上海環(huán)亞實(shí)業(yè)總公司訴上海市虹口區(qū)久樂大廈小區(qū)業(yè)主大會(huì)所有權(quán)糾紛上訴案

　　(20**)滬二中民二(民)終字第1908號(hào)

　　上訴人(原審被告)上海環(huán)亞實(shí)業(yè)總公司。

　　法定代表人張甲，總經(jīng)理。

　　委托代理人陳賢智，上海市理誠律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人陳皓，上海市理誠律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人(原審原告)上海市虹口區(qū)久樂大廈小區(qū)業(yè)主大會(huì)。

　　法定代表人張乙，負(fù)責(zé)人。

　　委托代理人梁偉，上海市外灘律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人張君毅，上海市外灘律師事務(wù)所律師。

　　上訴人上海環(huán)亞實(shí)業(yè)總公司因所有權(quán)糾紛一案，不服上海市虹口區(qū)人民法院(20**)虹民三(民)初字第833號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭,公開開庭審理了本案。上訴人上海環(huán)亞實(shí)業(yè)總公司(以下簡稱環(huán)亞公司)的委托代理人陳皓、被上訴人上海市虹口區(qū)久樂大廈小區(qū)業(yè)主大會(huì)(以下簡稱業(yè)主大會(huì))的委托代理人張君毅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院經(jīng)審理查明，1995年8月5日，上海虹口商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營公司(案外人)作為甲方與環(huán)亞公司作為乙方簽訂了《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》，約定：乙方被拆遷的房屋及構(gòu)筑物于中山北一路某號(hào)，經(jīng)核定拆除的建筑面積為2,100平方米;經(jīng)雙方協(xié)商，根據(jù)拆一還一原則，大樓建成后，1至2層約1,600平方米作為產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償，地下室400平方米作為使用權(quán)補(bǔ)償歸還乙方。20**年1月5日，上海虹口商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營公司(案外人)作為甲方與環(huán)亞公司作為乙方簽訂了《關(guān)于交付中山北一路某號(hào)久樂大廈補(bǔ)償用房的協(xié)議》，約定：由甲方交付乙方的商場位于中山北一路某號(hào)的一層和二層，一層691.36平方米，二層910.39平方米;甲乙雙方共同辦理交付房屋的產(chǎn)證手續(xù)，直至手續(xù)完備;辦理產(chǎn)證的所需費(fèi)用，由乙方自行負(fù)擔(dān)。20**年3月1日，環(huán)亞公司取得上海市中山北一路某號(hào)底層、二層房屋的產(chǎn)權(quán)，系爭房屋底層建筑面積691.36平方米，二層建筑面積910.39平方米。環(huán)亞公司未支付過系爭房屋的維修資金。

　　20**年9月15日，業(yè)主大會(huì)就是否向法院起訴環(huán)亞公司追討維修基金征求全體業(yè)主意見，表決結(jié)果為：應(yīng)到業(yè)主80人(戶)，其中同意78人(戶)，棄權(quán)2人(戶)，該表決結(jié)果顯示超過二分之一以上業(yè)主均對起訴環(huán)亞公司表示同意，會(huì)議決定由業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主提起相關(guān)訴訟。現(xiàn)業(yè)主大會(huì)起訴至法院要求環(huán)亞公司向業(yè)主大會(huì)交納中山北一路某號(hào)久樂大廈底層、二層維修基金人民幣(以下幣種均為人民幣)62,227.99元。

　　原審審理中，業(yè)主大會(huì)表示環(huán)亞公司關(guān)于系爭房屋的拆遷補(bǔ)償協(xié)議系1995年簽訂的，故適用2000年12月31日之前的每平方米的建筑面積成本價(jià)1,198元來計(jì)算，故變更訴訟請求環(huán)亞公司向業(yè)主大會(huì)交納中山北一路某號(hào)久樂大廈底層、二層維修基金57,566.90元。環(huán)亞公司表示認(rèn)可業(yè)主大會(huì)對于維修基金的計(jì)算方法，但因業(yè)主大會(huì)主體不符，且超過訴訟時(shí)效，故不同意業(yè)主大會(huì)的訴訟請求。雙方各執(zhí)己見，無法調(diào)解。

