綠城物業考察情況工作匯報

　　為了全面完成年初制定的工作目標，進一步做好規范工作，以及將“科海陽光服務”落到實處?？坪Ｎ飿I公司曹衛東、瞿鑫芳、周樂勤、金燕等四位同志于20xx年8月22日對國內知名物業公司綠城物業進行了考察，現將考察的情況整理如下，供董事會參考。

　　20xx年8月22日上午，在綠城物業咨詢部項目經理路遙的陪同下，我們分別考察了綠城最先在杭州開發的樓盤(1995年)——杭州丹桂花園和杭州桂花城。從直觀上也讓我們真正領略了綠城掌門人宋衛平的精品意識和具有高度的前瞻性。陪同我們的路遙也跟我們介紹說：“當初杭州老百姓對房屋的顏色、立面否定過。但時間證明，這些顏色和立面的設計是永久性的，不容易淘汰的。而當初宋衛平在“杭州桂花城”一期項目全面售馨好評如潮時，做了一驚人之舉，追加20xx萬元推翻原先景觀設計重新再來。以及在桂花城全面順利交付之后,關起門來針對規劃設計、工程、銷售、物業管理等各個專業存在的細節缺憾編成了一本《桂花城批判》，成功的實現自我超越。也因此而樹立了綠城在老百姓心目中的品牌形象”。

　　當年輕的路遙經理(據了解他到綠城工作也就三年)跟我們講起這些事時，他感覺很自豪，我們認為這跟他們公司的培訓灌輸是分不開的。果然，當問起他們的培訓體會時，他跟我們介紹，一般綠城的管理層和保安員都要到綠城杭州總部培訓，保安是先培訓再分到各地，管理層是先召進來到基層鍛煉1-2個月，然后統一到總部參加每年的分期培訓，為的是有一個統一的形象，統一的管理思路，培養優良的職業操守和較強的執行力。我們也同時參觀了各小區的服務中心和會所，服務中心的桌子雖然舊了，但是桌上沒有一件多余的物品，據說，只允許放一只杯子，文件夾整整齊齊，環境很干凈。這讓我們感覺到了差距，而這些要想做到，其實也不難，關鍵是領導者、監督者的意識問題。而會所，據說都是先由物業公司統一規劃，然后分項目承包出去，只有這樣，才確保會所經營不虧，之前自己經營也虧過。整個上午的參觀，我們也提出了一些工作中經常遇到的實際問題進行交流。當問及小區裝防盜窗的問題時，路遙說：“公司也會對基層下死命令，規定時間拆不掉領導主動辭職。所以領導會想盡一切辦法跟業主拉近關系，死打爛纏，實在不行自己掏錢把它買下來也要完成任務。小區業主養狗，小區保安員會一直跟在屁股后面清掃狗糞便，從而感動了業主讓業主主動改正缺點”。

　　下午，浙江綠城物業咨詢有限公司楊掌法總經理在百忙之中抽出時間與我們進行了交流。據楊總介紹，綠城物業現已成為了接管面積全國第一，行業排名業內三甲，年收入3.5億，無形資產評估6.35億元人民幣，已全面完成上市準備，估計會成為行業內第一家上市物業企業。

　　在交流的過程中，楊總有幾個觀點和建議很值得我們參考和反思：

　　一、物業沒有資產，但物業有資源。其實業主也需要一個口子的服務，當你們基礎服務做好得到業主認可后。哪怕你賣奔馳，業主也可以接受，只要手續合法，價格比外面稍便宜。

　　二、人性化管理不等于人情化管理，人性化管理在講究原則的情況下，從人的需求出發，換位思考，以人為本的管理。而人情化的管理就會沒有原則，時間長了就會形成幫派。

　　三、企業管理要強化執行力，企業決策出臺前可以討論，出臺后只有強制。企業里大多數人只要執行，千萬不要懷疑你的老板，如果你有能力就自己當老板，否則你就打工，而打工首先就是服從。決策以后行不行不是執行層考慮的事，是決策層、董事會考慮的事。企業分工不同，各人所處的層面不一樣，基層如果總是考慮決策層的事，企業肯定做不好。

