教職工小區入住管理實施方案:接房管理
(一)接房管理
1 接房辦理現場選址
為方便業主辦理接房，我們將在小區物業服務中心設置接房辦理現場
2 接房辦理的時間
2.1 分期辦理時間：
接房分期辦理時間為一個月，如《CZ醫科大學教職工住宅小區》業主接房從****年**月**日到**月**日。
2.2 日常辦理時間：
《CZ醫科大學教職工住宅小區》物業公司日常接房辦理時間從****年**月**日直至結束。
3 接房辦理環境布置
外部環境布置
3.1 在《CZ醫科大學教職工住宅小區》入口處，設立大型歡迎牌“歡迎您回家”。
3.2 《CZ醫科大學教職工住宅小區》接房辦理現場門口設立指示牌，指明接房辦理地點。
3.3 《CZ醫科大學教職工住宅小區》物業服務中心接房環境辦理布置：
# 服務中心門口配以鮮花、盆景加以點綴，路邊懸掛彩帶、彩旗等烘托氣氛。
# 考慮到在剛開始辦理時，接房辦理現場人數會很多又無法休息，在銷售大廳內設置
休息區域及等候區域，并制作鮮明的標識系統。
# 在服務中心入口附近放置展板，內容有：喬遷之函、《CZ醫科大學教職工住宅小區》接房辦理流程、《CZ醫科大學教職工住宅小區》業主接房須知、《CZ醫科大學教職工住宅小區》接房收費標準、《CZ醫科大學教職工住宅小區》業主裝修須知、裝修質量自己掌握、家庭防火安全常識、家庭裝修安全常識、《CZ醫科大學教職工住宅小區》社區服務項目。使業主在辦理接房手續之前能充分了解接房辦理的過程的完善規范化，在休息之余掌握房屋裝修方面的知識及物業公司將給業主提供的服務。
# 每個崗位工作人員姓名在辦公桌上用名牌標明，便于與業主溝通。
4 接房辦理人員配備
4.1 接待員1名，主要做好業主接待、登記工作，協調各環節，掌握現場秩序使業主能
按序辦理。
4.2 資料審核員2名，主要做好各類文表的發放及指導業主填寫資料工作。
4.3 收款員1名，主要做好收取接房所需繳納的費用及其他費用。
4.4 鑰匙發放員1名，主要做好各戶鑰匙、IC卡的發放及登記工作。
4.5 房屋驗收人員6名，主要做好解答業主提出房屋質量問題及陪同業主進行房屋驗收
工作。同時，《CZ醫科大學教職工住宅小區》備10名人員配合進行房屋驗收工作及通水試驗。
4.6 驗房資料匯總人員1名，主要對驗房資料進行整理歸檔，將《房屋維修單》統一發
放至施工單位并督促工程維修進度工作。
4.7 各施工單位負責人1名，主要配合物業公司發放的《房屋維修單》，落實維修工作。
4.8 應急事件處理人員1名，主要處理接房辦理現場的突發事件。
4.9 保安、清潔工兩名，主要負責現場秩序的維護及現場的保潔工作。
5 接房辦理資料內容
5.1 《CZ醫科大學教職工住宅小區》接房手續流程單。
5.2 《CZ醫科大學教職工住宅小區》接房情況登記表。
5.3 《CZ醫科大學教職工住宅小區》接房文件簽收單。
5.4 《CZ醫科大學教職工住宅小區》業主裝修申請表。
5.5 《CZ醫科大學教職工住宅小區》主情況登記表。
5.6 《CZ醫科大學教職工住宅小區》同意辦理裝修手續通知單。
5.7 《CZ醫科大學教職工住宅小區》接房收費標準。
5.8 《CZ醫科大學教職工住宅小區》鑰匙領取登記表。
5.9 《CZ醫科大學教職工住宅小區》車輛登記表。
5.10 《CZ醫科大學教職工住宅小區》車輛管理規定。
