成本控制管理制度

　　第一章 總則

　　第1條 為建立生產(chǎn)成本控制平臺(tái)，明確生產(chǎn)成本控制責(zé)任，探討生產(chǎn)成本控制的有效方法和途徑，以期降低成本和保質(zhì)保量生產(chǎn)，提高經(jīng)營效益，特制定本制度。

　　第2條 生產(chǎn)成本控制包括事前控制，即開發(fā)部的設(shè)計(jì)成本控制;事中控制，即采購部的采購成本控制、生產(chǎn)部的產(chǎn)品成本控制和質(zhì)檢部的質(zhì)量檢驗(yàn)成本控制;事后控制，即財(cái)務(wù)部的信息反饋成本控制。

　　第3條 生產(chǎn)成本控制第一責(zé)任人是生產(chǎn)部經(jīng)理、開發(fā)部經(jīng)理、質(zhì)檢部經(jīng)理和采購部經(jīng)理(統(tǒng)稱：部門經(jīng)理)，第二責(zé)任人是總經(jīng)理，第三責(zé)任人是財(cái)務(wù)經(jīng)理。

　　生產(chǎn)部經(jīng)理的責(zé)任是：以成本標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，有計(jì)劃、有組織、有分析地控制生產(chǎn)成本。

　　開發(fā)部經(jīng)理的責(zé)任是：在設(shè)計(jì)控制時(shí)要充分考慮產(chǎn)品在生產(chǎn)過程中的一些細(xì)節(jié)，不會(huì)因設(shè)計(jì)問題而返工，而且能夠使產(chǎn)品成本最優(yōu)化。質(zhì)檢部經(jīng)理的責(zé)任是：一是控制不合格的原輔材料不進(jìn)入車間生產(chǎn)，二是控制不合格的產(chǎn)品不出車間。

　　采購部經(jīng)理的責(zé)任是：控制每次采購的原輔材料的價(jià)格(同質(zhì))能夠優(yōu)于市場(chǎng)平均價(jià)甚至是最低價(jià)，確保物美價(jià)廉。同時(shí)，不能影響生產(chǎn)進(jìn)度，要保障最低庫存量。

　　總經(jīng)理的責(zé)任是：掌握大原則、大目標(biāo)和大方向，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本控制和采購成本控制中起決策性作用;在產(chǎn)品成本控制和質(zhì)量檢驗(yàn)成本控制過程中起指導(dǎo)性作用;在信息反饋成本控制中起監(jiān)督作用。

　　財(cái)務(wù)經(jīng)理的責(zé)任是：建立科學(xué)的生產(chǎn)成本核算平臺(tái)，及時(shí)(主要是在次月10日前)向總經(jīng)理和生產(chǎn)部提供生產(chǎn)成本核算相關(guān)數(shù)據(jù)，并適時(shí)提出“財(cái)務(wù)預(yù)警”。

　　第4條 生產(chǎn)成本控制應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《財(cái)務(wù)審核審批制度》《存貨管理制度》的規(guī)定執(zhí)行，不得越權(quán)審核審批。

　　第5條 控制相關(guān)人員尤其是經(jīng)辦人員應(yīng)當(dāng)大公無私、求真務(wù)實(shí)，嚴(yán)禁弄虛作假、中飽私囊。

　　第6條 生產(chǎn)成本控制應(yīng)當(dāng)建立和諧環(huán)境，加強(qiáng)交流，尤其是每個(gè)控制環(huán)節(jié)的部門經(jīng)理，應(yīng)當(dāng)胸懷大局，提高思想意識(shí)，樹立“以本職工作”為重，克服和排除一切交流障礙，主動(dòng)、積極、認(rèn)真地與相關(guān)人員交流，確保本環(huán)節(jié)控制最優(yōu)化。

　　第二章 設(shè)計(jì)成本控制

　　第7條 設(shè)計(jì)成本控制是指開發(fā)部在設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)，不僅要考慮產(chǎn)品外觀要時(shí)尚、美觀、能夠適應(yīng)市場(chǎng)潮流(需求)以及市場(chǎng)定位(定價(jià))，還要考慮產(chǎn)品結(jié)構(gòu)要合理、成本要優(yōu)化(最低)。

　　第8條 設(shè)計(jì)成本控制流程

　　第一步：開發(fā)部要主動(dòng)收集相關(guān)設(shè)計(jì)資料(包括書籍)，深入市場(chǎng)或向市場(chǎng)部銷售部人員了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、消費(fèi)心理和消費(fèi)水平等。

　　第二步：抓住時(shí)機(jī)開始設(shè)計(jì)，并在開發(fā)部?jī)?nèi)部反復(fù)研究、討論直至定稿。第三步：通過評(píng)審，適時(shí)推向市場(chǎng)。評(píng)審內(nèi)容包括產(chǎn)品外觀、結(jié)構(gòu)、成本、市場(chǎng)定位、銷價(jià)、市場(chǎng)影響力、市場(chǎng)潛力等。

　　第9條 產(chǎn)品推向市場(chǎng)后，應(yīng)當(dāng)定期總結(jié)產(chǎn)品銷售的成績(jī)和潛力，并由市場(chǎng)部反饋給開發(fā)部，以利于開發(fā)部及時(shí)了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和消費(fèi)心理。

