土地整理工程施工技術(shù)準(zhǔn)備

　　若我公司有幸中標(biāo)，將立即組織公司項(xiàng)目經(jīng)理和技術(shù)總工程師、技術(shù)負(fù)責(zé)人、施工員等認(rèn)真閱讀、研究、審查施工圖，在充分領(lǐng)會(huì)設(shè)計(jì)意圖的基礎(chǔ)上會(huì)同業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位一起進(jìn)行圖紙會(huì)審，將設(shè)計(jì)圖中與施工實(shí)際可能出現(xiàn)的問(wèn)題指出并會(huì)商解決，確保工程質(zhì)量及功能滿足設(shè)計(jì)要求。作好施工方案的編制工作，避免在以后施工中，出現(xiàn)盲目性，以確保工程的施工質(zhì)量。

　　編制施工作業(yè)時(shí)間計(jì)劃，確保工程施工管理有的放矢，防止出現(xiàn)瞎指揮，亂安排的現(xiàn)象。制定質(zhì)量管理，安全文明施工的各項(xiàng)措施、制度、確保工程管理有章可循。

　　1.1 流水施工段的劃分及流水作業(yè)安排

　　流水施工段的劃分：根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖，結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，按照流水施工段的劃分原則，本項(xiàng)目工程擬劃分為三個(gè)工區(qū)，四個(gè)施工專業(yè)施工作業(yè)隊(duì)，分別負(fù)責(zé)施工土地整理、農(nóng)田水利灌溉、水泥砼和泥結(jié)碎石道路、中心村、聚居點(diǎn)附屬工程。

　　流水作業(yè)安排流水作業(yè)以平行方式施工，各流水作業(yè)之間交叉進(jìn)行。

　　1.2 施工用水、用電

　　施工用水就近取用溝渠內(nèi)水源，用抽水泵抽入現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置臨時(shí)水箱（V=10立方米），引出設(shè)Φ32UPVC管作為支線，沿施工主線布置，每隔100m設(shè)出水口一個(gè)，以滿足現(xiàn)場(chǎng)施工用水。

　　施工用電由建設(shè)單位提供的電源，采用TN－S系統(tǒng)，單線架空4×35mm2銅芯線引出，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)總配室二處。在各個(gè)用電機(jī)械處單獨(dú)設(shè)置配電箱。

　　主要用電設(shè)備的功率與設(shè)備數(shù)量

　　序號(hào)設(shè)備名稱規(guī)格型號(hào)功率（KW）單位數(shù)量

　　1攪拌機(jī)JS5007.5臺(tái)2

　　2交流電焊機(jī)B*5007.5臺(tái)2

　　3振搗器HZ6*-503.3臺(tái)5

　　4夯土機(jī)5臺(tái)4

　　5水泵2.5臺(tái)5

　　施工電源引入由業(yè)主提供。根據(jù)用電需要，在總配電室應(yīng)安裝50A動(dòng)力表4只，30A照明表4只、50A漏電斷路器4只、20A保險(xiǎn)4只、50A保險(xiǎn)4只、100A三個(gè)閘刀6只、50A兩相閘刀8只、現(xiàn)場(chǎng)配電箱8個(gè)（340*500）。主線采用截面為35mm2的塑料銅芯線、中線采用10mm2的塑料銅芯線，照明主線采用3×2.5mm2銅芯護(hù)套線、支線采用2×2.5mm2的銅芯護(hù)套線，以確保用電安全。

　　為保證不受臨時(shí)停電的影響，配備1臺(tái)40KW發(fā)電機(jī)組，2臺(tái)15KW可移動(dòng)式發(fā)電機(jī)組，作為電力不足或臨時(shí)停電時(shí)的后備電源。

　　工地多采取單班制作業(yè)，少數(shù)工序配合需要或搶工時(shí)采取兩班作業(yè)。

　　1.3 其它準(zhǔn)備工作

　　1、組織機(jī)械設(shè)備及物資進(jìn)場(chǎng)

　　按總體施工計(jì)劃，陸續(xù)組織各種技術(shù)工人、機(jī)械司機(jī)等人進(jìn)場(chǎng)。

　　所有人員在上崗前5天到位，以便組織工程情況交底、設(shè)備調(diào)試等工作。各種機(jī)械設(shè)備根據(jù)工程需要由拖車運(yùn)入現(xiàn)場(chǎng)。所有物資由項(xiàng)目經(jīng)理部下設(shè)的物資部統(tǒng)一采購(gòu)供應(yīng)。