5.11 《CZ醫科大學教職工住宅小區》房屋驗收須知。
5.12 《CZ醫科大學教職工住宅小區》房屋驗收單。
5.13 《CZ醫科大學教職工住宅小區》住房管道、地漏通水記錄。
5.14 《CZ醫科大學教職工住宅小區》衛生間滲水試驗記錄單。
5.16 《CZ醫科大學教職工住宅小區》維修通知單。
5.17 《CZ醫科大學教職工住宅小區》的房型、弱電、給排水工程圖紙(《CZ醫科大學教職工住宅小區》項目部提供)
5.18 安裝煤氣、電話公司的聯系地址、電話及辦公室時間。(《CZ醫科大學教職工住宅小區》項目部提供)
5.19 房屋土地測繪技術報告書。(地產銷售部)
6 接房辦理流程
接待--資料核驗-------接房資料發放及填寫-------交納相關費用-------領取進戶門匙(房屋整改)-------房屋驗收-------完成接房手續
業主本人應攜帶如下資料：1、接房通知書;2、購房合同書;3、交款收據;4、業主身份證及圖章;5、現金(用于繳付維修基金及管理費等相關費用)。委托人還應攜帶委托書及業主、委托人身份證、及復印件
接待人員
接受辦理手續引導
資料核驗員
交驗接房通知書、購房合同書、交款收據及身份證、圖章
資料發放員
發放業主手冊、同意辦理裝修通知單、鑰匙領取通知單、裝修申請表、業主情況登記表等相關文件;簽收《接房文表簽收單》，簽署《公共契約》
收款員
交清所有接房費用
鑰匙發放員
領鑰匙
驗房陪同員
驗房、抄水電表，填寫《房屋驗收文表》雙方確認 N
在《房屋維修通知單》上填寫返修項目 Y整改
再次驗收，請業主在《房屋維修通知單》上簽字
資料存檔
篇2：迎接房地產品牌時代來臨
迎接房地產品牌時代的來臨
據報載，20**年北京新推出的樓盤已達到270多個，幾乎是每三天推出兩個新樓盤。當消費者面對眼花繚亂的地產項目，而難以從眾多日趨同質化的產品中進行抉擇時，品牌就成了一個十分重要、關鍵的籌碼。以“運動就在家門口”為口號的“奧林匹克花園”在北京一問世，“樓花”就被搶購一空，這就是品牌的價值和魅力。
房地產行業品牌的現狀
最近，由北京晚報《樓宇周刊》與搜房網（soufun.com）、焦點房地產網（house.focus.com.cn）共同推出了關于房地產品牌大型監測、調查活動。根據“品牌在您的心目中到底處于什么樣的位置”、“開發商品牌度的高低對您購房起作用嗎”等一系列問題的調查結果顯示：57.69%的消費者表示很注重樓盤的品牌形象，沒有人認為品牌形象不重要。73.07%的消費者認為打造品牌是房地產今后發展的主要趨勢。調查還顯示，92.3%的消費者知道“萬科”。經歷了從福利分房到購買商品房這一重大改革的中國老百姓，在以前選擇房屋時只是以樓層、朝向為標準，當然，在計劃經濟“官本位”時代，也沒有太多的選擇性。而如今，社區綠化、物業管理、配套等一系列因素僅僅是必須的考量和標準。對于消費者而言，一生最重要的花銷就是住房，因此，品牌所賦予住房各項基本元素的價值和屬性，以及可能帶給消費者的利益，就成為消費者青睞品牌的主要原因。
中國房地產業自進入真正意義上的市場化運做以來，其營銷競爭先后經歷地段、規劃、質量、概念等幾個階段，到今天，已發展到服務和品牌競爭的新階段。在今天我國的房地產業，真正的品牌是否已經誕生？
