規范性文件統一編號：ZJBC16-20**-0011
規范性文件有效性：有效
各區縣(市)、功能園區住房城鄉建設主管部門，各房地產開發建設單位、各物業服務企業，各有關單位：
為加強物業服務行業信用體系建設，規范我市物業服務招標投標活動，形成公平競爭的市場環境，促進物業服務行業健康有序發展，根據《中華人民共和國招標投標法》《物業管理條例》《浙江省物業服務企業信用信息管理辦法》等，組織制定了《寧波市物業服務招標投標管理辦法(試行)》和《寧波市物業服務企業和物業項目經理信用信息管理辦法(試行)》。現印發給你們，請貫徹執行。
寧波市住房和城鄉建設局
寧波市公共資源交易管理辦公室
20**年11月5日
寧波市物業服務招標投標管理辦法(試行)
第一章 總 則
第一條 為規范物業服務招標投標活動，保護物業服務招標投標當事人的合法權益，促進我市物業服務市場公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》及《物業管理條例》《寧波市住宅小區物業管理條例》等相關法律法規，結合本市實際制定本辦法。
第二條 寧波市行政區域內的物業服務招標投標活動及其監督管理，適用本辦法。
第三條 寧波市住房和城鄉建設局(以下簡稱市住建局)負責全市物業服務招標投標政策的制定和物業服務招投標活動的監督管理。
寧波市物業和住房維修資金管理中心(以下簡稱市物管中心)負責本市物業服務招標投標活動的指導工作。
各區縣(市)、功能園區住房城鄉建設主管部門(以下簡稱轄區物業主管部門)負責本轄區物業服務招標投標活動的具體指導、監督和管理工作。
第四條 新建項目的前期物業服務招標投標活動應納入各級公共資源交易中心平臺(以下簡稱“交易平臺”)。市和區縣(市)公共交易資源中心負責場所安排、交易信息發布、評標專家抽取等服務保障工作。
第五條 物業服務招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第二章 招 標
第六條 本辦法所稱招標人是指依照本辦法規定提出物業服務招標項目、進行物業服務招標的法人或者其他組織。
新建項目分期建設或者由多家單位開發建設，擁有共同配套設施設備的，應劃分為一個物業管理區域的，前期物業招標應由多個招標人聯合招標，招標約定的物業管理區域應當與實際交付使用的物業管理區域相一致。
第七條 物業服務招標方式分為公開招標和邀請招標。
(一)公開招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定物業服務企業投標。
(二)邀請招標，是指招標人以發出投標邀請書的方式邀請特定物業服務企業投標。
第八條 有下列條件之一的，應采用公開招標：
(一)總建筑面積3萬平方米以上的新建多業主住宅項目;
(二)總建筑面積2萬平方米以上的新建多業主非住宅項目(含商業、辦公及居住混合型物業);
(三)法律、法規規定或有協議約定，應當采用公開招標的。
第九條 有下列條件之一的，可采用邀請招標：
(一)總建筑面積3萬平方米以下的新建多業主住宅項目;
(二)總建筑面積2萬平方米以下的新建多業主非住宅項目(含商業、辦公及居住混合型物業);
(三)其他符合邀請招標條件的項目。
第十條 對于招標項目連續兩次參加投標的單位不足三家的或按照有關法律法規規定不適宜采用招標方式的，經轄區物業主管部門同意，可采用協議方式選聘物業服務企業。
采用協議方式選聘物業服務企業的，應當選擇在寧波市物業信用信息系統中登記錄入的物業服務企業和物業項目經理。
協議方式選聘物業服務企業的具體規定由各轄區物業主管部門負責制定。
第十一條 本辦法所稱招標代理機構是依法設立、從事招標代理業務并提供相關服務的社會中介組織。招標人可自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。招標代理機構不得在所代理的招標項目中投標或者代理投標，也不得為所代理的招標項目的投標人提供投標咨詢。
第十二條 通過招標投標方式選擇物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業服務招標投標工作：
(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
第十三條 招標人應當在發布招標公告或者發出招標邀請書前，向轄區物業主管部門辦理登記手續。
轄區物業主管部門應在5個工作日內完成審查工作，對存在
違反相關法律、法規、規章的招標文件，招標人應修正并重新辦理登記手續。
第十四條 招標人不得排斥任何潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，提出與招標項目實際情況不符的要求。
任何單位和個人不得將必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標。
第十五條 招標人采用公開招標方式的，應及時在交易平臺發布招標公告，并對招標公告內容的真實性和準確性負責。公告期不得少于5日。
招標人采用邀請招標方式的，應當向3個及以上具備承擔招標項目能力、資信良好的物業服務企業發出投標邀請書。
招標公告和投標邀請書的內容包括：招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況、對投標人的基本要求以及獲取招標文件的途徑等事項。
第十六條 招標人根據項目特點和要求，在招標公告或投標邀請書中，可以申明對潛在投標申請人進行資格預審。實行資格預審的招標項目，當投標申請人資格條件滿足要求時，招標人可通過抽簽方式確定入圍投標人，招標人可推薦1家資格條件滿足要求的投標申請人直接入圍參加投標;入圍投標人的數量由招標人自行確定，原則上不少于5家(含招標人推薦單位)。
第十七條 招標人可以在招標文件中要求投標人繳納投標保證金，并提供繳納賬戶。投標保證金金額在2至5萬元人民幣，具體金額由招標人自行確定，但不應超過物業服務項目每年估算收費價的2%。不按時繳納投標保證金的，取消投標人投標資格。未中標單位的投標保證金在發出中標通知書后3個工作日內返還，中標單位的投標保證金在雙方簽訂合同后3個工作日內返還。
第十八條 招標人應當給與投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的項目，資格預審文件發出之日起至投標人提交資格預審申請文件截止之日止，最短不得少于10日;招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。
