修改補充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會通過后上報行政主管部門備案。
4.業(yè)主公約的訂立
(1)訂立的原則
包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。
(2)訂立的程序
首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進行：
第一步：物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)研究國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)，尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約“示范文本。”
第二步：結(jié)合所管項目的實際情況，依照建設(shè)部“示范文本”的基本內(nèi)容，制訂出所管項目的業(yè)主公約(草案)。
第三步：用召業(yè)主大會將業(yè)主公約(草案)提交大會討論。修改。
第四步：業(yè)主大會通過修改后的業(yè)主公約。
第五步：業(yè)主簽字，業(yè)主公約生效
業(yè)主公約如需修改，一般由業(yè)主委員會提出修改意見及修改草案，將修改草案提交業(yè)主大會計論通過后執(zhí)行。
5、糾正違反業(yè)主公約的行為
⑴界定所應(yīng)處理的違反《公約》的行為
在物業(yè)管理中，用來約束主體行為的公約有兩種：一是《業(yè)主公約》;二是《物業(yè)管理公約》。前者的主體是全體業(yè)主，后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經(jīng)營者。因此，違反《公約》的行為一般說來有以下三種：
①業(yè)主違反《公約》。
②非業(yè)主違反《公約》
③物業(yè)管理公司違反《公約》
作為物業(yè)管理人員應(yīng)正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的行為，具體有：裝修時違反《公約》的行為，搬遷時違反《公約》的行為，日常違反《公約》的行為。
⑵及時發(fā)現(xiàn)違反《公約》的行為
物業(yè)管理人員應(yīng)努力做到及時發(fā)現(xiàn)各種違約行為，需做到：
①加強工作責(zé)任心，認真履行崗位責(zé)任。
②物業(yè)管理公司和部門負責(zé)人要經(jīng)常檢查、解決員工工作不到位的問題，及時發(fā)現(xiàn)并處理使用人違約行為。
③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識，建立有效的監(jiān)督機制，認真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。
⑶正確處理違反《公約》的行為
從廣義上說，《業(yè)主公約》和《約業(yè)管理公約》也屬于物業(yè)管理制度，兩者既有共性，也有個性，概括起來，共性表現(xiàn)在目的相同的實質(zhì)內(nèi)容相近上而個性則表現(xiàn)在：制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質(zhì)不同以及對違反者處理方式不同。
對違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進行，主要有：規(guī)勸、制止、批評、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。
6、房屋裝修管理
⑴住用戶裝修申報
①業(yè)主或使用人如需對房屋進行裝修，必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請。
②工程部門對業(yè)主或使用人的資格進行確認，并提供裝修指南及有關(guān)資料。
③業(yè)主或使用人盡快請設(shè)計公司進行裝修方案設(shè)計，并選擇合格的裝修單位。④業(yè)主或使用人在15天將裝修設(shè)計圖紙交工程部門。
⑵物業(yè)管理公司審批
①接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內(nèi)，工程設(shè)備部門會同安保部門進行審核，考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案，或提出方案的修改意見。
②裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準后方可實施。
③方案批準后，與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，并領(lǐng)取裝修許可證。
⑶裝修單位施工
與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書》，并領(lǐng)取施工許可證必須按方案進行施工，施工期間應(yīng)嚴格遵守各項規(guī)定嚴格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》。
⑷物業(yè)管理公司驗收。
①由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門并會同其他有關(guān)部門對工程進行驗收。
②隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。
③竣工驗收合格后，由工程設(shè)備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗收單。