　　2、做好開(kāi)工項(xiàng)目的材料試驗(yàn)

　　在項(xiàng)目部建立小型土工實(shí)驗(yàn)室，配齊土工工程需要的各種試驗(yàn)設(shè)備，提前進(jìn)行調(diào)試，經(jīng)檢測(cè)合格后及時(shí)按要求的項(xiàng)目做出先開(kāi)工工程的各種試驗(yàn)。對(duì)進(jìn)場(chǎng)的砂、石、水泥、鋼筋、預(yù)制構(gòu)件等材料按規(guī)定抽樣檢驗(yàn)。

　　3、建立測(cè)量控制系統(tǒng)

　　根據(jù)設(shè)計(jì)文件所要求的精度，對(duì)導(dǎo)線點(diǎn)進(jìn)行復(fù)測(cè)，按施工要求加密控制點(diǎn)，并做出測(cè)量方案。對(duì)重要控制點(diǎn)進(jìn)行加固保護(hù)，以利校核。

　　4、編制開(kāi)工報(bào)告，申請(qǐng)開(kāi)工

　　在人員、機(jī)械設(shè)備進(jìn)場(chǎng)，材料試驗(yàn)、測(cè)量復(fù)核等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作完成后，編制開(kāi)工報(bào)告，申請(qǐng)正式開(kāi)工。

篇2：房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地途徑分析

　　從全國(guó)的情況看,土地儲(chǔ)備應(yīng)該是一個(gè)先行指數(shù),土地的供應(yīng)量決定的是第二年、第三年的商品房供應(yīng)量。開(kāi)發(fā)企業(yè)不是有一塊土地就夠了,在保持企業(yè)連續(xù)發(fā)展的過(guò)程中,土地儲(chǔ)備會(huì)起到重要的作用。對(duì)于一個(gè)大的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講,需要保持品牌的延續(xù)性和市場(chǎng)的占有率,就必須保持在市場(chǎng)有不斷的供給,也就是要今年儲(chǔ)備明年、后年、大后年的土地,保持每年連續(xù)在市場(chǎng)上提供一定量的商品房。鑒于這種情況,會(huì)造成開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地儲(chǔ)備的特殊需求。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地的方式大概分為以下三類:

　　第一、行政命令式

　　第一類是行政命令式,可以是劃撥也可以是協(xié)議出讓.根據(jù)8月12號(hào)正式發(fā)布的國(guó)務(wù)院18號(hào)令,政府有權(quán)合理的確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例。也就是說(shuō),在各個(gè)城市中,都有大量由政府決策的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,其中有相當(dāng)一部分是通過(guò)土地協(xié)議出讓的方式進(jìn)行的,尤其是危改和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配,基本上是控制在政府手里。

　　1、危改拆遷

　　大部分的危改項(xiàng)目用行政命令的方式或者行政批準(zhǔn)的方式,先劃撥后出讓。因?yàn)槲８捻?xiàng)目里有大量的回遷、有大量的政府配套設(shè)施、有大量的實(shí)物出租的部分,這些采取劃撥的方式。而另外一部分采取協(xié)議出讓的方式。通常大部分的危改項(xiàng)目都涉及到居民拆遷問(wèn)題,以及原有土地上的政府機(jī)構(gòu)和工廠拆遷的問(wèn)題,在沒(méi)有進(jìn)行談判和確定之前,很難決定哪些單位回來(lái),哪些單位一定被拆走。這時(shí)候,我們通常采用的辦法是對(duì)危改進(jìn)行協(xié)議出讓。

　　2、工商企業(yè)改造

　　一些城市的政府用協(xié)議出讓的方式來(lái)進(jìn)行工商企業(yè)的改造。這里頭包括退二進(jìn)三、污染企業(yè),擾民企業(yè)的一些特殊情況,因?yàn)樗鼪](méi)有辦法把附帶的一些條件作為土地招標(biāo)的條件,比如剩余勞動(dòng)力的安置等,或者是招標(biāo)、拍賣的形式很難做,所以通常采用協(xié)議出讓的方式。

　　3、經(jīng)濟(jì)適用房

　　按照政府的規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用住房的土地以有計(jì)劃的劃撥方式提供。經(jīng)濟(jì)適用住房在各個(gè)城市招標(biāo)的一般不是土地,大部分招標(biāo)的是操作項(xiàng)目的法人,所以是一個(gè)以法人招標(biāo)為主的招標(biāo)制度,土地是預(yù)先由政府來(lái)進(jìn)行計(jì)劃性安排并以劃撥方式提供的。

