物業(yè)管理課程:先期導(dǎo)入物業(yè)管理

　　第一講先期導(dǎo)入物業(yè)管理

　　某熱銷樓盤(pán)發(fā)展商的明文規(guī)定：“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案沒(méi)有物業(yè)管理單位的簽字不能實(shí)施，施工結(jié)算沒(méi)有物業(yè)管理單位簽字不能付款，讓物業(yè)管理全方位地參與項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督”。如何作到項(xiàng)目旺銷，<<先期導(dǎo)入物業(yè)管理>>從項(xiàng)目制勝的戰(zhàn)略角度系統(tǒng)講述了獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)機(jī)的奧秘。

　　一、理解先期導(dǎo)人物業(yè)管理

　　本策劃包括物業(yè)管理規(guī)劃，它與建筑規(guī)劃的不同之處在于：各自所站的角度不同。我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)建筑設(shè)計(jì)院在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，未能充分或準(zhǔn)確考慮日后的物業(yè)管理，給住戶造成了麻煩，給物業(yè)管理公司帶來(lái)了不便甚至困難。比如，空調(diào)機(jī)的安裝與排水考慮失誤，造成影響制冷效果或裝修困難;鐵圍欄及其他鐵制材料的過(guò)多使用，造成日后的保養(yǎng)負(fù)擔(dān)過(guò)大等。這些情況都說(shuō)明設(shè)計(jì)院對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題考慮欠缺。同時(shí)由于物業(yè)管理公司熟知這些問(wèn)題，因而才能在這方面提出專業(yè)意見(jiàn)。

　　我們?cè)谝?guī)劃的初期就積極引進(jìn)物業(yè)管理觀念，讓物業(yè)管理與規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、機(jī)電設(shè)備、營(yíng)銷推廣等不同專業(yè)在不同的層面上進(jìn)行互動(dòng)。

　　有鑒于此，物業(yè)管理服務(wù)最好是在物業(yè)開(kāi)發(fā)的初始，即基礎(chǔ)工程建設(shè)開(kāi)始就介入。但此時(shí)不是全面介入，通常只是由一位熟諳工程和設(shè)備的專家將根據(jù)物業(yè)

　　管理的需要對(duì)有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和設(shè)備配置等技術(shù)性問(wèn)題提出專業(yè)意見(jiàn)，并且參與部分工程的施工監(jiān)管，同時(shí)可以培養(yǎng)未來(lái)的物業(yè)管理技術(shù)骨干。

　　物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是在銷售工作開(kāi)始以前。為了配合銷售，物業(yè)管理專家應(yīng)該在售前完成的工作是：

　　1.明確服務(wù)內(nèi)容;

　　2.明確設(shè)備配置;

　　3.確定組織架構(gòu);

　　4.明確財(cái)務(wù)預(yù)算(即收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn));

　　5.完成管理份額計(jì)算;

　　6.完成所有合同文本。這一系列工作的完成，通常需要兩到三個(gè)月的時(shí)間.

　　二、物業(yè)管理前期介入的市場(chǎng)價(jià)值

　　1.萬(wàn)科體會(huì)

　　提起萬(wàn)科物業(yè)，“無(wú)人化”、“個(gè)性化”似乎成了它的代名詞,但卻很少有人知道“提前介入”。提前介入，是一個(gè)長(zhǎng)效服務(wù)的概念，既物業(yè)管理公司在接管樓盤(pán)前,代表業(yè)主的利益先期介入樓盤(pán)的建議。

　　起初，我們只是成立專業(yè)職能部門，負(fù)責(zé)公司所屬房屋的維修和投訴協(xié)調(diào)，盡量將事故隱患杜絕在萌芽狀態(tài)。但是站在業(yè)主的角度，哪怕你服務(wù)再及時(shí)，維修再到位，即使疲于奔命也不會(huì)使他們滿意。正如一個(gè)社區(qū)，破案率再高都不是一件值得炫耀的事，只有發(fā)案率等于零，社區(qū)的安全才會(huì)得到居民的認(rèn)可。

　　于是，物業(yè)公司一改最初的“滅火”為“防火”，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案出臺(tái)前，就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時(shí)管理實(shí)踐過(guò)程中掌握的信息反饋給設(shè)計(jì)師，在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到業(yè)主生活和物業(yè)管理的實(shí)際需要，提高設(shè)計(jì)品質(zhì)。

　　我們與專業(yè)監(jiān)理公司不同，他們與開(kāi)發(fā)商之間是合同關(guān)系，工程驗(yàn)收一旦結(jié)束，就不再有任何的后續(xù)服務(wù)。而我們是‘長(zhǎng)效服務(wù)’，必須為以后公司的維修服務(wù)著想。整個(gè)工程與物業(yè)管理自身的后續(xù)服務(wù)是密切相關(guān)、榮辱與共的。

　　現(xiàn)在，承建商對(duì)我們非常理解和歡迎。最初，他們也有抵觸情緒，我們的管理人員到材料現(xiàn)場(chǎng)取證，他們有的工人甚至要砸我們專業(yè)管理人員的照相機(jī)。

　　有人問(wèn)起我什么是萬(wàn)科精神，我想就跟我們推行提前介入一樣，不斷創(chuàng)新、在別人走時(shí)我們就開(kāi)始跑。這就是我們的精神吧。

　　2.物業(yè)管理前期介入的作用

　　前期介入一一移交接營(yíng)一一后期管理，這種模式才是物業(yè)管理的完整模式。

　　第一，物業(yè)管理前期介人有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。

　　今年3月份以來(lái)，由深圳廬山置業(yè)有限公司發(fā)展的嘉匯新城出現(xiàn)了持續(xù)旺銷的現(xiàn)象，據(jù)據(jù)分析，其旺銷的原因除了優(yōu)越的地理位置外，物業(yè)管理的前期介人也起到了非常積極的作用。發(fā)展商明確規(guī)定“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案沒(méi)有物業(yè)管理單位的笠字不能實(shí)施，施工結(jié)算沒(méi)有物業(yè)管理單位簽字不能付款，讓物業(yè)管理全方位地參與項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督”，在嘉匯新城的設(shè)計(jì)方案中，物業(yè)公司提出了10項(xiàng)意見(jiàn)和建議，發(fā)展商采納了8項(xiàng)，收到了優(yōu)化設(shè)計(jì)、完善細(xì)節(jié)的作用。

