商品房銷售的主要法律問題解析
目錄
第一講
一些重要的合同概念及應(yīng)注意的法律問題
一、合同成立與合同生效
二、合同效力待定
三、無效合同與無效合同條款
四、格式條款的法律問題
五、定金與訂金的問題
第二講商品房銷售時經(jīng)常用到的概念
一、房屋的面積
二、稅費概念
三、商品房銷售常用名詞解釋
四、商品住宅的價格構(gòu)成
第三講商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險問題
一、當(dāng)前商品房銷售廣告與宣傳存在違法行為的主要類型
二、商品房廣告的法律性質(zhì)定位
第四講商品房預(yù)售的法律規(guī)定
一、商品房預(yù)售合同的法律定義
二、商品房預(yù)售合同成立有效條件
第五講商品房買賣合同的主要條款法律分析
一、商品房買賣合同文本
二、套內(nèi)建筑面積與分攤的共有面積處理
三、如何確認所交付的商品房面積
四、規(guī)劃、設(shè)計變更的處理
第六講商品房買賣的貸款法律分析
一、住房公積金貸款條件
二、住房公積金貸款金額和期限
三、商品房住房貸款額和期限
四、非居住房屋貸款
第七講商品房的交付使用及其質(zhì)量保證
一、商品房的交付要求
二、交付時應(yīng)提供的文件
3、商品房的保修責(zé)任與保修期限
4、商品房質(zhì)量與合同解除
第八講商品房的維修基金
1、首期維修基金的交納
2、維修基金專戶的開立
3、維修基金的使用
第九講商品房買賣轉(zhuǎn)移登記和權(quán)證辦理
一、商品房買賣轉(zhuǎn)移登記需要提交資料
二、預(yù)購商品房的預(yù)告登記、單方預(yù)告登記
三、房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)的辦理時限
第一講一些重要的合同概念及應(yīng)注意的法律問題
一、合同成立與合同生效
合同的成立，是指訂約當(dāng)事人就合同的主要條款達成合意，即雙方當(dāng)事人意思一致;而所謂合同生效，是指已成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生了一定的法律拘束力或稱法律效力。在合同關(guān)系的實踐中，合同成立是合同生效的前提，就多數(shù)情況來說，合同成立與合同生效是一致的，但合同成立絕不等于合同生效，而合同生效一定有合同成立的前提，也就是說，無合同成立，根本就不存在合同生效、無效的問題。
二、合同效力待定
1.概念
合同效力待定，是指合同成立以后，因存在不足以認定合同無效的瑕疵，致使合同不能產(chǎn)生法律效力，在一段合理的時間內(nèi)合同效力暫不確定，由有追認權(quán)的當(dāng)事人進行補正或有撤銷權(quán)的當(dāng)事人進行撤銷，再視具體情況確定合同是否有效。處于此階段中的合同，為效力待定的合同。
2.類型
(1)、無行為能力人所訂立之合同。
(2)、限制行為能力人締結(jié)的合同。
(3)、無代理權(quán)人以被代理人名義締結(jié)的合同。
(4)、無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)訂立的合同。
三、無效合同與無效合同條款
無效合同是指合同雖然成立，但因其違反法律、行政法規(guī)、社會公共利益而無效。可見，無效合同是已經(jīng)成立的合同，是欠缺生效要件的合同是不具有法律約束力的合同不受國家法律保護。無效合同自始無效，但部分條款無效，不影響其余部分的效力。
四、格式條款的法律問題
合同法司法解釋二有三處條文涉及：第六條，關(guān)于格式條款提供者的提示和說明義務(wù)的細化;第九條，格式條款的可撤銷性;第十條，格式條款的無效認定。這三個條文所依附的，主要是合同法第三十九條、第四十條、第五十四條等。以上所述條文，構(gòu)成了格式條款的規(guī)范體系，尤其是司法解釋二第六條。第一款：“提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標(biāo)識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。”第二款：“提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任。”這一條司法解釋，對于房地產(chǎn)交易而言也很有針對性。細心的人或許發(fā)現(xiàn)，很多美奐美倫的銷售手冊，往往會在某個角落里用肉眼難以辨認的方式加上一句諸如此類的免責(zé)聲明：圖文均為宣傳需要，具體以實物為準(zhǔn)，解釋權(quán)歸開發(fā)商云云。在幾乎所有的認購書中往往夾雜一句：認購人已查看、理解并接受商品房買賣合同及其附件，不得以合同內(nèi)容未經(jīng)協(xié)商為由拒絕簽署。在商品房買賣合同附件中，各種免責(zé)、限責(zé)條款更是五花八門、不一而足。盡管商品房買賣合同等資料是否屬于格式合同在實踐上尚有爭議，但是進行必要的、合理的提示和說明，對于開發(fā)商降低合同風(fēng)險而言不無必要。特別是根據(jù)司法解釋二第六條第二款，說明義務(wù)的舉證責(zé)任被分配給格式條款提供者，對于開發(fā)商而言，要求購房人在合同之外簽署一份無疑義聲明，也不失為一種有效的風(fēng)險防控手段。
5、定金與訂金的問題
在商品房交易中，所說的訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的。定金是一個規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回;若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。若合同無效，定金條款亦無效，收受定金的一方應(yīng)返還定金。
訂金并非一個規(guī)范的法律概念，實際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。
