商品房銷售的主要法律問題解析

　　目錄

　　第一講

　　一些重要的合同概念及應注意的法律問題

　　一、合同成立與合同生效

　　二、合同效力待定

　　三、無效合同與無效合同條款

　　四、格式條款的法律問題

　　五、定金與訂金的問題

　　第二講商品房銷售時經常用到的概念

　　一、房屋的面積

　　二、稅費概念

　　三、商品房銷售常用名詞解釋

　　四、商品住宅的價格構成

　　第三講商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風險問題

　　一、當前商品房銷售廣告與宣傳存在違法行為的主要類型

　　二、商品房廣告的法律性質定位

　　第四講商品房預售的法律規定

　　一、商品房預售合同的法律定義

　　二、商品房預售合同成立有效條件

　　第五講商品房買賣合同的主要條款法律分析

　　一、商品房買賣合同文本

　　二、套內建筑面積與分攤的共有面積處理

　　三、如何確認所交付的商品房面積

　　四、規劃、設計變更的處理

　　第六講商品房買賣的貸款法律分析

　　一、住房公積金貸款條件

　　二、住房公積金貸款金額和期限

　　三、商品房住房貸款額和期限

　　四、非居住房屋貸款

　　第七講商品房的交付使用及其質量保證

　　一、商品房的交付要求

　　二、交付時應提供的文件

　　3、商品房的保修責任與保修期限

　　4、商品房質量與合同解除

　　第八講商品房的維修基金

　　1、首期維修基金的交納

　　2、維修基金專戶的開立

　　3、維修基金的使用

　　第九講商品房買賣轉移登記和權證辦理

　　一、商品房買賣轉移登記需要提交資料

　　二、預購商品房的預告登記、單方預告登記

　　三、房地產權證(小產證)的辦理時限

　　第一講一些重要的合同概念及應注意的法律問題

　　一、合同成立與合同生效

　　合同的成立，是指訂約當事人就合同的主要條款達成合意，即雙方當事人意思一致;而所謂合同生效，是指已成立的合同在當事人之間產生了一定的法律拘束力或稱法律效力。在合同關系的實踐中，合同成立是合同生效的前提，就多數情況來說，合同成立與合同生效是一致的，但合同成立絕不等于合同生效，而合同生效一定有合同成立的前提，也就是說，無合同成立，根本就不存在合同生效、無效的問題。

　　二、合同效力待定

　　1.概念

　　合同效力待定，是指合同成立以后，因存在不足以認定合同無效的瑕疵，致使合同不能產生法律效力，在一段合理的時間內合同效力暫不確定，由有追認權的當事人進行補正或有撤銷權的當事人進行撤銷，再視具體情況確定合同是否有效。處于此階段中的合同，為效力待定的合同。

　　2.類型

　　(1)、無行為能力人所訂立之合同。

　　(2)、限制行為能力人締結的合同。

　　(3)、無代理權人以被代理人名義締結的合同。

　　(4)、無處分權人處分他人財產訂立的合同。

　　三、無效合同與無效合同條款

　　無效合同是指合同雖然成立，但因其違反法律、行政法規、社會公共利益而無效。可見，無效合同是已經成立的合同，是欠缺生效要件的合同是不具有法律約束力的合同不受國家法律保護。無效合同自始無效，但部分條款無效，不影響其余部分的效力。

