20**年5月證券公司實(shí)習(xí)報告范本[1]
序言：
20**年4月份，我有幸被**證券選中，從而開始了我一個月左右的實(shí)習(xí)生活。在這一段時間里，我近距離接觸了廣發(fā)證券鄭州營業(yè)部，在了解廣發(fā)證券的發(fā)展歷程、公司文化的同時，更多的知道了營業(yè)部各部門的職能、其日常業(yè)務(wù)的流程、以及營業(yè)部的特色服務(wù);同時深入學(xué)習(xí)了中國證券市場行業(yè)的相關(guān)知識,并且在與客戶交流的過程中鍛煉了自己溝通、交流和處理問題的能力。
正文部分：
一、公司簡介
二、具體實(shí)習(xí)內(nèi)容
我被安排在客戶服務(wù)部工作，主要在柜臺跟著**學(xué)習(xí)。我從以下幾個方面來介紹下我的實(shí)習(xí)生活：
首先，每天早晨8：30之前到公司，8：30---9：00晨讀，主要在大戶室讀報，有《中國證券報》、《證券時報》等。主要了解國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、財經(jīng)要聞、以及證券市場最新信息，如上市公司信息披露等公告，主要是分析市場熱點(diǎn)和讀一些股評。
其次，晨讀結(jié)束后，我就開始忙著準(zhǔn)備下前臺開戶要用的東西，因?yàn)榍芭_主要的工作就是開戶，再加上現(xiàn)在的股市一直牛得要死，導(dǎo)致越來越多的人熱衷于炒股，于是開戶的人變得異常的多。開戶是證券公司最一般也是最基礎(chǔ)的業(yè)務(wù)，因此對于開戶流程，我們都要進(jìn)行詳細(xì)的了解和認(rèn)真的學(xué)習(xí)。下面就簡單的介紹下個人開戶的流程：
1、個人開戶需提供身份證原件及復(fù)印件，深、滬證券賬戶卡原件及復(fù)印件;若是代理人，還需與委托人同時臨柜簽署《授權(quán)委托書》并提供代理人的身份證原件和復(fù)印件;
2、填寫開戶資料并與證券營業(yè)部簽訂《證券買賣委托合同》;
3、證券營業(yè)部為投資者開設(shè)資金賬戶;
4、辦理開通證券營業(yè)部銀證轉(zhuǎn)賬;
機(jī)構(gòu)開戶的流程和個人差不多，只是要提供的證件和添的合同不一樣。
前臺另一個主要的工作就是柜臺服務(wù)。例如：客戶需要在柜臺辦理各種業(yè)務(wù)，如轉(zhuǎn)托管，撤消指定交易，變更客戶資料和密碼的重置銀證轉(zhuǎn)帳的開通和取消等等。在整個前臺工作的過程中，我們一大部分的時間要用在指導(dǎo)客戶填寫辦理各種業(yè)務(wù)的表單并復(fù)印身份證，銀行卡及股東代碼卡等，以提高工作效率。同時也跟著老員工習(xí)怎樣和客戶交流，并及時了解客戶的需求。
另外，在整個工作的過程中，我們也提供簡單的咨詢服務(wù)，和客戶進(jìn)行溝通。經(jīng)過培訓(xùn)和多天的觀察學(xué)習(xí)，我們可以根據(jù)我們的知識對客戶的有關(guān)意見、相對簡單的問題進(jìn)行處理。但更重要的是我們要多發(fā)現(xiàn)問題，多學(xué)習(xí)證券知識。由于平時在校學(xué)習(xí)比較少關(guān)注股市，更準(zhǔn)確的說是對證券市場了解的并不多，因此也比較少運(yùn)用些股票軟件進(jìn)行分析。在實(shí)習(xí)期間，工作相對較少的時候，我們比較關(guān)注股市動態(tài)。熟悉了滬深兩市許多上市公司，并對一些各股運(yùn)用各種指標(biāo)進(jìn)行了分析和討論，把所學(xué)的相關(guān)知識又回顧了一遍，熟練并且能充分的操作股票行情分析軟件，對股票市場比原來有了更深刻的認(rèn)識。
最后，當(dāng)一天的工作基本結(jié)束后，我們就開始了另一項(xiàng)重要的內(nèi)容：整理客戶資料。客戶資料包括開戶申請書、開戶合同書、銀證對應(yīng)申請書、客戶資料變更表，及客戶身份證、銀行卡、股東代碼卡復(fù)印件等。所做的相關(guān)工作大致包括以下三個方面內(nèi)容：
1、理清相關(guān)的客戶資料，并及時核對下當(dāng)天業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的各項(xiàng)單據(jù)，確保完整準(zhǔn)確、沒有遺漏。如果有什么缺失，一定要及時的給予糾正。很長一段時間弄得我們都對單據(jù)特敏感，呵呵，總怕有什么閃失似的;
2、把理清整理過的客戶資料，按順序裝入客戶檔案袋，然后寸到檔案柜子里;
3、有時間我們要把當(dāng)天產(chǎn)生的自然人注冊表和身份證的復(fù)印件表掃描到各個業(yè)務(wù)科目目錄下，然后統(tǒng)一發(fā)往總部。
整理客戶資料在實(shí)習(xí)中占了一定分量的工作。這是一個簡單但相當(dāng)煩瑣的的過程，需要細(xì)心和耐心;客戶資料檔案的有序整理是為了將來需要時能夠方便迅速的查找，所以工作人員對我們進(jìn)行認(rèn)真的指導(dǎo)。
在我們實(shí)習(xí)的過程中，廣發(fā)證券的工作人員對我們進(jìn)行了熱情的接待和指導(dǎo),感謝他們的關(guān)心,在這里要特別感謝李婉姐,在批評和表揚(yáng)我日常工作的同時，更多的教我為人處事的道理.