　　原審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。現(xiàn)環(huán)亞公司未繳納維修資金，理應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定繳納。根據(jù)法律的規(guī)定業(yè)主大會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，主張權(quán)利。而繳納維修資金的義務(wù)系由法律、法規(guī)予以規(guī)定，系業(yè)主的法定義務(wù)，并非系業(yè)主大會(huì)與業(yè)主基于債權(quán)關(guān)系而形成的債務(wù)，故對于維修資金的催討不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。因此環(huán)亞公司關(guān)于業(yè)主大會(huì)不符合訴訟法中規(guī)定的訴訟主體及業(yè)主大會(huì)起訴已超過訴訟時(shí)效的辯稱意見，法院不予采信。業(yè)主大會(huì)收到環(huán)亞公司繳納的維修資金后應(yīng)及時(shí)存入維修資金賬戶。

　　原審法院據(jù)此作出判決：自判決生效之日起10日內(nèi)，環(huán)亞公司應(yīng)向業(yè)主大會(huì)繳納上海市中山北一路某號(hào)底層、二層房屋的維修資金57,566.90元。

　　原審判決后，上訴人環(huán)亞公司不服，向本院提起上訴稱：被上訴人不符合民事訴訟主體資格，不是常設(shè)組織機(jī)構(gòu)，也無承擔(dān)民事責(zé)任的財(cái)產(chǎn)。業(yè)主大會(huì)享有要求侵權(quán)人停止侵害、排除妨礙、賠償損失的權(quán)利，但并無提起訴訟的權(quán)利。上訴人20**年獲得房地產(chǎn)權(quán)證，至被上訴人起訴亦有6年之久，被上訴人從未主張權(quán)利，其請求已超過訴訟時(shí)效，原審法院認(rèn)為繳納維修基金是法定義務(wù)不適用時(shí)效制度是錯(cuò)誤的。上訴人與小區(qū)其他業(yè)主各自有入口完全分離，不使用電梯等設(shè)備，其他物業(yè)服務(wù)也自行完成。故請求二審法院撤銷原審判決，改判駁回被上訴人的一審訴訟請求。

　　被上訴人業(yè)主大會(huì)答辯稱：被上訴人是適格主體，有權(quán)提起訴訟。上訴人作為業(yè)主未繳納維修基金，違反法定義務(wù)，侵害其他業(yè)主的權(quán)利，不應(yīng)適用時(shí)效制度。故請求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　本院經(jīng)審理查明，原審查明事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)作為自治組織，管理全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)、共同事務(wù)，可以作為其他組織參加訴訟。業(yè)主大會(huì)具有社團(tuán)性質(zhì)，業(yè)主即是社團(tuán)之社員，享有社員權(quán)，承擔(dān)社員義務(wù)，其權(quán)利義務(wù)包含多種性質(zhì)。業(yè)主大會(huì)作為全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)管理者，對房屋共有部分的維修和改良具有法律規(guī)定的權(quán)利。維修基金是法律規(guī)定的業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納的款項(xiàng)，其用途就是對房屋共有部分的維修和改良。因此，業(yè)主大會(huì)要求作為小區(qū)業(yè)主之一的上訴人繳納維修基金，這一權(quán)利基于業(yè)主是業(yè)主大會(huì)的社員，基于業(yè)主大會(huì)是房屋共有部分的維修和改良的管理者而產(chǎn)生，故這一權(quán)利并非是單純的債權(quán)請求權(quán)，不是時(shí)效制度的客體，不應(yīng)適用時(shí)效制度。綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，判決并無不當(dāng)。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)1,355.69元，由上訴人上海環(huán)亞實(shí)業(yè)總公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長 盧薇薇

　　代理審判員 陳文麗

　　代理審判員 成　皿

　　20**年09月21日

　　書　記　員 仇祉杰

篇2：業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)糾紛的淺析

　　業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)糾紛的淺析

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)法第6章的內(nèi)容。其第70條規(guī)定："業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。"依據(jù)本條的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，理論上分別有一元論說、二元論說、三元論說三種觀點(diǎn)。其中，一元論說認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是在專有部分上成立的所有權(quán)。二元論說認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是專有部分所有權(quán)和共有部分持分權(quán)構(gòu)成的一項(xiàng)權(quán)利。三元論說認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有所有權(quán)、共有部分持分權(quán)和基于對建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。三元論說反映了建筑物區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)特征，為目前階段物權(quán)法理論研究中的主導(dǎo)性學(xué)說，被物權(quán)法所采用。