值得一提的是，簽訂正式的房屋預(yù)售契約之前，買賣雙方簽訂的有關(guān)認購書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約，不具備房屋預(yù)售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。若認購書中有定金條款，則若購房者在簽訂認購書后反悔，發(fā)展商有權(quán)沒收購房者的定金;若發(fā)展商違約，不與購房者簽訂正式的預(yù)售合同，則購房者有權(quán)要求發(fā)展商雙倍返還定金。如果認購書中約定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。
由此可見，定金與訂金無論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購房合同時，購房者應(yīng)對此有充分的理解，并根據(jù)自己的實際情況慎重行事。
第二講商品房銷售時經(jīng)常用到的概念
一、房屋的面積
1、(住宅)房屋使用面積
是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算。
2、(住宅)房屋建筑面積
房屋的建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。
3、成套住宅建筑面積
是指成套住宅的建筑面積總和。
4、危險房屋建筑面積
是指結(jié)構(gòu)已嚴重損壞或承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，隨時有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋建筑面積。
5、房屋減少建筑面積
指報告期由于拆除、倒塌和因各種災(zāi)害等原因?qū)嶋H減少的房屋建筑面積(包括私有房屋)。
6、房屋的產(chǎn)權(quán)面積
房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。
7、房屋預(yù)測面積
預(yù)測面積是指在商品房期房(有預(yù)售銷售證的合法銷售項目)銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。
8、房屋實測面積
實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。
9、房屋的共有建筑面積
房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。
10、成套房屋的套內(nèi)建筑面積
由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。
11、套內(nèi)房屋使用面積
為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：1)套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和;2)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積;3)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積;4)內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。
12、套內(nèi)墻體面積
套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。
13、套內(nèi)陽臺建筑面積
套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。
14、商品房的銷售面積
商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。
15、共有建筑面積
(公有建筑面積)
共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。
16、共有建筑面積的計算方法
整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。
二、稅費概念
公共維修基金：根據(jù)北京市建設(shè)委員會《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第七條規(guī)定商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：獨立式住宅、非住宅為50元/平方米;多層住宅、非住宅為100元/平方米;高層住宅、非住宅為200元/平方米。
在辦產(chǎn)權(quán)過程中包括：登記費：每建筑平方米0.3元;房屋所有權(quán)證工本費：每證收費4元;房屋所有權(quán)證印花貼稅：每件5元。
三、商品房銷售常用名詞解釋
樓花：一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購房屋。
實際銷售面積：是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。
外銷(租)：經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，銷售(或出租)給境外企業(yè)和個人，包括外國人、外籍華人、華僑及港澳臺同胞的商品房屋面積。
單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。
期房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。
現(xiàn)房：是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。