大連萬達集團董事長王健林認為，房地產業是一個極具特殊性的行業，房地產的品牌號召力是所有行業中最弱的。因為從品牌最基本的特征——市場占有率和個性化特征上看，當前中國房地產業內任何一個企業都還不具備成為真正意義上的品牌的實力。他認為至少要到一個房地產公司在全國占到一定的市場份額的時候，才是房地產品牌真正開始出現的時候，他說，“這個過程，我個人預計是十年”。王健林預言，在未來十年中，中國現存的90%的房地產企業將最終退出市場。當然，也有許多房地產商對這一說法持否定態度，認為這是王健林在危言聳聽。孰是孰非，時間會證明一切。我們不妨回首近10年的VCD大戰，在經歷無數英雄盡領風騷的喧囂之后，如今在中央電視臺黃金時間招標會上依舊可見的只有“步步高”的段云平了。在今天的北京，有無數“地產大腕####，笑看樓市風云”，明天呢？。相信風云來臨之際，就是這些大腕的葬禮。大浪掏沙，真正留下的才是品牌和品牌的締造者。
20**年中國經濟又達到8%的高速增長，初步估計房地產業對GDP的拉動至少在1個百分點，即便如此，為什么這個行業的品牌依舊鳳毛麟角？有人說，是因為房地產業發展的時間比較短。那為什么同樣是十年的短暫時光，家電業卻創造了走向世界的“海爾”、“格蘭仕”，IT業的“聯想”也已經穩居全球家用電腦三甲？一些業內人士和專家認為，房地產業之所以缺乏品牌，原因是多方面的。
首先是行業的地域性特點。房地產開發具有明顯的地域性特征，在不同的地區，從地理、氣候、歷史風俗到消費心理、生活習慣、文化、社會構成都有相對明顯的區分。在這樣的情況下，房地產商各項目之間，項目與開發商之間的品牌形象連接往往容易脫節。這是許多開發商的觀點，但從“萬科”、“奧林匹克”、“陽光100”等目前在全國擴展的企業和品牌來看，地域性似乎并不是最主要的原因。
其次是發展商不重視品牌的建設。目前，國內開發企業普遍缺乏清晰連貫的品牌策略和完善的識別系統，還未建立起有效的品牌管理架構及體制。大多數房地產商只注重具體項目的宣傳，借助傳統的營銷手段名噪一時，卻難以維持長期的品牌效應和領先地位。比如，不論是在北京還是廣州開發商都特別喜歡參與明星樓盤的評選。而媒體也常常不負責任，有時甚至將那些還處于規劃階段的項目評選為明星樓盤。一向對評選活動不屑一顧的王健林說：“金獎銀獎不如百姓的夸獎，金杯銀杯不如百姓的口碑”。
三是重視對產品的宣傳，忽視品牌長遠的發展。將產品案名和品牌混為一談。在房地產行業有一個奇怪的現象，就是不論是成功的項目還是有問題的項目，開發商在做下一個項目的時候都很少考慮延用以前的案名或者品牌。而一個項目開發周期短則2-3年，長則7-8年。在此期間，廣告費的投入少則幾百萬，多至幾千萬，間接投入更多。如果在做下一個項目的時候很少延用以前的案名或者品牌，其損失可想而知，當然不利于品牌的建立。
房地產品牌的核心
到底什么是品牌？營銷大師科特勒的定義是“品牌是一種你賦予公司或產品的獨有的、可視的、情感的、理智的和文化的形象”。這就是說，一個品牌要能表達出6層意思：
屬性：一個品牌首先給人帶來特定的屬性。
利益：顧客不是購買屬性，他們是購買利益。屬性需要轉化成功能和情感利益。
價值：品牌還要體現企業的價值感。
文化：品牌可能附加和象征了一定的文化。
個性：品牌代表了其鮮明的個性特征。
使用者：品牌還體現了購買和使用這種產品的消費者。