　　第二，物業(yè)管理前期介入，有利于提高施工質(zhì)量。

　　第三，物業(yè)管理前期介人有利于物業(yè)的功能定位和確保物業(yè)的使用功能。

　　第四，物業(yè)管理前期介入有利于物業(yè)公司日后的管理，有利于促進(jìn)銷售。

　　物業(yè)公司提前介入，對(duì)于發(fā)展商來(lái)講可謂有百益而無(wú)一害，既可以豐富發(fā)展商的設(shè)計(jì)思路、節(jié)約建造成本，又可以提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增加賣點(diǎn)。設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)上往往帶有一定的理想性，規(guī)劃設(shè)計(jì)出來(lái)的房屋和未來(lái)業(yè)主實(shí)際的生活需要往往會(huì)有一定距離;承建商呢?如果由于質(zhì)量問(wèn)題返工，既延誤工期、又造成更大的狼費(fèi)。如果實(shí)行提前介人，防微杜漸，這些問(wèn)題都會(huì)最大限度地避兔。　　三、物業(yè)管理的內(nèi)容設(shè)定

　　(一)日常管理工作

　　1.日常管理工作的內(nèi)容

　　(1)物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防;

　　(2)房屋及建筑的公共部分、機(jī)電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維修、管理;

　　(3)住戶裝修管理;

　　(4)車輛管理;

　　(5)客戶檔案管理;

　　2、安全保衛(wèi)

　　(1)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問(wèn)題，制定治安案件發(fā)生率控制標(biāo)準(zhǔn);　　(2)制定物業(yè)管理區(qū)治安管理?xiàng)l例，保安員崗位職責(zé)及保安工作作業(yè)指導(dǎo)書(shū);導(dǎo)書(shū);

　　3、清潔

　　(1)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場(chǎng)所及配套設(shè)備的特點(diǎn)、制定清潔保潔率;

　　(2)制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理?xiàng)l例、保潔員崗位職責(zé)及保潔工作作業(yè)書(shū);

　　4、綠化

　　(1)根據(jù)發(fā)展商的要求參與制定綠化方案或承擔(dān)綠化方案的實(shí)施;

　　(2)制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標(biāo)準(zhǔn)及綠化管理規(guī)定;

　　(3)明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責(zé)及作業(yè)指導(dǎo)書(shū);

　　5、消防

　　(1)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設(shè)備、設(shè)備完善率及火災(zāi)發(fā)生控制率的標(biāo)準(zhǔn);

　　(2)制定物業(yè)管理區(qū)消防管理?xiàng)l例及消防工作內(nèi)容、明確責(zé)任人;

　　(3)制定消防設(shè)備、設(shè)備的管理、維護(hù)、使用規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、確保消防系統(tǒng)符合國(guó)家規(guī)定要求;

　　6.水、電設(shè)備的管理、維護(hù)

　　(1)了解有關(guān)水、電設(shè)備可能出現(xiàn)的問(wèn)題或存在的事故隱患，制定水、電設(shè)備的故障率、維修及時(shí)率和合格率控制標(biāo)準(zhǔn);

　　(2)制定水、電設(shè)備的使用和維護(hù)條例及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，以保證其達(dá)到應(yīng)有的性能標(biāo)準(zhǔn);

　　(3)制定水、電設(shè)備維護(hù)人員的管理規(guī)定及崗位職責(zé);

　　7.房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維護(hù)、管理

　　(1)了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問(wèn)題及事故隱患率，制定相應(yīng)的完好率、維修及時(shí)率及驗(yàn)收合格率指標(biāo);

　　(2)制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用及管理規(guī)定;

　　(3)公制定房屋及公共配套設(shè)施維護(hù)人員的管理?xiàng)l例、崗位職責(zé)及作業(yè)指導(dǎo)書(shū);

　　(4)的業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設(shè)施，物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應(yīng)的手續(xù)，并制定對(duì)承租人的管理規(guī)定。

　　8.住戶裝修管理

　　(1)制定住戶裝修管理規(guī)定，明確裝修范圍、時(shí)間、垃圾的處理及裝修人員的管理，完善裝修申報(bào)手續(xù);

　　(2)建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責(zé)任人，以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響;

　　9.車輛管理

　　(1)車輛管理包括機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車的管理;

　　(2)制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛的進(jìn)出、停放和行駛的管理規(guī)定，明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)程序;

　　(3)制定停車場(chǎng)、自行車棚的完好率、維修及時(shí)率和合格率標(biāo)準(zhǔn)。

　　10.客戶檔案管理

　　(1)客戶檔案包括與客戶有關(guān)的各類入住資料、申請(qǐng)表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費(fèi)記錄;

　　(2)建立客戶檔案的管理規(guī)定，明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)程序。

　　(二)階段牲工作要點(diǎn)

　　1.物業(yè)管理工作的三個(gè)階段：

　　階段一：前期介入至人住前

　　階段二：入住至業(yè)主委員會(huì)成立

　　階段三：業(yè)主委員會(huì)成立后至全面人住

　　2.前期介入階段物業(yè)管理公司作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的法人企業(yè)，與發(fā)展商簽訂對(duì)物業(yè)管理區(qū)的委托管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利，并開(kāi)展以下工作：

　　(1)組建管理機(jī)構(gòu);

　　(2)如發(fā)展商有要求，可作為物業(yè)管理顧問(wèn)參與規(guī)劃設(shè)計(jì);