④業(yè)主或使用人憑竣工驗收單到管理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。
三、物業(yè)管理資金的管理
(一)學(xué)習(xí)要求
掌握物業(yè)管理資金的概念，了解物業(yè)管理啟動資金與日常物業(yè)管理資金的來源及其管理;掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則，掌握物業(yè)管理資金的預(yù)算管理工作。
(二)學(xué)習(xí)重點
1、物業(yè)管理資金及其管理
(1)物業(yè)管理資金的概念
物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全，充分發(fā)揮其各項功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不同，可分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。
(2)物業(yè)管理資金的管理
概念
物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務(wù)管理活動的整個過程。
管理對象
物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。
管理目的
物業(yè)管理企業(yè)有計劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運用效率和運用效果，保證物業(yè)管理工作的高效開展。
2.物業(yè)管理資金的來源和管理
(l)物業(yè)管理啟動資金
概念
物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金。
內(nèi)容及來源
一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成;另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金，主要用于物業(yè)機構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護，這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。
物業(yè)管理啟動資金的管理：其中物業(yè)公共設(shè)施維護基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會設(shè)賬，存入銀行專戶，掌管這項基金。同時，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用，并做到專款專用，實際操作使用時報物業(yè)管理委員會批準并接受監(jiān)察。這項專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理，應(yīng)視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金應(yīng)在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產(chǎn)生最大增值收益。
(2)日常物業(yè)管理資金
來源
包括物業(yè)管理服務(wù)費、物業(yè)管理機構(gòu)開展多種經(jīng)營的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力及各項物業(yè)管理服務(wù)的價值補償，由物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價管理部門幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。
②日常物業(yè)管理資金的管理
1)收取、使用上的管理。重點在于及時有效地收取各種管理費用，并做到有計劃地使用，量收支出，專款專用，不挪用、多用或少用。
2)財務(wù)上的管理。應(yīng)加強財會制度的建立與監(jiān)管力度，杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財務(wù)漏洞，避免發(fā)生意外事件，防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生，并注意安全保衛(wèi)工作。
3.利用會計手段進行經(jīng)濟管理
(l)會計的基本知識及會計制度
會計的概念
會計是經(jīng)濟管理活動的重要組成部分。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標準表現(xiàn)的經(jīng)濟信息，對經(jīng)濟活動進行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo)，促使人們比較經(jīng)濟得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟效益的一種管理活動。
②會計的基本職能：核算和監(jiān)督。
l)核算是會計的首要職能。主要從價值上反映核算單位的經(jīng)濟活動狀況及成果。
對會計監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種，主要通過對價值指標的監(jiān)督，防止核算單位經(jīng)濟活動的偏差與失誤，保障核算單位財產(chǎn)免遭損失。
③會計法規(guī)體系
