關(guān)于印發(fā)金華市區(qū)住宅電梯維修更新管理辦法(試行)的通知

　　金政辦發(fā)〔20**〕15號

　　婺城區(qū)、金東區(qū)人民政府，市政府有關(guān)部門：

　　《金華市區(qū)住宅電梯維修更新管理辦法(試行)》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　金華市人民政府辦公室

　　20**年2月10日

　　金華市區(qū)住宅電梯維修更新管理辦法(試行)

　　第一條　為進(jìn)一步加強(qiáng)對金華市區(qū)住宅電梯維修更新管理，保障住宅電梯安全、規(guī)范運(yùn)行，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》、《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)電梯安全工作的意見》(浙政辦發(fā)〔20**〕82號)等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱住宅電梯，是指金華市區(qū)范圍內(nèi)住宅物業(yè)電梯、住宅物業(yè)與相連非住宅物業(yè)的共用電梯。

　　第三條　本辦法所稱電梯業(yè)主，是指在配有住宅電梯的住宅物業(yè)及與住宅物業(yè)相連的非住宅物業(yè)內(nèi)對該電梯享有共有權(quán)的單位和個人。

　　第四條　本辦法所稱電梯使用管理者，是指具有電梯管理權(quán)利和義務(wù)的單位或個人。

　　第五條　本辦法所指電梯維修費(fèi)用包括材料(含易損件更換)費(fèi)、人工費(fèi)及與本次維修直接相關(guān)的土建工程費(fèi)等。易損件是指電梯正常運(yùn)行過程中較容易損壞的元器件(部件)。

　　第六條電梯使用管理者按下列規(guī)定確定：

　　(一)電梯由所有權(quán)人自行管理的，電梯所有權(quán)人為該電梯使用管理者。所有權(quán)人不只一個的，應(yīng)有書面文件確定電梯使用管理者。

　　(二)電梯所有權(quán)人委托其他單位(個人)管理電梯的，被委托單位(個人)為該電梯使用管理者。

　　(三)電梯所有權(quán)人出租、出借或者以其他方式轉(zhuǎn)移使用權(quán)的，實(shí)際使用人為電梯使用管理者，也可在相關(guān)協(xié)議中約定電梯使用管理者。

　　(四)尚未移交的新安裝電梯，項目建設(shè)單位為電梯使用管理者。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房、拆遷安置房、農(nóng)民聯(lián)建房等居民住宅(小區(qū))電梯，由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)會同區(qū)物業(yè)主管部門以及民政、質(zhì)監(jiān)、安全監(jiān)管等部門，協(xié)調(diào)確定電梯使用管理者。

　　未落實(shí)使用管理者的電梯，不得投入使用。

　　第七條電梯使用管理者為電梯安全使用的責(zé)任主體，對電梯的安全使用負(fù)第一責(zé)任。

　　第八條婺城區(qū)、金東區(qū)人民政府和金華開發(fā)區(qū)管委會對本轄區(qū)電梯安全工作負(fù)總責(zé)，督促相關(guān)部門認(rèn)真履行電梯安全監(jiān)管職責(zé)，及時協(xié)調(diào)解決電梯安全工作中的重大問題和事項。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)負(fù)責(zé)本轄區(qū)電梯安全管理，督促電梯使用管理者落實(shí)安全責(zé)任，組織開展電梯安全隱患日常排查治理，協(xié)調(diào)處置涉及電梯安全問題的投訴和糾紛，協(xié)調(diào)落實(shí)電梯運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、維修、改造、更新等經(jīng)費(fèi)。

　　第九條　電梯維修、更新等相關(guān)費(fèi)用按下列規(guī)定列支：

　　(一)電梯的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、定期檢驗費(fèi)用以及單臺單次在3000元以下(含)的維修費(fèi)用，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支;無物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由電梯使用管理者支付;有其他約定的，按照約定支付。

　　(二)電梯單臺單次維修、改造、更新費(fèi)用在3000元以上的，由電梯使用管理者向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請，維修資金管理機(jī)構(gòu)征得市特種設(shè)備檢測中心審核確認(rèn)后，先行撥付預(yù)算經(jīng)費(fèi)的70%，余款在該電梯經(jīng)檢測機(jī)構(gòu)檢測合格并經(jīng)決算后撥付。