　　(3)按照國(guó)家規(guī)范，代表業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)實(shí)施全面驗(yàn)收;

　　(4)確定管理范圍和內(nèi)容，制定管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

　　(5)準(zhǔn)備入住;

　　3.入住期間，物業(yè)管理公司應(yīng)做到：

　　(1)對(duì)物業(yè)管理區(qū)實(shí)施正常的管理服務(wù);

　　(2)在保修期內(nèi)還肩負(fù)著解決職責(zé)范圍內(nèi)業(yè)主提出的房屋急公共配套設(shè)施的返修;、

　　(3)協(xié)調(diào)業(yè)主與發(fā)展商和建設(shè)單位的關(guān)系，督促或協(xié)調(diào)發(fā)展商和建設(shè)單位解決業(yè)主提出的有關(guān)房屋及公共配套設(shè)施方面的問(wèn)題;

　　(4)建議在保修期滿時(shí)，代表業(yè)主對(duì)其產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行一次全面的檢查。

　　4、入住率達(dá)到50%并有過(guò)半數(shù)業(yè)主同意，物業(yè)管理公司應(yīng)做到：

　　(1)會(huì)同發(fā)展商和政府主管部門組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉并產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)制定章程，明確權(quán)利和義務(wù);

　　(2)終止與發(fā)展商的合同，修改與業(yè)主委員會(huì)簽訂委托管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利。

　　(三)便民服務(wù)

　　1.物業(yè)管理公司應(yīng)在管理區(qū)內(nèi)設(shè)立便民服務(wù)，具體項(xiàng)目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點(diǎn)及自身的實(shí)際情況而定;際情況確定。

　　2.便民服務(wù)

　　(1)可分為無(wú)償服務(wù)和有償服務(wù)兩類，內(nèi)容及價(jià)格應(yīng)透明化;

　　(2)無(wú)償服務(wù)的成本費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出;有嘗服務(wù)的價(jià)格應(yīng)按政府有關(guān)法規(guī)確定;　　　3.建立便民服務(wù)的管理程序及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，明確責(zé)任，規(guī)范服務(wù)人員的用語(yǔ)及行為。

　　(四)與業(yè)主日常溝通

　　1.與業(yè)主的日常溝通包括以下形式和內(nèi)容：

　　(1)通過(guò)電話、信函、張貼公布及面對(duì)面等形式處理各項(xiàng)與客戶有關(guān)的事務(wù);

　　(2)通過(guò)登門或約見(jiàn)的形式，定期或不定期拜訪客戶;

　　(3)通過(guò)組織專題或系列活動(dòng)，開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng);

　　(4)應(yīng)邀參加或列席業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。

　　2.物業(yè)管理公司的高層管理人員應(yīng)高度重視與業(yè)主的日常溝通，保持與每一業(yè)主的良好關(guān)系; 系。

　　3.如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其他不愉快事件時(shí)，物業(yè)管理公司必須堅(jiān)持不采取任何制裁性的措施，而應(yīng)通過(guò)正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助。

　　(五)處理客戶投訴

　　1.物業(yè)管理公司應(yīng)遵循公司的經(jīng)營(yíng)原則，規(guī)范客戶投訴的處理程序;

　　(1)接到投訴時(shí)，首先要假定我們的工作存在問(wèn)題;

　　(2)出現(xiàn)投訴，一定要及時(shí)向上反映信息;

　　(3)面對(duì)重大的投訴問(wèn)題，第一負(fù)責(zé)人要親自處理;

　　(4)在處理投訴的過(guò)程中，應(yīng)正確把握好與新聞媒體的關(guān)系;

　　(5)在滿足客戶的要求時(shí)，應(yīng)遵循公司的經(jīng)營(yíng)原則辦事，若客戶的要求違背了公司的經(jīng)營(yíng)原則，則應(yīng)尋求法律援助。

　　2.物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)分析、總結(jié)客戶投訴的案例，并列入崗位培訓(xùn)的教材中。

　　(六)營(yíng)造社區(qū)文化

　　1.社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動(dòng)兩方面。社區(qū)文化活動(dòng)促進(jìn)社區(qū)文化氛圍的形成;社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動(dòng)層次的提高和住戶業(yè)余生活的豐富。

　　2.物業(yè)管理公司應(yīng)把營(yíng)造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。

　　3.社區(qū)文化氛圍主要體現(xiàn)在以下方面：

　　(1)物業(yè)管理區(qū)的整體精神風(fēng)貌;

　　(2)家庭的生活方式;

　　(3)住戶的鄰居關(guān)系;

　　4.建立物業(yè)管理區(qū)精神文明建設(shè)公約，通過(guò)設(shè)立專欄或印發(fā)信函等形式廣泛宣傳，物業(yè)管理公司的各位員工應(yīng)嚴(yán)格遵守，起模范表率作用。

　　5.社區(qū)文化活動(dòng)有各種類型，包括：各類競(jìng)技、表演、旅游、購(gòu)物、培訓(xùn)班、夏令營(yíng)、節(jié)日慶祝活動(dòng)以及當(dāng)?shù)卣M織的各類精神文明活動(dòng)。

　　6.開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，物業(yè)管理公司應(yīng)：

　　(1)分析住戶的構(gòu)成，充分了解住戶的需求;

　　(2)針對(duì)不同的層面，制定各類社區(qū)文化活動(dòng)方案及經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)業(yè)主委員會(huì)通過(guò);

　　(3)提高并逐步改善活動(dòng)場(chǎng)地。

篇2：物業(yè)管理公司導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

　　物業(yè)管理公司導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

　　1.0目的

　　規(guī)范物業(yè)管理公司導(dǎo)入ISO9000國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系工作，確保物業(yè)管理公司正確、順暢地導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系并通過(guò)認(rèn)證。

　　2.0適用范圍

　　適用于物業(yè)管理公司導(dǎo)ISO9000入國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系工作。