招標公告或投標邀請書發出后，招標人不得隨意中止招標活動。
第十九條 招標人如需對已發出的資格預審文件、招標文件或投標邀請書進行澄清或者修改的，應通知所有的資格預審文件、招標文件或投標邀請書收受人。該澄清或者修改的內容為資格預審文件、招標文件或投標邀請書的組成部分，并應符合下列規定：
(一)澄清或者修改應在投標人遞交資格預審申請文件截止日期至少5日前;
(二)澄清或者修改應在招標文件規定的投標文件截止日期至少15日前。
不足5日或者15日的，招標人應當順延提交資格預審申請文件或者投標文件的截止時間。
第二十條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的投標人信息以及可能影響公平競爭的其他情況。在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標方案等實質內容進行談判。
第三章 投 標
第二十一條 本辦法所稱投標人是響應招標、參加投標競爭的法人或者其他組織。
具有《寧波市物業服務企業和物業項目經理信用信息管理辦法》第二十一條、第二十三條規定不良行為的或未進行信用信息登記服務企業和物業項目經理不具備投標人資格。
第二十二條 有下列情形之一的投標人視為存在關聯關系，不得參加同一物業服務項目的投標。
(一)法人代表或企業負責人為同一人的;
(二)有總公司、子公司關系的;
(三)控股股東為同一法人或自然人的;
(四)法律、法規規定的其他情況。
第二十三條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。
投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。禁止投標人以向招標人或者評標委員會委員(以下簡稱“評標專家”)行賄等不正當手段謀取中標。
第二十四條 投標人應按招標文件的要求編制投標文件，投
標文件應對招標文件的所有實質性內容做出響應。
第二十五條 投標人應當按照招標文件的規定將投標文件送達招標人或其委托的招標代理機構。招標人或其委托的招標代理機構應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證。
未按招標文件規定送達的投標文件，招標人或其委托的招標代理機構應當拒收。
任何單位和個人在開標前均不得開啟投標文件。
第二十六條 投標人在招標文件規定的投標截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人或其委托的招標代理機構。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照招標文件的規定送達、簽收和保管。在招標文件規定的投標截止時間后送達的補充、修改無效。
第二十七條 投標人撤回投標的，應當在招標文件規定的投標截止時間前書面通知招標人。招標人已按照招標文件規定收取投標保證金的，其投標保證金應當在發出中標通知書后3個工作日內返還。
第四章 開標、評標和中標
第二十八條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行，開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。
第二十九條 開標由招標人或其委托的招標代理機構主持，邀請所有投標人參加。招標人可以委托公證機構對開標、評標過程進行公證。開標應當按照下列規定進行：
(一)由投標人推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣布投標人名稱、投標價格等內容;
(二)招標人在招標文件要求提交投標文件的截止日期前收到的所有投標文件，開標時應當眾拆封、宣讀;
(三)應當記錄開標過程，并存檔備查。
第三十條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責，成員為5人以上的單數;招標人可選派1名評標專家，其余應從寧波市綜合評標專家庫物業管理行業專家名單中隨機抽取確定。特殊項目，經轄區物業主管部門同意，可從其他行政主管的專家庫中隨機抽取確定。
若招標人已推薦投標申請人的，則不得選派評標專家，全部評標專家從物業服務評標專家庫中隨機抽取確定。
第三十一條 評標專家應當同時具備下列條件：
(一)具有較高的業務素質和良好的職業道德，在物業服務招標標評審過程中能以客觀公正、廉潔自律、遵紀守法為行為準則;
(二)從事物業服務專業領域、社區工作，且熟悉物業服務業務;
(三)熟悉有關物業服務招標投標的法律法規和政策規定，能夠勝任招標投標評審工作;
(四)本人愿以獨立身份參加招投標評標工作，并自覺接受轄區物業主管部門的監督管理;
(五)身體健康能夠承擔評標工作;
(六)沒有違紀違法及不良信用記錄;
(七)法規規章規定的其他條件。
第三十二條 市綜合評標專家庫物業管理行業專家名單由市住建局負責審核入庫。
第三十三條 評標專家有下列情形之一的，應當回避，不得參加相關項目的評標：
(一)與投標人有人事、勞務或勞動關系的;
(二)與投標人有股權關系或業務合作關系的;
(三)與投標人或者投標人主要負責人有近親屬關系的;
(四)與投標人有其他利害關系的。
第三十四條 評標包括評議技術標文件、商務標文件、資信標文件。
評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據投標文件評分等情況進行綜合評標。
采用現場答辯的，應當由投標人擬定的物業項目經理或者授權代表參加答辯。
第三十五條 投標文件中有含義不明確的內容，評標委員會認為需要投標人作出必要澄清或者說明的，可以要求投標人作出澄清或者說明。投標人應當響應評標委員會的要求進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
評標委員會不得暗示或者誘導投標人作出澄清或者說明，不得接受投標人主動提出的澄清或者說明。
第三十六條 技術標文件評標標準，主要包括下列內容：
(一)物業服務的內容和標準;
(二)物業服務人員配備;
(三)物業服務質量控制方案;
(四)物業服務創優創新方案;
(五)物業服務企業內部管理制度;
(六)其他主要內容。
第三十七條 商務標文件評標標準，主要包括下列內容：