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)為一種特殊的復(fù)合性不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，其是關(guān)于專有部分的專有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)三者的結(jié)合。此三者相互依賴、相互配合、相互制約，構(gòu)成了不可分割的一個(gè)整體。其中，專有所有權(quán)指業(yè)主對專有部分享有的自由使用、收益及處分的權(quán)利。在建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)成的三要素中，專有所有權(quán)具有主導(dǎo)性。共有所有權(quán)系指業(yè)主依據(jù)法律、合同以及業(yè)主公約，對建筑物的共有部分所共同享有的權(quán)利。共有所有權(quán)具有從屬性和不可分割性的法律特征。共同管理權(quán)，屬業(yè)主成員權(quán)的范疇，指業(yè)主基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團(tuán)體之一成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。陳華彬：《物權(quán)法原理》，國家行政學(xué)院出版社1998年版，第326頁。如果說專有所有權(quán)和共有所有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)部權(quán)利，那么成員權(quán)則構(gòu)成它的外部權(quán)利。三者之區(qū)別在于，內(nèi)部權(quán)利主要是基于財(cái)產(chǎn)共有而發(fā)生的關(guān)系，為建筑物區(qū)分所有權(quán)中之"物法性"因素；而作為外部權(quán)利的成員權(quán)不僅僅是單純的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，更重要的是一種管理關(guān)系，因而構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)中之"人法性"因素。物權(quán)法對傳統(tǒng)三元論說予以改造的立法本意，在于通過對成員權(quán)本質(zhì)特征的分析，突出其具有的人法(管理制度)因素，彰顯業(yè)主作為權(quán)利主體所享有的對區(qū)分所有建筑物共有部分的管理決策權(quán)利。本章將對業(yè)主的專有權(quán)和共有權(quán)進(jìn)行講述，對于成員權(quán)將在業(yè)主部分講述。

　　第一節(jié) 業(yè)主的專有權(quán)及其限制

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)。區(qū)分建筑物作為一個(gè)整體物是由各彼此相對獨(dú)立又相互毗連的部分(單元)有機(jī)構(gòu)成。各部分歸屬于不同的所有人(含占有人)所有(含占有)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人對專有部分的權(quán)利是建筑物區(qū)分所有權(quán)中占主導(dǎo)地位的權(quán)利。但專有部分只是一幢建筑物相對獨(dú)立的部分，業(yè)主在行使專有部分使用權(quán)時(shí)也受到限制，業(yè)主在行使專有部分使用權(quán)時(shí)不得妨礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。

　　一、業(yè)主的建筑物專有部分所有權(quán)概述

　　所謂專有部分，指在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可獨(dú)立使用的建筑物部分。一棟建筑物必須區(qū)分為數(shù)部分，而且被區(qū)分的各部分必須具備構(gòu)造上的獨(dú)立性與利用上的獨(dú)立性，始可成立區(qū)分所有。一棟建筑物，若無構(gòu)造上與利用上獨(dú)立性的專有部分，僅能成為單獨(dú)所有或共有，不得成立區(qū)分所有。因此專有部分，可以說是構(gòu)成區(qū)分所有建筑物的基礎(chǔ)。于專有部分上成立的所有權(quán)即為專有所有權(quán)。專有部分領(lǐng)域的問題，有專有部分的范圍、專有部分的分類及專有部分的相互關(guān)系三個(gè)方面。

　　（一）業(yè)主專有所有權(quán)的概念

　　專有所有權(quán)指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分享有占有、使用、收益及處分的權(quán)利。通說認(rèn)為，專有所有權(quán)的性質(zhì)是一種空間所有權(quán)。