　　3.0職責(zé)

　　3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理公司導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系工作。

　　3.2公司管理者代表負(fù)責(zé)具體組織IS09000質(zhì)量體系的文件編制、控制發(fā)放及實(shí)施、認(rèn)證和質(zhì)量體系的維持、評(píng)價(jià)、改進(jìn)工作。

　　3.3公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織實(shí)施ISO9000質(zhì)量體系的文件的編寫(xiě)、控制、發(fā)施、運(yùn)行、認(rèn)證和質(zhì)量體系的維持、評(píng)價(jià)、改進(jìn)工作。

　　4.0程序要點(diǎn)

　　4.1物業(yè)管理公司導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系一般經(jīng)過(guò)以下幾個(gè)步驟：

　　a.聘請(qǐng)顧問(wèn)

　　b.任命管理者代表

　　c.成立品質(zhì)部

　　d.抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干送外培訓(xùn)

　　e.建立文件化質(zhì)量體系

　　f.員工培訓(xùn)

　　g.質(zhì)量體系試運(yùn)行

　　h.內(nèi)審（一）

　　i.修改質(zhì)量體系文件

　　j.運(yùn)行

　　k.內(nèi)審（二）

　　l.預(yù)審

　　m.現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證

　　n.通過(guò)質(zhì)量體系認(rèn)證

　　o.復(fù)檢

　　p.質(zhì)量體系的維持、改進(jìn)

　　4.2聘請(qǐng)IS0900O專業(yè)顧問(wèn)

　　導(dǎo)人IS09000質(zhì)量體系是一項(xiàng)很專業(yè)、理論性很強(qiáng)的工作。物業(yè)管理公司初步導(dǎo)人IS09000質(zhì)量體系應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)一位精通IS09000質(zhì)量體系，同時(shí)又有一定的物業(yè)管理知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的人士作為導(dǎo)人IS09000質(zhì)量體系專業(yè)顧問(wèn)。其作用是指導(dǎo)公司的導(dǎo)人工作，協(xié)助建立物業(yè)管理文件化的質(zhì)量體系，指導(dǎo)質(zhì)量體系在本公司的有效運(yùn)行、培訓(xùn)員工。

　　4.3任命管理者代表

　　物業(yè)管理公司在導(dǎo)入IS09000質(zhì)量體系時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先由公司總經(jīng)理任命一位管理者代表，協(xié)助自己領(lǐng)導(dǎo)IS09000質(zhì)量體系的導(dǎo)入和維持改進(jìn)工作。導(dǎo)人IS09000質(zhì)量體系領(lǐng)導(dǎo)的力量強(qiáng)弱至關(guān)重要，因此管理者代表一般都是由副總經(jīng)理或總經(jīng)理助理?yè)?dān)負(fù)，其職責(zé)是：負(fù)責(zé)組織并協(xié)調(diào)質(zhì)量體系的建立、實(shí)施、維持和改進(jìn)，檢查和報(bào)告質(zhì)量體系的運(yùn)行情況，協(xié)助總經(jīng)理作好管理評(píng)審，主持質(zhì)量體系文件的編制、實(shí)施。其主要權(quán)限是：處理與質(zhì)量體系運(yùn)行有關(guān)的問(wèn)題，任命內(nèi)部質(zhì)量審核組長(zhǎng)。

　　4.4成立品質(zhì)部

　　4.4.1IS09000質(zhì)量體系的導(dǎo)人和維持改進(jìn)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作。為使質(zhì)量體系在公司的運(yùn)行得以有效維持，應(yīng)當(dāng)在導(dǎo)人1S09000質(zhì)量體系之初成立專門的IS09000質(zhì)量體系控制、實(shí)施部——品質(zhì)部(小物業(yè)管理公司也可以由辦公室兼)，其主要作用是：在建立文件化質(zhì)量體系階段，負(fù)責(zé)編寫(xiě)本公司的質(zhì)量體系文件；在運(yùn)行階段負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文件的發(fā)放、控制；運(yùn)行質(zhì)量的審核、控制、維持和改進(jìn)；負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)和質(zhì)量體系的對(duì)外聯(lián)系工作及員工的績(jī)效考評(píng)實(shí)施工作。

　　4.4.2品質(zhì)部的員工均由公司管理者代表從各部門的業(yè)務(wù)骨干中抽調(diào)組成。員工要求：具有較高專業(yè)理論水平和文化知識(shí)，熟悉本部門專業(yè)工作，思維敏捷，原則性強(qiáng)。一般按每職能部門抽調(diào)1-2名員工為宜。，

　　4.5品質(zhì)部員工和公司主要干部外委培訓(xùn)

　　導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系，首先需要公司主要干部和從事IS09000專業(yè)管理的員工熟練理解IS09000質(zhì)量體系的基本理論。公司開(kāi)始導(dǎo)人IS09000質(zhì)量體系之初，應(yīng)當(dāng)組織公司主要干部和品質(zhì)部員工接受IS09000基本理論的培訓(xùn)，便于更好的理解ISO9000質(zhì)量體系在物業(yè)管理中的重大意義，更好地支持ISO9000的導(dǎo)入。品質(zhì)部員工除應(yīng)接受ISO9000基本理論的培訓(xùn)外，還應(yīng)接受如伺編寫(xiě)本公司的質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)。