　　4、基礎(chǔ)設(shè)施

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在今年的增長(zhǎng)速度比房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度還快?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)里面涉及到公路、鐵路、輕軌、地鐵,以及一些水廠,電廠或者是供熱廠等等相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。有些地方政府因?yàn)闆](méi)有資金大量的投入,所以利用變換土地轉(zhuǎn)讓的方式,給公路,鐵路、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施的管理部門和建設(shè)部門一些轉(zhuǎn)換。比如香港政府把地鐵上層的部分土地轉(zhuǎn)給了地鐵公司,雖然他還要繳納一定量的土地出讓金,但是他通過(guò)地鐵上層建設(shè)用地的轉(zhuǎn)換,或者是建設(shè)產(chǎn)品獲得盈利,來(lái)彌補(bǔ)地鐵建設(shè)資金的不足。到目前為止,上海市幾乎所有地鐵的站臺(tái),站口、交換站都是用這種方式,地面上的土地轉(zhuǎn)讓給了開(kāi)發(fā)商,由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)整個(gè)站區(qū)的建設(shè),減少地鐵投資的壓力。

　　盡管政府下達(dá)11號(hào)令規(guī)定經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目的土地必須掛牌招標(biāo)拍賣,但每個(gè)城市都保持了一部分協(xié)議出讓的口子。從目前全國(guó)的情況看,這類土地在市場(chǎng)上數(shù)量是最大的,大部分城市會(huì)維持在70%。當(dāng)然,這里頭也還包括了一些開(kāi)發(fā)區(qū),由開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)承擔(dān)一級(jí)土地開(kāi)發(fā),然后他再進(jìn)行二級(jí)的轉(zhuǎn)讓或者合作項(xiàng)目的合建形成的轉(zhuǎn)讓等等。因此,行政批準(zhǔn)仍然占有很大的數(shù)量。

　　第二、土地市場(chǎng)

　　國(guó)土資源部11號(hào)令出臺(tái)以后,土地市場(chǎng)實(shí)際上變成公開(kāi)出讓的方式。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)一般有三種情況:一個(gè)是投標(biāo),一個(gè)是摘牌,一個(gè)是競(jìng)買。這三種情況都是公開(kāi)取得土地的方式之一。從全國(guó)的情況看,除了深圳,廣州這些市場(chǎng)化程度比較高的城市很早就開(kāi)始實(shí)行土地招投標(biāo)和公開(kāi)出讓這種方式之外,其他大部分城市都是在去年11號(hào)令出臺(tái)之后才開(kāi)始的。這個(gè)市場(chǎng)是逐步擴(kuò)大公開(kāi)土地市場(chǎng)供給比例的一個(gè)過(guò)程。也是逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化,為主的供給渠道的過(guò)程?？梢韵胍?jiàn),多少年之后,可能這個(gè)公開(kāi)的市場(chǎng)比率會(huì)逐漸占到主流,而行政批準(zhǔn)的土地占到次要地位。

　　1、土地市場(chǎng)中存在的問(wèn)題

　　從目前看,我們不管是招標(biāo)、拍賣或者掛牌,大概只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),就是價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),通常的情況下是以“價(jià)高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn),而不限制他的資格,也不限制他的其他相關(guān)條件。在這里就會(huì)產(chǎn)生許多的弊病:

　　(1)非專業(yè)化的結(jié)果

　　從97年國(guó)家開(kāi)始進(jìn)行市場(chǎng)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整以后,大量的資產(chǎn)或資金向房地產(chǎn)涌入,而其中非專業(yè)性的資產(chǎn)或資金占了主流。大量的非專業(yè)性公司,過(guò)去不是做房地產(chǎn)的公司都進(jìn)入到了房地產(chǎn)行業(yè)。從97年以后出現(xiàn)這種情況,就造成了投招標(biāo)的過(guò)程中,很多非專業(yè)化的企業(yè)因?yàn)閾碛写罅抠Y金,所以他會(huì)以參加投標(biāo)的方式取得土地。而這種非專業(yè)的公司,大部分是非理性的定位,所以,這種非理性化的程度會(huì)大量出現(xiàn),在很多城市已經(jīng)有了先例,這種招標(biāo)不限制資格,只以價(jià)格為準(zhǔn),就會(huì)造成很大的負(fù)面影響。