　　沒有交存物業(yè)專項維修資金，或物業(yè)專項維修資金余額已不足，且按物業(yè)專項維修資金管理辦法規(guī)定尚未續(xù)籌到位的，由該電梯受益業(yè)主按其物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

　　第十條因電梯停用嚴(yán)重影響居民生活，急需維修的，由電梯使用管理者提出維修申請報告并經(jīng)業(yè)主委員會書面審核同意后，按以下簡易程序申請維修資金或政府墊資。

　　(一)電梯使用管理者提出電梯維修申請報告，并在該電梯使用管理區(qū)域內(nèi)公示，特殊情況可加急辦理。維修申請報告應(yīng)包含維修內(nèi)容、維修預(yù)算、施工單位資質(zhì)等內(nèi)容。

　　(二)電梯使用管理者持電梯維修申請報告向區(qū)物業(yè)專項維修資金管理機(jī)構(gòu)申請物業(yè)專項維修資金。

　　(三)沒有交存物業(yè)專項維修資金，或者物業(yè)專項維修資金余額已不足的，可由電梯使用管理者持電梯維修申請報告、墊資申請報告等材料，向所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)申請墊資。所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)報區(qū)政府(管委會)審批后，區(qū)財政部門及時劃撥資金給相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)。

　　所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)會同區(qū)物業(yè)主管部門、質(zhì)監(jiān)部門對電梯維修過程進(jìn)行監(jiān)督，維修后的電梯經(jīng)檢驗合格后方可投入使用，所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)應(yīng)督促電梯使用管理者及時歸還政府墊資。

　　(四)無業(yè)主委員會的，由所在社區(qū)居民委員會代為實(shí)施。

　　第十一條物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主未按規(guī)定及時實(shí)施維修和更新的，由區(qū)物業(yè)主管部門組織代修，維修經(jīng)費(fèi)在物業(yè)專項維修資金的應(yīng)急備用金中列支。

　　第十二條對使用期已超過15年的電梯，且未交存物業(yè)專項維修資金的，或物業(yè)專項維修資金余額不足且短期內(nèi)無法續(xù)籌到位的，應(yīng)建立風(fēng)險預(yù)判機(jī)制和經(jīng)費(fèi)籌措機(jī)制。

　　(一)區(qū)質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)做好區(qū)域內(nèi)電梯安全日常和專項監(jiān)察工作，發(fā)現(xiàn)安全隱患應(yīng)及時發(fā)出《特種設(shè)備安全監(jiān)察指令書》，并通報給電梯所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)和區(qū)物業(yè)主管部門。

　　(二)區(qū)質(zhì)監(jiān)部門應(yīng)定期將使用期已超過15年的電梯目錄通報給區(qū)物業(yè)主管部門，區(qū)物業(yè)主管部門對目錄內(nèi)電梯所在建筑的物業(yè)專項維修資金繳納情況進(jìn)行核查，并在5個工作日內(nèi)將核查結(jié)果通報給相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)。

　　(三)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)收到區(qū)物業(yè)主管部門核查結(jié)果后，應(yīng)督促使用管理者在一個月內(nèi)制定物業(yè)專項維修資金補(bǔ)繳、續(xù)繳方案，報區(qū)物業(yè)主管部門。區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)在5個工作日內(nèi)予以辦理相關(guān)手續(xù)。具體參照《金華市區(qū)物業(yè)專項維修資金管理辦法》執(zhí)行。

　　第十三條　本辦法自20**年3月13日起施行。

篇2：電梯維修與監(jiān)督檢查規(guī)程

　　電梯維修與監(jiān)督檢查規(guī)程

　　1．0目的

　　加強(qiáng)中心電梯的維護(hù)保養(yǎng)，保證電梯的正常運(yùn)行，以確保乘梯人員的安全；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務(wù)中心

　　3．0管理職責(zé)

　　3.1工作負(fù)責(zé)人:工程主管；

　　3.2由電梯保養(yǎng)公司承包電梯的日常維護(hù)和保養(yǎng)；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規(guī)程

　　5.1保養(yǎng)公司必須派經(jīng)受專門技術(shù)培訓(xùn)，取得電梯特種作業(yè)證的人員持證上崗，維修人員不得單獨(dú)一人進(jìn)行維修、保養(yǎng)；