　　4.6建立文件化的質(zhì)量體系

　　4.6.1文件化質(zhì)量體系的建立主要是指公司IS09000質(zhì)量體系的文件的編制工作。

　　4.6.2物業(yè)管理公司IS09(0)0質(zhì)量體系文件通常包括：

　　a)質(zhì)量手冊(cè)——主要是闡明公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)，描述本公司的質(zhì)量體系，對(duì)內(nèi)是實(shí)施公司質(zhì)量管理的基本法規(guī)，對(duì)外是公司質(zhì)量保證能力的證明文件；

　　b)程序文件—是公司質(zhì)量手冊(cè)的展開(kāi)和支持，它主要描述公司選定的質(zhì)量體系

　　要素如何在物業(yè)管理工作中實(shí)施和控制；同時(shí)它又是作業(yè)規(guī)程實(shí)施的控制文件

　　c）作業(yè)文件—是公司質(zhì)量體系程序文件的展開(kāi)、支持和細(xì)化。它是依據(jù)物物業(yè)管理工作的實(shí)施操作而來(lái)，每一個(gè)作業(yè)規(guī)程均具體描述了一項(xiàng)具體的工作應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行或進(jìn)行的依據(jù)、要求和規(guī)范，全部作業(yè)規(guī)程之和構(gòu)成了整個(gè)物業(yè)管禮服務(wù)工作的全部操作要求。

　　4.4.3質(zhì)量體系文件編寫(xiě)的基本要求：

　　a)滿足ISO9000相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求；

　　b)和物業(yè)管理的實(shí)際水平和實(shí)際要求要相適應(yīng)；

　　c)全面完整，覆蓋物業(yè)管理服務(wù)的全部階段和過(guò)程；

　　d)具有可操作性，可檢查評(píng)價(jià)性；

　　e)無(wú)違背法律、法規(guī)；

　　f)物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn);

　　g)切記死搬硬套IS09000理論。

　　4.4.4質(zhì)量體系文件的編寫(xiě)順序：

　　a）首先結(jié)合iS09000的基本要素和標(biāo)準(zhǔn)要求反思自身的工作；

　　b)在充分理解IS09000要素的基礎(chǔ)上，著手將公司所有管理服務(wù)加以分類和歸納；

　　c)寫(xiě)出編寫(xiě)大綱；

　　b)畫(huà)出每一個(gè)作業(yè)規(guī)程的作業(yè)流程圖；

　　e)開(kāi)始著手編寫(xiě)：

　　－－先編“作業(yè)規(guī)程”——解決怎樣操作的問(wèn)題；

　　－－再編“程序文件”——解決怎樣控制實(shí)施的問(wèn)題；

　　－－再編“質(zhì)量手冊(cè)”

　　4.6.5編寫(xiě)的基本原則

　　a）“說(shuō)你所做的”、編寫(xiě)時(shí)一定要結(jié)合自己的工作實(shí)際來(lái)寫(xiě)，做什么、需要做什么、應(yīng)當(dāng)怎樣做則怎樣寫(xiě)，IS09000文件就是對(duì)工作及工作要求的真實(shí)反映。

　　b)“該說(shuō)的一定要說(shuō)到”o物業(yè)管理公司的IS09000文件特別是作業(yè)規(guī)程一定要全面。不應(yīng)認(rèn)為哪些工作是和質(zhì)量無(wú)關(guān)的工作，因此編制IS09000作業(yè)規(guī)程時(shí)應(yīng)力求全面真實(shí)的反映工作的實(shí)際需要，凡是不編制文件就可能引起工作失誤的都應(yīng)當(dāng)以作業(yè)規(guī)程加以描述和控制。

　　c)“重新反思管理”。編制作業(yè)規(guī)程的工作同時(shí)也是對(duì)現(xiàn)行工作進(jìn)行認(rèn)真反思的過(guò)程。“反思”就是依據(jù)IS09000標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)代企業(yè)管理的要求從效益、制約、成本、創(chuàng)新上去反思原有的管理水平，找到不足后加以改進(jìn)。IS09000文件決不僅是對(duì)原有工作的歸納和總結(jié)。

　　d)“預(yù)防為主”。ISO9000文件，特別是作業(yè)規(guī)程建立的目的是規(guī)范員工的工作行為，確保工作質(zhì)量。因此在編制文件時(shí)一定要將可能在物業(yè)管理服務(wù)工作發(fā)生的問(wèn)題預(yù)先性地在文件上用規(guī)程、

制度加以預(yù)防。文件的主要作用就是通過(guò)建立完善的工作制度、法制化地預(yù)防、制約工作失誤。

　　e)“持續(xù)改進(jìn)”。不應(yīng)認(rèn)為一次性編制完畢ISO90000文件就可以健全法制、杜絕隱患，就可以一勞永逸。編制、修改作業(yè)規(guī)程是一項(xiàng)永久的工作；

　　f)“語(yǔ)言通俗明白、繁簡(jiǎn)適宜”。不能指望員工的個(gè)人素質(zhì)有多高，編制的作業(yè)規(guī)

　　程應(yīng)讓最基層的員工看明白o(hù)

　　g)“編寫(xiě)的物業(yè)管理文件”。編制文件引用標(biāo)準(zhǔn)要素時(shí)，一定要結(jié)合物業(yè)管理的特點(diǎn)去編、結(jié)合所管物業(yè)的特點(diǎn)去編。

　　h)質(zhì)量體系的文件編制詳見(jiàn)<質(zhì)量體系文件編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

　　4.7質(zhì)量體系文件的審核

　　4.7.1質(zhì)量體系文件初步編制完成后，公司管理者代表應(yīng)立即著手組織將文件送達(dá)至各實(shí)施主要負(fù)責(zé)人手中，對(duì)文件規(guī)定的內(nèi)容展開(kāi)全面、自由無(wú)限制的論證。論證的內(nèi)容為：

　　a)是否適宜；

　　b)是否全面；

　　c)是否正確。

　　4.7.2品質(zhì)部應(yīng)將討論結(jié)果加以匯編后報(bào)總經(jīng)理和管理者代表，最后依據(jù)合理的審核意見(jiàn)對(duì)IS09000質(zhì)量體系作一次全面修改。