　　第三章 采購成本控制

　　第10條 采購成本控制是指采購部在采購原輔材料時(shí)，要充分考慮三方面因素：一是同質(zhì)的原輔材料價(jià)格是否最低;二是原輔材料的質(zhì)量是否滿足生產(chǎn)產(chǎn)品的需要;三是原輔材料交貨進(jìn)度是否會(huì)影響生產(chǎn)。

　　第11條 采購成本包括：

　　1、材料的買價(jià)：指材料的發(fā)票金額。

　　2、運(yùn)雜費(fèi)：包括運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、倉儲(chǔ)費(fèi)等，不包括按規(guī)定根據(jù)運(yùn)輸費(fèi)的一定比例計(jì)算的可抵扣的增值稅額。

　　3、運(yùn)輸途中的合理損耗。

　　4、入庫前的挑選整理費(fèi)，包括挑選整理中發(fā)生的薪資、費(fèi)用和必要的損耗，以及扣減回收廢料的價(jià)值。

　　5、應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的稅金(如關(guān)稅等)和其他費(fèi)用。

　　第十二條 采購部應(yīng)當(dāng)建立供應(yīng)商信息檔案，具體包括：供應(yīng)商的資信情況，每次銷售物資給企業(yè)的時(shí)間表、買價(jià)及其他成本項(xiàng)目、付款方式及交易情況記錄等。

　　第十三條 采購成本控制流程

　　第一步：根據(jù)內(nèi)部采購指令，深入市場(chǎng)調(diào)查原輔材料的價(jià)格和質(zhì)量等。第二步：按照《財(cái)務(wù)審核審批制度》簽訂采購合同、付款、入庫(包括質(zhì)量檢驗(yàn)成本控制)等。

　　第三步：事后主動(dòng)了解生產(chǎn)使用情況。

　　第四章 產(chǎn)品成本控制

　　第十四條 產(chǎn)品成本控制是指生產(chǎn)部要采取一切有效的方法和措施，力爭(zhēng)降低消耗，控制產(chǎn)品成本不能超過設(shè)計(jì)成本。第十五條

　　產(chǎn)品成本設(shè)置以下末級(jí)科目：

　　1、原材料：核算直接用于生產(chǎn)產(chǎn)品，構(gòu)成產(chǎn)品實(shí)體的各種材料，包括主要材料、自制和外購半成品。

　　2、輔助材料：核算直接用于生產(chǎn)產(chǎn)品，不能構(gòu)成產(chǎn)品實(shí)體，但有助于產(chǎn)品形成的輔助材料，包括材料、備件、包裝物等，要依企業(yè)實(shí)際情況而定。

　　3、工人薪資：核算直接參加從事產(chǎn)品生產(chǎn)的工人薪資。

　　4、工人福利：核算工人獎(jiǎng)金、培訓(xùn)費(fèi)、文藝活動(dòng)費(fèi)用、書籍費(fèi)用、退休金、醫(yī)療費(fèi)、職工退職金、養(yǎng)老金、職工死亡喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、福利項(xiàng)目開支和福利設(shè)施開支等，總金額要控制在工資的14%以內(nèi)。

　　5、制造費(fèi)用：核算為組織和管理生產(chǎn)而發(fā)生的但不能直接計(jì)入產(chǎn)品成本的各項(xiàng)費(fèi)用。按照《費(fèi)用控制管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　6、燃料：核算生產(chǎn)過程中發(fā)生的燃料消耗，包括煤炭、焦炭、各種油類、固體、氣體和液體燃料等。

　　7、動(dòng)力：核算生產(chǎn)過程中消耗的電力、風(fēng)力、蒸汽等動(dòng)力。

　　第十六條 各車間要建立產(chǎn)品成本消耗統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬，按照本制度和財(cái)務(wù)部的要求進(jìn)行操作。消耗統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第十七條 產(chǎn)品成本核算的主要責(zé)任是車間統(tǒng)計(jì)員和成本會(huì)計(jì)，管理責(zé)任人是車間主任，車間主任應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮車間統(tǒng)計(jì)員的參謀作用，應(yīng)當(dāng)充分利用消耗統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬的相關(guān)數(shù)據(jù)來指揮和調(diào)度生產(chǎn)。

　　1、車間統(tǒng)計(jì)員的責(zé)任：細(xì)化統(tǒng)計(jì)和分配各品種產(chǎn)品的成本費(fèi)用，每天向車間主任匯報(bào)成本費(fèi)用控制情況，并定期與成本會(huì)計(jì)核對(duì)，確保成本費(fèi)用真實(shí)準(zhǔn)確。

　　2、成本會(huì)計(jì)的責(zé)任：做好產(chǎn)品的成本費(fèi)用核算，指導(dǎo)和督導(dǎo)車間統(tǒng)計(jì)員做好各品種產(chǎn)品的成本費(fèi)用核算。

　　3、車間主任的責(zé)任：每天都要主動(dòng)閱讀和分析消耗統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬的數(shù)據(jù)，以期充分發(fā)揮消耗統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬的作用。