　　(2)資源配置的錯(cuò)位

　　本來(lái)這個(gè)土地應(yīng)該用最佳配置的方式,給最能發(fā)揮土地價(jià)格的公司來(lái)使用,但是,由于投標(biāo)價(jià)格的衡量方式造成了土地資源被不能有效利用這塊土地的企業(yè)所擁有。這種情況在很多城市投招標(biāo)過(guò)程當(dāng)中都出現(xiàn)過(guò),最后很多在投招標(biāo)初期的時(shí)候中標(biāo)了,但是在后期造成流標(biāo)或者是其它的一些現(xiàn)象使項(xiàng)目無(wú)法開(kāi)展的情況也是大量存在的。

　　(3)造成了地區(qū)的壓力

　　一般情況下,城市的土地出讓金是不受人大和財(cái)政預(yù)算控制的資金,按照文件的規(guī)定,這筆資金是用于城市開(kāi)發(fā)和土地改造的。大部分城市的政府在財(cái)政處理的時(shí)候,都會(huì)把一個(gè)地區(qū)土地拍賣的資金轉(zhuǎn)移到另外一個(gè)地區(qū)去,在全市融資為求得平衡。因此,這塊土地拍賣了很高的價(jià)格,但是政府并沒(méi)有把這筆資金用以解決這個(gè)地區(qū)的問(wèn)題。土地拍賣的資金會(huì)轉(zhuǎn)移到其他地區(qū),那么這個(gè)地區(qū)的壓力會(huì)大大增加,因?yàn)檫@個(gè)地區(qū)所產(chǎn)生的收益并沒(méi)有應(yīng)用于這個(gè)地區(qū)。

　　國(guó)際上招標(biāo)的一般方法,通常要同時(shí)考慮四個(gè)標(biāo)準(zhǔn),除了價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)之外,另外三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分別是:

　?、僭谡麄€(gè)招標(biāo)過(guò)程當(dāng)中,方案是第一位的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)城市土地價(jià)值的提升有什么作用,這是所有政府在公共土地招標(biāo)的時(shí)候最關(guān)心的問(wèn)題。如果僅僅本塊土地產(chǎn)生了很高的價(jià)值,而不能帶動(dòng)周邊土地產(chǎn)生很高價(jià)值的時(shí)候,單向價(jià)值高是一種錯(cuò)誤,而周邊的土地因?yàn)檫@個(gè)方案或者是這個(gè)建設(shè)項(xiàng)目而導(dǎo)致土地價(jià)值提升的時(shí)候,這對(duì)于政府才是最有利的。

　?、诘诙€(gè)標(biāo)準(zhǔn)是建成以后,會(huì)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。比如說(shuō)他能解決多少就業(yè)、帶來(lái)多少稅收或者是解決原來(lái)這個(gè)地區(qū)缺陷的一些問(wèn)題,比如說(shuō)這個(gè)地方原來(lái)缺商場(chǎng)、缺超市,缺醫(yī)院、缺學(xué)?；蛘呷币恍┢渌鼥|西,建成以后,這塊地會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)或者是公共產(chǎn)品的補(bǔ)充起到一個(gè)積極的作用。

　　③第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn),就是這個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)生,會(huì)對(duì)該地區(qū)造成的負(fù)擔(dān)。目前,全國(guó)大概只有CBD是按這種方式,預(yù)先保留了一部分資金解決當(dāng)?shù)氐膯?wèn)題,比如說(shuō)每平米有300塊錢的公共職能配套費(fèi),比如說(shuō)土地和綠地是統(tǒng)一在CBD的規(guī)劃中作了安排。另外就是中關(guān)村地區(qū)做了局部的統(tǒng)一的一級(jí)開(kāi)發(fā),實(shí)際上在每平米土地里都含有一部分公共設(shè)施和公共產(chǎn)品的解決方案。如果建成以后對(duì)當(dāng)?shù)氐慕煌ㄔ斐芍卮蟮膲毫?政府即使在拍賣中獲得了很高的出讓金也是得不償失的,因?yàn)檫@個(gè)地區(qū)本身產(chǎn)生的公共壓力都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到政府的頭上,使政府不得不用更大的支出實(shí)行轉(zhuǎn)移支付,來(lái)解決公共交通等更多的問(wèn)題。