我國會計法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系，可分為三層：第一層是基本法，即(會計法)、(預(yù)算法)等國家法律;第二層是國家財政部根據(jù)基本法制定的對所有單位的會計核算工作.
均有約束力的會計準則;第三層是由各基層單位自行制定的單位內(nèi)部會計制度。這三個層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層，第二層統(tǒng)馭第三層，三個層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會計制度。
(2)通過會計報表分析提高經(jīng)濟效益
會計報表的概念
會計報表亦稱財務(wù)報告，是會計核算的結(jié)果，是反映會計主體財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和財務(wù)收支情況的書面文件，是財會部門提供財會信息的一種重要手段。
②會計報表的構(gòu)成：會計報表一般由主表、附表和報表附注三部分組成。
l)主表包括資產(chǎn)負債表、損益表和財務(wù)狀況變動表(或現(xiàn)金流量表)。
2)附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點而有所不同。
3)報表附注是對表內(nèi)有關(guān)項目所做的必要解釋。
會計報表對外提供時，一般還附有財務(wù)狀況說明書，這是會計部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報告。
③會計報表分析的意義
物業(yè)管理者根據(jù)提供的會計報表，通過一定的技術(shù)方法，對物業(yè)管理單位的資金管理、經(jīng)營狀況進行過程分析和結(jié)果比較，總結(jié)經(jīng)驗，揭露問題，以提高物業(yè)管理經(jīng)營水平和經(jīng)濟效益。
4.物業(yè)管理資金的使用與運作
(l)物業(yè)管理資金的性質(zhì)
物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金;根據(jù)物業(yè)管理對象和目的的不同，可劃分為經(jīng)營性資金和消費性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。
(2)物業(yè)管理資金的使用
物業(yè)管理資金使用要實行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計劃，又要保證一定的靈活性。具體包括三方面：
①成本性資金支出與使用：
成本性資金支出，是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生，用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產(chǎn)耗費。其包括勞動對象的耗費、勞動手段的耗費和勞動力的耗費三方面。成本性資金支出是必需的，是不產(chǎn)生資金回收的，是向社會提供勞務(wù)時必須耗費的成本性支出。這些資金轉(zhuǎn)化為勞動產(chǎn)品的價值，為社會所承認。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的，是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。
②公益性資金使用
公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會責(zé)任與義務(wù)的資金性支出，如向社會福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等，這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數(shù)量不固定，也不經(jīng)常發(fā)生，物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
③投資性資金支出與使用
投資性資金使用是為了籌集發(fā)展
用資金而使用的資金，主要是把暫時不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報。投資性資金支出一定要選好投資方向，注意資金的安全性、資金的回收周期，同時注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例額。
(3)物業(yè)管理資金的使用原則
①保障物業(yè)管理需求的原則。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。
②節(jié)約支出，合理收益原則。對成本性資金支出，要厲行節(jié)約，做到合理支出;對投資性支出，要有目的、有步驟，在考慮收益的同時，注意回避投資風(fēng)險。
③制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財會制度，使資金使用過程中存在相互制約機制，保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。
(4)物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制