三、自己的一些心得和建議
實(shí)習(xí)之前，總感覺證券公司是有點(diǎn)神秘的，畢竟對證券市場還不太熟悉，具體到實(shí)務(wù)方面就更不清楚了。經(jīng)過這次實(shí)習(xí)，對證券公司及其日常業(yè)務(wù)有了比較深刻的了解和認(rèn)識，與此同時也思考了一些問題：
1、關(guān)于工作時間
股市開市是周一至周五上午9：30---11：30，下午1：00---3：00，證券公司辦理各種業(yè)務(wù)也是同步的，以股市為中心展開，這有點(diǎn)難為了好多上班族，因?yàn)閷λ麄儊碚f，要辦理各種業(yè)務(wù)的話必須請假來營業(yè)部，真的很很不方便。
2、區(qū)分客戶
和銀行一樣，證券公司也都會根據(jù)客戶的資產(chǎn)將客戶分成大、中、散戶三類，重視發(fā)展大客戶并為之提供完善的服務(wù)，這一點(diǎn)從營業(yè)部設(shè)有眾多專門的單獨(dú)大客戶室就可以看出。另外，大客戶還可以申請到更加優(yōu)惠的交易傭金費(fèi)率;而小客戶則沒有以上的種種待遇，他們要早早的到散戶區(qū)占機(jī)子，有什么問題也能解決但可能不是很及時的;
3、交易所交易機(jī)制
滬市實(shí)行全面指定交易制度，即凡在上海證券交易所交易市場從事證券交易的投資者，均應(yīng)事先明確指定一家證券營業(yè)部作為其委托、交易清算的代理機(jī)構(gòu)，并將本人所屬的證券賬戶指定于該機(jī)構(gòu)所屬席位號后方能進(jìn)行交易。如果要到其他證券營業(yè)部做股票交易，需要先撤銷原指定再做新指定;轉(zhuǎn)托管，是專門針對深交所上市證券托管轉(zhuǎn)移的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，是指投資者將其托管在某一證券商那里的深交所上市證券轉(zhuǎn)到另一個證券商處托管，是投資者的一種自愿行為。投資者在哪個券商處買進(jìn)的證券就只能在該券商處賣出，投資者如需將股份轉(zhuǎn)到其它券商處委托賣出，則要到原托管券商處辦理轉(zhuǎn)托管手續(xù)。投資者在辦理轉(zhuǎn)托管手續(xù)時，可以將自己所有的證券一次性地全部轉(zhuǎn)出，也可轉(zhuǎn)其中部分證券或同一券種中的部分證券。雖然二者有些相似，但好多股民都不是很了解，特別是關(guān)于轉(zhuǎn)托管費(fèi)這個問題，轉(zhuǎn)出證券公司收了30元，而轉(zhuǎn)入證券公司又給予報銷了，很有點(diǎn)報復(fù)性的味道。自我感覺很是麻煩;
4、銀證轉(zhuǎn)帳和第三方存管制度
隨著銀行和證券公司合作為不斷深入，最近的銀證轉(zhuǎn)帳和第三方存管制度等證券交易方式，對傳統(tǒng)的證券交易模式提出了挑戰(zhàn)，在業(yè)界引起了高度重視。
有了銀證轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)，一方面，投資者可以就近到相關(guān)銀行辦理存取資金，另一方面，可以隨時通過電話劃賬，方便投資者的投資活動。但是，銀證轉(zhuǎn)賬畢競還存在個“轉(zhuǎn)”字，需要耗費(fèi)一定的人力物力，有時轉(zhuǎn)帳不成功，還影響股民的操作，于是第三方存款制度便誕生了。
關(guān)于即將推出的第三方存管制度
(1)概念：客戶證券交易結(jié)算資金(俗稱“保證金”)第三方存管制度是指證券公司將客戶證券交易結(jié)算資金交由銀行等獨(dú)立第三方存管。實(shí)施客戶證券交易結(jié)算資金第三方存管制度的證券公司將不再接觸客戶證券交易結(jié)算資金，而由存管銀行負(fù)責(zé)投資者交易清算與資金交收。客戶證券交易資金、證券交易買賣、證券交易結(jié)算托管三分離是國際上通用的“防火”規(guī)則。
(2)背景：我國證券市場是在體制轉(zhuǎn)軌過程中建立和發(fā)展起來的新興市場，由于證券市場法律體系不完善，交易管理制度設(shè)計存在缺陷，證券公司法人治理結(jié)構(gòu)不健全和自我守法合規(guī)意識不強(qiáng)等因素，一些證券公司出現(xiàn)了挪用、質(zhì)押客戶證券范本網(wǎng)為您提供大量免費(fèi)范本!交易結(jié)算資金，占用客戶資產(chǎn)等違法違規(guī)現(xiàn)象，給客戶造成了巨大經(jīng)濟(jì)損失，已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了證券公司的行業(yè)形象，挫傷了客戶的信心。因此，必須探索從制度上杜絕挪用客戶證券交易結(jié)算資金的行為，換回行業(yè)信譽(yù)和客戶信心，督促證券公司規(guī)范發(fā)展。20**年末，證監(jiān)會在設(shè)計南方證券股份有限公司風(fēng)險處置方案時，提出實(shí)行客戶證券交易結(jié)算資金第三方存管制度。
(3)目的：建立客戶證券交易結(jié)算資金第三方存管制度,旨在從源頭切斷證券公司挪用客戶證券交易結(jié)算資金的通道,從制度上杜絕證券公司挪用客戶證券交易結(jié)算資金現(xiàn)象的發(fā)生,從根本上建立起確保客戶證券交易結(jié)算資金安全運(yùn)作的制度,達(dá)到控制行業(yè)風(fēng)險、防范道德風(fēng)險、保護(hù)投資者利益、維護(hù)金融體系穩(wěn)定的目的。
(4)原因：實(shí)行客戶證券交易結(jié)算資金第三方存管制度之所以能確保客戶證券交易結(jié)算資金不被券商挪用，是因?yàn)樵撝贫扔行У卦谧C券公司與所屬客戶證券交易結(jié)算資金之間建立隔離墻。具體而言，實(shí)施客戶證券交易結(jié)算資金第三方存管制度后，客戶可以在存管銀行網(wǎng)點(diǎn)或證券公司的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理開戶業(yè)務(wù)，在存管銀行的系統(tǒng)中生成客戶證券交易結(jié)算資金賬號，在證券公司的系統(tǒng)中生成客戶號。遵循“證券公司管交易，商業(yè)銀行管資金、登記公司管證券”的原則，由證券公司負(fù)責(zé)客戶證券交易買賣、登記公司負(fù)責(zé)交易結(jié)算并托管股票;由商業(yè)銀行負(fù)責(zé)客戶證券交易結(jié)算資金賬戶的轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金存取以及其它相關(guān)業(yè)務(wù)。
5、廣發(fā)證券和廣發(fā)銀行