　　由于有這樣三條價(jià)格之外的標(biāo)準(zhǔn),所以開(kāi)發(fā)企業(yè)在投標(biāo)的時(shí)候,會(huì)告訴政府,我雖然用一個(gè)比較低的價(jià)格投標(biāo),但是我會(huì)用大量的錢去解決這三條標(biāo)準(zhǔn)中需要解決的問(wèn)題,比如說(shuō)它會(huì)造成城市交通壓力,市政基礎(chǔ)設(shè)施壓力,那我可能會(huì)自動(dòng)投入一部分資金去解決道路交通、基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)問(wèn)題。因此,如果能改變現(xiàn)有的招投標(biāo)方式,改用綜合評(píng)價(jià)的方式來(lái)進(jìn)行招投標(biāo),可能土地價(jià)格的提升速度就沒(méi)有那么快,而綜合評(píng)價(jià)可能就會(huì)更高了。

　　2、應(yīng)對(duì)招標(biāo)投標(biāo)的策略

　　對(duì)于有品牌的大公司來(lái)說(shuō),一定要自己獨(dú)立進(jìn)行招投標(biāo),因?yàn)樗赡軙?huì)對(duì)品牌產(chǎn)生逆向影響。比如萬(wàn)科在深圳的一次投標(biāo),招標(biāo)地塊的旁邊就是萬(wàn)科的一個(gè)項(xiàng)目,他肯定不愿意另外一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者來(lái)對(duì)他形成威脅,所以多高的地價(jià)都要投,于是在局部形成了地區(qū)壟斷。通常大的企業(yè)不愿意和小的企業(yè)去共同投標(biāo)或者是聯(lián)合投標(biāo),尤其不愿意讓一些比較差的公司去做,因?yàn)樗麄兊臉潜P(pán)價(jià)格很可能會(huì)影響自已。

　　對(duì)于一些中小開(kāi)發(fā)公司怎么辦?有以下三種方式:

　　①中小公司要聯(lián)盟。聯(lián)盟的概念不是說(shuō)要結(jié)合在一起,而是大家商量好了共同進(jìn)行投標(biāo)。今后,土地招投標(biāo)的項(xiàng)目會(huì)逐步加大,比如說(shuō)廣渠門項(xiàng)目的招標(biāo)要三十多個(gè)億,對(duì)中小公司來(lái)說(shuō),很難有這樣的實(shí)力。可能形成的情況就是幾家公司聯(lián)合來(lái)投標(biāo),組成投標(biāo)聯(lián)盟。這種聯(lián)盟并不是把兩家公司變成一個(gè)公司,或者是變成一個(gè)項(xiàng)目來(lái)共同操作。而是在投標(biāo)過(guò)程中形成聯(lián)盟,大家要維持一個(gè)共同的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值。這樣一來(lái),土地價(jià)格投標(biāo)形成的價(jià)格聯(lián)盟可以使這塊土地只停留在這個(gè)價(jià)格,使

　　土地價(jià)格維持到一個(gè)固定水平。我們現(xiàn)在的情況是往往不能形成聯(lián)盟,很難形成聯(lián)盟,這是我們?cè)诂F(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的問(wèn)題。

　?、诘诙N情況是聯(lián)合行動(dòng)。事先組成聯(lián)合體共同投標(biāo)。這個(gè)聯(lián)合體有的是開(kāi)發(fā)體的聯(lián)合,有的是開(kāi)發(fā)體和建設(shè)體的,有的是設(shè)計(jì)、設(shè)備、建筑安裝等所有的環(huán)節(jié)聯(lián)合在一起。因此,在聯(lián)合的過(guò)程中,有的時(shí)候可能是開(kāi)發(fā)和資金的聯(lián)合,有的是技術(shù)與技術(shù)的結(jié)合,有的是設(shè)備的結(jié)合,或者與施工企業(yè)的結(jié)合。所以,在這樣的聯(lián)合中,應(yīng)該說(shuō)是各取所需,各得所投。

　?、鄣谌N情況是聯(lián)合投資。有資金與資金的合作,有品牌與資金的合作,或者說(shuō)有的人只有錢而沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力,有的人有開(kāi)發(fā)能力而資金不足。合資通常不是獨(dú)立聯(lián)合體,而是變成一個(gè)統(tǒng)一的法人代表,共同來(lái)經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)。所以,資本的結(jié)合,一般會(huì)選擇用合資的方式,出資方要擁有一定的股權(quán)。

　　以上三種情況是不太一樣的合作方式,而任何一種合作方式,對(duì)中小開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,可能都是一種成功的模式。這樣可能更有利于防止土地價(jià)格的提高。