　　四、格式條款的法律問題

　　合同法司法解釋二有三處條文涉及：第六條，關于格式條款提供者的提示和說明義務的細化;第九條，格式條款的可撤銷性;第十條，格式條款的無效認定。這三個條文所依附的，主要是合同法第三十九條、第四十條、第五十四條等。以上所述條文，構成了格式條款的規范體系，尤其是司法解釋二第六條。第一款：“提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應當認定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。”第二款：“提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務承擔舉證責任。”這一條司法解釋，對于房地產交易而言也很有針對性。細心的人或許發現，很多美奐美倫的銷售手冊，往往會在某個角落里用肉眼難以辨認的方式加上一句諸如此類的免責聲明：圖文均為宣傳需要，具體以實物為準，解釋權歸開發商云云。在幾乎所有的認購書中往往夾雜一句：認購人已查看、理解并接受商品房買賣合同及其附件，不得以合同內容未經協商為由拒絕簽署。在商品房買賣合同附件中，各種免責、限責條款更是五花八門、不一而足。盡管商品房買賣合同等資料是否屬于格式合同在實踐上尚有爭議，但是進行必要的、合理的提示和說明，對于開發商降低合同風險而言不無必要。特別是根據司法解釋二第六條第二款，說明義務的舉證責任被分配給格式條款提供者，對于開發商而言，要求購房人在合同之外簽署一份無疑義聲明，也不失為一種有效的風險防控手段。

　　5、定金與訂金的問題

　　在商品房交易中，所說的訂金與定金在法律上是有明顯區別的。定金是一個規范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應當抵作價款或者收回;若買家不履行合同，無權要求返還定金，發展商不履行合同的，應雙倍返還定金。若合同無效，定金條款亦無效，收受定金的一方應返還定金。

　　訂金并非一個規范的法律概念，實際上它具有預付款的性質，是當事人的一種支付手段，并不具備擔保性質。

　　值得一提的是，簽訂正式的房屋預售契約之前，買賣雙方簽訂的有關認購書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約，不具備房屋預售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。若認購書中有定金條款，則若購房者在簽訂認購書后反悔，發展商有權沒收購房者的定金;若發展商違約，不與購房者簽訂正式的預售合同，則購房者有權要求發展商雙倍返還定金。如果認購書中約定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。

　　由此可見，定金與訂金無論是從內容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購房合同時，購房者應對此有充分的理解，并根據自己的實際情況慎重行事。

　　第二講商品房銷售時經常用到的概念

　　一、房屋的面積

　　1、(住宅)房屋使用面積

　　是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內墻面水平投影線計算。

　　2、(住宅)房屋建筑面積

　　房屋的建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。

　　3、成套住宅建筑面積

　　是指成套住宅的建筑面積總和。

　　4、危險房屋建筑面積

　　是指結構已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件，隨時有可能喪失結構穩定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋建筑面積。

　　5、房屋減少建筑面積

　　指報告期由于拆除、倒塌和因各種災害等原因實際減少的房屋建筑面積(包括私有房屋)。

　　6、房屋的產權面積

　　房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

　　7、房屋預測面積

　　預測面積是指在商品房期房(有預售銷售證的合法銷售項目)銷售中，根據國家規定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發商進行合法銷售的面積依據。

　　8、房屋實測面積

　　實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規劃相關主管部門審核合格，開發商依據國家規定委托具有測繪資質的房屋房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪規范之規定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發商和業主的法律依據，是業主辦理產權證、結算物業費及相關費用的最終依據。

　　9、房屋的共有建筑面積

　　房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

　　10、成套房屋的套內建筑面積

　　由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

　　11、套內房屋使用面積

　　為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：1)套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和;2)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積;3)不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積;4)內墻面裝飾厚度計入使用面積。

　　12、套內墻體面積

　　套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

　　13、套內陽臺建筑面積

　　套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

　　14、商品房的銷售面積

　　商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。

　　15、共有建筑面積

　　(公有建筑面積)

　　共有面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

　　16、共有建筑面積的計算方法

　　整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

　　二、稅費概念

　　公共維修基金：根據北京市建設委員會《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第七條規定商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金的交存標準為：獨立式住宅、非住宅為50元/平方米;多層住宅、非住宅為100元/平方米;高層住宅、非住宅為200元/平方米。

　　在辦產權過程中包括：登記費：每建筑平方米0.3元;房屋所有權證工本費：每證收費4元;房屋所有權證印花貼稅：每件5元。

　　三、商品房銷售常用名詞解釋

　　樓花：一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花”為預售房屋，買“樓花”為預購房屋。

　　實際銷售面積：是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。

　　外銷(租)：經有關部門批準，銷售(或出租)給境外企業和個人，包括外國人、外籍華人、華僑及港澳臺同胞的商品房屋面積。

　　單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。

　　期房：是指房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。

　　現房：是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。

　　商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。

　　商品房的均價：是指商品房在銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的價格。

　　復式商品房：是一種經濟型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。

　　躍層式商品房：由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋。

　　商住住宅：是soho(居家辦公)住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發達，使居住者在居住的同時又能從事商業活動的住宅行式。