　　第十八條 產(chǎn)品成本核算采取品種法、分步法和分批法等三種相結(jié)合的方法進(jìn)行核算，以確保核算細(xì)化，使各品種產(chǎn)品的成本更加準(zhǔn)確真實(shí)。

　　1、品種法：是指以產(chǎn)品品種作為成本計(jì)算對(duì)象，歸集和分配成本費(fèi)用的一種計(jì)算方法。

　　2、分步法：是指以生產(chǎn)過程中各個(gè)加工步驟為成本計(jì)算對(duì)象，歸集和分配成本費(fèi)用的一種計(jì)算方法。

　　3、分批法：是指以產(chǎn)品的批次作為成本計(jì)算對(duì)象，歸集和分配成本費(fèi)用的一種計(jì)算方法。

　　第十九條 成本費(fèi)用核算應(yīng)當(dāng)正確劃清以下界限：

　　1、劃清收益性支出與資本性支出、營業(yè)外支出。

　　2、劃清各種產(chǎn)品之間的費(fèi)用。

　　3、劃清產(chǎn)品制造費(fèi)用和期間費(fèi)用。

　　4劃清本期產(chǎn)品和下期產(chǎn)品的費(fèi)用。

　　5劃清本期完工產(chǎn)品和期末在產(chǎn)品的成本。

　　6劃清可比產(chǎn)品成本和不可比產(chǎn)品成本。

　　第二十條 各車間(工序)的產(chǎn)成品(包括半成品)成本核算基本公式：上期車間庫存(在產(chǎn)品)+本期成本費(fèi)用增加-本期車間庫存(在產(chǎn)品)=產(chǎn)成品(包括半成品)成本(入庫)只要沒有入庫，即使已經(jīng)完工也不能視為產(chǎn)成品，而視為成品車間的在產(chǎn)品。

　　第二十一條 產(chǎn)品成本控制應(yīng)當(dāng)抓好以下幾項(xiàng)主要工作：

　　1、按照《財(cái)務(wù)審核審批制度》《存貨管理制度》的規(guī)定辦理原輔材料進(jìn)出手續(xù)。

　　2、每個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)要嚴(yán)格質(zhì)量控制，嚴(yán)格執(zhí)行“質(zhì)檢一票否決制”，避免返工生產(chǎn)或翻工生產(chǎn)。

　　3、每月月終要重視車間在產(chǎn)品盤點(diǎn)工作，由生產(chǎn)部組織，由財(cái)務(wù)部或有關(guān)部門派人監(jiān)盤。

　　4、要充分利用消耗統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬的數(shù)據(jù)，分析前因后果，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，加強(qiáng)日常的產(chǎn)品成本控制。

　　5、鼓勵(lì)技術(shù)人員進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，不斷降低成本。

　　6、定期組織主要生產(chǎn)人員學(xué)習(xí)和分析成本費(fèi)用核算，讓每個(gè)人明白成本的概念和產(chǎn)品成本控制的效果。

　　7、采取獎(jiǎng)懲辦法，促進(jìn)產(chǎn)品成本控制取得實(shí)效。

　　8、提高固定資產(chǎn)使用率，降低固定成本。

　　第二十二條 領(lǐng)用原輔材料應(yīng)當(dāng)遵循“用多少領(lǐng)多少”的原則，尤其是到月底，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制領(lǐng)料，避免車間庫存過多材料。

　　第二十三條 產(chǎn)品生產(chǎn)控制流程第一步：參與制定產(chǎn)品消耗定額。第二步：嚴(yán)格控制領(lǐng)料。

　　第三步：運(yùn)用6S現(xiàn)場(chǎng)管理法嚴(yán)把各道工序生產(chǎn)控制。道道把關(guān)，道道成本倒推。

　　第四步：充分利用車間統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬的信息，分析生產(chǎn)控制情況。生產(chǎn)部門各有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)都必須時(shí)刻了解生產(chǎn)控制信息。

　　第五步：解決問題和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。特別是對(duì)表現(xiàn)十分好或壞的員工應(yīng)當(dāng)及時(shí)表揚(yáng)或批評(píng)。

　　第五章 附則

　　第二十四條 本制度由財(cái)務(wù)部、生產(chǎn)部負(fù)責(zé)解釋和修訂。

　　第二十五條 本制度自20**年*月*日起執(zhí)行。

篇2：物業(yè)分公司成本控制制度

　　物業(yè)分公司成本控制制度

　　1.1物業(yè)分公司成本管理必須遵循目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)控制的原則，將成本目標(biāo)納入目標(biāo)管理責(zé)任制，按照分層管理、權(quán)責(zé)結(jié)合、責(zé)任到人的原則，落實(shí)各部門的成本管理責(zé)任。定期進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)分析，不斷提高成本管理水平和有效降低各項(xiàng)成本費(fèi)用。

　　1.2為完整、準(zhǔn)確地反映物業(yè)服務(wù)成本狀況，各項(xiàng)目所在公司、物業(yè)分公司應(yīng)遵循管理公司的規(guī)定要求，嚴(yán)格區(qū)分項(xiàng)目開發(fā)成本和物業(yè)服務(wù)成本。