在遵守國家相關(guān)法律和單位財會制度的基礎(chǔ)上，建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制，即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，財務(wù)人員負管理責(zé)任，使用人員負使用責(zé)任，領(lǐng)導(dǎo)下達資金使用指令和計劃，財會人員負責(zé)把資金撥到使用者手中，三方面相互監(jiān)督，共同完成資金的使用過程;并落實監(jiān)督審核制度，通過對物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時間及使用效果的監(jiān)督和考核，保證物業(yè)管理資金的使用效果。
5.物業(yè)管理資金的預(yù)算管理
(l)物業(yè)管理資金預(yù)算的準備工作
①物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念
物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標為導(dǎo)向，以提高管理效益為出發(fā)點，以財務(wù)管理體系為保障，全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動的一種計劃管理模式。
②物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件
1)扎實的會計工作和基礎(chǔ)管理工作;
2)對完善的制度體系;
3)好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體;
4)要充分利用管理會計的職能。
(2)物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則
①物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序
一般都先由預(yù)算專業(yè)部門負責(zé)，如財務(wù)預(yù)算處根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測今年物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況，于每年初或上年底編制出本單位的資金預(yù)算計劃，報領(lǐng)導(dǎo)審批，待審批后執(zhí)行。對規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)采取分層編制，層層審核把關(guān)，最后匯總論證，再經(jīng)橫向、縱向討論論證，經(jīng)幾個回合討論，把集中制定和分散制定方法相結(jié)合，最終制定一個合理科學(xué)的資金預(yù)算方案。預(yù)算編制可以自上而下，也可以自下而上，或是上下結(jié)合論證式。
②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則
1)目標性原則。即預(yù)算編制應(yīng)圍繞物業(yè)管理經(jīng)營目標進行。
2)全面性原則。凡是與物業(yè)管理經(jīng)營目標相關(guān)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動都要納入預(yù)算范圍，預(yù)算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。
3)預(yù)算單位與周期性原則。預(yù)算編制應(yīng)確定預(yù)算單位的大小和范圍，并確定預(yù)算周期。
4)人本原則。預(yù)算應(yīng)考慮人的因素，使之成為有激勵效益的預(yù)算。
(3)物業(yè)管理資金預(yù)算編制的方法
①固定成本預(yù)算編制法
1)日常綜合管理費用成本預(yù)算公式
P=∑Pi(i=l，2......，n)
2)人工費用成本預(yù)算公式
P1=∑(Ni×Wi)(i=l，2......，n)
3)行政辦公費成本預(yù)算公式
P2=F0(1+i%)-F0’
4)公用水電費預(yù)算公式
P3=∑Q電i×P電+∑Q水i×P水
5)保安服務(wù)費預(yù)算服務(wù)公式
P4=∑Fi=F1+F2+F3
滾動預(yù)算編制法
即將預(yù)算周期始終保持在一個固定期間，如一年、一季度或一個月，連續(xù)進行預(yù)算編制。具體編制方法是先制定一個周期的預(yù)算，在執(zhí)行過程中進修改預(yù)算邊制定下一個周期的預(yù)算。
(4)物業(yè)管理資金預(yù)算管理的方法
主要有以成本為中心的預(yù)算管理方法和以現(xiàn)金流量為中心的預(yù)算管理方法。以成本為中心的預(yù)算管理方法將成本預(yù)算層層分解到人，著眼于降低成本;以現(xiàn)金流量為中心的預(yù)算管理方法控制現(xiàn)金流入流出，盡量做到用最少的錢辦更多的事。另外，還有以利潤或出資人利益為中心的預(yù)算管理方法、以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理方法。
四、房屋構(gòu)造與識圖
(一)學(xué)習(xí)要求
了解房屋建筑的一般構(gòu)造以及建筑制圖國家標準和規(guī)定畫法，掌握閱讀施工圖的最基本方法和技能，具備參閱施工圖紙解決房屋修護問題的能力。
(二)學(xué)習(xí)重點
1.建筑物的分類
建筑物是指直接供人們使用的建筑，為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù)，如住宅、教學(xué)樓等。構(gòu)筑物是指不直接供人們使用的建筑，間接地為人們服務(wù)，如水塔、煙囪等。依據(jù)不同分類標準，可將建筑物進行分類。
(l)按建筑物的使用功能分類
分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。
(2)按建筑物的層數(shù)分類