　　5.2保養(yǎng)公司進(jìn)場前，應(yīng)同委托單位管理人員到施工現(xiàn)場，并作好簽到記錄；

　　5.3維修電梯開始，嚴(yán)禁載客，在電梯門外設(shè)置中英文“電梯保養(yǎng)，暫停使用”等警示牌；

　　5.4操作時必須正確使用個人勞動防護(hù)用品，嚴(yán)禁穿汗衫，短褲進(jìn)行操作；

　　5.5兩人上崗，相互監(jiān)督，不冒風(fēng)險，認(rèn)清電梯總電源位置；

　　5.6檢查廳門和轎內(nèi)聯(lián)鎖，轎頂和底坑急停等開關(guān)必須在有效情況下才能操縱和修理；

　　5.7在機(jī)房和轎頂拆裝電氣部件，必須切斷電源開關(guān)，并掛上“禁止合閘”標(biāo)示牌。

　　5.8禁止在控制屏上或者局部安全回路上短接勾線；

　　5.9打開廳門進(jìn)入轎頂前，必須將轎頂上急停開關(guān)切斷，方可進(jìn)入轎頂；

　　5.9.1轎頂上檢修箱較遠(yuǎn)，手一定要撐住門，當(dāng)人完全進(jìn)入轎頂，站好妥善位置，方可松手關(guān)門，防止一松手關(guān)門，電梯啟動；

　　5.9.2轎頂上若有2個人，開動電梯應(yīng)相互關(guān)照，一人手放在檢修開關(guān)箱上，隨時按下急停開關(guān)；

　　5.10打開廳門進(jìn)入底坑，必須撐開廳門，首先切斷底坑急停開關(guān)，然后才能下底坑，千萬不可一打開廳門就往下跳，防止廳門自動關(guān)閉，電梯啟動；

　　5.11底坑留人檢查電梯運(yùn)行，在轎頂上操縱檢修運(yùn)行時，必須互相關(guān)照，使該人能尋到妥善位置，手放置在底坑有效開關(guān)旁，能隨時應(yīng)付不測；

　　5.12完工后場地必須三清（機(jī)房清、轎頂清、底坑清）；

　　5.13提前一個月辦理申報年檢（或驗收）預(yù)約日期，驗收合格，甲方在竣工單上簽字認(rèn)可（若有整改單必須做到整改復(fù)驗合格）；

　　5.14保養(yǎng)公司按照合同規(guī)定，正常工作時間為周六或周日，因特殊需要而提前一天與工程主管聯(lián)系，可作調(diào)整；

　　5.15電梯須每半個月進(jìn)行一次維修、保養(yǎng)，相關(guān)主管人員必須督促保養(yǎng)公司按時派技術(shù)員對電梯進(jìn)行維修、保養(yǎng)；

　　5.16電梯定期維修、保養(yǎng)和檢查記錄均需當(dāng)天離開前作好記錄，并交給電梯主管簽字確認(rèn)；

　　5.17電梯零配件磨損或損壞要及時更換，線路板損壞要在24小時內(nèi)更換。屬于電梯正常磨損，自然損耗造成的200元以上費(fèi)用的配件更換需書面報告；

　　6．0附則

　　按照程序定期實(shí)施保養(yǎng)檢修計劃；

　　7．0支持性文件

篇3：物業(yè)管理中電梯維修保養(yǎng)工作

　　物業(yè)管理中電梯維修保養(yǎng)工作

　　隨著社會的發(fā)展，文明的進(jìn)步，人類的居住辦公環(huán)境越來越趨向于高層建筑，隨之而來的是對電梯的依賴性越來越強(qiáng)。電梯的維護(hù)與保養(yǎng)、延長使用壽命、及時排除故障等問題也就擺在物業(yè)公司的面前。雖然大部分物業(yè)公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時性考慮，必須在日常工作中加強(qiáng)對電梯的維護(hù)保養(yǎng)，電梯出現(xiàn)故障就要對故障進(jìn)行處理。

　　電梯是危險性較大的特種設(shè)備，其維修、保養(yǎng)有著嚴(yán)格的要求。我國《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》明確了“電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進(jìn)行。”可見，電梯從業(yè)活動受到了相關(guān)法規(guī)的制約。就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有:一是電梯制造商直屬的維保公司:二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護(hù)的公司；四是規(guī)模較大的個別物業(yè)管理企業(yè)，面向轄管樓盤電梯的維保，依照《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》取得自保資質(zhì)認(rèn)可，而組建的電梯維保部門。