　　1.3為保證對(duì)實(shí)際發(fā)生成本的有效監(jiān)督，物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部必須對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的成本預(yù)算和實(shí)際支出進(jìn)行全程監(jiān)控，并定期統(tǒng)計(jì)分析成本變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證公司總體成本控制在目標(biāo)范圍之內(nèi)。

　　2、相關(guān)職責(zé)界定

　　2.1物業(yè)分公司(籌建處)負(fù)責(zé)目標(biāo)成本測(cè)算和資金預(yù)算計(jì)劃的制訂，并按批準(zhǔn)的目標(biāo)成本和資金計(jì)劃執(zhí)行。

　　2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)審查確認(rèn)所屬物業(yè)分公司的目標(biāo)成本測(cè)算結(jié)果及資金預(yù)算計(jì)劃，并對(duì)執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行備案審查。

　　2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)分公司進(jìn)行目標(biāo)成本測(cè)算工作，并對(duì)項(xiàng)目所在公司批準(zhǔn)的目標(biāo)成本及其執(zhí)行情況進(jìn)行備案審查。

　　3、物業(yè)管理成本分類

　　3.1按成本承擔(dān)主體劃分：物業(yè)管理日常服務(wù)成本和項(xiàng)目開發(fā)物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)（成本）。

　　3.2按時(shí)間劃分：項(xiàng)目分期開發(fā)的物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用和會(huì)計(jì)年度物業(yè)成本、項(xiàng)目開發(fā)總物業(yè)管理成本。

　　3.3按服務(wù)類別劃分：清潔成本、綠化養(yǎng)護(hù)成本、安全保衛(wèi)成本（含人員成本）等。

　　3.4按單項(xiàng)劃分法：人員成本、行政成本、公共能耗等。

　　4、物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)

　　4.1人員成本是物業(yè)管理成本的重要控制節(jié)點(diǎn)。必須首先從服務(wù)承諾、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、服務(wù)流程設(shè)計(jì)、人員到崗時(shí)間安排、薪酬體系設(shè)計(jì)等各個(gè)方面考慮控制成本。實(shí)現(xiàn)人員最大管理效益是各個(gè)項(xiàng)目公司的必然追求。

　　4.2公共能耗成本是物業(yè)管理成本的重要開支，必須從產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段、設(shè)備采購階段就開始控制，日常物業(yè)管理服務(wù)期間應(yīng)該對(duì)公共能耗定期監(jiān)測(cè)、分析并采取有效節(jié)能措施。

　　4.3編制物業(yè)管理方案時(shí)要進(jìn)行物業(yè)管理日常服務(wù)成本的測(cè)算，提出物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車場(chǎng)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)；

　　4.4編制物業(yè)管理方案時(shí)要進(jìn)行物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)（成本）的測(cè)算，物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用是物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期期間發(fā)展商投入地產(chǎn)物業(yè)管理工作的總費(fèi)用。是以項(xiàng)目結(jié)算周期為時(shí)間節(jié)點(diǎn)。物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)應(yīng)報(bào)管理公司經(jīng)營管理委員會(huì)批準(zhǔn)，并成為考核項(xiàng)目所在公司物業(yè)成本的關(guān)鍵指標(biāo)，應(yīng)進(jìn)入開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營管理責(zé)任書。項(xiàng)目所在公司應(yīng)把其作為與物業(yè)分公司簽訂項(xiàng)目物業(yè)管理責(zé)任書的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　4.5各個(gè)物業(yè)分公司應(yīng)該提出每個(gè)會(huì)計(jì)年度的物業(yè)管理收支測(cè)算，并轉(zhuǎn)化為年度物業(yè)管理責(zé)任書的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。年度物業(yè)收支預(yù)測(cè)應(yīng)分析各類成本的關(guān)系，并提出控制的關(guān)鍵點(diǎn)和方法。

　　4.6物業(yè)分公司應(yīng)定期(至少每季度)進(jìn)行成本分析和控制工作，并形成書面報(bào)告。

　　5、物業(yè)管理日常服務(wù)成本測(cè)算

　　5.1物業(yè)管理日常服務(wù)成本測(cè)算是指項(xiàng)目總體規(guī)劃已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，對(duì)整體項(xiàng)目在正常管理服務(wù)狀態(tài)下（全部入住、全面服務(wù)）物業(yè)管理成本的測(cè)算或概算。

　　5.2物業(yè)管理日常服務(wù)成本測(cè)算先要明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)是包干制、還是酬金制，成本測(cè)算細(xì)目詳細(xì)見《日常運(yùn)作費(fèi)用測(cè)算指引》，從而推導(dǎo)出物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車場(chǎng)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，并提出定價(jià)方案。

　　6、物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用測(cè)算

　　6.1物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)定義：指地產(chǎn)商或發(fā)展商在建設(shè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，從物業(yè)管理開始前期服務(wù)一直到項(xiàng)目經(jīng)營期結(jié)束所投入的所有與物業(yè)管理相關(guān)的費(fèi)用和成本。物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用分為整個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用和分期開發(fā)各個(gè)經(jīng)營期內(nèi)的物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用。