　　外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。

　　中空玻璃：是對傳統單玻門窗的革新，是現代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體(如加入惰性氣體)狀態，故稱“中空玻璃”，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。

　　基價：經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出。

　　七通一平(熟地)：是指土地(生地)在通過一級開發后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建設。

　　三通一平(凈地)：指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平整的條件。

　　五證兩書：“五證“《建筑用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程開工證》、《商品房銷售(預售)許可證》“兩書”《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》

　　普通住宅：一般是以家庭為單位居住，2房3房為主力，品質檔次高低不同。居住人群要看中居住環境，綠化，學校等配套。由于是長期居住，因此要關心物業費，水電費等開支，交通便利也很重要，但是較之商用人群還是有一定容忍度，允許新盤之后再完善相關的生活配套設施。

　　建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。

　　建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。

　　綠化率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。

　　四、商品住宅的價格構成

　　根據北京市物價局頒布的《北京市商品住宅銷售價格構成》第四條規定商品住宅銷售價格由開發成本費用、期間費用、稅金、依法應當繳納的其他行政事業型收費和利潤構成。其中可列入住宅開發成本的費用包括土地使用權取得費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發間接費;期間費用是指商品住宅開發期間的管理費用、財務費用、銷售費用等與住宅開發項目有關的支出;稅金為依據國家稅收法律、法規規定應當繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等;商品住宅開發期間依法應當繳納的其他行政事業性收費包括城市基礎設施建設費。

　　第三講商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風險問題

　　一、當前商品房銷售廣告與宣傳存在違法行為的主要類型

　　1、商品房環境方面的宣傳

　　2、商品房使用功能廣告

　　3、表明提供優惠或附贈送禮品和其它法律禁止用語的廣告

　　4、表明商品房證號、面積、價格等方面的廣告

　　二、商品房廣告的法律性質定位

　　1、要約邀請與要約概念

　　根據《合同法》的規定，要約邀請，是指一方邀請對方向自己發出要約。與要約不同，要約邀請僅僅是預備訂立合同的行為，對發出人而言沒有法律拘束力，即使相對人作出承諾，也不能成立合同。在實踐中，要判斷是要約還是要約邀請往往不是一個簡單的過程。我們可以簡單地這樣理解，要約邀請對發出人沒有約束力，要約對發出人有約束力。

　　2、我國司法實踐中將售房宣傳廣告視為要約的規定

　　根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。此條有兩層含義：其一在通常情況下，商品房銷售廣告和宣傳資料的內容往往不夠具體、明確，一般不含有要約的意思，應依據《合同法》第十五條第一款的規定，認定其不具備合同要約的要件，性質為要約邀請，對雙方當事人均不產生合同的約束力。其二只要具備以下條件，就應當視為要約：(1)、對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明與允諾;(2)、此說明和允諾應當具體確定;(3)、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。對符合上述條件說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，即應當承擔違約責任。

　　第四講商品房預售的法律規定

　　一、商品房預售合同的法律定義

　　商品房預售合同，是指房地產開發商企業(以下統稱出賣人)或代銷商與買受人簽訂的，由開發商或代銷商承諾向買受人到期交付房屋，買受人支付購房款的合同。交付房屋的一方稱為出賣人，支付購房款的一方稱為買受人。商品房出賣人和買受人雙方約定，出賣人在約定時間內將建成的商品房所有權轉移于買受人，買受人向出賣人交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協議。

　　二、商品房預售合同成立有效條件

　　1、商品房預售合同的主體必須合格

　　2、商品房預售合同的形式必須符合法律的規定

　　第五講商品房買賣合同的主要條款法律分析

　　一、商品房買賣合同文本

　　根據《城市商品房預售管理辦法》的規定，商品房預售后，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。商品房預售合同就是規定在房屋預售中，開發商和購房者之間權利義務的協議。