在這段時間里，柜臺前有些客戶會混淆廣發(fā)證券和廣發(fā)銀行。廣發(fā)證券的前身是1991年9月8日成立的廣東發(fā)展銀行證券部。1993年末設(shè)立公司，20**年改制為廣發(fā)證券股份有限公司，是國內(nèi)首批綜合類券商之一。廣發(fā)證券應(yīng)該很是注重自身品牌的宣傳的，畢竟品牌對于一個公司來說非常重要的;
6、廣發(fā)證券的發(fā)展前景
在十五年的發(fā)展過程中，公司形成了自己鮮明的特色：經(jīng)營穩(wěn)健，管理規(guī)范;市場地位穩(wěn)固;風(fēng)險控制得當(dāng)，資產(chǎn)狀況良好;以人為本，人才優(yōu)勢明顯;服務(wù)客戶，不斷創(chuàng)新。更重要的是，營業(yè)部的員工所表現(xiàn)出來的一種積極，樂觀，自信的精神風(fēng)貌時時給人一鼓舞，我深信廣發(fā)證券的發(fā)展前景一定很令人振奮。
四、經(jīng)過一個月的實(shí)習(xí)，也想對自己和股民提一些建議
1、正確認(rèn)識股票投資與人生的關(guān)系
股票投資之所以這樣吸引人,主要在于它的刺激性.它能夠在很短的時間里為投資者帶來巨大的財富,同時也能讓你的財富化為烏有。
對于投資者來說,要想在股票投資上獲得成功,就必須正確認(rèn)識股票投資.只有正確認(rèn)識股票與人生的關(guān)系以及對人生的作用之后,才能夠以平和的心態(tài),在股市里游刃有余.那么,怎樣才能夠正確認(rèn)識股票投資與人生關(guān)系呢?著名的投資家巴菲特對股票投資與人生的關(guān)系有一個非常正確、清晰的認(rèn)識。回首巴菲特的成功之路，我們可以看出他是一范本網(wǎng)，免費(fèi)范本寫作第一站!個用“善念”投資的人。所謂善念，可以歸納為善立志、善結(jié)緣、善取之等三個方面。股市確實(shí)是一個誘人的地方，那些想要獲得巨大財富的人趨之若騖。但是，很多人在金錢面前迷失了方向，之所以造成這種情況，主要是他們錯誤地認(rèn)識了股票投資與人生的關(guān)系，以及股票在人生中的作用。實(shí)際上，股票投資與任何一種賺錢方式都沒有區(qū)別，我們不能在其高額的利潤面前亂了陣腳。
總之，要想在股市里清醒地投資，清醒地賺錢，我們就應(yīng)該明白投資家巴菲特的“善念”。只有領(lǐng)悟了善念的真正意義，才能夠保持清醒的頭腦，清醒地進(jìn)行股票投資。
2、樹立屬于自己的投資觀念與原則
作為一個股票投資者，要想獲得成功，首先要做的就是樹立正確的屬于自己的投資觀念。
投資觀念就仿佛一面旗幟，引領(lǐng)你向著正確的方向前進(jìn)。當(dāng)你在為某項(xiàng)投資舉棋不定時，正確的投資觀念就會起到一明燈的作用，幫助你做出明智的投資決定。巴菲特成功的關(guān)鍵，就在于樹立了正確的投資觀念。他的投資觀念非常獨(dú)特，且非常實(shí)用。在巴菲特眼里，注重股票內(nèi)在價值，買進(jìn)市場價格低于其內(nèi)在價值的股票,長期持有,重視企業(yè)的贏利能力,不理會市場變化,也不擔(dān)心短期的股票波動.這樣,成功就不會是一件遙遠(yuǎn)的事情.巴菲特常告誡那些投身于一日數(shù)變的股市或者希望股票投資來發(fā)大財?shù)娜?必須樹立一個正確的投資觀念,然后堅持到底.這一點(diǎn),很多股票投資者無法做到.原因是他們無法克服浮躁的情緒.其實(shí)巴菲插自己,也為成功交納了許多學(xué)費(fèi),遭遇失敗使他立即總結(jié)經(jīng)驗(yàn),逐漸樹立自己的投資觀念與原則。
總之，還要要做到止損、分散風(fēng)險我不知道該怎么樣強(qiáng)調(diào)這幾個字的重要，我也不知道該怎么解釋這幾個字，但這是炒股的最基本的行為準(zhǔn)則。
最后，雖然這次實(shí)習(xí)時間很短,也有磕磕碰碰,但這次實(shí)習(xí)的確很有必要,很有意義同時也是一次令人非常難忘的經(jīng)歷;我們零距離接觸在以前看來依然是很陌生的證券公司,學(xué)到了很多書本上沒有的知識,鍛煉了自己各方面的能力。
篇2：中國房地產(chǎn)證券化
房地產(chǎn)證券化,是指將對房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為證券形態(tài),從而使投資人與房地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為債權(quán)性質(zhì)的有價證券形式。從廣義上講,房地產(chǎn)證券化可以分為以下四種形式。
一是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股份制經(jīng)營,包括直接或間接成為房地產(chǎn)上市公司,從而使一般房地產(chǎn)企業(yè)與證券相融合,也包括一般上市公司通過收購、兼并、控股投資房地產(chǎn)企業(yè)等形式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),從而使上市公司與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合。
二是以基金形式表現(xiàn)的證券化,有四種,第一種是消費(fèi)基金,匯集居民以住房消費(fèi)資金積累為目的的住房資金;第二種是投資基金,匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金,這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā);第三種是資產(chǎn)運(yùn)營型基金,以房地產(chǎn)投資信托為代表,即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動,而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn),由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報;第四種,在實(shí)際情況中,還存在已經(jīng)具備權(quán)益關(guān)系但未以證券化方式表現(xiàn)的基金形式,它們只要將權(quán)益以有價證券形式表現(xiàn)出來就構(gòu)成房地產(chǎn)證券化,可稱之為“準(zhǔn)房地產(chǎn)證券化”,這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。