　　6.2物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)的主要構(gòu)成

　　6.2.1物業(yè)開辦費(fèi)用：指為項(xiàng)目物業(yè)管理采購的辦公設(shè)施設(shè)備、各種工具、辦公室裝修、車輛等，包括入伙前物業(yè)公司（管理處）籌備發(fā)生的人員成本。不包括物業(yè)前期服務(wù)咨詢費(fèi)用。詳細(xì)見《開辦費(fèi)用測(cè)算指引》

　　6.2.2物業(yè)前期咨詢服務(wù)費(fèi)用：指物業(yè)管理公司為了地產(chǎn)營銷、地產(chǎn)后勤、地產(chǎn)工程、地產(chǎn)其他工作提供的服務(wù)，如：保安、清潔、食堂、物業(yè)設(shè)計(jì)優(yōu)化等服務(wù)。該服務(wù)可以認(rèn)為是為地產(chǎn)的一個(gè)分包服務(wù)，項(xiàng)目所在公司和物業(yè)分公司應(yīng)該通過合同約定有關(guān)服務(wù)事項(xiàng)、相關(guān)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)時(shí)間。此項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目所在公司成本，物業(yè)分公司收入。

　　6.2.2.1主要服務(wù)項(xiàng)目分類有：配合營銷服務(wù)、地產(chǎn)后勤管理、設(shè)計(jì)優(yōu)化、工程現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)化、商業(yè)招商、會(huì)所服務(wù)、代收租金服務(wù)等。

　　6.2.2.2各個(gè)項(xiàng)目主要包括如下成本：人工費(fèi)用、物料費(fèi)用、其他費(fèi)用、服務(wù)酬金。

　　6.2.3項(xiàng)目經(jīng)營期物業(yè)管理成本：指的是開發(fā)的項(xiàng)目第一期入伙到項(xiàng)目（分期）經(jīng)營期結(jié)束，再到整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營期結(jié)束期間的物業(yè)虧損情況，虧損分為兩個(gè)階段測(cè)算。經(jīng)營期內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支應(yīng)該做到收支平衡，項(xiàng)目物業(yè)收支平衡時(shí)間最晚不超過項(xiàng)目入伙一年半。測(cè)算應(yīng)充分考慮：收費(fèi)率等因素對(duì)結(jié)果的影響。分期開發(fā)的應(yīng)該分期測(cè)算。

　　6.2.3.1物業(yè)管理公司下設(shè)置多個(gè)獨(dú)立核算物業(yè)管理處的，經(jīng)濟(jì)測(cè)算應(yīng)把物業(yè)分公司和管理處收支進(jìn)行區(qū)分。

　　6.2.3.2測(cè)算要充分考慮空置房管理費(fèi)、房屋維修基金和項(xiàng)目所在公司應(yīng)該交納的其他費(fèi)用。

　　6.2.3.3會(huì)所的經(jīng)營成本和收支情況應(yīng)該單獨(dú)測(cè)算列帳，收益和虧損都?xì)w于產(chǎn)權(quán)人。

　　6.2.3.4有專業(yè)停車場(chǎng)的，停車場(chǎng)應(yīng)該單獨(dú)計(jì)算服務(wù)成本，測(cè)算停車位物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取停車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)。停車位租金收入歸屬產(chǎn)權(quán)人（發(fā)展商或其他業(yè)主），空置車位應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)。利用道路或其他公共區(qū)域停車的，租金收入應(yīng)歸屬全體業(yè)主，停車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)用作為物業(yè)管理費(fèi)的補(bǔ)充。

　　6.2.3.4在以上充分計(jì)算收入和支出的基礎(chǔ)上，如果有虧損要說明虧損的原因，地產(chǎn)補(bǔ)貼虧損的應(yīng)該明確補(bǔ)貼的形式和數(shù)額。

　　7、物業(yè)分公司會(huì)計(jì)年度成本控制流程

　　7.1物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部編制下年度收支預(yù)算計(jì)劃，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)議討論通過，項(xiàng)目所在公司審核后，每年十二月十五日前報(bào)管理公司審批。審批后的年度收支預(yù)算方可作為物業(yè)分公司年度工作計(jì)劃的組成部分。年度收支預(yù)算制訂依據(jù)是年度工作計(jì)劃。

　　7.2經(jīng)過批準(zhǔn)后的年度支出預(yù)算作為物業(yè)管理目標(biāo)總成本分解到各部門，并作為目標(biāo)管理責(zé)任制的責(zé)任目標(biāo)，落實(shí)到各有關(guān)責(zé)任人。

　　7.3在年度支出預(yù)算總額范圍內(nèi)，各項(xiàng)支出可作適當(dāng)調(diào)配。

　　7.4物業(yè)分公司應(yīng)嚴(yán)格控制計(jì)劃外支出，成本支出不得超過計(jì)劃所列范圍。

　　7.5物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部必須參與和控制所有影響物業(yè)管理成本的業(yè)務(wù)活動(dòng)，包括，但不限于：