　　2、套內建筑面積與分攤的共有面積處理

　　商品房建筑面積由套內面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。

　　三、如何確認所交付的商品房面積

　　根據相關規定，在商品房交付時，開發商會向買受人公示其委托的有資質的房產測繪機構出具的商品房面積實測技術報告書，并向買受人提供該商品房的面積實測數據。

　　四、規劃、設計變更的處理

　　根據相關規定及合同約定，經規劃行政主管部門委托的設計審查單位批準，建筑工程施工圖設計文件的下列設計變更影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在設計審查單位批準變更之日起10日內，書面通知買受人。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人應當在通知送達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人逾期未予以書面答復的，視同接受變更。

　　第六講商品房買賣的貸款法律分析

　　一、住房公積金貸款條件

　　根據《北京住房公積金貸款辦法》第七條規定借款人須具備下列條件：(一)具有合法有效身份;(二)具有完全的民事行為能力;(三)具有穩定的職業和收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力;(四)購買、建造、翻建、大修自住住房;(五)具有購買、建造、翻建、大修自住住房的合同或相關證明文件;(六)符合委托人規定的有關貸款的住房公積金繳存條件;(七)提供委托人認可的擔保;(八)借款人夫妻雙方均無尚未還清的住房公積金貸款和住房公積金政策性貼息貸款;(九)符合委托人規定的其他條件。

　　二、住房公積金貸款金額和期限

　　根據《北京住房公積金貸款辦法》規定公積金貸款實行限額管理，每筆貸款金額應當同時符合下列限額標準：(一)不得超過房屋評估價值或實際購房款(以兩者中較低額為準)的一定比例;(二)不得超過單筆貸款最高限額。目前，住房公積金貸款單筆最高額度為80萬元。貸款期限由委托人和借款人商定，最長不得超過30年。

　　三、商品房住房貸款額和期限

　　根據《中國建設銀行個人住房貸款辦法》第七條規定貸款額度最高為所購(建、大修)住房全部價款或評估價值的80%，貸款期限最長為30年。

　　四、非居住房屋貸款

　　購買非居住房屋只能商業貸款并以商品房作抵押。

　　第七講商品房的交付使用及其質量保證

　　一、商品房的交付要求

　　商品房交付時應符合交付條件即該商品房已取得規劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表并且具有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書。

　　二、交付時應提供的文件

　　開發商在交付商品房時應向購房人出示該商品房經竣工驗收合格的文件。向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　三、商品房的保修責任與保修期限

　　根據《商品房銷售管理辦法》第三十三條規定，房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(下稱，規定)中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。

　　2000年1月30日施行的國務院《建筑工程質量管理條例》規定，建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書的最低保修期為：(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;(三)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

　　1998年9月1日施行的《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》規定，《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》規定的各部位的最低保修期為：1、屋面防水3年;2、墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年;3、墻面、頂棚抹灰層脫落1年;4、地面空鼓開裂、大面積起砂1年;5、門窗翹裂、五金件損壞1年;6、管道堵塞2個月;7、供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期;8、衛生潔具1年;9、燈具、電器開關6個月;10、其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

　　舉個例子來說，假設房屋于20**年12月31日竣工，而開發商于20**年12月31日向買受人交房，則此時施工單位對屋面防水的剩余保修期為4年，規定中的3年低于該存續期，則保修期應為4年;如開發商于20**年12月31日向買受人交房，施工單位的剩余保修期為2年，少于規定中3年的最低保修期，則保修期應為3年。買房人可與開發商協商延長保修期，但開發商不得要求縮短保修期，其擅自縮短保修期的行為無效。

　　在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。

　　交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

　　四、商品房質量與合同解除

　　最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十三條規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”