如果要對號如座，不妨以“SOHO”為例。“SOHO”帶來的基本屬性是：我的房屋不僅可以居住，而且可以辦公。而利益點是帶給消費者的辦公功能。潘石屹不論是將“豬”放在“SOHO”辦公區，還是舉行“第三種生活方式的研討”，其極力張揚的都是品牌所代表的文化和個性。另外自比章子怡“我已基本娛樂化”，也是宣傳其品牌的獨有屬性。
同樣，在全國掀起“運動就在家門口”風暴的奧林匹克花園，其獨特的品牌價值和文化內涵，即使是在新的城市，品
中房集團公司總經理殷友田先生說：“房地產的競爭將是品牌的競爭、規模優勢的競爭、專業化程度的競爭、科技含量的競爭。”仔細推敲后會發現，只有在后面三條競爭優勢形成后，才能具備品牌競爭的核心。已經在天津、濟南等城市復制“陽光100”品牌的范小沖談到品牌建設時說：“社會分工的日益精細化使房地產企業愈發具備整合、共享、提升資源的能力，產品在很多地方是模塊化、標準化的，但是核心是品牌，品牌聚焦的目標客戶群體即使在全國也是一致的”。隨著越來越多境外開發商進京和北京開發商到全國二、三級城市擴展，在未來幾年中，北京及全國范圍內的大盤和品牌企業將成為市場中最活躍的生力軍，品牌產品占有及瓜分市場份額會成為市場發展的明顯趨向，從而形成一種以優秀品牌帶動商品房銷售的發展趨勢。打造品牌樓盤，樹立樓盤品牌形象，走品牌化發展道路，將成為房地產企業的主要營銷策略。
品牌的建設與管理
客戶關系管理（CRM）的專家田同生先生將品牌和客戶關系比喻為同一張紙牌的正反面。地產品牌的核心是什么？是房子的質量、地段、裝修、建筑規劃，還是物業管理、售后服務以及發展商的理念？國內地產發展到今天，地產商和消費者都從不同角度和個自體驗來認識和體會著品牌的內容和價值。相對于其他消費品品牌而言，地產產品的獨特個性和消費方式，決定了其品牌的核心要素除了建筑和其他附著在住宅之外的無形要素之外，還有最為重要一點，這就是發展商和客戶之間基于物業而建立起的關系。這種關系構成了地產品牌的全部。所以，品牌的建設與管理也是圍繞客戶展開的。
廣告大師大衛.奧格威曾經說“任何一個傻瓜都會做成一筆生意，然而，創造一個品牌卻需要天才、信譽和毅力”。樹品牌、創名牌是房地產企業一項長期、艱巨、復雜的系統工程。在品牌的創建、維護、創新、延伸和發展過程中，要使明星樓盤或名牌經過凝聚、提煉，升華為整個企業的長久性品牌，我們將面臨諸多挑戰。
萬科號稱房地產業內“第一品牌”，為使這個封號名副其實，從20**年開始，萬科啟動其全國品牌戰略，不僅在產業選擇上實施“減法”賣掉“萬佳百貨”走專業化發展道路，而且在地域上進一步向優勢城市集中。“建筑無限生活”是萬科企業品牌的口號，在這里，我們從萬科“建筑無限生活”的口號剖析品牌的建設與管理。
建筑你的生活，從懂得你的生活開始。萬科注重進行消費者調查和研究，注重對城市文脈和地理環境的理解和尊重。萬科相信，每個人都有不同的追求、品味、喜好、生活方式等。萬科了解每個住戶的個性，從生活細節出發，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的需要和追求。這是創品牌的重要前提——市場定位，即我們的目標客戶群體是哪一類？房地產企業本身受土地資源、區位及政策等因素影響比較大，而來自于市場的誘惑無處不在，但是企業要根據自身的資源優勢、條件和能力進入新選定的目標市場，這是創建品牌的基礎。受奧運會利好解套的“深藍華亭”是任志強心中永遠的痛，這是他不擅長的定位。同樣，潘石屹也不會蓋經濟適用房。