　　四、行動勝于一切，觀念勝于一切。觀念首先要跟的上，然后一但做出決定，就大膽地去做，認真去做，做的過程中會碰到問題，那就想辦法解決它，而不是討論做不做的問題。綠城物業先前做房屋置換，也碰到了問題，造成了虧本，并且那時高薪請的是相當專業的職業經理人。但后來進行了調整，現在找到了問題的原因并加以解決，現在房屋置換已成了綠城物業的又一利益增長點。

　　給科海物業公司的建議：

　　一、小的時候要學會跟跑。綠城也曾經這樣做過，跟戴德梁行、仲量聯行、世邦魏理仕等國際品牌物業公司戰略合作過。現在物業服務產品要換代，要引進管家式的服務。董事長宋衛平就說過，國外管家式服務流派不下二三十個，他們已經有悠久的歷史，綠城物業沒有必要再去研究。所以經過考察比較，這次他們化了100萬元與英國管家協會簽了協議，決定引進消化他們的管理模式，科海物業可以先鎖定跟跑者。

　　二、科海物業要先設定一個三年的發展規劃，這樣就不容易偏離方向。

　　三、延伸產業項目要選擇投入小、見效快的項目，因為科海物業現在的資金實力可能并不強，并且很多項目可以考慮合作掛靠。

　　當談到房屋置換這個話題時，楊總說道：“其實我們物業做很有優勢的，50個樓盤，相當于50個門店，又沒有成本，并且物業去做就變成一種服務，我們可以主動獲取信息，而不需要被動獲取信息”。談到具體操作，他們的做法是由小區物業服務中心獲取房屋置換信息，并達成口頭協議，由置換公司專業人員統一辦理租售協議，并且他們置換公司的專業人員每人都會分片管理著幾個小區業務，分成是按1:1:1，即專業人員一份，小區經辦人一份，小區服務中心一份。如果有置換公司操作完成，那么小區經辦人那份就沒有了，并且這部分效益會跟小區負責人獎金掛起鉤來。在整個交流過程中，楊總對物業行業的發展總是充滿信心。他說：“盡管表面上我們沒有房產公司賺錢，但從投入產出的比例計算，物業不會輸給任何一個行業的，不要懷疑自己的行業，物業絕對有前景的”。

　　通過組織這次對綠城物業的考察，我們每一個人都堅定了對物業行業的信心。盡管只有一天的時間，但我們學到了不少，關鍵是意識上得到了提高。感受到綠城對質量的不斷堅持——世界上兩種情況下堅持最可貴，一是春風得意時，二是一敗涂地時(摘自綠城內部刊物)。而綠城做到了，所以方有今日的輝煌。這次學習和考察，會帶來更多的思考!所以我們會根據這次考察的情況，回來后，結合公司的實際情況做出相應調整，以適應當前發展的需要，并且我們認為今后這樣的考察還是很有必要的。

篇2：到管家物業公司學習考察情況匯報

　　到E管家物業公司學習考察情況匯報

　　重慶E管家物業管理有限公司成立于20**年5月，公司辦公地址位于重慶市南岸區海峽路綠岸今朝小區，注冊資本300萬元人民幣，系建筑部資質等級標準二級企業，物業服務樓盤16個，130萬平方米，重慶市物業管理協會理事會員單位，重慶市南岸區物業管理協會理事單位。7月20日至23日，物管中心、能源中心派出6位物業服務人員前往學習考察，收獲頗豐，現匯報如下。

　　7月20日上午，重慶E管家物業管理有限公司張董事長向我們介紹了公司概況并且表示熱烈歡迎。7月20日至23日，我們分別到所屬盤龍小區、康田小區和園丁小區學習考察。學習考察的內容主要有：企業文化、機構設置、物業保安、環衛工作、物業維修、物業前期介入、客戶服務等等。