　　該條以商品房質量問題是否嚴重影響正常居住使用為標準，將商品房質量問題分為兩類：嚴重影響正常居住的商品房質量問題和一般質量問題。

　　1.一般質量問題，出賣人應當在保修期內承擔修復責任

　　2.因商品房質量問題嚴重影響正常居住使用的，買受人享有合同解除權，并可以請求賠償損失

　　第八講商品房的維修基金

　　一、首期維修基金的交納

　　公共維修基金指的是住宅共用部位、共用設施設備維修基金，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修、更新和改造。

　　根據北京市建設委員會《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第七條規定商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金的交存標準為：獨立式住宅、非住宅為50元/平方米;多層住宅、非住宅為100元/平方米;高層住宅、非住宅為200元/平方米。本辦法所稱的多層住宅、非住宅是指地上結構最高層數為六層以下(含六層)的建筑;高層住宅、非住宅是指地上結構最高層數為七層以上(含七層)的建筑。

　　商品住宅的業主、非住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。商品住宅的業主、非住宅的業主未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付購買人。

　　售房單位可以代收住宅專項維修資金但應當出具由市財政主管部門統一監制的北京市住宅專項維修資金專用票據。

　　二、修基金專戶的開立

　　根據北京市建設委員會《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規定業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅的業主交存的住宅專項維修資金，由市住房資金管理部門負責日常管理。經市房屋行政主管部門會同市財政主管部門、市審計主管部門和市住房資金管理部門共同決定，由市住房資金管理部門委托本市一家商業銀行，作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　業主大會成立后，經業主大會決議，業主委員會可以在本市一家商業銀行開立本物業管理區域的住宅專項維修資金專戶，并向市住房資金管理部門申請劃轉本物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金。市住房資金管理部門應當在收到申請之日起30日內，將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。劃轉住宅專項維修資金時，業主委員會應當與開戶銀行、區縣房屋行政主管部門簽訂發生本辦法規定的危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造時，同意區縣房屋行政主管部門組織代修并從維修工程涉及的業主交存的住宅專項維修資金中支付相應費用的授權協議書。

　　三、維修基金的使用

　　住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：(一)屋面防水層破損，頂層房間滲漏的;(二)樓房外墻出現雨水滲漏，引起外墻內表面浸濕;(三)地下室出現滲漏、積水的;(四)樓房外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準、規范的規定值;(五)增加保溫層、建筑保溫層出現破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或霉變;(六)外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的;(七)公共區域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現破損的;(八)公共區域門窗或窗紗普遍破損的;(九)其它情況。住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括：(一)電梯主要部件需要進行維修或更換的;(二)二次供水系統設備部件磨損、銹蝕嚴重的;(三)避雷設施不滿足安全要求的;(四)配電設備部分電纜、電線、配電箱(柜)內元件損壞的;(五)消防系統出現功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重的;(六)樓內排水(排污)設備出現故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設備損壞的;(七)其他情況。

　　第九講商品房買賣轉移登記和權證辦理

　　一、商品房買賣轉移登記需要提交資料

　　根據《房屋權屬登記收件標準》規定新建商品房買賣(首次)的登記條件：開發項目取得房屋所有權證、國有土地使用證(有償用地)。

　　(1)房屋買賣合同(原件，核驗兩本加貼印花稅的合同);

　　20**年3月15日以后簽訂商品房預售合同的，提交網上簽訂的預售合同;20**年1月1日后簽訂商品房現房買賣合同的，提交網上簽訂的現房買賣合同;

　　(2)簽訂預售合同的，買賣雙方關于房號、房屋實測面積和房價結算的確認書(原件);

　　(3)房屋登記表、分戶平面圖二份(原件);

　　(4)專項維修資金專用收據(1999年1月1日以后簽訂購房合同的);

　　(5)契稅完稅或減免稅憑證;

　　(6)外國人、港澳臺同胞、境外法人和其他組織購買房屋的，提交北京市涉外項目國家安全審查批準文件;

　　(7)外國駐華使館、領事館購買房屋的，提交外交部批準購房文件。

　　二、預購商品房的預告登記、單方預告登記

　　1、預告登記指當事人約定買賣期房時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。也就是說在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