　　那么，作為物業(yè)管理企業(yè)，在目前激烈競爭的電梯市場中，面對五花八門的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來維修保養(yǎng)電梯是關(guān)鍵。一旦在這方面選擇失策，電梯維保的及時有效性、安全可靠性就很難保證，將使物業(yè)公司的管理水平大打折扣，甚者招惹業(yè)主揭竿炒物業(yè)管理企業(yè)的殘局。實(shí)際上，不管是哪種性質(zhì)的電梯維保公司，維保市場的運(yùn)作都有一個共同的運(yùn)營成本，價低有價低的維保方式，充其量也只能做個表面功夫，或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質(zhì)、信譽(yù)、嫻熟的技術(shù)、配件的跟蹤，才是物業(yè)管理企業(yè)選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

　　物業(yè)管理企業(yè)把電梯委托給專業(yè)電梯公司維保，并非撒手不理。因為，一般來說，電梯公司也只不過每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)搞好內(nèi)部與安全有關(guān)的規(guī)章制度建設(shè)，從制度上確保特種設(shè)備使用環(huán)節(jié)的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。物業(yè)管理企業(yè)也可通過小區(qū)的文化建設(shè)，大力開展宣傳教育活動，倡導(dǎo)愛護(hù)、保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備。

　　讓乘客文明乘梯，不在轎廂內(nèi)亂涂、亂畫。教育乘客在乘梯時不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應(yīng)答次數(shù)，從而縮短電梯運(yùn)行時間，起節(jié)能作用。讓業(yè)主明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費(fèi)用的”埋單者”。擺明了利害關(guān)系，有利于物業(yè)管理。 通過加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)員工的培訓(xùn)，普及電梯使用知識。特別是應(yīng)加強(qiáng)電梯困人的應(yīng)急處理能力訓(xùn)練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實(shí)施應(yīng)急救援工作。

　　電是電梯等各種設(shè)備工作的動力，建筑物是電梯等各種設(shè)備使用的地方，物業(yè)管理公司對于設(shè)備的正常安全運(yùn)行負(fù)有不可推卸的責(zé)任。如何保證電梯安全正確的運(yùn)行，是每一個物業(yè)電梯維修員的工作職責(zé)。作為物業(yè)電梯維修員，在日常工作中除了對電梯進(jìn)行及時的保養(yǎng)維護(hù)，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現(xiàn)故障時，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運(yùn)行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現(xiàn)在以下兩個方面:

　　一是由于電梯的長時間故障，給企業(yè)的生產(chǎn)效率帶來眾多的負(fù)面影響，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，二是由于電梯故障出現(xiàn)的多樣化，同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求，在實(shí)際工作中，它要求電梯維修人員能根據(jù)不同的故障，視具體情況而定，沒有一個固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時，能準(zhǔn)確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設(shè)備運(yùn)行的重中之重，這對于提高勞動生產(chǎn)效率、減少經(jīng)濟(jì)損失都具有重要的意義。

　　作為電梯維修人員怎樣才能準(zhǔn)確地解決電梯出現(xiàn)的問題呢?要徹底排除故障，知道故障產(chǎn)生的原因，迅速地查明故障的原因是必須的，除了在平時維修電梯的過程中不斷的積累經(jīng)驗以外，能從理論上分析解釋產(chǎn)生故障的原因是更加重要的，只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障，避免出現(xiàn)重復(fù)故障，要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細(xì)膩，還要求維修人員做到不盲目地處理問題，凡事多問個為什么?

　　筆者管理的辦公樓中有一部電梯，在運(yùn)行中總是傳出一種吱吱的噪聲，維修人員帶著維修工具和安全設(shè)施趕到故障電梯的地方，趕到現(xiàn)場后，在確認(rèn)電梯安全保護(hù)設(shè)施有效，不會對乘客造成傷害后，就開始對電梯進(jìn)行檢查。奇怪的是，維修人員檢查電梯時，噪聲不響了，又上下運(yùn)行也幾次，還是沒有動靜，就這樣查了幾個小時也一無所獲。本想就這樣放棄，但維修人員確不甘心，為什么來了后就不響了呢?

