物業保潔體系建立講義(4)
第四部分：大廈(辦公樓)保潔工作的特殊性
(50分鐘)
大家知道，前面所講的住宅小區保潔體系的建立，很多方面，大廈(辦公樓)也是相通的，例如尋找保潔難點，保潔崗位的設置，保潔崗位職責等，下面講一下大廈(辦公樓)保潔工作的特殊性。
人流比較集中，清潔難度大。
由于大廈(辦公樓)內有許多家商務公司在里面辦公、白天進出人員流動量比較大，清潔地點較為集中在大堂，電梯廳、衛生間等幾個主要場所，為了既不影響客人的走動和方便，又要及時地做好保潔工作，就需要保潔人員加強責任性，工作職責要明確，相對來講對保潔人員的素質要求就高了，技術性工作就比較強，如大堂的大理石墻面、地面的擦洗;衛生間的鏡面、面盆的擦洗;皂液的增加和手紙的換裝;電梯轎廂的保潔等等，牽涉到許多具體的細節，下面講一講具體怎樣操作。
一、 清掃作業計劃的編制
制定大廈清掃作業計劃，是為了清掃作業者有效的利用清掃器材及機器工具，保證工作有組織地順利實施。
制定作業計劃
清掃作業計劃 (內容、時間、人員的組合)
材料、工具作用計劃
清掃作業基準表(別紙另付)作為日常清掃作業的計劃的一個標準包括作業對象、時間、人員、場所及方法等內容。
作業對象：場所、內容、次數、材質、程序
時 間：日期、時間、及時間帶
作業人員：人數、姓名
方 法：程序、機器工具
編制作業計劃的程序
根據制定的工作程序調查作業量，要因數(地面面積、門數等)確定作業標準時間，然后再計算出時間帶、人員數量，編成作業計劃。作業實施前，如遇工序的改變，可隨時修正。
清掃業務工序說明書
作業量要因數調查 作業標準時間
計算作業時間
日常清掃作業計劃
作業計劃 定期清掃(月、周)作業計劃
定期清掃作業計劃(年)
定期清掃作業預定表
作業實施記錄
檢 查
工序變更、改進工作
二、大廈清掃時間的設定
1、根據工序說明書的標準制定計劃。
2、實施計劃，并記錄實施情況，以3個月為一個周期。
3、根據記錄修正作業時間。
4、根據修正的作業時間重新制定計劃，并記錄實施情況。
5、以3個月為一個周期，反復上述內容，最后確定每個現場的標準時間。
主體作業時間
標準時間 (按工作計劃實施需要時間)
付帶作業時間
其余時間 (搬運垃圾，工作場所的移動)
標準作業時間
(準備工具，工作場所的往返)
其 他
(休息，工作指導)
標準時間以外
(會議、公司學習)
日常清掃作業標準時間(參考)
共用部分：
電梯廳(大理石) 100平方米 5分
(使用干式拖布)
大堂及走廊(大理石) 100平方米 15分
(作用拖布擦地)
地毯吸塵 100平方米 25分
衛生間
(大便器2個、小便器3個 15平方米 15分
洗面臺2個)
制定標準時間的條件：
1、標準的環境條件
2、利用一定的作業工具
3、利用一定的作業方法
4、有工作經驗者
5、工作努力
說明：作業標準時間在實際工作中會受到清潔度、清掃質量等各方面的影響，所以若在實際工作中不斷總結完善，制定一個切合實際的標準時間，清掃人員的水平也存在差異，平時應進行必要的指導，學習工作。
三、大廈(辦公樓)保潔用品的簡介。
1、清潔用劑
2、 清掃工具與材料--1
3、 清掃工具與材料--2
4、清洗劑
作用
在日常生活工作中，我們要經常將各種物品上附著的污垢去除，即清洗作業。清潔劑是清洗作業中一個重要輔助材料。
污垢的成分不同，所以有些污垢可以用水直接去除，安全性高，費用低。但有些污垢的性質非常特別，比如油脂類污垢，此類污垢用水不能直接去除，清洗劑正是彌補了這個缺陷。
合成清洗劑的成分