三是以債券形式表現(xiàn)的證券化,有兩種主要形式:其一是直接發(fā)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券,針對具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)的,由投資方或開發(fā)企業(yè)委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)行。其二是派生出來的債券,主要以資產(chǎn)支撐證券和抵押支撐證券為代表。資產(chǎn)支撐證券是目前國際資本市場發(fā)展最快、最具活力的證券化形式,即以房地產(chǎn)資產(chǎn)(或房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利)為擔(dān)保,靠該資產(chǎn)收益償還的債券。
四是住宅抵押貸款證券化,是指金融機(jī)構(gòu)對住房抵押貸款進(jìn)行包裝組合,將一定數(shù)量的,在貸款期限、利率、抵押范圍、類型等方面具備共性的抵押貸款以發(fā)行債券的方式出售給投資者,包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔(dān)保的各種證券。它將使整個住房金融市場與資本市場直接聯(lián)系,降低了金融機(jī)構(gòu)開展住宅抵押貸款的成本,擴(kuò)大融資渠道,并為廣大投資者增加新的投資機(jī)會。
房地產(chǎn)業(yè)是一個高投入的行業(yè),高投入在帶來高收益的同時也必然帶來高風(fēng)險。正是這種高投入、高風(fēng)險的行業(yè)特性決定了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)如漆似膠的關(guān)系,房地產(chǎn)業(yè)的每一步發(fā)展都離不開金融業(yè)的支持,金融業(yè)的每一次創(chuàng)新也都會給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。而我國多年以來形成的以銀行為主要融資渠道的房地產(chǎn)金融體系僵化、單一,不僅使現(xiàn)有金融系統(tǒng)積累了大量的金融風(fēng)險,而且客觀上限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著我國住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)的加快,突破房地產(chǎn)金融的瓶頸限制,加速房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新勢在必行。房地產(chǎn)證券化正是在這樣的呼喚中來到中國。
房地產(chǎn)證券化是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)、金融證券化的典型代表,是一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到較高階段的必然趨勢。20世紀(jì)70年代以來,西方國家金融業(yè)發(fā)生了重大變化,一直占據(jù)金融業(yè)主導(dǎo)地位的銀行業(yè)面臨著挑戰(zhàn),而證券化卻在競爭中得到了迅速發(fā)展,成為國際金融創(chuàng)新的三大主要趨勢之一。在金融證券化浪潮中,房地產(chǎn)證券化成了金融銀行業(yè)實(shí)踐結(jié)構(gòu)變化和新的國際金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。我國目前對于房地產(chǎn)證券化還處于研討和摸索階段。而要在我國發(fā)展房地產(chǎn)證券化,首先要研討的就是中國到底需不需要房地產(chǎn)證券化以及中國目前是否具備了房地產(chǎn)證券化的條件。本文主要圍繞這兩個問題展開。
一、 房地產(chǎn)證券化的必要性論證
1、有利于提高銀行資產(chǎn)的流動性,釋放金融風(fēng)險。
由于個人住房抵押貸款期限比較長,而商業(yè)銀行資金來源以短期為主,因而產(chǎn)生了由于"短存長貸"引發(fā)的流動性問題。雖然目前我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款占全部貸款的比例不到4%,資金也比較寬松,流動性沒問題。但是,由于業(yè)務(wù)發(fā)展的不平衡,個人住房抵押貸款發(fā)展最快的建行,其余額占全部貸款金額的比重已超過9%,上海、深圳等業(yè)務(wù)開展較早地區(qū)的一些中小銀行有的已接近30% 。參照發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家,我國的住房抵押貸款業(yè)務(wù)還有很大的增長空間,銀行資產(chǎn)的流動性風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)出來。而房地產(chǎn)證券化的一個重要功能就是通過預(yù)先出售抵押貸款,提早回籠資金,從而降低流動性風(fēng)險。其次,改善了銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。住房抵押貸款是一種期限長、流動性差的業(yè)務(wù),銀行又很難在短期內(nèi)對負(fù)債結(jié)構(gòu)做出相應(yīng)的調(diào)整,抵押貸款證券化為金融機(jī)構(gòu)根據(jù)變化的市場環(huán)境及時調(diào)整自己資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)提供了有效的途徑。再次,提高了銀行的資本利用率。抵押貸款證券化能夠使銀行從容地通過出售高風(fēng)險資產(chǎn),有效地降低資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中高風(fēng)險資產(chǎn)的比率,提高資本杠桿效應(yīng),以較少的資本獲取較大的利潤。最后,有利于商業(yè)銀行拓展資金來源,并增加中間業(yè)務(wù)收入。如果將商業(yè)銀行的資產(chǎn),特別是優(yōu)質(zhì)的住房抵押貸款證券化,并由民間資本來持有,會拓展銀行資金來源。而且商業(yè)銀行也可以通過不斷的發(fā)放貸款和服務(wù)貸款回收等途徑增加中間收入,并且這種收入沒有太大的風(fēng)險。
2、有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)資金來源,構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制。