(一)實行物業服務費用包干制的，包括物業服務費收費、特約服務費、其他委托代理服務費等收費標準的報價;
(二)實行物業服務費用酬金制的，包括物業服務項目經營成本支出測算報告或者服務酬金的比例;
(三)其他重要內容。
第三十八條 資信標文件評標標準，主要包括下列內容：
(一)物業服務企業信用等級;
(二)物業項目經理信用等級;
(三)其他重要內容。
第三十九條 評標應當在保密的情況下進行，評標期間評標專家應當遵守下列規定：
(一)獨立、客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評標意見承擔責任;
(二)嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評標，并在評標結果中簽字確認;
(三)不與任何投標人或者招標利害關系人進行私下接觸;
(四)不收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他利益;
(五)不向無關人員透露與評標有關的任何情況。
第四十條 投標文件存在以下情形之一的，評標委員會應當否決其投標：
(一)投標文件未經投標單位法定代表人或者授權代表簽字，或者未加蓋投標人公章;
(二)投標人不符合法律、法規、規章和規范性文件或者招標文件規定的資格條件;
(三)同一投標人提交兩個以上不同投標文件或者投標報價，招標文件要求提交備選投標文件或者投標報價的除外;
(四)投標文件未對招標文件的實質性要求和條件作出全面響應，存在重大偏差的;
(五)存在法律、法規、規章規定的其他情形，導致投標文件無效的。
所有投標均被否決或者不符合開標條件的，招標人應當重新組織招標。
第四十一條 評標委員會完成評標后，應當出具簽字確認的書面評標報告，向招標人推薦不超過3名中標候選人，并按照得分高低排序。
第四十二條 招標人應當在評標完成后的下一個工作日在屬地公共資源交易平臺上進行公示，公示期不得少于3日。
中標公示應當載明招標人和中標候選人的名稱和地址，招標項目的基本情況、招標方式、開標時間，投訴受理電話、地址(含電子郵箱)、聯系人等。
第四十三條 招標人應當確定排名第一的中標候選人為中標人。排名第一的中標候選人放棄中標、因不可抗力不能履行合同、不按照招標文件要求提交履約擔保，或者被查實存在影響中標結果的違法行為等情形，招標人可以按照評標委員會提出的中標候選人名單排序依次確定其他中標候選人為中標人，也可以重新招標。
第四十四條 投標人或其他利害關系人對評標過程有異議的，可向評標委員會提出異議，由評標委員會根據異議內容討論決定，并將決定告知異議人。評標委員會認為提出異議內容對招標結果產生實質性影響的，可中止評標活動，并提交轄區物業主管部門處理。
投標人或其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，招標人應當自收到異議之日起3個工作日內作出答復;作出答復前應當暫停招標投標活動。
轄區物業主管部門發現招標投標過程中有違反法律、法規和本辦法規定的情形，應當及時組織核查，如有必要應當責令招標人重新評標或者重新招標。核查結果應當報屬地公共資源交易行政主管部門。
第四十五條 招標人應當自確定中標人之日起15日內向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的實際投標人。
第四十六條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內簽訂物業服務合同，物業服務合同的主要條款應當與招標文件、中標人的投標文件的內容一致。
第四十七條 招標人應當自物業服務合同簽訂之日起15日內，向轄區物業主管部門進行登記。登記內容應包括：
(一)開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告;
(二)招標文件、中標人的投標文件、物業服務合同等資料;
(三)委托招標代理的，應當提供招標代理委托合同。
第四十八條 招標人或者投標人有下列行為之一的，中標無效：
(一)招標人向他人透露潛在投標人信息，或影響招標投標公平的其他信息的;
(二)招標人違反規定，與投標人就投標方案等實質性內容進行談判的;
(三)招標人與投標人之間存在舞弊行為的;
(四)投標人以他人名義投標、串通投標、或以其他弄虛作假方式騙取中標，或者以行賄手段謀取中標的;
(五)中標人放棄中標資格，無正當理由拒不簽訂物業服務合同的;
(六)法律、法規、規章、規范性文件規定的其他情形。
第五章 監督管理
第四十九條 投標人或其他利害關系人認為招標投標活動不符合法律、法規、規章和規范性文件規定的，可以在中標公示起10個工作日內向轄區物業主管部門提出書面投訴。如按本辦法第四十四條提出異議的，異議答復期間不計算在內。
第五十條 轄區物業主管部門應當自收到投訴之日起3個工作日內決定是否受理，并自受理之日起30個工作日內作出書面處理決定。需要檢驗、檢測、鑒定、專家評審的，所需時間不計算在內。
投訴人捏造事實、偽造材料或者以非法手段取得證據材料進行投訴的，轄區物業主管部門應當予以駁回。
第五十一條 招標人、投標人以及招標代理人在招標投標活動中有違反國家相關法律法規和規章規定的，按照國家相關規定處罰。
第五十二條 各級物業主管部門及其相關工作人員違反本辦法規定，不依法履行監督管理職責，徇私舞弊、濫用職權或者玩忽職守的，給予相應處理，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第五十三條 本辦法主要適用于新建項目前期物業服務的招標投標管理。對于業主大會、業主委員會在原物業服務企業退管后，選聘新物業服務企業的;業主大會、業主委員會未成立前，由有關單位代為選聘物業服務的;新建或已建含國有資金的單一業主項目選聘物業服務企業的，可參照本辦法執行。
第五十四條 海曙區、江北區、國家高新區、東錢湖管委會等已組建相關物業服務招標投標領導機構的，可結合各地實際情況運作。第五十五條 政府采購的物業服務項目，按政府采購有關規定執行。
第五十六條 本辦法自20**年1月1日起施行。《寧波市前期物業管理招標投標實施辦法》(甬建發〔20**〕49號)同時廢止。
篇2：東莞市房產管理局物業服務招標投標實施細則（2013年）
東莞市房產管理局物業服務招標投標實施細則(20**)
為規范我市物業服務行業經營活動，杜絕物業服務領域違法違規現象，保障業主及相關單位的利益不受侵犯，促進物業服務市場健康發展，根據有關政策法規，制定我市物業服務招投標實施細則：