在日本，清洗工作中以往曾使用過清洗粉一類的清潔劑，但現在基本使用合成清洗劑。清洗粉只是在衛生間內洗手時使用。
清洗粉、肥皂----天然的動植物油
合成洗滌劑----化學合成界面活性劑
合成洗滌劑有許多種類，每一種洗滌劑的成分不同，溶解度也不同，自然用途也就不一樣，所以在使用前，應根據清洗對象、污垢的程度選用清洗劑。
洗滌劑的使用
1、酸性與堿性
酸性←---------- 中 性 -----------→堿性
︱__︱__︱__︱__︱__︱__︱__︱__︱__︱__︱
0 3 7 11 14
酸、堿性用PH值表示
PH =7時為中性
>7時 堿性
<7時 酸性
數值每差1時，其倍數就應增大10倍
例：與PH值為10的物品比較，PH值為11的堿度為其10倍，PH值為12時，則為其100倍。
清洗劑可分為堿性與酸性，兩種洗滌劑的性質是完全不一樣的。所以，使用時，一定要掌握使用目的及添加劑的特性，不能混合使用。如果混合使用，清洗劑特有的作用就會消失，自然就沒有任何效果。
有的洗滌劑化學成分比較高，會對人的皮膚產生副作用。使用這種洗滌劑時，首先一定要戴保護手套，注意不要讓其進入眼中。其次，這種洗滌劑如果長時間殘留在建材上會產生化學變化，損傷建材。所以，清洗作業后，一定要將洗滌劑沖洗干凈。
2、 正確調配濃度
使用洗滌劑最重要的問題就是濃度的調配。使用時，一定要根據產品的說明使用。雖然濃度高時效果比較好，但沖洗時也比較麻煩。所以，為了防止意外，倍率可在規定的基礎上稍降一些，既經濟，又能達到效果。
3、 洗滌劑的清洗
清洗作業后，洗滌劑特別時酸、堿性洗滌劑，如果殘留在物品上，則會使物品發霉，內部成分干燥后產生粉末，漂浮在空氣中，對大氣環境產生污染。所以，清洗作業后必須用水將洗滌劑洗干凈，然后擦干。
4、使用保護手套
由于有些強力洗滌劑會對人的皮膚產生危害。所以，使用洗滌劑時必須使用手套。工作終了后，用清水沖洗雙手。
建筑物內使用的洗滌劑種類
1、一般洗滌劑
包括地面、建材、家具的清洗用洗滌劑、建筑物清洗用洗滌劑及起蠟劑。
用 途----地面洗凈，家具清洗等
性 質----弱堿性
※ 使用上注意事項： 稍低于規定倍率
作業中注意防滑(禁止入內)
作業中使用防滑鞋
作業后充分沖洗
2、 表面洗凈用洗滌劑
樹脂地面可以使用普通洗滌劑清洗、除垢、保養。
用 途----樹脂地面蠟面的保養
性 質----中性及弱堿性
※使用上注意事項： 稍低于規定倍率
作業中注意防滑(禁止入內)
作業中使用防滑鞋
作業后充分沖洗
3、 起蠟劑
樹脂地面在涂新蠟前，必須將舊蠟剝離，這時應使用起蠟劑。起蠟劑是一種堿性很強的化學物品，應慎重使用。
用 途----起蠟
性 質----堿性
※使用上注意事項： 稍低于規定倍率
使用手套、防止進入眼內
作業中注意防滑(禁止入內)
作業中使用防滑鞋
禁止使用金屬性水桶
作業后，將地面充分清洗
4、酸性洗滌劑
便器等去污用，主要成分為鹽酸及有機酸，不能隨便使用
用 途----便器的洗凈、除垢、除污
性 質----酸性
※使用上注意事項： 大理石地面、石材材料等禁止使用
不能與消毒劑、漂白劑混合使用
必須使用保護手套，注意不要讓其進入眼內
作業后，充分用水沖洗
污垢種類 除去方法 器具、材料
水溶性污垢 用水洗、擦 抹布、海綿、百潔布、打磨機、拖布
油性污垢 用洗滌劑清洗、擦拭 自動地面清洗機、抹布、拖布
地毯污垢 發泡清洗 地毯清洗劑
各種物質的污垢(注意不能損傷清洗對象的材質) 藥劑 堿性酸性溶劑 磷酸堿、活性堿、硅酸堿、鹽酸、 草酸、醋酸、酒精、汽油、香蕉水、四氧化碳