商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。
商品房的均價：是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。
復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。
躍層式商品房：由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。
商住住宅：是soho(居家辦公)住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。
外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。
中空玻璃：是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體(如加入惰性氣體)狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術(shù)的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。
基價：經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。
七通一平(熟地)：是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。
三通一平(凈地)：指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平整的條件。
五證兩書：“五證“《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》“兩書”《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》
普通住宅：一般是以家庭為單位居住，2房3房為主力，品質(zhì)檔次高低不同。居住人群要看中居住環(huán)境，綠化，學(xué)校等配套。由于是長期居住，因此要關(guān)心物業(yè)費，水電費等開支，交通便利也很重要，但是較之商用人群還是有一定容忍度，允許新盤之后再完善相關(guān)的生活配套設(shè)施。
建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。
建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。
綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
四、商品住宅的價格構(gòu)成
根據(jù)北京市物價局頒布的《北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成》第四條規(guī)定商品住宅銷售價格由開發(fā)成本費用、期間費用、稅金、依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政事業(yè)型收費和利潤構(gòu)成。其中可列入住宅開發(fā)成本的費用包括土地使用權(quán)取得費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費;期間費用是指商品住宅開發(fā)期間的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等與住宅開發(fā)項目有關(guān)的支出;稅金為依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等;商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政事業(yè)性收費包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。
第三講商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險問題
一、當(dāng)前商品房銷售廣告與宣傳存在違法行為的主要類型
1、商品房環(huán)境方面的宣傳
2、商品房使用功能廣告
3、表明提供優(yōu)惠或附贈送禮品和其它法律禁止用語的廣告
4、表明商品房證號、面積、價格等方面的廣告
二、商品房廣告的法律性質(zhì)定位
1、要約邀請與要約概念
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，要約邀請，是指一方邀請對方向自己發(fā)出要約。與要約不同，要約邀請僅僅是預(yù)備訂立合同的行為，對發(fā)出人而言沒有法律拘束力，即使相對人作出承諾，也不能成立合同。在實踐中，要判斷是要約還是要約邀請往往不是一個簡單的過程。我們可以簡單地這樣理解，要約邀請對發(fā)出人沒有約束力，要約對發(fā)出人有約束力。
2、我國司法實踐中將售房宣傳廣告視為要約的規(guī)定
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。此條有兩層含義：其一在通常情況下，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容往往不夠具體、明確，一般不含有要約的意思，應(yīng)依據(jù)《合同法》第十五條第一款的規(guī)定，認定其不具備合同要約的要件，性質(zhì)為要約邀請，對雙方當(dāng)事人均不產(chǎn)生合同的約束力。其二只要具備以下條件，就應(yīng)當(dāng)視為要約：(1)、對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明與允諾;(2)、此說明和允諾應(yīng)當(dāng)具體確定;(3)、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。對符合上述條件說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第四講商品房預(yù)售的法律規(guī)定