　　專有所有權(quán)的客體是建筑物的專有部分，亦即具有構(gòu)造及使用上的獨(dú)立性的建筑空間。構(gòu)造上的獨(dú)立性又稱物理上的獨(dú)立性，指某專有部分與建筑物的其他部分在外觀上能明顯分隔開來，形成獨(dú)立空間。使用上的獨(dú)立性又稱機(jī)能上的獨(dú)立性，指某專有部分具有能滿足區(qū)分所有權(quán)人一般生活目的的獨(dú)立機(jī)能，以能否單獨(dú)使用、有無獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用為判斷基準(zhǔn)。

　　那么，在區(qū)分所有權(quán)中是否應(yīng)當(dāng)包括地基的使用權(quán)？毫無疑問，對建筑物區(qū)分所有權(quán)而言，不可能與地基使用權(quán)截然分開，因?yàn)榉课莶皇强罩袠情w。但是，從我國的實(shí)際情況來看，地基的使用一般是包括在專有部分所有權(quán)之中的，買房人在購買房屋時(shí)，都已經(jīng)確定了地基的使用權(quán)。從我國現(xiàn)行立法的規(guī)定來看，歷來將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)視為不可分割的整體。在這方面有兩個(gè)重要原則：一是所謂"地隨房走"原則，也就是說，房屋出讓，土地使用權(quán)也隨之移轉(zhuǎn)。二是所謂"房隨地走"原則，也就是認(rèn)為土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)，地上建筑物也要隨之移轉(zhuǎn)。1994年城市房地產(chǎn)管理法第31條回避了這種爭論，而籠統(tǒng)規(guī)定了"房地不可分割"的原則，物權(quán)法也沒有提及此問題。根據(jù)土地和房屋的權(quán)利不可分離的原則，一幢建筑物即使被區(qū)分為不同所有者所有，建筑物所有權(quán)與土地使用權(quán)仍然是不可分割地聯(lián)系在一起的。這意味著建筑物的區(qū)分所有人應(yīng)當(dāng)基于對建筑物的區(qū)分所有而享有對基地的使用權(quán)。所以，我們認(rèn)為，在區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容中，不必要再突出單獨(dú)的地基使用權(quán)。如果將地基使用權(quán)包括在區(qū)分所有權(quán)之中，這種物權(quán)的類型就更為復(fù)雜。

　　（二）專有部分的范圍

　　確定專有部分的范圍也就是對專有所有權(quán)的客體進(jìn)行量化。區(qū)分所有建筑物的專有部分是一立體構(gòu)造物，具有一定平面的廣度與一定立體的厚度。其范圍究竟達(dá)到何處?亦即專有部分相互間，專有部分與共用部分間，專有部分與外部的境界壁如何劃分?在理論上有四種學(xué)說：

　　(1)空間說，又稱為共用部分說。依此說意見，專有部分僅限于天花板、地板及四周墻壁圍繞的空間而已，上下周圍之構(gòu)造物均為共用部分。從而即使壁面內(nèi)層粉刷部分亦屬共用部分。

　　(2)壁心說。依此說，專有部分之范圍可達(dá)到墻壁、地板、天花板構(gòu)造物的中心線。換言之，墻壁縱面、地板、天花板橫面一半內(nèi)側(cè)均為專有部分的范圍。

　　(3)墻面說。依此說，專有部分之范圍及于墻壁、地板、天花板內(nèi)面粉刷之表層。換言之，墻壁、地板、天花板構(gòu)造物內(nèi)側(cè)表層粉刷以外屬于共用部分。

　　(4)折衷說。依此說，專有部分之范圍及于何處，應(yīng)視內(nèi)部區(qū)分所有人間的關(guān)系及外部第三人間的關(guān)系而采不同的標(biāo)準(zhǔn)。在內(nèi)部關(guān)系上，基于維護(hù)共同關(guān)系及管理的需要，專有部分的范圍及于墻壁地板、天花板內(nèi)面粉刷之表層，但與外部第三人的關(guān)系上，如專有部分之買賣、投保或納稅等面積的計(jì)算，專有部分的范圍應(yīng)及于構(gòu)造物之中心線。戴東雄："從公寓大廈管理?xiàng)l例草案論建筑物區(qū)分所有大樓搭蓋屋頂建筑物及懸掛廣告牌之法律問題"，載《法令月刊》(臺(tái)灣)第45卷第12期。