目前,我國商品房空置量已超過7000萬平方米,積壓其上的國有商業(yè)銀行貸款已超過2000億,再加上新建的商品房,要想全面啟動房市,約需要3500億元的巨額資金。同時,在房市全面啟動之后,為了保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,近期內(nèi)每年至少還得投入不低于3000億元的金融支持 。這樣巨大的資金缺口僅靠我國現(xiàn)有的住宅金融支持是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,而推行房地產(chǎn)證券化,直接向社會融資并且融資的規(guī)模可以不受銀行等中介機(jī)構(gòu)的制約,有
助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機(jī)制。同時,房地產(chǎn)證券面值靈活,易流通,可以克服房地產(chǎn)投資規(guī)模大,建設(shè)周期長的弊端,消除市場進(jìn)入障礙,解決我國現(xiàn)階段巨額存款和巨額資金需求的矛盾。其次,房地產(chǎn)證券化的實(shí)現(xiàn)有助于構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制。當(dāng)前,房地產(chǎn)市場積聚了大量的社會資金,流動性差,容易帶來較大的風(fēng)險。實(shí)行房地產(chǎn)證券化,可利用證券的流通性,將房地產(chǎn)這一長期資產(chǎn)同市場的短期資金聯(lián)系,大大增強(qiáng)資產(chǎn)的流動性,從而增加抗風(fēng)險的能力。而且,資金以證券化的方式實(shí)現(xiàn),各投資主題就能直接到市場上尋求資金來源,減少相互依賴性,降低串聯(lián)系統(tǒng)風(fēng)險。如果允許保險公司、投資基金、住房公積金參與到房地產(chǎn)金融市場體系中,資產(chǎn)的持有者分散,將有利于整個房地產(chǎn)風(fēng)險的分散,這對市場的長期發(fā)展無疑是有利的。3、有利于健全我國的資本市場,擴(kuò)大投資渠道。
房地產(chǎn)證券化作為重要的金融創(chuàng)新工具,給資本市場帶來的重大變化是融資方式的創(chuàng)新,將大大豐富我國金融投資工具,有利于增加我國資本市場融資工具的可選擇性,房地產(chǎn)證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支,同時其較低的融資成本有利于提高我國資本市場的運(yùn)作效率。此外,房地產(chǎn)證券化有助于促進(jìn)證券市場的完善,此過程中,發(fā)起人、服務(wù)人、發(fā)行人、投資銀行、信用提高機(jī)構(gòu)、信用評級機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理人和投資者等都將獲得鍛煉,有利于推進(jìn)我國資本市場的現(xiàn)代化和規(guī)范化發(fā)展。對廣大投資者而言,開辟了一條寬廣的投資渠道,按國外的經(jīng)驗(yàn),由于這種證券有較高的預(yù)期收益作支持,且相對股票市場風(fēng)險小,比銀行存款收益率高,是一種較為理想的投資品種。投資者可以通過這種方式分享房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤。
不僅如此,房地產(chǎn)證券化的實(shí)行對其他資產(chǎn)的證券化還具有巨大的示范和推進(jìn)作用。
二、房地產(chǎn)證券化的可行性論證
1、我國已經(jīng)具備了進(jìn)行房地產(chǎn)證券化的良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
首先,從整個國家的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)而言,我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好,金融體制改革不斷深化,為房地產(chǎn)的證券化創(chuàng)造了一個穩(wěn)定的大環(huán)境。同時,宏觀經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)有效投資和有效需求進(jìn)行拉動。當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要房地產(chǎn)作為新的積極增長點(diǎn),房地產(chǎn)證券化發(fā)展有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
其次,我國居民擁有大量儲蓄。到1998年6月末,我國居民的儲蓄存款余額已經(jīng)達(dá)到5萬億。這樣一個擁有大量節(jié)余資金的群體,將為房地產(chǎn)證券化及其上市創(chuàng)造一個必要的市場環(huán)境。最后,房地產(chǎn)市場本身也對房地產(chǎn)證券化提出了迫切的要求。一方面,我國房地產(chǎn)開發(fā)市場潛在容量大。據(jù)預(yù)測,僅1999年開發(fā)面積按可比價折算需投入資金達(dá)4220億元以上,將比1998年增長14.1%,而現(xiàn)在我國大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開發(fā)資本;另一方面,住房消費(fèi)需求巨大。根據(jù)國家統(tǒng)計局資料,我國人均4平方米以下的困難戶還有325萬戶,如本世紀(jì)末達(dá)到人均12平方米,解決困難戶需要住房9100萬平方米,以每平方米1500元計算,住房消費(fèi)資金為1355億元 。如此龐大的資金缺口不可能僅僅依靠國家財政,也不可能完全依靠銀行,房地產(chǎn)證券化勢在必行。