　　7.5.1業(yè)務(wù)分包（招標(biāo)）；

　　7.5.2材料設(shè)備采購；

　　7.5.3合同簽訂；

　　7.5.4合同付款等。

　　7.6物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核實(shí)際發(fā)生成本是否在目標(biāo)成本規(guī)定范圍內(nèi)。每季度進(jìn)行物業(yè)管理成本分析，對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，并通過分析成本細(xì)項(xiàng)超支發(fā)生的原因，及時(shí)采取控制成本的措施。編制季度《成本統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告》，報(bào)項(xiàng)目所在公司審批。

　　8成本控制的方法

　　各物業(yè)分公司應(yīng)通過以下方面的措施，加強(qiáng)成本控制工作。

　　8.1實(shí)行定編定崗，控制工資總額，通過管理創(chuàng)新，改變服務(wù)模式，簡(jiǎn)化服務(wù)流程實(shí)現(xiàn)人力資源成本的最小化；

　　8.2建立合格供方體系；

　　8.3嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定；

　　8.4嚴(yán)格執(zhí)行合同審批的制度

　　8.5嚴(yán)格執(zhí)行采購制度

　　8.6建立超支預(yù)警系統(tǒng)；

　　8.7采用新技術(shù)、新材料、新科學(xué)，提高能源利用率，減少能源消耗。例如：采用節(jié)能開關(guān)、采用新型制冷劑，提高制冷效率、采用太陽能節(jié)能草坪燈等。

　　8.8及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣畬?duì)涉及物業(yè)管理的有關(guān)收費(fèi)政策，用足用活各項(xiàng)政策資源，努力尋求降低成本的途徑。成本動(dòng)態(tài)措施

　　9、成本超支處理及調(diào)整

　　9.1物業(yè)分公司總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)監(jiān)督資金預(yù)算的執(zhí)行，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，所有超出規(guī)定額度的預(yù)算外支出均必須報(bào)關(guān)項(xiàng)目所在公司審批，并在季度的成本統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告中逐項(xiàng)列明。

　　9.2當(dāng)發(fā)現(xiàn)或預(yù)計(jì)實(shí)際支出超出目標(biāo)成本，或因其它客觀因素需要調(diào)整目標(biāo)成本時(shí)，物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)提出《物業(yè)成本超支報(bào)警表》、《目標(biāo)成本調(diào)整審批表》，送經(jīng)本公司總經(jīng)理簽署后，按下述規(guī)定逐級(jí)呈報(bào)備案或?qū)徟?/p>

　　9.2.1突破物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)成本按照《地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的有關(guān)成本超支規(guī)定處理。

　　9.2.2需突破年度目標(biāo)成本時(shí)，報(bào)項(xiàng)目所在公司經(jīng)營管理委員會(huì)審核、管理公司批準(zhǔn)。

　　10、相關(guān)文件與記錄

　　10.1WDWY-WI-MM6101開辦費(fèi)用測(cè)算指引

　　10.2WDWY-WI-MM6102日常運(yùn)作費(fèi)用測(cè)算指引

　　10.3WDWY-WI-MM6103工程常用工具與備品清單

　　10.4WDWY-FR-MM6101成本超支報(bào)警表

　　10.5WDWY-FR-MM6102物業(yè)目標(biāo)成本調(diào)整審批表

篇3：房地產(chǎn)股份公司成本控制制度

　　房地產(chǎn)股份有限公司成本控制制度

　　一、成本控制制度的指導(dǎo)思想

　　1、在項(xiàng)目調(diào)查、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等前期階段，開展工程價(jià)值分析，強(qiáng)化事前成本控制。

　　2、實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)辦法，做好項(xiàng)目預(yù)決算管理工作，為工程成本的考核控制提供合理的依據(jù)。

　　3、建立開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，明確項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本的監(jiān)控職責(zé)，參與設(shè)計(jì)、施工、材料、設(shè)備采購進(jìn)度執(zhí)行情況的監(jiān)控，審核工程量進(jìn)度，保證投資支出與工程預(yù)算、投標(biāo)報(bào)價(jià)基本相符。

　　4、項(xiàng)目完成后，就成本費(fèi)用、工期長(zhǎng)短、工程預(yù)算、市場(chǎng)營銷、資金周轉(zhuǎn)等問題進(jìn)行綜合分析評(píng)估，對(duì)相關(guān)制度的落實(shí)逐一考核，不斷積累經(jīng)驗(yàn)。

　　5、財(cái)務(wù)部門要在項(xiàng)目的開發(fā)、供應(yīng)、銷售、經(jīng)營、管理過程中發(fā)揮監(jiān)督作用。財(cái)務(wù)部應(yīng)全面參與項(xiàng)目投資、調(diào)查、評(píng)估、設(shè)計(jì)，工程招標(biāo)、定標(biāo)、簽定合同、審核預(yù)算、執(zhí)行付款、材料采購等各個(gè)環(huán)節(jié)。特別是參與擬訂招標(biāo)文件、參加開標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作、會(huì)簽供貨及施工合同、審核預(yù)算書、工程形象進(jìn)度表。工程完成后，審核工程決算書，在準(zhǔn)確分析成本計(jì)劃完成情況的基礎(chǔ)上，實(shí)施嚴(yán)格的考核、評(píng)價(jià)。