一、適用范圍
本市行政區域內的物業服務招標投標活動及其監督管理，適用本細則，涉及到政府采購的物業項目招投標除外。
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
在投標文件截止之日投標人少于3個的或者總建筑面積不超過5萬平方米的住宅物業(含配套的商業場所)，經市房產管理局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
二、基本原則
鼓勵提倡非住宅的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業。
業主、業主大會可以通過公開招標或邀請招標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業。
一個物業管理區域的建設項目分期開發的，其前期物業服務招投標應當以該物業管理區域為范圍。
參加我市物業服務項目招投標(包括政府采購的物業服務項目)，投標人應持有在我市注冊有效的物業服務企業資質證書，持有外地物業服務企業資質的投標人，須經我市房產管理部門備案后方可參加投標。
通過招投標方式選擇物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業服務招投標工作：
(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成;
(四)重新選聘物業服務企業的物業服務項目，一般在物業服務合同屆滿或解除前60日完成。
三、管理機構
東莞市房產管理局負責全市物業服務招投標管理工作，各鎮(街)房產管理部門負責協助轄區內的物業服務招投標管理工作。
四、招標
(一)招標人、招標代理機構
本細則所稱招標人是指提出招標項目，進行物業服務招標的物業建設單位及業主、業主大會。
招標人選擇委托招標代理機構代理招標事宜的，以隨機抽取的方式確定招標代理機構，招標代理機構由市房產管理局公布。
(二)招標備案
物業服務招標分為公開招標和邀請招標。
招標人應當在發布招標公告或發出投標邀請書10日前，持如下資料到項目所在地房管所備案：
1、《東莞市物業服務項目招投標備案表》(附件1);
2、招標人的營業執照正副本和企業法人代表身份證明;
3、經辦人身份證明及授權委托書;
4、與物業服務有關的物業項目開發建設的政府批件(包括物業區域的建設工程規劃許可證及其總平面圖和國有土地使用證的復印件等);
5、《招標公告》(附件2)或《投標邀請書》(附件3);
6、招標文件;
7、屬重新選聘物業服務企業的，應提供原物業服務合同;
8、招標人委托招標代理機構代理招標的，應提交招標代理委托合同;
9、法律、法規規定的其他材料。
當地房管所自受理申請之日起5個工作日內加具意見，市房產管理局應當自收到申請材料之日起5個工作日內對符合條件的，發出《物業服務項目招投標備案回執》(附件4)。
(三)招標公告
招標人采用公開招標方式的，應當在東莞市房產管理局公眾信息網、東莞市物業管理協會網及招標小區現場發布招標公告，公告時間不少于10天。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業服務企業發出投標邀請書。
招標公告及投標邀請書應當包括以下主要內容：
1、招標人的名稱、地址和聯系方式;
2、招標項目的名稱和基本情況;
3、投標人的資格要求;
4、獲取招標文件的時間、地點、方式及招標文件售價;
5、投標截止時間、開標時間及地點。
(四)投標人報名
有意向的投標人持以下證件到《招標公告》或《投標邀請書》指定地點報名：
1、企業有效營業執照正副本;
2、資質證書正副本，外市企業備案證明;
3、經辦人身份證及授權委托書;
4、法定代表人身份證復印件。
以上證件查驗原件，留加蓋公章的A4紙復印件。
招標人查驗有關資料無誤后向投標人出具《投標報名回執》(附件5)，不得無故拒絕投標人投標，否則，此次招標作無效處理。
(五)招標文件
招標文件應包括以下內容，詳見《物業服務項目招標文件(示范文本)》：
1、招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式等，項目基本情況：包括物業名稱、坐落地址、四至范圍、總占地面積、總建筑面積、房屋類型、房屋幢數、套數、設施設備、各類技術參數指標、物業檔案、物業總平面圖、物業服務用房的配備、專項維修資金情況等;
2、物業服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等;
3、對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等;
4、評標標準和評標方法;
5、招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等;
6、物業服務合同的簽訂說明;
7、其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
住宅前期物業服務招標價格如需超過政府指導價最高收費標準的，需先報市物價局審批后方可進行招投標。
招標人應當根據招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。
招標文件可載明投標保證金、中標后的履約保證金等相關問題。
招標文件發售時間不得少于5個工作日。招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間;但依法必須進行招標的物業服務項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。
招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間15日前，書面通知所有招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
招標人根據物業服務項目的具體情況，可以自行組織投標人召開招標答疑會和現場
踏勘。 五、投標
(一)投標人
投標人應當具有相應的物業服務企業資質及承擔招標項目的管理能力;投標人具體資格條件和業績要求在招標文件詳細載明。
(二)投標文件
投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應。投標文件包括以下主要內容：