2、我國已經(jīng)初步具備住房抵押貸款一級市場的雛形。眾所周知,住房抵押貸款是最容易進(jìn)行證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一,其原始債務(wù)人信用較高,資金流動性穩(wěn)定,安全性高,各國的資產(chǎn)證券化無不起源于住房抵押貸款證券化。而我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來,住房抵押貸款不斷上升,已經(jīng)初步形成規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計,1998年底,商業(yè)銀行自營性個人住房貸款余額只有514億元,到2000年,這一數(shù)字已迅速增長到3306億元,兩年中增長了5倍多。在國家鼓勵消費(fèi)信貸的多項(xiàng)政策支持下,住房消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大,20**年一季度,商業(yè)銀行的住房等個人消費(fèi)信貸增加695億元,占同期金融機(jī)構(gòu)新增貸款的20% 。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn),住房貸款占全部貸款比重達(dá)到30%左右時,就有可能給銀行的流動性帶來威脅,商業(yè)銀行就會提出住房抵押貸款證券化的要求,并可以通過住房抵押貸款證券化,源源不斷地從資本市場上獲得資金用于發(fā)放住房抵押貸款,以支持更多的人買房。
3、我國房地產(chǎn)市場體系和證券市場體系初具規(guī)模。首先,國家金融政策的適當(dāng)調(diào)整和完善,使我國房地產(chǎn)市場已發(fā)展成為包括房地產(chǎn)開發(fā)、住房金融、保險等多方位、功能齊全的市場體系;其次,我國證券市場經(jīng)過幾年的發(fā)展逐步走向成熟和規(guī)范,證券市場監(jiān)管力度正在加大,法規(guī)體系逐步形成,證券管理、證券交易條件日趨完善,也積累了一些的發(fā)展證券市場的經(jīng)驗(yàn),為實(shí)行房地產(chǎn)證券化提供了較好的金融市場基礎(chǔ);第三,我國的證券市場投資者已近4000萬人,他們的投資意識不斷加強(qiáng),投資行為正逐步走向成熟,推出高收益低風(fēng)險的房地產(chǎn)證券,有利于分流股票市場的投機(jī)資金,降低股票市場投機(jī)氣氛;第四,我國金融業(yè)為了積極穩(wěn)妥地對外開放,人民銀行將取消外資銀行在華設(shè)立營業(yè)性分支機(jī)構(gòu)的地域限制,增批外資銀行經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)數(shù)量,外資金融機(jī)構(gòu)的搶灘登陸,既為我國金融業(yè)帶來了競爭壓力,也帶來了全新的金融創(chuàng)新理論和觀念,必將使我國發(fā)展房地產(chǎn)證券化的軟環(huán)境有根本性好轉(zhuǎn)。
4、法律、法規(guī)比較健全。隨著社會注意市場經(jīng)濟(jì)體制的建立,作為其運(yùn)行基礎(chǔ)的法律框架已逐步構(gòu)建起來,特別是經(jīng)濟(jì)立法取得重大進(jìn)展,基本建立覆蓋各個經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的法律法規(guī)體系,推進(jìn)速度基本上滿足了深化經(jīng)濟(jì)體制改革的需要。房地產(chǎn)市場上,法律法規(guī)漸趨完善。《銀行法》、
《商業(yè)銀行法》、《擔(dān)保法》、《公司法》、《證券法》、《信托法》、《個人住房貸款管理辦法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》等一系列相關(guān)法規(guī)是進(jìn)行房地產(chǎn)證券化的主要法律依據(jù)。最后,從國外的經(jīng)驗(yàn)來看,房地產(chǎn)證券化是各國資產(chǎn)證券化中開展最早也是數(shù)額最大最成功的業(yè)務(wù),他們在這方面積累了許多成功的經(jīng)驗(yàn),有利于我國的吸收和借鑒。從國內(nèi)來看,自1998年資產(chǎn)證券化在我國資本市場引起了廣泛關(guān)注以來,從國家金融部門到地方政府部門到國內(nèi)高校和研究機(jī)構(gòu)紛紛加入證券化研究的行列,為我國進(jìn)行房地產(chǎn)證券化積累了豐富的理論基礎(chǔ)。而且,國內(nèi)已經(jīng)有了房地產(chǎn)證券化的嘗試,如最近新華信托進(jìn)行的住房按揭貸款證券化。
三、我國推進(jìn)資產(chǎn)證券化的政策建議
1、房地產(chǎn)證券化是一種市場行為,但也離不開政府的有力支持。依照國際經(jīng)驗(yàn),房地產(chǎn)抵押貸款證券化,抵押貸款次級市場的發(fā)展壯大,政府力量功不可沒。政府能以公共信用擔(dān)保,提供抵押貸款保險(包括本金保障及按期還款保證),大幅度降低了投資人由債信上的困難導(dǎo)致的違約風(fēng)險,使主要機(jī)構(gòu)的投資人對房地產(chǎn)抵押債權(quán)的投資意愿增加。所以,在我國房地產(chǎn)證券化發(fā)展的初期,為推動住房抵押證券化的發(fā)展,應(yīng)成立以政府為主導(dǎo)的住房抵押擔(dān)保與保險的專門機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)向發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保或保險,擴(kuò)大資產(chǎn)證券化一級市場的規(guī)模,統(tǒng)一抵押申請和抵押合同,并使之標(biāo)準(zhǔn)化,營造資產(chǎn)證券化的市場基礎(chǔ),為抵押貸款打包組合與分類整流創(chuàng)造條件。同時,政府通過制定優(yōu)惠政策和有關(guān)法律法規(guī)以及監(jiān)管體系,建立高效、安全的市場體系和交易規(guī)則,按照國際慣例進(jìn)行財務(wù)監(jiān)管和風(fēng)險控制。
2、繼續(xù)深化金融體制改革和住房體制改革。只有徹底取消福利分房,才能真正實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的獨(dú)立化,推動房地產(chǎn)商品化的進(jìn)程并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的證券化。
3、大力發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者和中介機(jī)構(gòu)。政府應(yīng)在強(qiáng)化監(jiān)管的條件下逐步允許保險資金、養(yǎng)老基金、醫(yī)療基金等社會資金進(jìn)入房地產(chǎn)證券化市場,使機(jī)構(gòu)投資者成為資產(chǎn)證券化市場的主體。同時,規(guī)范評級和擔(dān)保等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)和服務(wù)。可以允許國內(nèi)和國外少數(shù)具有資金實(shí)力、豐富經(jīng)驗(yàn)和資信良好的金融和專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在國內(nèi)設(shè)立從事證券化業(yè)務(wù)的企業(yè),提供財務(wù)顧問,經(jīng)營證券化業(yè)務(wù)。