　　第三、資本市場(chǎng)

　　按照55號(hào)令和房地產(chǎn)法的規(guī)定,在繳納了土地出讓金之后,土地可以合法的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和買賣,這種轉(zhuǎn)讓的行為在法律上是有前提條件的,在符合前提條件之后,就變成了土地二級(jí)市場(chǎng)的正常的經(jīng)營(yíng)行為。這種經(jīng)營(yíng)行為可以不用掛牌、拍賣和招標(biāo)的方式來(lái)確定,因?yàn)樗呀?jīng)不是一個(gè)出讓的過(guò)程,而是一個(gè)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。

　　在現(xiàn)有的土地市場(chǎng)中,原有的土地已經(jīng)大量的保留在開(kāi)發(fā)公司手里。所以,11號(hào)令實(shí)行之前,全國(guó)大概有一半以上的可開(kāi)發(fā)土地都集中在一些開(kāi)發(fā)公司手里,已經(jīng)被用各種不同的形式進(jìn)行了分配。當(dāng)它符合條件的時(shí)候,它可以用各種方式來(lái)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在土地歸企業(yè)所有的時(shí)候,實(shí)際上就變成了一種資產(chǎn)。因此,我把它列為資本市場(chǎng)的一種運(yùn)作方式,叫做在資本市場(chǎng)上進(jìn)行土地的購(gòu)買。這種轉(zhuǎn)讓行為有不同的方式和不同的階段。

　　1、一種是投資參股。在投資參股里面包括用資金入股也包括用土地入股,一方有錢沒(méi)地,另一方有地沒(méi)錢,用參股的方式來(lái)解決。用資金參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,或者用資金與土地互換,而各自形成股權(quán),這種情況在最近一段時(shí)間是非常多的,由于11號(hào)令以后,北京要求在限期之內(nèi),必須把原來(lái)協(xié)議出讓的土地出讓金補(bǔ)齊,很多開(kāi)發(fā)公司的土地儲(chǔ)備就滿足不了這樣的資金需求。因此,就要尋找一些有資金的公司一起合作,然后轉(zhuǎn)換成為了前期開(kāi)發(fā)。新的土地政策變化中造成了這樣一個(gè)推動(dòng)的作用,促使大量的資金與土地相結(jié)合。

　　2、第二種情況就是土地收購(gòu)。這是一個(gè)合法的土地轉(zhuǎn)讓工作。上一種情況可能不發(fā)生土地權(quán)益的改變,而第二種情況發(fā)生土地權(quán)益的改變,即土地所有權(quán)會(huì)發(fā)生改變。因此,在這里可能會(huì)涉及到交易契稅的問(wèn)題。在股權(quán)的交易過(guò)程中是沒(méi)有契稅的,因?yàn)樗€維持土地權(quán)證的原有公司的名稱,無(wú)非就是主人變了、股東變了、合作方和操作方變了、經(jīng)理人變了。但是,在土地收購(gòu)中,一般會(huì)改變土地的權(quán)屬,當(dāng)土地權(quán)屬改變的時(shí)候,會(huì)出現(xiàn)按國(guó)家規(guī)定所征收契稅的問(wèn)題,等于你是買賣土地,對(duì)另外一方面來(lái)說(shuō)還有很大一筆營(yíng)業(yè)稅,這兩個(gè)加起來(lái)相當(dāng)于成交金額的10%左右,無(wú)形中土地的收購(gòu)會(huì)使土地的成本提高10%。在完全按合法程序繳納土地出讓金之后,對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu),通常會(huì)出現(xiàn)類似的情況。