液體物質污垢 吸收式 土砂、石灰、、土
凝固污垢 研磨、刮除 研磨劑、砂紙、鋼絲球、刮刀
局部污垢 局部除垢
總結答疑(20分鐘)
***物業管理有限公司
***物業管理部
202*年*月*日
篇2：保潔綠化質量管理體系培訓內容
保潔綠化質量管理體系培訓內容
一、公司的質量方針及質量管理目標
內容：
1、質量方針：服務至誠、精益求精、管理規范、進取創新
服務至誠：對業主（客戶）至善摯誠，對工作高度負責，以客戶為中心，為業主（客戶）提供滿意的服務。
精益求精：對服務產品實施全過程的有效控制，充分體現“嚴肅認真、嚴格要求、嚴密方法”的三嚴原則，以確保其優質標準。
管理規范：以建立科學的質量體系為依托，形成系統、有序、規范、專業的管理運作體系。
進取創新：實現服務的持續改進和管理的開拓創新，通過對市場發展和客戶需求的科學把握，持續滿足顧客不斷增長的期望。
2、質量管理目標：本公司的質量目標是追求ISO900體系規范下的品牌與卓越，業主（客戶）認可，社會認可，政府認可，滿意度創優。
具體目標為：
1、顧客滿意度：4.0以上
2、顧客有效投訴率：1%以下
3、公共火災發生率:千分之1以下
4、火警有效控制率：99%以上
5、可控事件發生率：1件以下
6、設備運行完好率：99%以上
7、維修項目返修率：1%以下
8、員工滿意率：90%以上
9、服務項目自檢合格率：97%以上
10、物業管理收繳率：98%以上
11、管理范圍內無重大交通事故
培訓標準：每位保潔、保綠員熟記并能背出公司的質量方針和質量管理目標，熟記質量管理體系相關內容，并能熟練回答。
培訓方法：每兩月選擇一項或幾項例行培訓，指導人口頭講解。
培訓考核：培訓后進行提問考核，每季度考核覆蓋率100%。
二、環境清潔類作業指導書培訓
培訓內容：
1、專業崗位實行專業知識培訓，利用公司內部資源和自身崗位知識，對專業崗位實行定點培訓。
2、相關崗位熟知相關環境清潔作業指導書內容。
3、對作業指導書內容要求在相關質量記錄中體現的、記錄。
4、保潔、保綠人員在熟知自己的作業指導書內容外，需學習了解其它崗位的基本內容。
1.樓道工：參照《樓道清潔作業指導書》、《上門清潔服務作業指導書》
2.道路工：參照《道路清潔作業指導書》、《“四害”消殺作業指導書》
3.公廁保潔工：參照《公廁保潔作業指導書》
4.洗車工：參照《洗車服務作業指導書》
5.垃圾清運工：參照《生活垃圾清運作業指導書》
培訓標準：每位員工熟悉作業指導書和公司質量管理體系相關內容，并能熟練回答，按規范操作。
培訓方法：每兩月選擇一項或幾項例行培訓，對每位保潔、保綠員進行本崗位作業指導書的培訓，指導人口頭講解。
培訓考核：培訓后進行提問考核，每季度考核覆蓋率100%。
三、環境清潔類質量記錄培訓
培訓內容：
（一）質量記錄填寫要求：
1、質量記錄的字跡應清晰、內容應真實，填寫應正確，且不可涂改，
2、質量記錄填寫需有基本的合格內容，如編號、序號、內容、填表人、審核人等，文字表達準確、簡練，手續完備。
3、質量記錄填寫，不能使用鉛筆、圓珠筆，不能留空白。
（二）質量記錄操作要求
1、質量記錄需與相關的作業指導書相符。
2、質量記錄單需按體系規定裝訂分類匯總。
3、質量匯總修改時需申請修改單，在品質保證部確認生效后使用。
4、質量記錄銷毀需填寫申請作廢單，在品質保證部確認后銷毀。
城市花園
1.主管：《清潔綠化項目質量檢查表》
2.綠化管理員：《綠化項目質量檢查表》《綠化有償服務申請表》《綠化有償服務協議》