1、投標函;
2、投標報價，包括物業服務費用收支預算方案;
3、物業服務方案，包括物業服務理念與目標、物業服務機構運作方法及管理制度目錄、物業服務人員配備、物業服務分項標準與承諾等;
4、對招標文件所要求提供的其他材料。
投標人應當在招標文件要求投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當妥善保存投標文件，在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件，并向投標人出具《投標文件收件回執》(附件6)，回執標明簽收人和簽收時間，并同時標明投標文件送達人。
投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分。
投標文件有下列情況之一的，應無效：
1、送達時未密封;2、逾期送達;3、未由法定代表人簽署和加蓋公章;4、未能按招標文件要求編制;5、附有招標人不能接受的條件。
六、開標、評標和中標
(一)開標
開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行;開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。
開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。
開標時，由招標人和推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。
開標過程應當書面記錄，并由招標人存檔備查。
(二)評標
開標過程結束后應當立即進入評標程序。評標由招標人依法組建的評標委員會負責，并遵守有關評標規則。評標委員會應由招標人代表和物業服務方面的專業人員組成，成員為5人以上單數，其中物業服務方面的專家不得少于成員總數的2/3。
物業服務評標專家由招標人一般在開標前3日內從市物業服務行業專業人才庫中采取隨機抽取的方式確定，并在評標前予以保密。
評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。
依法必須進行招標的物業服務項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。
評標委員會根據標書、現場答辯等情況進行綜合評分，將評標分值進行統計，按照分值高低推薦前3名為中標候選人，并對評標結果簽字確認。招標人應當將中標候選人在現場、東莞市房產管理局公眾信息網上及市物業管理協會網站公示，公示期不少于5個工作日，并在公示期滿后5個工作日內確定中標人，詳見《中標候選人公示名單》(附件7)。
(三)中標及備案
招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
招標人應當在確定中標人之日起7日內向中標人發出《中標通知書》(附件8)，同時將中標結果書面通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。
中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果的，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。
招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件簽訂物業服務合同;招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。
招標人應當在簽訂物業服務合同后，同時向當地房管所提交中標備案資料和合同備案資料，其中招投標中標備案資料包括：
1、《物業服務招投標中標備案表》(附件9);
2、評標委員會的評標報告;
3、中標人的投標文件;
4、中標通知書;
5、法律、法規規定的其他資料。
當地房管所自受理申請之日起5個工作日內加具意見，市房產管理局應當自收到申請材料之日起5個工作日內對符合條件的，發出《物業服務項目中標備案回執》(附件10)。
(四)投標保證金和履約保證金
招標人收取投標人投標保證金的，在與中標人簽訂相應的物業服務合同后5日內，應當向中標人和未中標的投標人退還投標保證金。
履約保證金的交存與退還，按招標文件的要求執行。
七、協議選聘備案
在投標文件截止之日投標人少于3個或者總建筑面積不超過5萬平方米的住宅物業(含配套商業場所)而采用協議方式選聘具有相應資質的前期物業服務企業的，請持以下資料到項目所在地房管所申請：
(一)《協議選聘前期物業服務企業申請表》(附件11);
(二)申請人營業執照正副本和企業法定代表人身份證明;
(三)經辦人身份證明及授權委托書;
(四)與物業服務有關的物業項目開發建設的政府批件(包括物業區域的建設工程規劃許可證及其總平面圖和國有土地使用證的復印件等);
(五)擬選聘企業的營業執照正副本復印件;
(六)擬選聘企業的資質證書復印件;
(七)擬選聘企業的業績、技術裝備、財務狀況和擬派出項目負責人與主要管理人員的簡歷、資格證書等證明材料;
(八)總建筑面積大于5萬平方米的住宅物業，提交：在公共媒體上發布招標公告的證據(公開招標的提交);向3家以上物業服務企業發出投標邀請書的證據(邀請招標的提交);
(九)應當提交的其他資料。
其中，屬于總建筑面積低于5萬平方米的住宅物業，可以直接申請備案，提交第(一)-(七)、(九)項資料;截止招標文件規定的遞交時間，遞交投標文件的投標人少于3個的，提交第(一)、(三)、(五)-(九)項資料。
當地房管所自受理申請之日起5個工作日內加具意見，市房產管理局應當自收到申請材料之日起5個工作日內對符合條件的，發出《協議選聘前期物業服務企業同意書》(附件12)。
八、附則
符合招標條件而未通過招投標的方式選聘物業服務企業或未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，按國務院《物業服務條例》第五十七條規定予以處理。
招標人不得向他人透露已設的標底、已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可以影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。
投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。