　　E管家文化架構

　　服務方針：E管家 管好家 創優秀 靠大家

　　服務宗旨：顧客滿意

　　服務力量：顧客是朋友

　　尊重人：顧客、長輩、老師、上司、同事、員工

　　學習：知識、技能、待人接物、行為準則

　　思想: 理想、見解、創新

　　追求：超越、卓越、成功

　　善良：與人為善、助人為樂、遠離邪惡

　　報恩：父母、恩人、社會

　　機構設置

　　董事長：負責領導董事會、辦公室、財務、工會、宣傳及對外聯絡工作。

　　總經理：負責日常業務工作，領導16個物業小區項目部和一個電梯維修子公司全面業務工作。

　　副總經理(女、管人事)：未設下屬職員，兼管E花園物管工作，集中處理各個項目部人事工作，負責領導管理總公司勞務用工。

　　副總經理(管維修)：未設下屬職員，沒有辦公室，走到哪里在哪里辦公，下屬是各個小區物管處維修班。負責領導16個物業小區和一個電梯維修子公司的設備管理及維修工作。

　　總公司辦公室：董事長、總經理(經常在基層處理問題)、會計、文員共4人。

　　保安工作

　　設門崗、車崗、巡邏崗。

　　門崗：代為收發報刊郵件，來人來訪登記。對外來人員一律實行憑有效身份證件登記后進出。認真填寫《來訪登記表》。

　　車崗：車輛進出庫場，必須認真履行規定手續并做好記錄，并領取登記牌(出入卡)后，方可放入(公、檢、法、軍、警等執行公務的車輛除外)。禁止大型客、貨車或載有易燃、易爆、有毒、有害物品的車輛進場。業主車輛刷卡進出。每班不定時的巡查車況，發現問題，做好記錄，及時處理。每班對車庫(場)內防盜、防火設施檢查一次。

　　巡邏崗：巡邏保安員負責小區治安日常巡邏，維護責任區域內的治安秩序，協助當值班長處理緊急情況。巡邏保安實行24小時值班制度，每班每4小時至少對整個區域巡視一遍。接班后，巡邏保安員應按管理處規定的巡邏路線巡邏，并在規定地點簽到，并填寫《巡邏簽到記錄表》。巡邏內容：樓道、消防通道是否暢通，應急燈、疏散指示燈開關是否完好，防火門、電井門是否鎖閉，有無損壞。消防設備、設施和其它公共設施是否完好。車場(庫)：車輛有無漏油，人m.dewk.cn為損壞及異?，F象。相關設備、設施是否完好。天面、樓宇外墻、樓層門窗等是否完好。公共場所秩序是否良好，發現可疑人員應上前盤問，檢查證件，必要時檢查其所帶物品。屬三無人員應驅出管理轄區;屬擺賣、推銷人員，應勸其離開管轄區。對發現的問題記錄于《巡邏記錄表》，能解決的問題當即處理，不能解決的應及時通知當值班長。當值班長不能解決的問題應報告物管處經理處理。保安員巡邏應知巡邏處理問題要禮貌使用文明語言，不得魯莽行事，超出職權范圍的事項，應及時向班長報告處理。有上級檢查時，必須先敬禮，在回答上級詢問時，要保持立正姿勢，并主動向上級匯報值勤情況。按要求做好巡邏記錄，并及時將有關情況反映給相關部門及人員。巡視時見到客戶要主動打招呼問好，有禮貌地回答客戶查詢，實行文明服務。接到治安、火警或其它突發事件報警，應及時趕到現場，了解情況，作出正確處理。

　　保安工作夜間檢查制度：大樓盤的保安經理(小樓盤保安班長)每月半夜查崗8次，物管處經理每月半夜查崗2次(女經理除外)，總公司總經理每月半夜查崗1-2次(但是經常查崗)。

　　環衛工作 由各個小區物管處分別管理核算，計量與存包相結合。

　　物業維修 近百臺電梯維護由其子公司-電梯管理公司負責維修。設水電氣弱電及土木維修工。大的小區幾人分片維修，小的小區一個維修工。對業主室內維修僅限于有償維修小的項目，室內外較大項目請開發商或者動用大修基金維修，m.dewk.cn水電氣管道線路設施有損壞報請水電氣行業部門維修。