一、商品房預(yù)售合同的法律定義
商品房預(yù)售合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)(以下統(tǒng)稱出賣人)或代銷商與買受人簽訂的，由開發(fā)商或代銷商承諾向買受人到期交付房屋，買受人支付購房款的合同。交付房屋的一方稱為出賣人，支付購房款的一方稱為買受人。商品房出賣人和買受人雙方約定，出賣人在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人，買受人向出賣人交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。
二、商品房預(yù)售合同成立有效條件
1、商品房預(yù)售合同的主體必須合格
2、商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定
第五講商品房買賣合同的主要條款法律分析
一、商品房買賣合同文本
根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售合同就是規(guī)定在房屋預(yù)售中，開發(fā)商和購房者之間權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。
2、套內(nèi)建筑面積與分攤的共有面積處理
商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。
三、如何確認所交付的商品房面積
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在商品房交付時，開發(fā)商會向買受人公示其委托的有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的商品房面積實測技術(shù)報告書，并向買受人提供該商品房的面積實測數(shù)據(jù)。
四、規(guī)劃、設(shè)計變更的處理
根據(jù)相關(guān)規(guī)定及合同約定，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門委托的設(shè)計審查單位批準(zhǔn)，建筑工程施工圖設(shè)計文件的下列設(shè)計變更影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。
第六講商品房買賣的貸款法律分析
一、住房公積金貸款條件
根據(jù)《北京住房公積金貸款辦法》第七條規(guī)定借款人須具備下列條件：(一)具有合法有效身份;(二)具有完全的民事行為能力;(三)具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力;(四)購買、建造、翻建、大修自住住房;(五)具有購買、建造、翻建、大修自住住房的合同或相關(guān)證明文件;(六)符合委托人規(guī)定的有關(guān)貸款的住房公積金繳存條件;(七)提供委托人認可的擔(dān)保;(八)借款人夫妻雙方均無尚未還清的住房公積金貸款和住房公積金政策性貼息貸款;(九)符合委托人規(guī)定的其他條件。
二、住房公積金貸款金額和期限
根據(jù)《北京住房公積金貸款辦法》規(guī)定公積金貸款實行限額管理，每筆貸款金額應(yīng)當(dāng)同時符合下列限額標(biāo)準(zhǔn)：(一)不得超過房屋評估價值或?qū)嶋H購房款(以兩者中較低額為準(zhǔn))的一定比例;(二)不得超過單筆貸款最高限額。目前，住房公積金貸款單筆最高額度為80萬元。貸款期限由委托人和借款人商定，最長不得超過30年。
三、商品房住房貸款額和期限
根據(jù)《中國建設(shè)銀行個人住房貸款辦法》第七條規(guī)定貸款額度最高為所購(建、大修)住房全部價款或評估價值的80%，貸款期限最長為30年。
四、非居住房屋貸款
購買非居住房屋只能商業(yè)貸款并以商品房作抵押。
第七講商品房的交付使用及其質(zhì)量保證
一、商品房的交付要求
商品房交付時應(yīng)符合交付條件即該商品房已取得規(guī)劃驗收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗收備案表并且具有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)報告書。
二、交付時應(yīng)提供的文件
開發(fā)商在交付商品房時應(yīng)向購房人出示該商品房經(jīng)竣工驗收合格的文件。向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
三、商品房的保修責(zé)任與保修期限
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(下稱，規(guī)定)中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。
2000年1月30日施行的國務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書的最低保修期為：(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。