　　物權(quán)法未對專有部分的范圍做出界定。從我國目前的交易實(shí)踐來看，采取的是"壁心說"。例如，建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第9條第2項(xiàng)規(guī)定："共有墻體的修繕(包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。"建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》第7條也規(guī)定："商品房各套(單元)之間的分割墻以及外墻(包括山墻)，均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)面積"。

　　（三）專有所有權(quán)的權(quán)能

　　專有權(quán)包括所有權(quán)的一切權(quán)能，區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享的權(quán)利與一般所有權(quán)人所享受的權(quán)利相同。區(qū)分所有權(quán)人可在法律法規(guī)的限制范圍內(nèi)，完整地享有對專有部分占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并排除他人的干涉。盡管專有所有權(quán)在理論上與傳統(tǒng)物權(quán)法中的所有權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別，同樣享有占有、使用、收益、處分的權(quán)能。但是，由于建筑物的特殊屬性，此種所有權(quán)負(fù)擔(dān)更多的限制，如所有權(quán)人不得隨意變更房屋的使用目的，并且基于復(fù)雜的相鄰關(guān)系，所有權(quán)人負(fù)擔(dān)更多的容忍和協(xié)作義務(wù)。因?yàn)榻ㄖ^(qū)分所有人與他人已經(jīng)形成共同生活關(guān)系，這種關(guān)系要求區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利的行使不能有害于他人。這主要是基于區(qū)分所有*同生活等共同目的所決定的。所以，專有權(quán)人在享有和使用專有部分的時(shí)候應(yīng)受到共同生活規(guī)則的限制。除了共同生活規(guī)則的限制之外，還應(yīng)受相鄰關(guān)系與共有關(guān)系的限制，比如說幾戶共用的陽臺(tái)通常只能由相應(yīng)的業(yè)主使用。在行使專有權(quán)過程中要承擔(dān)更多的義務(wù)，這些義務(wù)包括區(qū)分所有人不得因?yàn)樾惺箤Ｓ胁糠值乃袡?quán)而影響到建筑物的安全。行使自己的專有權(quán)不得侵害他人的利益，應(yīng)當(dāng)為他人行使權(quán)利提供必要的方便。區(qū)分所有人雖然能夠行使處分權(quán)，但此種處分權(quán)也受到嚴(yán)格的限制。因此不能用一般專有權(quán)的權(quán)能來調(diào)整業(yè)主的專有權(quán)。

　　二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有專有權(quán)的限制

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)與其他的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相比較，具有一些特殊性，呈現(xiàn)出權(quán)利主體身份的多重性，即業(yè)主作為權(quán)利主體集專有權(quán)、共有權(quán)與成員權(quán)三種權(quán)利于一體。因此，結(jié)合物權(quán)法中建筑物區(qū)分所有權(quán)原理和民法中相鄰關(guān)系原理考慮，建筑物區(qū)分所有權(quán)人有關(guān)權(quán)利的行使要受到一定條件的限制。業(yè)主在行使專有部分權(quán)利的同時(shí)，負(fù)有相應(yīng)義務(wù)：行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得妨礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；維護(hù)、修繕時(shí)不得妨礙其他建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；維護(hù)、修繕時(shí)不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的安寧、安全、衛(wèi)生及相鄰義務(wù)；應(yīng)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查、檢修等。

　　各區(qū)分所有人對自己所屬專有部分的使用、收益或處分應(yīng)受彼此間的強(qiáng)力約束，亦即專有部分相互間具有制約性關(guān)系。而表現(xiàn)區(qū)分所有權(quán)相互制約性的具體內(nèi)容主要有二：一是禁止區(qū)分所有人實(shí)施違*同利益的行為；二是區(qū)分所有人彼此間對他人的專有部分于必要范圍內(nèi)可以行使請求權(quán)。

　　物權(quán)法第71條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。由此可見，區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，主要表現(xiàn)為對其專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用，危及建筑物的安全，并不得損害其他區(qū)分所有權(quán)人的個(gè)人利益及共同利益，具體包括：

　　1.按照專有部分的原使用目的或規(guī)約規(guī)定使用的義務(wù)