　　物權法第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”

　　2、單方預告登記是上海市房屋土地管理局首次推出，即購房者在申請購房預告登記后則可取得土地使用權、房屋所有權或房地產他項權利的優先請求權。這項登記制度被認為是可以避免因為房價上升賣房人違約而給購房者帶來的風險。然而，在房價下跌時必然產生相反的情形，即購房者會千方百計逃避履行合同。而這時候，賣房者如果在簽訂合同后在房交中心辦理單方預告登記，也能得進一步的保護。

　　三、房地產權證(小產證)的辦理時限

　　根據《房屋權屬登記工作規范》北京市建設委員會規定單戶辦理房產證的時間為10個工作日，批件辦理房產證的時間為30個工作日。

篇2：蔓科地產商品房銷售合同擬定細則

　　蔓科地產商品房銷售合同擬定細則

　　1、銷售合同范圍

　　合同是指客戶與開發商簽訂的有關商品房買賣和租賃的法律性文件，主要分幾類：

　　1.1特惠權通知書

　　簽約前的放號依據，意向性地選擇樓宇，并繳納誠意金（可退）。

　　1.2認購書

　　認購書內容主要有：客戶姓名、地址、客戶電話、所選擇的樓宇或具體房號、認購定金額、認購單價及優惠政策、何時簽約的通知約定及相應的處罰條款等。

　　1.3商品房買賣合同

　　包括（期房）預售合同、（現房）銷售合同以及相關的補充條款；

　　2、合同內容及擬定原則

　　商品房買賣合同，是房地產主管部門監制的標準合同文本。

　　2.1填寫商品房買賣合同內容應遵循的原則：

　　a）合同書寫要求字跡工整清晰，避免錯字和意思表達含混，表述要準確流暢，杜絕書面修改、添加、涂抹等現象。

　　b）合同內容擬訂要求在既公正又要考慮買賣雙方利益的基礎上最大限度維護本企業權益。

　　c）合同條款的約定是十分嚴肅的，因此條款需經公司有關部門審議，以及公司法律顧問審閱并提供法律意見和咨詢，最終應由公司相關部門會簽實施。

　　2.2標準合同文本均有空格由合同雙方商定填寫，確定空格并填寫的內容是草擬工作的一部分，所有空格均應事先確定填上的內容，并對置業顧問加以培訓，嚴格要求。

　　2.3標準合同的補充條款

　　通常補充條款包括以下內容：

　　a）關于簽定前期物管合同及繳納物管費、大修基金的收取標準和相關違約責任

　　b）規定配合按揭銀行進行按揭購房者資格審查的相關事項

　　c）交房標準

　　d）面積公攤說明

　　e)明確約定車庫、會所等公建配套設施或小區內未公攤的建筑面積產權歸開發商所有；明確對屋頂、外墻等公共部分作出限制性使用的規定

　　f）其他補充條款約定

　　2.4合同內容擬定完畢后，制作合同樣本，嚴格遵照執行

　　3、銷售面積屬性及制定要求

　　3.1銷售面積確定程序

　　銷售面積是銷售合同的組成部分，當項目施工設計圖經相關部門核定后，就具備了計算銷售面積的基礎條件。因此，項目銷售前，包括內部認購前，必須完成由專業面積測繪機構發出的面積測繪報告，并根據面積測繪報告確定可售單位的建筑面積、套內面積以及公攤面積。

　　3.2銷售面積的合同意義

　　銷售合同載明的面積與實際測繪面積存在差異，因此通常商品房面積測繪經過預售登記測繪和新建登記測繪，而新建測繪的m.dewk.cn數據才是商品房最終面積的標準，并有義務將實測面積報告向業主公示。商品房買賣合同中對面積差異已有條款約定，并可實行多退少補。