　　物業前期介入

　　物業公司經過開發商招投標，中標后，與開發商簽訂物業管理服務協議，實施物業前期介入。擬定前期物業服務理念，制定規劃和潔衛生、保安、維修等管理制度，劃清區域，計算面積，搞好財務預算，選派得力管理人員、保安、清潔工和維修人員進場。狠抓員工素質教育。

　　進入現場后，與開發商、施工方密切聯系，發現工程、消防設施有關質量問題，向開發商工程部反映，開發商工程部再向施工方提出改進意見。情況熟悉了，物管部門可以直接向施工方提出瑕疵及改進建議。

　　一、解決物業建筑質量疑難問題，參加物業驗收;

　　二、了解物業設施設備，便于使用操作管理;

　　三、完善物業服務設施服務人員機構建設。

　　四、實施由前期物業介入到成熟物業管理服務的技術性交接和轉換。

　　業主向開發商拿到接房通知和鉞匙后，交物管處裝修保證金50元，裝修完工入住半年，樓下的住戶確認不漏水，無異常，經過物管處驗收合格，退還保證金。

　　建筑質量問題，保值期內由施工方負責，保值期外由業主負責，保值期外公用部分維修，經半數以上業主同意可以由大修基金解決。

　　客戶服務

　　總公司在其較大樓盤-盤龍花園設有客戶服務部，盤龍花園建面39萬平方米，2988戶。在該小區客戶服務部經理領導下管理客戶關系和物業收費。

　　一、客戶關系。分AB兩區，30棟建筑，有兩個工作人員，充分聽取詳細了解客戶意見，、投訴，小區各大小問題反映到客戶服務部，由客戶服務部分解下去，

　　二、物業收費。有3個收費員，每人收費900戶左右，代收水電氣費用。

篇3：魅力城物業考察調研匯報

　　魅力城物業考察調研匯報

　　通過成都物業知名人士引見，有幸認識年僅38歲的W*物業管理有限公司ZL副總經理。由于他父母是位于DY的四川建筑學院教師，18年前也從該校畢業踏上13年的物管行業職業生涯。在成都知名物業置信公司從工程部主管做起，到中信公司項目經理，到現在W*公司兩年的副總經理經歷。3月14日下午爽約到他所在公司旗下的W*魅力城一組團考察學習，也是他們公司總部辦公室所在地。

　　位于DY市天山北路611號的W*房地產開發集團有限公司，在天山北路道路燈上的廣告使我還沒有到達就進入"W*魅力世界"，小區門前園林景觀讓我眼前一亮。亭臺小溪、綠樹花草搭配合理、路徑環境小品頗為精美，游泳池小巧富有童趣，有種溫馨別致之感。小區公園面積大概6000米2。門前宣傳欄上包括總經理在內的所有物業管理人員名單和照片全部公示。進入小區大門左邊三層大廳堂是W*房地產開發集團有限公司的客戶接待中心，步入廳堂美觀大氣！通過端莊氣質的女士指引來到魅力城一組團客戶服務中心。服務大廳不大，但是前臺桌椅、文件擺放整齊。三名接待員的名單和照片在醒目位置公示。在步入副總經理室途中走廊旁邊懸掛有W*的職業道德規范、八榮八恥、保密管理制度等。進入副總辦已經是下午6點半了，看見一位西裝革履象紳士般的ZL在吩咐下屬工作。辦公室內也粘貼的有"今天不努力工作，明天就努力找工作"的警示標語。