投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。
禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。
物業服務的招投標違法違規行為將會記入我市的物業服務行業誠信檔案，并作出相應的處罰。
招投標過程中的違法違規行為，依照有關法規處理。
招標人備案材料和事項發生變更的，應重新備案。備案材料不實的，招標人應承擔相應的法律責任。
招投標活動結束后，招標人或者原物業服務企業應按有關規定，辦理物業服務承接驗收手續，移交相關物業服務資料和物業服務用房。
本實施細則由東莞市房產管理局負責解釋。
本實施細則自20**年6月1日起施行，有效期至20**年5月31日。本辦法未盡事宜按國家、省相關規定執行。
附件：(略)
東莞市房產管理局
二〇一二年十二月二十七日
篇3：烏魯木齊市前期物業服務招標投標管理辦法（2014試行）
關于印發《烏魯木齊市前期物業服務招標投標管理試行辦法》的通知
烏魯木齊市物業監管辦、各區(縣)物業管理部門、市物業管理協會、各房地產開發建設單位、各物業服務企業：
為了適應我市物業管理服務市場化需求，確保物業服務招標投標活動公開、公平、公正的進行，依法保證招標投標活動當事人的合法權益。市住房保障和房產管理局根據有關法律、法規、政策規定，在充分調研和廣泛征求意見的基礎上，對20**年《烏魯木齊市物業管理招標投標管理試行辦法》進行了修改、完善。制訂了《烏魯木齊市前期物業服務招標投標管理試行辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中出現問題，請及時與我局聯系。
附：《烏魯木齊市前期物業服務招標投標管理試行辦法》
烏魯木齊市住房保障和房產管理局
20**年12月23日
烏魯木齊市前期物業服務招標投標管理辦法(試行)
第一章 總 則
第一條 為了規范前期物業服務招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業服務市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《烏魯木齊市物業管理條例》等有關規定，制定本辦法。
第二條 前期物業服務，是指業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業服務。
本市行政區域內的建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業和行政主管部門對物業服務招投標活動實施監督管理，適用本辦法。
第三條 住宅物業建筑面積2萬平方米(含)以上和非住宅物業建筑面積1萬平方米(含)以上選聘期物業服務企業的應當通過公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。投標人少于三個或者住宅物業建筑面積2萬平方米以下和非住宅物業建筑面積1萬平方米以下，經物業所在區(縣)房產行政主管部門批準，可以采用邀請招標或者協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第四條 前期物業服務招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第五條 市房產行政主管部門負責本行政區域內前期物業服務招投標活動的指導、監督管理和招標備案工作。各區(縣)房產行政主管部門配合做好招投標管理工作。
第六條 任何單位和個人不得違反法律、法規規定，限制或排斥具備投標資格的物業服務企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業服務企業招標投標活動。
第二章 招 標
第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業服務招標的物業建設單位。
第八條 前期物業服務招標由招標人依法組織實施。
第九條 前期物業服務招標分為公開招標和邀請招標。
招標人采取公開招標方式的，應當在當地主要公共媒介上發布招標公告，并同時在烏魯木齊市住房保障和房產管理局網站發布招標公告，網站公告時間不應少于5個工作日。招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的性質、數量、實施地點和時間以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業服務企業發出投標邀請書。
第十條 招標人可以委托具有物業招標代理資格的機構組織實施招標事宜;招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。
物業服務招標代理機構應當在招標人委托的范圍內組織實施招標事宜，并遵守本辦法對招標人及招投標活動的有關規定。
第十一條 承接和開展物業服務招投標業務的代理機構應當在市房產行政主管部門備案。
第十二條 招標人應當根據物業服務項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。
招標文件包括以下內容：
(一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等;
(二)物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等;
(三)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等;
(四)評標標準和評標方法;
(五)招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等;
(六)物業服務合同的簽訂說明;
(七)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
招標文件可參照烏魯木齊市物業服務招標文件(示范文本)編制。
第十三條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書10日前，提交以下材料報市房產行政主管部門備案：
(一)與物業服務有關的物業項目開發建設的政府批件，包括物業區域的建設工程規劃許可證及其總平面圖和國有土地使用證或房屋所有權證等(驗原件、留復印件);.