　　如在用于居住的住宅、公寓的專用部分經(jīng)營餐飲業(yè)、娛樂服務(wù)業(yè)，違背了其使用目的，構(gòu)成對專有部分的不當(dāng)使用。如物權(quán)法關(guān)于"住改商"的規(guī)定第77條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。就是如此，此內(nèi)容將在后面論述。中國臺(tái)灣地區(qū)"公寓大廈管理?xiàng)l例"第5條規(guī)定："區(qū)分所有權(quán)人對一專有部分的利用，不得有妨礙建筑物的正常使用及違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的行為"。

　　（1）按照專有部分的原使用目的使用的義務(wù)。如吳某購買某小區(qū)的一套三居室的商品房，入住后發(fā)現(xiàn)該新落成小區(qū)的各種配套設(shè)施還不完善，特別是飯館缺少。于是將自己一百多平方米的房子改成小餐館，吳某的行為違背了專有部分原有使用目的，隨意改變其用途，是違法的行為。

　　（2）按照規(guī)約約定使用的義務(wù)。如對于在樓頂安裝太陽能熱水器，封閉自家陽臺(tái)，一般來說是允許的，但若是管理規(guī)約或者物業(yè)合同做出相應(yīng)約定之后，則當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。20**年1月26日，白某購買位于北京市通州區(qū)的商品房一套。入住時(shí)，與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理協(xié)議》及《小區(qū)裝修管理規(guī)定》，在裝修規(guī)定中，雙方"約定未經(jīng)物業(yè)公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺(tái)上安裝花架、防盜護(hù)欄、窗框、天線或遮篷等物件"。20**年12月白某與物業(yè)公司協(xié)商，要求在樓頂安裝太陽能熱水器，但雙方分歧較大，未能達(dá)成一致，后發(fā)生糾紛起訴至法院。通州區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，對裝修規(guī)定中"未經(jīng)物業(yè)公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺(tái)上安裝花架、防盜護(hù)欄、窗框、天線或遮篷等物件"的條款應(yīng)作擴(kuò)張解釋，故判決駁回白某的訴訟請求。可見，對于有約定的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守。

　　2.維護(hù)建筑物牢固安全和外觀美觀完整的義務(wù)

　　區(qū)分所有權(quán)人雖然可以對專有部分進(jìn)行內(nèi)部裝潢和適當(dāng)改建，但不得因此危及整棟建筑物的安全或影響整棟建筑物的外觀，也不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的生活安寧、安全和衛(wèi)生。《瑞士民法典》第712條規(guī)定，樓層所有人有自由管理、利用并裝飾自己房間的權(quán)利，但不得妨礙其他樓層的所有人行使相同的權(quán)利，并不得以任何方式破壞建筑物的公用設(shè)備或影響其使用及外觀，如業(yè)主在家安裝大型浴缸影響到建筑物安全的行為就是被禁止的。

　　改變住宅性質(zhì)房屋結(jié)構(gòu)的行為更是明令禁止的，建設(shè)部頒布的20**年5月1日起施行的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第5條明確規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：(1)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房；(3)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；(5)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。該辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

　　3.不得隨意變動(dòng)、撤換、毀損專有部分中涉及共有的部分

　　如不得隨意變更通過專有部分、維持建筑物正常使用的各種管線。區(qū)分所有權(quán)人新設(shè)、拆除或變更通過專有部分的各種管線，均不得影響建筑物整體對管線布置的許可。區(qū)分所有權(quán)人因維護(hù)、修繕、改良其專有部分或設(shè)置管線，必須進(jìn)入其他區(qū)分所有權(quán)人的專有部分，其他區(qū)分所有權(quán)人無正當(dāng)理由不得拒絕。如某專有部分天花板漏水，其樓上專有部分的區(qū)分所有權(quán)人就必須允許樓下的區(qū)分所有權(quán)人，利用樓上的地板從事修理補(bǔ)漏。當(dāng)然，基于公平正義及誠實(shí)信用原則，進(jìn)入或使用他人專有部分，應(yīng)當(dāng)選擇妨礙、損害最小的處所及方法。區(qū)分所有權(quán)人進(jìn)入或使用他人專有部分造成損害的，應(yīng)補(bǔ)償因此產(chǎn)生的損害，此時(shí)其主觀有無過錯(cuò)并不影響其責(zé)任承擔(dān)，因?yàn)樗藢Ｓ胁糠值膿p害并非違法行為所致，故只要有損害后果發(fā)生，進(jìn)入或使用他人專有部分的區(qū)分所有權(quán)人就應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補(bǔ)償。區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人承擔(dān)的此項(xiàng)義務(wù)，如果從權(quán)利的角度來審視，有學(xué)者認(rèn)為，這是區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的相鄰使用權(quán)，"系指區(qū)分所有權(quán)人為保存其專有部分或共用部分，或于改良之必要范圍內(nèi)，可以請求使用其他區(qū)分所有權(quán)人之專有部分或不屬于自己所有之共用部分"。

