香港物業的樓宇管理和維修:樓宇維修

　　二、樓宇維修

　　要達到物業管理的目標，業主或物業經理必須重視對大樓和它的服務設施進行有計劃的維修。如果沒有計劃則肯定會出現越來越多的特別維修，花費也更大。大樓樓體的損壞會不斷給業主和租戶造成不便。慘淡經營的物業投資項目對投資者沒有吸引力，出租率和物業價值也會隨之跌至市場價率以下，而投資收入或樓屋售價也將下降。維修費越來越貴，如果經濟下滑，這種物業將首當其沖--高空房率必將出現。

　　(一)預防性維修

　　預防性維修正常情況下是在每年做財政預算時作計劃，是經物業經理認可的實際需要。須對開支或行市進行估計預算，制訂工程時間表，并做好準備工作以保證工程按期完工。預防性維修包括周期性維修，維修項目有大樓外墻全面粉刷、進口通道路面翻新等。物業經理要作長期項目計劃，一個項目至少維持五年以上，維修頻率要征求業主的意見。由于這些項目成本很高，物業經理必須考慮住戶利益，給住戶提供有關維修工工作的時間安排，開支及其他事項的合理建議。

　　(二)矯正性維修

　　如果預防性或有計劃的維修工作做得好，幾乎不需要再有什么矯正性維修。但是我們知道，損壞的發生有時是不可避免的，并非由管理方面的原因造成。當發生諸，，水管爆裂。油漆剝落。門鎖失靈、建筑物、玻璃門、灑水滅火系統意外損壞。電梯故障時，必須馬上進行維修，管理處可雇請幾個小工負責這些小修小補，也可選擇與可靠的承包商按協定的費率或在成本加成基礎上簽合同，由他們提供必要和緊急的維修服務。如果發生大的損壞，當然要請合適的技術人員維修。

　　(三)維修計劃

　　每年的檢查能給維修計劃提供基礎。維修計劃其實就是對設備、服務設施和建筑表層何時及如何維修的詳細說明。做維修計劃時，必須注意以前的維修記錄，若有些項目不斷修理，則說明需要進行更換。

　　(四)監督實施

　　為了向業主顯示有效的管理得以實現及維修開支是現金價格，物業經理必須考慮何種工作可直接請小工以節省開支，何種工作須請承包公司。為保證在公平競爭的基礎上簽訂合同，應建立合同招標制。除特殊情況外，合同要在最低投標價位簽訂。在招標開始之前，有必要與未來的承包商一起進行地盤視查，保證讓承包商在遞交最后投標書之前了解工程的范圍。簽標后要召開地盤會議，制定開工時間。承包商要拿出目標完工時間表，該表須由同時作為工程協調員的技術人員同意。更重要的是，工程協調員要與承包公司密切合作，保證工程符合規格，進展順利，同時保證高質量。交工前要進行最后的聯合檢查和測試。工程交工后可算是實際上完成了。自交工之日起的六個月或更長時間(視實際合同條款而定)是缺陷責任期。在主要的工程上，合同中通常有這樣的條款，即在缺陷責任期過后，缺陷彌補工作完成且令雇主滿意之后，保留金額才交至承包商手中。

　　(五)內部控制

　　物業經理有責任控制預算，并要對正當的開支負責。沒有物業經理的批準和授權不得超支或轉移資金。因此，必須建立制度對所有工作上的要求和審批進行記錄或電腦存檔，以備審計。為使手續完善可制定標準格式對每個項目或工程進行記錄。每月初，上月的財政承諾匯總表和購貨定單號碼須呈遞物業經理與其工作人員或業主委員會的交流會議進行復查。

篇2：樓宇結構及公共區域維修管理規定

　　樓宇結構及公共區域維修管理規定

　　(一)樓宇結構如被更改或破壞，對該樓宇的安全有重大影響時，管理員應予以注意，并向上級報告。

　　(二)如住戶擅自拆建墻壁、增開窗戶、或加建建筑物，如外墻鐵籠、檐壁、平臺或在天臺上加蓋小棚屋時，應予以制止并向上級報告。

　　(三)天花板或外墻有漏水，應即通知單位主管及有關住戶修理。

　　(四)在巡邏時發現下列情況，應立即向上級報告并研究修理方案進行修理：

　　1.墻壁或天花板有明顯裂縫或水泥爆裂;

　　2.氣窗的玻璃爆裂;

　　3.樓梯邊的欄桿松拖;

　　4.防火門及消防設備損壞;

　　5.內外墻壁批蕩脫落。

　　(五)住戶安裝的鐵閘掩出走廊、阻塞通道，應予以制止并報告上級。

篇3：樓宇自控系統運行維修保養規程

　　樓宇自控系統運行及維修保養規程

　　（1）運行規程

　　1．控制計算機保持開啟。

　　2．每月對系統相關數據進行備份。

　　3．控制點定義、預定日程表等參數不可隨意修改。

　　4．新增被控設備要注意繼電器觸點容量。

　　5．保持設備表面清潔。

　　6．嚴禁于控制電腦上運行自帶軟件及游戲。

　　7．當有危機警告發生時立即查明及檢修。

　　8．一切元器件、線路不得隨意更改。

　　9．網絡控制器、控制電腦故障應于4小時內修復；現場控制器、擴展模塊故障應于8小時內修復；中間繼電器故障應于2小時內修復。

　　（2）維修保養規程

　　1．每天使用相應軟件工具掃描控制電腦硬盤。

　　2．根據保養計劃做系統保養。

　　3．每天監控NCU狀態，發現不在線故障立刻處理。

　　4．注意后備電池沖放電情況，每天檢查一次。

　　5．注意電腦顯示的各控制模塊工作情況。

　　6．NCU保養時應關閉電源，其余各控制箱可帶電作業。

　　7．保養時著重檢查端子接線情況及接插件。

　　8．保養時選擇一定數量的控制點進行測試。

　　9．保養情況記錄于樓宇自控系統設備檢查表上。