(二)擬定的招標公告或者投標邀請書;
(三)招標文件;
(四)招標人委托招標代理機構的，還應提交委托書;
(五)法律、法規規定的其他材料。
房產行政主管部門對備案材料有異議的，應在受理之日起3個工作日內向招標人提出，如發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。
第十四條 招標文件應載明投標保證金的繳納和承諾對未中標人編制投標文件的經濟補償方式等內容。
第十五條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對申請人進行資格預審。招標人對投標人進行資格預審的，應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的方法。
資格預審文件一般應當包括下列內容：
(一)預審申請書格式和申請人須知;
(二)要求投標人提供的材料，包括物業服務企業的資質等級證書、營業執照等;
(三)要求投標人提供的業績材料，包括業績的證明材料、技術裝備和財務狀況等;
(四)要求投標人提供擬派項目負責人和主要管理人員的簡歷、資格和業績等材料等。
第十六條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向預審資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
公開招標的投標截止時間或資格預審截止時間，投標人或資格預審合格的投標人少于3家的，招標人應依法重新招標，同時書面通知已提交投標文件的投標人，并原封退回投標文件。
資格預審合格的投標人過多時，由招標人從中隨機抽取不少于7家資格預審合
格的投標申請人參與投標。
第十七條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業服務項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日，最短不得少于20日。
招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，向市房產行政主管部門備案，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第十八條 招標人根據物業項目的具體情況，可以組織潛在投標人踏勘物業服務項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。若招標人對投標申請人提出疑問的澄清內容造成招標文件的實質性修改，招標人應以書面形式告知所有投標申請人。
第十九條 招標人不得向他人透露已設定的標底、已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判，招標人設有標底的，標底必須保密。
第二十條 通過招投標方式選聘前期物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限完成：
(一)預售商品房物業應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(二)新建現售商品房物業應當在現售前30日完成;
(三)非出售類的新建物業項目應當在交付使用90日前完成;
第二十一條 前期物業服務招標按以下程序進行：
(一)成立招標小組;
(二)進行成本測算;
(三)編制招標文件;
(四)向市房產行政主管部門備案;
(五)發布招標公告;
(六)資格預審;
(七)發售招標文件及有關圖紙、相關資料;
(八)組織現場勘察;
(九)接受和收存投標書;
(十)組織開標;
(十一)評標、確定中標單位、簽訂合同。
第二十二條 因招標人原因終止招標的，招標人應當及時發布公告，或者以書面形式通知被邀請的或者已經獲取資格預審文件、招標文件的潛在投標人。已經發售資格預審文件、招標文件或者已經收取投標保證金的，招標人應當及時退還所收取的資格預審文件、招標文件的費用，以及所收取的投標保證金及銀行同期存款利息，給投標人造成損失的，由招標人依法承擔相應責任。
第三章 投 標
第二十三條 本辦法所稱投標人是指響應物業服務招標、參與投標競爭的物業服務企業。
投標人應當具有相應的物業服務企業資質和招標文件要求的其他條件。
第二十四條 投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。
投標文件應當包括以下內容：
(一)投標函;
(二)投標報價，包括物業服務費用收支預算方案;
(三)物業管理方案，包括物業管理服務理念與目標、物業管理機構運作方法及管理制度目錄、物業管理服務人員配備、物業管理服務分項標準與承諾;
(四)對招標文件所列其他內容的陳述;
(五)招標文件要求提供的其他材料。
第二十五條 投標人應當向物業項目招標人交納投標保證金。投標保證金不得超過年度物業服務費總額的2%。交納的保證金應當在招標人與中標人簽訂書面合同后5日內，向中標人和未中標的投標人退還。
第二十六條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。
第二十七條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照第二十六條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。
第二十八條 投標人不得相互串通或與招標人串通投標，損害社會公共利益或者其他投標企業的合法權益。
投標人不得以他人名義投標或者其他方式弄虛作假，騙取中標。
禁止投標人向招標人或者評標委員會成員以行賄的手段謀取中標。
第四章 開標、評標和中標
第二十九條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行，開標地點應當為招標文件預先確定的地點。
第三十條 開標由招標人或招標人委托的代理機構主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：
由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其它主要內容。
招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。
開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。