4、制定房地產(chǎn)證券化所必備的法律、法規(guī)。雖然我國已經(jīng)建立了較為完整的法律框架,但還是存在著許多空白和漏洞,制度缺位既為房地產(chǎn)證券化的實(shí)驗(yàn)、探索提供機(jī)遇,也對房地產(chǎn)證券化的發(fā)展構(gòu)成制約。所以,我們應(yīng)該加速立法步伐。除基礎(chǔ)性法規(guī)外,還需要制訂一些專業(yè)性的配套法規(guī)。只有通過法律手段,才能保證房地產(chǎn)證券化和與之相關(guān)的房地產(chǎn)金融活動的規(guī)范進(jìn)行
篇3：上海海通證券大廈調(diào)價案例分享：提升服務(wù)是調(diào)價硬道理
提升服務(wù)是調(diào)價硬道理
--上海海通證券大廈調(diào)價案例分享
■文/劉力田(上海谷海物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理)
企業(yè)是經(jīng)濟(jì)社會的細(xì)胞，更是行業(yè)的經(jīng)濟(jì)細(xì)胞。如何提升物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，途徑有多種，而協(xié)調(diào)和完善物業(yè)服務(wù)價格機(jī)制是居于首位的，也是解決發(fā)展難題的核心所在。
海通證券大廈調(diào)價案例
20**年5月，筆者出任谷海物業(yè)總經(jīng)理之初，就面臨著一個嚴(yán)重的問題：員工流失嚴(yán)重，從普通員工到前總經(jīng)理，從秩序維護(hù)員主管到工程主管，20**年下半年到20**年上半年，離職的員工高達(dá)20%多。原因有多種，收入偏低占主要因素。谷海物業(yè)服務(wù)的上海海通證券大廈物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從20**年至20**年一直維持25元/月/平方米不變。而這7年來，水、電、油等價格逐年增長，用工成本逐年增加，公司利潤呈遞減態(tài)勢。能改變這種局面的最有效的辦法就是上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)。
上調(diào)物業(yè)費(fèi)，說起來容易，做起來難!大廈業(yè)戶中既有個體戶，也有國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的證券公司，既有民營企業(yè)，也有國有單位;既有港臺公司，還有法國和匈牙利駐上海總領(lǐng)事館等外事機(jī)構(gòu)。業(yè)戶種類多樣，無疑增加了上調(diào)物管費(fèi)的難度。為了慎重起見，總經(jīng)理召開了主管及以上干部會議，三個議題：物業(yè)管理費(fèi)漲不漲?何時漲?漲多少?會議的結(jié)果是，漲!觀點(diǎn)一致;何時漲，看法不一;漲多少，意見不同。
經(jīng)過充分的市場調(diào)研和論證，根據(jù)質(zhì)價相符的原則，公司管理層做出決定：上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)。20**年12月9日，谷海物業(yè)向海通證券大廈全體業(yè)戶發(fā)出《關(guān)于調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的告知函》：物業(yè)管理費(fèi)將于20**年5月1日起由每平方米每月25元調(diào)為29元。
一石激起千層浪。對于物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)整，業(yè)戶反響不一：認(rèn)可者有之，反對者有之。多數(shù)給予理解，少數(shù)表示不滿。
作為物業(yè)管理方，谷海物業(yè)認(rèn)為物管費(fèi)上調(diào)合情合理，但少數(shù)業(yè)戶認(rèn)為谷海物業(yè)的服務(wù)還不到位，不應(yīng)提價。質(zhì)價是否相符一時成為焦點(diǎn)。當(dāng)時，谷海物業(yè)客服部承受著較大的壓力，業(yè)戶的質(zhì)疑需要她們?nèi)ソ忉專瑯I(yè)戶的不滿情緒需要她們化解。面對這種局面，公司管理層已有心理準(zhǔn)備。上調(diào)管理費(fèi)，讓業(yè)戶拿出真金白銀，人家對物業(yè)管理和服務(wù)水準(zhǔn)提出更高的要求，是正常現(xiàn)象。客服部面臨的問題就是公司的問題，客服部面臨的困難就是全體谷海人的困難。公司向全體員工發(fā)出通知：上調(diào)物管費(fèi)是公司根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢和物業(yè)管理市場行情做出的一項(xiàng)重大決定。公司要求各部門、管理處，以班組為單位展開一場關(guān)于“增強(qiáng)服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量”的大討論，充分認(rèn)識公司這次決定的重要意義，并將討論結(jié)果和想法于20**年12月29日前以書面形式上交公司行政管理部。
一字千金的《告知函》
谷海物業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)明確告訴各部門員工：“從《告知函》發(fā)出之日到來年5月1日還有幾個多月的時間，如果工作做的再好一些，相信現(xiàn)在對提價不滿的業(yè)戶能夠逐漸轉(zhuǎn)變態(tài)度;反之，如果我們工作做的差一些，恐怕現(xiàn)在認(rèn)可提價的業(yè)戶也會逐漸轉(zhuǎn)變態(tài)度。每一個干部應(yīng)該認(rèn)真想一想，如何提高管理水平，讓客戶滿意;每一位員工應(yīng)該認(rèn)真想一想，如何增強(qiáng)服務(wù)意識，做好本職工作”。通過大討論，谷海員工精神為之一振，工作作風(fēng)大有轉(zhuǎn)變，服務(wù)質(zhì)量大幅提高。這一切，業(yè)戶看到了!