1998年9月1日施行的《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》規(guī)定，《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》規(guī)定的各部位的最低保修期為：1、屋面防水3年;2、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;3、墻面、頂棚抹灰層脫落1年;4、地面空鼓開裂、大面積起砂1年;5、門窗翹裂、五金件損壞1年;6、管道堵塞2個月;7、供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期;8、衛(wèi)生潔具1年;9、燈具、電器開關(guān)6個月;10、其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。
舉個例子來說，假設(shè)房屋于20**年12月31日竣工，而開發(fā)商于20**年12月31日向買受人交房，則此時施工單位對屋面防水的剩余保修期為4年，規(guī)定中的3年低于該存續(xù)期，則保修期應(yīng)為4年;如開發(fā)商于20**年12月31日向買受人交房，施工單位的剩余保修期為2年，少于規(guī)定中3年的最低保修期，則保修期應(yīng)為3年。買房人可與開發(fā)商協(xié)商延長保修期，但開發(fā)商不得要求縮短保修期，其擅自縮短保修期的行為無效。
在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
四、商品房質(zhì)量與合同解除
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”
該條以商品房質(zhì)量問題是否嚴重影響正常居住使用為標(biāo)準(zhǔn)，將商品房質(zhì)量問題分為兩類：嚴重影響正常居住的商品房質(zhì)量問題和一般質(zhì)量問題。
1.一般質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)在保修期內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任
2.因商品房質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的，買受人享有合同解除權(quán)，并可以請求賠償損失
第八講商品房的維修基金
一、首期維修基金的交納
公共維修基金指的是住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修、更新和改造。
根據(jù)北京市建設(shè)委員會《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第七條規(guī)定商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：獨立式住宅、非住宅為50元/平方米;多層住宅、非住宅為100元/平方米;高層住宅、非住宅為200元/平方米。本辦法所稱的多層住宅、非住宅是指地上結(jié)構(gòu)最高層數(shù)為六層以下(含六層)的建筑;高層住宅、非住宅是指地上結(jié)構(gòu)最高層數(shù)為七層以上(含七層)的建筑。
商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付購買人。
售房單位可以代收住宅專項維修資金但應(yīng)當(dāng)出具由市財政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅專項維修資金專用票據(jù)。
二、修基金專戶的開立
根據(jù)北京市建設(shè)委員會《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅的業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由市住房資金管理部門負責(zé)日常管理。經(jīng)市房屋行政主管部門會同市財政主管部門、市審計主管部門和市住房資金管理部門共同決定，由市住房資金管理部門委托本市一家商業(yè)銀行，作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。
業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會決議，業(yè)主委員會可以在本市一家商業(yè)銀行開立本物業(yè)管理區(qū)域的住宅專項維修資金專戶，并向市住房資金管理部門申請劃轉(zhuǎn)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金。市住房資金管理部門應(yīng)當(dāng)在收到申請之日起30日內(nèi)，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與開戶銀行、區(qū)縣房屋行政主管部門簽訂發(fā)生本辦法規(guī)定的危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造時，同意區(qū)縣房屋行政主管部門組織代修并從維修工程涉及的業(yè)主交存的住宅專項維修資金中支付相應(yīng)費用的授權(quán)協(xié)議書。
三、維修基金的使用
住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：(一)屋面防水層破損，頂層房間滲漏的;(二)樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕;(三)地下室出現(xiàn)滲漏、積水的;(四)樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定值;(五)增加保溫層、建筑保溫層出現(xiàn)破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或霉變;(六)外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的;(七)公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現(xiàn)破損的;(八)公共區(qū)域門窗或窗紗普遍破損的;(九)其它情況。住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造范圍包括：(一)電梯主要部件需要進行維修或更換的;(二)二次供水系統(tǒng)設(shè)備部件磨損、銹蝕嚴重的;(三)避雷設(shè)施不滿足安全要求的;(四)配電設(shè)備部分電纜、電線、配電箱(柜)內(nèi)元件損壞的;(五)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，或部分設(shè)備、部件損壞嚴重的;(六)樓內(nèi)排水(排污)設(shè)備出現(xiàn)故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設(shè)備損壞的;(七)其他情況。