　　二、成本控制流程

　　(一)決策階段

　　1、項(xiàng)目策劃：以策劃部為主，工程部、預(yù)決算部配合，在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，提出項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、占地面積、地價(jià)、建筑面積、總投資、計(jì)劃工期與進(jìn)度、銷售市場(chǎng)和價(jià)格，分析項(xiàng)目成本、資金來源、現(xiàn)金流量、開發(fā)利潤(rùn)及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等，進(jìn)而擬訂較為詳盡的可行性研究報(bào)告。

　　2、項(xiàng)目論證：由公司領(lǐng)導(dǎo)組織銷售部、工程部、預(yù)算部、財(cái)務(wù)部密切配合，對(duì)可行性研究報(bào)告從市場(chǎng)需要、技術(shù)保障、資源供給、成本收益及風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面加以論證，就項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性、項(xiàng)目開發(fā)的必要性以及經(jīng)濟(jì)合理性作出客觀評(píng)價(jià)。

　　3、項(xiàng)目審批：經(jīng)過上述程序論證認(rèn)可后，公司總經(jīng)理將項(xiàng)目上報(bào)董事會(huì)進(jìn)行最后決策，批準(zhǔn)后向有關(guān)主管部門辦理立項(xiàng)、報(bào)建手續(xù)。

　　(二)前期階段

　　1、方案論證：

　　2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

　　由總工程師組織，以工程部為主，在策劃部、預(yù)決算部配合下，先行委托勘測(cè)單位進(jìn)行工程地質(zhì)勘測(cè)，在此基礎(chǔ)上組織設(shè)計(jì)單位有計(jì)劃的出圖，并從工程價(jià)值的角度出發(fā)，嚴(yán)格審核各類圖紙，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，以避免造成不必要的損失。設(shè)計(jì)費(fèi)支付的控制程序如下：

　　財(cái)務(wù)部成本會(huì)計(jì)員根據(jù)業(yè)經(jīng)審批的付款審批表辦理付款手續(xù)，復(fù)審相關(guān)資料(包括合同、發(fā)票、進(jìn)度表);單證不全的，不予付款。

　　3、三通一平

　　以工程部為主，由工程師組織，預(yù)決算部參與，組織施工單位清理場(chǎng)地，土方挖填、建設(shè)臨時(shí)圍墻及施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用房，負(fù)責(zé)辦理臨時(shí)用水、用電事宜，鋪設(shè)臨時(shí)供水、供電線路和臨時(shí)道路。為明確責(zé)任，對(duì)工期、質(zhì)量和開支實(shí)行全面責(zé)任制，并落實(shí)到人。

　　(三)建設(shè)階段

　　1、工程招標(biāo)、投標(biāo)：在初步設(shè)計(jì)及預(yù)算業(yè)經(jīng)審批，且有施工圖的情況下，由工程部具體組織、預(yù)決算部編制標(biāo)底、財(cái)務(wù)部參與會(huì)簽，通過競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)選擇施工單位，評(píng)標(biāo)、定標(biāo)要堅(jiān)持嚴(yán)謹(jǐn)、合理、客觀、公正的原則，使建設(shè)項(xiàng)目作到質(zhì)量?jī)?yōu)、工期短、造價(jià)合理。

　　2、工程發(fā)包：中標(biāo)的施工單位，嚴(yán)格履行標(biāo)書的各項(xiàng)條件，并與我公司簽定工程施工合同，合同必須明確規(guī)定：工期要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、承包方式、造價(jià)和付款方式以及違約責(zé)任等條款。

　　3、工程建設(shè)付款流程：工程部首先審核完成工程量，預(yù)決算部按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)審核造價(jià)，財(cái)務(wù)部按合同規(guī)定嚴(yán)格審核發(fā)票、預(yù)算書、工程形象進(jìn)度表、決算書及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，按月匯總編制工程付款進(jìn)度表包總經(jīng)理審批。財(cái)務(wù)部成本核算員根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)的付款審批表辦理付款手續(xù)時(shí)，要復(fù)審有關(guān)單證，單證不全的，不予付款。

　　根據(jù)公司合作經(jīng)營合同，以公司名義立項(xiàng)報(bào)建的項(xiàng)目合同、協(xié)議由合作雙方統(tǒng)一對(duì)外簽定，款項(xiàng)支付由雙方指定人員會(huì)簽。合作開發(fā)項(xiàng)目未竣工之前，不能進(jìn)行分利，各方投入資金及回籠的預(yù)售樓款主要用于項(xiàng)目開發(fā)。

　　4、工程材料、設(shè)備采購付款流程：

　　在施工中，根據(jù)工程部提出的施工用材料、設(shè)備的采購申請(qǐng)，預(yù)決算部按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)審核價(jià)格、金額的正確性，財(cái)務(wù)部成本核算員應(yīng)按合同規(guī)定嚴(yán)格審核有關(guān)資料如：材料設(shè)備采購申請(qǐng)單、發(fā)票、質(zhì)量保證書、材料設(shè)備清單、驗(yàn)收合格資料等。按月匯總編制工程付款進(jìn)度表報(bào)總經(jīng)理審批。