3.綠化組長：《綠化日常工作記錄表》《綠化工具使用記錄表》
4.清潔管理員：《城市花園業主有償服務申請表》《有償服務收費登記表》《清潔項目質量檢查表》
5.保潔組長：《空關房打掃檢查記錄表》《樓道工清潔工操作檢查表》《四害消殺記錄》《環境綠化處滅蟲害藥品領用單》《道路清潔工操作檢查表》
6.公廁保潔工：《公廁入廁記錄卡》
7.洗車保潔工：《城市花園物業管理部洗車服務記錄》
8.垃圾清運工：《城市花園垃圾清運記錄》
9.辦公室保潔工：《打掃記錄卡》
1.保潔工：《保潔工作檢查表》《整改通知單》
2.綠化工：《租用綠化養護驗收表》《保潔工作檢查表》《整改通知單》
3.環境消殺：《害蟲消殺投藥登記表》
4.外墻清洗：《供方評審表》《外墻清洗知會》《外墻清洗驗收表》
1.室外保潔工：《保潔工操作檢查表》《綠化工具使用記錄表》《蚊蟲消殺記錄表》
2.室內保潔工：《保潔工操作檢查表》
3.綠化工：《綠化日常工作記錄表》《綠化組機械保養記錄表》《蚊蟲消殺記錄表》《綠化工具使用記錄表》《保潔工操作檢查表》
4.垃圾清運工：《保潔工操作檢查表》
1.保潔組長：《垃圾清運檢查表》《道路清潔工作檢查表》《樓道清潔工操作檢查表》《綠化養護檢查表》《環境消殺檢查表》《清潔用品入庫記錄表》《環境消殺記錄表》《清潔記錄表》
2.保潔人員：《保潔工領用物品記錄表》《清潔工作息時間簽到表》《公共維修聯系單》
3.綠化工：《綠化機械保養維修記錄表》《綠化養護日常工作記錄表》《綠化工具使用記錄表》
4.垃圾清運工：《垃圾清運記錄表》《垃圾清運車報修記錄表》《垃圾筒報修記錄表》
培訓標準：每位保潔、綠化人員熟悉質量管理體系相關內容，并能熟練回答。
培訓方法：每兩月選擇一項或幾項例行培訓，指導人口頭講解。
培訓考核：培訓后進行提問考核，把質量記錄運用到實際工作中，月底抽查。培訓考核覆蓋率100%。
篇3：PM物業保潔保綠質量管理體系培訓
PM物業保潔保綠質量管理體系培訓
一、公司的質量方針及質量管理目標
內容：
1、質量方針：服務至誠、精益求精、管理規范、進取創新
服務至誠：對業主(客戶)至善摯誠，對工作高度負責，以客戶為中心，為業主(客戶)提供滿意的服務。
精益求精：對服務產品實施全過程的有效控制，充分體現“嚴肅認真、嚴格要求、嚴密方法”的三嚴原則，以確保其優質標準。
管理規范：以建立科學的質量體系為依托，形成系統、有序、規范、專業的管理運作體系。
進取創新：實現服務的持續改進和管理的開拓創新，通過對市場發展和客戶需求的科學把握，持續滿足顧客不斷增長的期望。
2、質量管理目標：本公司的質量目標是追求ISO900體系規范下的品牌與卓越，業主(客戶)認可，社會認可，政府認可，滿意度創優。
具體目標為：
1、顧客滿意度：4.0以上
2、顧客有效投訴率：1%以下
3、公共火災發生率:千分之1以下
4、火警有效控制率：99%以上
5、可控事件發生率：1件以下
6、設備運行完好率：99%以上
7、維修項目返修率：1%以下
8、員工滿意率：90%以上
9、服務項目自檢合格率：97%以上
10、物業管理收繳率：98%以上
11、管理范圍內無重大交通事故
培訓標準：每位保潔、保綠員熟記并能背出公司的質量方針和質量管理目標，熟記質量管理體系相關內容，并能熟練回答。
培訓方法：每兩月選擇一項或幾項例行培訓，指導人口頭講解。
培訓考核：培訓后進行提問考核，每季度考核覆蓋率100%。
二、環境清潔類作業指導書培訓
培訓內容：
1、專業崗位實行專業知識培訓，利用公司內部資源和自身崗位知識，對專業崗位實行定點培訓。