建筑一個更有深度的住宅，是萬科追求的目標。其實，這既是產品核心，也是品牌創建的重點。目前房地產開發商對住宅功能方面的關注，還停留在比較表面的階段，比如人車分流、綠地率、動靜分離、干濕分離等。而決定一個住宅是否好用，還有更多更細致、更深入的方面。例如窗戶，除了關注它應該是塑鋼的還是鋁合金的之外，還有氣密性、水密性、隔音能力、隔熱能力、型材類型等一系列硬性指標需要考慮，執手、鉸鏈、密封膠條等一系列節點作法也值得開發商予以重視。而住宅的性能是有別于功能的一個概念。目前看來，多數開發商僅僅關注住宅的功能，而尚未對住宅性能給予足夠的重視。萬科將加強與客戶的溝通，通過銷售及物業管理服務工作的信息反饋、與客戶面對面的訪談交流、總結過往經驗等手段，在更深入的層面對住宅的使用功能、性能進行分析，并反映在萬科的“住宅標準”之中，為顧客建筑更有深度的住宅。
“建筑無限生活”的另一層含義，在于提供領先產品的同時，提供領先的服務。這是品牌維護和管理的核心。19*萬科剛剛涉足房地產行業時，萬科以服務為突破點，借鑒SONY的客戶服務理念，在全國首創“物業管理”概念，并形成了一套超前的物業管理模式。從起步時的物業管理標準是“地面沒有紙屑煙頭”開始，到“游泳池的水可以喝”、“陳之平為住戶提水”等萬科物業為業主提供無微不至服務的故事，一直流傳了十多年。截止至20**年9月，萬科物業管理公司轄下的39個住宅（辦公）小區中，獲得全國城市物業管理優秀示范小區稱號的有13個，獲得“省優”稱號的7個，“市優”稱號的17個。完善的售后服務、良好的物業管理，在創品牌中有特殊的重要作用。完善的售后服務可以彌補住宅建筑中的缺陷，減少顧客購買后的風險和損失，消除消費者的怨氣和不滿，維護企業品牌的信譽和形象。優質的、有成效的物業管理服務，是創建品牌住宅小區的延續和完善，又是現代住宅小區的重要組成部分。住宅產品的特殊性決定產品不可能是百分百完美，但是服務無止境。
“建筑無限生活”也是萬科企業的宗旨。對客戶，這意味著萬科了解你的生活，創造一個展現自我的理想空間；對投資者，這意味著萬科了解你的期望，回報一份令人滿意的理想收益；對員工，這意味著公司了解你的追求，提供一個成就自我的理想平臺；對社會，這意味著萬科了解時代需要，樹立一個現代企業的理想形象。這一切需要信譽和毅力，而這一點正是目前房地產企業在建設和管理品牌過程中的難點。有一句品牌箴言是這樣說：“品牌管理是一項艱巨的工作，只有那些最有智慧最富經驗的人才能獲得它的豐富回報。如果你忍受不了熱，就不要進廚房”。
管理大師彼德．德魯克說，“21世紀的組織只有依靠品牌競爭了，因
篇3：教職工小區接房標準作業規程
教職工小區接房標準作業規程
1.0目的
規范業主接房管理工作，確保業主順利接房 。
2.0適用范圍
適用于業主接房的管理工作
3.0職責
3.1物業服務中心客服部負責人負責組織安排接房工作。
3.2物業服務中心客服部物管員負責具體辦理接房手續。
3.3公司財務負責核收各項費用。
3.4物管員按通知要求向業主交房。
3.5維修人員負責收樓時發現的樓宇整改和水電的開通工作。
4.0定義
接房：是指業主收到書面接房通知書后，前來辦理完相關手續。
5.0程序要點
5.1接房的準備工作