　　經(jīng)過仔細(xì)分析后，應(yīng)該和速度有一定的關(guān)系，就這樣維修人員就在正常狀態(tài)下運(yùn)行了一會兒電梯，感覺到了吱吱的聲音傳了出來，顯然聲音是由底坑傳出來的，可底坑里并沒有什么能產(chǎn)生噪聲呀!難到會是漲繩輪，維修人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經(jīng)潤滑保養(yǎng)過了，再次運(yùn)行后還是有噪聲，沒辦法，維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發(fā)現(xiàn)潤滑的不夠完整，在一個不太注意的加油孔后沒有加油，維修人員暗自慶幸剛開始時的沒有放棄，同時也明白了潤滑清潔對電梯也有相當(dāng)?shù)闹匾裕瑳]有細(xì)心的檢查就不會不良好的工作成績。

　　當(dāng)然電梯并非如此簡單，在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業(yè)理論基礎(chǔ)，大部分電器故障，都必須依靠專業(yè)理論知識才能真正解決故障，電梯維修人員比其它工種更講究理論性，有時候沒有理論的指導(dǎo)，很多工作都將無法進(jìn)行。遇到故障時，往往動腦的時間遠(yuǎn)遠(yuǎn)多過動手的時間，一旦找到故障的原因，修復(fù)也是很簡單的，例如有一次電梯在一次開門之后就不再運(yùn)行了，現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)各處輸入電壓都有正常，繼電器吸合正常，這是什么原因呢!維修人員就把電梯原理圖從前查到后，逐個對照圖紙檢查沒有發(fā)現(xiàn)問題，怎么說這個問題應(yīng)該和電有關(guān)系吧，維修人員又對關(guān)門的繼電器檢查起來，可是繼電器接觸點(diǎn)都完好，再仔細(xì)檢查繼電器電壓，發(fā)現(xiàn)電壓時高時低，維修人員就感到有點(diǎn)怪了，可能問題就出在這里吧，要不就是接點(diǎn)的問題，從線圈上面查一切正常，肯定是下面的線圈了，維修人員拆開一查，羅絲接線栓松了一點(diǎn)，造成了接觸不良，像這種時好時壞的故障處理起來就需要細(xì)心分析了，當(dāng)然了解各電器元件在電梯設(shè)備里的具體位置及線路的布局，實(shí)現(xiàn)電梯原理圖，和實(shí)物相結(jié)合的一一對應(yīng)，是能夠提高故障排除速度的基礎(chǔ)。

　　知道了電梯的理論基礎(chǔ)，掌握了設(shè)備的工作原理，為排除故障做了充分的準(zhǔn)備，還需要一定的測試工具和方法，最通常用的是萬用表，用萬用表的電阻檔來測量導(dǎo)線、接觸器、繼電器的線圈、接點(diǎn)、電阻等的通斷，來判斷這些原件的好壞，(嚴(yán)禁帶電測量)有時也用電壓檔來判斷電路中的電壓的大小，測量時應(yīng)注意檔位是否正確。

　　在遇到部分零件有故障，但不能確定或時好時壞時，一般情況就是用一個新的元件來替換原來的舊部件，有故障是否消失，在已知故障的條件下，有時電梯停在不太利于檢查修理的地方，這種情形下，可以對設(shè)備一點(diǎn)線路短接，應(yīng)該確保此短接不會出現(xiàn)短路和造成危害，有些故障出現(xiàn)得比較頻繁，特征又明顯的情況下，可以直接去檢查一般是電梯門比較容易出現(xiàn)這種故障，對于在一片電路中出現(xiàn)故障的點(diǎn)是能通過逐步排除法，來逐點(diǎn)分析了。

　　雖然電梯故障的維修沒有固定的模式，但在一些特殊情況下還是有一定的規(guī)律的，首先應(yīng)充分了解電梯發(fā)生故障時的情況，詳細(xì)詢問操作者通過看、聽、聞、等，檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現(xiàn)象。

　　在排除故障的過程中要遵循一定的原則，具體是先思考、后動手，通過現(xiàn)象看本質(zhì)，多看、多想、多分析，正確的思維可以起到事半功倍的效果，杜絕一遇到故障就不知怎么辦，拿起表就量，要養(yǎng)成良好的分析習(xí)慣，做到每次測量均要有個明確的目標(biāo)，就是問自己為什么要這么做，有什么結(jié)果。

　　總之，在高層建筑的物業(yè)管理中，正確的電梯維修保養(yǎng)除了保障電梯的正常運(yùn)行之外，還可以延長電梯的使用時間，最大可能排除危險故障的發(fā)生率，對業(yè)主的生命及財產(chǎn)安全保駕護(hù)航。