2、相關崗位熟知相關環境清潔作業指導書內容。
3、對作業指導書內容要求在相關質量記錄中體現的、記錄。
4、保潔、保綠人員在熟知自己的作業指導書內容外，需學習了解其它崗位的基本內容。
1.樓道工：參照《樓道清潔作業指導書》、《上門清潔服務作業指導書》
2.道路工：參照《道路清潔作業指導書》、《“四害”消殺作業指導書》
3.公廁保潔工：參照《公廁保潔作業指導書》
4.洗車工：參照《洗車服務作業指導書》
5.垃圾清運工：參照《生活垃圾清運作業指導書》
培訓標準：每位員工熟悉作業指導書和公司質量管理體系相關內容，并能熟練回答，按規范操作。
培訓方法：每兩月選擇一項或幾項例行培訓，對每位保潔、保綠員進行本崗位作業指導書的培訓，指導人口頭講解。
培訓考核：培訓后進行提問考核，每季度考核覆蓋率100%。
三、環境清潔類質量記錄培訓
培訓內容：
(一)質量記錄填寫要求：
1、質量記錄的字跡應清晰、內容應真實，填寫應正確，且不可涂改，
2、質量記錄填寫需有基本的合格內容，如編號、序號、內容、填表人、審核人等，文字表達準確、簡練，手續完備。
3、質量記錄填寫，不能使用鉛筆、圓珠筆，不能留空白。
(二)質量記錄操作要求
1、質量記錄需與相關的作業指導書相符。
2、質量記錄單需按體系規定裝訂分類匯總。
3、質量匯總修改時需申請修改單，在品質保證部確認生效后使用。
4、質量記錄銷毀需填寫申請作廢單，在品質保證部確認后銷毀。
城市花園
1.主管：《清潔綠化項目質量檢查表》
2.綠化管理員：《綠化項目質量檢查表》《綠化有償服務申請表》《綠化有償服務協議》
3.綠化組長：《綠化日常工作記錄表》《綠化工具使用記錄表》
4.清潔管理員：《城市花園業主有償服務申請表》《有償服務收費登記表》《清潔項目質量檢查表》
5.保潔組長：《空關房打掃檢查記錄表》《樓道工清潔工操作檢查表》《四害消殺記錄》《環境綠化處滅蟲害藥品領用單》《道路清潔工操作檢查表》
6.公廁保潔工：《公廁入廁記錄卡》
7.洗車保潔工：《城市花園物業管理部洗車服務記錄》
8.垃圾清運工：《城市花園垃圾清運記錄》
9.辦公室保潔工：《打掃記錄卡》
1.保潔工：《 保潔工作檢查表》《整改通知單》
2.綠化工：《租用綠化養護驗收表》《 保潔工作檢查表》《整改通知單》
3.環境消殺：《害蟲消殺投藥登記表》
4.外墻清洗：《供方評審表》《外墻清洗知會》《外墻清洗驗收表》
1.室外保潔工：《保潔工操作檢查表》《綠化工具使用記錄表》《蚊蟲消殺記錄表》
2.室內保潔工：《保潔工操作檢查表》
3.綠化工：《綠化日常工作記錄表》《綠化組機械保養記錄表》《蚊蟲消殺記錄表》《綠化工具使用記錄表》《保潔工操作檢查表》
4.垃圾清運工：《保潔工操作檢查表》
1.保潔組長：《垃圾清運檢查表》《道路清潔工作檢查表》《樓道清潔工操作檢查表》《綠化養護檢查表》《環境消殺檢查表》《清潔用品入庫記錄表》《環境消殺記錄表》《清潔記錄表》
2.保潔人員：《保潔工領用物品記錄表》《清潔工作息時間簽到表》《公共維修聯系單》
3.綠化工：《綠化機械保養維修記錄表》《綠化養護日常工作記錄表》《綠化工具使用記錄表》
4.垃圾清運工：《垃圾清運記錄表》《垃圾清運車報修記錄表》《垃圾筒報修記錄表》
培訓標準：每位保潔、綠化人員熟悉質量管理體系相關內容，并能熟練回答。
培訓方法：每兩月選擇一項或幾項例行培訓，指導人口頭講解。
培訓考核：培訓后進行提問考核，把質量記錄運用到實際工作中，月底抽查。培訓考核覆蓋率100%。