　　3、為了避免因?yàn)槔U納契稅而增加土地成本,利用最多的變通方式就是收購(gòu)公司而不是收購(gòu)?fù)恋?。在我們現(xiàn)有的法律當(dāng)中對(duì)土地的收購(gòu)是要繳納契稅的,而以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購(gòu)公司卻不需要繳納契稅。擁有土地的一方,就土地的使用權(quán)成立一個(gè)獨(dú)立的公司,然后由擁有資金的一方對(duì)擁有土地項(xiàng)目的公司進(jìn)行收購(gòu),收購(gòu)該公司的部分股權(quán),當(dāng)然交易的價(jià)格可能是按照土地的價(jià)格來(lái)確定的,最后形成一個(gè)公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓,所以現(xiàn)在賣掉公司的現(xiàn)象比直接轉(zhuǎn)讓土地的現(xiàn)象更多。但是,有些公司做不到賣公司只能賣土地,因?yàn)樵谶@一個(gè)公司里不是一個(gè)單一的企業(yè),而是有無(wú)數(shù)個(gè)項(xiàng)目存在的。所以,用這種方式去轉(zhuǎn)讓,公司的股權(quán)就有問(wèn)題了,所以很多公司會(huì)把它分離出來(lái)。根據(jù)我們國(guó)家財(cái)政部和稅務(wù)局的文件,今年的10月1號(hào)以后,在企業(yè)重組,分立、兼并和破產(chǎn)等過(guò)程中免交契稅,這本來(lái)是對(duì)國(guó)有企業(yè)改造放一個(gè)口子,但是,實(shí)際上會(huì)給開(kāi)發(fā)企業(yè)形成了另外一個(gè)口子。任何企業(yè)都可以借這個(gè)文件把一個(gè)公司的土地分成10個(gè)公司的土地,然后在把每一個(gè)公司賣掉的過(guò)程中把土地賣掉。

　　4、對(duì)擁有大量土地的企業(yè)進(jìn)行收購(gòu)。這些企業(yè)可能不是開(kāi)發(fā)企業(yè),但是,他的用地可能事后會(huì)轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)用地,并可以改變用地性質(zhì),這種情況在土地收購(gòu)過(guò)程中也大量出現(xiàn)了。比如一些工廠,人員很少而土地資源很多,可能就拿出一半土地進(jìn)行開(kāi)發(fā),而另外一半土地維持原有的情況,開(kāi)發(fā)公司先買工業(yè)或者商業(yè)的企業(yè),然后我再轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā),就等于用自己的土地開(kāi)發(fā),避免了協(xié)議出讓或者掛牌等其它相關(guān)的手續(xù)。

　　5、還有一種情況是置換。有的是用地?fù)Q地,我這塊地不能用于開(kāi)發(fā),只能用于某些特殊行業(yè),我就尋找這些特殊行業(yè),比如說(shuō)只能蓋學(xué)校,就通過(guò)置換,用原來(lái)學(xué)校的用

　　地去進(jìn)行開(kāi)發(fā),因?yàn)樵谝?guī)劃當(dāng)中原來(lái)學(xué)校的用地是可以開(kāi)發(fā)的。類似這樣的土地轉(zhuǎn)換,在市場(chǎng)中也是很多的。還有一種轉(zhuǎn)換,以小換大,以好換壞,就是我把城里很小的一塊土地,換你城外的一塊很大的地,這種情況也非常多。再有就是資產(chǎn)置換,有很多開(kāi)發(fā)商可能還留了一些房子,比如用我的商業(yè)用房,去換那些擁有土地的資產(chǎn)。

　　6、關(guān)于合作的問(wèn)題。

　　①與擁有土地資源的企業(yè)合作。比如說(shuō)華遠(yuǎn)和北京首旅組成了一個(gè)開(kāi)發(fā)體。這種合作實(shí)際上既是一種強(qiáng)強(qiáng)的聯(lián)合,也是對(duì)土地資源的一種占有。這種大量的自由資源可以被自己自用,按現(xiàn)在我們國(guó)家的法律是允許的。另外國(guó)務(wù)院18號(hào)文開(kāi)了一個(gè)口子,就是合作建設(shè)的工程,比如說(shuō)有一些廠礦的建設(shè)用地,一部分用于解決自己職工的住房問(wèn)題,另外一部分用于經(jīng)營(yíng),這種情況也是存在的。

　?、谂c擁有土地資源的項(xiàng)目合作。這些項(xiàng)目有很多,像前面所說(shuō)的,有些是要和地鐵項(xiàng)目合作的,有些是要和輕軌項(xiàng)目合作,有些是要和公路項(xiàng)目合作等。比如說(shuō)北京政府已經(jīng)批準(zhǔn)首都公共開(kāi)發(fā)公司,擁有相當(dāng)一部分的土地,因?yàn)樗呀?jīng)把路修到那兒,就應(yīng)該有一定的土地劃撥,否則公路光靠養(yǎng)路費(fèi)是養(yǎng)不起、建不成的。各地都應(yīng)該有這樣一些項(xiàng)目公司,和這些項(xiàng)目公司合作,入了公共開(kāi)發(fā)公司的股,自然在獲得信息和獲得土地資源的時(shí)候,就有了優(yōu)勢(shì),而一般來(lái)說(shuō),這些和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相合作的土地,政府通常是給予優(yōu)惠條件的,或者是可以通過(guò)協(xié)議出讓的。