第九講商品房買賣轉(zhuǎn)移登記和權(quán)證辦理
一、商品房買賣轉(zhuǎn)移登記需要提交資料
根據(jù)《房屋權(quán)屬登記收件標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定新建商品房買賣(首次)的登記條件：開發(fā)項目取得房屋所有權(quán)證、國有土地使用證(有償用地)。
(1)房屋買賣合同(原件，核驗兩本加貼印花稅的合同);
20**年3月15日以后簽訂商品房預(yù)售合同的，提交網(wǎng)上簽訂的預(yù)售合同;20**年1月1日后簽訂商品房現(xiàn)房買賣合同的，提交網(wǎng)上簽訂的現(xiàn)房買賣合同;
(2)簽訂預(yù)售合同的，買賣雙方關(guān)于房號、房屋實測面積和房價結(jié)算的確認書(原件);
(3)房屋登記表、分戶平面圖二份(原件);
(4)專項維修資金專用收據(jù)(1999年1月1日以后簽訂購房合同的);
(5)契稅完稅或減免稅憑證;
(6)外國人、港澳臺同胞、境外法人和其他組織購買房屋的，提交北京市涉外項目國家安全審查批準(zhǔn)文件;
(7)外國駐華使館、領(lǐng)事館購買房屋的，提交外交部批準(zhǔn)購房文件。
二、預(yù)購商品房的預(yù)告登記、單方預(yù)告登記
1、預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣期房時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。也就是說在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。
物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”
2、單方預(yù)告登記是上海市房屋土地管理局首次推出，即購房者在申請購房預(yù)告登記后則可取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或房地產(chǎn)他項權(quán)利的優(yōu)先請求權(quán)。這項登記制度被認為是可以避免因為房價上升賣房人違約而給購房者帶來的風(fēng)險。然而，在房價下跌時必然產(chǎn)生相反的情形，即購房者會千方百計逃避履行合同。而這時候，賣房者如果在簽訂合同后在房交中心辦理單方預(yù)告登記，也能得進一步的保護。
三、房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)的辦理時限
根據(jù)《房屋權(quán)屬登記工作規(guī)范》北京市建設(shè)委員會規(guī)定單戶辦理房產(chǎn)證的時間為10個工作日，批件辦理房產(chǎn)證的時間為30個工作日。
篇2：蔓科地產(chǎn)商品房銷售合同擬定細則
蔓科地產(chǎn)商品房銷售合同擬定細則
1、銷售合同范圍
合同是指客戶與開發(fā)商簽訂的有關(guān)商品房買賣和租賃的法律性文件，主要分幾類：
1.1特惠權(quán)通知書
簽約前的放號依據(jù)，意向性地選擇樓宇，并繳納誠意金（可退）。
1.2認購書
認購書內(nèi)容主要有：客戶姓名、地址、客戶電話、所選擇的樓宇或具體房號、認購定金額、認購單價及優(yōu)惠政策、何時簽約的通知約定及相應(yīng)的處罰條款等。
1.3商品房買賣合同
包括（期房）預(yù)售合同、（現(xiàn)房）銷售合同以及相關(guān)的補充條款；
2、合同內(nèi)容及擬定原則
商品房買賣合同，是房地產(chǎn)主管部門監(jiān)制的標(biāo)準(zhǔn)合同文本。
2.1填寫商品房買賣合同內(nèi)容應(yīng)遵循的原則：
a）合同書寫要求字跡工整清晰，避免錯字和意思表達含混，表述要準(zhǔn)確流暢，杜絕書面修改、添加、涂抹等現(xiàn)象。
b）合同內(nèi)容擬訂要求在既公正又要考慮買賣雙方利益的基礎(chǔ)上最大限度維護本企業(yè)權(quán)益。
c）合同條款的約定是十分嚴肅的，因此條款需經(jīng)公司有關(guān)部門審議，以及公司法律顧問審閱并提供法律意見和咨詢，最終應(yīng)由公司相關(guān)部門會簽實施。
2.2標(biāo)準(zhǔn)合同文本均有空格由合同雙方商定填寫，確定空格并填寫的內(nèi)容是草擬工作的一部分，所有空格均應(yīng)事先確定填上的內(nèi)容，并對置業(yè)顧問加以培訓(xùn)，嚴格要求。
2.3標(biāo)準(zhǔn)合同的補充條款
通常補充條款包括以下內(nèi)容：
a）關(guān)于簽定前期物管合同及繳納物管費、大修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)違約責(zé)任
b）規(guī)定配合按揭銀行進行按揭購房者資格審查的相關(guān)事項
c）交房標(biāo)準(zhǔn)
d）面積公攤說明