　　4.8在質(zhì)量體系文件編制完畢后，公司應(yīng)及時(shí)送品質(zhì)部員工和管理者代表、總經(jīng)理和公司其他主要干部外出接受IS09000內(nèi)部質(zhì)量審核員的培訓(xùn)，為質(zhì)量體系的有效運(yùn)行打好基礎(chǔ)。品質(zhì)部員工應(yīng)當(dāng)參加完培訓(xùn)考試合格后獲取國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的企業(yè)《注冊(cè)內(nèi)部質(zhì)量審核員證書(shū)》o

　　4.9公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)以文件的形式在質(zhì)量體系試運(yùn)行前正式任命品質(zhì)部成員為物業(yè)管理公司內(nèi)部質(zhì)量審核員o

　　4.10員工培訓(xùn)

　　4.10.1在質(zhì)量體系試運(yùn)行之前，公司總經(jīng)理應(yīng)主持召開(kāi)全體員ISO9000貫標(biāo)動(dòng)員大會(huì)，先從思想上、意識(shí)上為IS09000在物業(yè)管理公司的推行做好準(zhǔn)備。

　　4.10.2管理者代表在將IS09000文件下發(fā)至各部門后應(yīng)立即組織公司員工全方位的執(zhí)行質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)，培訓(xùn)應(yīng)注意多層次、全方位的開(kāi)展，直至員工基本都能理解和掌握文件的要求方可。

　　4.11質(zhì)量體系試行

　　4.11.1質(zhì)量體系下發(fā)培訓(xùn)完成后，開(kāi)始進(jìn)入試運(yùn)行階段。試運(yùn)行階段時(shí)間一般在兩個(gè)月左右其目的一是為了檢驗(yàn)質(zhì)量體系文件的適宜性和有效性；二是為了讓員嚴(yán)格按文件執(zhí)行養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣，為質(zhì)量體系在物業(yè)管理公司的正式推行打好基礎(chǔ)。

　　4.11.2試運(yùn)行的要求：

　　a)按文件要求作業(yè)，嚴(yán)禁隨意操作；

　　b)按文件要求記錄，嚴(yán)禁弄虛作假；

　　c)反映問(wèn)題通過(guò)正常渠道向品質(zhì)部反映，嚴(yán)禁詆毀文件o

　　4.11.3為了保證質(zhì)量體系的有效試運(yùn)行，公司應(yīng)當(dāng)制定嚴(yán)厲的懲罰措施采確保執(zhí)行的嚴(yán)肅性(此階段也稱作強(qiáng)制執(zhí)行階段)o

　　4.12進(jìn)行第一次內(nèi)部質(zhì)量審核

　　4.12.1在質(zhì)量體系試運(yùn)行一段時(shí)間(一個(gè)月左右)后，管理者代表應(yīng)安排公司品質(zhì)部對(duì)質(zhì)量體系的運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)行第一次內(nèi)部審核。

　　4.12.2審核的目的：

　　a)評(píng)價(jià)質(zhì)量體系試運(yùn)行的質(zhì)量；

　　b)評(píng)價(jià)文件化質(zhì)量體系本身的質(zhì)量；

　　c)有針對(duì)性幫助員工解決推行質(zhì)量體系時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題；

　　d)嚴(yán)肅紀(jì)律，確保推行的真實(shí)性和有效性o

　　4.12.3第一次內(nèi)部質(zhì)量審核應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)外部專家和顧問(wèn)協(xié)助進(jìn)行o

　　4.12.4內(nèi)部質(zhì)量審核詳見(jiàn)《內(nèi)部質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》o

　　4.13修改完善ISO9000質(zhì)量體系文件

　　4.13.1在質(zhì)量體系試運(yùn)行完畢后，管理者代表應(yīng)當(dāng)組織品質(zhì)部對(duì)公司的質(zhì)量體系進(jìn)行一次全面修改。

　　4.13.2修改的內(nèi)容：

　　a)去掉不適宜的作業(yè)規(guī)程；

　　b)增加遺漏的作業(yè)規(guī)程；

　　c)修改不適宜、可操作性差、可評(píng)價(jià)性差的作業(yè)規(guī)程o

　　4.13.3經(jīng)修改后的質(zhì)量體系文件，應(yīng)達(dá)到具有很強(qiáng)的操作性，和物業(yè)管理公司的運(yùn)作實(shí)踐相符合，完善周到、詳細(xì)明了、嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范，具有很強(qiáng)的可檢查、可評(píng)價(jià)性。

　　4.14質(zhì)量體系的運(yùn)行與維持

　　4.14.1總經(jīng)理在文件化質(zhì)量體系基本完善后，以正式通知的形式開(kāi)始質(zhì)量體系在公司的全面運(yùn)行。

　　4.14.2質(zhì)量體系實(shí)施運(yùn)行的基本要求：

　　a)“做你所說(shuō)”——嚴(yán)格按文件工作，嚴(yán)禁隨意作業(yè)，不按規(guī)程工作；

　　b)“記你所做的”——嚴(yán)格依照工作的實(shí)際情況進(jìn)行記錄，嚴(yán)禁弄虛作假；

　　c)不允許抵觸IS09000的推行o

　　4.14.3品質(zhì)部和各部門干部是IS09000質(zhì)量體系是否能得以有效推行的保障。品質(zhì)部通過(guò)隨時(shí)的抽檢和定期的內(nèi)審來(lái)糾正、預(yù)防推行中出現(xiàn)的問(wèn)題；各級(jí)干部則通過(guò)隨時(shí)隨地的工作檢查和批評(píng)教育、行政處罰來(lái)保證質(zhì)量體系的有效執(zhí)行。

　　4.15第二次內(nèi)部質(zhì)量審核

　　4.15.1在質(zhì)量體系運(yùn)行兩個(gè)月左右的時(shí)間時(shí)，管理者代表應(yīng)開(kāi)始著手安排第二次內(nèi)部質(zhì)量審核。