分為低層建筑(1-3層)、多層建筑(4-6層)、中高層建筑(7-9層)、高層建筑(10層以上的住宅和總高度超過24米的公共建筑及綜合建筑，不包括高度超過24米的單層主體建筑)。
(3)按主要承重結(jié)構(gòu)使用的材料分類
分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。
(4)按建筑結(jié)構(gòu)的承重方式分
分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、商體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。
2.房屋的構(gòu)造組成
一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。
(1)基礎(chǔ)
基礎(chǔ)是建筑物的組成部分，它直接承受建筑物的所有負荷，并把它傳到地基上。地基是基礎(chǔ)下面承受力的那部分土層，承受建筑物的全部荷載，包括基礎(chǔ)的自重。
①基礎(chǔ)的埋置深度
是指由室外設(shè)計地面到基礎(chǔ)底面的距離。基礎(chǔ)的埋深直接影響工程造價。一般情況下，基礎(chǔ)的埋深應(yīng)不小于500毫米。
③基礎(chǔ)的分類
1)按構(gòu)成基礎(chǔ)的材料分為磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)。毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)和鋼筋混凝土基礎(chǔ)。
2)按受力特點分為剛性基礎(chǔ)(如磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ))和柔性基礎(chǔ)(如鋼筋混凝土基礎(chǔ))。
3)按基礎(chǔ)的構(gòu)造形式分為條形基礎(chǔ)(多用于多層住宅)、獨立基礎(chǔ)(用于工業(yè)廠房或民用建筑的框架結(jié)構(gòu)中)、整片基礎(chǔ)(用于上部荷載較大的建筑物中)、樁基礎(chǔ)(用于高層或超高層建筑物中，或地基質(zhì)差的工程中)。
(2)墻體
墻的作用主要是承重、圍護和分隔空間。
①墻體的分類
1)按墻體受力情況分為承重墻(直接承受上部傳來荷載的墻)和非承重墻(不承受外來荷載的墻)。
2)按墻體的構(gòu)造方式分為實體墻、空體墻和復(fù)合墻
②墻體的細部構(gòu)造
l)鋼筋混凝土過梁：門窗洞口上的橫梁Pg過梁，其高度為60毫米的倍數(shù)，寬度一般應(yīng)與磚墻厚度相適應(yīng)，端部伸入兩側(cè)墻內(nèi)不少于240毫米。
2)鋼筋混凝土圈梁：沿房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置的連續(xù)而封閉的梁，其主要作用是為了增強房屋的整體剛度。一般高度不宜小于120毫米。
3)墻身水平防潮層：阻斷地下水，保持墻身干燥。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有關(guān)。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細石混凝土帶防潮層等不同種類。
4)構(gòu)造柱：是設(shè)置在磚墻內(nèi)的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱，是房屋抗震的一個主要措施。
5)變形縫：是沿建筑物的某些部位，將其垂直斷開，分成若干獨立的單元的斷縫，它是為較少房屋應(yīng)自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。
(3)樓地面
樓板層把整個建筑分成若干層，并將其承受的荷載傳給墻或柱。鋼筋混凝土樓板是目前應(yīng)用最廣泛的樓板類型。按施工方式可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板、預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。
地面包括底層地面和樓層地面，由面層和基層組成，面層是人們活動直接接觸的部分，基層是地面的持力層，包括墊層、結(jié)構(gòu)層、找平層和保溫層
(4)樓梯
是樓層間的垂直交通工具，在緊急狀態(tài)下供人們安全疏散。
(5)屋頂
是房屋頂部的承受和圍護部分。屋頂?shù)念愋蜌w納起來可分為坡屋頂、平屋頂和曲面屋頂。平屋頂?shù)呐潘侵攸c。
①平屋頂?shù)呐潘?/p>
平屋頂?shù)呐潘绞椒譃闊o組織排水和有組織排水。
無組織排水是雨水沿屋檐直接自由下落，一般適用于降雨量少的地區(qū)或低層及次要建筑。
有組織排水是將降水有組織地通過管線排入地面或下水系統(tǒng)。又可分為外排水和內(nèi)排水兩種方式。
②平屋頂?shù)娜嵝苑浪菝?/p>
是指以防水卷材和瀝青膠結(jié)材料組成，易老化，一般10~15年須維修一次。
③平屋頂?shù)膭傂苑浪菝?/p>
是以防水砂漿抹面或用密實混凝土澆筑成面層的屋面，易在施工后出現(xiàn)裂縫而漏水，一般采用設(shè)置浮筑層或分倉縫處理。
(6)門和窗
門是為了方便人們基礎(chǔ)房間和搬運家具、設(shè)備而設(shè)的建筑配件，同時兼有采光和通風(fēng)的作用。窗的主要作用是采光和通風(fēng)。
3、建筑識圖
(l)正投影與剖面圖
如果投影方向垂直于投影面，那么所作出來的圖形為正投影。建筑工程圖就是依據(jù)正投影的原理繪制的。
假想用一剖切面在物體內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的部位剖開，移去物體的一部分，畫出余下部分的正投影圖，就是剖面圖。剖面圖可分為全剖面圖、半剖面圖、階梯剖面圖、局部剖面圖和分層剖面圖。