A根據小區的實際情況準備編寫《住戶手冊》、《接房通知書》、《接房須知》、《業主規約》、《裝修管理服務協議》。
B接房通知書的內容要求寫明物管辦公地點，辦理入住手續時應帶的資料、證件及交納的費用明細，并附簡明扼要的接房程序。
5.1.1設計辦理入住手續流程圖。
5.1.2入住時的環境布置
A入口處掛橫幅，內容有“歡迎您喬遷×××”等，插彩旗，營造熱烈的氣氛;
B樹立指路牌，出入口處到服務中心客戶服務中心，指路牌標明“服務中心客戶服務中心→”字樣;
D入口處標明服務中心客戶服務中心辦公地點和辦公時間;
E張貼醒目的“入住手續流程圖”，辦理手續窗口設置要求做到“一條龍服務”，窗口標識清楚，一目了然;
F服務人員著裝整潔，精神飽滿;
J客戶服務中心內資料擺放整齊有序。
5.2發放接房通知
5.2.1開發公司售房部向業主發出接房通知(電話或信函)
5.2.2業主收到接房通知后，應當在規定的時間內帶齊有關證件和資料到服務中心客戶服務中心辦理入住手續，并帶上以下證件：
A《購房合同》
B;業主的身份證原件及復印件各一份;
C委托他人辦理的，須帶業主委托書。
5.3接房手續的辦理
5.3.1驗證：服務中心在業主前來辦理接房手續時，應首先對以下證件進行檢查：
A《購房合同》;
B業主的身份證原件;
C委托他人辦理的，還需帶業主的委托書。
5.3.2檢查無誤后，管理員將原件返還業主，身份證復印件及業主委托書存入業主檔案。
5.3.3交納接房費用：
A預交三個月物管費，
B屬代收代繳費用，小區無此項配套項目的不予收費;
C裝修保證金：業主可選擇入住時交納或等申請裝修時交納;
D裝修垃圾清運費：同上;
E其它費用。
5.3.4驗房收樓：
A物管員在業主交完入住費用后帶業主驗收房屋，并請業主將房屋存在的問題填入《驗房表》中;
B房屋經驗收合格后，物管員應請業主在《驗房表》上簽字確認;
C驗收中發現問題，業主要求裝修前維修的，應通知相關部門給予解決;
D整改完畢的，物管員應將整改情況反饋給業主，并告之具體驗收時間 ;
E整改完畢后，由物管員通知業主二次驗收 ，二次驗收不合格的，由物業服務中心客服部負責進行跟進，限期整改。
5.3.5發放鑰匙
A業主接房無問題，服務中心客戶服務中心應將業主房屋鑰匙全部交給業主;
B業主接房有問題的，服務中心客戶服務中心在將鑰匙交給業主的同時，留下一把裝修鑰匙在物業服務中心客服部以備整改時用;
C業主在領取鑰匙時，物管員應要求業主在《鑰匙托管、領取表》內確認。
5.3.6簽署《業主公約》
A物管員將《業主公約》(一式兩份)交給業主并請業主詳細閱讀;
B請業主簽署《業主公約》、《前期物業管理服務合同》;
C物管員將簽署后的《業主公約》《前期物業管理服務合同》其中一份存入業主檔案，另一份隨其他資料交業主保存;
5.3.7資料發放：物管員將準備的相關資料發給業主保存;
5.4供水、電檢查
物管員協調維修部一起陪同業主將水、電表讀數抄錄在《驗房表》中，并開通業主房屋的水電，檢查是否正常。
5.5業主檔案管理的具體辦法詳見《業主檔案管理標準作業規程》。
5.6本規程作為相關人員績效考評的依據之一。
6.相關記錄
6.1《鑰匙發放登記表》
6.2《入住登記表》
6.3《業主家庭情況登記表》
6.4《業主驗房表》
6.5《資料領取清單》
7.0相關支持文件
7.1《裝修管理標準作業規程》
7.2《業主檔案管理標準作業規程》