　　(四)竣工階段

　　1、工程驗(yàn)收：施工單位自檢合格后，提出驗(yàn)收申請(qǐng)，并提交工程驗(yàn)收資料，繪制竣工圖紙，由工程部會(huì)同建設(shè)主管單位、質(zhì)檢站、施工單位共同進(jìn)行。

　　2、工程結(jié)算：工程驗(yàn)收后，應(yīng)及時(shí)辦理結(jié)算手續(xù)。財(cái)務(wù)部根據(jù)工程決算書、竣工驗(yàn)收鑒證資料、工程預(yù)算、合同、計(jì)劃工期及各部門的審核批復(fù)辦理。

　　3、項(xiàng)目營銷：開發(fā)項(xiàng)目在竣工后，銷售部按既定的營銷策略，利用各種營銷渠道，積極開展出售服務(wù)，爭(zhēng)取回收資金。銷

　　售部按年度、分項(xiàng)目提出銷售收入預(yù)算、銷售費(fèi)用預(yù)算，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。財(cái)務(wù)部銷售會(huì)計(jì)員配合銷售部按月提交銷售收入分析報(bào)告、銷售收入預(yù)算、應(yīng)收帳款明細(xì)表及帳齡分析表。

　　4、物業(yè)管理：系對(duì)房屋及公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修，以及對(duì)住宅小區(qū)的清潔、綠化、保安、管理等服務(wù)。物業(yè)管理部按月份、分項(xiàng)目提出費(fèi)用開支預(yù)算，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。財(cái)務(wù)部參照工程款的付款審批程序執(zhí)行付款，并對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考核。

　　三、成本管理責(zé)任制

　　為加強(qiáng)成本控制，保證成本計(jì)劃的順利完成，必須結(jié)合部門業(yè)務(wù)特點(diǎn)與工作職責(zé)，以財(cái)務(wù)部為核心，按照分級(jí)、分口、責(zé)任到人的原則，接受財(cái)務(wù)部對(duì)各部門成本計(jì)劃的考評(píng)，建立健全與公司開發(fā)經(jīng)營體制相適應(yīng)的成本管理責(zé)任制。具體為：

　　策劃部門：負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查，提出市場(chǎng)銷售策略和手段，擬訂價(jià)格政策，運(yùn)用科學(xué)的方法預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)的需求量和發(fā)展趨勢(shì)。負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選，對(duì)項(xiàng)目提出決策性建議，辦理設(shè)計(jì)委托，并按批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)嚴(yán)格控制開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模。

　　預(yù)決算部：參與開發(fā)項(xiàng)目研究論證，編制開發(fā)項(xiàng)目投資預(yù)算，編制工程計(jì)劃成本，審核施工預(yù)算圖，合理編制招標(biāo)工程的造價(jià)標(biāo)底，會(huì)簽工程合同、審定材料、設(shè)備價(jià)格，參與工程款項(xiàng)及工程材料、設(shè)備的日常付款審核，審核結(jié)算造價(jià)。

　　工程部：參與開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)委托，組織招標(biāo)、投標(biāo)和工程技術(shù)方案，審查施工圖紙，擬訂工程施工合同，按照基建程序和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求組織工程實(shí)施。提出工程用款計(jì)劃，負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資的監(jiān)督和檢查，辦理工程設(shè)計(jì)變更，參與工程用材料、設(shè)備定貨，組織工程質(zhì)量評(píng)定和竣工工程的質(zhì)量驗(yàn)收，參與工程竣工結(jié)算。

　　銷售部：編制并落實(shí)商品房銷售計(jì)劃，負(fù)責(zé)辦理商品房銷售業(yè)務(wù)，組織銷售款回收和客戶入伙工作。完成銷售費(fèi)用的控制計(jì)劃。負(fù)責(zé)現(xiàn)有物業(yè)的出租，編制完成各種物業(yè)的出租計(jì)劃，提出物業(yè)出租方案和推廣措施，清收租金，負(fù)責(zé)出租物業(yè)的保養(yǎng)、維護(hù)。協(xié)調(diào)與物業(yè)管理公司的工作。

　　行政人事部：參與市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究與投資分析，負(fù)責(zé)公司全面質(zhì)量管理的實(shí)施，制定公司綜合經(jīng)營計(jì)劃，考核各部門及員工工作，跟蹤合同執(zhí)行情況。提出并實(shí)施員工工資計(jì)劃、相關(guān)管理費(fèi)用計(jì)劃。

　　財(cái)務(wù)部：組織編制資金計(jì)劃、收入、成本預(yù)算計(jì)劃，負(fù)責(zé)這些計(jì)劃的實(shí)施，監(jiān)督成本預(yù)算的執(zhí)行情況，及時(shí)、準(zhǔn)確地進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的歸集與分配。設(shè)置"合同執(zhí)行情況記錄表"，對(duì)預(yù)付帳款科目跟蹤清理、及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。財(cái)務(wù)部每月向公司總經(jīng)理及總公司報(bào)送在建開發(fā)項(xiàng)目的"開發(fā)成本"明細(xì)表，并作出文字分析說明。對(duì)各部門成本費(fèi)用的指標(biāo)完成情況定期進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)。