e)明確約定車庫、會所等公建配套設(shè)施或小區(qū)內(nèi)未公攤的建筑面積產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有；明確對屋頂、外墻等公共部分作出限制性使用的規(guī)定
f）其他補充條款約定
2.4合同內(nèi)容擬定完畢后，制作合同樣本，嚴格遵照執(zhí)行
3、銷售面積屬性及制定要求
3.1銷售面積確定程序
銷售面積是銷售合同的組成部分，當(dāng)項目施工設(shè)計圖經(jīng)相關(guān)部門核定后，就具備了計算銷售面積的基礎(chǔ)條件。因此，項目銷售前，包括內(nèi)部認購前，必須完成由專業(yè)面積測繪機構(gòu)發(fā)出的面積測繪報告，并根據(jù)面積測繪報告確定可售單位的建筑面積、套內(nèi)面積以及公攤面積。
3.2銷售面積的合同意義
銷售合同載明的面積與實際測繪面積存在差異，因此通常商品房面積測繪經(jīng)過預(yù)售登記測繪和新建登記測繪，而新建測繪的m.dewk.cn數(shù)據(jù)才是商品房最終面積的標(biāo)準(zhǔn)，并有義務(wù)將實測面積報告向業(yè)主公示。商品房買賣合同中對面積差異已有條款約定，并可實行多退少補。
3.3有關(guān)制定要求
（1）總銷售面積應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃許可的規(guī)定。
（2）應(yīng)注意其他相關(guān)建筑物的公攤面積處理，否則應(yīng)在合同中載明其產(chǎn)權(quán)歸屬，避免在使用中產(chǎn)生法律糾紛。
（3）了解房管部門現(xiàn)有房屋面積計算的法規(guī)和方法。
（4）要求工程部提供基礎(chǔ)資料，主要是經(jīng)規(guī)劃部門確認后的建筑面積及所有建筑物的平面圖，以及公攤部分標(biāo)識，公攤部分應(yīng)細分為本層公攤、本座公攤、小區(qū)公攤、住宅/商場/停車場公攤等。
（5）應(yīng)仔細審定基礎(chǔ)資料，并根據(jù)營銷策略及公司要求，在符合法規(guī)的原則下，明確各項分類，考慮因素包括：
a)項目的總銷售面積
b)各單元的得房率
c)按規(guī)定提供物業(yè)管理用房及其公共設(shè)施的面積；
d)會所及其他康體設(shè)施和輔助設(shè)施的經(jīng)營及處理方案，結(jié)合使用功能決定是否公攤。
（6）了解面積審定及其操作程序。
4、使用說明書和質(zhì)量保證書（統(tǒng)稱兩書）
4.1認真填寫兩書內(nèi)容，并加蓋公司印章、法人印章、物業(yè)公司印章及法人印章,并于房屋交接時交業(yè)主收存。
兩書填寫內(nèi)容：
a房屋座落、單元棟號、小區(qū)或組團占地面積、總建設(shè)規(guī)模、本套房屋建筑面積、公攤面積;
b各類設(shè)施承載量及單位負荷（水壓、電負荷、氣壓、樓面荷載、給排水管徑、屋面防水材料等）、開工竣工時間等；
c開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理公司、設(shè)計單位、工程質(zhì)量監(jiān)督站信息；
4.2粘貼使用各文件及附圖要求準(zhǔn)確無誤，并加蓋騎縫章。
粘貼文件及附圖內(nèi)容（復(fù)印件）：
⑴由工程部提供：
a本套房屋平面竣工圖；
b本套房屋給排水、供電線路、供氣示意圖；
c組團或小區(qū)竣工驗收報告和竣工驗收備案表。
⑵由經(jīng)理辦公室提供：公司資質(zhì)證書等。
篇3：地產(chǎn)公司商品房銷售合同管理規(guī)定
地產(chǎn)公司商品房銷售合同管理規(guī)定
為加強商品房銷售合同管理工作，特制定本規(guī)定：
一、商品房銷售合同由營銷部填寫，負責(zé)人審閱后，公司法人（或其委托人）簽字并加蓋合同專用章。填寫字體要工整、清晰，條款要合理準(zhǔn)確，不得有損公司利益和形象。對方簽字要清晰有效，符合國家合同法管理規(guī)定。合同的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容由董事會確定后執(zhí)行。
二、合同如有附件要首先注明所屬合同的編號，并與正本合同合并保存，附件簽署的要求與合同一致。
三、客戶在簽定合同時應(yīng)提交有效身份證明、印章；如由代理人代辦購房手續(xù)，尚須提交委托人親筆簽名的"委托書"以及有效身份證明（單位需加蓋公章）。如以公司名義購買，需帶備公司注冊之一切文件包括企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明、法人委托書、經(jīng)手人身份證等。
四、正式的合同為一式六份，合同簽定完后，乙方帶走一份；送公司財務(wù)一份存檔及核對賬目。其余的四份由營銷部于十五日內(nèi)交房地產(chǎn)交易市場登記公證。
五、合同登記公證完后，返回的兩份合同，附有印花稅完稅稅票的一份交給客戶辦理產(chǎn)權(quán)，另一份由營銷部暫存，待客戶產(chǎn)權(quán)辦理完畢后，合同交行政部存檔。
六、為方便查對，合同必須按項目、樓號依次存檔。合同不得外借和丟失。
七、簽定合同后，在未正式辦理商品房產(chǎn)權(quán)證前，客戶確需辦理更名手續(xù)，則須客戶提交更改合同的申請，營銷部提交公司董事會審批后，方可使用新合同。
八、作廢合同應(yīng)制表報帳，加蓋作廢印章，定期與行政部一起銷毀。剩余合同與所用合同、作廢合同的總數(shù)等于所購合同總數(shù)。合同不得隨意涂改和丟失。
九、合同需有專人保管，嚴格按規(guī)定使用。合同不得隨便給外人借閱、借用，如有特殊要求須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批示后方可使用。
十、合同的執(zhí)行是受國家法律保護的，應(yīng)嚴格按照其規(guī)定的條款、時間、額度履行，營銷部與財務(wù)部共同作好房屋尾款的收繳工作。
十一、本規(guī)定由營銷部負責(zé)解釋。
十二、本規(guī)定自通過之日起施行。