　　4.15.2內(nèi)審的目的為：

　　a)發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中出現(xiàn)的不合格；

　　b)發(fā)現(xiàn)文件體系中的不合格；

　　c)有針對(duì)性幫助員工解決推行中的各類問(wèn)題。

　　4.15.3內(nèi)審后審核組應(yīng)召開(kāi)內(nèi)審會(huì)議，分析出現(xiàn)不合格的原因，進(jìn)一步完善文件化質(zhì)量體系，懲處主觀上故意抵制質(zhì)量體系推行的員工，提高員工的工作水準(zhǔn)；

　　4.15.4第二次內(nèi)審后，品質(zhì)部應(yīng)依據(jù)審核結(jié)果和員工合理建議進(jìn)行修正、完善質(zhì)量體系。

　　4.16預(yù)審

　　4.16.1當(dāng)質(zhì)量體系實(shí)際有效平穩(wěn)地運(yùn)行了一段(至少3個(gè)月以上)后，物業(yè)管理公司可以向IS0900O質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)提請(qǐng)認(rèn)證并預(yù)約好認(rèn)證前的預(yù)審核。

　　4.16.2認(rèn)證預(yù)審由公司提前兩個(gè)星期向認(rèn)證機(jī)構(gòu)報(bào)送公司質(zhì)量體系的一級(jí)文件(質(zhì)量手冊(cè))、二級(jí)文件(程序文件)、經(jīng)認(rèn)證機(jī)構(gòu)審核通過(guò)后，雙方約定好預(yù)審的時(shí)間。

　　4.16.3預(yù)審是認(rèn)證機(jī)構(gòu)在正式審核之前對(duì)申請(qǐng)認(rèn)證單位進(jìn)行的一次預(yù)備審核。其目的是為了事先充分了解申請(qǐng)認(rèn)證單位的質(zhì)量體系實(shí)際情況以便做出是否進(jìn)行正式審核的決定。

　　4.16.4預(yù)審時(shí)間由公司管理者代表負(fù)責(zé)安排接待，全體員工均應(yīng)在預(yù)審時(shí)格守職責(zé)、認(rèn)真工作，以確保預(yù)審的順利進(jìn)行。．

　　4.16.5預(yù)審?fù)戤吅螅酒焚|(zhì)部應(yīng)當(dāng)依據(jù)認(rèn)證機(jī)構(gòu)審核員的審核意見(jiàn)，認(rèn)真進(jìn)一步修改質(zhì)量體系文件，并監(jiān)管執(zhí)行。

　　4.17現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證

　　4.17.1預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后，公司應(yīng)根據(jù)認(rèn)證機(jī)構(gòu)正式現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證的時(shí)間來(lái)積極迎接現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證。

　　4.17.2為迎接認(rèn)證機(jī)構(gòu)的現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證，應(yīng)做如下準(zhǔn)備：

　　a)整理好所有的原始記錄；

　　b)整理好所有的文件；

　　c)按文件規(guī)定整理好所管理物業(yè)的硬件設(shè)施；

　　d)以良好的精神風(fēng)貌和工作狀態(tài)迎接認(rèn)證。

　　4.7.3公司總經(jīng)理應(yīng)親自組織安排迎接認(rèn)證的準(zhǔn)備工作。

　　4.17.4公司在認(rèn)證機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證時(shí)應(yīng)積極配合作好認(rèn)證工作

　　4.18通過(guò)質(zhì)量認(rèn)證獲取《質(zhì)量體系認(rèn)證證書(shū)》

　　如果現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證獲得通過(guò)，一般情況下經(jīng)過(guò)認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)審核的批準(zhǔn)后，公司將獲得《ISO900質(zhì)量體系認(rèn)證證書(shū)》。認(rèn)證的通過(guò)、標(biāo)志著公司推行的ISO9000質(zhì)量體系是適宜的、有效的，對(duì)提高公司的聲譽(yù)、規(guī)范管理、提高服務(wù)水準(zhǔn)意義非凡。

　　4.19質(zhì)量體系的維持和改進(jìn)

　　4.19.1認(rèn)證機(jī)構(gòu)在公司通過(guò)認(rèn)證后，每隔一段時(shí)間(一年左右)將對(duì)公司進(jìn)行復(fù)審，以有效地維持質(zhì)量體系的有效性。

　　4.19.2公司品質(zhì)部是公司維持質(zhì)量體系的日常管理部門。品質(zhì)部依據(jù)《內(nèi)部質(zhì)量審核管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《品質(zhì)部日常抽檢工作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》來(lái)有效地維持IS09000質(zhì)量體系在公司的運(yùn)行。

　　4.19.3質(zhì)量體系是一個(gè)持續(xù)改進(jìn)的體系，品質(zhì)部應(yīng)當(dāng)視物業(yè)管理工作的發(fā)展變化和工作實(shí)際不斷地改進(jìn)和完善物業(yè)管理公司的IS09000質(zhì)量體系。質(zhì)量體系文件每年至少應(yīng)修改一次。

　　5.0記錄

　　6.0相關(guān)支持文件

　　6.1《內(nèi)部質(zhì)

量審核管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

　　6.2《品質(zhì)部日常抽檢工作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

　　6.3《質(zhì)量體系文件編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

　　7.0附錄

　　2000年版IS09000標(biāo)準(zhǔn)八項(xiàng)質(zhì)量管理原則

　　2000年版IS09000標(biāo)準(zhǔn)八項(xiàng)質(zhì)量管理原則

　　一、以顧客為中心

　　組織依存于它們的顧客，因此組織應(yīng)理解顧客當(dāng)前和未來(lái)的需求，滿足顧客要求并力爭(zhēng)超過(guò)顧客期望。

　　二、領(lǐng)導(dǎo)作用

　　領(lǐng)導(dǎo)者建立組織相互統(tǒng)一的宗旨、方向和內(nèi)部環(huán)境。所創(chuàng)造的環(huán)境能使員工充分參與實(shí)現(xiàn)組織的目標(biāo)的活動(dòng)。