　　例如，北京市海淀區(qū)學(xué)清路城華園某業(yè)主因家中暖氣過熱而拆除了自家的暖氣片，后被本小區(qū)物業(yè)公司起訴，被法院判令恢復(fù)被其拆除的暖氣片，如逾期不履行則按每日十元承擔(dān)罰金。該業(yè)主入住時(shí)與該小區(qū)物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理公約及承諾書，并承諾不拆改供暖管道和設(shè)施，但是在居住過程中，因其居住的室內(nèi)供暖溫度過高，其在20**年5月自行將室內(nèi)的三組暖氣片拆除。被告辯稱其家中供暖后溫度過高，勝似"夏天"，而高溫不利于人體健康，其曾向物業(yè)公司提出關(guān)閉自家暖氣管道閥門的要求，但物業(yè)公司沒有實(shí)施。他不得以將房間內(nèi)的暖氣片拆除，而其拆除暖氣片后室溫正常，可以保證過冬。法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告作為該小區(qū)的業(yè)主，在入住時(shí)曾就物業(yè)公司的物業(yè)管理公約及各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)定簽署了承諾書，表示愿意遵守，并承諾不拆改供暖管道和設(shè)施。其因溫度過高而拆去暖氣片的行為違背了其在入住時(shí)所做的承諾，并且被告也沒有證據(jù)證明其家中供暖后的確切溫度。之所以拆除暖氣片后室溫適宜，是因?yàn)槠渑c相鄰業(yè)主房間內(nèi)的傳熱所致，侵害了其他業(yè)主的利益，該物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理單位有權(quán)要求被告恢復(fù)其室內(nèi)的暖氣管線。但是在判決中也認(rèn)定若周先生家中溫度確實(shí)過高，在其恢復(fù)暖氣片后，物業(yè)公司應(yīng)盡快解決其居室的適溫問題，以便于其及家人在適宜環(huán)境中居住。

　　此外，從業(yè)主的角度看，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約的規(guī)定，不得妨害物業(yè)管理秩序。關(guān)于相鄰權(quán)，在建筑物區(qū)分所有制度中，是否應(yīng)當(dāng)規(guī)定相鄰關(guān)系，理論上有不同看法。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建筑物區(qū)分所有的情況下，為調(diào)整相鄰或相近的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間的關(guān)系，應(yīng)設(shè)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)役權(quán)制度，輔之有關(guān)相鄰關(guān)系的法律規(guī)范。應(yīng)當(dāng)看到，在建筑物區(qū)分所有的情況下，各區(qū)分所有人之間的相鄰關(guān)系是客觀存在的，如因飼養(yǎng)寵物而妨害他人正常生活，修繕自己專有部分而影響鄰人專有部分的安全或給鄰人造成損害，因使用自己的專有部分或設(shè)施而散發(fā)出煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動(dòng)等給鄰人造成妨害，這些都涉及相鄰關(guān)系問題，也應(yīng)該適用有關(guān)相鄰權(quán)的一般規(guī)則來處理。另一方面，因?yàn)閰^(qū)分所有中的相鄰關(guān)系具有其復(fù)雜性，在不能完全適用相鄰關(guān)系一般規(guī)則解決的情況下，可以依據(jù)管理規(guī)約來處理。