(2)建筑制圖國家標準及規(guī)定畫法
①定位軸線、標高、索引符號
1)定位軸線
在建筑施工圖中凡承重墻、柱、梁、屋架等主要承重構(gòu)件的位置處均應(yīng)由細點劃線畫出，并進行編號，這就是定位軸線。
2)標高
在建筑總平圖、平面圖、立面圖個剖面圖上，經(jīng)常用標高符號來表示某一部位的高度。標高符號以細實線繪制。
3)索引與詳圖符號
②建筑統(tǒng)一模數(shù)制
在我國制訂的《建筑模數(shù)協(xié)調(diào)統(tǒng)一標準》中，規(guī)定了模數(shù)和模數(shù)協(xié)調(diào)原則。
基本模數(shù)
基本模數(shù)是模數(shù)協(xié)調(diào)中選用的基本尺寸單位，基本模數(shù)的數(shù)值為IM=100mm
模數(shù)序列
是以選定的模數(shù)基數(shù)為基礎(chǔ)展開的數(shù)值系統(tǒng)，分為擴大模數(shù)數(shù)列和分模數(shù)數(shù)列。
模數(shù)協(xié)調(diào)中規(guī)定的幾種尺寸
為保證建筑制品、構(gòu)配件等有關(guān)尺寸間的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，在建筑模數(shù)協(xié)調(diào)中規(guī)定了幾種尺寸，分別是標志尺寸、構(gòu)造尺寸和實際尺寸。
(3)施工圖中常用圖例
4、施工圖
(l)施工圖的內(nèi)容
一套完整的施工圖，除了要有圖紙目錄和設(shè)計說明書以外，還應(yīng)包括以下專業(yè)圖紙：
①建筑施工圖
②結(jié)構(gòu)施工圖
③設(shè)備施工圖
④電氣施工圖
(2)施工圖的閱讀
基本方法：先大略后細小，先租看后細看。對工程的具體位置、周圍環(huán)境、標高和朝向先有一個概括地了解，然后從建筑平面圍看起，負責(zé)不同專業(yè)的技術(shù)人員，應(yīng)根據(jù)不同要求。重點深入地看不同類別的圖紙，閱讀時還應(yīng)特別注意各類圖紙之間的聯(lián)系，避免各專業(yè)之間的技術(shù)矛盾。
五、房屋修繕預(yù)算
(-)學(xué)習(xí)要求
了解房屋修繕預(yù)算的特點;掌握房屋修繕定額的內(nèi)容和選用;掌握房后接望預(yù)算動編制步驟和編制方法。
(二)學(xué)習(xí)重點
1.房屋修繕預(yù)算的特點
要使用房屋修繕工程預(yù)算定額
修繕定額與預(yù)算定額相比，有兩個特點：
①工料消耗多
②地區(qū)性強
注意回收利用舊料
2.房屋修繕定額
(l)修繕定額的內(nèi)容
①總說明：綜合說明修繕定額的編制原則、指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用，同時還說明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素，有關(guān)規(guī)定和使用方法等。
②分部工程說明：在每個分部的首頁中說明。主要說明本分部工程定額的編制依據(jù)，項目劃分的原則，施工方法的確定，定額綜合的主要內(nèi)容，定額的換算原則和方法，選用材料的規(guī)格和各種材料損耗率的確定等。
③分部工程量計算規(guī)則：列示于每個分部的定額預(yù)算項目表之前。它規(guī)定了各分項工程項目工程量的計算方法、計量單位、尺寸的起止范圍、應(yīng)扣除和應(yīng)增加的部分，以及計算附表等。
工程量是以物理計量單位或自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。計算工程量，是整個修繕預(yù)算編制中最繁重但也是最基礎(chǔ)的工作，直接影響到修繕預(yù)算編制的速度和準確性。
④定額項目表：是定額的主要構(gòu)成部分。它規(guī)定了各分項工程項目的人工、材料耗用量指標，還列有根據(jù)取定的人工工資標準、材料預(yù)算價格等分別計算出的人工、材料費用及其匯總的基價。在項目表上方列有該分項工程的工作內(nèi)容和計量單位。
⑤附錄：通常包括各種混凝土、砂漿配合比表，建筑材料名稱及規(guī)格表等
(2)修繕定額的選用
①應(yīng)選用當(dāng)?shù)亍F(xiàn)行的修繕定額
②利用附近地區(qū)的修繕定額
③利用預(yù)算定額
3.房屋修繕預(yù)算的編制步驟和方法
(l)熟悉施工圖紙、收集預(yù)算資料
熟悉施工圖紙
收集預(yù)算資料
收集施工組織設(shè)計資料
了解施工現(xiàn)場情況
了解施工方式
(2)計算工程
①確定工程計算項目
根據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設(shè)計資料和施工現(xiàn)場實際情況，確定工程計算項目，并將分項工程項目名稱、定額編號和計量單位一并列出。要按先拆除、后新作與修補的修繕施工順序進行，還需注意拆除工程對其他部位的影響
②計算工程量
要按照當(dāng)?shù)厥∈蓄C布的修繕定額中的工程量計算規(guī)則逐項計算。
(3)選用修繕預(yù)算單價
按照修繕定額的分部分項順序，逐項套用相應(yīng)的修繕定額單價。同時，注意考慮舊料的回收利用問題。
(4)編制修繕工程預(yù)算表
要按先拆除、后新作與修補的順序排列工程項目。這部分要反映單位工程的工程直接費、分部工程的工程直接費，單位工程的人工費、材料費和機械費，并統(tǒng)計出各種主要材料需用量。
(5)編制工程預(yù)算表的一般步驟和方法
①按定額編號的順序，把工程量計算表中相應(yīng)的定額編號、分項工程項目名稱、單位和工程數(shù)量，填入工程預(yù)算表內(nèi)。