　　三、全員參與

　　各級(jí)人員都是組織的根本，只有他們的充分參與才能使他們的才干為組織帶來(lái)收益。

　　四、過(guò)程方法

　　將相關(guān)的資源和活動(dòng)作為過(guò)程來(lái)進(jìn)行管理，可以更高效地達(dá)到預(yù)期目的。

　　五、系統(tǒng)管理

　　針對(duì)制定的目標(biāo)，識(shí)別、理解并管理一個(gè)由相互聯(lián)系的過(guò)程所組成的體系，有助于提高組織的有效性和效率。

　　六、持續(xù)改進(jìn)

　　持續(xù)改進(jìn)是組織一個(gè)永恒的目標(biāo)。

　　七、以事實(shí)為決策依據(jù)

　　有效的決策是建立在對(duì)數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行合乎邏輯和直觀的分析基礎(chǔ)上。

　　八、互利的供方關(guān)系

　　組織與供方之間保持互利關(guān)系，可增進(jìn)兩個(gè)組織創(chuàng)造價(jià)值的能力。

篇3：物業(yè)管理導(dǎo)入ISO14000環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)意義

ISO9000質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在企業(yè)管理中已普遍推廣和應(yīng)用,為我國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量的提高無(wú)疑起到了巨大的促進(jìn)作用。近年來(lái),ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)在第三產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域包括物業(yè)管理領(lǐng)域的導(dǎo)入和應(yīng)用其發(fā)展速度也是人們始料不及的,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善,眾多的服務(wù)性企業(yè)也必須以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)來(lái)規(guī)范自己的企業(yè)行為,提高服務(wù)質(zhì)量,提升企業(yè)形象。只有這樣,才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大潮中永立不敗之地。

ISO14000環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)是繼ISO9000之后由國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織發(fā)布的一項(xiàng)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)目前正在被越來(lái)越多的工業(yè)企業(yè)導(dǎo)入和采納。本文的目的是通過(guò)介紹簡(jiǎn)要說(shuō)明ISO14000系列標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)管理的意義。

一、什么是ISO14000標(biāo)準(zhǔn)

1、ISO14000標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生背景

本世紀(jì)60年代以來(lái),環(huán)境問(wèn)題對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人類生活造成的影響越來(lái)越受到各國(guó)重視。世界發(fā)展進(jìn)程表明:在發(fā)展過(guò)程中,由于對(duì)環(huán)境保護(hù)重視不夠,導(dǎo)致溫室效應(yīng)、臭氧層被破壞、土壤惡化、水污染、酸雨現(xiàn)象、城市空氣污染日益嚴(yán)重,人類賴以生存的環(huán)境受到威脅,反過(guò)來(lái)制約了經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和生活質(zhì)量的提高。所以,重視環(huán)境問(wèn)題,實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略已成為人類面臨的全球性重大課題。

國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織根據(jù)聯(lián)合國(guó)環(huán)境大會(huì)要求,為了協(xié)調(diào)統(tǒng)一世界各國(guó)環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)的國(guó)際合作和交流,減少世界貿(mào)易中的非關(guān)稅壁壘。繼1987年正式發(fā)布ISO9000質(zhì)量管理與質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)之后,于1996年10月先后發(fā)布了ISO14000環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)。目前,推行ISO14000系列標(biāo)準(zhǔn),已成為實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要措施。

2、ISO14000標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)

ISO14000系列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展情況(略)已有五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)首批正式發(fā)布,即:
ISO14001:1996《環(huán)境管理體系規(guī)范及使用指南》
ISO14004:1996《環(huán)境管理體系原則、體系和支撐技術(shù)通用指南〉
ISO14010:1996《環(huán)境審核指南通用原則》
ISO14011:1996《環(huán)境審核指南審核程序 環(huán)境管理體系審核》
ISO14012:1996《環(huán)境審核指南審核員資格準(zhǔn)則》

3、ISO14000標(biāo)準(zhǔn)的基本思想

按ISO14001所建立的環(huán)境管理體系實(shí)際上是組織全面管理的一部分,其中包括按PDCA運(yùn)行模式和實(shí)現(xiàn)組織環(huán)境方針?biāo)璧慕M織結(jié)構(gòu)、策劃活動(dòng);職責(zé)、慣例、程序、過(guò)程和資源,其目的就是加強(qiáng)和改善組織的環(huán)境管理工作。

3.1 體系實(shí)施的核心是持續(xù)改進(jìn)

體系按照PDCA循環(huán)周而復(fù)始的進(jìn)行活動(dòng)即“規(guī)劃——實(shí)施運(yùn)行——檢查與糾正——評(píng)審”,體系在實(shí)現(xiàn)管理功能同時(shí)不斷強(qiáng)化,并導(dǎo)致環(huán)境表現(xiàn)改善。

3.2 重點(diǎn)是污染預(yù)防

標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,組織在制定環(huán)境方針適應(yīng)包含污染預(yù)防承諾,并向社會(huì)、向相關(guān)方、向全體員工公開(kāi)。

3.3 強(qiáng)調(diào)管理者的承諾和責(zé)任

標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)對(duì)環(huán)境方針的承諾要是于管理者,并指出他(她)們應(yīng)為環(huán)境方針的貫徹和環(huán)境體系運(yùn)行提供 資源保證。

3.4 全員參與

體系實(shí)施的一個(gè)重要基礎(chǔ),是組織的全體員工都以高度的責(zé)任心對(duì)環(huán)境活動(dòng)自覺(jué)的做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

3.5 系統(tǒng)化、程序化的管理和必要的文件支持

ISO14000標(biāo)準(zhǔn)要求提供了一個(gè)系統(tǒng)化的管理過(guò)程。對(duì)組織的活動(dòng),要求保持和制定一個(gè)或多個(gè)工作程序以便有序推進(jìn)!一文件支持工作程序和重要信息。

三、物業(yè)管理導(dǎo)入ISO14000標(biāo)準(zhǔn)體系探討