第三十一條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會設主任一名，在評標專家中抽號產生，具體負責評標工作。
評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。
評標委員會的專家成員，應當由招標人從市房產行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。
與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。
第三十二條 招標人應當在開標3個工作日前，到市房產行政主管部門申請抽取評標委員會專家成員，確定成員人數和后備成員人數并填寫申請表后，在工作人員的監督下由招標人隨機抽取。
市房產行政主管部門應當在招標文件確定的開標時間前2個工作日，通知抽取的評標委員會專家成員。評標委員會成員因故不能參加評標活動的，依序從抽取的后備成員中予以補充。
第三十三條 市房產行政主管部門應當建立評標的專家庫名冊。
房產行政主管部門應當對進入專家庫名冊的專家進行有關法律和業務培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。
第三十四條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。
評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其它情況。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第三十五條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
第三十六條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。
評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。
除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。
第三十七條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。
第三十八條 評標委員會根據本辦法否決投標文件后，因有效投標不足3個使得投標明顯缺乏競爭的，評標委員會可以否決全部投標。投標被否決的，招標人應當依法重新招標。
一般項目的評標活動應在遞交投標文件截止日期后7日內完成，評標委員會完成評標后，應當向招標人
提交書面評標報告。評標報告應當如實記載以下內容：
(一)評標委員會成員名單;
(二)開標記錄;
(三)符合要求的投標一覽表;
(四)否決投標情況說明;
(五)評標標準、評標方法或者評標因素一覽表;
(六)經評審的價格或者評分比較一覽表;
(七)經評審的投標人排序;
(八)推薦的中標候選人名單與簽訂合同前要處理的事宜;
(九)澄清、說明、補充事項紀要;
評標報告由評標委員會全體成員簽字。對評標結論持有異議的評標委員會成員可以書面方式闡述其不同意見和理由。評標委員會成員拒絕在評標報告上簽字且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評標結論。評標委員會應當對此作出書面說明并記錄在案。
第三十九條 下列情形之一的，評標委員會應當否決其投標：
(一)投標文件未經投標單位蓋章和單位負責人簽字;
(二)投標人不符合國家或者招標文件規定的資格條件;
(三)同一投標人提交兩個以上不同的投標文件或者投標報價，但招標文件要求提交備選投標的除外;
(四)投標報價低于成本或者高于招標文件設定的最高投標限價;
(五)投標文件沒有對招標文件的實質性要求和條件作出響應;
(六)投標人有串通投標、弄虛作假、行賄等違法行為。
第四十條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。
招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第四十一條 招標人應當在評標結束后3日內確定中標人并在烏魯木齊市住房保障和房產管理局網站上公示，公示期不少于3日。公示期滿后3日內以書面形式向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。并向未中標人退還投標書。中標通知書一經發出即發生法律效力。中標人收到中標通知書起30日內應簽訂物業服務合同，合同的標的、收費標準、服務等級、履行期限等主要條款應當與招標文件和中標人的投標文件的內容一致。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。
招標人應當自確定中標人之日起15日內，向原招標備案機關備案。
物業服務企業應當于簽訂物業服務合同之日起15日內將前期物業服務合同報區(縣)房產行政管理部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
第四十二條 中標人接到中標通知書30日內，無正當理由不與招標人簽訂前期物業服務合同的，中標無效，投標保證金不予退還，給招標人造成損失的，中標人應予賠償。
招標人在發出中標通知書30日內，無正當理由不與中標人簽訂前期物業服務合同，給中標人造成損失的，招標人應承擔賠償責任。
第五章 附則
第四十三條 招標人未遵守本辦法規定選聘前期物業服務企業的，市房產行政主管部門依照《烏魯木齊市物業管理條例》規定予以行政處罰。
第四十四條 招標人或其委托的招標代理機構未在市房產行政主管部門建立的專家庫名冊中抽取評標專家，招投標活動無效。
第四十五條 業主和業主大會通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，以及采取其他管理形式的，參照本辦法執行。招投標備案、監督和管理工作由區(縣)負責。
第四十六條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向監管部門投訴。
第四十七條 本辦法自20**年1月1日起執行。《關于印發〈烏魯木齊市物業管理招標投標管理試行辦法〉的通知》(烏房管〔20**〕214號)同時廢止。此前凡與本辦法相抵觸的規定，一律以本辦法為準。