　　3.3有關制定要求

　　（1）總銷售面積應當符合規劃許可的規定。

　　（2）應注意其他相關建筑物的公攤面積處理，否則應在合同中載明其產權歸屬，避免在使用中產生法律糾紛。

　　（3）了解房管部門現有房屋面積計算的法規和方法。

　　（4）要求工程部提供基礎資料，主要是經規劃部門確認后的建筑面積及所有建筑物的平面圖，以及公攤部分標識，公攤部分應細分為本層公攤、本座公攤、小區公攤、住宅/商場/停車場公攤等。

　　（5）應仔細審定基礎資料，并根據營銷策略及公司要求，在符合法規的原則下，明確各項分類，考慮因素包括：

　　a)項目的總銷售面積

　　b)各單元的得房率

　　c)按規定提供物業管理用房及其公共設施的面積；

　　d)會所及其他康體設施和輔助設施的經營及處理方案，結合使用功能決定是否公攤。

　　（6）了解面積審定及其操作程序。

　　4、使用說明書和質量保證書（統稱兩書）

　　4.1認真填寫兩書內容，并加蓋公司印章、法人印章、物業公司印章及法人印章,并于房屋交接時交業主收存。

　　兩書填寫內容：

　　a房屋座落、單元棟號、小區或組團占地面積、總建設規模、本套房屋建筑面積、公攤面積;

　　b各類設施承載量及單位負荷（水壓、電負荷、氣壓、樓面荷載、給排水管徑、屋面防水材料等）、開工竣工時間等；

　　c開發商、施工單位、監理公司、設計單位、工程質量監督站信息；

　　4.2粘貼使用各文件及附圖要求準確無誤，并加蓋騎縫章。

　　粘貼文件及附圖內容（復印件）：

　　⑴由工程部提供：

　　a本套房屋平面竣工圖；

　　b本套房屋給排水、供電線路、供氣示意圖；

　　c組團或小區竣工驗收報告和竣工驗收備案表。

　　⑵由經理辦公室提供：公司資質證書等。

篇3：地產公司商品房銷售合同管理規定

　　地產公司商品房銷售合同管理規定

　　為加強商品房銷售合同管理工作，特制定本規定：

　　一、商品房銷售合同由營銷部填寫，負責人審閱后，公司法人（或其委托人）簽字并加蓋合同專用章。填寫字體要工整、清晰，條款要合理準確，不得有損公司利益和形象。對方簽字要清晰有效，符合國家合同法管理規定。合同的標準內容由董事會確定后執行。

　　二、合同如有附件要首先注明所屬合同的編號，并與正本合同合并保存，附件簽署的要求與合同一致。

　　三、客戶在簽定合同時應提交有效身份證明、印章；如由代理人代辦購房手續，尚須提交委托人親筆簽名的"委托書"以及有效身份證明（單位需加蓋公章）。如以公司名義購買，需帶備公司注冊之一切文件包括企業營業執照、法人代表證明、法人委托書、經手人身份證等。

　　四、正式的合同為一式六份，合同簽定完后，乙方帶走一份；送公司財務一份存檔及核對賬目。其余的四份由營銷部于十五日內交房地產交易市場登記公證。

　　五、合同登記公證完后，返回的兩份合同，附有印花稅完稅稅票的一份交給客戶辦理產權，另一份由營銷部暫存，待客戶產權辦理完畢后，合同交行政部存檔。

　　六、為方便查對，合同必須按項目、樓號依次存檔。合同不得外借和丟失。

　　七、簽定合同后，在未正式辦理商品房產權證前，客戶確需辦理更名手續，則須客戶提交更改合同的申請，營銷部提交公司董事會審批后，方可使用新合同。

　　八、作廢合同應制表報帳，加蓋作廢印章，定期與行政部一起銷毀。剩余合同與所用合同、作廢合同的總數等于所購合同總數。合同不得隨意涂改和丟失。

　　九、合同需有專人保管，嚴格按規定使用。合同不得隨便給外人借閱、借用，如有特殊要求須經公司領導批示后方可使用。

　　十、合同的執行是受國家法律保護的，應嚴格按照其規定的條款、時間、額度履行，營銷部與財務部共同作好房屋尾款的收繳工作。

　　十一、本規定由營銷部負責解釋。

　　十二、本規定自通過之日起施行。