　　在物業(yè)使用過程中，存在著單一業(yè)主的所有權(quán)與全體業(yè)主的共有權(quán)的連接，在單一業(yè)主就專有部分的使用過程中，會(huì)出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主的權(quán)利與全體業(yè)主整體權(quán)利的沖突，在此情況下，業(yè)主的個(gè)別權(quán)利要服從或不得影響業(yè)主整體權(quán)利的行使。對于業(yè)主就專有部分的使用，也有相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，如相應(yīng)的法規(guī)明確規(guī)定了業(yè)主在進(jìn)行家庭居室裝飾裝修有違法行為的，就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以制止、批評教育、責(zé)令限期改正，依照法律和依法制定的業(yè)主公約和共用部分使用規(guī)則等物業(yè)管理自治規(guī)則提請有關(guān)部門處理。如果造成損失的，違法業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失：

　　（1）在車輛、行人通行的戶外施工，不安置警示標(biāo)志；

　　（2）在晚間居民正常的睡眠時(shí)間進(jìn)行有噪音的房屋裝修施工；

　　（3）從樓上向地面或由垃圾道、下水道拋棄因裝飾、裝修居室而產(chǎn)生的廢棄物及其他物品；

　　（4）違規(guī)堆放、使用、清運(yùn)易燃裝飾材料，家庭居室裝飾、裝修所形成的各種廢棄物，不按照有關(guān)部門指定的位置、方式和時(shí)間進(jìn)行堆放和清運(yùn)；

　　（5）破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施；

　　（6）任意刨鑿頂板，不經(jīng)常穿管直接埋設(shè)電線或者改線；

　　（7）隨意增加樓地面凈荷載，在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇；

　　（8）隨意在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺(tái)門窗的墻體，擴(kuò)大原有門窗尺寸或者另建門窗；

　　（9）其他影響相鄰居民正常生活、違反家庭裝飾、裝修法律規(guī)定的行為。

篇3：建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案訴訟一審答辯狀

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案訴訟一審答辯狀

　　答辯人：A總（個(gè)人信息）

　　住址：**市**區(qū)**

　　被答辯人： z先生（個(gè)人信息）

　　住址：**縣**鎮(zhèn)**村**路

　　答辯人現(xiàn)針對本案本訴糾紛的法律性質(zhì)問題進(jìn)行答辯。答辯人認(rèn)為，本訴并非相鄰?fù)ㄐ屑m紛，應(yīng)屬就建筑物共有部分的物權(quán)侵權(quán)糾紛。

　　我國物權(quán)法第84條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系”。

　　相鄰關(guān)系是指相互毗鄰的兩個(gè)以上不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人在通行等方面根據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，相鄰關(guān)系是相鄰不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人行使其權(quán)利的一種延伸或限制。相鄰關(guān)系的成立要件至少應(yīng)包括以下三個(gè)方面：第一，相鄰關(guān)系的主體為兩個(gè)或兩個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人、用益物權(quán)人或占有人；第二，相鄰關(guān)系的客體為不動(dòng)產(chǎn)本身；第三，相鄰關(guān)系的內(nèi)容應(yīng)為對毗鄰各方各自行使物權(quán)的延伸或限制。

　　本案本訴中，Z先生于起訴材料中訴稱答辯人在門前安裝了凸出1平方米多的防盜不銹鋼柵欄設(shè)施，侵犯了其通行權(quán)，影響了Z先生的通行、增加了消防隱患、妨礙了裝修進(jìn)度及物品搬運(yùn)并給其造成了經(jīng)濟(jì)損失。答辯人認(rèn)為，即便Z先生所述屬實(shí)，答辯人“在門前安裝柵欄”，但該行為并非答辯人對自身房產(chǎn)專有部分所有權(quán)的行使，應(yīng)屬對建筑物的共有部分的使用。而依照我國物權(quán)法第70條、第83條，以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3、15條的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對共有部分無權(quán)自行處置。既然如此，本案本訴糾紛作為相鄰關(guān)系的前提并不存在，本案本訴部分非屬相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系，應(yīng)屬建筑物共有部分的物權(quán)侵權(quán)糾紛，Z先生之相鄰權(quán)未受侵犯。

　　本案本訴部分中Z先生提出的理由無法支持其訴求。因此，貴院可駁回ZZ于本訴中之訴訟請求。

　　此致

　　**市**區(qū)人民法院

　　答辯人：A總

　　20年 月日