②根據(jù)工程預(yù)算表內(nèi)各項工程項目的名稱和定額編號，將選用的各分項工程項目的預(yù)算單價以及人工、材料、機械三種費用的單位價和主要材料的定額量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。
③將各分項工程項目的工程數(shù)量乘以其預(yù)算單價，即得其總價，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。
④將各分項工程項目的工程數(shù)量分別乘以其人工費、材料費和機械的單位價，即得其合價，分別填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。
⑤將各分項工程項月的工程數(shù)量分別乘以各種主要材料的定額量，即得其需用量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。
⑥按分部工程將各分項工程項目的總價、合價及各種主要材料的需用量分別進行匯總，即得分部工程的工程直接費、人工費、材料費、機械費和各種主要材料需用量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)的小計欄內(nèi)。
⑦最后把各分部工程小計欄內(nèi)的工程直接費、人工費、材料費、機械費及各種主要需用量分別進行匯總，即得單位工程的工程直接費、人工費、材料費、機械費和各種主要材料需用量，填入工程預(yù)算表最后相應(yīng)的總計欄內(nèi)。
(6)編制主要材料用量表
反映主要材料的用量情況。有時也可采用主要材料分析統(tǒng)計表對主要材料進行更詳細的分析統(tǒng)計工作。
(7)編制主要材料調(diào)價計算表
用來計算兩種價差
調(diào)整主要材料價差
主要材料實際價格和預(yù)算價格不一致時，應(yīng)按照實際來源和各級物業(yè)管理部門規(guī)定或批準的出廠價格和運費標準進行調(diào)整。具體辦法主要有三種：
1)重新編制單位估價表;
2)匯總主要材料用量，對需要調(diào)價的主要材料，單獨列表計算調(diào)整價差;
3)按照調(diào)整系數(shù)求得材料價差調(diào)整額。
②調(diào)整主要材料分區(qū)價差
分區(qū)價差調(diào)整額=主要材料用量*分區(qū)價差*(l十采購及保管費率)
(8)編制修繕工程預(yù)算費用表
在前述步驟和求得工程直接費的基礎(chǔ)上，按照有關(guān)規(guī)定和費率計算間接費、計劃利潤和營業(yè)稅金等費用，并確定單位工程修繕預(yù)算造價的計算過程。
(9)寫編制說明
說明內(nèi)容包括：
編制使據(jù)
施工方式
遺留項目或暫估項目及其原因
存在問題及處理意見
其他
(9)裝訂簽章
裝訂
按封面、編制說明、修繕工程預(yù)算費用表、修繕工程預(yù)算表。主要材料調(diào)價計算表、補充或換算的單位估價表的順序裝訂成冊
簽章
由編制者簽名或蓋章，并請有關(guān)負責(zé)人審核、審批、簽字或蓋章后，再加蓋編制單位公章。
六、綜合經(jīng)營服務(wù)
(-)鑒定要求
掌握綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容和開展綜合經(jīng)營服務(wù)的基本要求;掌握綜合服務(wù)的三種方式及其內(nèi)容;了解開展綜合經(jīng)營服務(wù)的條件和綜合經(jīng)營服務(wù)市場預(yù)測的內(nèi)容;掌握綜合經(jīng)營服務(wù)評估的意義和方法。
(二)鑒定重點
綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容
(l)綜合服務(wù)的內(nèi)容
①為物業(yè)自身服務(wù)
②清掃保潔服務(wù)
③綠化養(yǎng)護服務(wù)
④治安保衛(wèi)服務(wù)
⑤家庭居民生活服務(wù)
(2)經(jīng)營性綜合服務(wù)的內(nèi)容
具有經(jīng)營性的項目很多，主要有;
①衣著方面：包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。
②飲食方面：如餐館店、快餐服務(wù)和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。
③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務(wù)。
④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)。
⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。
⑥購物方面：包括日用百貨供應(yīng)和副食供應(yīng)。
⑦金融方面：開辦信用社。
⑧經(jīng)紀中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，開設(shè)保姆介紹所等等。
⑨廣告業(yè)務(wù)方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進行廣告宣傳。
(3)開展綜合經(jīng)營服務(wù)的要求
基本要求是高效、優(yōu)質(zhì)。具體有以下四方面要求：
①效用。這是用戶對服務(wù)者的相應(yīng)素質(zhì)和使用價值的需求，它是由服務(wù)者的知識、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來的實際效果。
②方便。這是業(yè)主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務(wù)的要求。