　　通過ZL介紹，W*物業一共有10個項目，包括兩個一周后分別在DY和GH開盤的項目。8個在DY的項目設置兩個管理處，另外在GH設置一個管理處。魅力城一組團住宅小區一共有18棟498戶，一梯兩戶多層建造。所有樓盤物業按照一級服務等級標準執行，跟龍湖思路差不多，要做就做最強最好！物管費收繳率是所有物業公司的業績晴雨表，也是各物業企業高層最重視的事情。經他介紹魅力城一組團去年僅有兩戶沒有繳納物管費，收繳率達到驚人的99.6%。原因是一業主由于報案家里被盜，經查實與物業公司無關。二是由于業主未入住，且人在外地無法有效聯系。讓人嫉妒的成績依靠深摳服務細節，不斷努力引導業主與不文明行為絕緣。魅力城二組團的收繳率99.4%，其他項目的收繳率都在98%以上。困擾很多物業公司物管費收取困難的幾點問題，W*公司都全部封殺！比如住改商所有樓盤沒有一戶！另如機動車停放，沒有車位的不管是誰一律不準進入小區！原來也有不道德業主把道閘撞斷的現象，還是要執行制度！再如質保期內房屋維修問題，得到W*房地開發商大力支持，維修問題及時認真妥善解決不留后遺癥！治安方面：介紹到小區原來發生一起業主電瓶車配件被盜，價值90元，當值保安愿意用自己的100元錢無償給業主。保安真心地拿給業主，業主說算了，你掙錢也不容易。我當時豎起大拇指，你有這樣的手下應該感到很自豪！保住W*物業的聲譽不受到一點傷害，從細微事情看出強大的一面。工作人員都要努力認真的工作，不光是他們，自己和總經理也一樣，不然就要走人，絕對的優勝劣汰！上級給他們今年物業收繳率目標是全部達到99%以上，魅力城一、二組團要求只準1戶不繳納物管費或者滿分！

　　進入小區，看見路面平整干凈，綠化養護很好，樹木花草搭配合理。走了一轉沒有發現一點垃圾！煙頭和痰污漬也沒有。我說經常穿西裝撿東汽馨苑的白色垃圾，他說W*總經理和他也一樣看見垃圾都主動去撿，用行動引導業主改變了原來個別業主不文明的行為。垃圾桶旁邊有個別袋裝垃圾，但是業主把垃圾袋鎖得很緊，以便清運時不留污漬破壞環境。我問他有業主把袋裝垃圾放在自家門口的現象嗎？他說原來有過，勸導后就沒有了。考察中只有一個單元門口放有一輛自行車，當時我看了ZL的無奈眼神，他也搖了頭，說偶爾有這種現象。單元門上也有值班工作人員的姓名和照片。我仰視房屋窗口沒有看見防護欄，我問他延伸出外墻面的護欄有嗎？直接說絕對禁止沒有的！嵌草磚上的車位，每個車位用木制圈梁隔斷，隔斷上有茂盛充滿生機的青色藤修飾。

　　談到經營管理方面，W*集團公司領導制定房屋、后期物業服務品質要求最高，房屋定價中上水準。物業每個項目各部門不設主管，只設領班，客服中心不設主管?？头藛T工作的要求是其他物業公司主管能力（不含組織管理方面），秩序維護部班長能力要求跟其他物業公司護衛主管一樣，主要是對工作負責。綠化保潔沒有外包，節約成本考慮。員工工資待遇執行"一年14薪"，月薪在DY物業行業中算很高的。為了體現公司的高度凝聚力，展示董事長高規格的個人魅力，每年把物業的領軍人物及先進工作者帶去國外旅游等，把優秀員工流失問題降低到最?。÷犓f明，除了保安流失比較多，客服每年最多流失一兩名員工，因為他們覺得作為物業專業人員在DYW*工作不會丟臉。快出大門的時

候，門崗衣裝整潔，站立筆直主動向ZL行軍禮！

　　說到W*物業在DY人心中口碑最好、知名度最高，怎么還是二級資質的物業管理企業？他說是業態還不達標，多層、高層、獨立式住宅小區（別墅）管理面積和注冊資金500萬以上達標，物業管理專業人員的中級職稱人數也夠，管理專業人員都有職業資格證書 。就差一項管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數："辦公樓、工業廠房及其它物業50萬平方米"。

　　平時聯系你都很忙，他說我基本沒有星期天。工作比在成都時候強度加大兩三倍，但是不覺得累，也是從工作中尋找樂趣的人跟我的想法一樣。

　　一個小時的考察及交流，感悟做好物業工作只能在痛苦中求樂，有句老話"打江山容易，守江山難"怎么樣使我們的物業工作長期良好穩定的發展，讓我們的工作流暢，讓我們的業主滿意。我還要不停地找尋最佳答案。。。。。。