　?、叟c擁有開(kāi)發(fā)土地的公司合作。幾乎任何一級(jí)政府都有一個(gè)土地儲(chǔ)備中心或者是一個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司,當(dāng)開(kāi)發(fā)商與他們合作的時(shí)候,也會(huì)獲得大量的土地的資源。比如說(shuō)華遠(yuǎn)、京泰、嘉里以及SOHO中國(guó)等公司,共同參與了北京市南部的一個(gè)物流港的合作建設(shè),我們四家公司共同組織一個(gè)公司,通過(guò)政府的批準(zhǔn),在南部地區(qū)要建一個(gè)北京最大的物流網(wǎng),其中包括會(huì)展中心、包括物流中心,也包括了一些配套的商業(yè)設(shè)施。辦公設(shè)施以及住宅,在二級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中,實(shí)際上有最優(yōu)先的獲取權(quán)利,這也可以不經(jīng)過(guò)掛牌拍賣,因?yàn)橐呀?jīng)經(jīng)過(guò)了政府的正式批準(zhǔn)。

篇3：淺談土地成本的折舊

　　在運(yùn)用收益還原法評(píng)估物業(yè)時(shí),土地要不要折舊?這是一個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題。我國(guó)一些評(píng)估著作中都沒(méi)有把土地折舊列為房地產(chǎn)收益中扣除項(xiàng)目,這里所說(shuō)的土地折舊指的是土地使用權(quán)取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的攤提。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)編的“房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法”在說(shuō)明純收益時(shí),有這么一段文字“以收益為目的而出租的房地產(chǎn),其純收益是由其租賃收入(房租)扣除折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、租賃中介費(fèi)等后的余額?！绷钊瞬唤獾氖墙ㄖ锾嵴叟f,而土地卻不提折舊。從資產(chǎn)成本的角度來(lái)看,建筑物和土地同屬成本,要提折舊,兩者都應(yīng)提取折舊,否則都不提折舊。

　　引起分歧的根本原因在于土地使用有沒(méi)有期限。在土地私有制下,當(dāng)產(chǎn)權(quán)人擁有土地的所有權(quán)時(shí),土地的收益可以無(wú)限期持續(xù)下去,但是建筑物有一個(gè)耐用年限,如果建筑物到了耐用年限無(wú)法使用,房地產(chǎn)的收益就會(huì)減少。因此,為了保證房地產(chǎn)收益的持續(xù)獲得,產(chǎn)權(quán)人必須在建筑物達(dá)到耐用年限時(shí)能夠建造具有同等效用的建筑物來(lái)替代舊建筑物。這樣就必須通過(guò)提取折舊的辦法來(lái)實(shí)現(xiàn)。歐美國(guó)家在運(yùn)用收益還原法評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)從房地產(chǎn)的總收益中扣除建筑物的折舊,在理論上是正確的。但是在我國(guó)有限期使用土地的制度下,土地使用權(quán)有一個(gè)最高限期,就不能簡(jiǎn)單地套用估價(jià)方法。在我國(guó)以前土地劃撥使用的制度下,土地可以無(wú)期限使用,只提建筑物折舊,是可以的,但是實(shí)行土地有償有期限使用后,情況就不同了。因?yàn)楫?dāng)土地使用權(quán)到期以后,建筑物的所有權(quán)也隨土地一并歸國(guó)家所有,這樣就不能機(jī)械地把建筑物作為固定資產(chǎn),而將土地使用權(quán)劃為無(wú)形資產(chǎn)。事實(shí)上,在土地有償有期限使用的情況下,建筑物所有權(quán)歸國(guó)家,這與土地使用權(quán)已無(wú)太大的差別。

　　因此,土地成本,包括土地使用權(quán)取得費(fèi)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi),應(yīng)與建筑費(fèi)提取折舊費(fèi),而不能將土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。這樣,在土地使用到期時(shí),產(chǎn)權(quán)人才能夠重新購(gòu)置同等效用的房地產(chǎn)進(jìn)行再生產(chǎn)。

　　在目前,由于土地使用制度改革不久,土地使用年期差異不大,對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果影響不大、不明顯。但是隨著時(shí)間的推移,房地產(chǎn)剩余使用年限的差異將越來(lái)越大,所以現(xiàn)在就應(yīng)該予以重視。