③態(tài)度。這是用戶對服務(wù)者行為方式上的需求。
④滿意。這是用戶對于效用、方便和態(tài)度的心理感受。
2.綜合服務(wù)的方式
綜合服務(wù)的方式由其內(nèi)容所決定，主要有：
(l)常規(guī)性服務(wù)
這是綜合服務(wù)的基本方式。它主要包括公共的、經(jīng)常性的、全體業(yè)主認為必不可少的服務(wù)項目。它的服務(wù)范圍，就是物業(yè)管理公司管理業(yè)務(wù)的范圍。這部分服務(wù)是有償?shù)模质欠怯缘模瑤в猩鐣娴男再|(zhì)。
(2)委托性服務(wù)
這是具有委托代理性質(zhì)的服務(wù)方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，住(用)戶自愿選擇的特約服務(wù)。
(3)無償性服務(wù)
3.綜合經(jīng)營服務(wù)的運作
(l)綜合經(jīng)營服務(wù)的條件
綜合經(jīng)營服務(wù)的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面。“硬件”是指資金和場所，解決經(jīng)營什么的問題，“軟件”是指經(jīng)營內(nèi)容或項目與經(jīng)營思路及體制，解決的是如何經(jīng)營的問題。具體分為三方面：
①籌措資金
1)獲得上級主管部門撥款。
2)自籌資金。可以以物業(yè)管理公司的信譽直接進行項目借貸，進行抵押貸款，或通過向其他單位、個人集資的辦法。
②尋找場地(包括建筑物)
場地最好是自有的，而且位置在建筑物底層、庫房或住宅小區(qū)的中心、出入口處;而如果開發(fā)單位與物業(yè)管理公司是相互獨立的，且在開發(fā)中沒有預(yù)留場地，物業(yè)管理公司則需租借房屋或?qū)ふ液线m場地自行搭建。
③選擇經(jīng)營內(nèi)容或項目
選擇經(jīng)營內(nèi)容和項目時要遵循的原則有：
l)日常生活類項目優(yōu)先;
2)消費周期短、利用頻繁的項目優(yōu)先;
3)易損易耗品維修項目優(yōu)先;
4)優(yōu)勢特色項目優(yōu)先;
5)中介服務(wù)項目優(yōu)先。
(2)物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)的市場預(yù)測
概念
借助于市場調(diào)查和綜合經(jīng)營服務(wù)的專業(yè)知識，通過一定的市場預(yù)測手段，來對某種服務(wù)項目開設(shè)以后的未來市場供求關(guān)系變化和發(fā)展作一個大概的分析和預(yù)算。
②主要內(nèi)容
1)預(yù)測經(jīng)營服務(wù)項目的市場需求量。由綜合經(jīng)營服務(wù)的地域性決定了不僅要了解產(chǎn)品和服務(wù)的社會擁有量與社會飽和點等需求一般要素，而且要研究社會購買力、購買指數(shù)、居民社會文化層次、購買心理和潛在競爭因素等。
2)預(yù)測經(jīng)營服務(wù)項目的技術(shù)發(fā)展。對新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品的發(fā)展及對經(jīng)營服務(wù)項目的影響要及時把握。
3)預(yù)測自己經(jīng)營服務(wù)項目的供給數(shù)量。根據(jù)市場需求情況和自身實際，確定適合的營業(yè)規(guī)模。
4.綜合經(jīng)營服務(wù)的評估
意義
評估是檢驗的一種重要方法。綜合經(jīng)營服務(wù)評估有助于修正和完善方案;有助于客觀檢測成效與不足，以便在未來改進;也有助于獲得信任與支持，使服務(wù)人員得到成就感。
(2)內(nèi)容
①評估社會效益。主要通過調(diào)查用戶滿意度的方法，可根據(jù)公司自身情況設(shè)計“用戶調(diào)查表”進行民意測驗。
②評估環(huán)境效益。主要方法是檢查小區(qū)環(huán)境面貌的改善結(jié)果。
③評估經(jīng)濟效益。經(jīng)濟效益表現(xiàn)為保持物業(yè)的正常使用功能并延長使用年限與增加物業(yè)管理公司服務(wù)收入兩方面，最直接的評估辦法是進行財務(wù)核算和資產(chǎn)清算。
(3)綜合經(jīng)營服務(wù)的發(fā)展趨勢
①開展綜合服務(wù)，對于社會主義精神文明建設(shè)具有越來越重要的作用。
②物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)日益成為擴大勞動者的就業(yè)量的重要手段。
③由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)代化的手段越來越多地應(yīng)用于服務(wù)管理中來。
④現(xiàn)代手段在物業(yè)服務(wù)中的應(yīng)用，實現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的自動化。
(4)綜合經(jīng)營服務(wù)的質(zhì)量
綜合經(jīng)營服務(wù)質(zhì)量包括產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量兩方面。物業(yè)管理企業(yè)要杜絕經(jīng)營假冒偽劣產(chǎn)品以保證產(chǎn)品質(zhì)量，同時要規(guī)范服務(wù)并加強企業(yè)內(nèi)部管理以提高服務(wù)質(zhì)量。
(5)綜合經(jīng)營服務(wù)經(jīng)營的原則
①有償原則：要按價值規(guī)律辦事，實行等價交換;
②競爭原則：引進競爭機制，進行項目招標;
③服務(wù)原則：要為方便住(用)戶生活而服務(wù)。