盡管感到大多數(shù)業(yè)戶會按新標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)的，但在最終結(jié)果出爐前，仍心有余悸，不敢掉以輕心，總經(jīng)理時刻關(guān)注著5月份的交費(fèi)情況。6月初，客服部主管報告：大廈所有業(yè)戶都按新標(biāo)準(zhǔn)繳納了物業(yè)管理費(fèi)!這一刻，公司總經(jīng)理被業(yè)戶的理解和行動深深感動了。曾有人調(diào)侃，谷海公司一封《告知函》，不足千字，為企業(yè)帶來每年288萬元的純收入，可謂一字千金。而谷海公司管理層則清醒地認(rèn)識到，上調(diào)物管費(fèi)之所以獲得成功，在于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)充分體現(xiàn)了質(zhì)價相符這一核心要素，是大廈業(yè)主和租戶與物業(yè)服務(wù)公司誠信關(guān)系的體現(xiàn)，是谷海人辛勤努力的結(jié)果。
當(dāng)時，谷海物業(yè)調(diào)價的做法與其他物業(yè)服務(wù)公司的做法不同，顯得有點(diǎn)“另類”。不僅沒有按照所謂的規(guī)范程序辦事，而且還以《告知函》的形式直接向大廈業(yè)戶提出上調(diào)物管費(fèi)要求，多少顯得有點(diǎn)“霸道”。谷海物業(yè)之所以要這樣做，一是此為無奈之舉，二是有信心此事能成功。當(dāng)時的想法是：一是一定要達(dá)到“三分之二的業(yè)戶同意”這一法規(guī)要求，雖然這一法規(guī)主要是針對居民住宅小區(qū)，但商務(wù)樓等物業(yè)管理項(xiàng)目也應(yīng)參照執(zhí)行，這也是谷海物業(yè)服務(wù)公司對于這一重大物業(yè)管理事項(xiàng)的態(tài)度;二是既然提出要上調(diào)物管費(fèi)，那就應(yīng)當(dāng)理直氣壯，理由充分，顯出“霸氣”，非調(diào)不可。否則，即使有三分之一的業(yè)戶，哪怕是10%的業(yè)戶不同意按新標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)，谷海物業(yè)都將處于非常尷尬的局面。上調(diào)海通證券大廈物管費(fèi)之所以獲得成功，最主要的原因是谷海物業(yè)服務(wù)公司遵循了“質(zhì)價相符”這一定價原則，管理水平和服務(wù)質(zhì)量得到了大廈業(yè)戶的高度認(rèn)可。
對物業(yè)服務(wù)價格機(jī)制的思考
這是一個成功的案例，但筆者對這個話題還有一些思考。業(yè)內(nèi)時常有人撰文就酬金制和包干制的利弊進(jìn)行探討。從目前的現(xiàn)狀看，不同的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和不同的物業(yè)服務(wù)公司會根據(jù)不同的物業(yè)管理項(xiàng)目和具體情況決定采取酬金制還是包干制。酬金制也好，包干制也罷，二者都是形式和手段。對客戶而言，花錢買服務(wù)，滿意是標(biāo)準(zhǔn)。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，通過提供優(yōu)質(zhì)的管理與服務(wù)，達(dá)到利潤最大化是目的。物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是雙方都能承受的價格，即業(yè)主或租戶所能接受的最高價格和物業(yè)服務(wù)企業(yè)所能接受的最低價格的交集，條件是雙方都認(rèn)為這是質(zhì)價相符的價格。
物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何定?質(zhì)價相符的標(biāo)準(zhǔn)是什么?仁者見仁，智者見智，立場不同，看法不一。星巴克“暴利”，愿者上鉤，消費(fèi)者買的不僅僅是咖啡，還有品味;蘋果公司“暴利”，粉絲眾多，消費(fèi)者買的不僅僅是產(chǎn)品的使用功能，還有名牌的感覺。心甘情愿的消費(fèi)者不會也沒有心事去研究人家的利潤率是否合理，收支透明度如何。馬克思精辟地指出：“人們奮斗的一切，都與他們的利益相關(guān)。”從某個角度而言，包干制比傭金制更能激發(fā)企業(yè)和個人的內(nèi)在活力，提高物業(yè)管理企業(yè)挖潛增效、創(chuàng)新增收的積極性，更能體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)的特性。◇
文章節(jié)選自《中國物業(yè)管理》雜志20**年第2期總第131期。